ECLI:NL:RBZWB:2025:1569

proces-verbaal RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/430576 / KG ZA 25-10 Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding, gehouden op 12 maart 2025 in de zaak van [partij 1] B.V, te [plaats 1] , eisende partij in de hoofdzaak hierna te noemen: [partij 1] , advocaat: mr. R.G. van Moll, tegen [partij 2] , te [plaats 2] gedaagde partij in de hoofdzaak verwerende partij in het incident, hierna te noemen: [partij 2] , advocaat: mr. S.S. Mollova, en [persoon 1] [persoon 2] , te [plaats 2] , eisende partij in het incident tot voeging aan de zijde van [partij 1] , hierna te noemen: [partij 3] advocaat: mr. R.H.U Keizer De zitting is gehouden in het gebouw van deze rechtbank ter behandeling van een vordering in kort geding. Tegenwoordig zijn mr. C.J.G.M. van der Weide, voorzieningenrechter en mr. C.H.D.M. van de Kar, griffier. Na uitroeping van de zaak zijn verschenen: - namens [partij 1] , de heer [naam 1] , directeur, en de heer. [naam 2] , projectleider, bijgestaan door mr. J. van Sonsbeek, - [partij 2] , bijgestaan door mr. Mollova, - [partij 3] , bijgestaan door mr. Keizer. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling hun stellingen nader toegelicht. Van wat tijdens de mondelinge behandeling namens partijen is verklaard zijn afzonderlijk zittingsaantekeningen gemaakt. Vervolgens is met inachtneming van het bepaalde in artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), in aanwezigheid van partijen mondeling de volgende uitspraak gedaan. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt: Waar gaat de zaak over? In geschil is de vraag of er op het pad gelegen tussen de woning van [partij 2] ( [adres 1] ) en de woning van haar buren ( [adres 2] ), welk pad [partij 2] en haar buren gezamenlijk in eigendom toebehoort, (hierna, het pad) een erfdienstbaarheid moet worden gevestigd ten behoeve van haar andere buren, [partij 3] ( [adres 3] ) en of [partij 2] gehouden is [partij 3] (voorlopig) onbelemmerd gebruik te laten maken van dat pad. De beoordeling door de voorzieningenrechter Vooropgesteld wordt dat [partij 1] voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zij heeft aan [partij 3] een woning verkocht waarbij beiden ervan uit zijn gegaan dat er een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd op het pad. [partij 3] hebben aangegeven belang te hebben bij gebruik van het pad om de achterzijde van hun perceel via de openbare weg te kunnen bereiken op een voor hun minst belastende wijze. Dit is een belang waarvoor [partij 1] in kort geding mag opkomen. De voorzieningenrechter stelt vast dat door [partij 1] een fout is gemaakt. Hoewel zij -ruim voor de ondertekening van de door [partij 1] zelf opgestelde koop- en aannemingsovereenkomst door [partij 2] op 12 december 2023 - ermee bekend was dat daarin geen bepaling was opgenomen met betrekking tot het vestigen van een erfdienstbaarheid op het pad ten behoeve van het perceel van [partij 3], heeft zij nagelaten die alsnog op te nemen en heeft zij [partij 2] de koopovereenkomst zonder deze bepaling laten ondertekenen. De notaris heeft vervolgens de leveringsakte opgemaakt conform die getekende koopovereenkomst. De omstandigheid dat zowel in de koopovereenkomst als in de leveringsakte geen bepaling is opgenomen met betrekking tot de vestiging van een erfdienstbaarheid op het pad kan niet aan [partij 2] worden verweten. Zij is een particuliere koper, bij wie – anders dan bij [partij 1] als professioneel projectontwikkelaar - de specifieke kennis over het vestigen van een erfdienstbaarheid niet bekend hoeft te zijn. Door uitleg van de overeenkomst en de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst kan geen verplichting tot het vestigen van een erfdienstbaarheid door [partij 2] worden aangenomen. Voor een zó ruime uitleg van de koopovereenkomst dat [partij 2] geacht zou moeten worden te hebben ingestemd met het vestigen van een erfdienstbaarheid is naar oordeel van de voorzieningenrechter geen plaats. In de wet is bepaald dat een zakelijk recht van erfdienstbaarheid alleen kan worden gevestigd bij notariële akte. Dit betekent dat ook aan het aangaan van de verplichting tot medewerking aan vestiging van dat recht, hoge eisen mogen worden gesteld. De enkele omstandigheid dat op de situatietekening het pad is aangegeven maakt niet dat [partij 2] er vanuit moest gaan dat daarop een erfdienstbaarheid zou (moeten) worden gevestigd, laat staan dat zij daarmee heeft ingestemd. Instemming van [partij 2] kan niet worden afgeleid, enkel uit de omstandigheid dat op die tekening het overstekende pad kennelijk een andere betekenis heeft dan het pad vanaf de haakse bocht. Bovendien is op de situatietekening aangegeven dat er achter het perceel [adres 3] nog een ander pad loopt, wat mogelijk ook als achterom zou kunnen worden gebruikt. Ook het feit dat de bewoners van nr. 24, zijnde de mede-eigenaren van de grond waarop het recht van erfdienstbaarheid moet worden gevestigd, wél medewerking hebben gegeven aan het alsnog vestigen, overtuigt niet. Gebleken is immers dat die instemming enkel is gegeven omdat [partij 1] zonder die instemming weigerde de woning op te leveren waarvoor zij uiteindelijk gezwicht zijn. Het vorenstaande betekent dat er onvoldoende basis is om te concluderen dat [partij 2] geacht wordt te hebben ingestemd met het vestigen van een erfdienstbaarheid op het pad. Namens [partij 3] is tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij bewust in verband met gezondheidsproblemen de tussenwoning hebben gekocht omdat deze een kleinere tuin heeft en dat zij alvorens de woning te kopen, uitdrukkelijk hebben gevraagd of zij het pad konden gebruiken om vanuit hun achtertuin de openbare weg te bereiken. Het andere pad dat als alternatief wordt genoemd betekent een veel langere omweg en is daarom voor hen bezwaarlijk. Zij menen dat een afweging van belangen in hun voordeel uitvalt. Hoewel [partij 3] ontegenzeggelijk belang hebben bij het gebruik van het onderhavige pad, dat immers een kortere uitweg biedt naar de openbare weg, weegt dit belang niet zwaarder dan het belang van [partij 2] om niet in een situatie te worden gemanoeuvreerd dat zij wordt gedwongen het gebruik van het pad door [partij 3] te gedogen totdat in een bodemprocedure – die zij dan naar alle waarschijnlijkheid zelf aanhangig zou dienen te maken - anders zal zijn beslist. Indien tussen partijen wordt geprocedeerd over het doen staken van een gebruik als ware er een erfdienstbaarheid in plaats van over het vestigen daarvan, zal degene die voorlopig moet dulden immers in een nadeliger positie geraken. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [partij 2] als gevolg van de fout van [partij 1] niet in deze positie behoort te komen. Haar belang weegt zwaarder dan dat van Quadackers c.s. Dit alles leidt ertoe dat de vordering van [partij 1] wordt afgewezen Omdat [partij 1] in het ongelijk is gesteld moet zij de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij 2] worden begroot op € 331,= aan griffierecht, € 1.107,= advocaatkosten en € 178,= aan nakosten, dus in totaal € 1.616,= vermeerderd met € 92,= indien betekening plaatsvindt. [partij 3] zijn als gevoegde partij aan de zijde van [partij 1] eveneens in het ongelijk gesteld. Omdat [partij 2] geacht wordt niet zelfstandige kosten te hebben gemaakt in verband met de voeging worden die kosten op nihil bepaald. Deze kostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De beslissing de voorzieningenrechter: wijst de vordering af, veroordeelt [partij 1] in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet zij € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Waarvan proces-verbaal.