RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1759 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , gemeente [gemeenteplaats] , eiser, en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeenteplaats] , verweerder (gemachtigde: mr. T.C. Wildenbeest). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] , gemeente [gemeenteplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 605.000,- naar de waardepeildatum 1 januari
- Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 11 augustus
- De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen. Overwegingen Feiten
- De woning is een in 1968 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 3 m², een aangebouwde garage van 21 m² en twee dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 124 m2 en ligt op een kavel van 266 m². Geschil
- In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari
- Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 605.000,-. Beoordelingskader
- De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
- Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
- Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , gemeente [gemeenteplaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 18 juni 2021 voor € 731.000,-; - [adres 3] , verkocht op 7 september 2021 voor € 620.000,-; - [adres 4] , verkocht op 7 mei 2021 voor € 725.500,-. Beoordeling van het geschil
- De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoekwoningen of goed met een hoekwoning te vergelijken rij- of tussenwoningen zijn in [woonplaats] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
- Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het beroepschrift en de aanvullende brieven
- Eiser heeft in zijn beroepschrift en de aanvullende brieven heel veel aangevoerd wat niet relevant is ten aanzien van de waardebepaling van de wet WOZ, zoals zijn correspondentie met de Commissaris van de Koning van de Provincie [plaats] , de bouwfraude in [woonplaats] en zijn relatie met de buurman. Dit zal de rechtbank dan ook buiten beschouwing laten. De rechtbank zal hieronder de beroepsgronden bespreken die hiervoor wel betrekking hebben op de waardevaststelling. De beroepsgronden
- Eiser voert aan dat er sprake is van een slechte staat van onderhoud van de woning. Daarnaast is de grond vervuild door het gebruik van staalslakken bij de herbestrating van het [locatie] . 10.1 De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat bij de woning rekening is gehouden met de staat van onderhoud en met eventuele andere waardeverminderende factoren. Dit volgt ook uit de m²-prijs van de woning ten opzichte van de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen. Hier zit namelijk € 1.580,- per m² verschil tussen. Voor de gehele opstal is dit € 196.000,-. Ten aanzien van het eventuele gebruik van staalslakken bij de herbestrating van het [locatie] merkt de heffingsambtenaar op dat dit, aangezien er ook twee referentiewoningen aan het [locatie] voor de onderbouwing gebruikt zijn, dit in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Daarnaast merkt de heffingsambtenaar nog op dat de stellingen van eiser niet worden onderbouwd met objectieve, verifieerbare gegevens. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgronden slagen niet. Conclusie en gevolgen
- Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 september
- griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.