ECLI:NL:RBOBR:2021:4116

vonnis RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel Recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer / rolnummer: C/01/362779 / HA ZA 20-603 Vonnis van 4 augustus 2021 in de zaak van: 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2], beiden wonende te [plaats 1] , gemeente [plaats 1] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, advocaat: mr. A.M. Engelen te Velp Nb, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2], wonende te [plaats 2] , gemeente [plaats 1] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat: mr. A.L. van den Bergh LLM. te Maastricht. Partijen zullen hierna [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. genoemd worden. 1De procedure 1.1. De procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 11 november 2020; - het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 28 juni 2021; - de brief van mr. Engelen van 2 juli 2021 met twee korte opmerkingen over het proces-verbaal. 1.2. Vervolgens is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. Eiseres sub 2 ( [eiser 2] ) en gedaagde sub 2 ( [gedaagde 2] ) zijn zussen van elkaar. 2.2. Na het overlijden van hun moeder op [overlijdensdatum] 2000 zijn beide zussen op grond van het testament van moeder gezamenlijk eigenaar geworden van de onverdeelde helft van het appartementsrecht, recht gevend op het appartement op de vierde verdieping van een appartementsgebouw aan de [adres] in [plaats 3] , met een garage in de kelder (hierna verder: het appartement). De andere onverdeelde helft bleef eigendom van vader. 2.3. Op 21 februari 2017 heeft vader zijn onverdeelde helft verkocht aan [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. De levering heeft plaatsgevonden op 8 maart 2017. Partijen zijn sindsdien gezamenlijk eigenaar van het appartement. 2.4. Beide partijen hebben, afzonderlijk van elkaar, in het kader van de aankoop een aflossingsvrije hypotheek van elk € 117.000,-- afgesloten bij de Rabobank. 2.5. Sinds mei 2017 wordt het appartement als vakantiewoning telkens voor kortere periodes verhuurd aan verschillende derden, dan wel door partijen zelf (afzonderlijk van elkaar) gebruikt. 3De vordering en het verweer in conventie: 3.1. [eisers] c.s. vorderen, na wijziging/aanvulling van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: te bepalen dat het appartement aan het adres [adres] in [plaats 3] aan een derde dient te worden verkocht; [gedaagden] c.s. te veroordelen om binnen 2 dagen na betekening van het te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de verkoop van het appartement aan het adres [adres] te [plaats 3] , middels het verlenen van toegang aan een makelaar van [A] uit [plaats 3] voor de taxatie van de woning, aan de ondertekening van de verkoopopdracht aan de makelaar en om in te stemmen met de vraagprijs die door deze makelaar wordt geadviseerd; [gedaagden] c.s. te veroordelen om alle verdere nodige medewerking aan de verkoop te verlenen, waaronder het openstellen van de woning voor bezichtigingen door gegadigden; [gedaagden] c.s. te veroordelen mee te werken aan de totstandkoming van de koopovereenkomst op het moment dat er een kandidaat-koper is die een prijs wil betalen die tussen de laat- en vraagprijs ligt zoals de makelaar die adviseert, en aan het passeren van de notariële akte om het appartement goederenrechtelijk aan de koper te leveren; [gedaagden] c.s. te veroordelen om aan [eisers] c.s. een dwangsom van € 250,00 te betalen voor iedere keer c.q. dag en/of dagdeel dat zij niet aan de vorderingen onder punten A tot en met D voldoen; te bepalen dat het te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de rechtshandelingen te verrichten door [gedaagden] c.s., te weten het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar, het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en de notariële akte, indien [gedaagden] c.s. binnen 4 weken na betekening van het te wijzen vonnis in gebreke zullen zijn gebleven hun medewerking te verlenen zoals onder punten A tot en met D vermeld, dan wel [eisers] c.s. te machtigen tot het te gelde maken van de woning; te bepalen dat de kosten van de makelaar (de courtage) bij verkoop en levering van de woning in mindering zullen worden gebracht op de verkoopprijs en dat daarna het restant tussen partijen gelijkelijk wordt verdeeld; met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de kosten van dit geding. 3.2. [eisers] c.s. hebben hieraan ten grondslag gelegd dat zij tot verdeling willen overgaan. Van hen kan niet worden verwacht dat zij in de onverdeeldheid blijven. Zij maken zelf slechts sporadisch gebruik van het appartement en willen niet langer twee hypotheken (voor hun hoofdwoning en voor het appartement dat als vakantiewoning wordt gebruikt) met de bijbehorende maandlasten hebben. Bovendien moeten er in de toekomst investeringen in het appartement worden gedaan en [eisers] c.s. willen niet met die kosten worden geconfronteerd. De verhuuropbrengst van het appartement is daarvoor niet voldoende. Zij wijzen er op dat zij na hun pensionering een lager inkomen zullen ontvangen. Ook is van belang dat het appartement op dit moment een forse overwaarde heeft. Op de mondelinge behandeling is nog aangevoerd dat de reden voor het kopen van het aandeel van vader was dat vader in financiële problemen zat, openbare verkoop van het appartement dreigde (wellicht voor een bedrag ver beneden de werkelijke waarde) en de beide dochters hun vader wilden helpen en hun eigen erfdeel veilig wilden stellen. 3.3. [gedaagden] c.s. voeren verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in reconventie: 3.5. [gedaagden] c.s. vorderen dat de verdeling van het appartement voor de eerste maal voor 3 jaren zal worden uitgesloten. 3.6. [gedaagden] c.s. hebben hieraan ten grondslag gelegd dat hun belangen bij het behoud van het appartement aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van [eisers] c.s. bij verkoop van het appartement aan derden, als bedoeld in artikel 3:178 lid 3 BW. [eisers] c.s. hebben hun (financiële) belangen niet onderbouwd. De verhuur is bovendien zodanig succesvol dat de opbrengsten de kosten van het appartement ruimschoots overstijgen. Het appartement is daarnaast al sinds 1994 in de familie en het is de uitdrukkelijke wens van vader dat dit zo blijft. [gedaagden] c.s. maken zelf ook gebruik van het appartement en hebben een sterke band opgebouwd met het appartement en met [plaats 3] . 3.7. [eisers] c.s. voeren verweer. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4De beoordeling in conventie en in reconventie: 4.1. Vanwege de onderlinge samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld. De vorderingen zien immers alle op de verdeling van het appartement van partijen. Belangenafweging; verkoop vs. behoud 4.2. [eisers] c.s. beroepen zich op artikel 3:178 lid 1 BW. Hierin is bepaald dat ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen. Deze bepaling vormt de hoofdregel en de ratio ervan is dat in beginsel niemand in een onverdeelde gemeenschap hoeft te blijven. 4.3. [gedaagden] c.s. doen een beroep op een uitzondering op de hoofdregel, namelijk op het bepaalde in artikel 3:178 lid 3 BW: indien de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend, kan de rechter op verlangen van een deelgenoot een vordering tot verdeling eenmaal of meerdere malen, telkens voor maximaal 3 jaar, uitsluiten. Er dient in dit kader dus een belangenafweging plaats te vinden. Omdat [gedaagden] c.s. een beroep doet op deze uitzondering, om daardoor (tijdelijk) bevrijd te worden van de verplichting die de hoofdregel van artikel 3:178 lid 1 BW met zich meebrengt (verdeling), rusten de stelplicht en bewijslast op [gedaagden] c.s. 4.4. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagden] c.s. echter onvoldoende onderbouwd gesteld, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [eisers] c.s., om aan te nemen dat de belangen van [gedaagden] c.s. bij behoud van het appartement aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van [eisers] c.s. bij verkoop ervan. Het is onvoldoende dat [gedaagden] c.s. het appartement zelf jaarlijks driemaal buiten de vakantieperiodes gebruiken en dat zij een sterke band hebben opgebouwd met het appartement en met [plaats 3] . Nergens uit blijkt dat er sprake is van een bijzonder familiebezit of van een onmogelijkheid om na verkoop van het appartement nog ergens op vakantie te kunnen gaan. [gedaagden] c.s. stellen dat er sprake is van een uitdrukkelijke wens van vader om het appartement in de familie te houden. Afgezien van het feit dat van deze uitdrukkelijke wens niet is gebleken, leidt een dergelijke wens van een niet-eigenaar er niet toe dat dit een uitsluiting van een vordering tot verdeling zou kunnen rechtvaardigen. De vordering van [gedaagden] c.s. in reconventie zal dan ook worden afgewezen. 4.5. [eisers] c.s. hebben hun (financiële) belangen bij verdeling (door verkoop) van het appartement voldoende onderbouwd gesteld. Het is hun goed recht om de tweede hypotheek te willen aflossen en daarmee hun maandlasten te verlagen. Het verweer van [gedaagden] c.s. dat hun belangen zwaarder zouden wegen, kan (zoals hiervoor al is overwogen) geen stand houden. Verkoop aan derde 4.6. De conclusie is dan ook dat de vordering in conventie van [eisers] c.s. dat het appartement aan een derde moet worden verkocht, toewijsbaar is. [gedaagden] c.s. hebben namelijk ter zitting verklaard dat zij niet in staat zijn om het aandeel van [eisers] c.s. over te nemen en dat zij ook geen derde kennen die hiertoe in staat en bereid is. 4.7. Omdat partijen het niet eens zijn over de waarde van het appartement en er ook geen afspraken zijn gemaakt over het te volgen verkooptraject, ziet de rechtbank aanleiding om de verdeling van het appartement op de voet van artikel 3:185 BW vast te stellen als volgt. De rechtbank tekent hierbij aan dat, nu de verkoop aan een derde zal worden gelast, van beide partijen als gezamenlijke eigenaren in beginsel onderling overleg en medewerking mag worden verwacht. 4.7.1. De rechtbank overweegt als volgt. Partijen zullen binnen een termijn van 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden (zie ook r.o. 4.12 voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad) in onderling overleg een makelaar/taxateur naar keuze de opdracht tot verkoop geven en een vraag- en laatprijs bepalen. Lukt het niet (tijdig) om een makelaar/taxateur te kiezen, dan dienen partijen binnen 2 weken daarna ieder één makelaar/taxateur aan te wijzen die dan gezamenlijk een derde makelaar/taxateur aanwijzen om vervolgens de vraag en de laatprijzen gezamenlijk te laten bepalen. Indien partijen er niet in slagen om onderling een vraag- en laatprijs te bepalen, dan zal/zullen de makelaar(s)/taxateur(

1. s)het appartement te koop aanbieden tegen een door hem/hen (op basis van taxatie) te bepalen bindende, marktconforme vraagprijs. 4.7.2. Partijen zullen vervolgens in overleg met de makelaar(s)/taxateur(
2. s)een verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover die prijs volgens beide partijen, gezien de onroerendgoedmarkt ter plaatse (in [plaats 3] ) en de kwaliteit van het appartement, de best mogelijke prijs is. Als partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, dan zal/zullen de onder 4.7.1 bedoelde makelaar(s)/taxateur(
3. s)dit naar beste weten en kunnen bindend bepalen. 4.7.3. Partijen zijn gehouden om aan de verkoop en overdracht/levering van het appartement mee te werken. De kosten van de makelaar(s)/taxateur(
4. s)en de notaris, als ook de overige kosten voor de verkoop en levering worden door partijen bij helfte gedragen. De rechtbank wenst er in dit licht nog op te wijzen dat de kosten kunnen worden beperkt indien partijen het onderling eens worden over één makelaar/taxateur. 4.7.4. De verkoopopbrengst zal uiteindelijk bij helfte moeten worden gedeeld. De hypotheken van beide partijen zullen eerst uit de opbrengst worden afgelost. 4.8. [eisers] c.s. hebben recht en belang bij een zo spoedig mogelijke afwikkeling van de verdeling (verkoop) van het appartement. De vorderingen van [eisers] c.s. in conventie tot medewerking door [gedaagden] c.s. zullen daarom worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld. Nu vast is komen te staan dat de belangen van [eisers] c.s. bij verdeling (verkoop) zwaarder wegen dan die van [gedaagden] c.s. (althans de belangen van [gedaagden] c.s. niet aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van [eisers] c.s.), ziet de rechtbank ook aanleiding om de in conventie gevorderde dwangsom toe te wijzen. De dwangsom zal door de rechtbank worden bepaald op € 250,00 per dag dat [gedaagden] c.s. in gebreke blijven met de nakoming van hun hierna in dit vonnis onder 5.7. opgenomen verplichtingen, totdat een maximum van € 120.000,00 is bereikt. Aan de dwangsom zal bovendien een matigingsbevoegdheid van de hierna te melden inhoud worden verbonden. 4.9. De rechtbank zal tevens bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de door [gedaagden] c.s. te verrichten rechtshandelingen, zoals het (mede) verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar, het (mede) ondertekenen van de verkoopovereenkomst en de notariële akte, indien [gedaagden] c.s. hiermee in gebreke blijven binnen de in dit vonnis vermelde termijnen. De gevorderde machtiging zal om die reden bij gebrek aan voldoende belang worden afgewezen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.10. [eisers] c.s. hebben gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagden] c.s. hebben zich hiertegen verzet, omdat – als de vorderingen in conventie worden toegewezen (wat het geval
5. is)– zij zeker in hoger beroep zullen gaan en een onomkeerbare situatie willen vermijden. 4.11. De rechtbank overweegt dat de beoordeling hiervan plaatsvindt op basis van een belangenafweging in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden beoordeeld of op grond van de omstandigheden, zoals de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling, het belang van [eisers] c.s. om het vonnis ondanks een eventueel rechtsmiddel ten uitvoer te kunnen leggen zwaarder weegt dan het belang van [gedaagden] c.s. bij schorsing van de tenuitvoerlegging, oftewel behoud van de bestaande toestand, zolang niet op dat rechtsmiddel is beslist. Het argument dat tenuitvoerlegging tot een onomkeerbare situatie leidt, hoeft niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg te staan, maar moet wel worden meegewogen. De kans van slagen van een eventueel rechtsmiddel moet geheel buiten beschouwing blijven. 4.12. De rechtbank oordeelt dat, indien een rechtsmiddel tegen dit vonnis zou worden ingesteld, de belangen van [gedaagden] c.s. bij schorsing van de tenuitvoerlegging zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] c.s. bij het onverminderd kunnen voortzetten van de tenuitvoerlegging. Hoewel hiervoor is overwogen dat de belangen van [eisers] c.s. bij verkoop in het algemeen zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagden] c.s. bij behoud van het appartement, is niet gebleken dat [eisers] c.s. een spoedeisend belang hebben bij verkoop. Niet gesteld of gebleken is dat zij hun maandelijkse (hypotheekrente)lasten zo spoedig mogelijk moeten verlagen, om bijvoorbeeld financiële problemen te voorkomen. Er is ook geen blijk van reeds bestaande (financiële) problemen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] c.s. ook verklaard dat zij pas over enkele jaren de pensioengerechtigde leeftijd bereiken, in het kader waarvan zij hun wens om de maandlasten te verlagen hebben uitgesproken. Indien het appartement zou worden verkocht, en een eventueel rechtsmiddel tot een andere uitkomst zou leiden, dan zou een onomkeerbare situatie zich kunnen voordoen. Gelet op dit alles zal de rechtbank het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren. De termijnen met betrekking tot de dwangsom gaan dan ook pas lopen vanaf het moment waarop het vonnis onherroepelijk is geworden. Proceskosten 4.13. Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten zowel in conventie als in reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. 5De beslissing De rechtbank, in conventie: 5.1. bepaalt dat het appartement aan het adres [adres] in [plaats 3] aan een derde dient te worden verkocht; 5.2. bepaalt dat partijen binnen 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden gezamenlijk een makelaar/taxateur opdracht te geven tot verkoop van het appartement aan het adres [adres] in [plaats 3] tegen een door partijen onderling overeen te komen verkoopprijs; 5.3. bepaalt dat, indien partijen niet binnen 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden gezamenlijk een makelaar/taxateur opdracht hebben gegeven tot de verkoop, ieder van hen afzonderlijk binnen 2 weken één makelaar/taxateur aanwijst, die dan gezamenlijk een derde makelaar/taxateur zullen aanwijzen; 5.4. bepaalt dat, indien partijen er niet binnen 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden er in slagen om gezamenlijk de verkoopprijs (vraag- en laatprijs) te bepalen, de onder 5.3. bedoelde makelaar(s)/taxateur(
6. s)deze prijs bindend voor partijen vaststelt/vaststellen; 5.5. bepaalt dat partijen in overleg met de makelaar(s)/taxateur(
7. s)een verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover die prijs volgens beide partijen, gezien de onroerendgoedmarkt ter plaatse (in [plaats 3] ) en de kwaliteit van het appartement, de best mogelijke prijs is; 5.6. bepaalt dat, indien partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, de onder 5.3. bedoelde makelaar(s)/taxateur(
8. s)dit naar beste weten en kunnen bindend zal/zullen bepalen, waarna partijen de koopovereenkomst binnen één week nadat deze aan hen door de makelaar is toegezonden, zullen ondertekenen; 5.7. veroordeelt [gedaagden] c.s. om alle nodige medewerking te verlenen aan de verkoop van het appartement aan het adres [adres] te [plaats 3] , onder meer door (binnen de hiervoor genoemde termijnen): - met [eisers] c.s. een makelaar aan te wijzen aan wie de verkoopopdracht zal worden gegeven, dan wel zelf een makelaar aan te wijzen die samen met een door [eisers] c.s. aangewezen makelaar een derde makelaar zal uitkiezen; - het ondertekenen van de verkoopopdracht aan de makelaar(s); - het verlenen van toegang aan de makelaar(s)/taxateur(
9. s)en mogelijke gegadigden; - het ondertekenen van de koopovereenkomst op het moment dat er een kandidaat-koper is die een prijs wil betalen die tussen de overeengekomen dan wel door de makelaar(s)/taxateur(
10. s)bindend bepaalde vraag- en laatprijs ligt; - het meewerken aan het passeren van de notariële akte om het appartement goederenrechtelijk aan de koper(
11. s)te leveren. 5.8. veroordeelt [gedaagden] c.s. om aan [eisers] c.s. een dwangsom van € 250,00 te betalen voor iedere dag dat zij, nadat het vonnis onherroepelijk is geworden en met inachtneming van de termijnen genoemd onder 5.2 tot en met 5.6, niet aan de hoofdveroordeling onder 5.7. voldoen, totdat een maximum van € 120.000,00 is bereikt; 5.9. bepaalt dat geen dwangsom zal worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, (mede) gelet op de mate van verwijtbaarheid van de overtreding; 5.10. bepaalt dat dit vonnis in de plaats zal treden van de rechtshandelingen te verrichten door [gedaagden] c.s. (het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar(s)/taxateur(s), het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en het meewerken aan het opstellen van de notariële akte) indien [gedaagden] c.s. de in dit vonnis genoemde termijnen overschrijden. 5.11. bepaalt dat iedere partij gehouden is om de helft van de kosten van de makelaar(s)/taxateur(s), de notaris en de overige kosten van de verkoop en levering te dragen; 5.12. bepaalt dat de hypothecaire geldleningen van beide partijen bij gelegenheid van de eigendomsoverdracht zullen worden afgelost uit de verkoopopbrengst van het appartement, en dat de netto-verkoopopbrengst gelijkelijk tussen partijen dient te worden verdeeld, dan wel dat ieder van partijen de helft van de restschuld zal dragen en betalen; 5.13. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie: 5.14. wijst de vorderingen af; in conventie en in reconventie: 5.15. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. N.W.A. Stegeman-Kragting en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2021.