ECLI:NL:RBNHO:2024:8475

RECHTBANK Noord-Holland Civiel recht Zittingsplaats Haarlem Zaaknummer: C/15/349220 / HA ZA 24-90 Vonnis van 31 juli 2024 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V., gevestigd te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [eiseres], advocaat: mr. B. van Mieghem, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid JE VASTGOED B.V., gevestigd te Purmerend, gedaagde partij, hierna te noemen: JE Vastgoed, advocaat: mr. H.J. Hagemans. 1De zaak in het kort 1.1. [eiseres] heeft van JE Vastgoed een perceel landbouwgrond gekocht met het oogmerk om rendement te genereren indien de bestemming van de grond in de toekomst gewijzigd zou worden. [eiseres] doet een beroep op dwaling en stelt dat zij de overeenkomst met JE Vastgoed bij een juiste voorstelling van zaken nooit zou zijn aangegaan. Zij vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat zij de overeenkomst terecht heeft vernietigd en ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomst. 1.2. De rechtbank komt tot het oordeel dat [eiseres] de overeenkomst op terechte gronden heeft vernietigd. JE Vastgoed deed het tegenover [eiseres] voorkomen alsof de grond met zorg uitgekozen zou zijn, alsof de prijs in redelijke verhouding zou staan tot het te verwachten rendement, alsof er op termijn een bestemmingswijziging en sterke waardestijging te verwachten zou zijn en alsof [eiseres] een waardevaste investering deed. Deze positieve typeringen waren ten tijde van de koopovereenkomst echter niet gerechtvaardigd op grond van de feiten en JE Vastgoed heeft [eiseres] niet gewaarschuwd voor de risico’s. JE Vastgoed is gehouden de door [eiseres] betaalde aankoopsom terug te betalen aan [eiseres]. 2De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 15 mei 2024 en de daarin genoemde stukken, - de mondelinge behandeling van 25 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de spreekaantekeningen van [eiseres], - de spreekaantekeningen van JE Vastgoed. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3De feiten 3.1. [eiseres] is een vennootschap waarmee de heer [betrokkene 1] (geboren in 1944, hierna: [betrokkene 1]) in het verleden zijn onderneming dreef (de handel in aardappelen) en waarin hij nu zijn pensioengeld beheert. 3.2. JE Vastgoed is een vennootschap die zich bezighoudt met de aan- en verkoop van grond. Zij focust zich op landbouwgronden die gelegen zijn op locaties die – in haar visie – in de toekomst mogelijk geschikt zullen zijn voor woningbouw. 3.3. Tot voor kort was op de website van JE Vastgoed onder het kopje “Voordelen Grond” het volgende te lezen: “Waarom investeren in grond? Vanwege de verandering in economische activiteiten is er in Nederland steeds minder behoefte aan landbouwgrond en meer aan bouwgrond nodig (bedrijfs)huisvesting. De komende 10 jaar zijn er minimaal één miljoen extra woningen nodig. Projectontwikkelaars en grote woningcorporaties staan klaar met miljarden om te investeren en starten met bouwen. Strenge criteria Op basis van strenge criteria selecteren wij grond met aantoonbare potentie voor de toekomst. Grond kan nu relatief goedkoop worden aangekocht, en met een bestemmingswijziging stijgt de waarde van de grond. Achterover leunen Het is vervolgens voor u niet noodzakelijk om de marktontwikkelingen op de voet te volgen, zoals op de beurs wel het geval is. Geïnteresseerde kopers zoals vastgoedontwikkelaars en gemeenten zullen u als eigenaar van het perceel rechtstreeks benaderen zodra er sprake is van een bestemmingswijziging.” “Voordelen beleggen in grond U kunt vervolgens op het juiste moment tegen een hoger bedrag uw perceel verkopen. We zetten de voordelen van het investeren in grond graag voor u op een rijtje: - De vraag naar woningen blijft groeien en het grondaanbod blijft beperkt en wordt dus steeds schaarser. - Grond is nu betaalbaar. U kunt al investeren in een perceel vanaf 10.000 euro. - Winst op grond is belastingvrij en wordt belast in box 3. - Grond is een tastbaar bezit. - De grond blijft 100% uw eigendom, dit wordt notarieel vastgelegd. - Grond blijft vrij verhandelbaar. - Grond is grond, en kan dus niet failliet gaan. - Grondprijzen zijn nauwelijks conjunctuurgevoelig.” 3.4. JE Vastgoed hanteert de volgende werkwijze. Wanneer zij een perceel heeft gevonden dat in haar visie in de toekomst mogelijk in waarde kan stijgen, laat zij een derde partij een locatie-analyse uitvoeren. Indien uit die analyse blijkt dat sprake is van grond met potentie, contacteert JE Vastgoed de eigenaar van de betreffende grond en sluit zij in voorkomende gevallen een koopovereenkomst met een uitgestelde levering. Zodra JE Vastgoed kopers heeft gevonden voor de betreffende gronden, worden deze door middel van een zogeheten A-B-C transactie verkocht en geleverd aan de kopers. Bij haar zoektocht naar potentiële kopers voor de gronden maakt JE Vastgoed gebruik van de zogenaamde ‘cold calling’ methode (het telefonisch aanbieden van producten of diensten aan een potentiële klant die nog niet bekend is met het bedrijf). JE Vastgoed maakt in dat kader gebruik van lijsten met daarop de gegevens van (voormalige) ondernemers in het betreffende gebied. 3.5. [betrokkene 1] is in de loop van 2022 verschillende malen telefonisch benaderd door JE Vastgoed met het aanbod te investeren in grond in de Hoeksche Waard, de gemeente waar [betrokkene 1] woonachtig is en voorheen zijn bedrijf heeft gevoerd. 3.6. [betrokkene 1] stemde tijdens één van de telefoongesprekken in met toezending van een brochure door JE Vastgoed. Hij ontving vervolgens van JE Vastgoed een document genaamd “Nieuw Beijerland – Zuid, locatie analyse” van 30 november 2022, opgesteld door het bedrijf Kubiek, een adviesbureau voor ruimtelijke ontwikkeling. In de eindconclusie van deze analyse is de volgende tekst opgenomen: “In verschillende beleidsstukken van de gemeente wordt de woningbouwopgave benoemd voor Hoeksche Waard, een deel van deze opgave zal ingevuld worden in Nieuw-Beijerland. Vanuit beleidsmatige en ruimtelijke benadering zal dit een uitbreiding zijn op Nieuw-Beijerland Zuid II dat de afgelopen jaren gerealiseerd is. Daarnaast heeft het geldend bestemmingsplan een voor de gemeente onwenselijke situatie gecreëerd die door de ontwikkeling van dit kavel mogelijk opgelost kan worden. Binnen provinciaal beleid is het zuiden van Nieuw-Beijerland aangewezen als potentiële uitbreidingslocatie, als mogelijke woningbouwlocatie waarmee de gemeente mogelijk kan voorzien in de geschetste behoefte van 6.600 nieuwe woningen tot 2030. De behoefte dient ingepast te worden binnen de identiteit van de kernen en bijbehorende omgeving. De ruimtelijke identiteit in de omgeving van Nieuw-Beijerland wordt gekenmerkt als ‘Openheid’, dit landschap bestaat uit open velden met grote zichtlijnen. De voorgenomen ontwikkeling ligt aansluitend aan Nieuw-Beijerland Zuid II waardoor de effecten op de identiteit van het landschap minimaal zijn. Vanuit de milieuaspecten zijn er in dit stadium van de planvorming geen onderzoeken noodzakelijk, bij verdere uitwerking van de plannen dienen een aantal onderzoeken te worden uitgevoerd. Naar verwachting zal dit geen directe belemmering zijn voor de ontwikkeling.” Met betrekking tot de te nemen vervolgstappen is in paragraaf 4.1 de volgende tekst opgenomen: “Op basis van de locatieanalyse kan gesteld worden dat er een beleidsopening is. Om in gesprek te gaan met de gemeente is het verstandig om een stedenbouwkundig concept voor ogen te hebben. Een stedenbouwkundig concept kan gemaakt worden, op basis van vooraf geformuleerde uitgangspunten, die als globale schets een beeld geeft van één mogelijke invulling van het plangebied, dit kan bijvoorbeeld met een vlekkenplan worden vormgegeven. In combinatie met het stedenbouwkundig concept kan een financiële doorrekening van het concept gemaakt worden om de financiële haalbaarheid in beeld te krijgen. Een eerste concept biedt een handreiking om in gesprek te raken met de gemeente. Hierbij in het achterhoofd hebben wat bepalend is om het plan financieel haalbaar te houden.” 3.7. Op 31 januari 2023 heeft [betrokkene 1], handelend vanuit zijn besloten vennootschap [eiseres], een koopovereenkomst gesloten met JE vastgoed voor de aanschaf van een perceel weiland gelegen te Piershil (gemeente Hoeksche Waard), groot 1.700 m2, voor een bedrag van € 149.600,- (hierna: het perceel). 3.8. Voorafgaand aan de koop met [eiseres] had JE Vastgoed in november 2022 een koopovereenkomst gesloten met de (destijds) eigenaar van het perceel, [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf]). JE Vastgoed betaalde aan [bedrijf] een bedrag ter hoogte van € 82.125,- kosten koper, waarbij tevens de overdrachtsbelasting voor rekening van JE Vastgoed kwam. Een paar dagen later heeft JE Vastgoed de analyse door Kubiek laten opstellen. 3.9. Op 3 februari 2023 vond op het kantoor van JE Vastgoed overleg tussen haar en [betrokkene 2], hoofd Acquisitie van bouwbedrijf VolkerWessels (hierna: [betrokkene 2]), plaats. Voorafgaand aan dit overleg ontving JE Vastgoed een e-mailbericht met de volgende inhoud van [betrokkene 2]: “Naar aanleiding van ons telefoontje stuur ik je de concept intentieovereenkomst op. Deze kunnen wij aanstaande vrijdag doornemen samen met de te lopen stappen. Zoals aangegeven probeer ik iets eerder bij jullie in Purmerend te zijn.” 3.10. Op 15 februari 2023 heeft een medewerkster van de notaris, [betrokkene 3], (hierna: [betrokkene 3]) een concept van de akte van levering aan [betrokkene 1] verzonden. In dit e-mailbericht stond onder meer: “Behalve wat u koopt en voor welke prijs is tevens nog van belang hetgeen staat in de artikelen 6 en 7 in de akte van levering. Bij deze wijs ik u er dan ook uitdrukkelijk op om deze artikelen aandachtig te lezen. En als u vragen heeft, bel ons dan. Het is namelijk belangrijk dat u zich realiseert dat uw aankoop een speculatief karakter heeft”. 3.11. Op 20 februari 2023 heeft [betrokkene 1] in verband met de aanstaande overdracht telefonisch gesproken met [betrokkene 3]. Aan haar heeft hij te kennen gegeven van de overeenkomst af te willen zien. Enkele dagen later heeft [betrokkene 1] de notaris bericht de transactie toch te willen doorzetten. 3.12. Op 3 maart 2023 vond de levering van het perceel – via een A-B-C-transactie – plaats ten overstaan van notaris mr. A.P. Roem te Alkmaar. De levering vond plaats per volmacht. In de leveringsakte zijn – onder meer – de volgende bepalingen opgenomen: “EXTRA VERKLARINGEN VAN KOPER Artikel 6 Koper verklaart ermee bekend te zijn (aan hem door de verkoper meegedeeld): Dat de onderhavige levering een B-C transactie betreft, opvolgend aan een A-B levering. dat tussen de verschillende transacties een waardestijging zit; dat de onderhavige koop en levering niet valt onder de toezicht regeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling raadpleegbaar is via www.afm.nl. welke de gevolgen van de rechtshandeling(en), in en voortvloeiende uit deze akte kunnen zijn en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst, ondanks dat koper (zichzelf) niet meteen kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper – voor zover van toepassing – tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie heeft ontvangen om zich een oordeel te vormen over het te leveren registergoed en de daaraan verbonden kosten en risico’s. het huidige bestemmingsplan welke is te raadplegen bij de gemeente waar het registergoed gelegen is. dat er geen garanties zijn ten aanzien van de bestemmingsplanwijzigingen van het verkochte zodat er ook geen termijn vast te stellen is waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden; dat eventuele bestemmingswijzigingen op andere – vergelijkbare – locaties gerealiseerd in het verleden geen garanties geven voor de onderhavige locatie; Koper heeft vrij toegang tot internet en heeft hiervan gebruik gemaakt in verband met zijn eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het registergoed. VRIJWARING BEOOGD GEBRUIK Artikel 7 Verkoper verklaart dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaart voorts geen enkele garantie te geven aan koper, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaart geen enkele garantie te geven dat de bestemming van het verkochte ook wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming. Koper verklaart met deze aankoop een investering te beogen en vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, alsdan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging. Met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan, heeft de koper een zelfstandige onderzoeksplicht.” 3.13. [eiseres] betaalde op 3 maart 2023 aan JE Vastgoed een bedrag ter hoogte van € 88,- per vierkante meter voor de grond. Uit de leveringsakte blijkt dat JE Vastgoed de grond op dezelfde dag geleverd had gekregen tegen een bedrag van € 45,- per vierkante meter. 3.14. Op 11 april 2023 heeft RTL Nieuws een artikel en een filmpje op haar website gepubliceerd met de titel “Oud-minister van Landbouw strijkt tonnen op met dubieuze grondhandel”. Mr. van Mieghem, de advocaat van [eiseres], heeft aan deze uitzending meegewerkt. In het artikel en het filmpje worden de achtergronden van ‘dubieuze’ grondhandel toegelicht. JE Vastgoed wordt daarmee in verband gebracht. 3.15. Bij brief van 11 juli 2023 van haar advocaat aan JE Vastgoed heeft [eiseres] de koopovereenkomst tussen haar en JE Vastgoed vernietigd en/of ontbonden en JE Vastgoed gesommeerd binnen veertien dagen te bevestigen dat de aankoopsom zal worden terugbetaald. 3.16. Bij brief van 1 augustus 2023 heeft JE Vastgoed de vernietigingsgronden betwist. 4Het geschil 4.1. [eiseres] vordert samengevat en – voor zover de wet dat toelaat – uitvoerbaar bij voorraad: primair 1) te verklaren voor recht dat de overeenkomst waarmee [eiseres] het perceel grond te Piershil (gemeente Hoeksche Waard, groot 1.700 m2, voor een bedrag ter hoogte van € 149.600,-) kocht, is vernietigd;2) althans deze overeenkomst te vernietigen bij vonnis; 3) JE Vastgoed te gebieden om binnen een maand na de datum van dit vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomst bij een notaris naar keuze van [eiseres], onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag waarmee JE Vastgoed hiermee in gebreke blijft, met een maximum van 150.000,-; 4) JE Vastgoed te veroordelen om – in het kader van de ongedaanmaking – aan [eiseres] de koopsom van de kavel (ter hoogte van € 149.600,-) terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van vernietiging; 5) JE Vastgoed te veroordelen in de notariskosten die gemaakt zullen worden; subsidiair 6) te verklaren voor recht dat JE Vastgoed bij de verkoop van het perceel grond te Piershil (gemeente Hoeksche Waard, groot 1.700 m2, voor een bedrag ter hoogte van € 149.600,-) onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres]; primair en subsidiair 7) JE Vastgoed te veroordelen in de kosten van het geding, evenals in de wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet door gedaagde zijn betaald binnen veertien dagen na de datum waarop het vonnis in deze zaak is gewezen, en daarbij het nasalaris advocaat te begroten op € 157,-, te verhogen met € 82,- indien JE Vastgoed niet binnen veertien dagen aan het vonnis voldoet en betekening daarvan plaatsvindt. 4.2. [eiseres] baseert haar vordering primair op dwaling (en subsidiair op onrechtmatig handelen door JE Vastgoed). Als zij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad bij het aangaan van de overeenkomst, dan zou zij het perceel niet hebben gekocht. [eiseres] stelt ten aanzien van de volgende aspecten te hebben gedwaald: I. de kwaliteit en de eigenschappen van het perceel; II. de kansen op succes en een te behalen rendement; III. de risico’s verbonden aan beleggingen in grond. 4.3. JE Vastgoed voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. 4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5De beoordeling 5.1. [eiseres] doet een beroep op dwaling en stelt dat zij de overeenkomst met JE Vastgoed bij een juiste voorstelling van zaken nooit zou zijn aangegaan. 5.2. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is in beginsel vernietigbaar onder meer indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. 5.3. De rechtbank neemt bij de beoordeling in aanmerking dat [betrokkene 1] de koopovereenkomst met JE Vastgoed weliswaar is aangegaan door middel van zijn vennootschap [eiseres] B.V. en in die zin niet heeft gehandeld als consument, maar dat zijn positie toch gelijk kan worden gesteld aan die van een consument. Dat betekent dat aan [eiseres] bij haar beroep op dwaling een hogere bescherming toekomt. [eiseres] heeft het perceel grond immers niet van JE Vastgoed gekocht in de uitoefening van haar bedrijfsvoering (de aardappelhandel), maar met het oog op de pensioenvoorziening van [betrokkene 1], juist omdat [eiseres] haar bedrijfsvoering ging beëindigen. Dat in de doelomschrijving van [eiseres] staat dat de vennootschap zich ook bezighoudt met de aan- en verkoop van onroerend goed, zoals JE Vastgoed naar voren heeft gebracht, maakt dat niet anders. [eiseres] heeft toegelicht dat dit een standaardonderdeel in de doelomschrijving van vennootschappen is, zodat ten behoeve van de ondernemingsactiviteiten onroerend goed kan worden ge- of verkocht, maar dat zij nooit eerder onroerend goed heeft ge- of verkocht. JE Vastgoed heeft daarom onvoldoende betwist dat [eiseres] het perceel grond niet in de uitoefening van haar bedrijfsvoering heeft gekocht. 5.4. [eiseres] stelt dat JE Vastgoed voorafgaand aan de koop van het perceel steeds aan haar heeft voorgehouden dat sprake is van grond met een bijzondere potentie, namelijk de potentie om in de toekomst van bestemming landbouwgrond te wijzigen in bestemming bouwgrond, en dat zij specifieke kennis en ervaring heeft op dat gebied. De grond zou als gevolg hiervan in de toekomst sterk in waarde kunnen stijgen. JE Vastgoed erkent dit ook: zij beaamt dat ze aan [eiseres] een perceel grond met bijzondere potentie heeft verkocht. Volgens [eiseres] blijkt die bijzondere potentie echter nergens uit. [eiseres] heeft haar aankoopbeslissing mede gebaseerd op de door JE Vastgoed toegezonden locatie-analyse. Dit document is volgens [eiseres] – in combinatie met andere uitlatingen van JE Vastgoed op haar website en in telefoongesprekken met [betrokkene 1] – misleidend. JE Vastgoed heeft [eiseres] enkel gewezen op de kansen van haar investering (waardevermeerdering), maar niet op de risico’s ervan (waardevermindering). Het is volgens [eiseres] misleidend dat JE Vastgoed voortdurend suggereert dat de grond relatief goedkoop zou zijn en bij een bestemmingswijziging sterk in prijs zal stijgen. [eiseres] stelt daarom een veel te hoog bedrag voor het perceel te hebben betaald. Er is volgens [eiseres] geen enkel zicht op een mogelijke bestemmingswijziging en waardevermeerdering van het perceel in de toekomst. Geen bijzondere potentie 5.5. De vraag die de rechtbank allereerst moet beantwoorden is of op basis van de informatie die JE Vastgoed voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [eiseres] heeft gegeven over het perceel [eiseres] de gerechtvaardigde conclusie heeft kunnen trekken dat sprake is van grond met een ‘bijzondere potentie’ om op termijn door middel van een bestemmingswijziging in aanmerking te komen voor woningbouw. De stelling van JE Vastgoed dat zij in dit verband specifieke kennis en ervaring heeft om dergelijke uitspraken te kunnen doen, heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd. Ook heeft zij niet onderbouwd toegelicht welke ‘strenge criteria’ zij hanteert bij het selecteren van grond ‘met aantoonbare potentie voor de toekomst’, zoals zij op haar website heeft vermeld. De enige concrete en verifieerbare informatie die zij voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [eiseres] heeft gegeven over het perceel is de locatie-analyse ‘Nieuw Beijerland – Zuid’ van Kubiek van 30 november 2022 (zie 3.6). 5.6. De rechtbank stelt vast dat dat rapport hoofdzakelijk algemene informatie bevat over het geldende gemeentelijke en provinciale ruimtelijke beleid en de wettelijke kaders, zonder dat daaruit volgt dat voornemens bestaan voor de ontwikkeling van het perceel dat [eiseres] heeft gekocht. Het rapport opent met de zin dat ‘de initiatiefnemer voornemens [is] om een locatie ten zuiden van Nieuw-Beijerland te ontwikkelen tot woningbouw’. Dat is in die zin misleidend, dat het de suggestie wekt dat JE Vastgoed op dat moment zelf al concrete plannen zou hebben om het gebied waarin het perceel van [eiseres] is gelegen, te ontwikkelen. JE Vastgoed is geen projectontwikkelaar en van bestaande voornemens op dat moment om het gebied te ontwikkelen is niet gebleken. Weliswaar is komen vast te staan dat JE Vastgoed begin februari 2023 een gesprek heeft gehad met VolkerWessels Vastgoed als projectontwikkelaar over een concept-intentieovereenkomst, maar dat was pas nadat JE Vastgoed de koopovereenkomst met [eiseres] had getekend. Volgens de eigen stellingen van JE Vastgoed heeft zij [eiseres] nooit geïnformeerd over haar contact met VolkerWessels. Bovendien staat ook vast dat het nooit tot een overeenkomst is gekomen tussen JE Vastgoed en VolkerWessels. De enige conclusie die uit het rapport van Kubiek volgt is dat er een ‘beleidsopening’ is en dat wordt aanbevolen om aan de hand van een stedenbouwkundig-concept ‘in gesprek te raken’ met de gemeente. Dat vanuit de gemeente ook belangstelling zou bestaan voor een dergelijk gesprek, laat staan voor het ontwikkelen van het betreffende gebied, blijkt echter nergens uit. De analyse van Kubiek geeft daarmee geen enkel aanknopingspunt voor de conclusie dat op dat moment sprake was van grond ‘met een bijzondere potentie’. Niet gewezen op de risico’s 5.7. JE Vastgoed heeft niet weersproken dat de pagina van haar website die [eiseres] in het geding heeft gebracht (zie 3.3) de informatie was zoals zij die ten tijde van de koopovereenkomst met [eiseres] op haar website presenteerde. [betrokkene 1] heeft op de zitting gesteld dat hij destijds geen kennis heeft genomen van de website van JE Vastgoed, omdat het vanwege zijn leeftijd voor hem niet vanzelfsprekend is de website van een onderneming te bezoeken. Wel is volgens [eiseres] de informatie zoals die vermeld staat op de website onder “Waarom investeren in grond?” en “Voordelen beleggen in grond” in de telefoongesprekken die medewerkers van JE Vastgoed met hem hebben gevoerd, op die manier aan hem voorgehouden. De stelling van JE Vastgoed dat niet alle punten die op de website staan vermeld ook aan [eiseres] zijn meegedeeld, acht de rechtbank niet aannemelijk, omdat de aanprijzingen op de website van JE Vastgoed toen kennelijk onderdeel waren van haar standaard communicatiestrategie. In dat licht heeft JE Vastgoed onvoldoende weersproken dat (

1. al)de punten die zijn vermeld op de website ook in de gesprekken met [eiseres] zijn benoemd. Dat zij van de gesprekken met [betrokkene 1] geen gespreksverslagen heeft opgesteld komt voor haar risico. De rechtbank gaat daarom ervanuit dat de aanprijzingen zoals die op de door [eiseres] overgelegde webpagina van JE Vastgoed staan vermeld, ook alle op die of een vergelijkbare manier met [betrokkene 1] aan de telefoon zijn meegedeeld. 5.8. De rechtbank is van oordeel dat de informatie die JE Vastgoed op deze manier voorafgaand aan de koopovereenkomst aan [eiseres] heeft verstrekt, tekortschiet. De informatie die JE Vastgoed heeft gegeven is vooral als aanprijzing en niet als voorlichting bedoeld. JE Vastgoed heeft daarmee aan [eiseres] een onjuiste en onvolledige voorstelling van zaken heeft gegeven. Op de website staat vermeld: “Het is voor u niet noodzakelijk de marktontwikkeling op de voet te volgen, zoals op de beurs wel het geval is. Geïnteresseerde kopers zoals vastgoedontwikkelaars en gemeenten zullen u als eigenaar van het perceel rechtsreeks benaderen zodra er sprake is van een bestemmingswijziging”. Dat wekt ten onrechte de suggestie dat de bestemming van de grond zal gaan wijzigen, en als dat het geval is, dat vervolgens een vastgoedontwikkelaar of de gemeente het perceel zal kopen en bovendien tegen een hogere prijs dan waarvoor [eiseres] het perceel heeft gekocht. Maar zoals hiervoor is overwogen, was er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog geen enkele aanwijzing dat de bestemming zou gaan wijzigen of dat de gemeente of een projectontwikkelaar geïnteresseerd zou zijn in het perceel van [eiseres]. Teksten als “Grond blijft vrij verhandelbaar”, “Grond is grond, en kan dus niet failliet gaan” en “Grondprijzen zijn nauwelijks conjunctuurgevoelig” wekken daarnaast ten onrechte de indruk dat de waarde van de grond in elk geval behouden blijft en dat [eiseres] tenminste geen verlies zal lijden op zijn investering, terwijl het zeer onwaarschijnlijk is dat [eiseres] zijn perceel grond voor dezelfde prijs zal kunnen verkopen als waarvoor hij het van JE Vastgoed heeft gekocht als geen bestemmingswijziging plaatsvindt en zijn perceel dus landbouwgrond blijft. Nergens uit blijkt dat JE Vastgoed [betrokkene 1] tijdens de met hem gevoerde telefoongesprekken heeft gewezen op de risico’s van de grondtransactie, zoals dat de kans op een bestemmingswijziging in de toekomst klein is, lang kan duren en zelfs helemaal kan uitblijven. Ook is [eiseres] niet gewezen op het risico dat zij het perceel – indien een bestemmingswijziging achterwege blijft – niet of tegen een veel lagere prijs zal kunnen verkopen en in dat geval dus wel degelijk verlies lijdt. De stelling van JE Vastgoed dat zij [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst daarvoor wel heeft gewaarschuwd, heeft zij niet onderbouwd. De rechtbank kan daar dus niet van uitgaan. 5.9. JE Vastgoed heeft gewezen op de uitspraak van deze rechtbank van 24 augustus 2022 waarin is overwogen dat “gegeven de aard van de transactie – verkoop van landbouwgronden voor speculatieve doeleinden – van verkoper niet kan worden verwacht dat zij aan koper een concrete inschatting kan geven van de kansen van de bestemmingswijziging”. Nog daargelaten dat in die zaak de verkoper de koper voorafgaand aan de koopovereenkomsten wel op verschillende manieren had gewezen op de risico’s die verband houden met het speculatieve karakter van de grondtransacties, is in dit geval niet het verwijt aan JE Vastgoed dat zij geen concrete inschatting heeft gegeven van de kansen van een bestemmingswijziging, maar dat zij [eiseres] voorafgaand aan de koopovereenkomst in het geheel niet heeft gewaarschuwd voor de risico’s als een bestemmingswijziging uitblijft. 5.10. Bij het voorgaande komt dat [eiseres] onderbouwd heeft toegelicht dat de kans dat zij het perceel met winst zal kunnen kopen heel klein is, zelfs als een bestemmingswijziging plaatsvindt. [eiseres] heeft het perceel van JE Vastgoed gekocht voor € 88,- per m2. JE Vastgoed heeft erop gewezen dat het perceel dat is gelegen naast het perceel van [eiseres] op dit moment te koop wordt aangeboden voor een prijs van € 300,- per m2. [eiseres] heeft daar terecht tegenin gebracht dat dat perceel bouwrijpe grond is. Als [eiseres] haar perceel na een bestemminswijziging zou kunnen verkopen, is dat slechts als ruwe bouwgrond dat nog ontwikkeld zal moeten worden tot bouwrijpe grond. [eiseres] heeft met het overleggen van de eerdere leveringsakte aangetoond dat voor het buurperceel als ruwe bouwgrond in 2006 een bedrag is betaald van € 37,14 per m2. Ook met inflatiecorrectie is dat een aanzienlijk lager bedrag dan het bedrag dat [eiseres] nu heeft betaald voor haar perceel als landbouwgrond. 5.11. JE Vastgoed heeft daar slechts tegenin gebracht dat er voor het perceel van [eiseres] een schone-grond-verklaring is en dat dat leidt tot een waardeverhoging. Maar dat biedt nog geen verklaring voor het grote verschil in prijs voor ruwe bouwgrond van het naastgelegen perceel en de prijs die [eiseres] voor haar perceel heeft betaald. Uit de leveringsakte uit 2006 van het naastgelegen perceel blijkt dat ook toen voor dat perceel een bodem- en grondwateronderzoek heeft plaatsgevonden, waaruit geen (voor de koper niet aanvaardbare) verontreiniging is gebleken. Door aan [eiseres] met stelligheid voor te houden dat zij bij bestemmingswijziging haar perceel met winst zou kunnen verkopen, heeft zij ook in dat opzicht dus geen reële voorstelling van zaken gegeven. Dat JE Vastgoed geen garantie heeft afgegeven, doet niet ter zake 5.12. JE Vastgoed heeft aangevoerd dat in de koopovereenkomst en de leveringsakte staat vermeld dat zij geen enkele garantie geeft op een bestemmingswijziging of waardestijging van de verkochte grond en dat [eiseres] bij e-mail namens de notaris daar nog eens expliciet op is gewezen (zie 3.10). Hieruit volgt volgens JE Vastgoed dat [eiseres] wel degelijk bekend was met de risico’s die gepaard gaan met haar aankoop. 5.13. Dit betoog van JE Vastgoed slaagt evenmin. Het verwijt van [eiseres] aan JE Vastgoed is immers niet dat JE Vastgoed haar heeft gegarandeerd dat de door haar gekochte grond in de toekomst van bestemming zal wijzigen of dat deze grond in waarde zal stijgen. [eiseres] verwijt JE Vastgoed dat zij aan haar een veilige belegging in grond met bijzondere potentie heeft verkocht, terwijl die bijzondere potentie er niet is en de belegging allesbehalve veilig is en JE Vastgoed haar voorafgaand aan de koop hoofdzakelijk de voordelen heeft genoemd, zonder haar te wijzen op de daar aan verbonden risico’s. Dat JE Vastgoed geen garantie geeft op een bestemmingswijziging of waardestijging is niet veelzeggend, alleen al omdat JE Vastgoed die garantie vanzelfsprekend niet kan geven omdat zij het niet zelf in haar macht heeft om een bestemmingswijziging te realiseren. Daartoe kan alleen de gemeente besluiten. Waar het om gaat is dat JE Vastgoed wel het beeld in het leven heeft willen roepen dat een bestemmingswijziging zeer waarschijnlijk is en dat [eiseres] een veilige belegging deed, zonder dat daarvoor een voor [eiseres] verifieerbare grondslag bestond en zonder dat JE Vastgoed [eiseres] eerlijk over de risico’s heeft geïnformeerd. 5.14. Het bericht van de medewerker van de notaris, waarin zij verwijst naar de bepalingen in de leveringsakte waaruit volgt dat JE Vastgoed geen garantie geeft op een bestemmingswijziging of een waardestijging, dateert van na de koopovereenkomst. Toen had [eiseres] zich al verbonden tot het afnemen van het perceel en was ervoor haar in beginsel geen weg meer terug. Naar eigen zeggen van [betrokkene 1] heeft de notaris hem daarop ook gewezen toen hij aangaf van de koop te willen afzien, waarna hij alsnog zijn medewerking heeft verleend aan de levering. JE Vastgoed heeft niet gesteld en het is ook niet gebleken dat de notaris bij [eiseres] heeft geverifieerd of zij zich daadwerkelijk bewust was van de risico’s die zij liep bij de aankoop van het perceel. De leveringsakte is immers met een volmacht van [eiseres] gepasseerd, dus zonder dat [betrokkene 1] zelf aanwezig was. Zoals volgt uit het voorgaande waren die risico’s groter dan enkel het ontbreken van een garantie op een bestemmingswijziging of een waardestijging. [eiseres] heeft geen onderzoeksplicht geschonden 5.15. JE Vastgoed voert nog aan dat [eiseres] niet heeft voldaan aan de op haar rustende onderzoeksplicht, waardoor de gevolgen van de dwaling voor haar rekening moeten blijven. Er is volgens JE Vastgoed veelvuldig contact geweest tussen partijen voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst. Ook heeft [betrokkene 1] gesproken met andere aanbieders van landbouwgrond voordat JE Vastgoed met hem in contact kwam. Volgens JE Vastgoed volgt daaruit dat [eiseres] zich goed heeft georiënteerd. [eiseres] heeft volgens haar ruim de tijd gehad om zich te verdiepen in de transactie en de geldende grondprijzen in Nederland voor landbouwgrond en bouwgrond. Ook wijst JE Vastgoed erop dat [betrokkene 1] voor de levering zijn twijfels over de transactie heeft geuit bij de (medewerkster van
2. de)notaris, maar er later toch voor heeft gekozen om de transactie door te zetten. Ook hieruit volgt volgens JE Vastgoed dat [eiseres] zich bewust was van de eventuele risico’s en desondanks toch tot aankoop van het perceel is overgegaan. 5.16. Het betoog van JE Vastgoed dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht faalt. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, kan [eiseres] in haar relatie tot JE Vastgoed gelijk gesteld worden aan een consument. Het feit dat [eiseres] eerder contact heeft gehad met andere grondaanbieders, betekent niet dat zij beter geïnformeerd was dan een gemiddelde consument. Zoals [eiseres] onweersproken heeft toegelicht, hebben die andere aanbieders [betrokkene 1] op dezelfde wijze benaderd als JE Vastgoed dat deed, namelijk via de methode van ‘cold calling’ (zie 3.4). [eiseres] is dus niet op eigen initiatief op onderzoek uitgegaan naar de mogelijkheden van het beleggen in grond, maar hij werd (ongevraagd) benaderd. De rechtbank is van oordeel dat dit ertoe had moeten leiden dat JE Vastgoed grotere inspanningen leverde om zich ervan te vergewissen dat [betrokkene 1] zich bewust was van de risico’s die gepaard gingen met de transactie. Zoals volgt uit het voorgaande, heeft JE Vastgoed dat onvoldoende gedaan en in plaats daarvan met de aanprijzingen die zij deed over de kansen op succes [eiseres] op het verkeerde been gezet. Het gevolg daarvan is dat [eiseres] bij het aangaan van de koopovereenkomst heeft gedwaald. JE Vastgoed kan dan [eiseres] niet verwijten dat zij zelf meer of beter onderzoek had moeten doen. Conclusie 5.17. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat JE Vastgoed bij het aangaan van de koopovereenkomst met [eiseres] haar geen juiste en volledige voorstelling van zaken heeft gegeven over de risico’s op het lijden van verlies. [eiseres] heeft daardoor bij het sluiten van de overeenkomst gedwaald. Zij is daardoor een koopovereenkomst met JE Vastgoed aangegaan die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn aangegaan. [eiseres] heeft daarom de overeenkomst met JE Vastgoed op terechte gronden vernietigd. De rechtbank zal daarom de vordering onder 1) toewijzen. 5.18. Omdat [eiseres] de koopovereenkomst terecht heeft vernietigd, rust op JE Vastgoed een ongedaanmakingsverplichting. In het kader van de ongedaanmakingsverplichting heeft [eiseres] gevorderd dat JE Vastgoed haar medewerking dient te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomst bij een notaris naar keuze van [betrokkene 1]. De rechtbank overweegt dat die medewerking ziet op teruglevering van het perceel door [eiseres] aan JE Vastgoed en terugbetaling van de door [eiseres] aan JE Vastgoed betaalde koopsom van € 149.600,-. 5.19. JE Vastgoed heeft verzocht om bij de ongedaanmakingsverplichting aan [eiseres] met toepassing van artikel 3:53 lid 2 BW de verplichting op te leggen haar een vergoeding te betalen omdat de waarde van het perceel volgens haar nu aanzienlijk lager is dan ten tijde van de levering. De reeds ingetreden gevolgen van de vernietigde rechtshandeling kunnen daarom bezwaarlijk ongedaan gemaakt worden, aldus JE Vastgoed. Dit is volgens haar onder meer het gevolg van de nadrukkelijke medewerking van de advocaat van [eiseres] aan de uitzending van RTL Nieuws, waardoor JE Vastgoed negatief in de publiciteit is gekomen. Daardoor zijn de mogelijkheden om op de locatie waartoe het perceel van [eiseres] behoort een bestemmingswijziging – en dus een waardestijging – te realiseren aanzienlijk lager dan ten tijde van de levering aan [eiseres]. De uitzending heeft onder andere tot gevolg gehad dat VolkerWessels het contact met haar heeft beëindigd, aldus JE Vastgoed. 5.20. De rechtbank begrijpt het verzoek van JE Vastgoed zo, dat zij vraagt aan de vernietiging gedeeltelijk haar werking te ontzeggen door niet de gehele koopsom terug te hoeven betalen omdat volgens haar sprake is van een waardevermindering. Nog daargelaten dat JE Vastgoed niet heeft onderbouwd dat de waarde van het perceel is gedaald als gevolg van het nieuwsbericht van RTL Nieuws over de handelspraktijk van JE Vastgoed, en met welk bedrag, is de rechtbank van oordeel dat een mogelijke waardedaling niet voor rekening van [eiseres] hoort te komen. Zoals volgt uit het voorgaande heeft [eiseres] zich terecht op het standpunt gesteld dat zij bij de aankoop van het perceel door JE Vastgoed op het verkeerde been is gezet. Dat de advocaat van [eiseres] daarover vervolgens uitlatingen heeft gedaan tegenover RTL Nieuws en RTL Nieuws daarover heeft gepubliceerd, komt daarom voor risico van JE Vastgoed. De rechtbank zal daarom JE Vastgoed verplichten – tegen teruglevering van het perceel grond - de gehele koopsom aan [eiseres] terug te betalen. De rechtbank zal daarom de vorderingen onder 3), 4) en 5) ook toewijzen. 5.21. JE Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,37 - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 3.858,00 (2,00 punten × € 1.929,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 10.765,37 6De beslissing De rechtbank 6.1. verklaart voor recht dat de overeenkomst waarmee [eiseres] het perceel grond te Piershil (gemeente Hoeksche Waard, groot 1.700 m2, voor een bedrag van € 149.600,-) kocht, is vernietigd, 6.2. gebiedt JE Vastgoed om binnen een maand na de datum van dit vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomst bij een notaris naar keuze van [eiseres], onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag waarmee JE Vastgoed hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 150.000,-, 6.3. veroordeelt JE Vastgoed, in het kader van ongedaanmaking, aan [eiseres] de koopsom van het perceel (€ 149.600,00) terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 11 juli 2023 tot aan de dag van volledige betaling, 6.4. veroordeelt JE Vastgoed in de notariskosten die in het kader van de ongedaanmaking gemaakt worden, 6.5. veroordeelt JE Vastgoed in de proceskosten ter hoogte van € 10.765,37, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling en te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als JE Vastgoed niet binnen veertien dagen aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.6. verklaart dit vonnis voor de onderdelen 6.2, 6.3, 6.4 en 6.5 uitvoerbaar bij voorraad, 6.7. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2024. 1422 Artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ECLI:RBNHO:2022:8323