ECLI:NL:RBROT:2021:12982

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 9277144 \ CV EXPL 21-20437 uitspraak: 17 december 2021 vonnis van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam, in de zaak van de stichting Stichting Havensteder, gevestigd in Rotterdam, eiseres, gemachtigde mr. M.M.J. Martinot te Rotterdam, tegen [gedaagde] , wonende in [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde mr. W.L. Bouritius te Den Haag. Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’. 1.Het verloop van de procedure 1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken: het exploot van dagvaarding 7 juni 2021, met producties; de conclusie van antwoord; het tussenvonnis van 9 augustus 2021 waarbij een mondelinge behandeling is gelast; de op 2 november 2021 door Havensteder overgelegde aanvullende producties 12 en 13; de op 9 november 2021 door [gedaagde] overgelegde producties 1 en 2; de op 12 november 2021 door [gedaagde] overgelegde productie 3. 1.2 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 november 2021. Namens Havensteder is de gemachtigde verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. H. Weisfelt, die namens zijn gemachtigde is verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen over en weer hun standpunten nader toegelicht waarbij mr. Weisfelt dit heeft gedaan aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken. 1.3 De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag. 2.De vaststaande feiten In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten: 2.1 Tussen Havensteder en [gedaagde] bestaat sinds 11 juni 2019 een huurovereenkomst voor de sociale huurwoning aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de woning). Het is een driekamerwoning gelegen in de wijk Vreewijk. Deze wijk is onderdeel van het Rotterdamse stadsdeel Feijenoord, dat is aangewezen als veiligheidsrisicogebied. 2.2 De huur van de woning is op dit moment € 648,34 per maand. 2.3 Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden 2019 van Havensteder van toepassing (hierna: ‘de algemene huurvoorwaarden’). In deze algemene huurvoorwaarden is - voor zover van belang - het volgende bepaald: “Artikel 8 Algemene verplichtingen van de huurder(…) 5. (…) Huurder gebruikt het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de gemeenschappelijke ruimten, als een goed huurder en overeenkomstig hun bestemming en wijzigt deze bestemming niet (...).”. “Artikel 9 Opiumwet en andere criminele activiteiten 1. Huurder onthoudt zich in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde hennep of soortgelijke gewassen te (doen) kweken, te verhandelen dan wel voorhanden te hebben (voor een ander), dan wel te (laten) gebruiken en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.(…) 7. Indien huurder handelt in strijd met het bepaalde in dit artikel, is hij aan verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 2.500,- verschuldigd te vermeerderen met € 50,- per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van €15.000,-, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de overeenkomst en/of schadevergoeding en/of huurderving te vorderen.” 2.4 Op maandag 20 april 2020 heeft de ex-vriendin van [gedaagde] aangifte gedaan van mishandeling. Naar aanleiding hiervan heeft de politie op 7 juli 2020 [gedaagde] aangehouden in de woning. Ook heeft de politie op dat moment de woning doorzocht. Van deze doorzoeking is op 16 juli 2020 een bestuurlijke rapportage opgesteld. In de bestuurlijke rapportage staat - voor zover nu van belang - het volgende vermeld: “(…)III Probleem/onderbouwing/knelpunten Op maandag 20 april 2020 werd door de ex-vriendin van [gedaagde] aangifte gedaan van mishandeling. Na onderzoek kwam vast te staan dat [gedaagde] aangemerkt kon worden als verdachte van deze mishandeling en werd door een Officier van Justitie de aanhouding buiten heterdaad van [gedaagde] gelast. Hierop ging politiepersoneel op dinsdag 7 juli 2020 naar de woning van [gedaagde] , gelegen aan de [adres] te Rotterdam. Na aanbellen weigerde [gedaagde] uit eigen beweging de deur te openen voor politiepersoneel. Hierop werd middels een zogenaamde "ram" de voordeur van de woning geforceerd. Omdat [gedaagde] niet mee wenste te werken aan zijn aanhouding, werd hij middels pepperspray in de woning onder controle gebracht. Vervolgens werd hij fysiek aangehouden en kon hij overgebracht worden naar een politiebureau. Politiepersoneel zag dat er tussen de kussens van een bankstel in de woning een aanzienlijke hoeveelheid bankbiljetten waren weggestopt. Tevens werd gezien dat er achter een radiator ook bundels met bankbiljetten waren weggestopt. Deze bundels waren verpakt in transparant folie. Het is politiepersoneel ambtshalve bekend dat deze manier van verpakken van geld, wordt gebruikt in het criminele circuit en dat daarmee wordt getracht om bijvoorbeeld te voorkomen dat zogenaamde "geldhonden" de hoeveelheden geld kunnen ruiken. Hierop werd de situatie in de woning "bevroren" en werd even later in opdracht van een Rechter-Commissaris gestart met de doorzoeking van de woning [adres] . Tijdens deze doorzoeking werden de volgende goederen aangetroffen: (…) - Achter de radiator van ruimte 1 een pakket in folie verpakt contant geld. Dit pakket werd in beslag genomen in verband met de verdenking witwassen. (…) - In en op een bank in ruimte twee een contant geldbedrag in bankbiljetten. Dit werd in beslag genomen in verband met de verdenking witwassen - Achter de radiator in ruimte 2 een tweetal pakketten in folie verpakt contant geld. Dit werd in beslag genomen in verband met de verdenking witwassen - In een ladekast in ruimte 3 werd een zak wit poeder aangetroffen. Omdat politiepersoneel het vermoeden had dat dit verdovende middelen betroffen, werd deze zak in beslag genomen in verband met een mogelijke overtreding van de Opiumwet.(…) - In een werkbank in ruimte 4 werd een zak met bruin poeder aangetroffen. Omdat politiepersoneel het vermoeden had dat dit verdovende middelen betroffen, werd deze zak in beslag genomen in verband met een mogelijke overtreding van de Opiumwet. In totaal bleek, na telling op het politiebureau, in de woning 36.940 euro contant in beslag genomen te zijn.(…) Onderzoek FO Voornoemde aangetroffen mogelijke verdovende middelen werden ter weging en monsterneming overgedragen aan de afdeling Forensische Opsporing van de politie, Eenheid Rotterdam. Onderzoek door de afdeling Forensische Opsporing leverde het volgende resultaat op: Goednummer omschrijving Nettogewicht (gram) Resultaat [goednummer 1] zak wit poeder 160,9 Fenacetine [goednummer 2] zak bruin poeder 872,2 cafeïne en paracetamol Een afschrift van een proces-verbaal van weging en monsterneming is aan deze rapportage toegevoegd. Het is ambtshalve bekend dat zowel Fenacetine, cafeïne als paracetamol door criminelen worden gebruikt om harddrugs zoals cocaïne en heroïne te versnijden en daarmee deze harddrugs te vermeerderen ten behoeve van de verkoop. De aanwezigheid van deze middelen duidt op voorbereidingshandelingen zoals genoemd in de Opiumwet. Daarmee wordt voldaan aan de uitbreiding van artikel 13b Opiumwet zoals deze sinds 1 januari 2019 van kracht is. Verhoor Tijdens het verdachtenverhoor van [gedaagde] verklaarde hij dat hij het contante geld voor zijn broer moest bewaren. (…) Ten aanzien van de aangetroffen zakken poeder verklaarde [gedaagde] dat het bruine poeder was om gaten in muren op te vullen. Het witte poeder zou hij gebruiken om een glinstering aan de witkalk toe te voegen die hij op de muur wilde smeren. Overlasthistorie pand [gedaagde] staat sinds 11 juni 2019 ingeschreven op het adres [adres] . Tussen 11 juni 2019 en heden zijn geen eerdere incidenten geregistreerd in de diverse politiesystemen met betrekking tot de woning [adres] te Rotterdam. Overlasthistorie betrokken personen In de diverse politiesystemen zijn de afgelopen vijf jaar 142 eerdere registraties vastgelegd ten aanzien van [gedaagde] . - In 2015 en 2016 werd [gedaagde] enkele keren gekoppeld aan het vermoeden van handel in verdovende middelen in Friesland (vijf registraties) - In 2016 en 2017 diverse registraties aangaande verlofverzoeken en openstaande signaleringen in verband met openstaande vonnissen. - Diverse aandachtsvestigingen waaronder eentje waar in staat vermeld dat er informatie is dat [gedaagde] jonge jongens verdovende middelen voor hem laat verkopen. - In 2017 werd hij aangehouden als verdachte van het rippen van een hennepkwekerij in Bloemhof - In 2018 werd hij tijdens preventief fouilleren in een horecagelegenheid aangetroffen in bijzijn van drie andere jongens. Bij dit viertal werd een schoudertas aangetroffen met daarin een revolver. Hij werd aangehouden. (…) IV Maatschappelijke urgentie (…)De Dordtsestraatweg is gelegen in de wijk Vreewijk in Rotterdam-Zuid. Dit betreft een uitermate gevoelig gebied door een aanzienlijk aantal geweldsincidenten en drugsdelicten in het afgelopen jaar. Sinds oktober 2014 is er vanuit de politie in Rotterdam-Zuid een SGBO (Staf Grootschalig Bijzonder Optreden) Ondermijning werkzaam. Het doel van dit SGBO is om ondergrondse geldstromen in kaart te brengen om zo crimineel vermogen te onderscheppen en via artikel 36E Wetboek van Strafrecht (Wederrechtelijk verkregen voordeel) en artikel 420 Wetboek van Strafrecht (Witwassen) te ontnemen. Daarbij is het gebied Feijenoord, waar genoemde straat onder valt, sinds 2015 Veiligheidsrisicogebied als gevolg van een hoog aantal geweldsincidenten waarbij gebruik werd gemaakt van (vuur)wapens. Momenteel is een vernieuwd aanwijzingsbesluit van kracht wat er voor zorgt dat geheel Feijenoord een Veiligheidsrisicogebied is tot 10 september 2020. V Aanbevelingen / Bestuurlijke aangrijpingspunten Wij adviseren de burgemeester van Rotterdam een bestuurlijke maatregel en/of officiële waarschuwing te geven ten aanzien van het pand aan de [adres] te Rotterdam om daarmee herhaling of voortzetting te voorkomen van bovengenoemde of soortgelijke Opiumwetgerelateerde incidenten.(…)”. 2.5 De Gemeente Rotterdam heeft schriftelijk op 18 augustus 2020 Havensteder en [gedaagde] geïnformeerd over haar voornemen om de woning te sluiten. 2.6 In reactie hierop heeft Havensteder op 19 augustus 2020 haar zienswijze ingediend. Op 31 augustus 2020 heeft ook [gedaagde] zijn zienswijze ingediend. 2.7 Bij besluit van 15 september 2020 heeft de burgemeester besloten de woning voor de duur van zes maanden te sluiten. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Dit bezwaar is afgewezen. [gedaagde] is tegen de beslissing op bezwaar in beroep gegaan. Op dit moment loopt de beroepsprocedure nog. 2.8 Vervolgens heeft [gedaagde] bij voorlopige voorziening verzocht om niet over te gaan tot sluiting van de woning. Dit verzoek is bij uitspraak van 16 oktober 2020 afgewezen. 2.9 De broer van [gedaagde] heeft op 1 oktober 2020 op grond van artikel 552 Sv. een klaagschrift ingediend. Het klaagschrift strekt tot teruggave van het bij [gedaagde] in beslag genomen geldbedrag van € 36.940,00. Het verzoek is bij beschikking van 15 april 2021 gegrond verklaard. In de beschikking staat voor zover van belang het volgende vermeld: “ Standpunt officier van justitie De officier van justitie heeft geconcludeerd tot gegrondverklaring van het beklag. Daartoe is gesteld dat op de vorige zitting van 11 februari 2021 is toegezegd dat het Openbaar Ministerie onderzoek zal verrichten naar de onderliggende stukken en de verklaringen van de klager ten aanzien van de herkomst van het geldbedrag. Door een miscommunicatie is dit onderzoek nooit opgestart. Gelet hierop dient het geldbedrag aan de klager te worden teruggegeven.” 2.10 Op 21 oktober 2020 is de woning voor de duur van zes maanden gesloten. 2.11 Havensteder heeft [gedaagde] bij brief van 24 november 2020 medegedeeld dat zij de huurovereenkomst niet langer voort wil zetten. Zij heeft [gedaagde] verder laten weten dat hij de woning na opheffing van de sluiting leeg dient op te leveren. 2.12 Bij brief van 14 april 2021 heeft Havensteder aan [gedaagde] medegedeeld dat het niet de bedoeling is dat hij, na het opheffen van de sluiting, weer in de woning gaat wonen. Zij heeft hem de mogelijkheid gegeven om de sleutels van de woning bij de gemeente op te halen om zo de woning te kunnen ontruimen. [gedaagde] heeft geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. 2.13 De gemachtigde van Havensteder heeft bij brief van 5 april 2021 aan [gedaagde] medegedeeld dat zij een gerechtelijke procedure zal starten. 2.14 [gedaagde] heeft medio april 2021 weer toegang tot de woning gekregen; sindsdien woont hij weer in de woning. 3.De vordering 3.1 Havensteder vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de woning met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum te ontbinden; [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, dan wel op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen; [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis, aan Havensteder te betalen een bedrag van € 2.500,00, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling; [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure. 3.2 Aan haar vordering heeft Havensteder naast de vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang - het volgende ten grondslag gelegd. 3.2.1 [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De tekortkomingen luiden als volgt: 1. In de woning van [gedaagde] zijn drugsgerelateerde zaken en middelen aangetroffen die waren bestemd voor het produceren van en/of handelen in drugs. In een ladekast in de woning is een grote hoeveelheid fenacetine aangetroffen en in een werkbank in de berging van de woning werd een grote hoeveelheid paracetamol en cafeïne aangetroffen. De stoffen zijn in poedervorm en verpakt in zakken aangetroffen. Van deze stoffen is bekend dat zij als versnijdingsmiddel bij de productie van en verkoop van bij de Opiumwet verboden middelen worden gebruikt. Ook is een groot contant geldbedrag aangetroffen, verpakt in diverse bundels in transparante folie. De bundels waren verstopt in de woning, onder andere achter een radiator en tussen de kussens van de bank. Het in folie verpakken van geld is een binnen het criminele circuit veel gebruikte manier om te voorkomen dat geldspeurhonden de bankbiljetten ruiken. [gedaagde] heeft antecedenten op het gebied van drugs c.q. het overtreden van de Opiumwet. Een en ander maakt dat [gedaagde] zich bewust heeft beziggehouden met drugsgerelateerde activiteiten. [gedaagde] heeft hiermee in strijd gehandeld met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden. 2. Door zaken en middelen in de woning aanwezig te hebben met als doel drugs te produceren en te/of te verhandelen en daarmee de Opiumwet te overtreden heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen. Daarmee heeft hij in strijd met artikel 8.5 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW gehandeld. 3. [gedaagde] heeft de woning bedrijfsmatig gebruikt door daar middelen voor het versnijden en verhandelen van drugs te houden. Daarmee heeft hij de bestemming van de woning gewijzigd en in strijd gehandeld met artikel 7:214 BW. 3.2.2 [gedaagde] is op grond van artikel 9.7 van de algemene huurvoorwaarden een boete van € 2.500,00 aan Havensteder verschuldigd. Havensteder hanteert deze boetebepaling om huurders ervan te weerhouden dat zij zich met druggerelateerde activiteiten inlaten. Het hanteren van een dergelijke boetebepaling is niet onredelijk en niet oneerlijk. 3.2.3 Havensteder voert een zerotolerancebeleid ten aanzien van (handel

1. in)verdovende middelen. Het is een feit van algemene bekendheid dat (voorbereiding
2. op)het versnijden en verpakken van drugs en (voorbereiding
3. op)drugshandel vaak gepaard gaat met andere vormen van criminaliteit. De aanwezigheid van druggerelateerde activiteiten heeft ook een aanzuigende werking op onder andere het ontstaan van illegale handel in de omgeving. Druggerelateerde activiteiten tasten het veiligheidsgevoel in de omgeving op ernstige wijze aan en zorgen voor maatschappelijke onrust. De leefbaarheid in de wijk wordt hierdoor geschaad en het straatbeeld raakt verloederd. Havensteder heeft dan ook een groot belang bij een sterke signaalfunctie om precedentwerking te voorkomen. Havensteder tolereert op geen enkele wijze dat haar woningen worden gebruikt ten behoeve van het criminele circuit. Zij wil de woning dan ook zo snel mogelijk hieraan onttrekken door de woning te verhuren aan een bonafide huurder die zich wel als een goed huurder gedraagt. Er is ook sprake van een groot tekort aan sociale huurwoningen. Bij een rechtvaardige verdeling past dat een huurder die ervoor zorgt dat zijn buren aan ernstige risico's worden blootgesteld, moet wijken voor een huurder die zich wel als een goed huurder gedraagt. Dit alles is ook in lijn met de taak van Havensteder als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Op grond van artikel 45 lid 2 sub f van de Woningwet is Havensteder namelijk verplicht om bij te dragen aan de leefbaarheid en druggerelateerde activiteiten doen daaraan afbreuk. Havensteder heeft, gelet op haar taak de leefbaarheid in de wijk te beschermen en criminele activiteiten tegen te gaan, een groter belang bij ontbinding en ontruiming dan [gedaagde] bij behoud van de woning. 4.Het verweer 4.1 Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering. Hij heeft hier - zakelijk weergegeven en voor zover nu van belang - het volgende aan ten grondslag gelegd. 4.1.1 [gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Er zijn in de woning geen activiteiten verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Ook zijn er geen drugs c.q. verdovende middelen (lijst I en II Opiumwet) aangetroffen in de woning en ook is er niet in strijd gehandeld met artikel 2 en/of 3 van de Opiumwet. [gedaagde] betwist dan ook dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan voorbereidingshandelingen als bedoeld in artikel 11a van de Opiumwet. Nog los van het feit dat [gedaagde] ook niet strafrechtelijk is vervolgd voor enig strafbaar feit naar aanleiding van de binnentreding van 7 juli 2020. Voor wat betreft de aangetroffen stoffen betwist [gedaagde] dat hij deze bewaarde om als versnijdingsmiddelen te gebruiken dan wel ten behoeve van de handel in (hard)drugs voor handen had. Hij was gewoon vergeten dat hij de zakjes nog in de woning had liggen. Deze waren meeverhuisd vanuit zijn oude woning. Ook het aantreffen van het geld levert geen reden op om te concluderen dat [gedaagde] artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden zou hebben geschonden. Hij bewaarde het geld voor zijn broer. De rechtbank heeft de volledige teruggave van het geld aan zijn broer bevolen. Het aantreffen van het geld levert dan ook geen tekortkoming op. De registraties zien alleen op vermoedens, aandachtsvestigingen en verdenkingen die jaren geleden zijn geregistreerd en leveren geen bewijs op dat [gedaagde] tekort zou zijn geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door schending van artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden. 4.1.2 Op grond van bovenstaande kan niet worden gezegd dat er sprake is van slecht huurderschap. Niets wijst erop dat er vanuit de woning zou zijn gedeald of dat er signalen waren van bekendheid van de woning in het drugscircuit. Havensteder heeft wat [gedaagde] betreft dan ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat er sprake zou zijn van enige aanloop naar de woning of overlast. Uit de politierapportage blijkt bijvoorbeeld dat er nooit incidenten zijn voorgevallen bij de woning. Niets wijst er dan ook op dat de woning voor, gedurende of na de sluiting is gebruikt voor drugshandel. 4.1.4 Voor zover er wel wordt geoordeeld dat er sprake is van een tekortkoming, is deze te gering om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. [gedaagde] werkt hard en heeft vanuit een moeilijke periode in zijn leven positieve stappen vooruit gezet. Nadat hij meerdere jaren op de wachtlijst heeft gestaan voor een sociale huurwoning beschikt hij eindelijk over een geschikte woning. Gelet op de huidige markt in verhouding tot de gestelde tekortkoming kan van [gedaagde] niet worden gevraagd op zoek te gaan naar alternatieve woonruimte. Ontbinden om een voorbeeld te stellen voor anderen leidt ertoe dat [gedaagde] dakloos raakt. Het belang van [gedaagde] bij behoud van zijn woning moet dan ook zwaarder wegen dan het belang van Havensteder om tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning over te gaan. 4.1.5 Tot slot heeft [gedaagde] gemotiveerd dat hij de boete niet is verschuldigd. In eerste instantie omdat er helemaal geen sprake is van een tekortkoming. Voor zover geoordeeld wordt dat van een tekortkoming wel sprake is, is hij deze boete alsnog niet verschuldigd omdat deze in het leven is geroepen om hennepteelt vanuit de woning tegen te gaan. Nu er geen sprake is van hennepteelt kan deze boete dan ook niet worden gevorderd. Indien geoordeeld wordt dat het handelen van [gedaagde] wel onder dit artikel valt heeft [gedaagde] gemotiveerd ook dan de boete niet verschuldigd te zijn, omdat deze onredelijk bezwarend is en daarom nietig is. Tot slot als ook daarvan geen sprake is verzoekt [gedaagde] de boete te matigen. 4.2 De overige stellingen van [gedaagde] worden - indien daartoe relevant - bij de beoordeling besproken. 5.De beoordeling 5.1 De vraag die voorligt is of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden, en zo ja, of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. 5.2 Havensteder heeft aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in strijd met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld, dat [gedaagde] zich niet als goed huurder in de zin van artikel 8.5, 8.11 en 8.12 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW heeft gedragen en dat [gedaagde] in strijd met artikel 7:214 BW de bestemming van de woning heeft gewijzigd. 5.3 [gedaagde] heeft de inhoud van de door de politie gemaakte politierapportage niet weersproken. Daarmee staat vast dat in de woning 160,9 gram fenacetine en 872,2 gram cafeïne en paracetamol is aangetroffen. Van deze stoffen is bekend dat ze worden gebruikt om harddrugs te versnijden en daarmee deze harddrugs te vermengen en zo te vermeerderen ten behoeve van de verkoop. Verder staat vast dat een contant geldbedrag van bijna € 37.000,00 in de woning is aangetroffen verpakt in diverse bundels in transparante folie en verstopt achter een radiator en tussen de kussens van een bankstel. 5.4 Het voorhanden hebben van versnijdingsmiddel is strafbaar op grond van artikel 10a lid 1 onder 3 van de Opiumwet, zoals ook volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 8 oktober 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE5613. 5.5 In dat arrest heeft de Hoge Raad onder verwijzing van de memorie van toelichting bij artikel 10a Opiumwet overwogen dat bij het in het eerste lid, onder 3, strafbaar gestelde voorhanden hebben, wordt geëist de wetenschap of althans het ernstige vermoeden dat de stoffen etc. bestemd zijn tot het plegen van een van de misdrijven, als bedoeld in het derde of vierde lid van artikel 10 van de Opiumwet (thans vierde of vijfde lid) en dat die bestemming uit alle relevante omstandigheden kan blijken. 5.6 Gelet op de grote hoeveelheid (meer dan een kilo), de combinatie van de stoffen, de vorm waarin deze zijn aangetroffen (poedervorm, gripzakken) in combinatie met het feit dat [gedaagde] zich in het verleden met drugsgerelateerde activiteiten heeft bezig gehouden, in samenhang met de grote hoeveelheid contant geld en de wijze waarop dat geld verpakt was (in kleine pakketjes in folie) en verstopt was (achter de radiator en tussen de bank), acht de kantonrechter de wetenschap dat deze stoffen bestemd zijn tot het plegen van een misdrijf als bedoeld in de Opiumwet, bij [gedaagde] aanwezig. De kantonrechter vindt de stelling van [gedaagde] dat de stoffen tot zijn verleden behoren en dat hij er niet van op de hoogte was dat deze waren meeverhuisd, gelet op het bovenstaande, niet aannemelijk. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] bij de politie een andersluidende (ook wat ongeloofwaardige) verklaring voor de aanwezigheid van de stoffen heeft gegeven, namelijk dat hij de bruine poeder wilde gebruiken voor het vullen van gaten in muren en de witte stof voor het aanbrengen van een glinstering op de muren. Dat de aangetroffen stoffen zelf niet op lijst I en II van de Opiumwet staan, er geen drugs in de woning is aangetroffen en de woning niet bekend staat als drugspand is niet van belang. Dit geldt ook voor de omstandigheid dat [gedaagde] (nog) niet strafrechtelijk is vervolgd. Of het gevonden geld toebehoorde aan de broer van [gedaagde] is nog maar de vraag. Uit de beschikking van 15 april 2021 blijkt immers dat het geld alleen aan de broer is teruggeven omdat het OM heeft verzuimd om tijdig deugdelijk onderzoek naar de herkomst daarvan te doen. 5.7 Het voorgaande maakt dat voldoende aannemelijk is dat in de woning activiteiten zijn verricht die strafbaar zijn gesteld in de Opiumwet. [gedaagde] is hiermee tekort geschoten in de nakoming van artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden en heeft zich hierdoor tevens niet als goed huurder in de zin van artikel 8.5 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW gedragen. De stelling van Havensteder dat sprake is van bedrijfsmatig gebruik van de woning kan, gelet op het voorgaande, onbesproken blijven. 5.8 De vraag die vervolgens voorligt is welke consequenties aan de geconstateerde tekortkomingen verbonden dienen te worden. Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 5.9 [gedaagde] heeft een beroep gedaan op deze zogenaamde tenzij clausule. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit beroep niet slaagt. 5.10 Hoewel het positief is te noemen dat [gedaagde] zijn leven een andere richting heeft gegeven, maakt dat de tekortkoming en de ernst daarvan niet ongedaan. Het mag zo zijn dat er geen incidenten met betrekking tot de woning staan geregistreerd, maar feit blijft dat - binnen nog geen anderhalf jaar nadat [gedaagde] de woning is gaan huren - in de woning activiteiten zijn verricht die strafbaar zijn gesteld in de Opiumwet. De omstandigheid dat het in de huidige tijd moeilijk is om vervangende woonruimte te vinden kan niet aan Havensteder worden tegengeworpen. Daarbij geldt dat in de algemene huurvoorwaarden expliciet staat vermeld dat druggerelateerde activiteiten niet worden getolereerd. [gedaagde] had zich de consequenties van zijn handelen moeten realiseren. Het is evident dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van de woning, maar het belang van Havensteder bij ontbinding van de huurovereenkomst hoeft daar, gelet op bovengenoemde omstandigheden, niet voor te wijken. 5.11 De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning zal daarom worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal daarbij worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. 5.12 Havensteder vordert op grond van artikel 9.7 van de algemene huurvoorwaarden een contractuele boete van € 2.500,00. Het verweer dat deze boete niet verschuldigd is omdat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst treft, gelet op het voorgaande, geen doel. De kantonrechter volgt [gedaagde] evenmin in zijn betoog dat het boetebeding in het leven is geroepen om hennepteelt tegen te gaan en dat om die reden geen boete is verschuldigd. Het boetebeding ziet op handelen in strijd met artikel 9 van de algemene huurvoorwaarden. In lid 1 van dit artikel is ondubbelzinnig bepaald dat de huurder zich naast hennep gerelateerde activiteiten dient te onthouden van ‘andere activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld’. [gedaagde] had kunnen weten dat voorbereidingshandelingen in de vorm van het aanwezig hebben van versnijdingsmiddelen ook onder de reikwijdte van dit artikel vallen. 5.13 Het boetebeding is naar het oordeel van de kantonrechter niet onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 sub a BW. De kantonrechter overweegt daartoe dat het boetebeding is gemaximeerd op een bedrag van € 15.000,00 en is gekoppeld aan specifiek benoemde overtredingen. Het gaat hierbij niet alleen om strafbare feiten, maar deze feiten kunnen ook gevaar en nadelen opleveren zoals (verdere) verloedering van de buurt. Havensteder heeft dan ook een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen om zo huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in het gehuurde te verrichten en te voorkomen dat de met die activiteiten samenhangende nadelige gevolgen intreden. 5.14 De kantonrechter acht de boete van € 2.500,00, circa vier maanden huur, niet onevenredig hoog. Voor matiging ziet de kantonrechter gelet op al het voorgaande dan ook geen aanleiding. De boete van € 2.500,00 zal daarom worden toegewezen. 5.15 De over die boete gevorderde wettelijke rente wordt, als niet weersproken, eveneens toegewezen. 5.16 [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de kant van Havensteder vastgesteld op € 613,01 aan verschotten (waarvan € 106,01 ziet op de dagvaardingskosten en € 507,00 op het griffierecht) en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten van € 187,00 per punt) 6.De beslissing De kantonrechter: ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ten aanzien van de woning aan de [adres] te Rotterdam ( [postcode] ); veroordeelt [gedaagde] om de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam ( [postcode] ) binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen; veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan Havensteder te betalen een bedrag € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling; veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder vastgesteld op € 613,01 aan verschotten (waarvan € 106,01 aan dagvaardingskosten en en € 507,00 aan griffierecht) en € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten van € 187,00 per punt) verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 426