RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Almelo Zaaknummer : 10876728 CV EXPL 24-72 Vonnis van 27 februari 2024 na verzet in de zaak van [opposante] , wonende te [woonplaats], opposante, hierna te noemen [opposante], gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien, tegen de stichting WONINGSTICHTING ST. JOSEPH, gevestigd en kantoorhoudende te Almelo, geopposeerde, hierna te noemen St. Joseph, gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar. 1De procedure 1.
- Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verstekvonnis d.d. 28 november 2023, waarbij het verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen [opposante] en St. Joseph, en de ontruiming van de woning van [opposante] is toegewezen; - de verzetdagvaarding van [opposante] van 8 januari 2024, waarbij wordt verzocht om vernietiging van het vonnis d.d. 28 november 2023; - de conclusie van antwoord in oppositie van St. Joseph van 23 januari 2024; - de mondelinge behandeling d.d. 7 februari
- Tijdens de zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. 1.
- Ten slotte is vonnis bepaald. 2Samenvatting Op 28 november 2023 is verstekvonnis gewezen, waarin de huurovereenkomst tussen [opposante] en St. Joseph is ontbonden. Ook is de vordering tot ontruiming van de woning van [opposante] toegewezen. [opposante] heeft verzet ingesteld en vordert vernietiging van het vonnis. Zij stelt dat sprake is van bijzondere omstandigheden. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden en bekrachtigt het eerder gewezen vonnis. De motivering van deze beslissing volgt hierna. 3Het geschil De vordering 3.
- [opposante] vordert de verklaring dat het verstekvonnis d.d. 28 november 2023 wordt vernietigd. Tevens vordert [opposante] de verklaring dat zij wordt ontheven van de veroordeling zoals uitgesproken in het verstekvonnis. Ten slotte vordert [opposante] dat St. Joseph wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten. 3.
- Ter onderbouwing van haar vordering heeft [opposante] het volgende naar voren gebracht. [opposante] erkent dat er sinds enige tijd een huurachterstand is, maar zij heeft per januari 2024 een substantieel gedeelte afgelost. Hierdoor bedraagt de schuld nog maar €1.500,
- [opposante] heeft de intentie en verwachting dat de achterstand de komende periode volledig afgelost zal worden. Verder heeft [opposante] zich bereid gesteld om een betalingsregeling met St. Joseph af te spreken. [opposante] stelt ook dat de betalingsachterstand vanwege zijn bijzondere aard geen reden is om de huurovereenkomst te ontbinden. De bijzondere aard blijkt uit de omstandigheid dat de achterstand is ontstaan na de periode dat [opposante] onder bewind stond en voor de periode dat [opposante] zich had aangemeld bij Mir-Mar budgetbeheer. Tot slot stelt [opposante] dat het verstekvonnis van 28 november 2023 geen stand kan houden door de fout die is gemaakt in rechtsoverwegingen 2.4., 2.
- en 2.6.. Volgens [opposante] zijn in deze rechtsoverwegingen tegenstrijdige standpunten opgenomen. Het verweer 3.
- St. Joseph voert verweer. [opposante] heeft al vaker een huurachterstand laten ontstaan en al eerder, op 8 december 2020, zijn de ontbinding en ontruiming uitgesproken. De huurachterstand per 19 januari 2024 bedraagt niet € 1.500,76 maar € 2.099,
- Er is dus nog steeds sprake van een ruime huurachterstand. Ook stelt St. Joseph dat er € 300,38 is afgelost, wat niet substantieel genoemd kan worden gezien de hoogte van de huurachterstand. Ook heeft [opposante] zich niet bereidwillig opgesteld voor het treffen van een betalingsregeling. Schuldenspecialisten van de gemeente Almelo en medewerkers van St. Joseph hebben vaak geprobeerd om in contact te komen met [opposante], zonder succes. Ook werd er niet gereageerd op een ingebrekestelling en werd bij meerdere huisbezoeken niet opengedaan. Van tegenstrijdigheden in het verstekvonnis van 28 november 2023 is St. Joseph niets gebleken. Al met al concludeert St. Joseph tot bekrachtiging van het verstekvonnis d.d. 28 november
- 4De beoordeling Tijdig in verzet 4.
- Volgens artikel 143 Rv begint de termijn waarbinnen verzet moet worden gedaan op het moment waarop het verstekvonnis in persoon aan de veroordeelde is betekend of deze een daad pleegt waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging haar bekend is. Vanaf dan heeft de veroordeelde vier weken de tijd om verzet aan te tekenen. 4.
- Het verstekvonnis is op 11 december 2023 aan [opposante] betekend. De verzetdagvaarding moest binnen vier weken na 11 december 2023 zijn uitgebracht. Dat is gebeurd op 8 januari 2024, dus binnen vier weken. Dat betekent dat [opposante] tijdig verzet heeft ingesteld. Huurachterstand, ontbinding en ontruiming 4.
- In deze zaak moet worden beoordeeld of de door St. Joseph gestelde tekortkomingen aan de zijde van [opposante] de gevorderde, bij verstek toegewezen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Of daarvan sprake is, zal hierna blijken. 4.
- Aan de vordering is destijds door St. Joseph ten grondslag gelegd dat [opposante] een huurachterstand had van drie maanden. Bovendien is volgens St. Joseph sprake van structurele wanbetaling, aangezien er in 2020 ook al een vordering tot ontbinding en ontruiming is toegewezen. [opposante] erkent de huurachterstand, maar stelt dat er een substantieel deel is afgelost en dat zij zich bereidwillig op heeft gesteld met betrekking tot het treffen van een betalingsregeling. 4.
- De kantonrechter overweegt als volgt. St. Joseph heeft onweersproken gesteld dat de huurachterstand per 19 januari 2024 € 2.099,41 bedraagt. Dat betekent dat er nog steeds sprake is van een achterstand van meer dan drie maanden. 4.
- De vraag die vervolgens voorligt is of de ontbinding en ontruiming toewijsbaar zijn. Op grond van artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek kan een huurovereenkomst worden ontbonden indien een partij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. In deze zaak staat vast dat [opposante] haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. Ook heeft [opposante] vaker een huurachterstand laten ontstaan. In die situatie is de vordering van St. Joseph op grond van de hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW in beginsel toewijsbaar. [opposante] beroept zich echter op de ‘tenzij-clausule’ en voert aan dat sprake is van bijzondere omstandigheden die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigen. De Hoge Raad heeft beslist (HR 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810) dat de afweging die plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaatsvindt aan de hand van de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten, maar dat alle overige omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden. Het enkele feit dat [opposante] tijdelijk niet onder bewind of budgetbeheer stond, is een onvoldoende bijzondere omstandigheid. Verder weegt de kantonrechter mee dat de huurachterstand momenteel hoger is dan het moment dat het verstekvonnis werd uitgesproken. Van een substantiële aflossing zoals door [opposante] gesteld, is dan ook geen sprake. 4.
- Ten slotte oordeelt de kantonrechter dat er geen tegenstrijdigheden zijn opgenomen in rechtsoverwegingen 2.4., 2.
- en 2.
- van het verstekvonnis van 28 november 2023, zoals door [opposante] is betoogd. In rechtsoverweging 2.
- bepaalt de kantonrechter alleen dat de algemene voorwaarden uit 2011 van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen St. Joseph en [opposante]. Vervolgens oordeelt de kantonrechter in rechtsoverweging 2.
- dat het huurprijswijzigingsbeding uit de algemene voorwaarden van 2011 niet oneerlijk is. Het vonnis bevat dus geen tegenstrijdigheden. 4.
- De conclusie is dat de door [opposante] opgeworpen verweren niet standhouden. Het verzet van [opposante] dient daarom ongegrond te worden verklaard. Dit betekent dat de kantonrechter het verstekvonnis van 28 november 2023 zal bekrachtigen. Proceskosten 4.
- [opposante] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de kant van St. Joseph begroot op € 408,00 (twee salarispunten van € 204,00 per punt). Ook moet [opposante] de nakosten betalen van € 132,
- 5De beslissing De kantonrechter: 5.
- verklaart het verzet ongegrond; 5.
- bekrachtigt het verstekvonnis van 28 november 2023, bekend onder zaaknummer 10704504 CV EXPL 23-2071; 5.
- veroordeelt [opposante] in de proceskosten, aan de zijde van St. Joseph begroot op € 540,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [opposante] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [opposante] ook de kosten van de betekening betalen; 5.
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 februari
- (RS(O)