RECHTBANK NOORD-HOLLAND Afdeling Privaatrecht Sectie Kanton – locatie Zaanstad Zaaknr./rolnr.: 6486606 / VV EXPL 17-96 Uitspraakdatum: 4 januari 2018 Vonnis in kort geding in de zaak van: de stichting Stichting Parteon gevestigd te Wormerveer eiseres verder te noemen: Parteon gemachtigde: mr. D. de Vries, advocaat te Amsterdam tegen 1 [gedaagde] wonende te [woonplaats]
- de vennootschap onder firma Pranger Bewindvoering gevestigd en kantoorhoudende te Wormerveer gedaagden verder ook te noemen: [gedaagde] respectievelijk de bewindvoerder gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg, advocaat te Koog aan de Zaan. 1Het procesverloop 1.
- Parteon heeft [gedaagde] en de bewindvoerder op 28 november 2017 gedagvaard. 1.
- De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 december
- Beide gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat door en namens partijen verder naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nog stukken toegezonden, Parteon bij brieven van haar gemachtigde van 1 en 6 december 2017 en [gedaagde] en de bewindvoerder bij brief van hun gemachtigde van 6 december
- 2De feiten 2.
- Parteon verhuurt sinds 19 augustus 2015 de woning [adres] te [woonplaats] (verder: de woning) aan [gedaagde]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] d.d. 31 januari
- Van de huurovereenkomst maakt deel uit het “Aanhangsel voortzetting huurcontract”, waarin afspraken tussen partijen zijn vastgelegd nadat bij vonnis van de kantonrechter van 29 september 2016 op verzoek van Parteon de huurovereenkomst tussen partijen was ontbonden, [gedaagde] was veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en [gedaagde] was veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten. [gedaagde] heeft zich in voormeld “Aanhangsel” onder meer verplicht de goederen, die aan hem (zullen) toebehoren, onder bewind te laten stellen, hetgeen bij beslissing van de kantonrechter d.d. 27 juni 2017 is geëffectueerd en waarbij gedaagde sub 2 tot bewindvoerder is benoemd. 2.
- Artikel II (‘Bestemming’) van de huurovereenkomst luidt: ‘Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te worden gebruikt. Eventuele toebehoren van het gehuurde zoals schuren, boxen, e.d. dienen conform hun bestemming te worden gebruikt.’. 2.
- Artikel VI (‘Algemene Huurvoorwaarden’) van de huurovereenkomst luidt: ‘Op deze overeenkomst zijn van toepassing de algemene huurvoorwaarden d.d. 31 januari 2007, waarvan de huurder kennis heeft genomen(…).’. 2.
- Artikel 6.5 van de Algemene Huurvoorwaarden bepaalt: ‘Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.(…)’. 2.
- Artikel 6.7 van de Algemene Huurvoorwaarden bepaalt: ‘Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (...) Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (...)’. 2.
- Op 13 en 20 juni 2017, 26 september 2017, 19 en 24 oktober 2017 en 7 november 2017 hebben medewerkers van Parteon onaangekondigd een bezoek gebracht aan de woning van [gedaagde]. Zij hebben hem steeds niet thuis getroffen. 2.
- Per brief en per e-mail van 3 oktober 2017 heeft Parteon aan [gedaagde] onder meer meegedeeld: ‘Wij hebben onderzoek gedaan naar uw bewoning op het adres [adres]. Uit het onderzoek komt naar voren dat u niet meer uw hoofdverblijf hebt op het adres. Volgens de door u ondertekende huurovereenkomst bent u verplicht uw hoofdverblijf in de woning te hebben. Wij willen graag ons onderzoek met u bespreken. Wij nodigen u uit voor een gesprek bij ons op kantoor aan de Marktstraat 52 te Wormerveer op donderdag 23 oktober 2017 om 11.00 uur’.(…) [gedaagde] is toen niet verschenen. 2.
- Per e-mail en per brief van 25 oktober 2017 heeft Parteon aan [gedaagde] zelf en aan hem via Pranger onder meer meegedeeld: ‘Wij hebben onderzoek gedaan naar uw bewoning op het adres [adres] 1541ZL [woonplaats]. Er is onomstotelijk vast komen te staan dat de woning niet door uw als hoofdverblijf wordt gebruikt. Wij hadden u uitgenodigd voor een gesprek op donderdag 12 oktober
- U bent zonder tegenbericht niet op de afspraak verschenen. Omdat u niet verschenen bent op de afspraak, versterkt het ons dossier dat u niet woonachtig bent op het adres. Volgens de door u ondertekende huurovereenkomst bent u verplicht uw hoofdverblijf in de woning te hebben. Omdat u niet aan uw verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan sommeren wij u, binnen tien dagen na dagtekening van deze brief, de huur van de woning [adres] [woonplaats] op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van minimaal één maand’.(...) 2.
- Op 25 oktober 2017 is [gedaagde] naar het kantoor van Parteon gegaan en heeft een gesprek tussen Parteon en hem plaatsgevonden. Op 26 oktober 2017 is Parteon bij [gedaagde] op huisbezoek geweest. 2.
- [gedaagde] heeft aan de sommatie om de huur op te zeggen geen gevolg gegeven. 2.
- Bij brief van 6 december 2017 heeft de gemachtigde van Parteon aan [gedaagde] onder meer meegedeeld: ‘U heeft zich aangemeld voor deze woning als woningzoekende tezamen met uw dochter. Op basis van deze gezinssamenstelling, dat wil zeggen een huishouden bestaande uit 2 of meer personen, heeft cliënte u in aanmerking laten komen voor deze woning. (...) Achteraf is gebleken dat uw huishouden niet uit twee personen bestaat. (...) Cliënte stelt dat deze overeenkomst tot stand is gekomen door middel van onjuiste / onvolledige gegevens van uw kant waardoor aan de kant van cliënte sprake is van bedrog dan wel dwaling. Op deze grond vernietigt cliënte de huurovereenkomst. Gevolg daarvan is dat u de woning per omgaande doch uiterlijk binnen 7 dagen na heden dient te verlaten. Om zeker te zijn dat u dit zult doen, zal cliënte haar vordering tot ontruiming met deze grondslag aanvullen’. (...) 3De vordering 3.
- Parteon vordert bij dagvaarding dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] en de bewindvoerder veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijven, alsmede dat de kantonrechter [gedaagde] en de bewindvoerder veroordeelt de kosten van de ontruiming aan Parteon te voldoen, zulks binnen zeven dagen na toezending van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder. Tevens vordert Parteon dat [gedaagde] en de bewindvoerder worden veroordeeld tot betaling van de proces- en nakosten. 3.
- Parteon legt aan haar vordering het navolgende ten grondslag. Op 5 juni 2017 heeft Parteon een melding ontvangen dat er mogelijk sprake zou zijn van woonfraude op het adres [adres] te [woonplaats]. De melding luidde: ‘Dit trof ik vanochtend op straat aan bij thuiskomst uit de nachtdienst, toen ik wegging lag het er zeker nog niet. Wat het wel lekker makkelijk maakt was de post die er bij zat... Zie foto’s. De meeuwen hebben vanmorgen een pinkster 2 ontbijt, alleen jammer dat die nog iets rommeliger zijn dan mijn medebewoners’. Medewerkers van Parteon hebben in de maanden juni, september, oktober en november 2017 6 maal een huisbezoek bij [gedaagde] afgelegd, maar zij hebben geen enkele keer iemand thuis aangetroffen. Aan een uitnodiging voor een gesprek op 12 oktober 2017 heeft [gedaagde] geen gevolg gegeven. Op 19 oktober 2017 heeft Parteon een melding ontvangen van een omwonende, dat [gedaagde] op 2 april 2017 naar Amsterdam verhuisd zou zijn verhuisd in verband met een huurschuld. Daarop heeft Parteon op 25 oktober 2017 aan [gedaagde] een brief en een e-mailbericht gestuurd met het verzoek om de huur op te zeggen, waarna diezelfde dag een gesprek tussen partijen heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft in dat gesprek als verklaring voor het feit dat zijn brievenbus steeds overvol was gesteld dat hij het sleuteltje van de brievenbus kwijt was en dat hij liever in Amsterdam zou wonen omdat hij daar werkt, maar voor nu zijn woning in [woonplaats] wilde aanhouden. Hij heeft voorts verklaard dat hij onder bewind staat en dat zijn schulden nu worden afgelost. Bij een op 26 oktober 2017 afgelegd huisbezoek is Parteon gebleken dat de woning karig is ingericht en een rommelige indruk vertoonde. 3.
- Parteon is van mening dat [gedaagde] in strijd met zijn wettelijke en contractuele verplichtingen jegens Parteon zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft en daar niet feitelijk woont. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt, ook niet als [gedaagde] nu weer de woning gaat bewonen en/of zijn hoofdverblijf daar zal hebben. De tekortkoming geeft Parteon het recht op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een vordering in te stellen tot ontbinding van de huurovereenkomst en (vooruitlopend daarop in dit kort geding) de ontruiming van het gehuurde. 3.
- Parteon heeft haar spoedeisend belang als volgt toegelicht. Zij is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 45 van de Woningwet en zij is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen. Parteon ziet er streng op toe dat zij haar woningen toewijst aan mensen die er volgens de geldende criteria recht op hebben. De handelwijze van [gedaagde] doorkruist deze rechtvaardige verdeling. Anderzijds is het spoedeisend belang van Parteon gelegen in de signaalwerking ten opzichte van andere huurders van Parteon. Indien een huurder in aanmerking komt voor een sociale huurwoning dient hij die woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben en daarvan is bij [gedaagde] geen sprake. 4Het verweer 4.
- [gedaagde] en de bewindvoerder hebben ter zitting, onder verwijzing naar op voorhand toegezonden producties, gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot integrale afwijzing van de vorderingen. Op het verweer zal hieronder bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan. 5De beoordeling 5.
- Parteon heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling te kennen gegeven de grondslag van haar vordering te willen aanvullen. Zij heeft in dit verband verwezen naar de brief, die zij via haar gemachtigde op 6 december 2017 aan [gedaagde] heeft gestuurd en waarmee zij de huurovereenkomst met [gedaagde] heeft vernietigd. Als reden voor de vernietiging heeft Parteon aangevoerd dat de huurovereenkomst tot stand is gekomen door middel van onjuiste dan wel onvolledige gegevens van de zijde van [gedaagde], waardoor aan de kant van Parteon sprake is van bedrog dan wel dwaling. [gedaagde] heeft daar niet mee ingestemd. De kantonrechter laat een aanvulling van de grondslag van de vordering als door Parteon voorgestaan niet toe, enerzijds gelet op het (te) late tijdstip waarop Parteon hiermee is gekomen (voor de reden waarvan zij geen verklaring heeft gegeven) en anderzijds omdat deze aanvulling van de grondslag zich niet leent voor een beoordeling en beslissing in kort geding. Dit betekent dat de vordering van Parteon, zoals deze bij dagvaarding is ingesteld, zal worden beoordeeld. 5.
- Voor zover de vordering is gericht tegen [gedaagde], dient Parteon daarin niet ontvankelijk te worden verklaard. Een huurrecht uit een huurovereenkomst is een goed als bedoeld in de beschikking, waarbij het bewind is ingesteld. Op grond van artikel 1:441 lid 1 BW wordt [gedaagde], die vanaf het tijdstip van inwerkingtreding van het bewind onbevoegd is zelf in rechte op te treden, in en buiten rechte vertegenwoordigd door de bewindvoerder. Aldus had Parteon slechts de bewindvoerder als formele procespartij moeten dagvaarden. 5.
- De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem/haar wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Hieromtrent wordt het volgende overwogen. 5.
- Of inderdaad moet worden aangenomen dat [gedaagde] niet (langer) zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, kan in dit kort geding (waar geen plaats is voor uitvoerig feitenonderzoek en/of het horen van getuigen), gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], onvoldoende worden beoordeeld. Op Parteon rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft en daar niet feitelijk zelf woont, zodat hij tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Hetgeen Parteon heeft aangevoerd legt echter, mede gezien de gebrekkige onderbouwing daarvan, tegenover de betwisting daarvan door de bewindvoerder onvoldoende gewicht in de schaal. Er moet dan ook voorshands vanuit worden gegaan dat [gedaagde] niet toerekenbaar ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst ter zake van het hebben van zijn hoofdverblijf in het gehuurde en het feitelijk bewonen daarvan. 5.
- Voor de volledigheid wordt nog opgemerkt dat de afwezigheidsproblematiek blijkens de stellingen van Parteon al geruime tijd speelt. Parteon stelt immers dat zij op 5 juni 2017 een melding heeft ontvangen dat er mogelijk sprake zou zijn van woonfraude. Nadat medewerkers van Parteon in juni 2017 tweemaal bij de woning waren langs geweest, heeft het vervolgens tot 26 september 2017 geduurd alvorens wederom een huisbezoek werd afgelegd. Of en welke actie Parteon in de tussentijd heeft ondernomen, is gesteld noch gebleken. In haar brief van 3 oktober 2017 aan [gedaagde] stelt Parteon weliswaar dat zij onderzoek heeft gedaan naar de bewoning van het pand [adres] te [woonplaats], maar waar dat onderzoek uit heeft bestaan wordt niet uit de doeken gedaan. Evenmin heeft Parteon toegelicht of doen blijken welke onderzoeksresultaten in de periode daarna voor haar de doorslag hebben gegeven om dit kort geding aanhangig te maken. De vraag dringt zich dan op waarom de kantonrechter als voorzieningenrechter thans met spoed een zeer vergaande beslissing zou moeten nemen en waarom zulks – indien daartoe gronden blijken te zijn, hetgeen op basis van de thans voorliggende stukken naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk is – niet door de kantonrechter in een gewone bodemprocedure zou kunnen worden beoordeeld. Een dergelijke procedure behoeft op zich ook niet bijzonder lang te duren, maar dan zijn wel alle vragen (ook die naar de gerechtvaardigdheid van een ontbinding van de huurovereenkomst) ineens te beantwoorden. 5.
- Dit alles brengt mee dat de vraag of sprake is van dusdanig ernstige feiten dat thans met spoed een voorziening is vereist en een bodemprocedure bij de kantonrechter niet kan worden afgewacht, in dit geval ontkennend moet worden beantwoord. Parteon heeft natuurlijk een belang om een woning, indien een huurder daarin niet zijn hoofdverblijf heeft, beschikbaar te kunnen stellen aan een volgende huurder die op grond van de wachtlijst voor de woning in aanmerking komt, maar in dit geval kan van Parteon worden verwacht dat zij daartoe eerst een bodemprocedure start en de afloop van die bodemprocedure afwacht. De gevorderde voorziening tot ontruiming zal derhalve worden afgewezen, waardoor de nevenvorderingen hetzelfde lot treft. 5.
- Gelet op de uitslag van de procedure dient Parteon met de proceskosten te worden belast. 5.
- Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit in het licht van hetgeen in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden. 6De beslissing De kantonrechter: 6.
- verklaart Parteon niet-ontvankelijk in haar vordering, voor zover deze is gericht tegen [gedaagde]; 6.
- wijst de vorderingen van Parteon, voor zover gericht tegen de bewindvoerder, af; 6.
- veroordeelt Parteon tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van de bewindvoerder tot en met vandaag vaststelt op € 200,00 aan salaris gemachtigde; Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter