RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: 10755221 \ CV EXPL 23-4014 Vonnis van 19 maart 2024 in de zaak van [partij A] , te [woonplaats 1], eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij A], gemachtigde: H. Schoone, tegen [partij B], h.o.d.n. [bedrijf], te [woonplaats 2], gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij B], procederend in persoon. 1De procedure 1.
- Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 21 november 2023, - de conclusie van antwoord in reconventie van [partij A], - de pleitnota van [partij B], - de mondelinge behandeling van 14 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.
- Ten slotte is vonnis bepaald. 2Het geschil en de beoordeling daarvan Wat er aan deze zaak voorafging 2.
- [partij A] heeft met ingang van 1 januari 2022 tot en met 31 juli 2022 van [partij B] gehuurd de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Bij aanvang van de huur heeft [partij A] aan [partij B] een waarborgsom betaald van € 3.000,
- 2.
- [partij A] heeft niet zelf in het gehuurde gewoond. Met medeweten en goedkeuring van [partij B] heeft een werknemer van hem (hierna: [naam]) samen met zijn gezin gebruik gemaakt van de woning. Vanaf 1 augustus 2022 heeft [naam] zelf met [partij B] een huurovereenkomst gesloten. In die overeenkomst staat dat de waarborgsom al voldaan was. 2.
- Nadat de huurovereenkomst tussen [partij B] en [naam] was geëindigd, heeft [partij A] meerdere keren aan [partij B] gevraagd om de waarborgsom terug te betalen. [partij B] heeft dit geweigerd. Wat partijen verdeeld houdt 2.
- [partij A] vordert in conventie terugbetaling van de waarborgsom plus bijkomende kosten (buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten). Volgens [partij A] heeft hij recht op terugbetaling, omdat de huurovereenkomst tussen hem en [partij B] per 31 juli 2022 is ontbonden en hij de woning in keurige staat, zonder enige gebreken, heeft achtergelaten. [partij B] is in de gelegenheid gesteld om de waarborgsom, zonder bijkomende kosten, te voldoen. [partij B] heeft dat niet gedaan. Daarom is hij ook de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten verschuldigd, aldus [partij A]. 2.
- [partij B] voert samengevat het volgende verweer. Er is in feite sprake van één huurovereenkomst. Het gehuurde is bij het einde van de huurovereenkomst niet in dezelfde staat opgeleverd als bij aanvang van de huurovereenkomst. Zo was er onder meer sprake van schade door lekkage, gebroken badkamertegels en beschadigde vloeren. Ook was de woning niet goed schoongemaakt. [partij B] heeft voor € 3.350,90 aan kosten gemaakt om de woning weer in goede staat te krijgen. Na verrekening met de betaalde waarborgsom resteert nog een door [partij A] te betalen bedrag van € 350,90, aldus [partij B]. [partij B] vordert in reconventie betaling van dit bedrag. Het oordeel van de kantonrechter in conventie en reconventie 2.
- Vanwege de samenhang worden de vorderingen in conventie en reconventie hierna gezamenlijk beoordeeld. 2.
- De kantonrechter stelt voorop dat de bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom in beginsel bij het einde van de huur weer teruggestort dient te worden, tenzij er reden bestaat tot inhouding daarvan. [partij B] stelt zich op het standpunt dat die reden er is. Volgens [partij B] is het gehuurde bij het einde van de huur niet in dezelfde staat achtergelaten als bij aanvang van de huur. Het is aan [partij B] om hiertoe voldoende te stellen en dit (met stukken) te onderbouwen. Naar het oordeel van de kantonrechter is hij daar niet in geslaagd. 2.
- Om vast te kunnen stellen dat de staat bij het einde van de huur anders was dan bij aanvang, is immers duidelijkheid over de begin- en eindsituatie nodig. Die duidelijkheid is er niet. Er hebben geen behoorlijke inspecties plaatsgevonden. [partij B] heeft aangevoerd dat hij bij aanvang en bij het einde van de huur in het bijzijn van [naam] inspecties heeft uitgevoerd, maar daar is niets van op papier gesteld. Er zijn volgens [partij B] wel foto’s gemaakt, maar die zijn niet overgelegd. Bovendien is [partij A] niet bij die inspecties aanwezig geweest en zijn de foto’s ook alleen met [naam], en niet met [partij A], gedeeld. 2.
- Daarbij komt dat er alleen foto’s van de lekkage in het geding zijn gebracht. Op basis van die foto’s kan niet worden vastgesteld wanneer en waardoor de lekkage is veroorzaakt. De andere gestelde gebreken zijn in het geheel niet onderbouwd. 2.
- Ook is er over de gestelde gebreken en het herstel daarvan geen goede communicatie geweest. [partij B] heeft verklaard dat hij bij de eindinspectie tegen [naam] heeft gezegd dat hij niet tevreden was over de manier waarop de woning was schoongemaakt, dat hij daar iemand voor zou sturen en de kosten daarvan zou doorberekenen. Voor het overige zou hij kijken wat er precies aan de hand was en daar offertes voor opvragen. Maar dat laatste is niet gebeurd en er zijn ook geen kosten doorberekend. En zelfs als dat wel zo zou zijn geweest, dan kan dit er nog niet toe leiden dat die kosten nu door verrekening bij [partij A] in rekening worden gebracht. [partij A] is namelijk niet bij de inspecties aanwezig geweest en hem is ook geen mogelijkheid tot herstel geboden. [partij B] heeft [partij A] pas van de gestelde gebreken op de hoogte gesteld nadat [partij A] de waarborgsom had teruggevraagd. 2.
- De conclusie van het hiervoor overwogene is dat het verweer van [partij B] niet kan slagen. [partij B] moet de waarborgsom aan [partij A] terugbetalen en kan geen aanspraak maken op de door hem gestelde herstelkosten. De vordering van [partij A] zal worden toegewezen en de tegenvordering van [partij B] wordt afgewezen. 2.
- Bij deze stand van zaken kan de vraag of er sprake is van één doorlopende of twee verschillende huurovereenkomsten, in het midden blijven. Dit kan namelijk niet tot een andere conclusie leiden. De bijkomende kosten (wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten) 2.
- [partij A] heeft over de hoofdsom een vergoeding voor het te laat betalen daarvan gevraagd. Die vergoeding wordt ook wel wettelijke rente genoemd. [partij B] heeft hier geen afzonderlijk verweer tegen gevoerd. Deze vordering is bovendien op de wet (artikel 6:119 BW) gebaseerd. De gevorderde wettelijke rente wordt daarom toegewezen. [partij B] is wettelijke rente verschuldigd vanaf 22 juni
- Op dat moment heeft [partij A] de waarborgsom voor het eerst teruggevraagd. 2.
- [partij A] vordert verder vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Het gevorderde bedrag van € 514,25 komt overeen met het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald en zal worden toegewezen. 2.
- [partij B] is de partij die zowel in conventie als in reconventie ongelijk krijgt. Hij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden in conventie begroot op: - kosten van de dagvaarding € 129,85 - griffierecht € 244,00 - salaris gemachtigde € 542,00 (2,00 punten × tarief € 271,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 1.050,85 2.
- De proceskosten van [partij A] in reconventie worden vastgesteld op € 82,00 (zijnde: ½ x 2,00 punten x tarief € 82,00). Er wordt een factor 0,5 toegepast, omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit de vordering in conventie. 3De beslissing De kantonrechter in conventie 3.
- veroordeelt [partij B] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [partij A] te betalen een bedrag van € 3.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag, met ingang van 22 juni 2023 tot de dag van volledige betaling, 3.
- veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 514,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, 3.
- veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 1.050,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 3.
- verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 3.
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd, in reconventie 3.
- wijst de vordering van [partij B] af, 3.
- veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 82,00, 3.
- verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024.