RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 10549084 \ CV EXPL 23-1661 Vonnis van 22 mei 2024 in de zaak van [verhuurder] , te [plaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [verhuurder] , gemachtigde: mr. A.J.M. van der Borst, tegen [huurder] , te [plaats 2] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. C.A. Gobbens. 1De procedure 1.
- Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 13 maart 2024 en de daarin vermelde stukken; - de akte na tussenvonnis van [verhuurder] ; - de akte na tussenvonnis van [huurder] . 2De verdere beoordeling 2.
- De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 13 maart 2024 en wat daarin is overwogen en beslist. 2.
- Geen van partijen heeft bezwaren geuit tegen de voorgenomen persoon van de deskundige of de omvang van het voorschot. 2.
- [verhuurder] heeft voorgesteld om aan de deskundige de vraag te stellen of de punten 4.3 en 4.4 in het rapport van [bedrijf] gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn en zo ja, welke kosten met het herstel zijn gemoeid. Die vraag wordt geweigerd. In de rechtsoverwegingen 4.41 en 4.42 van het tussenvonnis van 13 maart 2024 is reeds geoordeeld dat de kosten voor herstel van die punten voor rekening van [verhuurder] komen. Ten aanzien van die punten hoeven er geen vragen aan de deskundige te worden gesteld. 2.
- [verhuurder] heeft voorgesteld om aan vraag 2 toe te voegen: “waarbij het uitsluitend en alleen gaat om het functioneel zijn van het onderdeel en of en in hoeverre een normaal gebruik daarvan al dan niet mogelijk is en dus niet om modernisering van het onderdeel? Wilt u eveneens aangeven of een eventuele beperking in het genot van het gehuurde geheel of ten dele is toe te rekenen aan omstandigheden die aan [huurder] zijn toe te rekenen, indien uw bevindingen daartoe aanleiding geven ?” De toevoeging in de eerste alinea wordt geweigerd. Het is aan de deskundige om de staat van onderdelen van het gehuurde vast te stellen en of en in hoeverre de staat van een onderdeel het genot van het gehuurde beperkt. Dat beperkt zich tot de feitelijke toestand van die onderdelen. De kwalificaties of een genotsbeperking het normaal gebruik verhindert en of dat een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert, is ter beoordeling voor de kantonrechter. 2.
- De toevoeging in de tweede alinea is een relevante aanvulling op vraag
- De kantonrechter zal vraag 2 daarop aanpassen, in die zin dat die vraag zal luiden: Wilt u per onderdeel/letter aangeven of en zo ja, in hoeverre de staat van het onderdeel [huurder] beperkt in het genot van het gehuurde? Wilt u bij een beperking van het genot, per onderdeel ook aangeven of het u is gebleken dat de genotsbeperking het gevolg is van omstandigheden die geheel of ten dele zijn toe te rekenen aan [huurder] ? Onder de beslissing zullen de vragen opnieuw worden uitgeschreven. 2.
- [verhuurder] heeft voorgesteld om aan vraag 3 toe te voegen: “uitgaande van het minst kostbare herstel” De kantonrechter ziet daarin aanleiding om de vragen 3 en 5 aan te vullen door bij de deskundige te benadrukken dat het moet gaan om de minst kostbare wijze van herstel. 2.
- Tot slot heeft [verhuurder] voorgesteld om de vragen 4 en 5 te laten vervallen en de badkamer op te nemen bij vraag
- Daarin wordt [verhuurder] niet gevolgd. De badkamer is niet onder vraag 1 opgenomen, omdat voor de badkamer een andere maatstaf wordt gehanteerd, namelijk het terugbrengen in een goed onderhouden technische staat, terwijl het bij vraag 1 gaat om wegnemen van iedere genotsbeperking. 2.
- [huurder] heeft voorgesteld aan vraag 2 toe te voegen: “waarbij met ‘genot van het gehuurde’ een geobjectiveerde norm wordt bedoeld, te weten het genot dat een doorsnee huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” 2.
- Die toevoeging wordt geweigerd. Zoals in rechtsoverweging 2.4 is overwogen, dient de deskundige de feitelijke toestand vast te stellen en of en in hoeverre het genot wordt beperkt. Wat [huurder] mocht verwachten, is ter beoordeling voor de kantonrechter. 2.
- De kantonrechter wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De kantonrechter zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de kantonrechter daaraan de gevolgen verbinden die hij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij. 2.
- Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken. 2.
- Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. 3De beslissing De kantonrechter 3.
- beveelt dat een onderzoek door een deskundige zal worden ingesteld en formuleert de volgende vraagpunten:
- Wat is de technische staat van de volgende onderdelen van het gehuurde: a. de buitenkozijnen (waaronder ramen en deuren) (punt 4.6 van het rapport); b. de buiten betimmering (de verzameling van onderdelen die tot afwerking dienen van de buitengevels, gerekend vanaf de buitengevelconstructie) (punt 4.7 van het rapport); c. de begane grondvloeren (de verzameling van de tot de draagconstructie van het gebouw behorende vloeren in rechtstreeks contact met de ondergrond/kruipruimte, gerekend vanaf de funderingsconstructie) (punt 4.10 van het rapport); d. de bijgebouwen (de verzameling los van het hoofdgebouw gesitueerde kleinere bouwwerken op het terrein, gerekend vanaf de grondvoorziening) (punt 6.1 van het rapport);
- Wilt u per onderdeel/letter aangeven of en zo ja, in hoeverre de staat van het onderdeel [huurder] beperkt in het genot van het gehuurde? Wilt u bij een beperking van het genot, per onderdeel ook aangeven of het u is gebleken dat de genotsbeperking het gevolg is van omstandigheden die geheel of ten dele zijn toe te rekenen aan [huurder] ?
- Indien [huurder] wordt beperkt in het genot van het gehuurde, wilt u per onderdeel/letter aangeven wat de kosten bedragen om dat te verhelpen, uitgaande van het minst kostbare herstel;
- Wat is de technische staat van de badkamer (punt 5.2 van het rapport);
- Indien de badkamer niet in een technisch goed onderhouden staat verkeert, welke werkzaamheden zijn nodig om de badkamer in die goed onderhouden technische staat te brengen en wilt u een gespecificeerde opgave geven van de kosten, uitgaande van het minst kostbare herstel;
- Heeft u nog aan- of opmerkingen die in uw visie in het kader van de beoordeling van de deze zaak van belang zijn? 3.
- benoemt tot deskundige: de heer ir. [deskundige] NIVRE-re, werkzaam bij [B.V.] te [plaats 3] . 3.
- bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden, het voorschot 3.
- stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op € 5.721,79 (inclusief btw), 3.
- bepaalt dat [huurder] het voorschot moet overmaken binnen twee weken na de datum van de nog te ontvangen nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak, 3.
- draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot, het onderzoek 3.
- bepaalt dat [huurder] het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen, 3.
- bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats, 3.
- wijst de deskundige erop dat: - de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl), - de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot, - de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn, - de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken, 3.
- bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten, het schriftelijk rapport 3.
- draagt de deskundige op om uiterlijk vier maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie, 3.
- wijst de deskundige erop dat: - uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd, - de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden, 3.
- bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren, overige bepalingen 3.
- bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van woensdag 4 december 2024 om 09:00 uur voor conclusie na deskundigenbericht van [huurder] , 3.
- draagt de griffier op om de zaak op een eerdere rol te plaatsen: - als het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen van beide partijen op een termijn van twee weken of - na ontvangst ter griffie van het rapport: voor conclusie na deskundigenbericht van [huurder] op een termijn van vier weken, 3.
- houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2024.