RECHTBANK NOORD-HOLLAND Afdeling Privaatrecht Sectie Kanton - locatie Haarlem Zaaknr./rolnr.: 3863773 / CV EXPL 15-1406 Uitspraakdatum: 10 augustus 2016 Vonnis in de zaak van: [eiser] wonende te [woonplaats] eiser in conventie verweerder in reconventie verder te noemen: [eiser] gemachtigde: mr. M. Stokvis tegen [gedaagde] gevestigd te Haarlem gedaagde in conventie eiseres in reconventie verder te noemen: [gedaagde] gemachtigde: mr. D. de Vries 1Het procesverloop 1.1. [eiser] heeft bij dagvaarding van 10 februari 2015 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. 1.2. Op 11 november 2015 heeft een zitting plaatsgevonden, nadat de aanvankelijk op 26 augustus 2015 geplande zitting geen doorgang had gevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen bij brieven van 18 augustus 2015 nog stukken toegezonden. [eiser] heeft op diezelfde datum tevens geconcludeerd voor antwoord in reconventie. Vervolgens heeft [eiser] op 3 november 2015 en [gedaagde] op 9 november 2015 nog stukken in het geding gebracht. 1.3 Na aanhouding ten behoeve van het beproeven van een regeling heeft [gedaagde] alsnog verzocht vonnis te wijzen. 2De feiten 2.1. Sinds 1 oktober 1999 verhuurt [gedaagde] aan [eiser] woonruimte aan de [a-straat] te [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is onderdeel van een rijksmonument uit 1880. Het gebouw bestaat uit 11 woningen, een gemeenschappelijke gang en een Regentenkamer (hierna; het hofje). 2.2. Het gehuurde is blijkens artikel 1 van de huurovereenkomst ‘een 2-kamer hofjeswoning’. 2.3. De algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, luiden - voor zover van belang - als volgt: “(...) 7.2. Huurder (...) zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de met overige bewoners gezamenlijk te gebruiken gemeenschappelijke voorzieningen, overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen. (...) 11.1. Verhuurster zal gedurende de huurtijd niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van huurder de gedaante en/of inrichting van het gehuurde of de tot het gehuurde behorende voorzieningen veranderen. 11.2. Onder veranderen als bedoeld in dit artikel worden verstaan veranderingen en/of aanpassingen die de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde wezenlijk beïnvloeden en/ of geriefsverbeteringen. Veranderingen van het gehuurde uitsluitend bestaande uit een andere materiaalkeuze bij het uitvoeren van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden worden niet aangemerkt als veranderingen in de zin van dit artikel (…) 12.1. Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurster veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Huurder zal zijn aanvraag hiertoe schriftelijk indienen bij verhuurster die hierop schriftelijk zal reageren. Onder het aanbrengen van veranderingen wordt in dit artikel onder meer verstaan : - aan-, bij- of verbouwen (...)” 2.4. De organisatie [organisatie A.] maakt al lange tijd een avond per week gebruik van de regentenkamer. 2.5. Op 27 juni 2002 heeft de gemeente [woonplaats] aan de bewoners van het hofje geschreven dat de gemeenteraad had besloten de Regentenkamer aan te wijzen als Huis der Gemeente, zodat daar huwelijken kunnen worden voltrokken. 2.6. Op 3 januari 2012 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:“(...) hierbij deel ik je mee dat ik de voormalige entree en de regentenkamer per 2 januari 2012 in gebruik ga nemen als galerie annex expositieruimte (...)” 2.7. Bij brief van 16 januari 2012 heeft de gemachtigde van [gedaagde] [eiser] gesommeerd zijn eigendommen en bezittingen uit de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang te verwijderen. 2.8. De bewoners van het hofje hebben - op één na – op 14 maart 2012 schriftelijk verklaard dat door de “verhuurder is meegedeeld dat ik zonder kosten altijd gebruik kon maken van de regentenkamer.” 2.9. [gedaagde] heeft [eiser] in 2012 bij de sector kanton van deze rechtbank in een voorlopige voorzieningen procedure betrokken. In het vonnis van 29 maart 2012 ( zaaknummer: 547663 / VV EXPL 12-46) heeft de kantonrechter onder meer overwogen: (…) 6. De kantonrechter is van oordeel dat de Regentenkamer niet behoort tot het gehuurde en evenmin is aan te merken als een onroerende aanhorigheid. (…)10. De gemeenschappelijke gang is - naar het oordeel van de kantonrechter - een verbindingsruimte die de functie heeft van verkeersruimte. [eiser] mag de gang op grond van artikel 7.2 van de huurovereenkomst voor dat doel gebruiken en niets aan die bestemming wijzigen. Dit betekent dat [eiser] niet het exclusieve gebruik heeft van de gang. Opslag van roerende zaken is hiermee niet in overeenstemming. De vordering tot ontruiming van de gemeenschappelijke gang zal daarom eveneens worden toegewezen. 11. (…) Het pad is bedoeld om de woningen te bereiken. De erfafscheidingen belemmeren echter de doorgang en dat is niet geoorloofd. Bovendien heeft [eiser] niet weersproken dat hij met het plaatsen van deze bouwsels in strijd met artikel 12 van de algemene huurbepalingen heeft gehandeld. Ook de vordering om de erfafscheidingen c.q. bouwsels te verwijderen is daarom toewijsbaar. (…)” 2.10. [eiser] heeft aan de huurcommissie verzocht de eindafrekening van de servicekosten over de jaren 2011 en 2012 te beoordelen. De huurcommissie heeft de betalingsverplichting voor [eiser] over het jaar 2011 vastgesteld op € 210,85 en over het jaar 2012 op € 83,03. In de uitspraak overweegt de huurcommissie: “(…) In wat de huurder en de verhuurder ter zitting hebben verklaard, ziet de Huurcommissie geen aanleiding om van het rapport af te wijken. De berekeningen in het rapport zijn gebaseerd op de gegevens die de verhuurder heeft verstrekt. Het rapport bevat voor zover bekend geen onjuistheden. (…) De commissie geeft aan dat eventuele compensatie als gevolg van achteraf niet kloppende metingen door de partijen onderling geregeld dient te worden. Tot slot merkt de commissie op dat de verhuurder ter zitting heeft aangegeven dat zij de kosten die ten onrechte aan de Regentenkamer werden toegerekend in de afrekening over 2013 gaat verrekenen. (…)” 3De vordering 3.1. [eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad: a. voor recht verklaart dat de regentenkamer van het hofje als gemeenschappelijke ruimte is aan te merken en als zodanig een onroerende aanhorigheid is van de door [eiser] gehuurde woning; b. [gedaagde] veroordeelt om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser] het gebruik van de regentenkamer te verstrekken door hem toegang tot die kamer te verschaffen en de sleutel van de toegangsdeur van de regentenkamer aan hem ter hand te stellen, c. ex artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) de betalingsverplichting vast stelt ter zake van de servicekosten over de periode van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 en over de periode van 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012; d. de vorderingen onder b. en c. op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft; e. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien [gedaagde] niet binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling heeft voldaan; 3.2. [eiser] legt het volgende - kort weergegeven - aan de vordering ten grondslag. De regentenkamer is onderdeel van het gehuurde. Daarbij is bepalend het moment van aangaan van de huurovereenkomst en het feitelijk gebruik tot de verhuur van de regentenkamer in 2002, aangezien deze wijze van gebruik [gedaagde] niet vrij stond. Ook is van belang wat de rechtsvoorganger van [gedaagde] tijdens het aangaan van de huurovereenkomst over het gebruik van de regentenkamer heeft verklaard en de verwachtingen die [eiser] op grond daarvan mocht hebben. Aan [eiser] is meegedeeld dat hij altijd en zonder kosten van de regentenkamer gebruik kon maken. Dit is ook aan de medebewoners van het hofje meegedeeld. De regentenkamer is ook feitelijk aan de bewoners van het hofje in gebruik gegeven. De regentenkamer was aanvankelijk niet afgesloten. In de regentenkamer werden onder meer verjaardagen gevierd. Daarover vond geen overleg plaats met [gedaagde] . In het verleden is ook ten behoeve van de bewoners een gemeenschappelijk telefoontoestel geplaatst, waarvan de bewoners tegen betaling gebruik konden maken. Op het moment dat de regentenkamer van een slot werd voorzien, is de sleutel aan een spijker aan de deurpost gehangen, zodat de regentenkamer voor de bewoners toegankelijk bleef. In 2002 is de regentenkamer verhuurd aan de gemeente [woonplaats] . De bewoners konden ook toen gebruik maken van de regentenkamer, maar moesten daartoe de sleutel bij de gemeente [woonplaats] ophalen. Sinds 2010 huurt de gemeente [woonplaats] de regentenkamer incidenteel. De sleutel is sinds die tijd bij [eiser] in beheer. Dat de regentenkamer onderdeel is van het gehuurde blijkt ook uit het feit dat de aan het gebruik van de regentenkamer toe te schrijven kosten van gas, water en elektra hoofdelijk over de elf bewoners van het hofje zijn omgeslagen. Ook de kosten van het gebruik door [organisatie A.] zijn aan de bewoners van het hofje in rekening gebracht. [gedaagde] heeft dit met terugwerkende kracht willen compenseren, maar dat maakt dit niet anders. Dit geldt temeer nu [gedaagde] voor het gebruik van [organisatie A.] uitgaat van een eenheid van 0,5. Maar als je aanneemt dat sprake is van twaalf verhuurbare appartementen, hadden de kosten door twaalf moeten worden gedeeld. Het gaat immers om een hoofdelijke omslag per appartement. 3.3. [eiser] kan zich niet verenigen met de onder de feiten weergegeven uitspraak van de Huurcommissie over de servicekosten en vordert daarom vaststelling van de betalingsverplichting voor [eiser] met betrekking tot de servicekosten over 2011 en 2012. In haar rapport is de Huurcommissie er ten onrechte vanuit gegaan dat het volledige gebruik van de regentenkamer via de tussenmeter is geregistreerd, terwijl alleen het gebruik van de klimaatbeheersingsapparatuur via die tussenmeter is geregistreerd. Het overige gebruik is geregistreerd via de algemene meter en dus voor rekening van de bewoners van het hofje. Ook het vastrecht en de transportkosten zijn geheel voor rekening van de bewoners gebracht. Ook is er geen rekening mee gehouden dat door de gemeente in het verleden twee vuilwaterpompen zijn geïnstalleerd in verband met problemen aan het riool verderop in de straat. Hoewel het elektriciteitsverbruik van die pompen wordt geregistreerd door de algemene meter van het hofje, zijn de kosten daarvan niet op de afrekening in mindering gebracht en dus ten onrechte ten laste van de bewoners gebracht. Ten aanzien van het waterverbruik is niet een evenredig deel van de belasting ten laste van de regentenkamer gebracht. Indien wordt geoordeeld dat de regentenkamer onderdeel is van het gehuurde dienen de gebruikskosten, onder aftrek van het gebruik van [organisatie A.] en de gemeente [woonplaats] te worden omgeslagen over elf appartementen. Is dat niet het geval dan dienen de servicekosten te worden berekend aan de hand van een door [eiser] destijds opgesteld commentaar op het voorbereidend onderzoek. 4Het verweer 4.1. [gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de regentenkamer geen onderdeel is van het gehuurde. [gedaagde] heeft de huurders toegezegd dat zij voor verjaardagen en dergelijke de regentenkamer in overleg met [gedaagde] mochten gebruiken. In de waardering van de woning is geen rekening gehouden met de regentenkamer. Het gebruik van de regentenkamer heeft [gedaagde] , ook blijkens de verklaringen van de bewoners, altijd om niet verleend. Dat energiekosten voor de regentenkamer bij de bewoners van het hofje in rekening zijn gebracht maakt dit niet anders. De verklaringen van de bewoners komen tekstueel grotendeels met elkaar overeen. Het vermoeden bestaat dan ook dat [eiser] deze heeft opgesteld en door de andere bewoners heeft laten ondertekenen. Ook blijkt uit die verklaringen dat de bewoners incidenteel gebruik konden maken van de regentenkamer. Aan geen enkele bewoners is het uitsluitende gebruik van de regentenkamer toegezegd. Echter ook als dit al zo zou zijn is hieraan met de verhuur van de regentenkamer van 2002 tot 2010 een einde gekomen. Aangezien [eiser] zich beroept op nakoming van de huurovereenkomst, is deze vordering ingevolge artikel 3:311 BW verjaard, nu vijf jaar zijn verlopen na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de [eiser] met de tekortkoming bekend is geworden. 4.2. De regentenkamer is geen onroerende aanhorigheid die uit dien hoofde tot het gehuurde behoort. Een aanhorigheid is onlosmakelijk verbonden met het gehuurde, feitelijk of juridisch. De regentenkamer is naar de aard niet fysiek verbonden met het gehuurde en behoort evenmin tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de woning. Ook naar verkeersopvatting kan de regentenkamer niet gezien worden als onderdeel van de woning van [eiser] . 4.3. Ook de in rekening gebrachte servicekosten kunnen dit niet anders maken, immers uiteindelijk zijn er geen servicekosten voor de regentenkamer in rekening gebracht. 4.4. Ten aanzien van de servicekosten voert [gedaagde] het volgende aan. [eiser] heeft niet aan zijn substantiëringsplicht voldaan, door niet alle gegevens over te leggen. Aan de hand van de gegevens van [eiser] is het onmogelijk om de berekening van de huurcommissie na te rekenen. [eiser] stelt ook niet concreet op welke onderdelen de berekening onjuist is. Niet onderbouwd is dat de elektrakosten vrijwel volledig zijn doorbelast aan de bewoners, terwijl ook nergens uit blijkt dat geen rekening is gehouden met de vuilwaterpompen. De berekening van de huurcommissie dient aldus in stand te blijven. 5De vordering in reconventie 5.1. [gedaagde] vordert - samengevat - dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad [eiser] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis:
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.