RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: 10344721 \ CV EXPL 23-742 Vonnis van 2 januari 2025 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. W.A. Braams, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.D.N. Jumelet. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 10 februari 2023 (met acht producties);- de conclusie van antwoord van 20 april 2023 (met vier producties);- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie door [eiser] van 21 oktober 2024 (met negen producties); - de akte houdende indiening aanvullende producties door [eiser] van 21 oktober 2024 (met zeven producties); - de akte inbreng aanvullende producties door [gedaagde] van 21 oktober 2024 (met zes producties); - de mondelinge behandeling van 21 oktober 2024 waarbij partijen hun standpunten mondeling hebben toegelicht. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling zijn verschenen: [eiser] , vertegenwoordigd door mr. W.A. Braams en mr. M. van den Oord, respectievelijk [gedaagde] , vertegenwoordigd door mr. M.D.N. Jumelet. Mr. Van den Oord en mr. Jumelet hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die aan de wederpartij en de rechtbank zijn overgelegd. Door de griffier zijn zittingsaantekeningen opgesteld. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. [eiser] is eigenaar van een woning staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de huurwoning). 2.2. Sinds 1 mei 2011 verhuurt [eiser] de huurwoning als zelfstandige woonruimte aan [gedaagde] , aanvankelijk voor de duur van 12 maanden en inmiddels voor onbepaalde tijd. 2.3. In 2020 is [eiser] gescheiden van zijn voormalige echtgenote. Zij hebben twee zoons van negen, respectievelijk twaalf jaar oud. In het kader van de echtscheiding is de voormalig echtelijke woning toebedeeld aan de voormalige echtgenote. Verder is een co-ouderschapsregeling overeengekomen, inhoudende dat de zoons de helft van de tijd bij vader en de andere helft van de tijd bij moeder verblijven. 2.4. Vanaf 1 april 2020 huurt [eiser] , via vrienden van zijn ouders, een woning aan de [adres 2] te [plaats 2] . Aanvankelijk werd deze woning door [eiser] gehuurd voor de duur van 24 maanden. Vervolgens is deze huurovereenkomst meermaals verlengd in afwachting van de uitkomst van deze procedure. 2.5. Tussen 2020 en met december 2021 is tussen [eiser] en [gedaagde] gesproken over het vertrek van [gedaagde] uit de huurwoning. [eiser] heeft [gedaagde] via Whatsapp onder meer het volgende bericht. Whatsapp 5 november 2021: “Beste [gedaagde] , ik heb je een jaar geleden al persoonlijk tekst en uitleg gegeven over mijn situatie. De enige manier waarop ik met mijn kids in hun vertrouwde omgeving te gaan wonen is door de [adres 1] te verkopen omdat ik die overwaarde nodig heb om verder te kunnen.” Whatsapp 12 november 2021: “De andere twee opties vallen af: mijn reden van verkoop [adres 1] is dat ik de overwaarde nodig heb om die te gebruiken om in m’n eentje een woning te kunnen kopen in [plaats 3] zodat mijn kids in hun vertrouwde omgeving kunnen wonen in de tijd dat ze bij mij zijn (de helft).” Whatsapp 14 december 2021: “Ik heb je 1,5 jaar geleden al aangegeven dat ik de woning aan de [adres 1] die je van me huurt moet verkopen in het belang van een juiste woonplek voor mijn kinderen, omdat het voor mij de enige manier is om hen in hun vertrouwde omgeving te laten wonen. (…) Om die reden rest mij niets anders dan nu een uitzettingsprocedure op te gaan starten middels de rechtbank.” 2.6. Bij aangetekende brief van 26 oktober 2022 heeft [eiser] de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik opgezegd. De brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt. “(…) Cliënt heeft per 1 maart 2023 zelf geen woonruimte meer waardoor hij genoodzaakt is om zelf de door u gehuurde woonruimte weer als eigen woning in gebruik te nemen. Om die reden heeft cliënt de door u gehuurde woonruimte dringend nodig voor eigen gebruik. Zoals u weet, heeft cliënt vanwege zijn persoonlijke situatie (echtscheiding) een eigen woonruimte nodig. Om die reden was cliënt allereerst voornemens om de door u gehuurde woning te verkopen zodat cliënt voor eigen gebruik een andere woning zou kunnen kopen in de omgeving ' [plaats 1] / [plaats 3] . Helaas is gebleken dat dit geen optie is voor cliënt, reden waarom cliënt de door u gehuurde woonruimte nu zelf nodig heeft. Aangezien cliënt de opzegtermijn van zes maanden in acht moet nemen, geldt dat cliënt gedurende de maanden maart en april 2023 elders onderdak dient te vinden. Daarna wil cliënt intrek nemen in de door u gehuurde woning. Cliënt benadrukt dat hij niet voornemens is om de woning te verkopen, maar dat hij daadwerkelijk zelf met zijn kinderen in de woning zal gaan verblijven. De belangen van cliënt om de woonruimte te betrekken prevaleren boven uw belang. Cliënt is een alleenstaande vader en heeft twee jonge kinderen. De kinderen van cliënt verblijven de helft van de week bij cliënt thuis. Cliënt wil dat zijn kinderen in hun vertrouwde omgeving (omgeving [plaats 1] / [plaats 3] ) kunnen blijven wonen. Op dit moment huurt cliënt tijdelijk een woning. Nu deze huurovereenkomst, zoals gezegd, op korte termijn afloopt, is cliënt genoodzaakt om zelf intrek te nemen in de woning. Cliënt begrijpt dat u gehecht bent aan de woning aan de [adres 1] , maar gelet op vorenstaande wegen de belangen van cliënt zwaarder dan uw belang om in deze woning te blijven wonen. (…)” 2.7. Op 31 oktober 2024 heeft [eiser] schriftelijk aan zijn verhuurder bericht: “Ik huur van u een woning ( [adres 2] te [plaats 2] ) en bewoon deze ook. Bij deze bevestig ik dat wij de mondeling afspraak hebben gemaakt dat ik de woning maximaal 5 jaar zal bewonen. Aangezien de huurovereenkomst is aangegaan in april 2020, zal ik daarom uiterlijk 30 april 2025 de woning hebben verlaten.” 3Het geschil 3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (
- a)het tijdstip zal vaststellen te stellen waarop de huurovereenkomst tussen eiser en gedaagde zal eindigen; (
- b)gedaagde zal veroordelen het gehuurde alsdan met al de hunnen en al het hunne te verlaten en dit ontruimd, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van eiser te stellen en tot oplevering van het gehuurde in overeengekomen staat aan eiseres, met machtiging van eiseres om deze ontruiming zelf op kosten van gedaagde te doen uitvoeren indien gedaagde hiermee in gebreke blijft, met veroordeling van gedaagde in de kosten die hiermee zijn gemoeid, inclusief de kosten van deugdelijke oplevering; (
- c)gedaagde zal veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, in de kosten van deze procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde van eiser, vermeerderd met de wettelijke rente over deze proceskosten vanaf de 15e dag na de dag van de uitspraak, en te veroordelen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, tot voldoening van de nakosten ter hoogte van een bedrag van € 163,00 dan wel - indien betekening van de uitspraak plaatsvindt - een bedrag van € 248,00. 3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. 3.3. Voor het geval – en onder de voorwaarde – dat de kantonrechter beslist dat de huurovereenkomst zal eindigen, vordert [gedaagde] dat de kantonrechter [eiser] zal veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. [eiser] concludeert – kort gezegd – tot niet-ontvankelijkverklaring van [gedaagde] in voorwaardelijke reconventie, dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten in reconventie. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4De beoordeling in conventie in conventie 4.1. In conventie ligt ter beoordeling de vraag voor, of de vordering van [eiser] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik zal eindigen, kan worden toegewezen. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. 4.2. Op grond van artikel 7:274, eerste lid, aanhef en sub c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de kantonrechter de vordering tot de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Tot slot is een voorgenomen verkoop van het gehuurde uitgesloten als geldige reden voor een beroep op dringend eigen gebruik. 4.3. [eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat zijn huidige feitelijke en financiële situatie onhoudbaar is en dat sprake is van een structureel verlieslatende exploitatie van de huurwoning. Over zijn feitelijk onhoudbare situatie heeft [eiser] aangevoerd dat hij in 2020 is gescheiden en dat in het kader van die echtscheiding de voormalige echtelijke woning aan zijn voormalige echtgenote is toebedeeld. Verder is een co-ouderschapsregeling overeengekomen, inhoudende dat de zoons de helft van de tijd bij vader en de andere helft van de tijd bij moeder verblijven. Vanaf 1 april 2020 huurt [eiser] – via vrienden van zijn ouders – een woning aan de [adres 2] te [plaats 2] , aanvankelijk voor de duur van 24 maanden. De verhuurders van deze woning kunnen niet meer met een verdere voortzetting van de huurrelatie akkoord gaan. Omdat deze woning hem uitsluitend als gunst ter beschikking is gesteld, kan hij het uit ethisch oogpunt niet kan maken om zich te beroepen op de wettelijke huurbescherming. Volgens [eiser] mag dat in het kader van de beoordeling van het dringend eigen gebruik ook niet van hem mag worden verlangd. Daar komt bij dat [eiser] inmiddels heeft toegezegd dat hij zijn woning uiterlijk per 1 april 2025 zal verlaten. Over zijn financiële (nood)situatie en de onhoudbare exploitatie van het gehuurde heeft [eiser] aangevoerd dat zijn toch al zeer zorgelijke financiële situatie ná de opzegging verder is verslechterd door het vonnis van de kantonrechter van 8 augustus 2024, waarin is verklaard voor recht dat de kale huurprijs € 725,- per maand bedraagt, althans € 916,50 met bijkomende kosten, en dat de kale huurprijs niet geïndexeerd kan worden. Er is sprake van een negatieve opbrengst van € 115,- per maand. Hierdoor kan de huurwoning niet meer aan een investeerder worden verkocht. Voor [eiser] zelf resteert nog bestedingsruimte van € 827,16 per maand waar [eiser] zijn kinderen ook van moet onderhouden. [eiser] heeft geen spaargelden en stevent bij de huidige stand van zaken af op een faillissement. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat zijn financiële (nood)situatie hem noopt om naar de huurwoning te verhuizen en daar voor langere termijn te gaan wonen. Het is uitdrukkelijk niet meer de bedoeling om de huurwoning te verkopen en ook het plan om te verhuizen naar [plaats 3] is van de baan. [eiser] heeft geen andere keus. Volgens [eiser] is passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar en prevaleren zijn belangen in de gegeven omstandigheden boven de belangen van [gedaagde] . 4.4. [gedaagde] voert aan dat uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [eiser] de vordering feitelijk heeft ingesteld om de huurwoning vrij van huur te kunnen verkopen, teneinde over de overwaarde te kunnen beschikken. [eiser] is volgens [gedaagde] niet van gedachte veranderd door het vonnis van 8 augustus 2024 en het is volgens [gedaagde] nog steeds de bedoeling om de huurwoning te verkopen. Van dringend eigen gebruik is volgens [gedaagde] daarom geen sprake. [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat [eiser] niet verplicht is om zijn woning te verlaten omdat [eiser] voor onbepaalde tijd huurt en huurbescherming geniet. De huurwoning is volgens [gedaagde] verder ook niet geschikt voor bewoning met de kinderen van [eiser] , waaruit valt af te leiden dat de plannen van [eiser] niet aannemelijk zijn. Tot slot heeft [gedaagde] betwist dat voor hem passende woonruimte elders beschikbaar is en dat een belangenafweging in zijn voordeel dient uit te vallen. 4.5. Vooraleerst moet worden vastgesteld of [eiser] de huurovereenkomst wenst te beëindigen teneinde de huurwoning vrij van huur te kunnen vervreemden. Immers, indien dat het geval is, komt [eiser] geen beroep toe op dringend eigen gebruik en kunnen de vorderingen reeds daarom niet worden toegewezen. 4.6. [eiser] heeft in de periode tót de buitengerechtelijke opzegging consequent en in niet voor misvatting te verstane bewoordingen betoogd dat een verkoop van de huurwoning “de enige manier is” voor [eiser] om met zijn kinderen in hun vertrouwde omgeving te gaan wonen omdat hij de overwaarde nodig heeft om een huis te kopen in [plaats 3] . Uit de door [gedaagde] overgelegde correspondentie ná datum dagvaarding, blijkt dat dit uitgangspunt door [eiser] nimmer is verlaten. Tussen maart 2024 en september 2024 – dus na het starten van de procedure – heeft [eiser] meermaals geprobeerd om de huurwoning met inbegrip van [gedaagde] als huurder te verkopen aan een investeerder, althans is dat aan [gedaagde] voorgehouden voor het geval hij niet met zijn minnelijke voorstellen akkoord gaat. Volgens de eigen stellingen van [eiser] waren er gesprekken met geïnteresseerde kopers en uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [eiser] bezichtigingen heeft georganiseerd om die verkoop door te zetten. Hieruit blijkt dat de verkoopplannen van [eiser] na datum dagvaarding niet, althans niet uitsluitend, het karakter hebben van schikkingsvoorstellen, zoals [eiser] zelf betoogt. 4.7. Evenmin heeft [eiser] aannemelijk gemaakt dat hij over de verkoop van de huurwoning van gedachten is veranderd naar aanleiding van het vonnis van 8 augustus 2024 Na het gewezen vonnis heeft [eiser] op 19 augustus 2024 aangekondigd dat de woning “naar alle waarschijnlijkheid morgenavond verkocht [gaat] worden aan een van de geïnteresseerde kopers die vorige week zijn komen bezichtigen, om aan het vonnis te kunnen voldoen.” en op 2 september 2024 heeft [eiser] opnieuw aan [gedaagde] aangeboden om de huurwoning te aan hem te verkopen. Hieruit valt af te leiden dat de intentie van [eiser] naar aanleiding van het vonnis van 8 augustus 2024 nog steeds was gericht op het verkopen van de woning. Weliswaar stelt [eiser] dat potentiële kopers na kennisneming van het vonnis van 8 augustus 2024 zich allen hebben teruggetrokken, maar die blote stelling heeft hij niet met feiten onderbouwd. Het betoog faalt. 4.8. Vorenstaande leidt tot de conclusie dat [eiser] geen beroep toekomt op dringend eigen gebruik. De vorderingen zullen worden afgewezen. Proceskosten 4.9. [eiser] wordt in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde] worden vastgesteld op: - salaris gemachtigde € 164,00 (2 punten × € 82,00) - nakosten € 41,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 205,00 4.10. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5De beoordeling in voorwaardelijke reconventie 5.1. De eis in reconventie is voorwaardelijk ingesteld. Uit de beslissing in conventie vloeit voort dat de voorwaarde niet is vervuld, zodat op de vordering in reconventie geen beslissing hoeft te worden gegeven. 6De beslissing De kantonrechter in conventie 6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] van € 205,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad. in voorwaardelijke reconventie 6.5. verstaat dat de voorwaardelijke vorderingen van [gedaagde] geen behandeling behoeven. Dit vonnis is gewezen door mr. C.F.N. van Schaijk en in het openbaar uitgesproken door de (kanton)rolrechter op 2 januari 2025.