vonnis RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel Recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer / rolnummer: C/01/380258 / KG ZA 22-136 Vonnis in kort geding van 14 april 2022 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid T&R BEHEER B.V., gevestigd in Schaijk, gemeente Landerd, eiseres, advocaat: mr. A.H.H.M. Roelofs in Nuland, tegen [gedaagde] , wonend in [woonplaats] , gemeente [plaats] , gedaagde, advocaten: mrs. P.J.M. van den Heuvel en P.P.M.E. van Dongen in Eindhoven. Partijen zullen hierna T&R en [gedaagde] genoemd worden. 1De procedure 1.1. De procedure blijkt uit: - de inleidende dagvaarding van 29 maart 2022 met
(10)producties; - de akte overlegging producties van T&R met producties (11-12); - de akte inbreng producties van [gedaagde] met
(3)producties; - de mondelinge behandeling van 6 april 2022; - de pleitnota/spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagde] . 1.
- Vervolgens is vonnis bepaald. 2De feiten 2.
- T&R is sinds 16 september 2021 eigenaar van een (bedrijfs)woning, staande en gelegen aan de [adres] in [plaats] , gemeente [plaats] (hierna: de woning). 2.
- [gedaagde] huurt de woning sinds 1 januari
- Met de vorige eigenaar, de heer [A] , heeft [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten. Partijen hebben gekozen voor de mogelijkheid van een kortdurende huurovereenkomst met een looptijd van 2 jaar of korter als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW, waarbij in aanmerking is genomen dat, indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd zou worden voortgezet, de huurder ( [gedaagde] ) huurbescherming zou toekomen. In dit verband is in de huurovereenkomst het volgende bepaald: “ 3.4 De huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de in de in artikel 3.1 genoemde periode, indien de in artikel 3.1 genoemde bepaalde termijn korter is dan of gelijk aan [twee
(2)jaren in het geval van zelfstandige woonruimte / vijf
(5)jaren in het geval van onzelfstandige woonruimte*] en de verhuurder de huurder tijdig, overeenkomstig artikel 18.2 van de algemene bepalingen, informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Indien de verhuurder de huurder niet of niet tijdig informeert en de in artikel 3.1 genoemde periode verstrijkt, loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig artikel 18.1 van de algemene bepalingen.” 2.
- Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 20 maart 2017 van toepassing. Hierin is, voor zover relevant, het volgende bepaald: “ 18.2 Een huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde termijn, die korter is dan of gelijk aan tweejaren (in het geval van zelfstandige woonruimte), respectievelijk vijf jaren (in het geval van onzelfstandige woonruimte), eindigt niet door opzegging maar door mededeling, die dient te geschieden per aangetekende brief, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op de in de huurovereenkomst genoemde bepaalde termijn. Deze mededeling dient door verhuurder te zijn gedaan niet later dan een maand voor het verstrijken van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn en niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van die termijn.” 3De vordering en het verweer 3.
- T&R vordert, kort samengevat, [gedaagde] te veroordelen, althans te gebieden om de woning te verlaten en de sleutels over te dragen aan T&R, onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] dit nalaat, met een maximum van € 50.000,00, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. T&R legt hieraan ten grondslag dat T&R met [gedaagde] mondeling de afspraak heeft gemaakt c.q. een overeenkomst heeft gesloten dat [gedaagde] uiterlijk op 31 december 2021 de woning zou verlaten. Deze afspraak c.q. overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 e.v. BW. Partijen hebben immers van de tevoren bestaande rechtstoestand (huurovereenkomst) willen afwijken. Omdat T&R op basis daarvan afspraken heeft gemaakt met haar aannemer en een nieuwe huurder, heeft zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen. 3.
- [gedaagde] voert verweer. Dit houdt kort gezegd in dat T&R geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Daarnaast betwist [gedaagde] dat er een vaststellingsovereenkomst tot stand is gekomen. T&R moet daarom de wettelijke regels voor opzegging of beëindiging van een huurovereenkomst volgen. Vooralsnog duurt de overeenkomst, voor onbepaalde tijd, voort wat [gedaagde] betreft. 3.
- Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4De beoordeling 4.
- De voorzieningenrechter stelt voorop dat in een kort geding procedure een vordering tot ontruiming alleen toewijsbaar is, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure ook zal worden toegewezen. Alleen in dat geval is vooruitlopend daarop toewijzing in kort geding gerechtvaardigd. Bij de beoordeling of toewijzing gerechtvaardigd is weegt zwaar dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter heeft en dus een zeer ingrijpende maatregel betreft. Om die reden is terughoudendheid door de voorzieningenrechter geboden. Spoedeisend belang 4.
- T&R heeft gesteld dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, maar [gedaagde] heeft die spoedeisendheid gemotiveerd betwist. De voorzieningenrechter stelt vast dat, voor zover het spoedeisende belang van T&R is gelegen in het vervangen van het dak van de woning vanwege lekkage, deze werkzaamheden eind 2021 al zijn uitgevoerd. Dit is niet weersproken door T&R en blijkt ook uit de door haar (als productie 9 bij de dagvaarding) overgelegde verklaring van [naam] van 15 maart
- Voor zover de spoedeisendheid zou zijn gelegen in het starten met (ver)bouwwerkzaamheden, oordeelt de voorzieningenrechter dat T&R de aard, omvang en noodzaak van deze werkzaamheden onvoldoende heeft onderbouwd. Dat T&R al afspraken heeft gemaakt met haar aannemer en verplichtingen is aangegaan, vóórdat de overeenkomst met [gedaagde] is geëindigd en hij de woning heeft verlaten, komt voor haar eigen rekening en risico. Voor zover het spoedeisend belang tot slot zou zijn gebaseerd op het kunnen huisvesten van een werknemer van een aan T&R gelieerde vennootschap, wijst de voorzieningenrechter erop dat dit ook voor eigen rekening en risico van T&R komt. T&R heeft er immers zelf voor gekozen om eerder, dat wil zeggen vóórdat de overeenkomst met [gedaagde] is geëindigd en hij de woning heeft ontruimd en verlaten, afspraken te maken met c.q. toezeggingen te doen aan de betreffende werknemer. Dat kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen. 4.
- Omdat een spoedeisend belang ontbreekt, kunnen de vorderingen van T&R al om die reden niet worden toegewezen. Vaststellingsovereenkomst onvoldoende aannemelijk 4.
- De voorzieningenrechter voegt hieraan ten overvloede toe dat, ook indien er wel sprake zou zijn van een spoedeisend belang, de vorderingen van T&R niet voor toewijzing in aanmerking zouden zijn gekomen. De voorzieningenrechter acht het immers voldoende aannemelijk dat de huurovereenkomst, die aanvankelijk voor de duur van 2 jaar is aangegaan, lopende van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2021, voor onbepaalde tijd is voortgezet. [gedaagde] heeft gesteld dat T&R geen schriftelijke mededeling aan hem heeft gedaan zoals bedoeld in artikel 3.4 van de overeenkomst jo. artikel 18.2 van de algemene voorwaarden jo. artikel 7:271 lid 1 BW en dit is niet door T&R weersproken. T&R heeft ter zitting zelfs verklaard dat “een briefje niet meer nodig was” omdat er al sprake zou zijn geweest van beëindiging met wederzijds goedvinden door middel van een (mondelinge) vaststellingsovereenkomst. Aangezien T&R zich beroept op de rechtsgevolgen van die vaststellingsovereenkomst, namelijk het beëindigen van de (kortdurende) huurovereenkomst per 31 december 2021, is het aan haar om deze vaststellingsovereenkomst te stellen en te onderbouwen. Dit geldt zeker omdat [gedaagde] het bestaan van de door T&R gestelde afspraak c.q. overeenkomst uitdrukkelijk heeft betwist. T&R verwijst in dit licht uitsluitend naar de hiervoor (onder 4.2) genoemde verklaring van haar aannemer [naam] van 15 maart 2022 en een verklaring van de vorige eigenaar [A] van 23 maart 2022 (productie 8 bij de dagvaarding). De verklaringen houden in dat aan [gedaagde] zou zijn medegedeeld dat de huurovereenkomst eindigde op 31 december 2021 en dat [gedaagde] zou hebben toegezegd de woning dan te zullen verlaten. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter zijn deze verklaringen echter onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] afstand zou hebben gedaan van zijn (dwingendrechtelijke) huurbescherming horend bij (voortzetting van) de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dat hij heeft toegezegd op zoek te gaan naar een andere woning, maakt dit niet anders. De voorzieningenrechter neemt hierbij in aanmerking dat T&R niet heeft gesteld wanneer en hoe de overeenkomst precies tot stand zou zijn gekomen. Onduidelijk is of er sprake was van (een gegronde vrees voor) onzekerheid of geschil, en dus of de gestelde overeenkomst ter beëindiging dan wel ter voorkoming daarvan was bedoeld. Als er al een overeenkomst zou zijn gesloten tussen partijen, wat dus nog maar de vraag is, dan kwalificeert deze niet zonder meer als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW, laat staan een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil als bedoeld in artikel 7:902 BW die ook geldig zou zijn als zij in strijd mocht blijken met dwingend (huur)recht. Een vaststelling ter voorkoming van onzekerheid of geschil is niet ook geldig in geval van strijd met dwingend recht. 4.
- Omdat zij ongelijk krijgt, zal T&R in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 314,00 - salaris advocaat € 1.016,00 Totaal € 1.330,00 5De beslissing De voorzieningenrechter: 5.
- wijst de vorderingen af; 5.
- veroordeelt T&R in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.330,00; 5.
- verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2022.