RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Bewind locatie Alkmaar Zaaknr./rolnr.: 9434386 \ CV EXPL 21-4554 (WT) Uitspraakdatum: 15 december 2021 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: [eiser] wonende te [woonplaats] eiser verder te noemen: [eiser] gemachtigde: K.W.A. van der Meer, gerechtsdeurwaarder tegen [gedaagde] wonende te [woonplaats] gedaagde verder te noemen: [gedaagde] procederend in persoon De zaak in het kort De zaak gaat over de vraag of [gedaagde] zich terecht heeft beroepen op een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst waardoor de koopovereenkomst tussen partijen is ontbonden. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] dit inderdaad heeft gedaan. [gedaagde] is daarom geen boete verschuldigd en de vordering van [eiser] wordt afgewezen. 1Het procesverloop 1.
- [eiser] heeft bij dagvaarding van 6 september 2021 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling geantwoord. 1.
- Op 17 november 2021 heeft een zitting plaatsgevonden. Ondanks dat [gedaagde] behoorlijk is opgeroepen is hij niet op deze zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat [eiser] en zijn gemachtigde ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. 2De feiten 2.
- [eiser] en [gedaagde] hebben op 11 december 2020 een koopovereenkomst gesloten voor een perceel grond met woning. 2.
- In de koopovereenkomst was als ontbindende voorwaarde opgenomen dat [gedaagde] de koopovereenkomst vóór 28 februari 2021 kon ontbinden indien hij geen vergunning van de gemeente [gemeente] zou krijgen voor de bestemming mantelzorg woning. 2.
- [gedaagde] heeft de makelaar van [eiser] per e-mail van 7 januari 2021 te kennen gegeven van de koop af te zien omdat hij geen vergunning van de gemeente kon krijgen. 2.
- [eiser] heeft vervolgens de koopovereenkomst ontbonden en beroept zich op de boetebepaling van artikel 11 van de koopovereenkomst. 3De vordering 3.
- [eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 13.768,
- Dit bedrag is opgebouwd uit een hoofdsom van € 12.500,00 en een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 1.089,
- Ook vordert [eiser] een bedrag aan wettelijke rente tot aan de dag van dagvaarden van € 179,95 en wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 6 september 2021 tot aan de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. 3.
- [eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen vanuit de koopovereenkomst. Op grond van artikel 11 van de overeenkomst vordert [eiser] daarom een boete van 10% van de koopsom. Ondanks herhaalde aanmaning weigert [gedaagde] deze boete te betalen. [eiser] heeft zijn incasso gemachtigde moeten inschakelen. Daarom is [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. 4Het verweer 4.
- [gedaagde] betwist de vordering. Voor zover van belang zal op dit verweer hierna bij de beoordeling nader worden ingegaan. 5De beoordeling 5.
- Partijen zijn buren en hebben destijds in informele sfeer met elkaar overleg gehad over het onderhavige perceel grond met woning. Daarbij is tussen partijen uitdrukkelijk gesproken over de bedoeling van [gedaagde] om van de woning een mantelzorgwoning voor zijn ouders te maken. Van belang daarbij was dat [gedaagde] daarvoor vergunning zou krijgen van de gemeente [gemeente] . De koopovereenkomst tussen partijen is met dit specifieke doel voor ogen op 11 december 2020 gesloten. 5.
- [gedaagde] stelt dat hij na het sluiten van de overeenkomst telefonisch en per e-mail contact heeft opgenomen met de gemeente. Daar werd het [gedaagde] duidelijk dat het weinig zin had een vergunning aan te vragen omdat hij niet aan de voorwaarden voldeed en zijn doel dan ook niet gerealiseerd kon worden. Op 7 januari 2021 heeft [gedaagde] vervolgens de makelaar per e-mail bericht dat hij van de koop af moest zien omdat hij geen vergunning zou krijgen. 5.
- De kantonrechter oordeelt als volgt. Partijen hebben in de koopovereenkomst in artikel 15.1 onder d als ontbindende voorwaarde opgenomen dat [gedaagde] de koopovereenkomst vóór 28 februari 2021 schriftelijk kon ontbinden indien hij geen vergunning van de gemeente [gemeente] zou verkrijgen voor het hebben van een mantelzorgwoning. [gedaagde] heeft van deze mogelijkheid per e-mail van 7 januari 2021 gebruik gemaakt. 5.
- [eiser] betwistte ter zitting niet dat [gedaagde] contact heeft gehad met de gemeente maar stelt dat [gedaagde] onvoldoende inspanning heeft verricht om toch de vereiste vergunning te verkrijgen. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Niet valt in te zien dat [gedaagde] nog een vergunning zou moeten aanvragen nu al van tevoren vast stond dat hij niet aan de voorwaarden daarvoor voldeed. [eiser] verklaarde hierover ter zitting: “Hij had een doktersverklaring moeten overleggen maar zijn ouders waren nog te goed, dus dat lukte niet.” [gedaagde] heeft [eiser] hierna tijdig schriftelijk geïnformeerd dat hij om die reden van de koop af moest zien. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee het beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde slaagt. Dit betekent ook dat [gedaagde] geen boete verschuldigd is. De vordering van [eiser] zal dan ook worden afgewezen. 5.
- De proceskosten [gedaagde] voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. 6De beslissing De kantonrechter: 6.
- wijst de vordering af; 6.
- veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op nihil. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Flipse en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter