Nieuwe landgoederen gemeente NunspeetHoofdstuk1Nieuw Hoofdstuk Hoofdstuk2Inhoud 1 Eisen en randvoorwaarden................................................................................................... 2 1.1 Inleiding ............................................................................................................................... 2 1.2 Algemeen uitgangspunt....................................................................................................... 2 1.3 Waar mogelijk...................................................................................................................... 2 2 Deelgebieden......................................................................................................................... 3 2.1 Inleiding ............................................................................................................................... 3 2.2 Omgeving Elspeet ............................................................................................................... 3 2.3 Omgeving Vierhouten.......................................................................................................... 4 2.4 Omgeving Nunspeet - Hulshorst ......................................................................................... 5 2.5 Omgeving Nunspeet noord ................................................................................................. 6 3 Kader...................................................................................................................................... 6 4 Stappenplan nieuw landgoed............................................................................................... 7 4.1 Stappenplan ........................................................................................................................ 7 4.2 Bestemmingsplan................................................................................................................ 9 Hoofdstuk1Eisen en randvoorwaarden Paragraaf1.1Inleiding Het college heeft gesteld dat zij een beleid zou ontwikkelen voor nieuwe landgoederen. Deze notitie geeft aan welke randvoorwaarden de gemeente Nunspeet stelt aan de ontwikkeling van nieuwe landgoederen en welke procedure doorlopen dient te worden om tot een succesvolle ontwikkeling te komen. Paragraaf1.2Algemeen uitgangspunt Nieuwe landgoederen zijn bedoeld om een bijdrage te leveren aan de instandhouding en inrichting van het buitengebied. Hierbij kan worden gedacht aan een aanzienlijke bijdrage op het gebied van landschap, recreatie, natuur en water. In ruil voor deze bijdrage mag de landgoedontwikkelaar een woonhuis van allure bouwen. Afhankelijk van de grootte van het landgoed en de bijdrage aan gebiedsontwikkeling kan er een woonhuis van allure worden gevestigd van maximaal 3 wooneenheden per eenheid. In Hoofdstuk 3 zijn de randvoorwaarden verder uitgewerkt. Paragraaf1.3Waar mogelijk Nieuwe landgoederen kunnen alleen worden gevestigd in gebieden die geen bijzondere streekplanstatus zoals ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of ‘Waardevol landschap – open gebied’, hebben. In onderstaande figuur is met geel aangegeven waar nieuwe landgoederen mogelijk zijn. Kaart landgoederen uit streekplan Gelderland (paragraaf 2.8) Hoofdstuk2Deelgebieden Paragraaf2.1Inleiding Op basis van de landgoedkaart uit het streekplan worden vier deelgebieden onderscheiden te weten: omgeving Elspeet, omgeving Vierhouten, omgeving Nunspeet-Hulshorst en omgeving Nunspeet noord. Per deelgebied wordt een luchtfoto weergegeven en wordt ingegaan op de mogelijkheid om een landgoed te vestigen. De gearceerde gebieden op de luchtfoto zijn gebieden die zijn aangewezen als ‘Ecologische hoofdstructuur – natuur’ of als ‘Waardevol landschap – open gebied’. In deze gebieden is het vanwege provinciaal beleid niet mogelijk om met gebruikmaking van de nieuwe landgoederenregeling een landhuis van allure op te richten. Paragraaf2.2Omgeving Elspeet Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de vestiging van nieuwe landgoederen. De nieuwe landgoederen zullen hier een bijdrage dienen te leveren aan de recreatieve voorzieningen (wandel- en fietspaden) rondom Elspeet. Verder dienen nieuwe landgoederen te worden ingezet als versterking of herstel van het landschap. De aanleg van bos kan het contrast tussen de historisch gegroeide nederzettingstructuur met bouwlandcomplexen en het landschap versterken maar er dient zeer spaarzaam te worden omgesprongen met de aanleg van extra bos. Belangrijk is dat zichtlijnen, lanen en open plekken dient te leiden tot een aantrekkelijk gebied wat zich onderscheidt van het bestaande bos. Paragraaf2.3Omgeving Vierhouten Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de vestiging van nieuwe landgoederen. Het blijkt dat er maar een beperkt open gebied rondom Vierhouten resteert. Dit open gebied dient behouden te worden en moet niet verder worden ingevuld met bos, beplantingstructuren en nieuwe bebouwing. Nieuwe landgoederen zijn hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat van opwaardering van bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebied gewaarborgd blijft. Paragraaf2.4Omgeving Nunspeet - Hulshorst Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd, komt in aanmerking als zoekgebied voor de vestiging van nieuwe landgoederen. Uitgangspunt voor deze zone is dat nieuwe landgoederen naast de algemene doelen een bijdrage leveren aan het uitloopgebied van de kernen Nunspeet en Hulshorst. Tevens kunnen er recreatieve verbindingen te worden gemaakt tussen lintbebouwing en het open gebied. Het gebied ten westen van de rode lijn behoort tot de Hierdense poort. Als gevolg van het beleid voor de Hierdense poort zijn nieuwe landgoederen hier alleen gewenst als het initiatief uitgaat van opwaardering van bestaande bebouwing (bijvoorbeeld VAB beleid) en de openheid van het gebied gewaarborgd blijft. Gebruik van zichtlijnen richting het open landschap zijn een voorwaarde bij het ontwerp van het Nieuwe landgoed. Paragraaf2.5Omgeving Nunspeet noord Het gebied op de deelkaart dat niet is gearceerd komt in aanmerking als zoekgebied voor de vestiging van nieuwe landgoederen. Grenzend aan Nunspeet is voorzien dat de nieuwe woonwijk Molenbeek wordt ontwikkeld en bedrijventerrein de Kolk. De smalle strook die door het gebied loopt van oost naar west en niet is gearceerd wordt de Rug van Wessinge genoemd. Landgoedvorming is hier mogelijk onder de volgende voorwaarde: het landhuis van allure kan worden gebouwd op de Rug van Wessinge. De toevoeging van groen kan plaatsvinden in het gebied ten noorden en zuiden van deze strook. Uitgangspunt voor dit hele gebied is dat de openheid dient te worden behouden. Nieuwe landgoederen dienen hier naast de algemene doelen een bijdrage te leveren aan het wandel- en fietspadennetwerk. Verder is het belangrijk dat de gronden waar mogelijk een landbouwkundige invulling krijgen (extensieve begrazing). Hoofdstuk3Kader Naar aanleiding van het provinciaal beleid zijn een aantal kaderstellende randvoorwaarden geformuleerd die hierna worden weergegeven; 1) uitgangspunt voor de beoordeling van een principeverzoek is de bijdrage die het landgoed levert aan landschap, recreatie, natuur en water, voor de beoordeling wordt bijlage 1 als handleiding gebruikt; 2) Conform streekplanbeleid dient minimaal 5 hectare van het nieuwe landgoed te worden ingericht als nieuwe natuur; 3) er wordt terughoudend omgegaan met bebouwing; een woonhuis van allure met drie woonheden per landgoed behoort tot de mogelijkheden maar er dient door middel van een exploitatieopzet inzichtelijk te worden gemaakt dat er dan een forse bijdrage wordt geleverd aan landschap, recreatie, natuur en water. 4) er dient een totaalvisie te zijn inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitplan en exploitatieopzet; 5) de inrichting van nieuwe natuur wordt getoetst aan de natuurdoeltypen in het “Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland”. 6) de bebouwing dient in beginsel een woonbestemmming te krijgen; 7) het nieuwe landgoed moet gerangschikt kunnen worden onder de NSW (Natuurschoonwet). Door rangschikking wordt bereikt dat het landgoed gedurende zeer lange tijd in stand wordt gehouden. De oppervlakte van het landgoed moet voor minimaal 30% bestaan uit bos of natuurterrein, dan wel een combinatie van die twee. Voor vrijstelling OZB is daarnaast vereist dat het landgoed bestaat uit 30% bos, dan wel 20% bos en voor de overige 50% uit natuurterrein; 8) er dient een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding te worden gesloten over de inrichting en het beheer van het landgoed; Hoofdstuk4Stappenplan nieuw landgoed Een initiatiefnemer dient altijd forse investeringen te plegen en de ervaring leert dat landgoedontwikkeling een langdurig traject is. Mede ten behoeve van de initiatiefnemer is daarom een stappenplan ontwikkeld dat zekerheid biedt aan zowel gemeente als initiatiefnemer. Van groot belang is dat wordt gerealiseerd dat het goed doorlopen van de eerste stappen het gemakkelijk maakt om de volgende stappen te doorlopen. Paragraaf4.1Stappenplan Voordat een initiatiefnemer over kan gaan tot het daadwerkelijk realiseren van een nieuw landgoed dienen een aantal fasen te worden doorlopen. Globaal worden de volgende 5 fasen onderscheiden: Fase 1: principeverzoek en globaal programma van eisen; Fase 2: Gebiedsanalyse en definitief programma van eisen; Fase 3: Totaalvisie – Inrichtingsplan – Beeldkwaliteitplan – Exploitatieopzet; Fase 4: Anterieure overeenkomst herziening bestemmingsplan; Fase 5: Procedure bestemmingsplan. Fase 1 In de eerste fase wordt door de initiatiefnemer een principeverzoek ingediend. Het principeverzoek wordt behandeld wanneer de volgende gegevens zijn opgenomen: - een globale omschrijving van het voornemen met betrekking tot te realiseren functies en inrichting; - een heldere en inzichtelijke omschrijving van de langdurige bijdrage die wordt geleverd aan landschap, recreatie, natuur en water. - een overzicht van het op de locatie betrekking hebbende relevante beleid (streekplan, landschapsontwikkelingsplan Nunspeet, natuurgebiedsplan) - de omvang en begrenzing van het nieuwe landgoed; - de functie van de nieuwe bebouwing; - de wijze van exploitatie/ bedrijfsvoering van het landgoed. Het principeverzoek wordt voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders, waarna een uitspraak over de kansrijkheid/ wenselijkheid van de beoogde landgoedontwikkeling wordt gedaan. Voor de beoordeling wordt bijlage 1 als handleiding gebruikt. Het college spreekt afhankelijk van de gewenstheid de principebereidheid uit om medewerking te verlenen aan het initiatief en geeft daarbij een beperkt en globaal programma van eisen aan. Fase 2 Nadat het college de principebereidheid heeft uitgesproken, wordt aan de initiatiefnemer gevraagd een gebiedsanalyse/-inventarisatie van het te ontwikkelen gebied op te stellen. In dit document worden onderwerpen, zoals landschap, cultuurhistorie, natuur, water, occupatiepatroon en infrastructuur nader beschouwd. In de analyse wordt het gehele grondgebied van het nieuwe landgoed in relatie tot zijn omgeving bestudeerd. Een juiste en volledige analyse en inventarisatie vormt een goede basis voor het opstellen van een inrichtingsplan. Na ambtelijke accordering van de gebiedsanalyse (afdeling ROV en OR) dient de initiatiefnemer in overleg met de gemeente een programma van eisen op te stellen, hierbij zal ook contact worden opgenomen met de welstandscommissie voor wat betreft eisen aan de bebouwing op het nieuwe landgoed. Op basis van het programma van eisen wordt door college en initiatiefnemer een wederzijdse intentieovereenkomst getekend. Deze intentieovereenkomst geeft de initiatiefnemer een bepaalde mate van zekerheid dat het landgoed, met hulp van de gemeente, daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Deze zekerheid is van belang omdat er dient te worden geïnvesteerd in onderzoeken, architecten etc. Fase 3 Na het sluiten van de intentieovereenkomst dient de initiatiefnemer een totaalvisie op te stellen. De totaalvisie van een landgoed bestaat uit de volgende drie documenten: a. een inrichtingsplan; b. een beeldkwaliteitplan; c. en een exploitatieopzet. Hieronder vindt uiteenzetting plaats waar de drie deeldocumenten aan moeten voldoen. De documenten worden inhoudelijk getoetst aan de hier vermelde eisen. Ad a. inrichtingsplan Het inrichtingsplan geeft inzage in de totale omvang van het nieuwe landgoed; de situering van de gebouwen, de functie van de gronden en de delen die publiek toegankelijk zijn. Daarnaast geeft het inrichtingsplan inzicht in de beplantingsvormen en de te realiseren natuurdoeltypen. De inrichting van nieuwe natuur mag niet strijdig zijn met het “Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland”, maar de gemeentelijke kwaliteitseisen staan bij de inrichting voorop. Het inrichtingsplan is het plan dat ruimtelijk gezien het meest relevant is. Voornamelijk op basis van dit plan zal een ontwerpbestemmingsplan worden opgesteld. Ad. b. beeldkwaliteitplan (inclusief bouwplan voor het hoofdgebouw) Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de kwaliteit van het nieuwe landgoed en geeft aan op welke wijze (fysiek en architectonisch) de bebouwing deel gaat uitmaken van het gebied. De beoordeling van het "woongebouw van allure" (één gebouw) zal mede aan de hand van het beeldkwaliteitplan plaatsvinden. Het beeldkwaliteitplan wordt door getoetst aan de welstandsnota. Regionale verschijningsvormen en cultuurverleden dienen de inspiratiebron te zijn voor de vormgeving van gebouwen. Ad. c. exploitatieopzet Uit de exploitatieopzet blijkt een duurzaam beheer en onderhoud van het gehele landgoed. Hierbij leveren de inkomsten uit de rode ontwikkeling, tezamen met mogelijke beheersovereenkomsten de basis voor het duurzaam beheer. De exploitatie overeenkomst wordt aan de volgende eisen getoetst: Het nieuwe landgoed moet gerangschikt kunnen worden onder de NSW en de bouwwerken dienen de economische functie van het landgoed te ondersteunen. De totaalvisie wordt door de gemeente gecontroleerd en, na toetsing van de welstandscommissie, voorgelegd aan het college. Indien het college instemt met de totaalvisie kan worden overgegaan tot de bestemmingsplanprocedure. Fase 4 In het kader van de nieuwe WRO dient een anterieure overeenkomst te worden afgesloten. In deze overeenkomst wordt vastgelegd welke onderzoeken dienen te worden aangeleverd, welke voorzieningen worden aangelegd. Tevens worden afspraken over beheer en exploitatie van het landgoed vastgelegd. Alvorens de overeenkomst wordt afgesloten wordt de raadscommissie geïnformeerd over het voornemen van het college om een bestemmingsplanprocedure te starten voor de locatie. Fase 5 Het in procedure brengen van het bestemmingsplan vangt aan na afsluiting van de privaatrechtelijke overeenkomst en het indienen van een voorontwerpbestemmingsplan met onderzoeken door initiatiefnemer. Een dergelijke voorontwerpplan dient uit het oogpunt van volledigheid alle vergezeld te gaan van de vereiste onderzoen, het inrichtingsplan, een beeldkwaliteitplan, een bouwplan voor een woongebouw, een bijbehorende exploitatieopzet en een privaatrechtelijke overeenkomst waarmee inrichting en beheer worden afgedekt. De gemeente zal zich vervolgens inspannen voor de procedurele afwikkeling van het bestemmingsplan. Of het aangevraagde landgoed daadwerkelijk mogelijk wordt, is pas duidelijk nadat wettelijke procedures zijn doorlopen en overleg is gevoerd met o.a. provincie, waterschap en belanghebbenden. Het is aan te bevelen om het laatstgenoemde overleg naar voren te trekken in de procedure. Paragraaf4.2Bestemmingsplan Nieuwe landgoederen moeten in het bestemmingsplan geregeld worden. Een stedenbouwkundig bureau dient een bestemmingsplanherziening met een passende bestemmingsregeling op te stellen. Het ligt voor de hand om hiervoor bij systematiek van het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied (met in acht neming van de RO-standaarden Svbp 2008) aan te sluiten. Deze systematiek laat zich als volgt samenvatten: Landgoederen worden met uitzondering van een aantal grote, reeds bestaande, landgoederen met een dubbelbestemming “landgoed” niet apart bestemd. De woning of het wooncomplex krijgt de bestemming “Wonen” met een aanduiding “maximaal aantal wooneenheden”. Natuur- of bosgebied dat deel uitmaakt van het landgoed krijgt de bestemming “Natuur” respectievelijk “Bos”. Betrokken agrarische gronden krijgen vanwege het meer extensieve karakter en mogelijke groentoevoegingen de bestemming “Agrarisch met waarden”. Indien het gebied een bepaalde bescherming geniet, zal die bescherming ook na de bestemmingswijziging blijven gelden. Zo wordt bijvoorbeeld het reliëf, de beplantingsstructuur en de openheid van “enkgronden” door het bestemmingsplan beschermd. Zeker gezien de openstellingverplichting van het landgoed zullen de diverse bestemmingen (extensief) recreatief medegebruik mogelijk moeten maken.
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.