Huisvestingsverordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk 2013De raad van de gemeente Bodgraven-Reeuwijk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 oktober 2012; gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet en artikel 147 van de Gemeentewet; besluit: vast te stellen de bij dit besluit behorende en als zodanig geaarmerkte Huisvestingsverordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk 2013; door te voeren de wijzigingen in de hierboven genoemde huisvestingsverordening conform de door het college verstuurde brief d.d. 15 november 2012; dat de lokale voorrangsbepaling (4-weken-hekje) bij vergunningplichtige huurwoningen vooralsnog gehandhaafd blijft conform het door de raad aangenomen amendement; dat de verordening op het besluit onder lid 3 wordt aangepast. Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1. Begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: besluit: het Huisvestingsbesluit; BL-score:Bewoningsduur-/leeftijdscore: een getal, gelijk aan het aantal volledige maanden dat het huishouden ononderbroken, blijkend uit de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, woonachtig is in de huidige zelfstandige woonruimte, of een getal, gelijk aan het aantal volledige maanden dat de leeftijd van (de hoofdaanvrager van) het huishouden dat niet (meer) beschikt over zelfstandige woonruimte, de 18 jaar overtreft; doorstromer: een woningzoekende die als hoofdbewoner daadwerkelijk en rechtmatig een zelfstandige huur- of koopwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat; economische binding aan een gebied: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder l, van de wet bepaalde; eigenaar van een woonruimte of een gebouw: het daaromtrent in artikel 1, tweede lid, van de wet bepaalde; gemeente: gemeente Bodegraven-Reeuwijk; herstarter: iemand die woonhistorie heeft opgebouwd maar die niet (meer) beschikt over zelfstandige woonruimte; huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren; huisvestingsvergunning: een vergunning als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van de wet; huurprijs: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder j, van de wet bepaalde; huurprijsgrens: het bedrag zoals bedoeld in artikel 6, derde lid, onder b van de wet; ingezetene: degene die in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens van de gemeente of van één der regiogemeenten is opgenomen en daar daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in woonruimte (waaronder ook begrepen onzelfstandige woonruimte) die permanent mag worden bewoond; inkomen: de gezamenlijke toetsingsinkomens, bedoeld in artikel 8 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, die in aanmerking worden genomen voor het bepalen van de draagkracht, bedoeld in artikel 7 van die wet, tenzij in de verordening uitdrukkelijk anders is bepaald; inwoning: het bewonen van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen; kamer: elke afzonderlijke ruimte in een woning geschikt voor woon- of slaapruimte met een oppervlakte van tenminste 5 m2; koopprijs: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder k, van de wet bepaalde; koopprijsgrens: het bedrag zoals bedoeld in artikel 6, derde lid, onder a van de wet; maatschappelijke binding aan een gebied: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder m, van de wet bepaalde, met dien verstande dat een maatschappelijke binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die ten minste twee jaar onafgebroken ingezetene zijn dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest van de gemeente of de regio; medehuurderschap: het daaromtrent in artikel 23, derde lid, van de wet bepaalde; onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; regiogemeenten: de gemeenten Bergambacht, Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Nederlek, Ouderkerk, Schoonhoven, Vlist, Waddinxveen en Zuidplas; standplaats: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder e, van de wet bepaalde; starter:degene die nog geen woonhistorie heeft opgebouwd en die inwonend is of onzelfstandige woonruimte bewoont; urgentie: het verkrijgen van voorrang op andere woningzoekenden op grond van een urgentieregeling; urgentieregeling: de door burgemeester en wethouders vastgestelde nadere regels als bedoeld in artikel 2.4.1. van deze verordening; vergunningplichtige woonruimte: woonruimte waarvoor in deze verordening een huisvestingsvergunning verplicht is gesteld voor het in gebruik nemen ervan; verordening: de Huisvestingsverordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk 2013; wet: de Huisvestingswet; woningruil: het door twee of meer partijen wederkerig in gebruik nemen van elkaars woning, met het oogmerk van daadwerkelijke permanente bewoning; woonruimte: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder b, van de wet bepaalde; woonwagen: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder f, van de wet bepaalde; zoekprofiel: een omschrijving van de woonruimte in de gemeente waarop als urgent woningzoekende gereageerd kan worden; zorgindicatie: een indicatie, afgegeven door een bevoegde instantie, die noodzakelijk is voor toewijzing van woonruimte, bestemd voor zorggeïndiceerden. Hoofdstuk 2. Verdeling van de woonruimte Paragraaf 2.1. Werkingsgebied Artikel 2.1.1. Huurprijs- en koopprijsgrens Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op: woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens; nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies beneden de koopprijsgrens. Artikel 2.1.2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1.Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 2.1.1. in gebruik te nemen voor bewoning. 2.Het is verboden in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning. 3.Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een standplaats voor een woonwagen of een ligplaats voor een woonschip in gebruik te nemen of bezet te houden. Artikel 2.1.3. Nadere beperking Onder woonruimten, als bedoeld in artikel 2.1.2., worden niet begrepen onzelfstandige woonruimten en woonruimten, als vermeld in artikel 6, eerste lid, van de wet. Paragraaf 2.2. Toelating Artikel 2.2.1. Algemeen Huishoudens die niet voldoen aan de in deze paragraaf genoemde voorwaarden komen niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking. Artikel 2.2.2. Meerderjarigheid Ten minste één der leden van het huishouden moet meerderjarig zijn. Artikel 2.2.3. Economische of maatschappelijke binding 1.Ten minste één der meerderjarige leden van het huishouden heeft een economische of maatschappelijke binding aan één van de regiogemeenten, dan wel behoren tot één der huishoudens, als bedoeld in artikel 13c, eerste lid, van de wet. 2.Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing indien zich een situatie voordoet als beschreven in artikel 6 van het besluit, dan wel indien er sprake is van vruchteloze aanbieding, als bedoeld in artikel 2.6.3. van deze verordening. Artikel 2.2.4. Verblijfsstatus De leden van het huishouden moeten òf de Nederlandse nationaliteit bezitten òf beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland. Paragraaf 2.3. Passendheid Artikel 2.3.1. Bezettingsnormen 1.Een vergunningplichtige huurwoning wordt als passend aangemerkt indien de verhouding tussen het aantal personen van het huishouden en het aantal kamers van de woonruimte overeenkomt met het bepaalde in de leden 2 t/m 8. 2.Een huurwoning met één kamer wordt passend geacht voor één persoon. 3.Een huurwoning met twee kamers wordt passend geacht voor maximaal twee personen. 4.Een huurwoning met drie kamers wordt passend geacht voor maximaal drie personen. 5.Een eengezinswoning met drie kamers of meer wordt niet passend geacht voor één persoon. 6.Een eengezinswoning met drie kamers of meer en een woonoppervlakte kleiner dan 75 m² wordt, in afwijking van het bepaalde in het vijfde lid, ook passend geacht voor één persoon. 7.Een huurwoning van vier kamers wordt niet passend geacht voor een huishouden van zes personen of meer. 8.Een huurwoning met vijf kamers of meer wordt passend geacht voor een huishouden van vier personen of meer. 9.Voor de toepassing van dit artikel wordt het hoofd van een éénoudergezin voor twee personen geteld. 10.Verwachte gezinsuitbreiding wordt voor de berekening van het aantal personen in dit artikel meegeteld, als dienaangaande een schriftelijke verklaring van een bevoegd deskundige is overgelegd. 11.Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere situaties afwijken van het bepaalde in het eerste tot en met het achtste lid. Artikel 2.3.2. Woningtypen 1.Een seniorenwoning wordt passend geacht voor een huishouden waarvan ten minste één der leden 55 jaar of ouder is. 2.Een jongerenwoning wordt passend geacht voor een huishouden waarvan de leden van het huishouden jonger zijn dan 23 jaar. 3.Een starterswoning wordt passend geacht voor starters en/of herstarters. 4.Een aangepaste woonruimte wordt passend geacht voor een woningzoekend huishouden waarvan ten minste één lid een fysieke functiebeperking heeft en op medische gronden hierop aangewezen is. 5.Indien blijkt dat bepaalde (doel)groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor woningtoewijzing en/of doorstroming in aanmerking komen, kunnen burgemeester en wethouders woonruimten bij publicatie specifiek voor die (doel)groep bestemmen. Artikel 2.3.3. Bestemmingscriteria 1.Huurwoningen worden onderscheiden in eengezinswoningen en woonruimten van het overig type. 2.Een eengezinswoning wordt bij voorrang passend geacht indien: tot het huishouden één of meer kinderen behoren, of het huishouden op het moment van voorgenomen woningtoewijzing minimaal 5 jaar zelfstandig en onafgebroken in één van de regiogemeenten woonachtig is en tenminste één der leden van het huishouden 30 jaar of ouder is. 3.Een woonruimte van het overig type wordt, behoudens het bepaalde in lid 2, voor alle woningzoekenden passend geacht, voor zover dit niet op medische of sociale gronden is uitgesloten. 4.Burgemeester en wethouders kunnen woonruimten nader onderscheiden en daarop afgestemde bestemmingscriteria vaststellen. Artikel 2.3.4. Financiële passendheid huurwoningen 1.De passendheid van een huurwoning wordt bepaald door de verhouding tussen het type huishouden en het inkomen. Daarbij wordt de onderstaande tabel gehanteerd: INKOMENTABEL Eenpersoons huishouden Meerpersoons huishouden 10% van nieuwe verhuringen 65- 65+ 65- 65+ Huur tot aftoppingsgrens (Wht*) Voorrang < inkomen artikel 18a Wht* Voorrang < inkomen artikel 18c Wht* Voorrang < inkomen artikel 18b Wht* Voorrang < inkomen artikel 18d Wht* Inkomen vrij maar voorrang voor urgenten < 43.000,- (prijspeil 2012) Huur tussen aftoppingsgrens en huurprijsgrens (Wht*) Voorrang < toetsings-inkomen DAEN-grens** Voorrang < toetsings-inkomen DAEN-grens** Voorrang < toetsings-inkomen DAEN-grens** Voorrang < toetsings-inkomen DAEN-grens** * Wht = Wet op de huurprijsgrens ** Grens bepaald in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB), of opvolger daarvan. (Prijspeil 2012 = €34.085,-.) 2.Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere situaties afwijken van het bepaalde in het eerste lid. Paragraaf 2.4. Woningzoekenden met urgentie Artikel 2.4.1. Urgentie 1.Indien een woningzoekende dringend behoefte heeft aan (andere) woonruimte, kan hij aan burgemeester en wethouders verzoeken hem een urgentieverklaring te verstrekken. 2.Burgemeester en wethouders stellen nadere regels vast met de uitgangspunten, randvoorwaarden en criteria die worden gehanteerd bij het beoordelen van verzoeken om inschrijving als woningzoekende met urgentie. 3.De nadere regels hebben in elk geval betrekking op navolgende gronden voor aanvraag van urgentie: medische gronden; gedwongen verlaten van de woonruimte bij calamiteit; onbewoonbaarheid van de woonruimte; woonlasten; echtscheiding / beëindiging samenwoning, in combinatie met het hebben van minderjarige kinderen; geweld of bedreiging; bijzondere startersproblematiek; economische binding en verhuisplicht; economische binding en reisafstand; bijzondere groepen (statushouders, stadsvernieuwings- of herstructurerings-urgenten). Artikel 2.4.2. Register van woningzoekenden met urgentie 1.Burgemeester en wethouders houden een register van woningzoekenden met urgentie bij. 2.Voor inschrijving in het register, als bedoeld in het eerste lid, komen woningzoekenden in aanmerking die voldoen aan de nadere regels als bedoeld in artikel 2.4.1. van deze verordening. 3.Bij een verzoek tot inschrijving in het register, als bedoeld in het eerste lid, dienen de gegevens te worden verstrekt die noodzakelijk zijn om vast te kunnen stellen dat wordt voldaan aan de nadere regels als bedoeld in het tweede lid. 4.Burgemeester en wethouders kunnen beslissen zich te laten adviseren door een onafhankelijke instantie omtrent het voldoen aan de nadere regels als bedoeld in het tweede lid. 5.Voor woningzoekenden met urgentie kunnen de passend geachte woonruimten, als bedoeld in paragraaf 2.3., worden beperkt. 6.Burgemeester en wethouders besluiten schriftelijk en gemotiveerd op verzoeken tot inschrijving in het register van woningzoekenden met urgentie. Artikel 2.4.3. Bewijs van registratie Op het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie worden ten minste de volgende gegevens vermeld: de datum van afgifte van het bewijs van registratie; de reden waarom de woningzoekende als woningzoekende met urgentie wordt aangemerkt; het aantal personen waaruit het desbetreffende huishouden bestaat; de woonruimten waarop als urgent woningzoekende gereageerd kan worden (zoekprofiel); de gevallen waarin het bewijs van registratie vervalt of kan worden ingetrokken, als bedoeld in artikel 2.4.5. Artikel 2.4.4. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding 1.Woningzoekenden met urgentie worden geacht te reageren op het gepubliceerde woningaanbod als bedoeld in artikel 2.5.1. Voor zover zij daarbij aan de gestelde voorwaarden voldoen en de woonruimte waarop zij reageren binnen hun zoekprofiel past, is de voorrangsregeling als bedoeld in artikel 2.5.3., vierde lid, van toepassing. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de volgende categorieën woningzoekenden binnen twaalf maanden na datum afgifte van het bewijs van registratie als bedoeld in artikel 2.4.3. onder a, tweemaal passende woonruimte aanbieden: woningzoekenden die niet in staat blijken – of geacht worden – zelfstandig woonruimte te vinden binnen het gepubliceerde woningaanbod; woningzoekenden voor wie passend woningaanbod bijzonder schaars is; andere door burgemeester en wethouders te benoemen woningzoekenden. 3.Indien burgemeester en wethouders, gelet op het feitelijk beschikbare woningaanbod, niet binnen twaalf maanden tweemaal een woningaanbieding kunnen doen, wordt deze periode automatisch verlengd totdat een passende woonruimte is aangeboden. 4.Burgemeester en wethouder kunnen ten behoeve van de herhuisvesting van stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten, als bedoeld in artikel 2.4.1., derde lid, onder j, afwijken van het bepaalde in dit artikel. Artikel 2.4.5. Vervallenverklaring en intrekking registratie 1.Het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie vervalt indien een woningaanbieding is geaccepteerd. 2.Burgemeester en wethouders kunnen het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie intrekken indien: blijkt dat de woningzoekende niet (meer) voldoet aan de toelatingscriteria, als bedoeld in paragraaf 2.2., of blijkt dat de woningzoekende niet (meer) voldoet aan de criteria om als woningzoekende met urgentie, als bedoeld in deze paragraaf, te kunnen worden aangemerkt, of blijkt dat de woningzoekende een jaar na afgifte van het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie nog geen woonruimte heeft gevonden, terwijl hij aantoonbaar via het gepubliceerde woningaanbod of op andere wijze binnen zijn zoekprofiel passende woonruimte had kunnen betrekken, of de woningzoekende, als bedoeld in artikel 2.4.4., tweede lid, de tweede aanbieding van een binnen zijn zoekprofiel passende woonruimte heeft geweigerd of blijkt dat de urgentieverklaring is verleend op grond van door de woningzoekende verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. 3.De woningzoekende ontvangt schriftelijk bericht indien burgemeester en wethouders het bewijs van registratie als woningzoekende met een urgentieverklaring hebben ingetrokken. Paragraaf 2.5. Wijze van aanbieding en volgordebepaling Artikel 2.5.1. Publicatie van vrijgekomen en vrijkomende huurwoningenen nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies 1.Voor toewijzing beschikbaar gekomen of komende woonruimten worden door of namens de eigenaren van die woonruimten bekendgemaakt door middel van openbare publicatie. Iedere potentiële woningzoekende dient daarbij, eventueel tegen betaling van een redelijke vergoeding, in de gelegenheid te worden gesteld kennis te nemen van de per publicatie aangeboden woningen, zodat hij tijdig op het woningaanbod kan reageren. 2.Door of namens de eigenaar worden woningzoekenden in de gelegenheid gesteld binnen een redelijke termijn op de aangeboden huurwoningen of nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies te reageren. 3.Door of namens de eigenaar kunnen onvolledig en/of onjuist ingevulde reacties op per publicatie aangeboden woonruimten buiten behandeling worden gelaten. Artikel 2.5.2. Verantwoording toegewezen woonruimten 1.Door of namens de eigenaar of verkopende partij wordt, in hetzelfde medium als waarin de woonruimte is aangeboden, de toewijzing van de woonruimte verantwoord door middel van bekendmaking van het aantal geldige reacties dat op de woonruimte is binnengekomen, alsmede, voor zover van toepassing, de bewoningsduur- of leeftijdscore van degene aan wie de woonruimte is toegewezen. 2.Door of namens de eigenaar of verkopende partij worden tevens alle overige toewijzingen van vergunningplichtige woonruimten achteraf door middel van publicatie verantwoord. 3.De ‘verantwoording achteraf’ als bedoeld in dit artikel vindt voor huurwoningen zo spoedig mogelijk plaats, doch uiterlijk in de eerstvolgende publicatie na de feitelijke ingebruikneming van de woonruimte. Artikel 2.5.3. Volgordebepaling huurwoningen 1.Woningzoekenden die op een door publicatie aangeboden woning als bedoeld in artikel 2.5.1. reageren en voldoen aan de gestelde toelatings- en passendheidseisen komen voor de desbetreffende woonruimte in aanmerking in volgorde van hun bewoningsduur- of leeftijdscore (BL-score). Degene met de hoogste BL-score gaat voor. De volgorde van toewijzing tussen woningzoekenden met dezelfde BL-score wordt op basis van anciënniteit bepaald door de datum van ingebruikneming van de huidige woonruimte, respectievelijk de datum van de 18e verjaardag. 2.Woningzoekenden die in de regio een zelfstandige huurwoning met een huurprijs onder de huurprijsgrens achterlaten hebben voorrang op andere woningzoekenden. 3.Woningzoekenden met een inkomen onder de doelgroepgrens voor meerpersoonshuishoudens hebben voorrang indien zij reageren op woonruimten met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. De inkomens- en huurprijsgrens worden jaarlijks aangepast overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag. 4.Woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in paragraaf 2.4. hebben, in afwijking van het bepaalde in het eerste lid en met inachtneming van het bepaalde in het derde lid[lees: tweede lid], voorrang boven andere kandidaten, indien de woonruimte past binnen het voor de urgente vastgestelde zoekprofiel. De volgorde van toewijzing tussen urgenten wordt op basis van anciënniteit bepaald door de datum van afgifte van het bewijs van registratie als woningzoekende met urgentie. 5.Indien bij toepassing van dit artikel blijkt dat bepaalde (doel)groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor woningtoewijzing in aanmerking komen, kunnen burgemeester en wethouders woonruimten bij publicatie specifiek voor die (doel)groep bestemmen. 6.Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van de herhuisvesting van stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten, als bedoeld in 2.4.1., derde lid, onder j, afwijken van het bepaalde in dit artikel. Artikel 2.5.4. Volgordebepaling nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies 1.Voor nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies is de volgende volgordebepaling van toepassing: woningzoekenden die op een door publicatie aangeboden woning als bedoeld in artikel 2.5.1. reageren en voldoen aan de gestelde toelatingseisen zoals bedoeld in paragraaf 2.2., met uitzondering van het gestelde in artikel 2.2.3., komen voor de desbetreffende woonruimte in aanmerking in volgorde van hun bewoningsduur- of leeftijdscore (BL-score). Degene met de hoogste BL-score gaat voor. De volgorde van toewijzing tussen woningzoekenden met dezelfde BL-score wordt op basis van anciënniteit bepaald door de datum van ingebruikneming van de huidige woonruimte, respectievelijk de datum van de 18e verjaardag; in afwijking van het gestelde in sub a. wordt voorrang toegekend aan woningzoekenden met een binding aan de regio en waarvan het inkomen van het huishouden niet hoger is dan € 43.000,- (prijspeil 2012); burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van de herhuisvesting van stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten afwijken van het bepaalde in dit artikel. 2.Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van de bevordering van de doorstroming op de woningmarkt met inachtneming van de in deze verordening aangegeven toelatings- en passendheidscriteria per nieuwbouwproject nadere regels vast stellen voor de toewijzing van nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies. Paragraaf 2.6. Huisvestingvergunning woonruimte Artikel 2.6.1. Aanvragen van een huisvestingsvergunning 1.Een aanvraag voor een huisvestingsvergunning geschiedt door het indienen van een daartoe door burgemeester en wethouders verkrijgbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. 2.De aanvraag bevat in elk geval: gegevens over de woonruimte en (het huishouden van) de aanvrager; bescheiden aan de hand waarvan het inkomen van de aanvrager kan worden vastgesteld; indien de aanvraag een huisvestingsvergunning voor een huurwoning betreft, behoudens de gevallen genoemd in artikel 23, derde lid, van de wet (medehuurderschap en woningruil): een verklaring van de verhuurder waaruit blijkt, dat deze bereid is de woonruimte aan de aanvrager te verhuren; indien de aanvraag een huisvestingsvergunning voor woonruimte met specifieke koopconstructie betreft: een afschrift van de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst dan wel een daarmee gelijk te stellen verklaring. 3.Indien de aanvraag op één of meerdere punten onvolledig is, wordt de aanvraag geretourneerd en stellen burgemeester en wethouders de aanvrager in de gelegenheid om binnen één week na de verzenddatum van de retourzending een volledige aanvraag in te dienen. 4.Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk binnen twee weken na ontvangst van de volledige aanvraag. De beslissing wordt schriftelijk ter kennis gebracht van de aanvrager. Een weigering wordt steeds met redenen omkleed. 5.Op een huisvestingsvergunning vermelden burgemeester en wethouders: aan wie de vergunning wordt verleend, alsmede het aantal personen dat de betreffende woonruimte zal betrekken; voor welke woonruimte de vergunning wordt verleend; binnen welke termijn van de vergunning gebruik moet zijn gemaakt. Artikel 2.6.2. Criteria voor vergunningverlening 1.Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: het huishouden dat de huisvestingsvergunning aanvraagt behoort tot de ingevolge paragraaf 2.2. aangewezen categorieën van woningzoekenden die voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen; de woonruimte wordt met toepassing van het bepaalde in paragraaf 2.3. passend geacht voor het huishouden dat de huisvestingsvergunning aanvraagt; het huishouden dat de huisvestingsvergunning aanvraagt heeft gereageerd op een per publicatie aangeboden woonruimte en komt op grond van het bepaalde in artikel 2.5.4. (huurwoningen) of artikel 2.5.5. (nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies) voor de desbetreffende woonruimte in aanmerking. 2.Het in het vorige lid onder b bepaalde blijft buiten toepassing indien sprake is van woonruimte als bedoeld in artikel 2.5.5. (nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies). 3.Het in het eerste lid onder c bepaalde blijft buiten toepassing indien zich een situatie voordoet als aangegeven in artikel 9 van het besluit (medehuurderschap en voorgenomen woningruil), dan wel indien het een huisvestingsvergunning betreft voor de toewijzing van woonruimte van een particuliere eigenaar, die in de gemeente maximaal drie woonruimten in eigendom heeft. 4.In bijzondere gevallen kunnen burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning verlenen aan andere woningzoekenden dan bedoeld in dit artikel, zonder dat de betrokken woonruimte vruchteloos is aangeboden als bedoeld in artikel 2.6.3. Artikel 2.6.3. Vruchteloze aanbieding 1.In afwijking van het in artikel 2.6.2. bepaalde, verlenen burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning steeds, nadat de woonruimte door de eigenaar, overeenkomstig de in het tweede lid weergegeven procedure, gedurende zes weken vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge het eerste lid van artikel 2.6.2. voor die woonruimte in aanmerking komen. 2.De eigenaar moet de woonruimte in de in het eerste lid genoemde termijn tenminste eenmaal door middel van een publicatie als bedoeld in artikel 2.5.2. te huur of te koop hebben aangeboden. Deze publicatie moet in ieder geval bevatten: het adres van de woonruimte, met vermelding van woningtype, aantal kamers en ligging; de overeenkomstig artikel 26, tweede lid, van de wet bepaalde huurprijs of koopprijs van de woonruimte; de mededeling dat, in eerste aanleg, alleen degenen die voldoen aan het bepaalde in artikel 2.6.2., eerste lid, in aanmerking komen. De in het eerste lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van plaatsing van de eerste publicatie die voldoet aan het hier bepaalde; burgemeester en wethouders kunnen voor het bevorderen van een rechtvaardige en doelmatige verdeling van woonruimten zoals bedoeld in artikel 2.6.2. afwijken van de in het eerste lid genoemde termijn. Artikel 2.6.4. Intrekking Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: de vergunninghouder de erin vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening van de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen; de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Paragraaf 2.7. Woonwagenstandplaatsen Artikel 2.7.1. Inschrijving en bekendmaking 1.Burgemeester en wethouders maken het beschikbaar zijn of komen van een standplaats bekend overeenkomstig artikel 2.5.1. 2.Standplaatszoekenden worden tevens in de gelegenheid gesteld om op hun verzoek, tegen een redelijke vergoeding van de kosten, op andere wijze kennis te nemen van het beschikbaar zijn of komen van standplaatsen. Artikel 2.7.2. Toelating Voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor een standplaats komen huishoudens in aanmerking: die voldoen aan de toelatingsvoorwaarden opgenomen in paragraaf 2.2., en die – indien van toepassing – beschikken, dan wel verklaren binnen korte termijn te kunnen beschikken, over een voor de betreffende standplaats geschikte woonwagen, en die, voorzover het een huurstandplaats betreft, beschikken over een verklaring van de verhuurder waaruit blijkt dat deze bereid is de standplaats aan hen te verhuren, en die tijdig, en onder volledige invulling van de daarbij gevraagde gegevens, hebben gereageerd op de bekendmaking als bedoeld in artikel 2.7.1. Artikel 2.7.3. Volgordebepaling 1.Voor de toewijzing van een standplaats door burgemeester en wethouders komen de volgende categorieën woningzoekenden in aanmerking in de navolgende rangorde: de woningzoekende die op een woonwagenlocatie in één van de regiogemeenten woont, in het bezit is van een huisvestingsvergunning en deze standplaats moet ontruimen vanwege opheffing of verkleining van die locatie; de woningzoekende die een standplaats inneemt in de gemeente en in het bezit is van een huisvestingsvergunning en wiens sociale omstandigheden van zodanig ernstige aard zijn, dat verhuizing van de huidige standplaats/woning in de regio naar een (andere) standplaats geboden is en aan wie een urgentieverklaring is afgegeven; een kind, inwonend bij familie in de eerste of tweede graad, op een woonwagenlocatie in de gemeente; de woningzoekende die in de gemeente in een woonwagen op een standplaats woont of heeft gewoond, waarbij de woningzoekende die een standplaats leeg achterlaat, voorgaat op de woningzoekende die geen standplaats leeg achterlaat; overige woningzoekenden, volgens volgordebepaling zoals is neergelegd in artikel 2.5.3., eerste lid. 2.Indien er meerdere kandidaten binnen eenzelfde prioriteit zijn, geniet de oudste in leeftijd voorrang, of in het geval van het gestelde onder b, gaat degene voor die het langst een urgentie heeft. 3.Burgemeester en wethouders kunnen, in gevallen waarin de toepassing van het bepaalde in het eerste en tweede lid naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt of uit het oogpunt van medische of sociale indicatie, ten gunste van de belanghebbende standplaatszoekende van deze volgordebepaling afwijken. Artikel 2.7.4. Aanvraag huisvestingsvergunning voor een standplaats 1.Een aanvraag voor een huisvestingsvergunning voor een standplaats geschiedt door het indienen van een daartoe door burgemeester en wethouders verkrijgbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. 2.De aanvrager verstrekt burgemeester en wethouders bij het indienen van de aanvraag de gegevens aan de hand waarvan vastgesteld kan worden: of de aanvrager voldoet aan de toelatingsvoorwaarden uit artikel 2.7.2., en in welke prioriteit als bedoeld in artikel 2.7.3. de aanvrager kan worden ingedeeld. 3.Burgemeester en wethouders beslissen uiterlijk twee weken na ontvangst van de aanvraag. De beslissing wordt schriftelijk ter kennis gebracht aan de aanvrager. Een weigering wordt steeds met redenen omkleed. Een weigeringsgrond kan zijn dat de aanvrager niet alle in het tweede lid bedoelde gegevens heeft verstrekt. Artikel 2.7.5. Verlenen huisvestingsvergunning voor een standplaats 1.Een huisvestingsvergunning wordt verleend indien wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 2.7.2. De beslissing wordt schriftelijk ter kennis gebracht aan de aanvrager. 2.Een huisvestingsvergunning voor een standplaats wordt verleend voor onbepaalde tijd, is persoonsgebonden en niet overdraagbaar. Artikel 2.7.6. Vervallenverklaring huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats Een huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats vervalt: één maand nadat de vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven van de vergunning geen gebruik meer te willen maken; onmiddellijk nadat de huurovereenkomst voor de standplaats is beëindigd en de vergunninghouder de standplaats heeft verlaten; onmiddellijk nadat de vergunninghouder de standplaats heeft verlaten, voorzover de betreffende standplaats niet ingevolge een huurovereenkomst door de vergunninghouder werd ingenomen. Artikel 2.7.7. Intrekking huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning voor een standplaats intrekken, indien: de vergunninghouder niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening van de vergunning gestelde termijn de standplaats inneemt; de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Paragraaf 2.8. Ligplaatsen voor woonschepen Artikel 2.8.1. Register en toewijzing 1.Burgemeester en wethouders houden, in volgorde van aanmeldingsdatum, een register bij van woningzoekenden, die in aanmerking willen komen voor een ligplaats voor een woonschip. 2.In afwijking van het bepaalde in artikel 2.6.2. verlenen burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning voor een ligplaats, indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: de ligplaatszoekende behoort tot de ingevolge paragraaf 2.2. aangewezen categorieën van woningzoekenden die voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning in aanmerking komen; de ligplaatszoekende neemt in het register als bedoeld in het eerste lid de bovenste plaats in, of de boven hem staande ligplaatszoekenden willen niet in aanmerking komen voor de ligplaats; voor het innemen van de ligplaats is op grond van de Algemene plaatselijke verordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk een ligplaatsvergunning verleend. 3.De paragrafen 2.3. (passendheid) en 2.4. (urgentie) blijven ingeval van ligplaatszoekenden buiten toepassing. Artikel 2.8.2. Intrekking huisvestingsvergunning voor een ligplaats Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning voor een ligplaats intrekken, indien: de vergunninghouder niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening van de vergunning gestelde termijn de ligplaats inneemt; de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Paragraaf 2.9. Bevoegdheden Artikel 2.9.1. Overeenkomsten 1.Burgemeester en wethouders kunnen met eigenaren van woonruimten overeenkomsten sluiten over het in gebruik geven van woonruimte, ter uitvoering van (benoemde delen van) deze verordening. De overeenkomsten dienen een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen. 2.De overeenkomsten kunnen ondermeer betrekking hebben op: afspraken over slagingspercentages voor specifieke groepen woningzoekenden; aanvullende toelatingseisen op wijk of complexniveau bij beheerproblemen; afwijkende passendheidscriteria of volgordebepalingen bij toewijzing van huurwoningen; maatregelen, gericht op doorstroming met voorrang voor woningzoekenden die specifieke woonruimte achterlaten; voorrangsregeling voor doelgroep en aandachtsgroepen van beleid; experimenten op het gebied van toewijzing van vergunningplichtige woonruimten voor een periode van maximaal twee jaar, mits niet in strijd met de wet of het besluit; woningtoewijzing woongroepen; toewijzing ouderenwoningen aan urgenten; toewijzing zorgindicatiewoningen. 3.Artikel 4 van de wet is overeenkomstig van toepassing op overeenkomsten als bedoeld in het eerste lid. Artikel 2.9.2. Mandatering Burgemeester en wethouders kunnen het geheel of delen van de bevoegdheden krachtens dit hoofdstuk mandateren aan derden op grond van de Algemene wet bestuursrecht. Hoofdstuk 3. Verdere bepalingen Artikel 3.1. Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen de bepalingen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken voor zover toepassing gelet op het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 3.2. Strafbepalingen 1.Overtreding van het bepaalde in artikel 2.1.2., eerste lid, kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 340. 2.Overtreding van het bepaalde in artikel 2.1.2., tweede lid, kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 13.500. 3.Overtreding van het bepaalde in artikel 2.1.2., derde lid, kan worden beboet met een bestuurlijke boete van € 340. 4.Indien aan de overtreder een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van artikel 2.1.2., tweede lid en binnen één jaar opnieuw dezelfde gedraging wordt begaan kan het bedrag van de op te leggen boete worden verhoogd met € 5.000. Artikel 3.3. Handhaving 1.De daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren zijn belast met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde. 2.Met de opsporing van de bij artikel 3.2. strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de wet aangewezen ambtenaren, de in het eerste lid genoemde ambtenaren belast, voor zover zij door de Minister van Justitie daartoe zijn aangewezen. 3.De in het eerste lid genoemde ambtenaren hebben de bevoegdheden als genoemd in artikel 77 van de wet. Artikel 3.4. Restbepaling Burgemeester en wethouders beslissen in de gevallen waarin deze verordening niet voorziet, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte. Artikel 3.5. Verslaglegging 1.Toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet brengen periodiek verslag uit aan burgemeester en wethouders over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan hoofdstuk 2 van deze verordening 2.Burgemeester en wethouders brengen jaarlijks aan de gemeenteraad verslag uit over de wijze waarop uitvoering is gegeven aan deze verordening. Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 4.1. Intrekken oude regelingen 1.De Huisvestingsverordening 1994 van de gemeente Reeuwijk wordt ingetrokken. 2.De Huisvestingsverordening 1996 van de gemeente Bodegraven wordt ingetrokken. Artikel 4.2. Overgangsbepalingen 1.Verzoeken tot het verlenen van een huisvestingsvergunning welke zijn ingediend vóór 1 januari 2013 worden afgedaan op grond van de verordeningen bedoeld in artikel 4.1. 2.Verzoeken tot het toekennen van urgentie welke zijn ingediend vóór 1 januari 2013 worden afgedaan op grond van de verordeningen bedoeld in artikel 4.1. 3.Besluiten, genomen krachtens de verordeningen bedoeld in artikel 4.1., die golden op het moment van de inwerkingtreding van deze verordening en waarvoor deze verordening overeenkomstige besluiten kent, gelden als besluiten genomen krachtens deze verordening. Artikel 4.3. Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2013. Artikel 4.4. Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk 2013. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, gehouden op 12 december 2012.De griffier,drs. J.H. RijsDe voorzitter,mr. C. van der KampToelichting Hoofdstuk 1. Algemene toelichting 1.1 Inleiding Als gevolg van de Wet algemene regels herindeling gemeenten (Wet Arhi) vervalt per 1 januari 2013 de rechtsgeldigheid van de bestaande huisvestingsverordeningen Reeuwijk 1994 en Bodegraven 1996. Hiermee vervalt ook de mogelijkheid op de verdeling van de schaarse woonruimte binnen de gemeente. Om ook vanaf 1 januari 2013 nog te kunnen sturen op woonruimteverdeling dient de voorliggende huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2013 te worden vastgesteld. Voor het doel van de huisvestingsverordening is aangesloten bij het doel van de Huisvestingswet, namelijk het zorgen voor een rechtvaardige en transparante verdeling van sociale huur- en koopwoningen, waarbij keuzevrijheid, regionale uniformiteit en controleerbaarheid belangrijke pijlers zijn. In overleg met de woningcorporatie Mozaïek wonen en de Woningbouwvereniging Reeuwijk zijn keuzes gemaakt ten behoeve van een rechtvaardige woonruimteverdeling die de basis vormen van deze verordening. Verder is afgestemd met gemeenten in de regio (ISMH) en overige betrokken partners. Hoofdstuk 2 geeft per thema een toelichting op de belangrijkste keuzes die zijn gemaakt die de basis vormen voor de inhoud van de huisvestingsverordening. Hoofdstuk 3 geeft artikelsgewijs een toelichting op de regels uit van de verordening. 1.2 Volgordebepalingen 1.2.1 Lokale voorrang Uitgangspunten Verordening lokale voorrang (vier-weken-hekje) voor vergunningplichtige huurwoningen; lokale voorrang bij nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies (zoals KoopGarant en KoopGoedkoop). Voor inwerkingtreding van deze verordening werd voor alle ter beschikking gekomen vergunningplichtige huurwoningen de eerste vier weken (vier-weken-hekje) voorrang toegekend aan plaatselijk gebonden woningzoekenden. In onderhavige verordening wordt ook lokale voorrang toegekend met toepassing van het vier-weken-hekje. Artikel 2.5.3, derde lid, is bij amendement in de verordening opgenomen. Het amendement luidt als volgt: "De raad van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk; in vergadering bijeen op 12 december 2012, behandelend agendapunt “8, Huisvestigingsverordening gemeente Bodegraven-Reeuwijk 2013”, overwegende, datin de gemeente Bodegraven-Reeuwijk, en m.n. in de kern Bodegraven, een ernstig tekort aan sociale huurwoningen aanwezig is, dat hierdoor de kans op een woning van een jongere, zonder achterlaatlocatie, slechts 2 % is, dat de komende periode op een aantal punten pilots worden gestart om de in- en doorstroom van woningen te verbeteren, dat het van belang is om de effecten van deze pilots op de kansen van jongeren te evalueren alvorens het besluit genomen wordt om de regel van het “vier-weken-hekje” te wijzigen, dat het ook van belang is om in de regio, zowel richting Gouda als Richting Alphen en Woerden, op 1 lijn te komen wat betreft de toewijzingsregelingen voor sociale huurwoningen, dat de in het raadsvoorstel op blz. 2, eerste gedachtestreepje onder het kopje “Argumentatie”, een wijziging wordt voorgesteld die luidt: “De lokale voorrangsbepaling (hekjes) bij vergunningplichtige huurwoningen vervalt”; besluit: 1. dat de lokale voorrangsbepaling (4-weken-hekje) bij vergunningplichtige huurwoningen vooralsnog gehandhaafd blijft; 2. dat de verordening op het besluit uit lid 1 wordt aangepast.” In verband hiermee is ook de toelichting op onderdelen aangpast. Bij nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies zoals KoopGarant en KoopGoedkoop wordt ook een lokale voorrangsbepaling ingevoerd. Kansen voor lokale starters op een (schaarse) goedkope nieuwbouwkoopwoning worden zo aanzienlijk vergroot. Uit de woningmarktanalyse 2011 blijkt dat er bij starters veel behoefte is aan goedkope koopwoningen. Als een woning langer dan 6 weken te koop staat gelden er geen beperkingen meer in de vorm van voorrangsregels (ook niet regionaal). Indien de lokale voorrangsbepaling voor deze doelgroep en bij deze woningen geschrapt zouden worden, bestaat het risico op veel toestroom van starters buiten de gemeente. Hierdoor krijgen lokale starters minder kansen op een koopwoning binnen de gemeente waardoor ze zich elders oriënteren en de gemeente mogelijk verlaten. Daarbij komt dat corporaties veel in woningen met deze specifieke koopconstructies hebben geïnvesteerd met als doel om deze woningen aantrekkelijk te maken voor lokale starters en tevens hiermee de woningmarkt in beweging te krijgen. Ook de gemeente investeert in het goedkoop kunnen aanbieden van starterswoningen via het goedkoop aanbieden van de desbetreffende gronden. 1.2.2 Regionaal Uitgangspunt Verordening: Regionale bindingseisen bij alle vergunningplichtige huurwoningen. Voor inwerkingtreding van deze verordening werden regionale bindingseisen gehanteerd vanaf het moment bij de toepassing van de lokale bindingseisen binnen 4 weken geen kandidaat werd geselecteerd. In deze verordening zijn de regionale bindingseisen behouden. Het vrijgeven van de regionale markt kan leiden tot extra toestroom van woningzoekenden vanuit de regio West-Utrecht (Woerden). Dit heeft te maken met een andere toewijzingsmethode die daar wordt gehanteerd ten opzichte van de regio Midden-Holland. In de regio West-Utrecht hanteren ze de methode inschrijfduur terwijl in de meeste gemeenten in de regio Midden-Holland de methode Bewonersduur/leeftijd (B/L)-score wordt toegepast. Zo bestaat er een risico op toestroom van woningzoekenden vanuit West-Utrecht met een hoge B/L-score. De werking van de B/L-score is in paragraaf 1.4 nader toegelicht. Het niet meer toepassen van regionale bindingseisen in een aantal gemeenten binnen de regio is geen reden om de regionale bindingseisen in Bodegraven-Reeuwijk te schrappen. Bovendien hanteren de gemeenten Zuidplas en Boskoop ook nog lokale bindingseisen. Bodegraven-Reeuwijk kampt onder andere door mogelijke instroom vanuit de regio West-Utrecht met een andere problematiek. Het behouden van de regionale bindingseisen is niet in strijd met de Provinciale Woonvisie 2011-2020 omdat hierin staat dat bindingseisen afgebouwd dienen te worden. 1.3 Huisvestingvergunning 1.3.1 Koopwoningen Uitgangspunten Verordening: Huisvestingsvergunningvoor nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies zoals KoopGoedkoop en KoopGarant. Geen huisvestingsvergunning nodig voor overige koopwoningen. De hoogte van de koopprijsgrens bedraagt € 168.950,- (prijspeil 1 januari 2012). Voorheen was een huisvestingvergunning vereist voor koopwoningen onder een koopprijsgrens van €211.000,-. Voor het verkrijgen van een vergunning diende sprake te zijn van binding met de regio Midden-Holland. Als een woning langer dan 13 weken te koop stond werden er geen bindingseisen meer gesteld. Door de veranderingen op de woningmarkt staat het overgrote merendeel van de woningen tegenwoordig langer dan 13 weken te koop. Het stellen van bindingseisen voor de eerste 13 weken schiet meestal zijn doel voorbij en is voor de meeste koopwoningen overbodig. Het aanbod van goedkope koopwoningen is zeer groot en van schaarste, wat een belangrijke pijler is in de Huisvestingswet, is in de huidige markt bij de meeste koopwoningen geenszins sprake. Kortom, volgordecriteria voor de meeste koopwoningen zijn niet meer van deze tijd. Bij nieuwbouwkoopwoningen met specifieke koopconstructies zoals KoopGarant en KoopGoedkoop is het behouden van een huisvestingsvergunning wel wenselijk. Door het stellen van bindingseisen kan de lokale markt worden gestuurd. In paragraaf 1.2.1 is dit nader toegelicht. Met behoud van de huisvestingsvergunning voor dit woningtype is ook de koopprijsgrens blijven bestaan. Voor de hoogte van de koopprijsgrens is aansluiting gezocht bij artikel 6, lid 3 onder a van de wet(prijspeil 2012 = € 168.950,-). 1.3.2 Huurwoningen Uitgangspunt Verordening: Huisvestingsvergunning voor huurwoningen. Er is sprake van vergunningplichtige huurwoningen als de huur niet meer bedraagt dan €664,66 (prijspeil 1 januari 2012 Wet huurtoeslag). Op grond van de Huisvestingswet kunnen vergunningen voor huurwoningen niet worden geschrapt. Als in de verordening toewijzingscriteria voor woonruimteverdeling worden opgenomen, moet daar ook een vergunning aan verbonden worden. 1.4 Volgordebepaling via methode bewonersduur / leeftijdsscore Uitgangspunt Verordening: Behouden van B/L-score conform huidige bepalingen. Op basis van de Verordening wordt via de bewonersduur-leeftijdscore (BL-score) geselecteerd. Daarbij staat de B voor bewoningsduur in de huidige woning en de L voor leeftijd van de woningzoekende. Bewoningsduur is de periode dat een doorstromer in de huidige woning woont. Voor een starter, die nog geen zelfstandige woning bewoont (en dus ook niet achterlaat), geldt de periode vanaf de achttiende verjaardag (leeftijdsscore). Degene met de hoogste BL-score krijgt de woning als eerste aangeboden. Het doel van het criterium bewonersduur is om doorstromers voor te laten gaan op starters waardoor langere verhuisketens ontstaan. Het voordeel is dat één vrijkomende woning een rij van verhuizingen oplevert waarmee meerdere doorstromers worden bediend. Uiteindelijk eindigt elke verhuisreeks met een verhuizing van een starter, iemand die geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Een praktisch voordeel van de BL-score is dat de methode eenvoudig en goed meetbaar is. Daarnaast blijft het aantal inschrijvingen, en blijven daarmee de wachtlijsten en -tijden, beperkt. Mensen zullen zich namelijk niet uit voorzorg inschrijven omdat dit geen effect heeft op het verkrijgen van voorrang. Dit in tegenstelling tot de situatie in gemeenten waar het criterium inschrijfduur wordt gehanteerd. Een kanttekening bij toepassing van de BL-score is dat bij het hanteren van de BL-score de bewonersjaren vervallen als woningzoekenden een andere woning hebben geaccepteerd. Hierdoor zijn woningzoekenden vaak afwachtend en worden woningen regelmatig geweigerd. Een oplossing voor dit probleem is het invoeren van maatregelen die doorstroming kunnen bevorderen. Deze maatregelen worden in de volgende paragraaf toegelicht. 1.5 Experimenten ter bevordering van doorstroming Uitgangspunt Verordening: Invoeren experimenten zoals "Spijtoptantenregeling" en regeling "Samenvoegen bewonersduur" ter bevordering van doorstroming. Er zijn verschillende maatregelen die afwachtend gedrag (inherent aan B/L-score) kunnen doorbreken en doorstroming kunnen bevorderen. Voorbeelden van maatregelen zijn de “Spijtoptantenregeling” en de regeling “Samenvoegen woonduur bij samenwonen”. De maatregelen worden geen onderdeel van de verordening, maar kunnen tijdelijk in de vorm van een experiment worden ingevoerd. Mocht blijken dat de maatregelen niet het gewenste effect hebben dan kunnen de experimenten eenvoudig worden stopgezet. Voor toepassing van de experimenten worden overeenkomsten gesloten met de corporaties. Bij de “Spijtoptantenregeling” blijft na verhuizing van en naar een vergunningplichtige huurwoning de bewonersduur tijdelijk behouden voor een periode van bijvoorbeeld één jaar. De regeling geldt alleen voor verhuizing binnen de gemeente. De regeling heeft als doel het doorbreken van afwachtend gedrag en het bevorderen van doorstroming. De maatregel kan effectief zijn voor de doorstroming vanuit verschillende woningtypen. De verwachting is dat de regeling de kans voor overige woningzoekenden niet veel verkleind die nog geen woningen hebben gevonden. In de praktijk zullen mensen niet snel binnen een jaar weer verhuizen omdat verhuizing meestal gepaard gaat met veel energie en extra kosten. De verwachting is dat mensen binnen een jaar pas verhuizen als hiertoe echt noodzaak bestaat. De “Spijtoptantenregeling” zal verder worden uitgewerkt en via een convenant als experiment worden toegepast. De regeling “Samenvoegen woonduur bij samenwonen” kan worden ingezet om het aanbod en de doorstroming in de huursector te vergroten. Deze regeling is bedoeld voor woningzoekenden die willen gaan samenwonen en die beide binnen de gemeente een vergunningplichtige huurwoning achterlaten. Door het samenvoegen van de woonduur hebben woningzoekenden meer punten en krijgen ze sneller een woning toegewezen. Door het stimuleren van samenwonen komt een extra woonruimte vrij en wordt het aanbod van huurwoningen vergroot voor andere woningzoekenden. Ook hier is de vraag relevant of de regeling niet ten koste gaat van andere woningzoekenden. Het achterlaten van twee corporatiewoningen door beoogde samenwoners binnen de gemeente zorgt voor een groter woningaanbod binnen het huursegment. Hiermee worden uiteindelijk ook de slagingskansen voor andere woningzoekenden vergroot. Met de aanvullende maatregelen ter bevordering van doorstroming wordt aangesloten op de door de gemeenteraad aangenomen motie op het Actieprogramma Volkshuisvesting en Woningbouw. Hierin wordt het college opgeroepen om huidige instrumenten kritisch tegen het licht te houden met mogelijke aanpassingen of uitbreidingen, met onder meer als doel het bevorderen van doorstroming. 1.6 Woningzoekenden met urgentie Uitgangspunt Verordening: Voor woningzoekenden met urgentie een bovengrens inkomen te hanteren van € 43.000,- (prijspeil 2012). Een uitzondering geldt voor stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten waarbij geen inkomensgrens wordt gesteld. In noodsituaties kan afgeweken worden van de volgordecriteria om woningzoekenden voorrang te verlenen die beschikken over een urgentieverklaring. De belangrijkste groepen urgenten zijn medisch urgenten, sociale urgenten, stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten en statushouders. Voorheen werd er geen inkomensgrens gehanteerd voor het aanvragen van een urgentieverklaring. Dit had tot gevolg dat vergunningplichtige huurwoningen toegewezen werden aan urgenten met een hoog inkomen. Deze woningen waren daardoor niet meer beschikbaar voor mensen met inkomen onder de inkomensgrenzen. Mede gezien het feit dat er voldoende aanbod is in de vrije sector is er voor gekozen om voor deze groep woningzoekenden een bovengrens inkomen vast te stellen. Voor woningzoekenden met urgentie wordt aangesloten bij de bovengrens middeninkomens en geldt een bovengrens inkomen van € 43.000,- (prijspeil 2012). Bij stadsvernieuwings- en herstructureringsurgenten wordt voorgesteld om geen bovengrensinkomen vast te stellen omdat zij door plannen van de overheid of ontwikkelaars hun woning moeten verlaten. Deze groep zal wel actief benaderd worden om zich in de vrije sector te vestigen. Ook urgenten met een inkomen tussen de € 34.000,- en € 43.000,- zullen overigens actief benaderd moeten worden om zich in de vrije sector te vestigen. Hoofdstuk 2. Artikelsgewijze toelichting Artikel 1. Begripsbepalingen - BL-score Van iedere woningzoekende kan de BL-score worden vastgesteld, met behulp waarvan een rangorde kan worden bepaald. Indien het huishouden uit meerdere personen bestaat, is de hoogste BL-score van toepassing mits de woningzoekende aan de geldende toelatingseisen voldoet. Een B-score wordt opgebouwd door mensen die al in zelfstandige woonruimte wonen (doorstromers) die permanent mag worden bewoond. Een doorstromer is een woningzoekende die als hoofdbewoner daadwerkelijk en rechtmatig een zelfstandige huur- of koopwoning bewoont en na verhuizing leeg achterlaat. De L-score wordt opgebouwd door overige woningzoekenden waaronder starters en herstarters. - Economische binding aan een gebied Artikel 1,eerste lid, onder l, van de wet verstaat onder economische binding aan een gebied: de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, een redelijk belang heeft zich in dat gebied te vestigen, met dien verstande dat een economische binding in elk geval wordt aangenomen ten aanzien van personen die voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen op het duurzaam verrichten van arbeid binnen of vanuit dat gebied. Zie ook de toelichting bij artikel 2.2.3. - Eigenaar van een woonruimte of een gebouw De tekst van artikel 1, tweede lid, van de wet luidt: Voor zover niet anders is bepaald, wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen onder eigenaar van een woonruimte of een gebouw verstaan: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van die woonruimte of dat gebouw. Onder "eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek" wordt in deze wet en de daarop berustende bepalingen mede verstaan: de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend. - Huishouden Het begrip “Huishouden” is ontleend aan de VNG-modelverordening. In de tekst van de verordening worden ook de begrippen woningzoekende en woningzoekend huishouden gehanteerd. Deze begrippen hebben dezelfde betekenis als huishouden. Tot het huishouden behoren in elk geval één of twee volwassenen die aangeven een duurzaam, gemeenschappelijk huishouden te willen voeren. Daarnaast de (in het GBA ingeschreven) kinderen of ongeboren kinderen, aantoonbaar via verklaring van de verloskundige. Niet tot het huishouden behoren overige inwoners. Zie ten aanzien van de begrippen medehuurderschap en co-ouderschap het bepaalde hierover in de wet en het besluit en onder q van dit artikel. - Huisvestingsvergunning De tekst van artikel 7 van de wet luidt: Het is verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning. Het is verboden een woonruimte, aangewezen overeenkomstig artikel 5, voor bewoning in gebruik te geven aan een persoon die niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Voor de toepassing van het eerste en tweede lid, wordt het in gebruik nemen of geven van een woonwagen die op een standplaats staat, of van een woonschip dat op een ligplaats ligt, aangemerkt als het in gebruik nemen of geven van die standplaats onderscheidenlijk ligplaats. Met het derde lid van artikel 7 van de wet wordt bedoeld dat voor het in gebruik geven of nemen van (een woonwagen
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.