ECLI:NL:RBROT:2021:6393

RECHTBANK ROTTERDAM Zitting houdende te Dordrecht Bestuursrecht zaaknummer: ROT 20/2004 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2021 in de zaak tussen [eiser] , te [plaats] , eiser, gemachtigde: [naam gemachtigde] , en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder, gemachtigde: mr. Y. Kievit. Procesverloop Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Delft (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 870.000,-. Bij uitspraak op bezwaar van 21 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei

1. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateur [naam taxateur] . Overwegingen
2. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert primair aan dat de waarde € 725.000,- bedraagt op basis van de stichtingskosten, subsidiair voert eiser aan dat de waarde € 762.000,- op basis van de vergelijkingsmethode. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3. De onroerende zaak is een vrijstaande woning (bouwjaar 2018).
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5. Eiser is van mening dat verweerder de WOZ-waarde moet baseren op de stichtings-kosten van de onroerende zaak, die € 670.000,- beliepen. Rekening houdend met het tijdsverloop zou de waarde € 725.000,- moeten zijn op de waardepeildatum. Eiser stelt dat de eigen koopsom prevaleert boven een waardering op basis van vergelijking, ook bij een koop-/aanneemovereenkomst. 4.1 Het beroep op de stichtingskosten gaat niet op al omdat eiser die niet heeft onderbouwd. Als hij wel zou worden gevolgd in zijn stelling dat de stichtingskosten € 670.000,- beliepen, dan vindt de rechtbank dat aan de stichtingskosten zoals overeengekomen in de koop- en aanneemovereenkomst van het object weinig betekenis toekomt. Het in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ opgenomen waarderingsvoorschrift houdt in dat de waarde moet worden gesteld op het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Deze wijze van prijsvorming vindt onder andere omstandigheden en tussen andere partijen plaats dan de wijze waarop de stichtingskosten van een onroerende zaak tot stand komen. Er kan daarom niet vanuit worden gegaan dat die stichtingskosten een betrouwbare benadering vormen van de waarde in de in hiervoor bedoelde zin, die aan het object in de staat per 1 januari 2019 op de waardepeil-datum moet worden toegekend. Een berekening op basis van de bij de bouw van de woning betaalde stichtingskosten is dus voor het onderhavige doel, de bepaling van de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van eisers zaak, niet geschikt (zie bijvoorbeeld de uitspraak van gerechtshof Arnhem van 18 juni 2003, ECLI:NL:GHARN:2003:991).
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 5 mei 2021 opgemaakt door [naam taxateur] en de waardematrix (hierna: de matrix). Bij de waardeberekening van de onroerende zaak heeft verweerder gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardeberekening gebruik maken van (per waardepeil-datum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.
7. Eiser is van mening dat verweerder een gedeelte van het perceel (15 m³), dat uit water (sloot) bestaat, ten onrechte in de waardering heeft betrokken. De werkelijke grootte van het perceel is volgens eiser daarom 515 m² in plaats van 530 m². Het perceelsgedeelte van 15 m² waar de sloot ligt is feitelijk niet bruikbaar of dienstbaar. Het betreft volgens eiser een openbare waterweg. De rechtbank volgt dit niet. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat een deel van het perceel van de onroerende zaak bestaat uit een sloot (aan de hand van de kadastrale grenzen van het perceel zoals te zien op www.kadastralekaart.nl kan de rechtbank in ieder geval niet tot die conclusie komen) en dat dit gegeven waardedrukkend zou zijn.
8. Dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van de onroerende zaak, omdat de inhoud niet 731 m³, maar 708 m³ is, volgt de rechtbank wel. Verweerder onderbouwt de door hem gestelde inhoud met een berekening, waarin staat “Opmeting vanaf bouwtekening” en begane grond 320,73 m³ + eerste verdieping 411,06 m³ = 731,79 m³, en met zijn stelling dat de werkvoorbereiders de bouwtekeningen inmeten in een softwareprogramma waaruit de berekening volgt. Eiser betwist dat gemotiveerd met een kopie van de bouwtekening, voorzien van het stempel “DEFINITIEF”, waarop staat dat de bruto inhoud van het hoofdgebouw 708 m³ is. Verweerder onderbouwt zijn berekening verder niet zodat daar niet vanuit kan worden gegaan. Als uitgegaan wordt van de door eiser gestelde inhoud, dan is de waarde te hoog vastgesteld. Het verschil tussen door verweerder gehanteerde inhoud (731 m³) en de door eiser aangehouden inhoud (708 m³) is 23 m³. Dus de WOZ-waarde zou alleen al hierom € 17.411,- te hoog zijn vastgesteld (23 m³ × € 757,- = € 17.411,-). Daarbij komt nog het volgende.
9. De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] betreffen allebei een ander type woning (klassiek met rieten kap) en hebben een grotere inhoud van de onroerende zaak; [adres 2] heeft zelfs een veel grotere inhoud (1.235 m³). De rechtbank vindt die vergelijkingsobjecten daarom minder geschikt. [adres 4] betreft verkoop van een casco en zonder verdere toelichting vindt de rechtbank die ook minder geschikt als vergelijkings-object. Partijen zijn het erover eens dat de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 1] het meest vergelijkbaar met de onroerende zaak zijn. Dat zijn dus maar twee (in plaats van de in beginsel vereiste drie) vergelijkingsobjecten, die bovendien de waarde van de onroerende zaak niet onderbouwen.
10. Al op grond van wat hiervoor onder 7 en 8 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
11. Nu verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank komt dan dus toe aan bespreking van het door eiser ingediende taxatierapport en het daaraan toegevoegde waarderingsmodel. 10.1 Eiser heeft in zijn vergelijking [adres 6] betrokken. De rechtbank vindt dit vergelijkingsobject niet vergelijkbaar met de onroerende zaak. [adres 6] is gelegen in een andere wijk in Delft en heeft een veel ouder bouwjaar (50 jaar ouder). Dan resteren er maar twee vergelijkingsobjecten, wat de rechtbank eigenlijk te weinig vindt als onder-bouwing. Eiser maakt bovendien in zijn taxatierapport niet inzichtelijk hoe de grondprijzen worden bepaald voor de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Hij legde op de zitting uit dat zijn taxateur de verkoopcijfers opsplitst in een prijs voor de opstal en een prijs voor de grond en dat zo goed mogelijk wordt aangesloten bij de stichtingskosten. Eiser onderbouwt dit verder niet. Ook gezien de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de overgebleven twee vergelijkingsobjecten – [adres 1] (€ 875.000,) en [adres 5] (€ 828.000,-) – maakt hij de door hem voorgestane waarde van € 762.000,- niet aannemelijk.
12. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak – rekening houdend met alle feiten en omstandigheden – schattenderwijs vaststellen op € 825.000,-. 11 . Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
13. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding te bepalen dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1). Voor bezwaar kent de rechtbank geen vergoeding toe omdat gemachtigde toen nog niet bij de zaak was betrokken. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond;- vernietigt de uitspraak op bezwaar;- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 825.000,- - bepaalt dat de betreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-;- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli
15. De griffier is buiten staat Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).