RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 11188921 CV EXPL 24-16774 datum uitspraak: 17 januari 2025 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiser] , woonplaats: [plaats] , eiser in conventie, verweerder in (voorwaardelijke) reconventie, gemachtigde: mr. N. Claassen, tegen [gedaagde] , vestigingsplaats: [plaats] , gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie, gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen. De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd. 1De procedure 1.
- Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 28 mei 2024, met bijlagen 1 tot en met 9; het antwoord en (voorwaardelijke) eis in reconventie, met bijlagen 1 tot en met 17; het antwoord in reconventie, met bijlagen 10 en 11; de akte wijziging eis in conventie; de spreekaantekeningen van mr. Claassen. 1.
- Op 20 november 2024 is de zaak tijdens een zitting besproken met [eiser] en mr. Claassen en met [persoon A] en [persoon B] voor [gedaagde] en mr. Den Engelsen. 2De beoordeling Wat is de kern? 2.
- [eiser] eist een drietal verklaringen voor recht. Ook eist [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan hem van schadevergoeding op te maken bij staat en een voorschot daarop van € 5.000,-. [gedaagde] is het hiermee niet eens en eist, voor zover nodig, ontbinding van de huurovereenkomst. De eisen van [eiser] worden afgewezen, die van [gedaagde] wordt toegewezen. Wat is er gebeurd? 2.
- Op grond van een huurovereenkomst heeft [eiser] vanaf 21 juli 2017 de woning in [adres] te [plaats] gehuurd van [stichting] (hierna: [stichting] ), de rechtsvoorganger van [gedaagde] . 2.
- Bij vonnis in kort geding van 19 juni 2019 is [eiser] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Korte tijd nadien is de woning ontruimd. 2.
- [eiser] eist nu:
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] of [stichting] tegenover hem onrechtmatig gehandeld heeft of toerekenbaar tekort geschoten is door de voorzieningenrechter te bewegen tot toewijzing van een eis tot ontruiming en na het vonnis van 19 juni 2019 tot ontruiming over te gaan;
- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen niet ontbonden is;
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] of [stichting] zich niet als goed verhuurder heeft gedragen door onvoldoende maatregelen te treffen tegen de hem ervaren geluidsoverlast vanuit de woning van zijn bovenburen en de overlast in de algemene ruimtes;
- [gedaagde] te veroordelen tot: - vergoeding van alle schade die hij heeft geleden en nog zal lijden, op te maken bij staat; - betaling van (een voorschot op) immateriële schadevergoeding van € 5.000,-, met de wettelijke rente daarover vanaf 20 juni 2019; - betaling van de proceskosten en de nakosten; 5) het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het oordeel van de kantonrechter In conventie 2.
- De eisen van [eiser] worden afgewezen om de volgende redenen. Eis 1 De geëiste verklaring voor recht wordt niet gegeven omdat het [stichting] vrij heeft gestaan om [eiser] te dagvaarden in kort geding leidend tot het vonnis op tegenspraak van 19 juni 2019 waarin [eiser] is veroordeeld tot ontruiming van de woning in [adres] te [plaats] . Het door [eiser] gestelde geeft ook geen reden voor het oordeel dat [stichting] destijds niet tot tenuitvoerlegging van het vonnis is mogen overgaan. Als [eiser] het niet eens was met het vonnis in kort geding dan had hij toentertijd (tijdig) in hoger beroep moeten gaan. Een bodemprocedure om nakoming van de huurovereenkomst af te dwingen, met tevens als eis het treffen van een voorlopige voorziening om hangende de procedure niet tot ontruiming over te gaan, had ook gekund. Als [eiser] het niet eens was met de aangezegde ontruiming dan had hij ook een executiegeschil kunnen starten om te proberen dat te voorkomen. Een en ander is niet (tijdig) gebeurd. Ter zitting is aangevoerd dat dit te maken had met tekortschieten door de toenmalige advocaat. Dat maakt de uitkomst voor [eiser] moeilijk te verteren. Daarom zal de kantonrechter hierna ook ingaan op de inhoudelijke argumenten. Had [eiser] de genoemde rechtsmiddelen destijds wel op de juiste wijze ingesteld dan zou dat hoogstwaarschijnlijk niet tot het door hem gewenste resultaat hebben geleid, want uit het kort geding vonnis en de onderliggende stukken wordt opgemaakt dat - kort gezegd - sprake is geweest van ernstige overlastproblematiek en verbaal agressief en intimiderend gedrag van [eiser] tegenover zijn buren, medewerkers van [stichting] en de wijkagent, dat sprake is geweest van niet toegestane onderverhuur van de woning althans het ongeoorloofd in gebruik geven van de woning aan derden, en dat sprake is geweest van een huurachterstand. In lijn met de regel in kort geding dat niet gauw overgegaan wordt tot toewijzing van een eis tot veroordeling tot ontruiming van een woning is in het vonnis uitvoerig en gedetailleerd gemotiveerd waarom de ontruiming werd toegestaan. Uiteraard heeft de veroordeling grote impact gehad op het privéleven van [eiser] en ertoe geleid dat hij zijn woning moest verlaten. Dat [stichting] dit destijds bewerkstelligd heeft, is onder de gegeven omstandigheden echter niet onrechtmatig geweest. Wat [stichting] gedaan heeft is een gerechtvaardigde reactie geweest op tekortschieten van [eiser] in de nakoming van de verbintenis uit de huurovereenkomst om zich als een goed huurder te gedragen. Eis 2 De geëiste verklaring voor recht wordt niet gegeven omdat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, waarover hieronder meer (in reconventie). Eis 3 De geëiste verklaring voor recht wordt niet gegeven, omdat onvoldoende is gesteld om tot het oordeel te kunnen komen dat [stichting] zich onvoldoende heeft ingespannen om rustig woongenot aan [eiser] te verschaffen. Onderkend wordt dat [eiser] overlast ervaren heeft van zijn bovenburen, maar de overlast waarover hij heeft geklaagd betrof voornamelijk leefgeluid dat, naar het zich laat aanzien, nauwelijks te vermijden was door optreden van [stichting] . Daarbij is van betekenis dat het pand waarin de arbeiderswoningen zich bevinden gebouwd is begin twintigste eeuw. Dergelijke panden zijn in de regel voorzien van houten tussenvloeren en veel gehoriger dan moderne woningen met betonnen vloeren. Gesteld noch gebleken is dat dit anders is geweest bij de woning van [eiser] . Dit gecombineerd met de omstandigheid dat in de bovengelegen woning een gezin met zes kinderen woonde maakt dat [stichting] tegen de door [eiser] ervaren geluidsoverlast vanuit die woning niet veel heeft kunnen beginnen. Het is misschien zo dat [eiser] heeft ervaren dat hij niet serieus werd genomen en dat hij zich hierdoor gefrustreerd en boos heeft gevoeld, maar de oorzaak hiervan lijkt ook voor een groot deel gelegen in zijn eigen onmacht om goed te communiceren, zonder stemverhef en dwingend te zijn, en om te luisteren naar anderen, wat niet alleen uit het dossier maar ook ter zitting is gebleken. Het probleem is niet geweest de moeilijke bereikbaarheid en een vermeend gebrek aan gehoor van de zijde van [stichting] , want uit het dossier wordt opgemaakt dat [stichting] meer en andere aandacht aan [eiser] heeft moeten besteden dan je zou willen als verhuurder en redelijkerwijs nodig zou moeten zijn onder de gegeven omstandigheden. Eis 4 De geëiste veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding op te maken bij staat en een voorschot daarop wordt afgewezen. Het kan zo zijn dat [eiser] schade heeft geleden door wat gebeurd is, maar hij kan zijn schade niet afwentelen op [gedaagde] . Gezien het vorenstaande is daarvoor geen grond. [stichting] heeft namelijk geen onrechtmatige daad gepleegd en is ook niet tekortgeschoten in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst tegenover [eiser] . Er is dus geen reden om [gedaagde] als rechtsopvolger van [stichting] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding. In reconventie Ontbinding huurovereenkomst 2.
- De eis tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen wordt toegewezen. Anders dan geëist gebeurt dit met ingang van vandaag, in lijn met artikel 6:269 BW. De huurovereenkomst tussen partijen is formeel nooit geëindigd. De huur is nimmer opgezegd en partijen hebben ook niet eerder een bodemprocedure gevoerd om de overeenkomst te ontbinden. Dat neemt niet weg dat de huurovereenkomst in feite al lange tijd een lege huls is. Met toestemming van de voorzieningrechter is in 2019 tot ontruiming van de woning overgegaan, waardoor geoorloofd niet langer huurgenot is verschaft vanaf toen. En [eiser] heeft sindsdien de maandelijkse huur niet meer betaald. Na de ontruiming is de woning verhuurd aan anderen. [eiser] woont nu elders en heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de geëiste ontbinding. Vandaar de toewijzing van de eis, maar wel per heden. Proceskosten 2.
- De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [eiser] in conventie aan [gedaagde] moet betalen op € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [gedaagde] begroot op € 169,50 aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x 1 punt x € 339,-). Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet [eiser] een bedrag betalen van € 135,-. Dat is in totaal € 982,
- Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad 2.
- Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen. 3De beslissing De kantonrechter: 3.
- wijst de eisen van [eiser] af; 3.
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van de woning in [adres] te [plaats] ; 3.
- veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden vastgesteld op € 982,50; 3.
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.
- wijst al het andere af. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Lablans en in het openbaar uitgesproken. 465