ECLI:NL:RBMNE:2025:7871

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Zaaknummer: C/16/569133 / HA ZA 24-50 Vonnis van 14 januari 2026 in de zaak van 1 [eiseres sub 1] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: [eiseres sub 1] ,

1. de rechtspersoon naar buitenlands recht [eiseres sub 2] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] (België), hierna te noemen: [eiseres sub 2] ,
2. de rechtspersoon naar buitenlands recht [eiseres sub 3] , gevestigd te [vestigingsplaats] (België), hierna te noemen: [eiseres sub 3] ,
3. de rechtspersoon naar buitenlands recht [eiseres sub 4] , gevestigd te [vestigingsplaats] (België), hierna te noemen: [eiseres sub 4] , eisende partijen, hierna samen te noemen: eisers, advocaat: mr. J.W. Leedekerken, tegen 1 [gedaagde sub 1] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
4. [gedaagde sub 2] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , hierna te noemen [gedaagde sub 2] ,
5. [gedaagde sub 3], wonend te [vestigingsplaats] (België), hierna te noemen: [gedaagde sub 3] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: gedaagden, advocaat: mr. R.J. Philips. 1De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 9 juli 2025 (hierna: het tweede tussenvonnis),- de akte na tussenvonnis van eisers,- de antwoordakte na tussenvonnis van gedaagden,- de akte uitlating producties van eisers. 2De kern van de zaak 2.1 In deze schadestaatprocedure heeft de rechtbank in twee tussenvonnissen al beslist op alle door eisers gevorderde schadeposten, behalve de grootste: gemist rendement. In dit eindvonnis komt de rechtbank tot de conclusie dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij rendement hebben gemist omdat zij de financieringsruimte bij [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] zouden hebben benut voor het doen van vastgoedaankopen als de hypotheken van gedaagden er niet waren geweest. De vordering tot vergoeding van gemist rendement wordt daarom afgewezen. De andere schadeposten, waar de rechtbank in de tussenvonnissen al op heeft beslist, worden in dit eindvonnis toegewezen. 3De verdere beoordeling De schadepost gemist rendement wordt afgewezen. 3.1 In het tweede tussenvonnis is de rechtbank teruggekomen op haar beslissing dat [eiseres sub 2] mogelijkheden had om extra financiering in te zetten op de vastgoedmarkt en gebruik zou hebben willen maken van alle beschikbare financiële ruimte bij [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] . Gedaagden hadden laten zien dat [eiseres sub 2] in de periode vanaf 2011 door overwaarde op haar vastgoed over (forse) financiële ruimte beschikte maar die ruimte niet inzette voor financiering van nieuwe aankopen. Als [eiseres sub 2] haar eigen beschikbare financiële ruimte al niet benutte om nieuwe aankopen te doen: zou niet aannemelijk zijn dat zij wél gebruik zou maken van beschikbare financiële ruimte bij [eiseres sub 3] en [eiseres sub 4] , en zou dus niet aannemelijk zijn dat zij rendement heeft gemist doordat zij die ruimte niet kon benutten. De rechtbank heeft eisers in de gelegenheid gesteld zich over dit punt uit te laten. 3.2 Eisers stellen in hun akte dat uit de door gedaagden genoemde lage loan-to-value ratio’s (LTV’s) niet kan worden afgeleid dat [eiseres sub 2] haar financieringsruimte niet volledig heeft benut. Zij herhalen enkele malen dat hun beleid was om maximaal extern te financieren en maximaal ‘geleveraged’ te willen zijn. Maar zij voegen daaraan toe dat het niet mogelijk was om op ieder moment de maximale leverage vast te houden, omdat de waarde van de panden snel steeg. Hierdoor daalde de LTV, terwijl het niet mogelijk was jaarlijks herfinancieringen aan te gaan, vanwege de lange doorlooptijd en hoge kosten van bancaire goedkeuringprocessen. Deze beide punten worden door de auteurs Wismans, Van de Bilt en Brounen van het door eisers overgelegde rapport onderschreven. 3.3 Met dit algemene betoog maken eisers niet aannemelijk dat [eiseres sub 2] haar financieringsruimte volledig benutte. Op zich wil de rechtbank aannemen dat eisers het liefst maximaal geleveraged zijn en wil zij aannemen dat het om praktische redenen niet lukt om constant de maximale leverage te halen. Maar het punt is, en daar geeft dit betoog van eisers geen verklaring voor: dat [eiseres sub 2] over de gehele periode op geen enkel moment überhaupt bij de maximale leverage in de buurt komt. Uit de tabel van gedaagden volgt dat ook in jaren waarin kennelijk wel sprake is van het aantrekken van extra financiering of herfinanciering (bijvoorbeeld in 2016, als de hypotheekschuld van afgerond 167 miljoen naar 203 miljoen stijgt), de LTV nog steeds erg laag (onder de 50%) blijft. Aan deze cijfers kan geen andere conclusie worden verbonden dan dat [eiseres sub 2] over de gehele periode waarover zij stelt schade te hebben geleden een (groot) deel van haar potentiële financieringsruimte onbenut heeft gelaten. In het midden kan blijven waarom dat zo was. 3.4 Dit wordt niet anders doordat, zoals eisers stellen, de cijfers in de tabel van gedaagden geconsolideerd zijn en de cijfers van [eiseres sub 4] en [eiseres sub 3] daarin zijn meegenomen. Deze vennootschappen konden – door het onrechtmatige handelen van gedaagden – hun financieringsruimte niet benutten. Eisers stellen terecht dat [eiseres sub 4] en [eiseres sub 3] daarom de LTV in de tabel van gedaagden drukken, omdat ze een flink deel van de totale activa vertegenwoordigen. In 2016 is bijvoorbeeld de waarde van de hele portefeuille – afgerond – 418 miljoen, de waarde van het pand van [eiseres sub 4] 57 miljoen en dat van [eiseres sub 3] 79 miljoen; dat is samen bijna een derde van het totaal. Maar dan nog blijft de LTV van de rest van de portefeuille dermate laag dat duidelijk is en blijft dat [eiseres sub 2] geen gebruik heeft gemaakt van de (maximale) financieringsruimte in die rest van haar portefeuille. Dan is er dus geen aanleiding aan te nemen dat zij in het hypothetische scenario dat geen beslag was gelegd op vastgoed van [eiseres sub 4] en [eiseres sub 3] , wél gebruik zou hebben willen maken van de (maximale) financieringsruimte in [eiseres sub 4] en [eiseres sub 3] . 3.5 Nu eisers dit niet aannemelijk hebben gemaakt, moet de schadepost tot vergoeding van gemist rendement worden afgewezen. Aan de – in het tweede tussenvonnis ook aan partijen voorgelegde – vraag of sprake is van een kansverlies komt de rechtbank niet toe. De kosten van de rapporten van Joling 3.6 Eisers hebben buitengerechtelijke kosten voor de vaststelling van de schade geclaimd. Het gaat daarbij om de kosten voor de rapporten van Joling, die gebruikt zijn als onderbouwing voor de hoogte van het gemiste rendement. De rechtbank wijst deze vordering af, omdat de schadepost gemist rendement wordt afgewezen. De andere schadeposten worden toegewezen en partijen dragen hun eigen proceskosten. 3.7 Uit het eerste en tweede tussenvonnis volgt dat de rechtbank in dit eindvonnis de volgende schadeposten toewijst: (eerste tussenvonnis, 4.7 en 4.8) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten hoofdelijk betalen aan eisers € 32.549, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 31 januari 2009, (eerste tussenvonnis, 4.9 en 4.10) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten hoofdelijk betalen aan eisers € 5.972,33, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 28 januari 2009, (eerste tussenvonnis, 4.13) gedaagden moeten hoofdelijk betalen aan eisers (€ 22.479,43 + € 6.828 =) € 29.307,43, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 30 september 2017, (eerste tussenvonnis, 4.15 en 4.16) gedaagden moeten hoofdelijk betalen € 46.875 aan [eiseres sub 3] en € 18.594 aan [eiseres sub 4] , te vermeerderen met wettelijke rente over € 15.000 vanaf 9 juni 2017 en over € 50.469 vanaf 31 maart 2018, en (tweede tussenvonnis, 3.6 en 3.7) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] moeten hoofdelijk betalen aan [eiseres sub 3] € 98.368,65 en aan [eiseres sub 4] € 56.875,29, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 3 december
6. 3.8 De rechtbank ziet aanleiding om te bepalen dat de partijen hun eigen kosten dragen. De rechtbank wijst een deel van de vordering toe, waar verweer tegen is gevoerd dat door de rechtbank gepasseerd is, zodat gedaagden in beginsel in de kosten van eisers zouden moeten worden veroordeeld. Daar staat echter tegenover dat het grootste deel van de vordering wordt afgewezen. Daarom compenseert de rechtbank de kosten. 4De beslissing 4.1 veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om te betalen:  aan eisers € 32.549, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 31 januari 2009; aan eisers € 5.972,33, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 28 januari 2009; aan [eiseres sub 3] € 98.368,65, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 3 december 2008; aan [eiseres sub 4] € 56.875,29, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 3 december 2008; 4.2 veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk om te betalen: aan eisers € 29.307,43, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 30 september 2017; aan [eiseres sub 3] € 46.875 en aan [eiseres sub 4] € 18.594, te vermeerderen met wettelijke rente over € 15.000 vanaf 9 juni 2017 en over € 50.469 vanaf 31 maart 2018; 4.3 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 4.4 wijst af het meer of anders gevorderde; 4.5 compenseert de kosten. Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens, mr. N.A.J. Purcell en mr. M. van der Knijff en in het openbaar uitgesproken op 14 januari
7. Dit vonnis is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door mr. N.A.J. Purcell. Tweede tussenvonnis onder 3.9, eerste tussenvonnis onder 4.
8. De LTV is in dit geval de verhouding tussen de hoogte van een hypothecaire lening en de waarde van het vastgoed. Dat wil zeggen door vreemd vermogen in te zetten een hoger rendement te halen op het eigen vermogen (hefboomeffect) akte gedaagden na eerste tussenvonnis onder 21 akte eisers na tweede tussenvonnis onder 17