ECLI:NL:RBOBR:2024:5960

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/399055 / KG ZA 23-604 Vonnis in kort geding van 24 september 2024 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EHVOLVE B.V., gevestigd te Eindhoven, eisende partij, hierna te noemen: Ehvolve, advocaat: mr. D.J. Smits, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. W.G.M. Vos. 1De procedure 1.

1. Het verloop blijkt uit: - de dagvaarding van 24 november 2023 met producties 1 tot en met 16; - de brief van 4 januari 2024 van mr. Vos met producties 1 tot en met 11; - de akte van 5 januari 2024 van mr. Smits met een eiswijziging en de producties 17 tot en met 25; - de akte van 8 januari 2024 van mr. Smits met productie 26; - de mondelinge behandeling van 9 januari 2024, waarbij de zaak is aangehouden en verwezen naar mediation; - de pleitnota van mr. Vos namens [gedaagde] ; - het bericht van 10 april 2024 van mediation dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen, waarna de voortgezette mondelinge behandeling is bepaald op 25 juni 2024 welke niet heeft kunnen doorgaan vanwege onvoorziene omstandigheden aan de zijde van mr. Smits; - de akte van 17 juni 2024 van mr. Smits met productie 27; - de voortgezette mondelinge behandeling van 10 september
2. - de pleitnota van mr. Smits namens Ehvolve; - de pleitnota van mr. Vos namens [gedaagde] . 1.
3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.
4. Ehvolve is eigenaresse van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [postcode 1] [plaats 1] en de [adres 3] te [postcode 2] [plaats 1] (hierna gezamenlijk te noemen: de onroerende zaken). 2.
5. Sinds 1992 exploiteert de heer [A] (hierna te noemen: [A] ) een slagerij in [plaats 7] en dat heeft hij uitgebouwd met inmiddels zes slagerijen in [plaats 1] , [plaats 2] , [plaats 3] , [plaats 4] , [plaats 5] en [plaats 6] . Alle slagerijen worden geëxploiteerd vanuit een aparte besloten vennootschap en die vallen onder [A] Holding B.V. 2.
6. Met ingang van 1 juni 2003 is er een huurovereenkomst gesloten ter zake de winkelruimte op de begane grond van het pand aan de [adres 1] (hierna te noemen: het gehuurde) tussen de heren [B] en [C] als verhuurder en [D] B.V, als huurder. [gedaagde] is per 1 januari 2012 voor de huurder in de plaats getreden. 2.
7. Op 20 november 2020 is [gedaagde] eigenaresse geworden van de onroerende zaken aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats 1] , waaronder dus ook de winkelruimte aan de [adres 1] te [plaats 1] . 2.
8. Ehvolve heeft bij brief van 21 december 2021 aan Ehvolve de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 mei
9. Als primaire opzeggingsgrond heeft Ehvolve in die brief een beroep gedaan op opzegging wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft met deze beëindiging niet ingestemd. 2.
10. Op 19 september 2022 heeft Ehvolve twee dagvaardingen aan [gedaagde] laten betekenen. Daarmee heeft Ehvolve een bodemprocedure aanhangig gemaakt waarin ondermeer is gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 31 mei 2023 en voorts is een kort gedingprocedure aanhangig gemaakt, waarin Ehvolve heeft gevorderd dat het [gedaagde] wordt geboden om onder oplegging van dwangsommen mee te werken aan een technische inspectie van het gehuurde. Bij vonnissen van 29 september 2022 en 7 oktober 2022 zijn de vorderingen van Ehvolve bij verstek toegewezen. 2.
11. Daarna heeft Ehvolve aan [gedaagde] aangegeven de huuropzegging niet te willen effectueren en hebben partijen verschillende gesprekken met elkaar gevoerd. Tijdens die gesprekken is naast het aanbod van een huurovereenkomst, door Ehvolve ook een voorstel tot koop gedaan. 2.
12. Ehvolve en [gedaagde] hebben op 13 juni 2023 met elkaar gesproken en op 16 juni 2023 heeft de heer [E] (hierna te noemen: [E] ) aan [A] de volgens haar belangrijkste gemaakte afspraken bevestigd. Daaruit volgt dat aan [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst is aangeboden met als ingangsdatum 1 juni 2023 voor de duur van maximaal twee jaar, met de mogelijkheid om daarna drie jaar en vervolgens met vijf jaar te verlengen. 2.
13. In de e-mail van 16 juni 2023 van Ehvolve is ook met betrekking tot (het voorstel tot) de koop het volgende aangehaald: Verkoper: Koper: Het verkochte: het hoekwinkelpand met bovenwoning en verkoop-etalageruimte, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen te [postcode 1] en [postcode 2] [plaats 1] , [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 1] , ter grootte van drie are (3 a) en het winkel-woonhuis met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, gelegen te [postcode 1] [plaats 1] , [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 2] , ter grootte van een are en drie centiare (1 a 3 ca). In de huidige staat (as-is-where-is), in verhuurde staat, partijen genoegzaam bekend, Koopsom Koper heeft tot uiterlijk 13 augustus as 17.00u het recht om de koopovereenkomst te ontbinden, mits door hem al het redelijk mogelijke is gedaan teneinde de hierboven bedoelde financiering te verkrijgen. Levering: uiterlijk 1 september a.s. Koopovereenkomst o.b.v. Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2019) (…). Ik ontvang graag je bevestiging dat bovenstaande akkoord is, dan kan ik de papieren laten opmaken. 2.
14. Bij e-mailbericht van 27 juni 2023 heeft [A] aan [E] bericht dat hij akkoord is met het voorstel en dat hij zijn uiterste best zal doen om de datum voor het koopvoorstel te halen. Daarbij heeft [A] om coulance verzocht als er een partij is die extra tijd nodig heeft. 2.
15. [E] heeft daarna in een e-mailbericht van 21 juli 2023 de concept huurovereenkomst aan [A] voor akkoord toegezonden. In dat bericht heeft [E] verder aangegeven dat de uitwerking van de nadere koopovereenkomst volgt. 2.
16. In een e-mailbericht van 28 juli 2023 heeft [E] vervolgens de concept koopovereenkomst voor akkoord aan [A] toegezonden en gevraagd wat de stand van zaken van de financiering is. In de concept koopovereenkomst is ten aanzien van de eigendomsoverdracht bepaald dat de akte van levering zal gepasseerd worden uiterlijk 1 september 2023 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen. Verder is er een boetebepaling van € 145.000,00 opgenomen die terstond opeisbaar wordt bij ontbinding van de overeenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming. Ook is [A] in de e-mail van 28 juli 2023 om een reactie gevraagd op de concept huurovereenkomst. 2.
17. [A] heeft daarop bij e-mailbericht van 24 augustus 2023 gereageerd en kort gezegd verzocht om een persoonlijke afspraak in te plannen, zodat hij de situatie aan Ehvolve kan toelichten. Ook heeft [A] in die e-mail gevraagd om bereidheid om de termijn iets op te rekken, zodat [gedaagde] meer tijd heeft voor de financiering. 2.
18. De door Ehvolve voorgelegde huurovereenkomst heeft [gedaagde] ondertekend geretourneerd op 30 augustus
19. 2.
20. [E] heeft namens Ehvolve in een e-mailbericht van 8 november 2023 [gedaagde] gesommeerd tot nakoming van de koopovereenkomst, bij gebreke waarvan zij aanspraak maakt op de contractuele boete. 3Het geschil 3.
21. Ehvolve vordert - samengevat - bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na dit vonnis mee te werken aan levering van de onroerende zaken door alle in dat kader benodigde handelingen te verrichten om de eigendom van de onroerende zaken over te dragen aan [gedaagde] ; II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 50.000,00 ineens alsmede een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat ze in verzuim is om te voldoen aan de veroordeling onder I.; III. [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na dit vonnis aan Ehvolve te betalen een voorschot op de contractuele boete ter hoogte van € 145.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente; IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten. 3.
22. Ehvolve legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] had op grond van de koopovereenkomst tot 13 augustus 2023 het recht om de koopovereenkomst te ontbinden voor het geval zij de financiering (ondanks daartoe verrichte inspanningen) niet rond zou kunnen krijgen. [gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van deze ontbindingsmogelijkheid, zodat de koopovereenkomst daarmee onvoorwaardelijk is geworden. De levering van de onroerende zaken had op grond van de koopovereenkomst (uiterlijk) 1 september 2023 moeten plaatsvinden. [gedaagde] heeft aangegeven (op zijn vroegst) op 1 januari 2025 (dus – ten minste – 16 maanden na de overeengekomen leveringsdatum) af te kunnen nemen. Ehvolve wil dit niet afwachten en vordert daarom nakoming van de koopovereenkomst en betaling van een voorschot op de door [gedaagde] verbeurde boetes. 3.
23. [gedaagde] voert verweer. 3.
24. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4De beoordeling 4.
25. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Ehvolve ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Dit belang volgt uit de aard van de vordering. 4.
26. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. 4.
27. Het gaat in dit kort geding om de vraag of er een (perfecte) koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Bij de beantwoording van die vraag houdt de voorzieningenrechter rekening met het toetsingskader dat hiervoor is weergegeven. Een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). In dit geval gaat het om de verkoop van een bedrijfsruimte tussen twee professionele partijen, zodat het schriftelijkheidsvereiste in beginsel niet geldt. Uit de e-mail van 16 juni 2023 van [E] aan [A] volgt echter dat partijen daarvan zijn afgeweken en hebben afgesproken dat zij de overeenkomst schriftelijk zouden vastleggen door middel van het Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2019) vastgesteld door de NVM. Voorts stelt de voorzieningenrechter voorop dat de essentialia doorslaggevend zijn voor de beantwoording van de vraag of partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst die deze tot stand brengen. Daaronder vallen in ieder geval het object, de koopprijs en ook kan worden gedacht aan de leveringsdatum. Wat in een concreet geval behoort tot de essentialia hangt af van de omstandigheden van het geval en van wat partijen hebben besproken en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid, danwel in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten verwachten. 4.
28. Vaststaat dat partijen met elkaar hebben gesproken over de essentialia van de koopovereenkomst. Ehvolve heeft een aanbod gedaan aan [gedaagde] in het e-mailbericht van 16 juni
29. In dat aanbod zijn verschillende essentialia genoemd, waarbij niet alles is ingevuld. Voor wat betreft de leveringsdatum geldt dat er niets is opgenomen. Dit klemt temeer daar [A] in een e-mailbericht van 27 juni 2023 [E] zijn akkoord heeft gegeven op het voorstel, maar daarbij om coulance verzocht ten aanzien van de leveringsdatum. De op door Ehvolve op 28 juli 2023 aan [A] toegezonden concept koopovereenkomst met als leveringsdatum uiterlijk 1 september 2023 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, heeft [gedaagde] vervolgens niet ondertekend retour gezonden. 4.
30. De leveringsdatum is van belang voor de vaststelling van het moment waarop de koper zijn kernverplichting uit de koopovereenkomst dient na te komen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter behoren de afspraken over de leveringsdatum daarom tot de kern van de prestatie en dus tot de essentialia van de overeenkomst. Hoewel Ehvolve daartoe een voorstel heeft gedaan en vervolgens nog een conceptovereenkomst aan [gedaagde] heeft voorgelegd, is daarop geen akkoord gegeven van de zijde van [gedaagde] . Voorshands dient het ervoor te worden gehouden dat partijen ten aanzien van de leveringsdatum dus geen overeenstemming hadden bereikt. 4.
31. De voorzieningenrechter stelt wel vast dat partijen tot vergaande onderhandelingen zijn gekomen. Het is dan ook de vraag of [gedaagde] deze onderhandelingen nog kan afbreken zonder schadeplichtig te zijn. De beantwoording van die vraag staat niet ter beoordeling van de voorzieningenrechter en zal in een bodemprocedure moeten worden beslecht. Om deze voor partijen belastende en ook voor [gedaagde] risicovolle bodemprocedure te voorkomen heeft de voorzieningenrechter tijdens de eerste mondelinge behandeling getracht partijen een oplossing aan te reiken door de zaak te verwijzen naar mediation. [gedaagde] toonde tijdens de mondelinge behandeling de bereidheid te onderzoeken of er per januari 2025 afgenomen zou kunnen worden. De mediation heeft niet tot een vergelijk geleid en Ehvolve heeft daarna vonnis gevraagd. 4.
32. De voorzieningenrechter is gelet op het voorgaande van oordeel dat in dit kort geding niet kan worden geoordeeld dat het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vorderingen van Ehvolve zal toewijzen. Gevorderd is immers de nakoming van een perfect tot stand gekomen overeenkomst en in die fase waren partijen nog niet. Dit leidt tot afwijzing van de vorderingen van Ehvolve. 4.
33. Ehvolve is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - griffierecht € 6.617,00 - salaris advocaat € 1.107,00 Totaal € 7.724,00 5De beslissing De voorzieningenrechter 5.
34. wijst de vorderingen van Ehvolve af, 5.
35. veroordeelt Ehvolve in de proceskosten van € 7.724,00, 5.
36. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. T. Zuidema en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2024.