ECLI:NL:RBNNE:2026:144

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Leeuwarden Bestuursrecht zaaknummer: LEE 24/148 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 20 januari 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, en de heffingsambtenaar van de gemeente Heerenveen (gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ). Inleiding 1.

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december
2. 1.
3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [X-straat P] in [plaats] (eisers woning) per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 313.000 (de WOZ-waarde). 1.
4. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 1.
5. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.
6. De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiser heeft de rechtbank laten weten niet op de zitting aanwezig te zullen zijn. Hij heeft in plaats daarvan kort voor de zitting een aanvulling op de gronden ingediend. Feiten
7. Eisers woning is een vrijstaande woning uit 1938 met twee dakkapellen, een berging en een garage. De gebruiksoppervlakte van de woning is 83 m2 en de oppervlakte van de kavel is 326 m
8. Beoordeling door de rechtbank 3.
9. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van eisers woning per waardepeildatum 1 januari 2022 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiser heeft aangevoerd. 3.
10. Eiser is van mening dat de WOZ-waarde van zijn woning per 1 januari 2022 niet meer dan € 275.000 is. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van € 313.000 niet te hoog is vastgesteld. Toepasselijke wetgeving
11. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Bewijslast 5.
12. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dat betekent dat hij als eerste aan zet is om te onderbouwen dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Pas als de heffingsambtenaar daar niet in slaagt, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. 5.
13. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe. Vooraf 6 . Eiser heeft aan de vooravond van de zitting aanvullende gronden ingediend. Deze aanvulling is dus buiten de in de uitnodiging genoemde termijn van uiterlijk tien dagen vóór de zitting toegestuurd. Gelet op de bijzondere weersomstandigheden op de dag van de zitting, heeft de rechtbank besloten deze tien-dagenregel in dit geval niet streng te handhaven. Daarbij heeft zij betrokken dat eiser in die aanvulling heeft aangegeven dat het zijn bedoeling was die aanvullende gronden tijdens de zitting naar voren te brengen. Omdat een partij de gelegenheid heeft een pleitnota voor te lezen, zal de rechtbank de aanvullende gronden daarom als zo’n pleitnota aanmerken. Op de zitting hebben de gemachtigden van de heffingsambtenaar verklaard zich daarin te kunnen vinden. 7.
14. De heffingsambtenaar verwijst voor de onderbouwing van de WOZ-waarde naar de waardematrix die hij heeft overgelegd. Daarin heeft hij de verkoopcijfers opgenomen van drie vrijstaande woningen in [plaats] , namelijk [adres A] (verkocht op 1 maart 2022 voor € 320.000), [adres B] (verkocht op 1 april 2022 voor € 325.000) en [adres C] (verkocht op 2 juli 2021 voor € 300.000). De heffingsambtenaar benadrukt dat de woningen waarmee eisers woning is vergeleken (de referentiewoningen) niet identiek hoeven te zijn, zolang ze maar voldoende vergelijkbaar zijn en bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen. In de waardematrix heeft hij uitgewerkt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen voor wat betreft gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, bijgebouwen en de staat van de woning (de zogenaamde KOUDV-L-factoren). 7.
15. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat eisers woning inderdaad (zoals eiser in zijn aanvullende gronden heeft aangevoerd) twee dakkapellen heeft. In de waardematrix is het totaal aantal vierkante meters van de dakkapellen genoemd (4 m2) en niet het aantal dakkapellen.
16. Eiser heeft een aantal redenen aangevoerd waarom hij vindt dat de WOZ-waarde lager moet worden vastgesteld. De rechtbank zal hieronder puntsgewijs op die verschillende beroepsgronden ingaan. Zijn de referentiewoningen van de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbaar? 9.
17. Eiser voert aan dat er in 2021, 2022 en 2023 geen vergelijkbare woningen aan de [X-straat] in [plaats] zijn verkocht. De door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen vindt eiser niet vergelijkbaar omdat die woningen afwijken qua type, oppervlakte, staat van onderhoud en ligging. De woning aan [adres D] in [plaats] is volgens hem wél vergelijkbaar. Die woning is op 26 februari 2025 verkocht voor € 250.
18. 9.
19. De heffingsambtenaar is het niet met eiser eens dat de woningen niet vergelijkbaar zijn. Volgens hem kan het verkoopcijfer van [adres D] niet als referentiewoning worden gebruikt, omdat de transactiedatum van 26 februari 2025 te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum 1 januari
20. 10.
21. De rechtbank overweegt als volgt. Voor de waardebepaling op grond van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar de waarde van een onroerende zaak bepalen op de prijs die een koper zoals bedoeld onder punt 4 bereid zou zijn te betalen op een bepaald tijdstip, en dat is op grond van de Wet WOZ 1 januari van enig jaar. Omdat woningen, uitzonderingen daargelaten, niet op 1 januari van enig jaar worden verkocht, mag de heffingsambtenaar in beginsel kijken naar vergelijkbare woningen die hooguit een jaar vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Wanneer de waarde van een woning moet worden vastgesteld die niet of nauwelijks met andere woningen kan worden vergeleken (een zogenaamd ‘uniek object’) kan van die één-jaarsregel wel worden afgeweken, maar daarvan is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval geen sprake. 10.
22. De heffingsambtenaar stelt zich verder terecht op het standpunt dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn, zolang hij maar voldoende rekening houdt met de verschillen tussen de woning waarvan de waarde in geschil is en de referentiewoningen. Uit de waardematrix blijkt dat de heffingsambtenaar dat in dit geval ook heeft gedaan. De rechtbank laat het verkoopcijfer van [adres D] daarom buiten beschouwing, omdat de transactiedatum daarvan voor de onderbouwing niet voldoet aan het in 10.1 omschreven vereiste. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met eisers woning. Zij gaat hieronder in punt 19.1 en volgende verder in op de manier waarop de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen. De staat van eisers woning 11.
23. Volgens eiser is het slecht gesteld met de staat van zijn woning. De keuken was op de waardepeildatum 30 jaar oud, de badkamer is ook 30 jaar oud en de wc stamt uit de jaren ’
24. Ook laat het isolatieniveau te wensen over (vochtige hal, tochtige woonkamer, vochtige zolder en kelder met schimmelvorming). 11.
25. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de staat van een woning altijd in relatie moet worden gezien tot de referentiewoningen. Ook de referentiewoningen zijn relatief oude woningen, waarvan het isolatieniveau vaak niet optimaal is. Op dezelfde manier moet naar de voorzieningen (keuken, badkamer, sanitair) worden gekeken. Als in een woning uit de jaren ’30 een nieuwe keuken of badkamer is geplaatst, wordt de KOUDV-L-factor ‘voorzieningen’ met een ‘4’ gekwalificeerd. Op die manier wordt een afwijkend (beter) voorzieningenniveau dus in de waardebepaling verdisconteerd.
26. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat voor de staat van de woning rekening moet worden gehouden met het bouwjaar. De referentiewoningen [adres A] en [adres B] zijn beide in 1935 gebouwd. De referentiewoning [adres C] is twintig jaar later gebouwd en die vindt de rechtbank qua bouwjaar daarom minder geschikt voor de onderbouwing (zie ook hierna onder punt 19.3). Eiser had moeten aantonen dat het met het isolatie- en voorzieningenniveau van met name de referentiewoningen [adres A] en [adres B] veel beter is gesteld. Het is namelijk weliswaar in de eerste plaats de heffingsambtenaar die aannemelijk moet maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, maar wanneer eiser punten aanvoert op basis waarvan die waardevaststelling volgens hem niet juist zou zijn, ligt de bewijslast daarvan bij hem. Anders gezegd, dan moet hij aannemelijk maken waarom het niet klopt wat de heffingsambtenaar beweert (in dit geval: waarom het isolatie- en voorzieningenniveau als gemiddeld moet worden aangemerkt). Eiser heeft twee foto’s toegestuurd van het aanzicht van zijn woning, maar niet van de keuken, de badkamer, de wc of van schimmelplekken in de woning. De rechtbank kan dus niet beoordelen of keuken, badkamer en wc in zo’n staat zijn dat die als benedengemiddeld moeten worden aangemerkt in relatie tot de referentiewoningen. Datzelfde geldt voor het isolatieniveau en de daaruit voortvloeiende schimmelvorming. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser op dit punt daarom niet in zijn bewijslast geslaagd. De WOZ-waarde van [X-straat R] 13.
27. Eiser wijst op de WOZ-waarde over 2022 van de volgens hem vergelijkbare woning [X-straat R] . Die WOZ-waarde is € 281.000, terwijl de perceeloppervlakte (bestaande uit twee kadastrale percelen) twee keer zo groot is en op het terrein een commercieel bedrijf is gevestigd. 13.
28. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde van [X-straat R] niet van belang is, omdat de Wet WOZ voorschrijft dat de waarde moet worden vastgesteld aan de hand van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, kan dat volgens de heffingsambtenaar niet slagen. Dan moet namelijk in de eerste plaats al sprake zijn van nagenoeg identieke woningen, en dat is hier niet het geval. Zo heeft [X-straat R] een veel ondoelmatiger perceel (twee percelen in de vorm van een taartpunt in plaats van een rechthoekig perceel) en is er een beautysalon gevestigd in een bijgebouw.
29. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gelijk. Hij stelt namelijk terecht dat hij op basis van de Wet WOZ de WOZ-waarde van een woning moet vaststellen door te kijken naar woningen die zo vergelijkbaar mogelijk zijn en die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De WOZ-waarde van een naastgelegen woning is dus niet relevant voor de waardebepaling. Dat is alleen anders als voor twee of meer woningen die (nagenoeg) identiek zijn aan de woning waarvan de WOZ-waarde in geschil is, een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. Dan kan een beroep worden gedaan op de zogenaamde meerderheidsregel als uitvloeisel van het gelijkheidsbeginsel. Wil een dergelijk beroep op het gelijkheidsbeginsel slagen, dan moet er wel sprake zijn van nagenoeg identieke woningen. Volgens de Hoge Raad moet de vergelijking in dat geval worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter die over de feiten oordeelt, verwaarloosbaar zijn én moet sprake zijn van ten minste twee nagenoeg identieke woningen die lager zijn gewaardeerd. Nog daargelaten dat eiser naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt dat [X-straat R] nagenoeg identiek is zoals bedoeld in de uitspraak van de Hoge Raad (zo heeft eiser zelf al gesteld dat [X-straat R] een perceel heeft dat tweemaal zo groot is), gaat het hierbij slechts om één woning die nagenoeg identiek zou zijn en waarvan de WOZ-waarde lager is vastgesteld. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet. De oppervlakte van de garage 15.
30. Eiser voert in zijn aanvulling op het beroep aan dat de oppervlakte van de garage niet 39 m2 is, zoals in de matrix is genoemd, maar slechts 17 m
31. 15.
32. De gemachtigden van de heffingsambtenaar hebben op de zitting geprobeerd te achterhalen of eiser daarin gelijk heeft, maar dat is niet gelukt. Wel stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat naar de WOZ-waarde als geheel moet worden gekeken. Volgens hem is het antwoord op de vraag of de oppervlakte van de garage 17 m2 of 39 m2 is, niet of nauwelijks van invloed op het bod dat een gegadigde voor de woning zou doen (zie weer onder punt 4) en voor zover dat wel van invloed is, valt dat onder de zogenaamde taxatiemarge.
33. Naar het oordeel van de rechtbank stelt de heffingsambtenaar terecht dat de rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar de waarde als geheel niet te hoog heeft vastgesteld. Daargelaten dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft verklaard de oppervlakte van de garage te zullen controleren, stelt hij terecht dat die oppervlakte niet van doorslaggevende betekenis is voor de waardebepaling. Er moet uiteraard wel rekening worden gehouden met de bijgebouwen die een woning heeft, maar de waarde van een woning wordt niet verkregen door een optelsom te maken van de onderdelen daarvan. Ook al is de oppervlakte van de garage in dit geval mogelijk minder dan de helft van de oppervlakte die de heffingsambtenaar in de matrix heeft genoemd, dan leidt dat niet per definitie tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Daarbij is van belang dat de eindwaarde moet worden ingeschat aan de hand van verkoopgegevens van andere, vergelijkbare woningen. Het gaat er dus niet om dat de heffingsambtenaar een mathematische waarheid produceert, omdat een onzekerheidsmarge inherent is aan taxeren. Anders gezegd, het valt nooit met zekerheid te zeggen of eisers woning op 1 januari 2022 € 313.000 of – bijvoorbeeld – € 10.000 meer of meer minder zou hebben opgeleverd, omdat zijn woning nu eenmaal niet op die datum is verkocht. De ligging 17.
34. Tot slot stelt eiser dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verkeersoverlast door de ligging vlak bij een drukke doorgaande weg ( [de V-weg] ) en de parkeeroverlast door twee bedrijven die in de kleine drukke straat zijn gelegen. 17.
35. De heffingsambtenaar wijst erop dat twee van de drie referentiewoningen ( [adres A] en [adres B.] ) een vergelijkbare ligging hebben, namelijk aan [de W-weg] (op circa 50 meter afstand van [de V-weg] ). Die weg is volgens de heffingsambtenaar qua drukte vergelijkbaar met [de V-weg] .
36. De rechtbank overweegt dat eiser niet heeft tegensproken dat de ligging van de [adres A] en [adres B.] gelijkwaardig is. Naar haar oordeel is de mogelijk minder aantrekkelijke ligging van eisers woning op die manier verdisconteerd in de verkoopcijfers van [adres A] en [adres B.] , omdat de kopers van die woningen immers de desbetreffende prijzen hebben betaald in de wetenschap dat die woningen aan een drukke weg zijn gelegen. Ook vindt de rechtbank dat eiser onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de overlast van de nabijgelegen bedrijven zodanig is dat een koper zijn bod daardoor zou laten beïnvloeden. Hij heeft dit alleen gesteld, maar heeft niet onderbouwd waaruit die overlast dan precies bestaat. Daarbij geldt ook dat de door eiser ondervonden overlast van persoonlijke aard is. Het is immers niet gezegd dat iedereen (dezelfde) overlast van de nabije bedrijvigheid zal ervaren. Ook is van belang dat het volgens de heffingsambtenaar om een beautysalon gaat – en de rechtbank heeft geen reden daaraan te twijfelen – en niet om, bijvoorbeeld, een houtzagerij. De waardematrix 19.
37. De rechtbank vindt in het bijzonder het referentieobject [adres B] qua type goed vergelijkbaar. De m2-prijs van de opstal van die woning (€ 1.632) ligt wel een stuk lager dan de m2-prijs van eisers woning (€ 1.942), maar [adres B] is een stuk groter. Dan moet er rekening mee worden gehouden dat vanaf een bepaald aantal vierkante meters voor de extra oppervlakte een lagere prijs per vierkante meter wordt betaald (beginsel van “afnemend grensnut”). Dat doet zich met name voor bij woningen die, zoals in dit geval, goed vergelijkbaar zijn qua bouwtype en kopersdoelgroep. De heffingsambtenaar heeft dit in de matrix verrekend door een correctie van 9,8% toe te passen voor de gebruiksoppervlakte. In de matrix heeft hij daarom ook de waarde per m2 op basis van gelijke objectkenmerken weergegeven (€ 2.081 voor eisers woning tegen € 1.939 voor [adres B] ). Dat betekent dat de m2-prijs van eisers woning bij toepassing van het beginsel van afnemend grensnut veel dichter bij die van [adres B] ligt. 19.
38. Het referentieobject [adres A] is naar het oordeel van de rechtbank het best vergelijkbaar qua oppervlakte. Wel is het kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van die woning beter beoordeeld (KOUDV-factor 4), maar de prijs per m2 is daar ook naar: met € 2.918 is die bijna € 1.000 hoger dan de m2-prijs van eisers woning. De waardes van eisers woning en [adres A] op basis van gelijke kenmerken liggen in lijn met elkaar. 19.
39. Omdat het referentieobject [adres C] geen jaren ’30-woning is, maar een jaren ’50-woning, vindt de rechtbank die woning minder goed vergelijkbaar. Wel geeft dit verkoopcijfer naar het oordeel van de rechtbank een goede indicatie dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
40. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde gebaseerd op een WOZ-waardecheck op de website van Eerlijke WOZ. Dat deze check uitkomt op een waarde van € 275.000 doet niet af aan het oordeel van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het is namelijk niet duidelijk op basis van welke gegevens die check tot een waarde van € 275.000 is gekomen (zoals gebruikte referentiewoningen, transactiedata en objectkenmerken van die referentiewoningen). De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook terecht gesteld dat de op die manier verkregen waarde te grofmazig is. Conclusie en gevolgen
41. De slotsom is dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank met de overgelegde waardematrix en de daarop gegeven toelichting, en in het licht van wat eiser daartegenin heeft gebracht, aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat betekent dat het beroep ongegrond is en de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2022 voor het belastingjaar 2023 gehandhaafd blijft op € 313.
42. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. P.G. Wijtsma, rechter, in aanwezigheid van D.A. van der Beek, griffier. w.g. griffier w.g. rechter Uitgesproken op: 20 januari 2026 Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz.
43. Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 20 april 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2359, onder punt 5.6.