RECHTBANK NOORD-HOLLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: 11041077 \ CV EXPL 24-2301 Vonnis van 27 november 2024 in de zaak van de besloten vennootschap WOONHAVE BELEGGINGEN VI B.V., gevestigd te Rotterdam, eisende partij, hierna te noemen: Woonhave, gemachtigde: Inkassier Gerechtsdeurwaarders & Incasso, tegen [gedaagde] , wonende te [plaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde], procederend in persoon. 1De verdere procedure 1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 7 augustus 2024; - akte van de eisende partij van 4 september 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Het geschil 2.1. Woonhave vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan [gedaagde] verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten. 2.2. Woonhave legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. 2.3. [gedaagde] erkent de huurachterstand. [gedaagde] voert verweer tegen de ontbinding en meent dat de tekortkoming – gelet op zijn persoonlijke omstandigheden - de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 3De verdere beoordeling Huurprijswijzigingsbeding en de gevolgen daarvan 3.1. In het tussenvonnis is geoordeeld dat het eerste deel van het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst, dat verwijst naar de regels van de CPI, niet oneerlijk is. Het tweede deel van het beding, op grond waarvan de verhuurder de huur met nog eens 5% kan verhogen, is wel oneerlijk bevonden. Woonhave is in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en om ter onderbouwing van haar vordering aan te geven wat er méér aan huur is betaald dan de aanvangshuur jaarlijks verhoogd met het in het inflatiepercentage conform CPI en daarbij ook een berekening over te leggen. 3.2. In haar akte heeft Woonhave betoogd dat het huurverhogingsbeding een kernbeding is omdat huurovereenkomst zonder dat beding niet zou zijn aangegaan. Omdat sprake is van een kernbeding, leent het zich volgens Woonhave niet voor ambtshalve toetsing. Dit betoog kan niet slagen omdat het berust op een onjuiste lezing van het vonnis. Daarin is immers opgenomen: Dit beding is weliswaar een kernbeding, maar omdat het niet begrijpelijk en niet duidelijk is geformuleerd, moet het wel ambtshalve worden getoetst (artikel 6:231 sub a BW). 3.3. Woonhave heeft verder betoogd dat het beding niet onredelijk bezwarend is omdat de verhoging is beperkt tot 5% boven de CPI, omdat bij een langdurige overeenkomst zoals de onderhavige huurovereenkomst niet kan worden verwacht dat deze steeds aan de laatste wetgeving voldoet en omdat de marktomstandigheden op het moment van afsluiten van de huurovereenkomst een dergelijk beding rechtvaardigen. 3.4. Ook dit betoog kan niet slagen. Het percentage van 5 is willekeurig en ter uitsluitende bepaling van de verhuurder. Een reden hiervoor is bij het sluiten van de huurovereenkomst niet opgegeven. Voor de consument zijn de gevolgen van dit beding bij het aangaan van de huurovereenkomst daarom niet goed in te schatten. Verder geldt dat de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten al sinds 1993 van kracht is en dat professionele partijen daaraan gebonden zijn. De omstandigheid dat eerder niet of in mindere mate werd getoetst of sprake was van oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten maakt niet dat partijen niet aan die regels hoeven te voldoen. Ten slotte kan het zo zijn dat marktomstandigheden bij het aangaan van de huurovereenkomst leiden tot het opnemen van een dergelijk beding, maar dat moet dan wel aan de consument zijn kenbaar gemaakt en dat is niet gebeurd. 3.5. Woonhave heeft ten slotte verzocht om, als sprake zou zijn van een oneerlijk beding, aan te sluiten bij de bedoeling inzake huurverhogingen van geliberaliseerde woonruimte. Kennelijk bedoelt Woonhave daarmee dat uitgegaan moet worden van een jaarlijkse verhoging conform CPI plus 1%. Ook dat betoog kan niet slagen omdat de opslag van 1% is begrepen in het tweede deel van het huurprijsverhogingsbeding, welk deel oneerlijk is en daarom vernietigd wordt. Daarmee kan van een opslag op de CPI geen sprake meer zijn. 3.6. Woonhave heeft nagelaten om een aangepaste berekening (uitgaande van de aanvangshuur met jaarlijkse verhoging conform CPI) over te leggen en heeft alleen betalingsoverzichten overgelegd waaruit valt af te leiden dat zij bij de jaarlijkse huurverhoging is uitgegaan van CPI plus 1% (of van de CAO-loonontwikkeling plus 1% voor zover dit percentage niet boven het wettelijk maximum uitgaat). Daarmee is niet voldaan aan hetgeen in het tussenvonnis aan Woonhave is opgedragen. 3.7. Bij gebreke van een deugdelijke berekening moet de kantonrechter er van uitgaan dat de huurprijs sinds de aanvang van de huur (1 oktober 2020) niet is verhoogd en steeds € 1.211,50 per maand is geweest. Uit het overzicht dat is overgelegd volgt dat [gedaagde] vanaf maart 2023 geen huur meer heeft betaald. Dat leidt, uitgaande van een huurprijs van € 1.211,50, tot een huurachterstand van € 23.018,50 tot en met september 2024. Dit bedrag zal worden toegewezen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en rente zijn niet toewijsbaar 3.8. Woonhave maakt verder aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten komen echter niet voor toewijzing in aanmerking, nu Woonhave niet, althans onvoldoende heeft gesteld op welke datum zij de aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde] heeft verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704. 3.9. De vordering tot vergoeding van de verschenen rente zal worden afgewezen, omdat Woonhave die rente - gelet op de toewijsbare huurachterstand - over een te hoog bedrag heeft berekend. De wettelijke rente zal worden toegewezen over de toewijsbare hoofdsom vanaf de dag van de dagvaarding. [gedaagde] heeft een deel van de huurachterstand (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.