ECLI:NL:RBOVE:2021:1380

vonnis RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Almelo zaaknummer / rolnummer: C/08/244018 / HA ZA 20-75 Vonnis van 24 maart 2021 in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij A1] B.V., gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij A2] B.V., gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2] , eiseressen in conventie, verweersters in reconventie, advocaat mr. H. Holland te Enschede, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [partij B] B.V., gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 3] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. Y.F. Helle te Zwolle. Eiseressen zullen hierna afzonderlijk [partij A1] en [partij A2] genoemd worden en gezamenlijk [partij A] Gedaagde zal hierna [partij B] genoemd worden. 1
3. De procedure 1.
4. Het verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 27 mei 2020, de conclusie van repliek in conventie tevens houdende conclusie van antwoord in reconventie van 8 juli 2020 met producties,- de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in reconventie van 30 september 2020 met producties,- de conclusie van dupliek in reconventie van 11 november 2020,- de pleitnota van de zijde van [partij B] ,- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling via skype op 5 februari
5. 1.
6. Tenslotte is vonnis bepaald.
7. Het geschil 2.
8. In het tussenvonnis van 27 mei 2020 zijn de feiten vastgesteld. De rechtbank verwijst daarnaar en neemt deze hier over. 2.
9. Wat betreft de vorderingen in conventie en in reconventie, de onderbouwing daarvan en de verweren, verwijst de rechtbank eveneens naar het tussenvonnis van 27 mei 2020 waarin een en ander is weergegeven. 2.
10. Heel kort samengevat gaat het in deze zaak om een tussen [partij A] en [partij B] gesloten overeenkomst waarbij [partij B] van [partij A] heeft gekocht een perceel grond, gelegen achter haar eigen bedrijfspand, dat werd gebruikt als parkeerterrein/opslag. [partij B] weigert om mee te werken aan de aktepassering, stellende dat de grond is vervuild. Volgens [partij A] was de vervuiling echter bekend bij partijen en is dat in de koopprijs verdisconteerd. [partij A] vorderen nakoming van de koopovereenkomst, [partij B] vordert in reconventie vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling dan wel ontbinding van de koopovereenkomst op grond van niet-nakoming. 3De (verdere) beoordeling in conventie en in reconventie 3.
11. De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. De koopovereenkomst 3.
12. Tussen partijen is niet in geschil dat er op 28 mei 2019 een koopovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van het perceel [perceel] voor een koopprijs van € 105.000,
13. In beginsel betekent dit dat de afspraken uit de overeenkomst moeten worden nagekomen. Partijen verschillen daarover echter van mening. In deze zaak staat centraal de vraag of [partij B] veroordeeld moet worden om de tussen partijen gesloten koopovereenkomst na te komen, of dat [partij B] een beroep toekomt op vernietiging van de overeenkomst op grond van dwaling dan wel of [partij B] een beroep toekomt op ontbinding van de overeenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Dwaling 3.
14. Allereerst zal de rechtbank nagaan of [partij B] met succes een beroep kan doen op dwaling. [partij B] heeft zich namelijk op het standpunt gesteld dat zij de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als [partij A] een juiste voorstelling van zaken hadden gegeven. De dwaling is volgens [partij B] ontstaan door enerzijds (onjuiste) mededelingen van [partij A] en anderzijds het ongeoorloofd zwijgen. [partij A] hebben niet voldaan aan de mededelingsplicht, zo stelt [partij B] . Volgens [partij B] gaat hun mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht van [partij B] , en [partij A] hadden moeten nagaan of [partij B] het rapport van Tauw, waarin onderzoek is gedaan naar de vervuiling van het perceel, had gelezen en begrepen. Het enkel versturen van het rapport is volgens [partij B] niet voldoende om aan de mededelingsplicht te voldoen. Bovendien was afgesproken dat er een schone grond verklaring door [partij A] afgegeven zou worden, aldus [partij B] . 3.
15. [partij A] stellen zich op het standpunt dat er geen sprake is van dwaling. [partij A] hebben [partij B] volledig ingelicht door terhandstelling van het gehele rapport van Tauw. Ook hebben [partij A] geen onjuiste mededelingen gedaan over het perceel en de mogelijkheden daarvan. [partij A] hebben voldaan aan de mededelingsplicht, waarbij zij verwijzen naar het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2008, ECLI:NL:2008:BC
16. Het afgeven van een schone grond verklaring is volgens [partij A] niet overeengekomen. De bodemgesteldheid van het perceel is verdisconteerd in de overeengekomen prijs, aldus [partij A] . 3.
17. De rechtbank overweegt het volgende. Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is. Het ligt op de weg van [partij B] om te bewijzen dat er dwaling in het spel is. De rechtbank is van oordeel dat [partij B] dat niet heeft aangetoond en dat betekent dat [partij B] niet met succes een beroep kan doen op dwaling. De rechtbank motiveert dat als volgt. 3.
18. Met [partij A] is de rechtbank van oordeel dat zij voldaan hebben aan de op hen rustende mededelingsplicht. Immers, het gehele rapport van Tauw is op 17 mei 2019 per e-mail aan [partij B] toegestuurd. Vanaf dat moment is [partij B] geïnformeerd door [partij A] . Dat [partij B] het rapport vervolgens niet heeft gelezen, komt voor rekening en risico van [partij B] . [partij B] wist immers dat er sprake was van vervuiling van de grond, wat naar het oordeel van de rechtbank een (extra) reden is om het rapport te lezen. Dat [partij B] stelt het rapport niet te hebben gelezen omdat het niet op het bedoelde perceel zag, acht de rechtbank niet geloofwaardig. Partijen wisten en weten heel goed welk perceel het betreft en waarover zij continue hebben gesproken. Bovendien is het adres dat op het voorblad van het rapport staat, het adres van het naastgelegen perceel waar het te verkopen perceel onderdeel van heeft uitgemaakt. [partij B] is daarmee bekend, omdat zij weer eigenaar is van het perceel dat direct grenst aan het te verkopen perceel. 3.
19. Ook het standpunt van [partij B] dat er een schone grond verklaring overhandigd zou worden door [partij A] , omdat die verklaring deel uit maakt van de koopovereenkomst, kan haar niet baten. [partij B] verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar de zin ‘Deze kavel, ruim +- 1.700 m2, bieden wij onder voorbehoud van een schone grond verklaring, aan voor € 130.000,00 kk (…)’, uit de e-mail van 19 april 2019 van [naam] (van [partij A] ) aan [partij B] . Hieruit zou volgens [partij B] volgen dat er een ontbindende voorwaarde is overeengekomen voor de aankoop van het perceel. Deze ontbindende voorwaarde was volgens [partij B] nog steeds geldig op het moment dat de koopovereenkomst is ondertekend op 28 mei
20. Naar het oordeel van de rechtbank gaat deze zienswijze niet op, omdat uit niets blijkt dat partijen de schone grond verklaring hebben gecontracteerd. Als onweersproken is vast komen te staan dat [partij B] , toen het perceel te koop werd aangeboden voor € 130.000,00 onder voorbehoud van een schone grond verklaring, heeft gezegd dat een dergelijke verklaring niet kon worden afgegeven vanwege de bij haar bekende vervuiling. Na het rapport van Tauw zijn partijen verder met elkaar in onderhandeling getreden, wat heeft geleid tot een ondertekende koopovereenkomst op 28 mei 2019 met nieuwe afspraken. Er is niet meer gesproken over een schone grond verklaring ná het rapport van Tauw. [partij B] heeft het ook niet als ontbindende voorwaarde voor de koopovereenkomst genoemd, terwijl [partij A] nog hebben gevraagd of [partij B] aanvullende voorwaarden had. Ten slotte weegt nog mee dat de koopprijs is verlaagd van € 130.000,00 naar € 105.000,
21. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam vast dat de prijs is aangepast aan de bodemgesteldheid van het perceel. 3.
22. [partij B] kan gelet op het bovenstaande niet volhouden dat tussen partijen is afgesproken dat er een schone grond verklaring zou worden overgelegd. De rechtbank leidt uit de feiten en omstandigheden af dat dit tussen partijen niet is afgesproken. Hierbij wordt ook overwogen dat uit geen van de overgelegde stukken blijkt dat [partij A] een perceel zou leveren waarop [partij B] zonder meerkosten voor sanering een bedrijfshal zou kunnen bouwen. Over het saneren van de grond is tussen partijen nooit gesproken. 3.
23. Nu [partij A] aan de mededelingsplicht hebben voldaan, is het [partij B] op wie vervolgens de onderzoeksplicht rust. [partij B] had het rapport moeten lezen en/of had uit moeten zoeken hoeveel het zou kosten om te saneren. Dat [partij B] dat niet heeft gedaan, komt voor rekening en risico van [partij B] . Dat [partij A] een onjuiste voorstelling van zaken zouden hebben gegeven, volgt de rechtbank dan ook niet. De rechtbank concludeert dat [partij B] geen beroep toekomt op dwaling, zodat van een vernietiging van de overeenkomst geen sprake is. Tekortkoming 3.
24. Vervolgens is de vraag of [partij B] de overeenkomst kan ontbinden vanwege de door haar gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. [partij B] heeft ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van een tekortkoming naar voren gebracht dat het stuk grond niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarmee is volgens [partij B] niet geleverd wat tussen partijen is afgesproken. [partij B] heeft vanaf het begin van de onderhandelingen aangegeven bruikbaar terrein te willen kopen, aldus [partij B] . Vanwege de non-conformiteit van het perceel zal [partij B] € 67.627,50 kwijt zijn aan saneringskosten om een bedrijfshal op het perceel te kunnen realiseren. 3.
25. [partij A] zijn van mening dat er geen sprake is van non-conformiteit van het perceel. Het perceel voldoet volgens [partij A] aan hetgeen tussen partijen is overeengekomen en wat partijen over een weer van elkaar mochten verwachten. Van een tekortkoming met recht op ontbinding van de koopovereenkomst is geen sprake, aldus [partij A] Het was [partij A] ook niet bekend dat er een bedrijfshal op het perceel gebouwd zou worden, het is al die tijd gegaan over een parkeerterrein of opslagterrein. 3.
26. De rechtbank volgt [partij B] niet in haar stelling dat de koopovereenkomst ontbonden moet worden vanwege de door haar gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en zij motiveert dat als volgt. 3.
27. Met [partij A] is de rechtbank van oordeel dat [partij B] wist, althans redelijkerwijze kon weten, welk perceel zij kocht en wat de verwachtingen waren omtrent dat perceel. Niet alleen wist [partij B] al dat de grond vervuild was, ook is haar het gehele rapport van Tauw per e-mail toegestuurd. Gelet op het vorenstaande kan het standpunt van [partij B] dat [partij A] niet hebben geleverd wat tussen partijen is afgesproken, haar niet baten. De rechtbank betrekt hierbij ook dat het standpunt van [partij B] , namelijk dat [partij A] een ‘bruikbaar onroerend goed’ zou leveren, gemotiveerd is betwist, zulks nog los van de vraag wat wordt verstaan onder dit begrip. [partij B] heeft hooguit aangetoond dat het perceel gebruikt zou worden als parkeerterrein of een andersoortig opslagterrein. Dat kan zonder meerkosten (saneringskosten). Immers, zo wordt het nu ook gebruikt. Het standpunt dat een perceel zou worden geleverd waarop een bedrijfshal zou kunnen worden gebouwd, zonder meerkosten, is door [partij A] c.s. weersproken en houdt [partij B] bij conclusie van dupliek niet vol. Daarbij komt nog dat [partij B] in de procedure enkel zegt voornemens te zijn een bedrijfshal te plaatsen op het perceel. [partij B] heeft daarmee dus niet bewezen dat zij dit met [partij A] heeft besproken. Het begrip ‘bruikbaar perceel’, dat wel tussen partijen is genoemd, is te vaag. Het perceel kan bovendien als bruikbaar worden bestempeld, in ieder geval als parkeerterrein en als opslagterrein. Daar is geen schone grond verklaring voor nodig en daar zijn ook geen saneringskosten aan verbonden. 3.
28. Het bovenstaande betekent dat er geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [partij A] . Van een ontbinding van de koopovereenkomst is dus ook geen sprake. Conclusie 3.
29. De rechtbank komt, gelet op het bovenstaande, tot de conclusie dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [partij B] de op haar rustende verplichtingen voortvloeiende uit de overeenkomst moet nakomen. De koopovereenkomst kan niet aangetast worden want er is geen sprake van dwaling en er is ook geen sprake van een tekortkoming in de nakoming. Dit betekent dat de vorderingen in conventie tot nakoming van de overeenkomst worden toegewezen en dat de vorderingen in reconventie worden afgewezen. Dwangsom 3.
30. Naast nakoming van de koopovereenkomst vorderen [partij A] een dwangsom. [partij B] is van mening dat een dwangsom niet kan worden opgelegd bij de betaling van een geldsom. Ook stelt [partij B] dat er in geval van nakoming van een overeenkomst geen dwangsom kan worden opgelegd. 3.
31. [partij A] handhaven de gevorderde dwangsom, omdat haar vordering niet alleen betaling van de koopsom behelst, maar ook nakoming van de koopovereenkomst, waaronder het verschijnen ten kantore van de notaris, het aangaan van de goederenrechtelijke overeenkomst tot eigendomsoverdracht, betaling van de overdrachtsbelasting en betaling van de notaris. 3.
32. Het standpunt van [partij B] dat er geen dwangsom mag worden verbonden aan een veroordeling tot betaling van een geldsom, is juist. Dat er in geval van nakoming van een overeenkomst geen dwangsom kan worden opgelegd, volgt de rechtbank daarentegen niet. Er kan wel degelijk een dwangsom worden verbonden aan een veroordeling tot medewerking, een en ander zoals door [partij A] ook is gesteld. [partij B] heeft dit niet meer weersproken, zodat de rechtbank een dwangsom zal opleggen. De rechtbank ziet aanleiding om de gevorderde dwangsom te matigen en te maximeren als na te melden. Wettelijke (handels)rente over de koopprijs 3.
33. [partij A] vorderen de wettelijke handelsrente althans wettelijke rente over de koopprijs van € 105.000,00 met ingang van 21 september
34. De rechtbank zal de wettelijke handelsrente toewijzen nu [partij B] daartegen geen verweer heeft gevoerd, anders dan dat deze kosten moeten worden afgewezen omdat de vordering tot nakoming ook moet worden afgewezen. Incassokosten 3.
35. [partij A] hebben gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en hebben vergoeding daarvan gevorderd ex artikel 6:96 BW jo. het besluit Buitengerechtelijke Incassokosten (BIK). De rechtbank stelt vast dat [partij A] voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 925,
36. Proces- en nakosten 3.
37. [partij B] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in zowel conventie als in reconventie. 3.
38. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 4De beslissing De rechtbank in conventie 4.
39. veroordeelt [partij B] om uiterlijk binnen 2 (twee) weken na betekening van dit vonnis alles te doen dat nodig is, tijdige betaling van de koopsom en overige verschuldigde bedragen daaronder begrepen, voor notarieel transport van het door haar gekochte perceel met kadastrale aanduiding [perceel] bij een door haar aan te wijzen notaris, 4.
40. veroordeelt [partij B] tot verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag voor elke dag of een deel daarvan dat [partij B] niet voldoet aan de veroordeling uitgesproken in 4.1., voor zover dat niet ziet op betaling van een geldsom, met een maximum van € 50.000,00, 4.
41. veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke handelsrente over de koopprijs met ingang van 21 september 2019, 4.
42. veroordeelt [partij B] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 925,00, 4.
43. veroordeelt [partij B] in de proceskosten, aan de zijde van [partij A] tot op heden begroot op € 3.088,89 en bestaande uit: - dagvaarding: € 87,89 - griffierecht: € 1.312,00 - salaris advocaat: € 1.689,00 (3 punten x tarief € 563,00) totaal: € 3.088,89 4.
44. veroordeelt [partij B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, onder de voorwaarde dat [partij B] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening, 4.
45. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 4.
46. wijst het meer of anders gevorderde af. in reconventie 4.
47. wijst de vorderingen af, 4.
48. veroordeelt [partij B] in de proceskosten, aan de zijde van [partij A] begroot op € 281,50 (0,5 punt) vanwege salaris advocaat. 4.
49. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg - van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2021.