ECLI:NL:RBOBR:2025:263

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1468 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [naam]). Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan [adres] in [woonplaats]. 1.
2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld op € 870.
3. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en voor het kalenderjaar
4. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2023 opgelegd. 1.
5. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde gehandhaafd. 1.
6. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 1.
7. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.
8. De rechtbank heeft het beroep op 4 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. M.M. Vrolijk (waarnemer van de gemachtigde van eiser) en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur G. van der Meulen. Feiten
9. Eiser is eigenaar (en gebruiker) van de woning, een vrijstaande woning uit
10. Bij de woning horen een, aanbouw, vrijstaande garage, carport, dakkapel en een perceel grond van 998 m². Beoordeling door de rechtbank
11. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
12. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar
13. De waardepeildatum is 1 januari
15. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een waardematrix met bijlagen. Met die waardematrix, opgesteld door taxateur J. Kruizinga, is de woning getaxeerd op € 920.
16. Eiser vindt dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld.
17. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. De WOZ-waarde van de woning
18. De heffingsambtenaar heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres], [adres] en [adres], die allemaal in [woonplaats] liggen. De waardeonderbouwing is opgenomen in de waardematrix. Het zijn vrijstaande woningen die zijn verkocht binnen een half jaar voor de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft met zijn waardematrix onderbouwd dat deze referenties goed vergelijkbaar zijn wat betreft type woning en bouwperiode. De transactieprijzen zijn door de heffingsambtenaar geïndexeerd naar de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten hebben een min of meer vergelijkbare inhoud. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. Hij heeft dit alles meegenomen in de gehanteerde prijs per eenheid voor de woning. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende de verschillen tot uitdrukking gebracht. Ook is een grondstaffel bijgevoegd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.
19. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank bespreekt die gronden hierna.
20. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser is de ligging van zijn woning slechter dan die van de vergelijkingsobjecten, omdat zijn woning aan een drukke weg en dichter bij een UMTS-mast ligt. De ligging zorgt volgens eiser voor een lagere waarde, omdat potentiële kopers mogelijk zorgen hebben over gezondheidsrisico’s en esthetische bezwaren hebben. Eiser wijst in dit verband op een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2017:3386). 9.
21. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de ligging van de woning van eiser terecht niet slechter gewaardeerd is dan de ligging van de vergelijkingsobjecten. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat eisers woning inderdaad dichter bij een weg ligt dan de vergelijkingsobjecten, maar dat van belang is dat de woning in een villawijk in een bosrijke omgeving ligt. Hierdoor is de ligging, net als bij de vergelijkingsobjecten, als gemiddeld aangemerkt. Het kleine verschil vanwege de ligging aan de weg rechtvaardigt volgens de taxateur geen correctie van 20% (de gehanteerde correctiefactor voor ligging in deze zaak). Het kleine verschil kan volgens de taxateur bovendien worden ondervangen door de ruimte van € 50.000 tussen de beschikte en getaxeerde waarde. Over de UMTS-mast stelt de heffingsambtenaar dat enig nadeel van de UMTS-mast is verdisconteerd in de verkoopprijzen, omdat twee van de drie vergelijkingsobjecten ook in de buurt van de UMTS-mast liggen. Op de zitting heeft de taxateur hieraan toegevoegd dat bij de gevelopname niet is gebleken dat de mast in het zicht van de woning van eiser staat. Verder stelt de taxateur dat als er een klein waarde drukkend effect uitgaat van de UMTS-mast, dit eveneens wordt ondervangen door de ruimte tussen de beschikte en getaxeerde waarde. 9.
22. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar en de taxateur voldoende hebben toegelicht dat de ligging van de woning van eiser terecht als gemiddeld is aangemerkt. De rechtbank kan de toelichtingen over de ligging aan de weg volgen. Bovendien biedt de ruimte tussen de beschikte en getaxeerde waarde inderdaad speling om een klein verschil te ondervangen. Dat er van de ligging in de buurt van een UMTS-mast een waardedrukkend effect uitgaat heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Eiser heeft niet duidelijk gemaakt om wat voor soort mast het gaat en wat voor soort overlast ervan wordt ondervonden. Daarnaast heeft eiser niet weersproken dat de UMTS-mast niet in het zicht staat van de woning, zodat er van een esthetisch bezwaar geen sprake kan zijn. Het argument treft geen doel.
23. Eiser heeft geen relevante stukken ingebracht over de waarde van de woning, bijvoorbeeld een taxatierapport, die aanleiding geven tot een lagere waarde en die twijfel zaaien over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Conclusie over de waarde
24. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde van € 870.000, mede gelet op de getaxeerde waarde van € 920.000, niet te hoog is. Conclusie en gevolgen
25. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug en hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van mr. C.J. Kroon, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 23 januari
26. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ)