Beleidsnotitie onrechtmatig gebruik / onrechtmatige bewoning van woningen Het college van burgemeester en wethouders stelt de volgende regeling vast. Aanleiding Inleiding De laatste jaren is in Nederland sprake van een groeiende instroom van buitenlandse werknemers. Deze werknemers hebben behoefte aan huisvesting. De werkgevers, vaak uitzendbureaus, zorgen in principe voor de huisvesting van hun werknemers. Als dit in woonwijken gebeurt ervaren omwonenden soms overlast wanneer er veel buitenlandse werknemers op één plek wonen. Op dat moment doen omwonenden veelal een beroep op de handhavingstaak van de gemeente. Gemeenten hebben geen overzicht (meer) waar buitenlandse werknemers woonachtig zijn, behalve als zij zich - bij uitzondering - inschrijven in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). Dit overzicht was er wel totdat per 1 mei 2007 de buitenlandse werknemers uit de Midden- en Oost Europese landen vrije toegang kregen tot de Nederlandse arbeidsmarkt Op dat moment is de tewerkstellingsvergunning van het CWI en de verplichte verklaring van werkgevers aangaande passende huisvesting komen te vervallen. Daarnaast heeft de aangescherpte handhaving van de gemeente Rotterdam - waaronder illegale kamerwijze verhuur cq. verblijfsinrichtingen (huisjesmelkers) - geleid tot verplaatsing van deze wijze van verhuringen naar andere gemeenten in de regio, zoals de gemeente Barendrecht De huisvesting van buitenlandse werknemers kan hieronder vallen. Aanleiding De gemeente Barendrecht heeft de afgelopen maanden van omwonenden meldingen van overlast ontvangen die veroorzaakt wordt door gebruikers van een tweetal eengezinswoningen. De omwonenden hebben het vermoeden dat de betreffende eengezinswoningen voor de tijdelijke huisvesting van gemiddeld 4 tot 8 buitenlandse werknemers worden gebruikt. Het onderzoek naar het gebruik van deze twee eengezinswoningen is opgestart Probleemstelling Het gebruik van (eengezins-)woningen voor de (tijdelijke) huisvesting van buitenlandse werknemers kan overlast bezorgen bij omwonenden en kan negatieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid in een woonwijk. Subprobleemstellingen Het gebruik van (eengezins-)woningen voor de (tijdelijke) huisvesting van buitenlandse werknemers kan onveilige situaties veroorzaken, bijvoorbeeld op het gebied van brandveiligheid. Buitenlandse werknemers schrijven zich vaak niet in als gebruiker van een woning in de Gemeentelijke basisadministratie, waardoor woningen vaak zonder bewoner geregistreerd zijn. Dit is in strijd met artikel 65 Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens. Juridische kaders Het beleid omtrent het gebruik van eengezinswoningen en kamerverhuur cq. pensionvorming is vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten, zijnde: bestemmingsplannen (woondoeleinden, gemengde doeleinden I of II (horecabedrijven 1 b.) of bijzondere doeleinden (horecadoeleinden "horeca toegestaan"); Bouwverordening Gemeente Barendrecht (overbevolking) de Algemene Plaatselijke Verordening (afdeling 3, exploitatie van een horecabedrijf), en de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 (artikel 16, onttrekking woonruimte). In bijlage 1 is een korte uitleg van de van toepassing zijnde artikelen in deze beleidstukken gegeven. Het huisvesten van tijdelijke werknemers kan beschouwd worden als het bedrijfsmatig verschaffen van nachtverblijf en dus is er sprake van een onrechtmatig gebruik van een eengezinswoning. De verwachting dat er in meer gevallen en in toenemende mate gevallen van onrechtmatig gebruik van eengezinswoningen bekend worden, is aanleiding om deze beleidsnotitie op te stellen. Wat willen we bereiken Beleid formuleren hoe om te gaan met de (tijdelijke) huisvesting van buitenlandse werknemers, zodat een voor omwonenden overlastgevende situatie zo snel mogelijk beëindigd kan worden. Het beleid heeft een positief effect op de leefbaarheid in een woonwijk. Wat gaan we daarvoor doen Algemeen Zoals hierboven is aangegeven is het beleid omtrent het gebruik van eengezinswoningen en kamerverhuur cq. pensionvorming grotendeels reeds vastgelegd in meerdere beleidsdocumenten. Deze beleidsnotitie is tot stand gekomen op basis van deze documenten. Gezien de verderop in deze notitie genoemde risico's op het gebied van werkgelegenheid, bestemmingsplan en brandveiligheid kan het nodig zijn dat het beleid aangepast cq. aangevuld moet worden. Het beleid wordt in dan ook twee fasen gevormd. In de eerste fase worden de twee ontvangen overlastmeldingen als "pilot" beschouwd van deze beleidsnotitie. De tweede fase vindt plaats nadat de noodzakelijkheid hiervan volgt uit de evaluatie van deze beleidsnotitie eind
- Uitvoering De gemeente wordt door een burgermelding geattendeerd op een mogelijk onrechtmatig gebruik van een woning en wordt verzocht handhavend op te treden. Naar aanleiding van de melding zal de gemeente conform het stappenplan (bijlage 2) achtereenvolgens onderzoek naar de situatie verrichten, de feitelijke situatie ter plaatse beoordelen en vervolgens besluiten welke procedure te volgen. In de onderzoeksfase is het belangrijk dat er zoveel mogelijk informatie over de situatie wordt verzameld. Aangezien er vaak sprake is van (geluids-)overlast zal er bij de politie informatie aanwezig kunnen zijn over desbetreffende situatie. Op dit moment is informatie-uitwisseling casuïstiek niet mogelijk. Hiervoor moeten op korpsniveau afspraken gemaakt worden en in een convenant worden vastgelegd. Voorde uitwisseling van informatie uit het politieregister zal een convenant worden afgesloten. Op het moment (fase 2 van het Stappenplan) dat de gemeente constateert dat een eengezinswoning gebruikt wordt voor de (tijdelijke) huisvesting van buitenlandse werknemers kan er sprake zijn van de volgende situaties: Het gebruik van de woning is niet in strijd met het bestemmingsplan en de benodigde vergunningen (kan zijn: onttrekkingsvergunning, gebruiksvergunning en exploitatievergunning) zijn aanwezig -> er is geen sprake van een onrechtmatig gebruik van een woning; Het gebruik van de woning is niet in strijd met het bestemmingsplan, maar de benodigde vergunningen (kan zijn: onttrekkingsvergunning, gebruiksvergunning en exploitatievergunning) ontbreken -> er is wel sprake van een onrechtmatig gebruik van een woning; Het gebruik van de woning is in strijd met het bestemmingsplan -> er is wei sprake van een onrechtmatig gebruik van een woning. Op het moment dat het gebruik in strijd is met het bestemmingsplan zal het college een handhavingprocedure (fase 3 van het Stappenplan) opstarten. Op het moment dat het gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan, maar de benodigde vergunningen ontbreken kan het college handhaven of, indien gewenst, de situatie legaliseren. Het uitgangspunt voor het nemen van deze beslissing is of het gebruik van de (eengezins-)woning voor de (tijdelijke) huisvesting van buitenlandse werknemers overlast bezorgt bij de omwonenden en negatieve gevolgen heeft voor de leefbaarheid in de woonwijk. (Bij hoge uitzondering kan het beslissingsbevoegd orgaan besluiten een vrijstellingsprocedure of wijzigingsprocedure bestemmingsplan op te starten. Te denken valt aan leegstaande bestaande bebouwing in de vorm van een vrijstaand gebouw in het buitengebied.) Controle, handhaving en evaluatie De controle en handhaving van het beleid is in de uitvoeringsparagraaf opgenomen. De evaluatie van het beleid vindt één jaar na vaststelling van de notitie plaats. Op basis van de evaluatie wordt bepaald in hoeverre het ingezette handhavinginstrument succesvol is en of het beleid aanpast cq. aangevuld dient te worden. Mogelijk moet gekozen worden voor één van de oplossingen genoemd onder "risico's". Wat gaat het kosten/opbrengen Kosten Bij maximaal vier meldingen per jaar vallen de kosten van de buiten- en binneninspecteur voor de 1 tot 3 bezoeken ter plaatse (gemiddeld 1,5 uur per bezoek) en de administratieve lasten (gemiddeld 2 uur per bezoek) binnen de huidige taak van bouw- en woningtoezicht. De kosten voor juridische ondersteuning van de handhavingprocedures (gemiddeld 8 uur exclusief bezwaar- en beroep) vallen binnen de huidige taak van ruimtelijke ordening. Dekking N.v.t. Risico's Economisch/werkgelegenheid De buitenlandse werknemers zullen vooral als tijdelijke arbeidskrachten in en rondom de gemeente Barendrecht (o.m. veilingterrein) werkzaam zijn. Door handhavend te gaan optreden kunnen er problemen met de huisvesting van buitenlandse werknemers ontstaan die mogelijk leidt tot het moeizamer vinden van geschikte arbeidskrachten. Dit kan worden voorkomen door het creëren van alternatieve, geschiktere locaties. De omvang en aard van de problematiek is momenteel nog niet geheel bekend. Deze inventarisatie zal de komende zes maanden plaatsvinden. Het is aan te bevelen pas nadat de omvang van het probleem duidelijk is een besluit te nemen over het faciliteren van de flexwerkers. Naar verwachting is dit begin
- Bestemmingsplan Omdat er nog weinig jurisprudentie is over de strijdigheid met het bestemmingsplan in het geval dat een (eengezins-)woning gebruikt wordt voor de (tijdelijke) huisvesting van buitenlandse werknemers bestaat het risico dat de rechtbank uitspreekt dat de situatie niet strijdig is. Mocht dit blijken uit een uitspraak van de rechtbank dan kan er een definitieve oplossing worden gevormd door het herzien van alle bestemmingen Wonen/Woondoeleinden van alle bestemmingsplannen middels een paraplubestemmingsplan. In dat plan zal dan de beperking worden opgelegd dat het binnen de bestemmingen "Woondoeleinden" of "Wonen" moet gaan om wonen in ééngezinshuizen (zijnde een gebouw of een deel van een gebouw bestemd voor de huisvesting van één huishouden). Tevens zullen de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan tegen het licht gehouden moeten worden zodat bij onderverhuurconstructies de eigenaar kan worden aangesproken. Brandveiligheid Het gebruik van eengezinswoningen voor de (tijdelijke) huisvesting van buitenlandse werknemers kan het wonen (brand)onveilig maken. Dit risico zal verminderd worden door in de Bouwverordening gemeente Barendrecht de gebruiksvergunning verplicht te stellen bij het bedrijfsmatig logies verschaffen voor vier personen (in plaats van tien personen). Aangezien er geen logiesverblijven met 4 tot 10 logies aanwezig zijn, is er geen overgangsregeling nodig. Communicatie De beleidsnotitie wordt na vaststelling door het college voor een ieder ter inzage gelegd. Verdere procedure Opstellen voorstel tot aanpassingen gebruiksvergunning en meenemen in de jaarlijkse actualisatie van de Bouwverordening gemeente Barendrecht (bouw- en woningtoezicht); Inventarisatie naar de aard en omvang van de huisvestingsproblematiek buitenlandse werknemers voortzetten (bouw- en woningtoezicht i.s.m. ruimtelijke ordening); Opstellen uitvoeringsnotitie handhavingsprocedure (bouw- en woningtoezicht i.s.m. ruimtelijke ordening); Opstellen convenant informatie-uitwisseling politieregister (bouw- en woningtoezicht i.s.m. o.o.v.). Ingewonnen interne/externe adviezen De beleidsnotitie is tot stand gekomen door samenwerking tussen ruimtelijke ordening, bouw- en woningtoezicht, openbare orde en veiligheid en de politie Rotterdam-Rijnmond. Bij de gemeente Rotterdam is informatie ingewonnen over vergunningplicht en handhaving verblijfsinrichtingen. Daarnaast is er gebruik gemaakt van de VROM handreikingen "Tijdelijke werknemers onder dak" en "Aanpak onrechtmatige bewoning". Beslisparagraaf Het college is akkoord met de beleidsnotitie onrechtmatig gebruik van eengezinswoningen. Aldus vastgesteld in de vergadering. Bijlage
- Gemeentelijke regelgeving De huidige gemeentelijke regelgeving wordt in deze bijlage verder uitgelegd. Het gebruik van de woning is in strijd met het bestemmingsplan: Het huisvesten van tijdelijke werknemers kan beschouwd worden als het bedrijfsmatig verschaffen van nachtverblijf. In de jurisprudentie die is gevormd omtrent het onderwerp gebruiksvergunning kun je concluderen dat het verschaffen van woonverblijf (in de vorm van kamerverhuur) bedrijfsmatig is. Bij het gebruik van bestaande woonhuizen kan gesproken worden van kamerverhuur/pensionvorming. Dit valt niet onder de definitie van "wonen" omdat deze mensen elders hun hoofdverblijf hebben. Zonder nadere regeling is het bedrijfsmatig woonruimte verschaffen aan meer dan één huishouden in de regel slechts mogelijk op de bestemming gemengde doeleinden I of II (horecabedrijven 1 b.) of bijzondere doeleinden (horecadoeleinden "horeca toegestaan"). Een horecabedrijf is een bedrijf dat zich bedrijfsmatig richt op het verstrekken van nachtverblijf/verschaffen van logies. Deze bestemming zal vooral voorkomen in gebieden met gemengde functies, waar het gebruik van een woning voor kamerverhuur/pensionvorming gemakkelijker wordt geaccepteerd. De woning wordt zonder vergunning ontrokken aan de woningvoorraad: Volgens de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 is het verboden om zonder een onttrekkingsvergunning een woonruimte aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Het gebruik is in strijd met de bouwverordening: Het is verboden zonder of in afwijking van een gebruiksvergunning (ten behoeve van brandveilig gebruik) van burgemeester en wethouders een bouwwerk in gebruik te hebben of te houden, waarin: aan meer dan tien personen bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf zal worden verschaft. Het is verboden een woning te bewonen met of toe te staan dat een woning wordt bewoond door meer dan één persoon per 12 m2 gebruikoppervlakte (als bedoeld in het Bouwbesluit). Er sprake is van een horecabedrijf zonder exploitatievergunning: Het is verboden een horecabedrijf (=pension) te exploiteren zonder voorlopige vergunning of een vergunning van de burgemeester. De vergunning kan geweigerd worden in geval van strijdigheid met het geldige bestemmingsplan, nadelige beïnvloeding woon- en leefsituatie in de omgeving van het horecabedrijf en/of de openbare orde door de aanwezigheid van het bedrijf. Bijlage
- Stappenplan Fase 1 Onderzoek Stap
- Onderzoek verrichten naar doeleinden van de gronden volgens geldend bestemmingsplan en naar aanwezigheid van benodigde vergunningen (kan zijn: onttrekkingsvergunning, gebruiksvergunning en exploitatievergunning). Uit het onderzoek kan blijken dat: Het gebruik van de woning niet in strijd is met het bestemmingsplan en de benodigde vergunningen (kan zijn:) zijn aanwezig -> er is geen sprake van een onrechtmatig gebruik van een woning, de melding wordt beschouwd als reguliere overlast en is een aangelegenheid van de politie; of Het gebruik van de woning niet in strijd is met het bestemmingsplan, maar de benodigde vergunningen ontbreken -> er is wel sprake van een onrechtmatig gebruik van een woning; of c Het gebruik van de woning in strijd is met (of in ieder geval met de bedoeling van) het bestemmingsplan -> er is wel sprake van een onrechtmatig gebruik van een woning. Stap
- informatie opvragen bij de wijkagent omtrent meldingen/huisbezoek op het moment dat het convenant met de politie getekend is. Stap
- een schriftelijk verzoek aan de eigenaar om meer informatie over de situatie te verschaffen en mogelijkheid bieden tot het geven van mondelinge toelichting. Stap
- het verrichten van minimaal drie onverwachte huisbezoeken door een buiteninspecteur (na 18.00 uur en in het weekend) om te constateren op welke gronden er strijdigheid is. Stap
- afstemming met burgerzaken voor (ambtshalve) inschrijving conform artikel 65 Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens. Fase 2 Constateren Stap
- schriftelijk verslag van inspecteur met constatering op welke gronden er strijdigheid is. Fase 3 Legaliseren of handhaven In geval b. "Het gebruik van de woning is niet in strijd met het bestemmingsplan, maar de benodigde vergunningen ontbreken" Stap A
- besluiten of legalisatie mogelijk/wenselijk is in samenwerking met werkeenheden OOV en ROV Zo ja, zie stap A8 / Zo nee, zie stap B
- Stap A
- aanschrijven eigenaar op vergunningplichtigheid van activiteit en bereidheid tot legalisatie Stap A
- afgifte vergunning of bij niet ontvangen vergunningaanvraag zie stap B
- In geval c. "Het gebruik van de woning is in strijd met (of in ieder geval met de bedoeling van) het bestemmingsplan " Stap B
- besluiten om een of meerdere handhavingsprocedure(s) te starten in samenwerking met OOV en ROV Stap B
- aanschrijven Aanschrijven eigenaar en evt. huurder op basis van Gemeentewet en Algemene Wet Bestuursrecht.