RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Middelburg Belastingrecht zaaknummer: BRE 24/4163 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 19 januari 2026 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 maart 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 600.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Sluis opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd tot € 574.000. 1.3. De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B de Smit. Feiten 2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning uit het bouwjaar 1978 met een gebruiksoppervlakte van 46 m² en aangebouwde woonruimte van 60m². De woning is gelegen op een perceel van 678 m². Beoordeling door de rechtbank Vooraf 2.1. Belanghebbende verzoekt de rechtbank de waarde van de woning met terugwerkende kracht tot 2021 te corrigeren. De rechtbank overweegt dat zij slechts bevoegd is te oordelen over het belastingjaar 2023 omdat daartegen beroep is ingesteld. Voor andere belastingjaren geldt dat belanghebbende daartegen bezwaar en, zo nodig, separaat beroep had moeten instellen. 3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde voor de woning van € 470.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 574.000. 3.1. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 4.1. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 4.2. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 4.3. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 20 september 2024 door [taxateur] opgemaakt. 4.4. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op € 646.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten zijn gebruikt de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . Objectkenmerken 4.5. Belanghebbende stelt dat bij de onderhavige woning ten onrechte te veel vierkante meters onder de hoofdkap zijn meegerekend en daardoor een te grote gebruiksoppervlakte is vastgesteld, terwijl deze meters als aangebouwde woonruimte moeten worden aangemerkt. Volgens belanghebbende volgt dit onder meer uit een telefonische mededeling van een medewerker van Sabewa. De heffingsambtenaar heeft bij de uitspraak op bezwaar erkent dat teveel meters als gebruiksoppervlakte zijn aangemerkt en een correctie gemaakt door een deel van deze meters als aangebouwde woonruimte aan te merken, waarnaar de waarde van de woning is verlaagd. De rechtbank is van oordeel dat de objectkenmerken door de heffingsambtenaar correct zijn toegepast. Belanghebbende heeft ter zitting onvoldoende gemotiveerd betwist welk deel van de woning niet als gebruiksoppervlakte kan worden aangemerkt. Deze stelling van belanghebbende slaagt niet. Gelijkheidsbeginsel 4.6. Belanghebbende stelt dat de waarde van de onderhavige woning, ten opzichte van het identieke object aan de [adres 5] teveel is gestegen en dat een dergelijk verschil in waarde onverklaarbaar is nu er geen aanpassingen aan de woning hebben plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van het verschil in waarde tussen de onderhavige woning en het object aan de [adres 5] toegelicht dat de deze woning vergelijkbaar is met de onderhavige woning, maar dat bij de waardering van het object in belastingjaar 2023 en 2024 een fout is opgetreden in de toepassing van de objectkenmerken, als gevolg waarvan de waarde van dit object onjuist is vastgesteld, en deze fout in 2025 is hersteld. 4.7. De rechtbank vat de stelling van belanghebbende op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.