RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 6598973 CV EXPL 18-2364 uitspraak: 22 juni 2018 vonnis in het incident tot niet-ontvankelijkheid en in het incident tot oproeping in vrijwaring, van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Vereniging van Eigenaars [naam VVE], gevestigd te [plaatsnaam], eiseres in conventie in de hoofdzaak, verweerster in reconventie in de hoofdzaak, verweerster in de incidenten, gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk, tegen [gedaagde], wonende te [plaatsnaam], gedaagde in conventie in de hoofdzaak, eiser in reconventie in de hoofdzaak, eiser in de incidenten, gemachtigde: mr. J.B. Kloosterman. Partijen worden hierna aangeduid als “VvE” en “[gedaagde]”. 1Het verloop van de procedure 1.
- De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken: het exploot van dagvaarding van 17 januari 2018, met producties; de aantekeningen van de griffier van de rolzitting van 25 januari 2018; de conclusie tot niet ontvankelijk verklaring, incident tot oproeping in vrijwaring, tevens houdende van antwoord en eis in reconventie, met producties; de conclusie van antwoord in incident, met producties. 1.
- De uitspraak in de incidenten is bepaald op heden. 2Het geschil in de hoofdzaak en in de incidenten 2.
- VvE vordert in de hoofdzaak bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat [gedaagde] wordt veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan VvE te betalen € 20.316,32 te vermeerderen met de wettelijke rente over de openstaande maandbedragen vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat de gehele vordering zal zijn voldaan, hoofdsom en rente een bedrag van € 25.000,00 niet te boven gaande en voorts [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten. 2.
- Aan de vordering legt VvE – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] is gerechtigde tot de appartementsrechten gelegen te [straat- en plaatsnaam]. De appartementen [1.] en [2.] zijn onderdeel van het complex dat aan VvE toebehoort. Gebleken is dat VvE naast de energiekosten voor de appartementen [1.] en [2.] ook de energiekosten voor appartement [3.] heeft betaald. De betaling van de energiekosten voor appartement [3.] heeft VvE onverschuldigd betaald. In de algemene ledenvergadering van juni 2015 is besloten de onverschuldigd betaalde energiekosten door te belasten aan [gedaagde] dan wel van [gedaagde] terug te vorderen. In totaal heeft VvE aan energiekosten een bedrag van € 38.070,82 betaald. Op 13 december 2016 heeft [gedaagde] een bedrag van € 19.035,41 in mindering voldaan. VvE heeft tevens aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten die € 968,00 inclusief btw bedragen. Daarnaast heeft VvE aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente. De tot en met 27 oktober 2017 vervallen rente bedraagt € 312,
- 2.
- [gedaagde] heeft zich primair op het standpunt gesteld dat VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard. [gedaagde] heeft daartoe – samengevat – aangevoerd dat VvE niet beschikt over een machtiging van de algemene ledenvergadering om jegens [gedaagde] een procedure te starten. 2.
- VvE heeft betwist dat zij niet beschikt over een machtiging. Volgens VvE volgt de machtiging uit de notulen van de algemene ledenvergadering van 25 maart 2014 en 15 juni
- 2.
- Voorts heeft [gedaagde] verzocht in vrijwaring te mogen oproepen: - VP&A Vastgoedmanagement B.V. 2.
- VvE heeft zich in het vrijwaringsincident gerefereerd aan het oordeel van de kantonrechter. 3De beoordeling in de incidenten en in de hoofdzaak In de incidenten 3.
- De kantonrechter leest de conclusie van [gedaagde] aldus dat daarin in conventie twee incidentele vorderingen worden geformuleerd. Het meest verstrekkende incident betreft het verweer dat VvE niet-ontvankelijk is in haar vorderingen in conventie en zal als eerste worden beoordeeld. 3.
- VvE heeft ter onderbouwing van haar stelling dat zij beschikt over een machtiging verwezen naar de notulen van de algemene ledenvergadering van 25 maart 2014 en 15 juni
- Meer specifiek heeft VvE gewezen op de volgende onderdelen van die notulen: Notulen van 25 maart 2014: “Eneco/Tandzorg Van Havensteder is vorig jaar een doorbelasting (€19.886,25 periode 2005 t/in 2011) inzake de energiekosten ontvangen. De vraag was destijds of de rekening geheel ten laste van de VvE komt. Na uitvoerig onderzoek door de beheerder (bij Stedin en Eneco) en op basis van de beschikbare gegevens, waarbij vast is komen te staan dat het de elektrakosten van de meter aan de [straatnaam] betreft, kan aan de doorbelasting tegemoet worden gekomen. Besluit 250309: de vergadering besluit de elektrakosten zoals doorbelast aan de VvE door Havensteder (groot €19.886,25) te betalen. Met betrekking tot Tandzorg is gebleken dat de VvE de kosten voor elektraverbruik jarenlang heeft betaald. Het totaal plaatje was als volgt. Havensteder betaalde de werkelijke elektrakosten van de VvE, terwijl de VvE de werkelijke elektrakosten voor Tandzorg betaalde. Dit is uiteindelijk vorig jaar duidelijk geworden. De gemaakte kosten dienen derhalve ten laste te komen van Tandzorg. Met de kascommissie wordt overlegd wat de uiteindelijke kosten zijn geweest die doorbelast moeten worden. Beheerder verzoekt de vergadering hem te machtigen eea bij Tandzorg aan de orde te stellen en te zorgen dat de betaalde bedragen door de VvE worden (terug-)ontvangen. Besluit 250310: de vergadering besluit de gemaakte kosten aan elektraverbruik die door de VvE werden betaald in plaats door Tandzorg, aan Tandzorg door te belasten. Ten laste van de VvE is een correctienota van Eneco ontvangen over de periode 2007 tot 2013, groot €6.121,63, betreft de meter aan de [straatnaam] [3.]. De rekening is betaald maar zal aan Tandzorg doorbelast worden. Besluit 250311: de vergadering besluit de correctienota van Eneco aan Tandzorg, groot €6.121,63, door te belasten.” Notulen 15 juni 2015 “Eneco/Tandzorg: Er is een gesprek geweest tussen bestuur, kascommissie, beheerder en Tandzorg. Er is nog enige onduidelijkheid over hoe de facturen door de VvE betaald konden worden en welk contract daaraan ten grondslag lag. De VvE had een meter staan op de [straatnaam]. Doordat Havensteder met een factuur kwam inzake het elektraverbruik van de meter op de [straatnaam], is nagezien welke facturen dan wel automatisch betaald werden. Dat bleken de facturen van de meter te zijn die op de [straatnaam] [3.] staat en waarvan Tandzorg de gebruiker was. Met betrekking tot de kwestie Eneco/Tandzorg wordt een afspraak gemaakt. Bestuur en/of kascommissie, Tandzorg beheerder gaan nogmaals in overleg. VP&A neemt initiatief afspraak te regelen met de betrokken partijen.” 3.
- Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit deze door VvE aangehaalde citaten van de notulen geen machtiging voor VvE worden gelezen dan wel afgeleid om via een gerechtelijke procedure de gestelde vordering jegens [gedaagde] te incasseren. Aan de bewoordingen ‘door te belasten’ zoals gebruikt in het besluit van 25 maart 2014 kan niet de betekenis worden gekoppeld dat zij ook inhouden een machtiging tot het voeren van een gerechtelijke procedure. 3.
- Nu VvE niet beschikt over een machtiging van de algemene ledenvergadering om jegens [gedaagde] en gerechtelijke procedure te starten, zal VvE in conventie niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vordering jegens [gedaagde]. 3.
- Het door [gedaagde] in conventie opgeworpen vrijwaringsincident behoeft verder niet meer te worden beoordeeld, nu VvE niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering in conventie. 3.
- Als de in het ongelijk gestelde partij in het incident tot niet-ontvankelijkheid wordt VvE veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] worden vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde. 3.
- De kosten voor het (opstellen van het) vrijwaringsincident worden toegerekend aan het incident tot niet-ontvankelijkheid en komen eveneens voor rekening van VvE, nu zij deze procedure is gestart zonder machtiging van de algemene ledenvergadering. Deze kosten worden begroot op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde. In de hoofdzaak 3.
- [gedaagde] heeft zich niet alleen tegen de vordering van VvE verweerd, maar in reconventie gevorderd VvE te veroordelen tot betaling van € 19.035,41 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 13 december 2016 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van VvE in de proceskosten. 3.
- Alvorens VvE in de gelegenheid te stellen op de vordering in reconventie te reageren wordt [gedaagde] verzocht bij akte aan te geven of hij bij deze stand van zaken zijn vordering in reconventie handhaaft. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rol. 3.
- Iedere verdere beslissing in reconventie wordt aangehouden. 4De beslissing De kantonrechter: in het incident tot niet-ontvankelijkheid verklaart VvE in conventie niet-ontvankelijk in haar vorderingen; en in het incident tot oproeping in vrijwaring verstaat dat dit onderdeel geen verdere beoordeling behoeft; (in conventie) voorts veroordeelt VvE in de proceskosten van de incidenten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] zijn vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde; in de hoofdzaak (tenslotte) in reconventie verwijst de zaak naar de rol van 18 juli 2018 te 14.30 uur voor akte uitlaten aan de zijde van [gedaagde] overeenkomstig rechtsoverweging 3.9; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 754