vonnis RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie Zittingsplaats Haarlem zaaknummer / rolnummer: C/15/297113 / HA ZA 19-795 Vonnis van 24 augustus 2022 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [plaats 1] , gemeente [gemeente] , 2. [eiser 2], wonende te [plaats 1] , gemeente [gemeente] , 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HET KRAAIENNEST HOLDING B.V., gevestigd te Andijk, gemeente Medemblik, eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat: mr. F.J. Laagland te Eindhoven, tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GROZA B.V., gevestigd te Haarlem, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BMBN B.V., gevestigd te Weert, 3. [gedaagde 1], wonende te [plaats 2] , 4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AKTUA VASTGOED B.V., gevestigd te Nieuw-Vennep, 5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SYLVESTRE BEHEER B.V., gevestigd te Nieuw-Vennep, 6. [gedaagde 2], wonende te [plaats 3] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat: mr. A.G. Moeijes te Velsen-Zuid. Partijen zullen hierna als volgt worden aangeduid: eisers: [eiser 1] , [eiser 2] en Kraaiennest (gezamenlijk: [eiser 1] c.s.) gedaagde sub 1 tot en met 3: Groza, BMBN en [gedaagde 1] (gezamenlijk: Groza c.s.) gedaagden sub 4 tot en met 6: Aktua, Sylvestre en [gedaagde 2] (gezamenlijk: Aktua c.s.) 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 20 november 2020 waarbij een mondelinge behandeling is gelast, en de daarin genoemde stukken; de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende wijziging eis in conventie met producties 59-72 van de zijde van [eiser 1] c.s.; de akte overlegging aanvullende producties tevens akte vermeerdering eis in reconventie, met producties 22-32 van de zijde van Groza c.s. en Aktua c.s. en Aktua c.s.; de door [eiser 1] c.s. in het geding gebrachte producties 73-94; de akte overlegging aanvullende producties met producties 33-36 van de zijde van Groza c.s. en Aktua c.s.; de akte overlegging aanvullende productie met productie 37 van de zijde van Groza c.s. en Aktua c.s.; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 mei 2022 en door beide partijen overgelegde pleitaantekeningen; de brief van de zijde Groza c.s. en Aktua c.s. van 27 juli 2022 met opmerkingen over het proces-verbaal van de mondelinge behandeling; de brief van de zijde van [eiser 1] c.s. van 4 augustus 2022 met een reactie op de brief van Groza c.s. en Aktua c.s. van 27 juli 2022. 1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2De feiten Partijen 2.1. [eiser 1] en [eiser 2] zijn echtgenoten en exploiteren samen een tomatenkwekerij. De onderneming is ingebracht in Kraaiennest. 2.2. Groza is in 2007 opgericht en legde zich toe op de handel in onbebouwde cultuurgrond, zoals grasland en landbouwgrond. Het gaat om percelen grond waarvan Groza een inschatting heeft gemaakt van de kans dat die gronden op termijn van bestemming zullen veranderen, op basis van onder meer de ligging en factoren als nabijheid van woonkernen of bedrijventerrein, historische ontwikkeling en langetermijnvisie van gemeenten en provincies. 2.3. BMBN is een vennootschap van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] is via BMBN bestuurder van Groza. 2.4. Voor de verkoop van haar percelen grond maakte Groza gebruik van een tussenpersoon, Aktua. Aktua zocht als vastgoedbemiddelaar exclusief voor Groza gegadigden voor de percelen grond van Groza. Daarvoor had zij ongeveer vijftien (verkoop)medewerkers in dienst. Een deel van die medewerkers ontving een vast salaris, aangevuld met een provisie. Een ander deel van de medewerkers van Aktua werkte volledig op provisiebasis. 2.5. Sylvestre is een vennootschap van [gedaagde 2] en bestuurder tevens enig aandeelhouder van Aktua. Verkoopproces 2.6. Vanaf februari 2016 tot en met oktober 2017 heeft [eiser 1] via de bemiddeling door Aktua percelen grond aangekocht van Groza. Medewerkers van Aktua hebben daartoe in opdracht van Groza telefonisch contact opgenomen met [eiser 1] en diverse percelen grond te koop aangeboden. Ook in de daarop volgende maanden zijn er telefonische contacten geweest tussen Aktua en [eiser 1] over te koop aangeboden grond. Daarnaast hebben er tussen [eiser 1] en medewerkers van Aktua diverse besprekingen plaatsgevonden in een auto of op (een) parkeerplaats(
(41)percelen sprake is geweest van een ABC(D)-transactie en dat Groza geen of nauwelijks risico heeft gelopen, omdat zij de grond al aan [eiser 1] had verkocht voordat zij de grond geleverd had gekregen. Bovendien is [eiser 1] een grote speler en kocht zij relatief grote percelen grond, zodat zij ook daarom een te hoge prijs heeft betaald voor de percelen. In verhouding tot verkavelde percelen, hoefden Groza en Aktua immers minder kosten te maken bij de verkoop van een groot perceel aan [eiser 1] , terwijl [eiser 1] desondanks een hoge kostenvergoeding heeft betaald aan Aktua en Groza. 4.11. De rechtbank overweegt dat uit de zogenaamde TIAS-rapporten, waarop Groza en Aktua zich beroepen, blijkt dat de waardering van de percelen grond onder meer afhankelijk is van het risico dat de aanbieder loopt en de omvang de percelen. In die zin heeft [eiser 1] terecht aangevoerd dat de waardering in het TIAS-rapport (mogelijk) niet één op één past op alle percelen grond die zij heeft gekocht. Uit de overgelegde telefoongesprekken en de bij de koopovereenkomsten behorende documenten wordt echter duidelijk dat [eiser 1] bekend was met de koopprijs die Groza had betaald voor de percelen grond en ook dat Groza de percelen grond (in sommige gevallen) pas kort geleden zelf had verworven. [eiser 1] wist dus hoe de koopprijs van haar percelen was opgebouwd. Dat achteraf kan worden betoogd dat die koopprijs in een aantal gevallen (mogelijk) niet marktconform was, betekent daarom op zichzelf nog niet dat [eiser 1] de koopovereenkomsten ongedaan kan maken. 4.12. [eiser 1] c.s. hebben aangevoerd dat Groza en Aktua zijn uitgegaan van een onjuiste waarderingsmethode voor de percelen grond. Gelet op het voorgaande kan hun dat niet baten. Zelfs al zou immers met [eiser 1] c.s. moeten worden aangenomen dat de door haar aangekochte percelen op dit moment niet de waarde vertegenwoordigen die zij daarvoor heeft betaald, dan brengt dit niet mee dat [eiser 1] bij de aankoop op het verkeerde been is gezet. Zoals hiervoor is overwogen was zij zich er immers van bewust dat zij meer betaalde dan de prijs die Groza had betaald en dan de actuele marktwaarde. Blijkens de hierboven geciteerde gespreksverslagen is de ratio van die hogere prijs voorafgaande aan de koop aan de orde geweest. Die ratio was enerzijds gelegen in het feit dat Groza kosten had moeten maken en anderzijds dat in de prijs verdisconteerd was de kans van een toekomstige prijsstijging als gevolg van een mogelijke bestemmingswijziging. [eiser 1] heeft er blijk van gegeven dit te begrijpen en te aanvaarden. Overwogen wordt verder dat er geen norm is die verkopers verplicht om bij hun aanprijzingen de waarderingsmaatstaf te hanteren die voor taxateurs geldt. Anders gezegd: er is geen verbod om uit te gaan van de verwachtingswaarde van de verkochte percelen. Het beroep van [eiser 1] c.s. op de beslissing van de notariskamer van het gerechtshof in het hoger beroep in de zaak tegen de notaris, gaat in zoverre niet op, omdat de notaris een zorgplicht heeft ten aanzien van aspirant kopers die verschilt van de zorgplicht van de verkoper. De tuchtrechter heeft de notaris willen voorhouden dat het juist op het vlak van de inschatting van het speculatieve gehalte van dit type transacties op zijn weg ligt om met een indringende benadering van het product en een gezond wantrouwen in de kans op succes de koper een spiegel voor te houden, zodat hij zich ervan vergewist dat de koper zich daadwerkelijk bewust is van het risico dat hij neemt en de koper dat risico aanvaardt. 4.13. Het betoog van [eiser 1] c.s. dat [eiser 1] is misleid doordat Aktua en Groza de grond op hun websites hebben gepresenteerd als (relatief) “waardevast”, slaagt evenmin. [eiser 1] heeft immers begrepen dat het vele jaren kan duren voordat zij de grond zonder verlies kan verkopen, als een bestemmingswijziging lang op zich laat wachten of zelfs helemaal uitblijft. Verwezen wordt naar het gesprek op 12 februari 2016, waarin [eiser 1] (in reactie op een opmerking daarover van Groza) verklaarde dat zij zelf verwachtte dat het wel méér dan 10 jaar zou duren voordat zij de grond zonder verlies kon verkopen. [eiser 1] heeft de opmerkingen over de (relatieve) waardevastheid van grond als investering dus niet zo opgevat dat haar investering nooit verlieslijdend zou zijn. 4.14. [eiser 1] c.s. hebben ook aangevoerd dat vanwege de versnippering van percelen, de percelen doorgaans onverkoopbaar zijn (ook na een bestemmingsplanwijziging), omdat een ontwikkelaar of gemeente geen heil ziet in onderhandelingen met soms wel honderden afzonderlijke beleggers. Ook hierin volgt de rechtbank [eiser 1] c.s. niet. De versnippering geldt in het geval van [eiser 1] immers minder sterk, omdat zij (relatief) grote percelen grond heeft gekocht. Daarbij komt dat Aktua en Groza aan de hand van een voorbeeld (Amstelveen) hebben toegelicht dat verkavelde percelen niet onverkoopbaar zijn. Vergunningsplicht 4.15. [eiser 1] c.s. voeren verder aan dat Groza en Aktua onrechtmatig hebben gehandeld door zonder de vereiste vergunning van de AFM de koopovereenkomsten te sluiten. [eiser 1] c.s. hebben daartoe – kort samengevat – gesteld dat de percelen hebben te gelden als beleggingsobject als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft), omdat bij de aanbieding van de percelen al sprake was van beheer door een derde. Het betoog van [eiser 1] c.s. komt erop neer dat in de koopovereenkomsten besloten lag dat het beheer door een ander dan de koper zou worden uitgevoerd (het ‘beheercriterium’). [eiser 1] heeft ook nooit de intentie gehad het beheer zelf ter hand te nemen, aldus het betoog van [eiser 1] c.s.. 4.16. Vooropgesteld wordt dat in deze procedure tussen partijen enkel ter discussie staat of aan het beheercriterium is voldaan. Dat de door Groza aangeboden kavels voor het overige vallen onder de omschrijving van beleggingsobject in de zin van artikel 1.1 Wft, is door haar niet bestreden en staat in deze procedure daarom tussen partijen vast. 4.17. Partijen zijn het er over eens dat onder ‘beheer’ moet worden begrepen elk onderhoud van de betreffende zaak en het zorgdragen voor eventuele juridische verplichtingen die voortvloeien uit de eigendom van de zaak. Bij de uitleg van het beheercriterium zal de rechtbank aansluiting zoeken bij de uitspraken die het College van Beroep voor het bedrijfsleven (hierna: CBb) over dit onderwerp heeft gedaan naar aanleiding van besluiten van de AFM (onder andere de Investerra-uitspraak van 7 april 2011, ECLI:NL:CBB:2011:BQ0538, en de uitspraak in de zaak van GVSN van 15 juli 2013, ECLI:NL:CBB:2013:66). Uit die uitspraken leidt de rechtbank - voor zover hier van belang - het volgende af. Aan het beheercriterium is voldaan als de aanbieder (een deel van) de beheertaken uit handen neemt van de investeerder en in het aanbod van de aanbieder besloten ligt dat zij direct of indirect zorg draagt voor het beheer. Bij die beoordeling is niet alleen de tekst van de koopovereenkomst, leveringsakten en verkoopbrochures of andere informatieve documenten van belang, omdat het aanbod om tevens zorg te dragen voor het beheer van de kavels ook mondeling of zelfs impliciet kan worden gedaan. 4.18. [eiser 1] c.s. hebben niet toegelicht hoe het feitelijk gebruik van de percelen grond die [eiser 1] kocht, is geregeld. Zo hebben zij niet gesteld dat sprake is geweest van ongewijzigd voortgezet gebruik door de agrariër die de grond al gebruikte voorafgaand aan de koop door [eiser 1] . [eiser 1] c.s. hebben slechts gesteld dat [eiser 1] de gronden niet zelf in gebruik heeft genomen. 4.19. Desgevraagd heeft [eiser 1] ter zitting verklaard dat zij zelf pachtovereenkomsten heeft gesloten voor de percelen, nadat zij eigenaar was geworden van de percelen. Zij heeft echter onvoldoende concreet toegelicht dat Groza (of Aktua) betrokken is geweest bij het totstandkomen van die pachtovereenkomsten en dat dit besloten lag in het aanbod van Groza, terwijl dat doorslaggevend is voor de vraag of is voldaan aan het beheercriterium. [eiser 1] c.s. hebben verwezen naar enkele WhatsApp-berichten met Aktua waarin wordt gesproken over pacht. Daaruit volgt echter niet dat de verpachting van de percelen in het aanbod van Groza c.s. en Aktua c.s. besloten lag. Bovendien hebben [eiser 1] c.s. op het verweer van Groza c.s. en Aktua c.s. dat deze berichten betrekking hebben op percelen die niet van Groza zijn gekocht (maar op percelen van andere aanbieders), niet meer gereageerd. 4.20. Uit de enkele omstandigheid dat Groza voor de aankoop van de percelen grond zaken doet met De Dijken/Grondvizier en dat De Dijken/Grondvizier zustervennootschappen zijn van de Hollandsche Pachtmeesters, blijkt evenmin dat de verpachting van de percelen in het aanbod van besloten lag. [eiser 1] c.s. hebben namelijk onvoldoende onderbouwd of (en zo ja, hoe) De Hollandsche Pachtmeesters betrokken zijn geweest bij de pachtovereenkomst voor deze percelen en dat dit met betrokkenheid van Groza is gebeurd. De “kosten rentmeester” die Groza bij [eiser 1] in rekening heeft gebracht, hebben volgens de onweersproken stelling van Groza c.s. en Aktua c.s. betrekking op de aankoop van de percelen door Groza en niet op de verpachting na de verkoop aan [eiser 1] . 4.21. Voor zover de essentie van het beheer van de belegging wordt gevormd door het faciliteren van de belegger nadat een bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden, (bijvoorbeeld door het voeren van onderhandelingen met de geselecteerde projectontwikkelaars namens de beleggers, etc.), hebben Groza en Aktua aangevoerd dat zij daarin geen enkele rol spelen. [eiser 1] c.s. heeft gesteld dat Groza c.s. en Aktua c.s. [eiser 1] ook na de aankoop zijn blijven informeren over eventuele planwijzigingen. De rechtbank is echter van oordeel dat het enkel beantwoorden van feitelijke vragen van [eiser 1] over de door haar gekochte percelen zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan worden aangemerkt als beheer. Ook in die zin is dus niet gebleken dat voldaan is aan het beheercriterium. 4.22. Gelet op het voorgaande is door [eiser 1] c.s. onvoldoende concreet gesteld dat voor het verkopen van de percelen grond een vergunning van de AFM was vereist. Deze grondslag kan de vorderingen van [eiser 1] c.s. daarom niet dragen. Beleggingsadviesrelatie en opvragen financiële gegevens 4.23. [eiser 1] c.s. voeren aan dat Groza en Aktua informatie van [eiser 1] hadden moeten opvragen om te kunnen nagaan of [eiser 1] over voldoende financiële middelen beschikte om de grondaankopen te kunnen doen. [eiser 1] c.s. betoogt daartoe dat sprake is van een beleggingsadviesrelatie. 4.24. Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake geweest van een beleggingsadviesrelatie. Aktua trad niet op als adviseur aan de zijde van [eiser 1] maar uitdrukkelijk als verkooporganisatie in opdracht van Groza. Groza was de verkopende partij en trad daarbij ook niet (tevens) op als adviseur van [eiser 1] . Dat de rechtsverhouding tussen Aktua en Groza enerzijds en [eiser 1] anderzijds desondanks moet worden aangemerkt als beleggingsadviesrelatie, is onvoldoende door [eiser 1] c.s. gemotiveerd. 4.25. Van een op Groza of Aktua rustende verplichting om financiële bescheiden van [eiser 1] op te vragen, is ook op een andere manier niet gebleken. De Wet op het financieel toezicht biedt daarvoor in dit geval geen grondslag (er is immers geen sprake van handel in een financieel instrument in de zin van die wet) en ook anderszins waren Groza c.s. en Aktua c.s. daartoe niet verplicht. Hierbij acht de rechtbank ook van belang dat Groza (in de verificatiegesprekken) steeds heeft gevraagd of [eiser 1] nog over voldoende liquide middelen beschikte, waarop [eiser 1] telkens zonder enige aarzeling - en zelfs zeer stellig - bevestigend antwoordde. Daarom bestond voor Groza c.s. en Aktua c.s. in dit geval ook geen concrete aanleiding tot twijfel aan de financiële mogelijkheden van [eiser 1] en dus ook niet om haar om financiële gegevens te vragen. Toestemming [eiser 2] (gift) 4.26. [eiser 1] c.s. hebben verder betoogd dat de toestemming van [eiser 2] voor het sluiten van de koopovereenkomsten ontbrak. Volgens [eiser 1] c.s. is met het sluiten van de koopovereenkomsten sprake van een bovenmatige gift aan Groza, zodat vanwege het ontbreken van de noodzakelijk toestemming van [eiser 2] de koopovereenkomsten vernietigbaar zijn (artikel 1:88 jo. 1:89 BW). 4.27. Ook deze grondslag kan de vorderingen van [eiser 1] c.s. niet dragen. Voor zover de koopprijs de waarde van de percelen al overstijgt, hetgeen Groza c.s. en Aktua c.s. betwisten onder verwijzing naar de verwachtingswaarde van de percelen, is in ieder geval geen sprake geweest van een bevoordelingsbedoeling bij [eiser 1] . Zij wist weliswaar dat zij een (veel) hogere koopprijs betaalde voor de percelen dan dat Groza had betaald, maar aan haar was voorgehouden dat de hogere koopprijs bestemd was om de kosten van Groza en Aktua te dekken, en daarin de kans was verdisconteerd van een toekomstige prijsstijging als gevolg van een mogelijke bestemmingswijziging evenals een winstmarge. Van een bevoordelingsbedoeling (in de zin van een gift) is daarom geen sprake. Voor de koopovereenkomsten was daarom geen toestemming van [eiser 2] in de zin van artikel 1:88 jo. 1:89 BW vereist. Paulianeuze handeling 4.28. [eiser 1] c.s. stellen voorts dat sprake is van een paulianeuze handeling. Zij betogen dat Kraaiennest schuldeiser is van [eiser 1] , omdat [eiser 1] gelden van Kraainnest heeft aangewend voor de aankoop van de gronden. Kraaiennest is volgens [eiser 1] c.s. als schuldeiser van [eiser 1] benadeeld door de onverplichte rechtshandeling die [eiser 1] heeft gesloten met Groza en waardoor Groza is bevoordeeld. 4.29. Voor een geslaagd beroep op pauliana (artikel 3:45 BW) is onder meer vereist dat bij het verrichten van de handeling zowel de schuldenaar ( [eiser 1] ) als degene met of jegens wie hij handelde (Groza), wisten of behoorden te weten dat daarvan benadeling van een of meer schuldeisers het gevolg zou zijn. Of sprake is van benadeling van schuldeisers en of Groza daarvan wetenschap had staat tussen partijen ter discussie. Dat [eiser 1] ten tijde van de aankopen niet op de hoogte was van de gestelde benadeling, volgt al uit de eigen stellingen van [eiser 1] c.s. Géén van partijen betoogt immers dat [eiser 1] ten tijde van de aankoop van de percelen wist dat het ging om (zo goed als) waardeloze percelen. Reeds daarop stuit het beroep op de pauliana af. Verkooppraktijk 4.30. [eiser 1] c.s. hebben met een beroep op de hiervoor weergegeven Whats-App berichten en onder verwijzing naar de verklaringen van de verkopers van Aktua in het voorlopig getuigenverhoor aangevoerd dat tijdens de verkoopgesprekken door Aktua aan [eiser 1] een veel rooskleuriger beeld is geschetst van de verkochte percelen dan blijkt uit de inhoud van de koopovereenkomsten, gesprekstranscripties, vragenformulieren en verificatieformulieren. Ook stellen [eiser 1] c.s. dat [eiser 1] door Aktua onder druk is gezet, dat Aktua de benoemde risico’s heeft afgedaan als formaliteit, dat haar is voorgehouden dat de percelen op korte termijn met winst konden worden verkocht en dat is ingespeeld op haar twijfel door onder verwijzing naar een ‘goede grondspreiding’ te stellen dat juist nieuwe aankopen de beste methode zou zijn om sneller winst te kunnen maken. 4.31. Groza c.s. en Aktua c.s. hebben dat weersproken. Zij hebben aangevoerd dat van de verkoopgesprekken geen transcripties zijn gemaakt en dat zij niet op de hoogte zijn van wat de verkopers precies hebben gezegd. Als de verkopers inderdaad toezeggingen zouden hebben gedaan over de verkoopmogelijkheden op korte termijn, zouden zich veel eerder teleurgestelde kopers hebben gemeld. Bovendien zijn dergelijke verwachtingen van [eiser 1] ook niet reëel, gelet op de lage prijs (per vierkante meter) die zij betaalde voor de grond. Volgens Groza c.s. en Aktua c.s. beroepen [eiser 1] c.s. zich op WhatsApp-berichten tussen [eiser 1] en verkoopmedewerkers van Aktua, terwijl dat geen geschikt verkoopkanaal is en de verkopers daarvan alleen gebruik mochten maken voor het bevestigen van afspraken. De betekenis van de verstuurde WhatsApp-berichten moeten bovendien in de juiste context worden gelezen. Daarvan is echter geen volledig beeld. 4.32. De rechtbank is zich ervan bewust dat de geciteerde WhatsApp-berichten geen volledig beeld geven van de tussen partijen gevoerde communicatie, omdat er méér berichten zijn verstuurd dan zijn geciteerd, maar ook omdat zij een aanvulling of reactie zijn op fysieke gesprekken tussen Aktua en [eiser 1] , bijvoorbeeld op de parkeerplaats of in de auto, of via de telefoon. De context van de WhatsApp-berichten is dus niet altijd duidelijk of te achterhalen, hetgeen (mede) het gevolg is van de eigen keuze van Groza c.s. en Aktua c.s. om geen schriftelijke verslaglegging of opname te maken van de inhoud van de verkoopgesprekken. Dit was een vaste praktijk (en zelfs beleid) van Groza c.s. en Aktua c.s., zodat het in die zin aan henzelf te wijten is dat de context van sommige WhatsApp-berichten onduidelijk is. Het ligt ook daarom op de weg van Groza c.s. en Aktua c.s. om duiding te geven aan de context van de WhatsApp-berichten als de betekenis daarvan anders is dan [eiser 1] c.s. hebben gesteld. 4.33. Verder overweegt de rechtbank dat van doorslaggevend belang is wat tijdens de verkoopgesprekken is besproken. Omdat daarvan als gevolg van het eigen beleid van Groza c.s. en Aktua c.s. buiten de afgelegde verklaringen in het voorlopig getuigenverhoor geen andere bewijsmiddelen beschikbaar zijn, kan de rechtbank niet anders dan putten uit de gewisselde WhatsApp-berichten, ondanks de voormelde beperkingen die daaraan verbonden zijn (soms is de context niet duidelijk), en bij gebrek aan gemotiveerde betwisting door Groza c.s. en Aktua c.s. afgaan op de stellingen die [eiser 1] c.s. daarover hebben ingenomen. Overwogen wordt daarbij dat Groza c.s. en Aktua c.s. niet, althans niet voldoende concreet, hebben weersproken dat WhatsApp-berichten met de inhoud zoals geciteerd in dit vonnis, daadwerkelijk aan en door [eiser 1] verstuurd zijn. 4.34. Voor het benoemen van een deskundige om onderzoek te doen naar de verzonden WhatsApp-berichten, zoals door [eiser 1] c.s. is voorgesteld, ziet de rechtbank gezien het voorgaande onvoldoende aanleiding. Partijen zullen niet in de gelegenheid gesteld worden nadere WhatsApp-berichten in het geding te brengen, omdat zij daartoe al ruimschoots gelegenheid hebben gehad. De rechtbank zal de inhoud van de in het geding gebrachte WhatsApp-berichten betrekken bij haar beoordeling, op de navolgende wijze. 4.35. Uit de WhatsApp-berichten komt het volgende beeld naar voren: 4.36. [eiser 1] heeft verschillende keren (onder andere op 9 maart 2017) aangegeven dat het door haar gekochte perceel haar laatste aankoop zou zijn. Desondanks hebben Aktua en Groza vervolgens nieuwe percelen aan [eiser 1] verkocht, zonder bij haar na te gaan waarom zij van gedachten was veranderd. 4.37. Vanaf maart 2017 was voor Aktua duidelijk dat [eiser 1] verwachtte dat haar percelen grond op relatief korte termijn (“in 9 maanden”) met winst verkocht konden worden (bericht van 24 maart 2017). 4.38. Op 10 april 2017 was voor Aktua bovendien duidelijk dat [eiser 1] “nu eerst geld wil maken”. Daarop heeft Aktua gereageerd dat een goede basis daarvoor essentieel is en dat [eiser 1] een goede grondspreiding heeft. Daaraan heeft Aktua op 10 april 2017 toegevoegd: “verschillende looptijden zorgen voor gespreid inkomen”. 4.39. De rechtbank leidt hieruit af dat Aktua [eiser 1] heeft voorgehouden dat zij percelen grond heeft gekocht met verschillende looptijden, dus percelen met een lange looptijd (zoals genoemd in de koopovereenkomsten, gesprekstranscripties, vragenformulieren en verificatieformulieren), maar kennelijk ook percelen met een kortere looptijd. Ook leidt de rechtbank uit dit bericht van 10 april 2017 af dat Aktua dergelijke uitspraken heeft gedaan om [eiser 1] te overtuigen méér aankopen te doen, hoewel [eiser 1] dat aanvankelijk niet wilde (“gaat goed komen”). 4.40. Het voorgaande sluit ook aan bij de getuigenverklaring van [betrokkene 6] van Aktua: Sommige gronden hebben een korte termijn potentie, voor andere gronden vermoeden wij dat het langer duurt. Onder een korte termijn versta ik een termijn van minder dan vier jaar. U leest voor uit een WhatsApp-bericht van 10 april 2017 van mij aan [eiser 2] . Die komt mij niet meteen bekend voor. Ik kreeg met regelmaat appjes waarin zij een vorm van zekerheid vroeg. Ik kon die natuurlijk niet geven. Ik wees haar dan op het belang van spreiding en probeerde haar gerust te stellen. U leest voor mijn WhatsApp-bericht van 21 april 2017 waarin ik zeg “als de verwachte bedragen bij ons loskomen”. Ik merk op dat ik daarin geen garanties geef. In mijn WhatsApp-bericht van 13 mei 2017 schrijf ik “even door de zure appel [eiser 1] , daarna gaat er geld retour komen”. Ik geef toe dat ik daarmee een verwachting wek, maar ik deed dat doelend op de spreiding die [eiser 2] in haar portefeuille had. Ooit gaat er namelijk bij een van die gronden een planwijziging komen. Zij heeft een goede spreiding, maar heeft het nog niet meegemaakt dat er een bestemmingsplanwijziging plaatsvindt. 4.41. Dat voor één of meer van de door [eiser 1] gekochte percelen daadwerkelijk aanleiding bestond voor de verwachting dat op korte of kortere termijn voor [eiser 1] winst te behalen viel, is door Groza en Aktua onvoldoende toegelicht. De rechtbank is van oordeel dat Aktua [eiser 1] hierover onjuist, in ieder geval op misleidend, heeft geïnformeerd. 4.42. Onder meer op 28 maart 2017 heeft Aktua bij [eiser 1] verwachtingen gewekt over goede uitkomsten met betrekking tot aangekochte percelen (“beide kanten valt het kwartje goed” met betrekking tot Assen II, een perceel met een koopprijs van € 1.168.410). In reactie op de vraag van [eiser 1] of voor het perceel Assen nog in 2017 actie valt te verwachten, heeft Aktua bovendien op 14 april 2017 geantwoord: “meer kans ietsje later”. Op 21 april 2017 heeft Aktua bovendien geschreven: “over een tijdje ben je weesp totaal vergeten als de verwachte bedragen bij ons loskomen”. Hiermee heeft Aktua een rooskleuriger beeld geschetst van de kansen op rendement op korte termijn dan zoals was verwoord in de koopovereenkomsten, gesprekstranscripties, vragenformulieren en verificatieformulieren, terwijl een objectieve basis daarvoor niet is gebleken. Hiermee is [eiser 1] op het verkeerde been gezet voor de aankopen die daarna volgden. 4.43. Daarnaast heeft Aktua vanaf april/mei 2017 de druk bij [eiser 1] opgevoerd. In verschillende berichten wordt stevig bij [eiser 1] aangedrongen om tijd vrij te maken en grond te kopen. Zie bijvoorbeeld de berichten van 21 april 2017 (“Kom even please!!! Ik heb m’n volgende afspraak al afgezegd….ik blijf hier wachten Dit is even giga belangrijk Met name voor jou), en 13 mei 2017 (“Stom als ik niet koop zei je”). Verder is zij aangespoord om nieuwe percelen grond te kopen door te wijzen op een goede grondspreiding. Zie bijvoorbeeld de berichten van 10 april 2017 (“(…) logisch dat je nu eerst geld wilt maken, een goede basis is daar essentieel voor! gaat goed komen. je hebt echt goede grondspreiding. (…). Verschillende looptijden zorgen voor gespreid inkomen”). Ook is er bij [eiser 1] op aangedrongen dat een gesprek met de notaris (over de risico’s van de investeringen) plaatsvond in aanwezigheid van een medewerker van Aktua en heeft Aktua er bewust aan meegewerkt dat een en ander verborgen zou blijven voor [eiser 2] (berichten van 21 april 2017). 4.44. Het opvoeren van de druk vond plaats in periode waarin [eiser 1] aangaf dat zij druk was met de tomatenkwekerij (“Ik ren me de hoempapa al weken echt van 6 tot 19 en dan thuis.”). Benadrukt werd toen door Aktua: “(…) maar grond is nu even zeeeeer belangrijk voor je, geloof me! We hebben een super idee! Zorg dat je morgen even de tijd hebt! ECHT!!!” (bericht van 3 mei 2017). Daarbij komt dat [eiser 1] toen (op 3 mei 2017) uitdrukkelijk haar bedenkingen heeft geuit over de snelheid van de aankopen bij Groza. Ook heeft zij daarbij aangegeven dat zij “potje los” is, hetgeen zo veel betekent als dat zij geen geld maar had om grondaankopen te doen. 4.45. Deze opmerkingen hebben Aktua er niet van weerhouden de druk bij [eiser 1] hoog te houden en nieuwe percelen te verkopen. Dit blijkt al uit het feit dat [eiser 1] vlak daarna, onder andere op 10 mei 2017, wederom nieuwe gronden heeft gekocht, te weten vijf percelen voor een totale koopsom van € 1.144.677. 4.46. De rechtbank is van oordeel dat deze gang van zaken geen andere conclusie toelaat dan dat Aktua [eiser 1] heeft overtuigd om tot nieuwe aankopen over te gaan door te zeggen dat zij haar investering op korte termijn gedeeltelijk zou terugontvangen. Dit vindt ook bevestiging in het Whatsapp-berichten van 13 mei 2017, waarin [eiser 1] (onder meer) schrijft dat zij bang is dat ze te ver is gegaan en dat dit van lopende betalingen gaat. Daarop heeft Aktua gereageerd: “even door de zure appel heen, daarna gaat geld retour komen!”. 4.47. Ook voor deze uitspraken van Aktua geldt dat zij als onjuist, of tenminste misleidend moeten worden aangemerkt. De rechtbank acht aannemelijk dat zij er aan hebben bijgedragen dat [eiser 1] vervolgaankopen heeft gedaan bij Groza, die zij zonder deze uitspraken niet zou hebben gedaan. 4.48. Verder blijkt uit de overgelegde correspondentie dat [eiser 1] op verschillende momenten waarop zij bedenkingen of zorgen uitte, die bedenkingen door Aktua werden weggewuifd, bijvoorbeeld op 19 april 2017 (in reactie op een brief van de notaris: “no worries”) en op 19 juli 2017 (in reactie op de opmerking van [eiser 1] dat zij zenuwachtig wordt: “nergens voor nodig”). 4.49. Dat Aktua heeft geprobeerd [eiser 1] gerust te stellen, blijkt ook uit de getuigenverklaring van [betrokkene 6] . Hij heeft daarover verklaard: “Ik kon de transacties, toen zij mij schreef, niet ongedaan maken en ik probeerde haar met deze woorden gerust te stellen”. Het feit dat de destijds al gesloten transacties niet meer ongedaan konden worden gemaakt, doet niet echter af aan het feit dat de (onterecht) geruststellende uitspraken van Aktua naar het oordeel van de rechtbank wel invloed zullen hebben gehad op de beslissing van [eiser 1] om vervolgaankopen te doen. 4.50. Groza c.s. en Aktua c.s. hebben aangevoerd dat zij geen toezeggingen hebben gedaan over de mogelijkheid van tussentijdse verkoop (met winst). De inspanningen van Aktua voor de tussentijdse verkoop zijn slechts bij wijze van service/’nazorg’ aangeboden, nadat [eiser 1] de percelen grond al had gekocht, maar op Aktua rustte daartoe geen verplichting, aldus Groza c.s. en Aktua c.s. De verwachtingen die [eiser 1] had over de tussentijdse verkoop of verkoop op korte termijn, zijn niet het gevolg van mededelingen van Aktua of Groza, maar van de eigen (onterechte) inschattingen van [eiser 1] , of van mededelingen die andere grondaanbieders aan [eiser 1] hebben gedaan, aldus nog steeds het verweer van Groza c.s. en Aktua c.s.. 4.51. Dit verweer slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat uit de voormelde Whats-App-berichten voldoende duidelijk blijkt dat Aktua al in het kader van de verkoopgesprekken (dus niet pas achteraf in het kader van serviceverlening) uitspraken heeft gedaan over de korte(
- re)termijn waarbinnen [eiser 1] geld zou terugzien van haar investeringen. Daarmee heeft Aktua bij [eiser 1] onterechte verwachtingen gewekt. De service en nazorg wordt door de rechtbank bovendien beschouwd als een verdere vorm van massage van een gretige koper die in de hand heeft gewerkt dat de verkopers met hun agressieve verkoopcommunicatie langer succes hebben kunnen boeken. De stelling van Groza c.s. en Aktua c.s. dat Aktua niet verplicht is om [eiser 1] te helpen bij de verkoop van de percelen miskent dit effect en is overigens voor het onderhavige geschil niet van belang. 4.52. Ook de stelling van Groza c.s. en Aktua c.s. dat de verwachtingen van [eiser 1] over verkoop van de percelen op korte termijn, eigen inschattingen zijn geweest van [eiser 1] , gebaseerd op door haarzelf geraadpleegde bronnen, althans op mededelingen van derden, volgt de rechtbank niet. De hiervoor geciteerde mededelingen zijn namelijk afkomstig van Aktua zelf. Op basis dáárvan is bij [eiser 1] de verwachting ontstaan dat de percelen grond die zij kocht van Groza, althans een deel daarvan, op korte termijn weer konden worden verkocht. In aanvulling op de voormelde WhatsApp-berichten, blijkt naar het oordeel van de rechtbank uit de berichten van: 17 juni 2017 (“sneller afgesproken”), 5 juli 2017 (“mogelijk november al bestemming erop”), 11 juli 2017 (”voor tussenverkoop”), 21 juli 2017 (over de vraag wanneer meer zekerheid wordt verwacht: “vanaf tweede week augustus verwacht ik”), 3 augustus 2017, 4 augustus 2017 en 7 september 2017 (“voor tussenverkoop" en “kans op tussenverkoop”), 11 september 2017 (“Gaat 100% lukken in oktober terug toch en in de winter de plus.”) 4 oktober 2017 (percelen Helmond, Hoorn, Ilpendam, Beverwijk, Zaltbommel en Tholen duren allemaal langer dan besproken), evenzeer dat tussen Aktua en [eiser 1] concreet is besproken dat de investeringen van [eiser 1] op korte termijn zouden renderen. 4.53. Bij de beoordeling betrekt de rechtbank verder dat Aktua wetenschap droeg van het feit dat [eiser 1] zich in toenemende mate zorgen maakte over de reactie van [eiser 2] wanneer deze erachter zou komen dat zij met geld uit hun gezamenlijke onderneming de percelen grond had gekocht. Die zorgen vertaalden zich in een steeds nadrukkelijker uitgesproken behoefte had aan succes op korte termijn, waarbij [eiser 1] ook meedeelde dat de reserves van de onderneming, die door haar voor de financiering van de aankopen werden aangesproken, begonnen op te raken. De rechtbank is van oordeel dat uit de hiervoor beschreven gang van zaken voldoende duidelijk wordt dat Aktua handig op deze behoefte van [eiser 1] heeft ingespeeld, door aan [eiser 1] uitspraken te doen die (op zijn minst) de indruk wekten dat sommige percelen van Groza op korte termijn rendement zouden opleveren en dat het daarvoor van belang was om juist ook nieuwe aankopen te doen omdat volgens Aktua een goede grondspreiding essentieel was om sneller geld terug te kunnen krijgen. Dit terwijl Aktua en Groza wisten dat [eiser 1] eerder meermaals had aangegeven geen nieuwe percelen meer te willen kopen. Verificatiegesprekken 4.54. Groza c.s. en Aktua c.s. hebben zich beroepen op de inhoud van de verificatiegesprekken die Groza met [eiser 1] heeft gevoerd, waarin steeds is besproken dat sprake is van een speculatieve investering voor de lange termijn. 4.55. De rechtbank is van oordeel dat de inhoud van de verificatiegesprekken van Groza minder zwaar weegt dan de inhoud van de verkoopgesprekken die door Aktua werden gevoerd. In die verkoopgesprekken werd veel concretere informatie genoemd en werden verwachtingen gewekt over rendement op korte termijn (geschikt voor tussenverkoop, in november wordt een bestemmingswijziging verwacht, in de tweede week augustus meer zekerheid, gaat lukken in oktober, etc.), terwijl in de verificatiegesprekken werd volstaan met een algemene waarschuwing dat een garantie op een bestemmingswijziging niet kan worden gegeven. 4.56. De enkele opmerking in de verificatiegesprekken dat geen garantie (dat wil zeggen: zekerheid) kan worden gegeven voor een bestemmingswijziging, is bovendien onvoldoende om de door de verkopers bij [eiser 1] opgewekte verwachting dat waarschijnlijk op korte termijn rendement zou worden behaald met de aangekochte percelen, ongedaan te maken. [eiser 1] wist immers dat er geen garantie werd verstrekt, maar was door de verkopers van Aktua ten onrechte wel in de veronderstelling gebracht dat er een aanzienlijke kans bestond dat op korte termijn een rendement zou worden behaald. 4.57. Verder acht de rechtbank aannemelijk dat de verkoopgesprekken door [eiser 1] veel indringender zijn ervaren dan de verificatiegesprekken. Deze gesprekken vonden doorgaans plaats bij [eiser 1] op het bedrijf of in de auto, waarbij de verkopers dus fysiek aanwezig waren, terwijl de verificatiegesprekken werden gevoerd via de telefoon, met een voor [eiser 1] (relatief) onbekende medewerker van Groza. De verkoopgesprekken vonden bovendien veel vaker plaats, ondersteund door soms vrijwel dagelijks WhatsApp-berichtenverkeer, waardoor een vertrouwensband is ontstaan tussen Van de Marel en de verkoopmedewerkers van Aktua. Een verificatiegesprek met Groza vond alleen plaats nadat [eiser 1] al een koopovereenkomst had ondertekend. Verder hebben Aktua en Groza naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende weersproken dat Aktua [eiser 1] heeft voorgehouden dat zij de verificatiegesprekken met Groza moest zien als een toneelstukje. Daarbij hebben de verkopers van Aktua kennelijk gebruik gemaakt van de vertrouwensband die was ontstaan met [eiser 1] (en ook blijkt uit de inhoud van de WhatsApp berichten), terwijl [eiser 1] geen of nauwelijks een band voelde met (de medewerker van) Groza. 4.58. Daarbij komt dat de verificatiegesprekken in het voorjaar van 2016 nog relatief uitgebreid waren en de risico’s van de beleggingen inhoudelijk werden besproken, maar dat die verificatiegesprekken in de loop der tijd steeds meer het karakter kregen van een verplicht vragenrondje, terwijl ook de attitude van de verificateurs in toenemende mate onkritisch is geworden. Als voorbeeld kan genoemd worden het gesprek van 10 mei 2017 (betreffende aankoop van zes verschillende percelen grond door [eiser 1] , met een totale koopsom van afgerond € 1,14 miljoen), waarin [eiser 1] uit de doeken doet dat het te druk is in de tomatenkwekerij. Desondanks vraagt de verificateur enkel of [eiser 1] voldoende tijd heeft gehad voor haar aankoopbeslissing. Groza heeft onvoldoende doorgevraagd in de verificatiegesprekken, waar [eiser 1] geregeld laat blijken dat zij toch wel een succes op korte termijn verwacht en dat ook iedere keer blijft invullen op de formulieren. Ook is zij niet geconfronteerd met haar eerdere uitlatingen dat het de laatste keer zou zijn dat zij een perceel kocht. Groza was te passief. Bovendien baseerde Groza haar verificatie uitsluitend op een kort telefoongesprek met [eiser 1] , deed zij geen enkele navraag bij Aktua en wist zij ook niet wat Aktua in haar gesprekken met [eiser 1] had gezegd. 4.59. Verder staat vast dat het business model van Aktua-Groza erin voorzag dat de koopovereenkomst met [eiser 1] ten tijde van het verificatiegesprek al was gesloten en bindend was. Zij kon van de koopovereenkomst nog slechts afzien tegen betaling van een contractuele boete. Dat is haar tijdens een verificatiegesprek ook voorgehouden en blijkt bovendien uit de verificatieformulieren. Volgens Groza c.s. en Aktua c.s. werd de boete meestal niet daadwerkelijk opgeëist. Daarvan was [eiser 1] echter niet op de hoogte. De verificatie kan alleen al hierom niet als onderdeel van het besluitvormingsproces ter zake van de aankoop worden gezien. Primaire grondslag: oneerlijke handelspraktijk 4.60. Primair hebben [eiser 1] c.s. hun vorderingen gebaseerd op een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank overweegt hierover als volgt. 4.61. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] als een consument in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub a BW heeft gehandeld, te weten een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Weliswaar exploiteert [eiser 1] (samen met [eiser 2] ) een onderneming (een tomatenkwekerij), maar uit niets blijkt dat zij in die hoedanigheid heeft gehandeld in relatie tot Groza c.s. en Aktua c.s.. De onderneming van [eiser 1] is immers werkzaam in een geheel andere branche dan die waarin Groza c.s. en Aktua c.s. actief zijn. De enkele omstandigheid dat [eiser 1] op enig moment geld is gaan gebruiken dat zij heeft onttrokken uit de onderneming, maakt niet dat [eiser 1] handelde in de uitoefening van het bedrijf. 4.62. Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub b BW omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. 4.63. Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt: a. in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en b. het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is indien een handelaar: a. een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 6:193c tot en met 6:193g BW; b. een agressieve handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 6:193h en 6:193i BW. 4.64. Een handelspraktijk is misleidend indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie (artikel 6:193c lid 1 BW). Het artikel geeft vervolgens een aantal voorbeelden van misleidende informatie. Het gaat om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt - niet gebaseerd op de waarheid - of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een of andere manier de consument bedriegt. Beslissend is of de (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen 4.65. Artikel 6:193h BW bepaalt dat een handelspraktijk in haar feitelijke context, al haar kenmerken en omstandigheden in aanmerking genomen, agressief is indien door intimidatie, dwang, waaronder het gebruik van lichamelijk geweld, of ongepaste beïnvloeding, de keuzevrijheid of de vrijheid van handelen van de gemiddelde consument met betrekking tot het product aanzienlijk wordt beperkt of kan worden beperkt waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. 4.66. Op grond van artikel 6:193j sub 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar. Deze bepaling ziet op alle oneerlijke handelspraktijken die jegens de consument zijn verricht en waardoor er een overeenkomst is gesloten, maar niet (ook) op oneerlijke handelspraktijken die jegens de consument zijn verricht nadat een overeenkomst is gesloten. Voor deze situaties blijven andere rechtsmiddelen openstaan, zoals een vordering tot schadevergoeding. De consument kan op grond van artikel 3:50 en 3:51 BW de overeenkomst via een buitengerechtelijke, schriftelijke verklaring respectievelijk een vordering tot vernietiging bij de rechter vernietigen. 4.67. De rechtbank is van oordeel dat Groza c.s. en Aktua c.s. zich vanaf begin 2017 in toenemende mate hebben bediend van een oneerlijke handelspraktijk, bestaande uit zowel een misleidende als een agressieve handelspraktijk. Dat oordeel is gebaseerd op hetgeen in 4.30 tot en met 4.59 is overwogen. Er is foutieve, of op zijn minst misleidende, informatie verstrekt over de te verwachte rendementen op korte termijn, waardoor [eiser 1] als gemiddelde consument er toe kan zijn gebracht om een besluit over een grondtransactie te nemen dat zij anders niet had genomen. Daarnaast hebben Groza c.s. en Aktua c.s. zich bediend van ongepaste beïnvloeding, waardoor de keuzevrijheid of de vrijheid van handelen van [eiser 1] als gemiddelde consument om tot de grondaankopen over te gaan aanzienlijk wordt beperkt of kan worden beperkt en waardoor zij een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat zij anders niet had genomen. 4.68. Dat [eiser 1] in dit geval ook daadwerkelijk door de foutieve (dan wel misleidende) informatie en beïnvloeding is bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomsten in de genoemde periode blijkt naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende uit de overgelegde correspondentie, die in het voorgaande is samengevat. Die druk is voldoende opgevoerd om ergens in het voorjaar van 2017 een niveau te hebben bereikt die meebrengt dat de vanaf dat moment gesloten overeenkomsten vernietigbaar zijn. Rol van Groza en Aktua bij oneerlijke handelspraktijk 4.69. Uit het voorgaande wordt duidelijk dat een deel van de oneerlijke handelspraktijk bestaat uit handelen en omissies van Groza zelf, maar een groot deel ook uit handelen van Aktua, die geen partij is bij de koopovereenkomst tussen [eiser 1] en Groza. De rechtbank overweegt hierover als volgt. 4.70. In artikel 6:193a, aanhef en sub b BW wordt een handelaar omschreven als “natuurlijk persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf of degene die ten behoeve van hem handelt”. 4.71. In dit geval is voldoende onderbouwd dat Aktua bij de verkoop van percelen aan [eiser 1] heeft gehandeld ten behoeve van Goza in de uitoefening van haar bedrijf, zoals bedoeld in artikel 6:193a, aanhef en sub b BW . Daarvoor is redengevend dat Aktua bij de aankopen van [eiser 1] een centrale en beslissende rol heeft gespeeld. Aktua heeft immers alle verkoopgesprekken verzorgd. Daarbij komt dat Aktua kennelijk is opgericht om te dienen als tussenpersoon voor Groza. Groza was bovendien de enige opdrachtgever van Aktua. Gelet op de tussen hen gesloten partage-overeenkomst, staat voldoende vast dat zowel de uitgaven (grondaankoop) als de inkomsten tussen hen werden gedeeld. De handelingen van Aktua zijn aldus evidentelijk te beschouwen als handelingen ten behoeve van Groza, die in rechtstreeks verband staan met de aankoop van [eiser 1] van de door Groza in de context van het met Aktua opgetuigde business model aangeboden gronden. Dat kwalificeert Aktua als ‘degene die ten behoeve van hem handelt’ en maakt haar daardoor een handelaar in de zin van artikel 6:193a BW. 4.72. Het betoog van Groza dat zij niet op de hoogte was van de wijze waarop Aktua haar taak invulde, baat haar niet. Voor zover Groza niet bekend was van de oneerlijke handelspraktijk, was dit het gevolg van een business model dat geschikt, en waarschijnlijk ook gericht, was op het opzettelijk buiten beeld houden van het consumentencontact. Voor zover dit ertoe heeft geleid dat de oneerlijke verkooppraktijk langer heeft kunnen voortduren dan Groza heeft gewild, is dit een gevolg van haar keuze voor dit business model. Tussenconclusie: overeenkomsten na 10 april 2017 4.73. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de volgende tussenconclusie. In 2016 konden Groza en Aktua aannemen dat [eiser 1] wist wat ze deed. Zij is duidelijk gewezen op de verwachtingstermijn en het ontbreken van garanties en heeft er blijk van gegeven dat te begrijpen. Vanaf begin 2017, toen de aankopen werden hervat, is in de houding van [eiser 1] echter een verandering opgetreden. Zij gaf steeds meer blijk van twijfel over wat ze deed en angst voor haar echtgenoot, en drong in toenemende mate aan op succes op (zeer) korte termijn. Aktua is daarop gaan inspelen, niet met een verhoogde alertheid op de vraag of wat [eiser 1] zei strookte met wat ze wilde en of verdere aankopen daarbij pasten, maar met hard sell: door haar voor te spiegelen dat de kans op succes op de korte termijn positief kon worden beïnvloed door nog meer percelen aan te kopen. Zij heeft daarbij in het voorjaar van 2017 de druk op [eiser 1] ontoelaatbaar opgevoerd. Het omslagpunt ligt naar het oordeel van de rechtbank op 10 april 2017, toen [eiser 1] op één dag verschillende transacties is aangegaan met een waarde van in totaal ruim € 1,8 miljoen. Op diezelfde dag had [eiser 1] kennelijk aangegeven dat zij “nu eerst geld wil maken”, waarop Aktua heeft gereageerd met het verhaal dat een goede basis daarvoor essentieel is en dat [eiser 1] een goede grondspreiding heeft. Naar het oordeel van de rechtbank vormen de transacties van 10 april 2017 overtuigend bewijs van het feit dat de misleidende handelspraktijk bij [eiser 1] aansloeg. De rechtbank is daarom van oordeel dat die transacties onder invloed daarvan tot stand zijn gekomen. Dat geldt ook voor de cascade van transacties die daarna is gevolgd, omdat de attitude en het gedrag van de verkopers niet zal zijn veranderd en de verificatie in zodanige mate een wassen neus was geworden dat geen enkel van de door [eiser 1] in die periode uitgezonden signalen is opgepikt. 4.74. Dit leidt tot het oordeel dat voor de overeenkomsten vanaf 10 april 2017 grond bestond voor vernietiging wegens een oneerlijke handelspraktijk. De gevorderde verklaring voor recht onder I
- a)is daarom toewijsbaar, voor zover het ziet op de periode vanaf 10 april 2017. Bij de gevorderde verklaringen voor recht onder I
- b)en c), voor zover betrekking hebbend op periode vanaf 10 april 2017, bestaat geen belang, aangezien die ook leiden tot de conclusie dat de overeenkomsten konden worden vernietigd. Tussenconclusie: overeenkomsten vóór 10 april 2017 4.75. [eiser 1] c.s. hebben aangevoerd dat ook vóór de koopovereenkomsten van 10 april 2017 toezeggingen zijn gedaan over de resultaten op korte termijn. De rechtbank is echter van oordeel dat daarvan vóórafgaand aan 10 april 2017 onvoldoende is gebleken. [eiser 1] heeft ter zitting ook erkend dat in 2016 de nadruk veel meer lag op de lange termijn investeringen. Dat beeld wordt ook bevestigd door de WhatsAppberichten. Dat in 2016 sprake is geweest een agressieve handelspraktijk is evenmin gebleken. 4.76. Uit hetgeen in 4.3 tot en met 4.29 is overwogen, volgt dat de rechtbank van oordeel is dat ook van het achterhouden van essentiële informatie, dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden, ontbrekende toestemming van [eiser 2] voor het sluiten van de koopovereenkomsten, een paulianeuze handeling, een tekortkoming, onvoorziene omstandigheden, onrechtmatig handelen of ongerechtvaardigde verrijking geen sprake is geweest. 4.77. Dit betekent dat de overeenkomsten vóór 10 april 2017 niet (rechtsgeldig) zijn vernietigd en niet voor (al dan niet partiële) vernietiging in aanmerking komen. De gevraagde verklaringen voor recht onder I, voor zover die zien op de overeenkomsten vóór 10 april 2017, zullen daarom worden afgewezen. Partiële vernietiging van de overeenkomsten vanaf 10 april 2017? 4.78. [eiser 1] c.s. hebben verder primair een verklaring voor recht gevorderd dat de koopovereenkomsten partieel zijn vernietigd, te weten met betrekking tot “het deel van de betaalde koopprijzen”. Voor zover [eiser 1] c.s. alleen vernietiging verlangt van de overeenkomst als grondslag voor de (volledige) betalingsverplichting (waaruit verplichting tot terugbetaling de volledige koopsom voortvloeit), zonder vernietiging van de overeenkomst voor zover deze grondslag is voor de leveringsverplichting, is die vordering niet toewijsbaar, omdat dit tot een onredelijke uitkomst zou leiden. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. immers niet in haar betoog dat de gekochte gronden geen enkele waarde vertegenwoordigen. De rechtbank zal [eiser 1] c.s. in de gelegenheid stellen nader toe te lichten hoe zij de partiële vernietiging ziet. Daarbij geeft de rechtbank [eiser 1] c.s. reeds nu in overweging, dat de rechtbank de overeenkomsten na 10 april 2017 niet vernietigbaar acht vanwege de te hoge koopprijs, maar vanwege de oneerlijke handelspraktijk. Daarom ligt de partiële vernietiging ten aanzien van de (volgens [eiser 1] c.s.) teveel betaalde koopprijs (boven de gestelde taxatiewaarde) niet voor de hand. Ook zal [eiser 1] c.s. in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de vraag hoe de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de (partiële) vernietiging moet zien in relatie tot de vordering tot (uitdrukkelijk) schadevergoeding (begroot op de volledige koopsom dan wel teveel betaalde koopsom). Een vordering tot ongedaanmaking is immers niet ingesteld, zodat (onder meer) de vraag opkomt welk belang [eiser 1] c.s. hebben bij de gevorderde verklaring voor recht over de (partiële) vernietiging 4.79. De rechtbank zal [eiser 1] c.s. in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de vraag of zij bij deze stand van zaken hun primaire vordering tot een verklaring voor recht dat de overeenkomsten partiëel zijn vernietigd handhaven, en zo ja, die vordering en hun belang daarbij (gelet op het feit dat de geldvorderingen zijn gebaseerd op de verplichting tot schadevergoeding) van een nadere onderbouwing te voorzien. Groza c.s. en Aktua c.s. zullen in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren. Aansprakelijkheid Aktua en Groza 4.80. Uit het voorgaande volgt dat Groza en Aktua zich vanaf 10 april 2017 schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat zij schadeplichtig zijn tegenover [eiser 1] (artikel 6:193j lid 2 BW). 4.81. Bij de gevorderde verklaring voor recht onder I d), voor zover die ziet op Groza en de periode vanaf 10 april 2017, hebben [eiser 1] c.s. geen belang, omdat artikel 6:193j lid 2 BW al een zelfstandige grondslag voor schadevergoeding biedt. Wel bestaat belang bij vordering I
- d)voor zover het betreft Aktua (in de periode vanaf 10 april 2017), omdat artikel 6:193j lid 2 BW deze vaststelling veronderstelt en de vordering onder I
- a)alleen ten aanzien van Groza is ingesteld. Deze vordering is tegen Aktua toewijsbaar. Aansprakelijkheid bestuurders 4.82. [eiser 1] c.s. achten [gedaagde 2] , BMBN, Sylvestre en [gedaagde 1] (hierna samen ook: de bestuurders) aansprakelijk voor de schade die [eiser 1] c.s. hebben geleden, omdat de bestuurders jegens [eiser 1] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld. 4.83. Primair beroepen [eiser 1] c.s. zich op de schending door de bestuurders van een op hen persoonlijk rustende zorgvuldigheidsnorm. Daaraan leggen zij ten grondslag dat de bestuurders [eiser 1] onvoldoende hebben ingelicht en geadviseerd, en hebben nagelaten financiële informatie op te vragen bij [eiser 1] . Ook wisten de bestuurders van het feit dat [eiser 2] niet bij de aankopen was betrokken, aldus [eiser 1] c.s.. 4.84. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. hierin niet. Zij hebben onvoldoende toegelicht dat op de bestuurders persoonlijk een verplichting rustte om [eiser 1] c.s. in te lichten of te adviseren over de risico’s en/of de betrokkenheid van [eiser 2] . Daarbij komt dat niet is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kennis droegen van de wijze waarop de verkopers de percelen in 2017 hebben aangeprezen. 4.85. [eiser 1] c.s. hebben de vorderingen tegen de bestuurders subsidiair gebaseerd op het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 1989, NJ 1990/286 (Beklamel). De verwijten komen er op neer dat de bestuurders namens Groza en Aktua verplichtingen zijn aangegaan waarvan zij wisten of behoorden te begrijpen dat Groza en Aktua daaraan niet konden voldoen en geen verhaal zouden bieden. 4.86. Dit betoog slaagt niet. Groza is een verplichting aangegaan tot levering van de genoemde percelen. Die verplichting is zij nagekomen. Niet gesteld of gebleken is dat de bestuurders ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomsten wisten of hadden moeten begrijpen dat er transacties werden gesloten die vernietigd zouden worden. De enkele omstandigheid dat Groza en Aktua (mogelijk) niet in staat zijn de betaalde koopprijzen aan [eiser 1] c.s. terug te betalen, rechtvaardigt daarom niet de conclusie dat de bestuurders aansprakelijk zijn. Het beroep van [eiser 1] c.s. op de uitspraak van de tuchtkamer van het gerechtshof in het hoger beroep in de zaak tegen de notaris slaagt niet. Volgens [eiser 1] c.s. is daarin overwogen dat de notaris had moeten weten dat Groza waardeloze percelen verkocht aan [eiser 1] en dat dit dus te meer geldt voor de bestuurders. In het licht van hetgeen in het voorgaande is overwogen over de percelen en de inhoud van de verificatiegesprekken (met name in 2016), gaat die vergelijking niet op. De notaris heeft een zorgplicht ten aanzien van aspirant kopers die van die van de bestuurders verschilt. 4.87. Tot slot hebben [eiser 1] c.s. aangevoerd dat sprake is van een situatie waarin een bestuurder heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de vennootschap haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt. Het aannemen van een ernstig persoonlijk verwijt is in dat geval ook mogelijk op grond van andere omstandigheden dan de omstandigheid dat de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap, kort gezegd, ertoe zou leiden dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade (vgl. gerechtshof Den Haag 31 juli 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1802). 4.88. De rechtbank overweegt dat vast staat dat Groza en Aktua zich schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank is verder van oordeel dat de bestuurders in zekere mate verantwoordelijkheid dragen voor gang van zaken vanaf 10 april 2017, die een gevolg is van het feit dat zij een onzorgvuldig business model hebben opgetuigd. Onderdeel van dat businessmodel was onder meer dat: de verkooptak was ondergebracht in een aparte vennootschap (Aktua); de informatiestroom tussen Aktua en [eiser 1] strikt was gescheiden van de informatiestroom tussen Groza en [eiser 1] ; het beleid was om gegeven verkoopinformatie niet schriftelijk vast te leggen, laat staan te bevestigen; het beleid was om in het kader van de verificatieprocedure door Groza géén navraag te doen bij Aktua over de wijze waarop het verkoopproces is verlopen; geen verplichting was om grote transacties c.q. grote totalen binnen een kort tijdsbestek aan de bedrijfsleiding voor te leggen; er een notaris met de afwikkeling van de transacties was belast die onvoldoende doortastend is opgetreden. 4.89. De rechtbank is van oordeel dat, zeker toen in het voorjaar van 2017 de ene grote aankoop de andere opvolgde, het business model van Groza en Aktua had moeten voorzien in een rechtstreekse betrokkenheid van de leiding van de onderneming, die zelf stappen had moeten zetten om zich ervan te vergewissen dat er geen sprake was van een onzorgvuldige verkooppraktijk. Dat had kunnen bestaan in een bespreking van deze account met alle betrokkenen, waaronder de notaris, en had kunnen en moeten leiden tot de bevinding dat de gang van zaken zodanig verontrustend was dat [eiser 1] was medegedeeld dat verdere transacties alleen met schriftelijke toestemming van haar echtgenoot konden worden aangegaan. De door Groza en (met name) Aktua gevolgde handelwijze heeft er integendeel toe bijgedragen dat [eiser 2] er buiten zou blijven. Zo werd ervoor gezorgd dat gesprekken met [eiser 1] niet in zijn bijzijn zouden plaatsvinden maar in de auto op het parkeerterrein en is een postbus geopend en gehandhaafd waardoor de kans groter was dat aan [eiser 1] gerichte stukken buiten het zicht van [eiser 2] zouden blijven. Ook dit rekent de rechtbank de bestuurders aan. Het gedane aanbod voor een gesprek tussen [eiser 1] en [gedaagde 2] brengt hierin geen verandering. Dat aanbod kwam pas toen het al uit de hand was gelopen. Dat is iets anders dan inbedding in de organisatie dat grote/bijzondere transacties door verkoopmedewerkers aan bestuurders werden gemeld. 4.90. Het betoog van de bestuurders dat hun geen (ernstig) persoonlijk verwijt te maken valt, snijdt geen hout. Van hen als bestuurders mag worden verwacht dat zij zicht hebben op de bedrijfsvoering. De omstandigheid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen kennis droegen van de wijze waarop de verkopers de percelen in 2017 bij [eiser 1] hebben aangeprezen en geen maatregelen konden nemen om de schade van [eiser 1] c.s. te beperken, is het directe gevolg van de wijze waarop het businessmodel was ingericht. Die wijst er naar het oordeel van de rechtbank op dat de bestuurders bewust de ogen hebben gesloten voor de oneerlijke handelspraktijken, al dan niet met het oog op de financiële belangen die voor Groza, Aktua en de bestuurders op het spel stonden. Aangenomen moet daarom worden dat de bestuurders hebben bewerkstelligd of toegelaten dat Groza en Aktua door de oneerlijke handelspraktijk en dat de bestuurders daarvan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. 4.91. De gevorderde verklaring voor recht onder I
- d)tegen de bestuurders, voor zover die ziet op de periode vanaf 10 april 2017, is daarom toewijsbaar. Omvang van de schade 4.92. Partijen hebben zich nog niet uitgelaten over de vraag welke schade het gevolg is van het handelen van Aktua en Groza en de bestuurders. De stellingen en de vordering van [eiser 1] c.s. over de omvang van de schade, zijn namelijk gebaseerd op de veronderstelling dat de percelen grond voor een te hoge koopprijs zijn verkocht, terwijl de aansprakelijkheid van Groza en Aktua daarop niet is gebaseerd, maar is gebaseerd op een oneerlijke handelspraktijk. [eiser 1] c.s. zullen dus moeten toelichten welke schade het gevolg is van dat handelen van Aktua en Groza. [eiser 1] c.s. zullen in de gelegenheid worden gesteld zich ook daarover uit te laten. Eigen schuld [eiser 1] 4.93. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Aktua c.s. en Groza c.s. op eigen schuld (artikel 6:101 BW) van [eiser 1] gedeeltelijk slaagt. Voorop gesteld wordt dat in zijn algemeenheid, en dus ook voor [eiser 1] , geldt dat van haar mocht worden verwacht dat zij zich vóór het aangaan van de bekritiseerde overeenkomsten redelijke inspanningen getroostte om de betekenis van het in de overeenkomsten bepaalde te doorgronden en de voor haar uit de overeenkomsten volgende verplichtingen en risico's te begrijpen. Ook herhaalt de rechtbank dat uit de koopovereenkomsten, vragenlijsten, verificatieforumlieren en verificatiegesprekken kenbaar was dat sprake is van een speculatieve investering en dat daaraan een zeker risico is verbonden (daargelaten de precieze aard en omvang daarvan), in het bijzonder in het geval van het uitblijven van een bestemmingsplanwijziging. 4.94. Daarbij komt dat [eiser 1] er lange tijd zelf aan heeft bijgedragen dat het businessmodel van de bestuurders tot schade heeft geleid. Zij heeft er zelf voor gekozen om haar echtgenoot niet als klankbord bij haar grondspeculatie-afwegingen te betrekken. Zij heeft er ook zelf voor gekozen om tijdens de verificatiegesprekken geen open kaart te spelen met Groza en heeft zich laten leiden door de toezeggingen van de verkopers van Aktua. Zij heeft in de verificatiegesprekken in 2017 bijvoorbeeld niet gemeld dat door Aktua toezeggingen waren gedaan over de korte termijn rendementen en heeft de vragen van Groza over haar beschikbare liquide middelen (kennelijk bewust) in strijd met de waarheid beantwoord. Ook is zij in de loop van 2017 nog maandenlang doorgegaan met het kopen van percelen, terwijl haar (volgens haar eigen stellingen) was voorgehouden dat zij binnen enkele maanden resultaten kon verwachten en die resultaten niet kwamen. 4.95. Aan het voorgaande zal de rechtbank de gevolgtrekking verbinden dat in de geschetste omstandigheden het ontstaan van de door [eiser 1] geleden schade, als een gevolg van haar eigen beslissing tot het aangaan van koopovereenkomsten, mede aan haarzelf is toe te rekenen. Partijen kunnen zich uitlaten over de vraag welke verdeling passend is. Schikking? 4.96. Partijen zullen ook in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de wenselijkheid van een voortzetting van de mondelinge behandeling (teneinde de mogelijkheid van een minnelijke oplossing te onderzoeken). in reconventie 4.97. De beoordeling in reconventie zal worden aangehouden. 5De beslissing De rechtbank in conventie 5.1. stelt [eiser 1] c.s. in de gelegenheid op de rol van 5 oktober 2022 bij akte te reageren op de in alinea’s 4.79, 4.92, 4.95 en 4.96 vermelde onderwerpen en bepaalt dat Groza c.s. en Aktua c.s. vervolgens in de gelegenheid zullen worden gesteld daarop te reageren; 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan; In reconventie 5.3. houdt iedere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman, mr. J. van der Kluit en mr. B. de Metz en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2022. type: coll: