ECLI:NL:RBMNE:2025:7854

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11826449 \ UC EXPL 25-6422 Vonnis van 3 december 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende in [plaats 1] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. O. Albayrak, tegen [gedaagde] , wonende in [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: N. Steur. 1De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 28 juli 2025 met 11 producties,- de conclusie van antwoord van 4 augustus 2025 met twee producties, - de ‘aanvullende pleitnotitie’, zijnde een aanvulling op de conclusie van antwoord, van [gedaagde] van 28 oktober 2025 met één productie,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald. 1.2 Op 4 november 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren [eiseres] en haar gemachtigde mr. O. Albayrak aanwezig. [gedaagde] was ook aanwezig met zijn gemachtigde, N. Steur. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. 1.3 Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1 [gedaagde] huurt sinds oktober 2010 een appartement in een pand van [eiseres] aan de [adres] in [plaats 2] (hierna: de woning). Op de begane grond van het gebouw en het gebouw ernaast zijn twee cafés van [eiseres] gevestigd. Op de andere verdiepingen verhuurt [eiseres] in totaal zes appartementen. [eiseres] wil de cafés en de appartementen gaan verbouwen. Volgens haar plan vervalt de woning van [gedaagde] na de verbouwing omdat deze wordt samengevoegd met een ander appartement. [eiseres] heeft daarom op 10 april 2025 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 november 2025 vanwege dringend eigen gebruik. [gedaagde] is het niet eens met deze opzegging omdat hij vindt dat er geen sprake is van dringend eigen gebruik. Omdat [gedaagde] de woning niet wil verlaten, vordert [eiseres] dat de kantonrechter vaststelt dat de huur op 30 november 2025 zal eindigen. De kantonrechter wijst de vordering af. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. 3De beoordeling Toetsingskader 3.1 Bij woonruimte eindigt een huurovereenkomst niet door een opzegging van de verhuurder als de huurder dit niet wil. De verhuurder moet dan aan de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen, zoals [eiseres] in deze procedure heeft gedaan. De kantonrechter moet beoordelen of de huur moet worden beëindigd op de grond die in de opzeggingsbrief is genoemd. In deze zaak is dat: dringend eigen gebruik. 3.2 Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik moet de verhuurder, [eiseres] , in de eerste plaats aannemelijk maken dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als zij dit aannemelijk heeft gemaakt, komt de kantonrechter toe aan een belangenafweging. Voor deze belangenafweging moet [eiseres] aantonen dat zij de woning zo dringend nodig heeft, dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Hierbij moet rekening worden gehouden met de belangen van [gedaagde] . Ook wanneer [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat ze de woning dringend nodig heeft, kan de vordering tot beëindiging van de huur pas worden toegewezen als blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen. 3.3 Onder dringend eigen gebruik kan ook het renoveren van een woonruimte vallen, als de renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk zou zijn. Maar het enkele feit dat een verhuurder de woning wil renoveren, is voor beëindiging van de huur onvoldoende. Er moet dan ook, indien de renovatie is gebaseerd op financiële motieven, sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten óf de renovatie moet een ander doel hebben, bijvoorbeeld een stedenbouwkundig of sociaaleconomisch doel. Geen dringend eigen gebruik 3.4 De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] onvoldoende onderbouwd heeft dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, heeft [eiseres] niet gesteld. Uit de stellingen van [eiseres] leidt de kantonrechter af dat [eiseres] de panden wil renoveren vanwege de bouwkundige staat. Ze zegt namelijk dat de panden verbouwd moeten worden omdat er sprake is van verzakking en er scheuren in de fundering van de kelder en de muren op de bovenste verdiepingen zitten. [eiseres] wil de bouwkundige staat van de horecapanden verbeteren door deze problemen aan te pakken en zij wil tegelijkertijd ook de woningen boven verbouwen. De cafés op de begane grond hoeven dan namelijk maar één keer voor langere tijd gesloten te worden. Het appartement van [gedaagde] zal daarbij komen te vervallen omdat het wordt samengevoegd met een ander. De huurprijs zal daarmee ook aanzienlijk hoger zijn. 3.5 [gedaagde] stelt dat uit de stukken van [eiseres] helemaal niet blijkt dat de bouwkundige staat van de woning niet goed is of dat de renovatie die [eiseres] wil laten uitvoeren, noodzakelijk is. [eiseres] heeft daarom, volgens hem, de woning niet dringend nodig voor eigen gebruik. De kantonrechter volgt hem hierin. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd dat de renovatie van de appartementen noodzakelijk is. Over de bouwkundige staat van de woning heeft zij nauwelijks iets toegelicht. Zij heeft wel een plan van aanpak van haar constructief adviseur overgelegd. Hierin staat dat er scheuren in de gewelven van de kelders zijn, maar de adviseur zegt niets over de ernst hiervan en de noodzaak om het nu te renoveren. Als hieruit al voldoende zou blijken dat de bouwkundige staat van de cafés en de kelders niet goed is en dat deze gerenoveerd moeten worden, maakt dat nog niet dat hetzelfde geldt voor de appartementen erboven. 3.6 [eiseres] heeft ook onvoldoende aangetoond dat het samenvoegen van de woning van [gedaagde] met een ander appartement noodzakelijk is. Het is begrijpelijk dat [eiseres] in één keer de panden wil aanpakken en dat zij tegelijkertijd groot onderhoud wil laten uitvoeren, als zij toch de cafés moet sluiten vanwege de renovatie. Maar het is een keuze van [eiseres] om de appartementen samen te voegen. [eiseres] kan de panden ook in hun huidige vorm laten renoveren, zodat de woning blijft bestaan. In dat geval zou de huurovereenkomst met [gedaagde] ook kunnen blijven bestaan en zou [gedaagde] na de renovatie weer in de woning kunnen gaan wonen, eventueel met een hogere huurprijs vanwege verbetering van de woning. [eiseres] heeft niet toegelicht waarom zij niet voor deze optie heeft gekozen, ook niet toen de kantonrechter dit tijdens de mondelinge behandeling aan haar vroeg. [eiseres] heeft alleen gezegd dat [gedaagde] wel in een van de nieuwe, grotere appartementen zou kunnen gaan wonen, maar [gedaagde] heeft, op basis van de door [eiseres] berekende huurprijs, toegelicht dat de huur dan hoger zou worden dan hij kan betalen. Daarom kan ook niet worden geconcludeerd dat van [eiseres] niet kan worden gevergd om de huurovereenkomst in stand te laten. Geen passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar 3.7 Overigens heeft [eiseres] ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er alternatieve, passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is. Dat had zij op grond van de wet wel moeten doen. Dit betekent niet dat [eiseres] had moeten aantonen dat [gedaagde] een concreet aanbod heeft. Zij had bijvoorbeeld voorbeelden kunnen geven van de mogelijkheden die [gedaagde] zou hebben voor vergelijkbare woningen. [eiseres] heeft nu enkel gezegd dat [gedaagde] een alleenstaande man is en dat hij dus flexibel is in het vinden van een nieuwe woning. Zeker gezien de betwisting van [gedaagde] dat hij niet zo makkelijk een nieuwe woning zal vinden en de bestaande situatie in de woningmarkt, is dit onvoldoende van [eiseres] . Conclusie 3.8 Omdat niet is komen vast te staan dat [eiseres] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, wordt de vordering van [eiseres] door de kantonrechter afgewezen. Dat betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen niet wordt beëindigd en dat [gedaagde] de woning niet hoeft te verlaten. [eiseres] moet de verletkosten van [gedaagde] betalen 3.9 De proceskosten komen voor rekening van [eiseres] , omdat zij ongelijk krijgt. [gedaagde] heeft zich niet laten bijstaan door een professioneel gemachtigde en hij heeft niet gemotiveerd gesteld dat sprake is geweest van kosten waarvoor de wet een vergoeding toekent. [gedaagde] is wel verschenen bij de mondelinge behandeling op 4 november 2025. Het is aannemelijk dat [gedaagde] hiervoor kosten heeft gemaakt (verletkosten). Deze kosten worden door de kantonrechter begroot op € 50,00 en zullen door [eiseres] betaald moeten worden. De nakosten worden toegewezen als in de beslissing vermeld. 3.10 Omdat [gedaagde] de kantonrechter niet heeft gevraagd om de beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt de veroordeling van [eiseres] in de proceskosten van [gedaagde] niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 4De beslissing De kantonrechter 4.1 wijst de vorderingen van [eiseres] af, 4.2 veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen. Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025. 62938 Artikel 7:272 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 7:274 lid 2 BW. Zie voor deze vereisten artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Artikel 7:274 lid 3 BW. Volgens Hoge Raad 16 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:93. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW.