vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel rechtkantonrechter locatie Almere Vonnis van 26 november 2025 in de zaak met zaaknummer / rolnummer 11559873 / MC EXPL 25-1074 D/1403 van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[eiseres] B.V.,gevestigd in [plaats 1] ,eiseres in conventie,verweerster in reconventie, hierna te noemen: [eiseres] ,gemachtigde mr. E.H.H. Schelhaas, tegen 1de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde sub 1] B.V.,gevestigd in [plaats 2] ,
- de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid[gedaagde sub 2] B.V.,gevestigd in [plaats 3] ,gedaagden in conventie,eiseressen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] ,gemachtigde mr. A. van Dorsten. 1De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding, met producties 1-65; de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties 1-40; de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 66-80; de akte overlegging producties 41-45 en wijziging van eis van [gedaagde sub 1] ; productie 46 van [gedaagde sub 1] ; de akte vermindering van eis van [gedaagde sub 1] ; productie 81 van [eiseres] . 1.2 Op 1 oktober 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eiseres] is de heer [A] , facilitair manager, verschenen, bijgestaan door mr. Schelhaas. Voor [gedaagde sub 1] zijn mevrouw [B] , directeur, en de heer [C] , gevolmachtigde, verschenen, bijgestaan door mr. Van Dorsten. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er met partijen is besproken. Mr. Schelhaas heeft tijdens de zitting namens [eiseres] een akte vermindering van eis ingediend, waarbij hij de vordering om de gebreken te verhelpen heeft ingetrokken en de aanvankelijk vordering tot huurvermindering heeft beperkt tot 1 december
- 1.3 Daarna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1 [gedaagde sub 1] verhuurt het bedrijfspand aan de [straat] [nummer] en [nummer/letter] in [plaats 4] aan [eiseres] (voor de duur van tien jaar, tot 2029). [eiseres] huurde het gehuurde onder aan [bedrijfsnaam 1] , een winkel voor elektrische fietsen en toebehoren. [eiseres] heeft bij [gedaagde sub 1] geklaagd over herhaalde lekkages in het pand, die niet of pas na lange tijd zouden zijn verholpen, maar vervolgens toch weer terugkeerden. [eiseres] heeft de huurovereenkomst op 30 augustus 2024 buitengerechtelijk ontbonden. [bedrijfsnaam 1] is gestopt met het betalen van de huur aan [eiseres] en is uiteindelijk failliet gegaan. [eiseres] heeft op haar beurt een huurachterstand aan [gedaagde sub 1] laten ontstaan. De huurovereenkomst zal op de door [gedaagde sub 1] aangevoerde grond worden ontbonden. Dat betekent dat [eiseres] zal worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en te verlaten, voor zover dat niet al is gebeurd, en tot betaling van de huurachterstand, en daarmee samenhangende vorderingen. In conventie 2.2 [eiseres] vordert in deze procedure, na wijziging van eis: (primair) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, (subsidiair) de ontbinding van de huurovereenkomst en (meer subsidiair) herstel van de gebreken door [gedaagde sub 1] , op straffe van een dwangsom; zowel primair als (meer) subsidiair vast te stellen dat de huurprijs met ingang van 1 mei 2022 tot 1 december 2024 met 30% wordt verminderd, met een (hoofdelijke) veroordeling van [gedaagde sub 1] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis. 2.3 Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt [eiseres] – kort gezegd – dat [gedaagde sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Er is namelijk vanaf het begin van de huurovereenkomst sprake van lekkages die telkens blijven terugkeren, en die tot 1 december 2024 niet door [gedaagde sub 1] hersteld werden. Als gevolg daarvan is de onderhuurder van [eiseres] , [bedrijfsnaam 1] , gestopt met het betalen van huur. Ook heeft de onderhuurder gesteld dat zij als gevolg van de lekkages een schade heeft geleden van € 123.464,
- 2.4 [gedaagde sub 1] heeft de vorderingen van [eiseres] betwist. Volgens [gedaagde sub 1] is er geen sprake van herhaalde lekkages in het pand, die door [gedaagde sub 1] niet deugdelijk zijn hersteld. Elke lekkage had een andere oorzaak en zij zijn steeds hersteld. Voor zover er al sprake was van tekortkomingen, zijn die verholpen, en rechtvaardigen zij in ieder geval geen ontbinding van de huurovereenkomst. Tegen de achtergrond dat de oorspronkelijke huurder, [bedrijfsnaam 2] , een biologische supermarkt, het gehuurde voor tien jaar zou huren, lijdt [gedaagde sub 1] schade, als de huurovereenkomst nu al zou worden ontbonden. Er is ook niet gebleken dat [bedrijfsnaam 1] huur aan [eiseres] heeft ingehouden, of dat [bedrijfsnaam 1] bij [eiseres] heeft geklaagd dat er sprake is geweest van verminderd huurgenot. In reconventie 2.5 De aanvankelijke vordering in reconventie is door de feiten achterhaald, doordat [bedrijfsnaam 1] in staat van faillissement is verklaard. [gedaagde sub 1] heeft begrepen dat de curator van [bedrijfsnaam 1] de (onder)huurovereenkomst met [eiseres] heeft opgezegd en dat het pand inmiddels leeg staat, zo is kort voor de mondelinge behandeling gebleken. [gedaagde sub 1] heeft daarom geen belang meer bij een groot deel van haar (oorspronkelijke) vorderingen in reconventie. 2.6 [gedaagde sub 1] vordert daarom in deze procedure in reconventie, na wijziging van eis: de ontbinding van de huurovereenkomst; om [eiseres] te veroordelen het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen; om [eiseres] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 18.812,24, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 17 september 2025 tot de volledige betaling; om [eiseres] te veroordelen tot betaling, voor of uiterlijk op de eerste dag van iedere maand, te beginnen op 1 oktober 2025, van een bedrag van € 9.699,36 per maand, onverminderd latere huurverhogingen, tot 1 oktober 2029, en – kort gezegd – om [eiseres] te veroordelen tot het vergoeding van de schade die [gedaagde sub 1] lijdt door de ontbinding van de huurovereenkomst, zijnde een bedrag van € 19.752,30 of een bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; met een veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure in reconventie. 3De beoordeling in conventie en in reconventie 3.1 Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie zo zeer met elkaar zijn verweven – en voor een deel hetzelfde beogen – zullen zij in het hierna volgende samen worden behandeld. Achtergrond 3.2 [gedaagde sub 1] is eigenaar van het bedrijfspand en was aanvankelijk van plan om dit te verhuren aan [bedrijfsnaam 2] , om hierin een biologische supermarkt te exploiteren, maar door omstandigheden is dit niet doorgegaan. [eiseres] is daarop huurder geworden en die heeft toestemming gekregen om het gehuurde onder te verhuren als detailhandel. Op verschillende momenten tijdens de loop van de huurovereenkomst heeft [eiseres] geklaagd over lekkages. Volgens [eiseres] lekte het in augustus 2024 zo erg dat de winkel van [bedrijfsnaam 1] gesloten moest worden. [eiseres] heeft de huurovereenkomst daarom uiteindelijk op 30 augustus 2024 buitengerechtelijk ontbonden. Er is geen sprake van (ernstige) gebreken, die de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde 3.3 [eiseres] is van mening dat [gedaagde sub 1] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, door niet over te gaan tot (tijdig en volledig) herstel van de gebreken (de lekkages). Deze tekortkoming van [gedaagde sub 1] rechtvaardigde, volgens [eiseres] , de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, maar dit is door [gedaagde sub 1] betwist. [eiseres] heeft een beeld geschetst dat er sprake is geweest van herhaalde, steeds terugkerende lekkages in het pand, die door [gedaagde sub 1] keer op keer niet goed of volledig zijn verholpen, en bovendien slechts na lang aandringen van [eiseres] , maar [gedaagde sub 1] heeft dit (gemotiveerd) weersproken. Volgens [gedaagde sub 1] klopt het dat er sprake is geweest van lekkages, en zullen [eiseres] en onderhuurder [bedrijfsnaam 1] hier in zekere mate last van hebben gehad. Maar volgens [gedaagde sub 1] ging het niet om één en de zelfde hardnekkige, steeds terugkerende, lekkage, waar [gedaagde sub 1] onvoldoende tegen zou hebben ondernomen. Er was sprake van meerdere lekkages met verschillende oorzaken. 3.4 Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat er al sinds de aanvang van de huurovereenkomst sprake is geweest van wateroverlast in het gehuurde. Bovendien heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat het steeds om hetzelfde probleem bleek te gaan dat almaar niet werd opgelost. De kantonrechter overweegt in dit kader als volgt: [gedaagde sub 1] heeft om te beginnen gemotiveerd gesteld en onderbouwd dat er in de periodes tussen 1 oktober 2019 en 8 mei 2020, van juni 2020 tot 7 april 2022, van 4 juli 2022 tot 17 april 2023 en van juni 2023 tot 26 februari 2024 geen sprake is geweest van lekkages. [eiseres] heeft dat niet gemotiveerd weersproken. De kantonrechter kan uit de overgelegde stukken ook niet afleiden dat er in die periodes is geklaagd over wateroverlast. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de stelling van [gedaagde sub 1] dat er in die periodes geen sprake was van lekkages juist is. Daarmee is de stelling van [eiseres] dat het stelselmatig heeft gelekt weersproken; verder heeft [gedaagde sub 1] gesteld dat het niet steeds om hetzelfde probleem ging, maar dat de lekkages steeds een andere oorzaak hadden: o de lekkage in de periode mei/juni 2020 werd veroorzaakt door de verbouwing van de bovenverdieping door de aannemer. Deze is tijdens de verbouwing door de aannemer opgelost. Het hele dak is vervangen, waartoe [gedaagde sub 1] al op 13 mei 2020 opdracht had gegeven; o de op 7 april 2022 gemelde lekkage hield verband met de goot. [eiseres] (althans [bedrijfsnaam 2] ) had zelf haar aannemer [bedrijfsnaam 3] al laten komen voor dit probleem. [gedaagde sub 1] heeft later zelf ook nog [bedrijfsnaam 4] ingeschakeld, die onder garantie werkzaamheden aan het dak heeft uitgevoerd. Op 25 juni 2022 is nog een melding binnengekomen die op 4 juli 2022 is verholpen; o op 17 april 2023 is er een melding gedaan over verstopping van het riool. [gedaagde sub 1] heeft daar onderzoek naar laten doen, waaruit bleek dat dit verband hield met een door [eiseres] aangelegde wc. Ook bleek dat de afvoer van het riool deels buiten het pand lag. [gedaagde sub 1] heeft de riolering daarop laten omleggen, waarmee het probleem verholpen was; o In 2023 is er verder een lekkage aan het dak geweest. Er bleek een naad niet goed gesoldeerd te zijn. Dat heeft de aannemer onder garantie hersteld; o in het voorjaar van 2024 is opnieuw lekkage aan het dak gemeld, die door [bedrijfsnaam 5] is hersteld; o op 22 mei 2024 is een gesprongen leiding gemeld die op 23 mei 2024 is verholpen. [eiseres] heeft dit niet weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee komen vast te staan dat er sprake is geweest van verschillende oorzaken voor de lekkages die in de loop der jaren zijn opgetreden. 3.5 Er is dus geen sprake geweest van voortdurende wateroverlast. Bovendien hadden de problemen verschillende oorzaken. Verder blijkt uit het hiervoor opgenomen overzicht dat [gedaagde sub 1] elke keer als er een lekkage werd gemeld actie heeft ondernomen en de problemen heeft opgelost. Op grond van al deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake was van een dusdanige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde sub 1] dat [eiseres] het recht toekwam om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. 3.6 Het voorgaande leidt ertoe dat het verweer van [gedaagde sub 1] slaagt. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst van 30 augustus 2024 heeft dus geen effect gehad. Het primair in conventie gevorderde is daarom niet toewijsbaar. De (subsidiaire) vordering in conventie om de huurovereenkomst te ontbinden zal ook worden afgewezen, hoewel de huurovereenkomst in reconventie wel zal worden ontbonden, zoals in het hierna volgende zal worden besproken. Ook de vordering tot huurprijsverlaging zal worden afgewezen. Er is weliswaar sprake geweest van lekkages in het gehuurde, maar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is niet vast komen staan dat het voortdurend heeft gelekt, zoals [eiseres] leek te stellen. Verder is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde sub 1] voldoende adequaat heeft gereageerd op de meldingen die zijn binnengekomen. Er is daarom geen aanleiding om over te gaan tot huurprijsverlaging. De huurachterstand van [eiseres] aan [gedaagde sub 1] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst 3.7 Bij akte wijziging van eis heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat [eiseres] inmiddels een huurachterstand van drie maanden heeft en zij heeft daarom ook de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] de hoogte van de achterstand bevestigd en verklaard dat [eiseres] zich niet verzet tegen de gevorderde ontbinding. Omdat onderhuurder [bedrijfsnaam 1] in staat van faillissement is verklaard, is deze opgehouden de huur te betalen aan [eiseres] en daarom kan [eiseres] op haar beurt geen huur (meer) betalen aan [gedaagde sub 1] . Omdat er geen wijziging in deze situatie is te verwachten op korte termijn en de huurachterstand alleen maar verder oploopt, is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. De ontstane huurachterstand kan de ontbinding rechtvaardigen, evenals het gegeven dat [eiseres] niet voldoet aan de op haar rustende verplichting om het gehuurde in gebruik te hebben, nu het pand leeg staat, zoals ook uit de huurovereenkomst volgt. 3.8 De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom (in reconventie) worden toegewezen. De gevorderde huurachterstand is erkend en zal worden toegewezen 3.9 [eiseres] heeft de huurachterstand erkend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat zij (op korte termijn) ook niet in staat is om betalingen te doen aan [gedaagde sub 1] en dat er ook (nog) geen nieuwe onderhuurder is gevonden. Het gevorderde bedrag zal daarom worden toegewezen. [eiseres] heeft de gevorderde wettelijke rente niet (gemotiveerd) betwist, en deze zal daarom worden toegewezen. [eiseres] moet een gebruiksvergoeding betalen, zolang het bedrijfspand niet is ontruimd 3.10 [eiseres] zal verder worden veroordeeld tot het betalen van een bedrag van € 9.699,36 als gebruiksvergoeding, vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst, tot het moment van de feitelijke ontruiming. Hoewel ten tijde van de mondelinge behandeling is verklaard dat [bedrijfsnaam 1] het pand leeg heeft achtergelaten, is onduidelijk of het pand inmiddels is ontruimd en [gedaagde sub 1] hier weer de volledige beschikking over heeft. [eiseres] moet een schadevergoeding betalen, beperkt tot drie maanden 3.11 De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en loopt tot een datum in
- [gedaagde sub 1] vordert veroordeling van [eiseres] om de huur te blijven betalen tot 1 oktober 2029, dan wel totdat [gedaagde sub 1] het gehuurde aan een andere huurder hebben verhuurd onder dezelfde voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende vast staat dat [gedaagde sub 1] schade lijdt door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Op dit moment is alleen niet te berekenen hoe groot die schade is. Het is onduidelijk of en binnen welke termijn [gedaagde sub 1] het gehuurde aan een derde zal kunnen verhuren. Ook is niet duidelijk onder welke voorwaarden die verhuur plaats zou kunnen vinden. Verder staat ook niet vast dat [gedaagde sub 1] een schade zal lijden van € 19.752,30 inclusief btw aan makelaarskosten en kosten van Liander. De kantonrechter ziet daarom aanleiding de gevorderde schadevergoeding op dit moment te beperken tot een periode van drie maanden (3 x € 9.699,36 = € 29.098,08). De zaak zal voor het overige worden verwezen naar de schadestaatprocedure. [eiseres] moet de proceskosten betalen, zowel in conventie als in reconventie 3.12 [eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] in conventie worden begroot op: - salaris gemachtigde € 1.629,00 (3 punten × tarief van € 543,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.764,00 3.13 De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.14 De kosten in reconventie worden begroot op € 543,00 (1 punt x tarief van € 543,00). 4De beslissing De kantonrechter In conventie 4.1 wijst de vorderingen af; 4.2 veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op € 1.764,00; 4.3 verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; In reconventie 4.4 ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan het adres [straat] [nummer] en [nummer/letter] in ( [postcode] ) [plaats 4] per vandaag; 4.5 veroordeelt [eiseres] om de bedrijfsruimte aan het adres [straat] [nummer] en [nummer/letter] in ( [postcode] ) [plaats 4] binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [gedaagde sub 1] , en om deze bedrijfsruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [gedaagde sub 1] te stellen; 4.6 veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 18.812,24, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 september 2025 tot de dag van volledige betaling; 4.7 veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 9.699,36 per maand, aan gebruiksvergoeding, vanaf vandaag tot aan het moment van de ontruiming; 4.8 veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 29.098,08 aan schadevergoeding; 4.9 veroordeelt [eiseres] om de overige schade van [gedaagde sub 1] vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot de expiratiedatum van het huurcontract te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; 4.10 veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 543,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 4.11 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 4.12 wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025.