RECHTBANK NOORD-HOLLAND Zittingsplaats Haarlem Bestuursrecht zaaknummer: HAA 21/5589 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2023 in de zaak tussen [naam] , wonende te [plaats] (eiser), en de heffingsambtenaar van Cocensus (verweerder). Procesverloop Verweerder heeft in een beschikking de WOZ-waarde van de woning [adres] te [plaats] voor het jaar 2021 vastgesteld op € 909.
- In het zelfde document heeft verweerder ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 29 november
- Verweerder is vertegenwoordigd door mr. P.A. Schrijver. Eiser is niet verschenen, zonder een bericht van verhindering te sturen. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 29 september 2022 aan het adres [adres] , [postcode] [plaats] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 30 september 2022 is bezorgd en dat voor ontvangst is getekend. De uitnodiging om op de zitting te verschijnen is dus correct gedaan. Overwegingen Feiten
- De woning van eiser is een woning uit
- De inhoud van de woning bedraagt 576 m³ exclusief een voorraadkelder van 184 m
- De grootte van het perceel is 461 m². De woning beschikt over een vrijstaande schuur en een vrijstaande garage. De buurwoning heeft een vrijstaande garage die tegen de woning van eiser is aangebouwd.
- Eiser heeft een waardebepaling overgelegd van JRS makelaars gedateerd 25 maart 2020, waarin staat dat de woning een vrijstaande woning is en dat deze in redelijk tot goede staat verkeert en dat de marktwaarde ligt tussen € 875.000 en € 900.
- Over de WOZ-waarde voor het jaar 2020 is ook geprocedeerd door eiser. Dit heeft geleid tot de uitspraak van deze rechtbank van 25 april 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:
- Geschil
- In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari
- Eiser vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 856.000 dan wel € 880.
- Verweerder stelt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Beoordeling van het geschil
- Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld, dat wil zeggen dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.
- Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een waardeoverzicht (matrix) waarin naast de gegevens van de woning, gegevens van drie verkochte vrijstaande woningen in [plaats] uit de bouwjaren 1952-56 zijn vermeld (de vergelijkingsobjecten): [straat 1] [nummer 1] en [nummer 2] en [straat 2] [nummer 3] .
- Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Eiser klaagt erover dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft geschreven dat bij de waardebepaling en controle een veel groter aantal verkopen is gebruikt dan de aan eiser gepresenteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich niet kan beroepen op gegevens die hij niet kenbaar heeft gemaakt. Verder was in de procedure die is gevoerd over het jaar 2020 onder andere aan de orde of de woning vergeleken kon worden met verkopen van vrijstaande woningen. In de matrix in de onderhavige zaak is de woning ook met vrijstaande woningen vergeleken. Uit toelichting van verweerder hierop blijkt dat de vrijstaande garage van de buurwoning tegen de woning van eiser aangebouwd is. Om die reden heeft verweerder de woning weliswaar aangemerkt als geschakelde woning, maar deze wel in de matrix vergeleken met vrijstaande woningen. De rechtbank vindt een vergelijking met de verkochte vrijstaande woningen, mede gelet op de in het dossier aanwezige foto’s en eisers eigen waardebepaling waarin de woning ook als vrijstaand is aangemerkt, op zich goed bruikbaar. Aangezien er geen bouwkundige verbinding is met een woongebouw van iemand anders, zoals bij een geschakelde of twee-onder-een-kap woning, heeft eisers woning veel kenmerken van een vrijstaande woning. Dan moet echter nog wel op een goede manier rekening worden gehouden met verschillen tussen de woningen. Dat zal de rechtbank nu gaan beoordelen.
- Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van zijn woning; als er een aftrek is toegepast dan is deze veel te laag, aldus eiser. Verweerder heeft dit weersproken en heeft zowel de kwaliteit, als de staat van onderhoud van de woning als “matig” gekwalificeerd. De aan de aan de woning toegekende waarde per kubieke meter bedraagt €
- Dezelfde kwalificatie van een “matige” kwaliteit en onderhoudsstaat heeft verweerder blijkens de matrix toegekend aan het vergelijkingsobject [straat 2] [nummer 3] . In de verkoop heeft deze woning € 815 per kubieke meter opgebracht. De aan eisers woning toegekende waarde van € 545 per kubieke meter ligt dus beduidend lager. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een veel te lage aftrek vanwege de staat van onderhoud, zoals eiser stelt. Bovendien wordt in eisers eigen waardebepaling de staat van de woning als “redelijk tot goed” bestempeld. Zelfs de woning die verkocht is met een “matige” staat van onderhoud en in een “slechte” staat ( [straat 1] [nummer 2] ), leverde nog € 640 per kubieke meter op. De waardebepaling van verweerder laat dus meer dan voldoende ruimte om naast het rekening houden met de mindere staat van de woning ook nog rekening te houden met enige waardedruk vanwege het aangebouwd zijn van de vrijstaande garage van de buren, waardoor de woning niet geheel vrij staand is.
- Voor zover eiser heeft gesteld dat de WOZ-waarde ten opzichte van het eerdere belastingjaar 2020 te veel is gestegen dan wel dat dient te worden uitgegaan van een gemiddeld stijgingspercentage, overweegt de rechtbank het volgende. WOZ-waarderingen van woningen zijn geen gegevens waar bij de waardebepaling van een woning belang aan kan worden gehecht, omdat de waarde op basis van marktgegevens - verkoopprijzen van woningen - bepaald moet worden, zoals verweerder heeft gedaan (dat staat in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). De waarderingssystematiek van de Wet WOZ laat geen ruimte voor een waardebepaling op basis van indexering of op basis van een vergelijking met stijgings- of dalingspercentages ten opzichte van een vorige WOZ-waardering. Een stijgingspercentage van een WOZ-waarde is immers geen verkoopprijs.
- Eiser vindt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 856.000, maar dat is lager dan volgt uit eisers eigen waardebepaling en waarom dat zo zou zijn is niet door hem onderbouwd, zodat de rechtbank daarin niet meegaat. Ook noemt eiser een waarde van € 880.000, maar hij heeft dit niet onderbouwd met verkopen van andere woningen. Eiser heeft wel de onder punt 2 van deze uitspraak genoemde waardebepaling ingebracht, maar hoe de daarin genoemde waarde van tussen € 875.000 en € 900.000 tot stand is gekomen is op geen enkele wijze toegelicht en legt daarom ook geen gewicht in de schaal. Slotsom
- Gelet op het bovenstaande heeft verweerder, ook in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 909.000 voor 2021 niet te hoog is.
- Het beroep van eiser wordt daarom ongegrond verklaard. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari
- griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
- bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
- het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep.