RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 9336675 \ CV EXPL 21-2998 Vonnis van 12 juli 2022 in de zaak van 1 [A] , 2. [B], beiden wonend in [woonplaats] , eisers in conventie, verweerders in (voorwaardelijke) reconventie, hierna (in enkelvoud) te noemen: [A] , gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V., tegen 1 [C] , 2. [D], beiden wonend in [woonplaats] , gedaagden in conventie, eisers in (voorwaardelijke) reconventie hierna (in enkelvoud) te noemen: [C] , gemachtigde: mr. A.H.H.M. Roelofs. 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het proces-verbaal van een mondeling vonnis van 6 december 2021; - de akte overlegging productie van [C] ; - de akte uitlating producties van [A] ; - de akte uitlaten producties tevens akte wijziging van eis in (voorwaardelijke) reconventie van [C] ; - de akte overlegging productie van [C] ; - de antwoordakte wijziging van eis in (voorwaardelijke) reconventie van [A] ; - de antwoordakte in reconventie van [A] . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat de zaak over? 2.1. [A] heeft de bedrijfsruimte aan [het adres] te [woonplaats] aan [C] verhuurd ten behoeve van de exploitatie van [het restaurant] , ingaande op 12 juli 2013. Vanaf 1 augustus 2020 bedraagt de huurprijs € 7.000,78 exclusief btw (€ 8.470,94 inclusief btw) per maand. Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 25.3 van de algemene bepalingen bevat een boeteclausule bij niet tijdige huurbetaling. 2.2. [A] vordert op grond van wanprestatie ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand van bijna € 34.000,00, alsmede de wettelijke rente, contractuele boetes en de buitengerechtelijke incassokosten. Als deze vorderingen van [A] (deels) worden toegewezen, dan vordert [C] op grond van onvoorziene omstandigheden een huurprijsvermindering van 30% gedurende de tweede en derde lockdown van de coronacrisis. 3De verdere beoordeling in conventie 3.1. Bij mondeling vonnis van 6 december 2021 heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rolzitting van 11 januari 2022 voor het indienen van een akte door [C] , voorzien van de gevraagde financiële gegevens zoals genoemd onder 1.4 van dat vonnis. [C] heeft deze gegevens ingediend, waarop [A] vervolgens heeft gereageerd. [C] heeft daarna gereageerd op productie 17 en 18 van [A] en zijn eis in (voorwaardelijke) reconventie gewijzigd, waarna [C] nog een financieel overzicht (november 2021 t/m februari 2022) in het geding heeft gebracht. Tot slot heeft [A] op de eiswijziging van [C] geantwoord. 3.2. De kantonrechter zal eerst de gevorderde betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst bespreken. Huurachterstand 3.3. Tussen partijen is niet in geschil dat [C] de huur over de maanden maart t/m mei 2021 niet heeft betaald. Verder heeft [C] onweersproken gesteld dat hij de huur over de maand juni 2021 in twee delen heeft betaald. Dit betekent dat de gevorderde betaling van de huurachterstand tot een bedrag van € 25.412,82 in beginsel toewijsbaar is (3 x € 8.470,94). De kantonrechter zal bij de bespreking van de door [C] gevorderde huurprijsvermindering hierop terugkomen. Ontbinding huurovereenkomst? 3.4. [A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daartoe voert [A] aan dat [C] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan waardoor [C] tegenover hem wanprestatie heeft gepleegd. Volgens [A] rechtvaardigt deze tekortkoming van [C] de ontbinding van de huurovereenkomst. 3.5. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 3.6. De vraag die in deze zaak centraal staat is of [C] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en indien dit het geval is, of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, gelet op de gevolgen voor de huurder, te rechtvaardigen. Of ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 3.7. De kantonrechter overweegt dat, hoewel [A] stelt dat [C] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan, daar tegenover staat dat [C] vanaf juli 2013 tot maart 2021 altijd de huur volledig heeft betaald (dus inclusief het eerste jaar van de coronacrisis) en dat hij daarna niet met de huurbetaling is gestopt maar dat hij de huurpenningen van maart, april en mei 2021 heeft verrekend met de in zijn ogen gerechtvaardigde huurprijsvermindering van 30% tijdens de tweede lockdown periode (van 15 oktober 2020 tot 5 juni 2021). Verder heeft [C] de huur van juni 2021 (in twee delen) voldaan en is hij ook daarna met huurbetaling doorgegaan, zij het niet iedere keer de volledige huurprijs. In het licht van deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de door [A] gestelde tekortkoming van [C] van onvoldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat aan het belang van [C] bij voortzetting van de huurovereenkomst – vanwege zijn broodwinning – een zwaarder gewicht moet worden toegekend dan aan het belang van [A] bij ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen. Het gevorderde sub III b t/m d van het petitum in de dagvaarding treft daarom hetzelfde lot. Contractuele boete? 3.8. [A] vordert betaling van contractuele boetes ad € 1.200,00, omdat [C] de huur over de maanden maart t/m juni 2021 niet tijdig heeft betaald (4 x € 300,00). Daarbij beroept [A] zich op artikel 25.3 van de algemene bepalingen. 3.9. Artikel 25 van de algemene bepalingen luidt, voor zover hier van belang, als volgt: 25.1 De betaling van de huurprijs (…) zal uiterlijk op de vervaldag [ingevolge artikel 4.10 van de algemene bepalingen is dat uiterlijk op de eerste dag van de maand, toevoeging kantonrechter] in wettig Nederlands betaalmiddel (…) geschieden door storting dan wel overschrijving op een door de verhuurder op te geven rekening. (…). 25.3 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd. 3.10. Tussen partijen is niet in geschil dat [C] de huur over de maanden maart t/m juni 2021 niet (tijdig) heeft voldaan, zodat hij in beginsel voor iedere maand een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 is verschuldigd. De kantonrechter stelt echter vast dat [C] bij brief van 16 december 2020 vanwege de tweede lockdown heeft verzocht om een huurverlaging van 30% met betrekking tot de maanden januari t/m maart 2021. Bij brief van 4 januari 2020 (lees: 2021) heeft [A] dit verzoek afgewezen. Daarbij heeft [A] aangegeven dat hij wel openstaat om een deel van de huurverplichting op te schorten, mits [C] daarvoor zekerheid kan verschaffen. Vervolgens hebben partijen zich door hun gemachtigden laten bijstaan en hebben die met elkaar gecorrespondeerd over een mogelijke, tijdelijke huurprijskorting, hetgeen uiteindelijk niet tot een minnelijke oplossing heeft geleid. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat het beroep van [A] op de boeteclausule in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De gevorderde betaling van de boetes van in totaal € 1.200,00 moet daarom worden afgewezen. Huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis? 3.11. Vervolgens is de vraag of [C] vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden is zijn huurbetalingsverplichting volledig na te komen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende. 3.12. Zoals de Hoge Raad – ter beantwoording van prejudiciële vragen – recent heeft geoordeeld (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974), is de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Daarbij heeft de Hoge Raad een model gegeven dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering op basis van de zogenoemde vastelastenmethode. 3.13. Nu de hiervoor bedoelde onvoorziene omstandigheid zich in dit geval voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, moet aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van partijen in ernstige mate is verstoord. [A] kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs over periodes waarbij coronamaatregelen van toepassing waren. De kantonrechter zal daarom de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. 3.14. De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering: (
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.