1.INLEIDING 1.1AANLEIDING VAN DE NOTA GRONDPRIJSBELEID Voor u ligt de Nota Grondprijsbeleid 2013 -2014. In deze nota zijn actuele gemeentelijke uitgangspunten vastgelegd voor de manier waarop de grond

t de koper af van de koop of begint op verzoek van de koper een betaalde reservering (gebaseerd op een rentevergoeding over de uitgifteprijs). Bij een betaalde reservering verleent de gemeente aan de wederpartij gedurende een bepaalde termijn een kooprecht. De rechthebbende kan daarvan alleen gedurende die af te spreken periode gebruik maken. Indien de afnemer van de grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom zal hiervoor over deze periode een vergoeding in rekening worden gebracht die gelijk is aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente. 2.1.3 Bouwrijpe grond Voor de in deze Nota Grondprijsbeleid gehanteerde prijzen geldt het uitgangspunt dat de gemeente het eigendom van de grond heeft en dat bouwrijpe grond wordt geleverd die milieukundig geschikt is voor de beoogde bestemming. Ter beoordeling van de gemeente kan het noodzakelijk zijn voor rekening van de gemeente een woningbouwkavel op te hogen. Ten principale verricht de gemeente aldus geen werkzaamheden op de kavel behalve voor zover het zaken betreft om de kavel uit oogpunt van milieukundige bodemgesteldheid, geschikt te maken. Eventueel kan overeengekomen worden dat de ontwikkelaar zelf een deel van de openbare ruimte bouwrijp en woonrijp maakt. De kosten hiervoor worden dan tegen vooraf overeengekomen condities verrekend met de grondprijs. 2.1.4 Exclusief BTW en kosten koper Indien niet anders vermeld, zijn alle grondprijzen die in deze nota en de bijlage worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper. Uitgangspunt bij deze prijzen is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer. Voorstel De gemeente behoudt zich het recht voor om in gevallen waarin dat voor de koper niet nadelig is en het uit oogpunt van fiscaliteit mogelijk is, de grond "Vrij op Naam" aan te bieden. De gemeente betaalt uit de hogere opbrengst de kosten verkoper en de overdrachtsbelasting of de BTW. Verkoop van restgronden (met name openbaar groen,

§ 5.6) geschiedt Vrij op Naam.

2.1.5 Algemene verkoopvoorwaarden Er is een heel samenstel aan condities geformuleerd in het document: Algemene voorwaarden voor de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Oldebroek

1. In dit document liggen onder anderen leveringsvoorwaarden, boetebepalingen, bouwplicht en overdracht van rechten en verplichtingen vast. Daarnaast hanteert de gemeente een groenvisie waarin de voorwaarden voor de verkoop van openbaar groen vast liggen. 2.1.6 Notaris Alle onroerend goed transacties passeren bij een notaris. De koper kan de notaris kiezen. De indruk bestaat dat er voordelen te behalen zijn wanneer de gemeente gedurende een bepaalde periode op basis van een bieding alle transacties onderbrengt bij een notaris. Voorstel De gemeente bepaalt de notaris die betrokken wordt bij de verkooptransactie indien wordt gekozen voor een levering vrij op naam (incl. notaris- en kadasterkosten). Gepoogd wordt in concurrentie (bijvoorbeeld via een biedingsysteem) de meest gunstige condities te bedingen voor een geheel aan transacties. 2.1.7 Prijspeilsystematiek Op basis van de gedachten die in deze nota zijn ontvouwd gaat het college uitgifteprijzen vaststellen. In principe gelden deze prijzen gedurende twee jaar. Het is dan ook bijvoorbeeld prijspeil 2012-2013 2.1.8 Onderhandelbaarheid De gemeenteraad stelt het principe en de methodiek vast. Het college stelt de uitgifteprijzen vast. Noch het principe, noch de methodiek, noch de uitgifteprijzen zijn onderhandelbaar. 2.2GRONDPRIJZEN EN HET EXPLOITATIEPLAN Voor het bepalen van de opbrengstwaarde van de gronden in een exploitatieplan, wordt in het exploitatieplan aangesloten bij het in deze nota vastgelegde gemeentelijk grondprijsbeleid daar dit marktconform is. 2.3EXTERNE EN INTERNE BELEIDSKADERS Bij het opstellen van het gemeentelijk grondprijsbeleid dienen Europese- en Rijksregelgeving in acht te worden genomen. Met name het Europees mededingingsbeleid en de Rijksnota Grondbeleid zijn van belang. 2.3.1 Mededingingsbeleid Europese Gemeenschap Één van de belangrijkste onderdelen van het mededingingsbeleid van de Europese Gemeenschap (EG) is de controle op steun van de overheid. Het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de markt is het doel van de mededingingsregelgeving. Een en ander houdt in, dat gemeenten gronden niet tegen een prijs mogen verkopen die onder de marktconforme waarde ligt. De ‘korting’ die in zo’n geval zou worden gegeven wordt gezien als staatssteun. Soms kan het echter nodig zijn dat projecten gerealiseerd worden en is een bijdrage van de gemeente daarvoor wel erg gewenst. Via het ministerie van Binnenlandse Zaken kan dan goedkeuring worden gevraagd aan de Europese Commissie. 2.3.2 Rijksnota Grondbeleid In 2001 verscheen de Rijksnota Grondbeleid. Een belangrijk aspect uit deze nota is het organiseren van concurrentie op de woningmarkt, om te komen tot goede prijs-/kwaliteitsverhoudingen voor nieuw te bouwen woningen. Door invoering van de Wro en aanpassing van een aantal andere wetten is deze concurrentie nu beter gewaarborgd. 2.3.3 Handreiking Gemeentelijk grondprijsbeleid Woningbouw In april 2006 is de praktijkgerichte ‘Handreiking Gemeentelijk Grondprijsbeleid’ uitgebracht. In deze handreiking is aan de hand van concrete projecten uitgewerkt hoe gemeenten kunnen omgaan met de verschillende aspecten van het grondbeleid in relatie tot woningkwaliteit. De handreiking is een gezamenlijke uitgave van VROM, VNG, NEPROM en NVB. 2.3.4 Nota Grondbeleid De Nota Grondprijsbeleid wordt in Oldebroek gebruikt in samenhang met en als vervolg op de bestuurlijk vastgestelde “Nota Grondbeleid”. Door het optimaliseren van de marktconforme opbrengsten uit gronduitgiften kunnen door de gemeente gewenste ruimtelijke ontwikkelingen ondersteund worden, met een zo gering mogelijk beslag op de Reserve Algemeen Grondbedrijf (RAG) en/of de algemene middelen van de gemeente Oldebroek. 3.METHODEN OM GRONDPRIJZEN TE BEPALEN Er zijn vele methoden om een marktconforme grondwaarde te benaderen. De belangrijkste zijn: Een vaste prijs per vierkante meter uitgeefbaar terrein; Een vaste grondprijs per woning; Een grondquote; Een residuele waardemethode; Een residuele referentieprijs Een curve systeem De comparatieve methode; Tender; Ze worden in dit hoofdstuk beknopt behandeld. Vervolgens gaan we in op de benadering via de kostprijs en de kostprijssystematiek. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens per uitgiftesoort een keuze gemaakt voor de uitgifteprijs . 3.1VASTE PRIJS PER VIERKANTE METER UITGEEFBAAR TERREIN Bij deze methode wordt een vaste grondprijs bepaald per vierkante meter uitgeefbaar terrein. De methode kan worden toegepast bij woningbouw en niet-woningbouw. Voordelen: Duidelijkheid vooraf Simpele rekenmethode Gekoppeld aan de grootte van de kavel. Differentiatie wordt bereikt door verschil in kaveloppervlaktes. Nadelen Te grof De gemeente laat mogelijk een hogere opbrengst liggen, omdat er geen prijsverschil per m2 is tussen een grote en kleine kavel. Een kleine kavel is relatief meer waard per m
2. Deze methode is tot nu toe gehanteerd bij uitgifte van bedrijfs- en woningbouwkavels in Oldebroek. Waarbij in de woningbouw een verschil tussen sociale en vrije sector grondprijzen werd gehanteerd. Voorstel In volgende hoofdstukken wordt een aantal keren geopteerd voor deze prijsmethodiek. Voorgesteld wordt om de benodigde prijzen minimaal één keer in de twee jaar te laten taxeren (bij de herziening van het grondprijzenbeleid) en als de markt daar aanleiding toe geeft vaker. 3.2VASTE KAVEL PRIJS Veel gemeenten in Nederland passen een vast bedrag per woningbouw kavel toe Voordelen Transparant en eenduidig. Nadelen De methode werkt te globaal; Geen differentiatie naar oppervlak; de prijs per m2 kan verschillend zijn; Geen differentiatie naar uitgiftecategorie; dure woningen verdragen meer grondwaarde. 3.3GRONDQUOTE Deze methodiek wordt voornamelijk toegepast bij projectmatige woningbouw. Bij de grondquote methodiek wordt de verhouding tussen de grondwaarde van een kavel en de VON-prijs van een (type)woning in een percentage of binnen bepaalde bandbreedtes uitgedrukt. De indruk is dan dat woningen met een VON van X euro een gronduitgifteprijs van Y euro kunnen verdragen. Duurdere woningen hebben een hogere quote. Fictief voorbeeld: een woning met een VON prijs van € 300.000,- betaalt 30% grondprijs; dit is exclusief BTW een woning met een VON prijs van € 280.000,- betaalt 27% grondprijs; dit is exclusief BTW. Voordelen: Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen); De grondwaarde kan direct meeliften met de stijging van de VON van een woning. Een grondprijs is snel bepaald, het heeft de charme van eenvoud. Nadelen: Nadeel van deze methode is dat de berekende grondprijs geen verband houdt met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is. Een grote kavel met een kleine woning kan een even hoge VON-waarde hebben als een kleine kavel met een grote woning. Er wordt immers een zelfde grondquote gehanteerd. Bij de kleine kavel met de grote woning kan dit tot een lagere bouwkwaliteit leiden doordat het aandeel bouwkosten in de VON-waarde bij deze woning hoger zal zijn. Toepassing van deze methodiek zonder aanvullende voorwaarden is dan ook te globaal en wordt niet aangeraden. Meestal wordt bepaald dat er een kavelgrootte X past bij bijvoorbeeld een woning van € 300.000,- VON en een kavelgrootte van Y passend is bij een woning van € 280.000,- VON. Indien de werkelijk geleverde kavel groter is dan X of Y, wordt bijbetaald over de extra m
3. De methodiek wordt in ons land vooral gebruikt bij projectmatige bouw. 3.4RESIDUELE GRONDPRIJS Een residuele waarde gaat bij een woning uit van de VON-prijs van een object. Deze VON-prijs wordt verminderd met de bouwsom (bouwkosten, bijkomende kosten en winst en risico voor de ontwikkelaar; Btw). Wat resteert is de residuele grondwaarde. De praktijk in de woningbouw is veelkleurig. Soms worden voor bepaalde woningbouwprojecten ook wel afspraken gemaakt met marktpartijen over een in de voorfase vast te stellen basisgrondprijs, die niet lager maar wel hoger kan worden, indien blijkt dat uiterlijk bij de start van de verkoop de commerciële waarde aanmerkelijk hoger ligt dan aanvankelijk werd ingeschat. Daarmee wordt geanticipeerd op marktontwikkelingen, terwijl het risico dat de gemeente en de marktpartij lopen, en de redelijke winst die de marktpartij toekomt, niet worden aangetast. Deze handelwijze is goed bruikbaar bij langlopende en/of complexe projecten waarvan een reële raming van kosten en opbrengsten in de voorfase bijzonder risicovol is. De residuele grondwaarde methode is in principe toepasbaar op alle soorten vastgoed waarvan concrete kosten en opbrengsten bekend of goed in te schatten zijn, en wordt daarom in beginsel toegepast voor woningbouw (marktsector en projectmatig particulier opdrachtgeverschap), kantoren, (grootschalige) detailhandel en horeca, specifiek commercieel vastgoed en enkele overige voorzieningen. Het komt voor dat de bouwsom soms wordt opgeplust (kwaliteitsverhoging) en dat er voor de grondwaarde minder over blijft. Immers, de VON prijs is gebonden aan een marktconforme waarde die doelgroepen willen en kunnen betalen. De door de gemeente te ontvangen grondwaarde wordt dan het spreekwoordelijke kind van de rekening. De residuele grondprijs kan op een aantal manieren worden bepaald, te weten: Vooraf: voorafgaand aan de uitgifte van de kavel en de start van de bouw; Index: afhankelijk van de (bouw-)kostenindex; Achteraf: achteraf op basis van de werkelijk geïnvesteerde bedragen. Bij niet wonen is er een residuele berekening aan de hand van een Bar methode (Bruto aanvangsrendement) of DCF (Discounted CashFlow). Om de residuele waarde van een kantoor kavel te bepalen wordt een kasstroomschema gemaakt met kosten en opbrengsten. Nadat alle kosten (exclusief de grond) en alle opbrengsten gedurende bijvoorbeeld 40 jaar contant zijn gemaakt, resteert de grondwaarde. Rekenvoorbeeld van een Bar methode: huur per jaar € 100.000,-; belegger wil 10% rendement (=X% netto en Y% risico en Z% lasten) investeringsbedrag: € 1.000.000,- incl. BTW; dit heet ook wel de beleggingswaarde bouwsom is € 800.000,- incl. BTW: residu is grond is € 200.000,- incl. BTW Daarnaast kennen we de DCF methode: alle kosten en opbrengsten van de klant bij de bouw en het gebruik van het pand/perceel worden in kaart gebracht. In die calculatie ontbreekt de verkoopprijs van de grond. Het saldo weerspiegelt de marktwaarde van de grond. 3.4.1 Residueel vooraf Deze methode wordt veel toegepast. Er wordt vooraf berekend wat de grond vermoedelijk waard zal zijn op het moment van uitgifte van de grond. Er wordt geen rekening gehouden met veranderde marktomstandigheden. Deze methode lijkt in theorie helder, zuiver en objectief, maar is ook weer niet de exacte wetenschap die het wellicht suggereert te zijn. Grondprijzen worden namelijk in de voorfase, de precontractuele fase, van een project overeengekomen en zijn dus gebaseerd op ramingen van bouw- en bijkomende kosten en ramingen van de commerciële verkoopwaarde. Over deze componenten gaan de onderhandelingen met marktpartijen, waarbij de wederzijdse belangen evident zijn. Nadelen Er wordt geen rekening gehouden met veranderende marktomstandigheden. De bepaling van de hoogte van de bouwkosten en bijkomende kosten in de residuele benadering is lastig en bovendien zeer bewerkelijk. Bij bouwlocaties met een lange doorlooptijd (van bijvoorbeeld 10 jaar), speelt de factor tijd ook nog een grote rol die van te voren niet altijd te overzien is. Er wordt geen rekening gehouden met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. In hoofdstuk 2 is vastgelegd dat de gemeente Oldebroek niet wil onderhandelen. 3.4.2 Residueel index: Vooraf wordt de grondwaarde residueel bepaald, waarna met partijen een index (bijvoorbeeld NVM-index) wordt afgesproken waarmee de uitgifteprijs jaarlijks wordt bijgesteld. Jaarlijks wordt ook de VON-prijs bijgesteld op basis van deze index. Voor de bouwsom geldt hetzelfde, hierbij kan worden uitgegaan van de Bouwkostenindex van het Bureau Documentatie Bouwwezen (DBD-index). Er wordt géén rekening gehouden met daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Voordelen Zekerheid voor de gemeente; Een realistische marktprijs want deze methode volgt de marktomstandigheden; Het toevoegen van kwaliteit aan de woning zal door de realisator niet worden nagelaten vanwege de grondprijs. Nadelen Er wordt geen rekening gehouden met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. 3.4.3 Residueel achteraf De twee hiervoor genoemde methodes houden geen rekening met de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten. Grondwaarden kunnen ook bepaald worden op het moment dat inzichtelijk is wat de daadwerkelijk gemaakte kosten en opbrengsten zijn. Deze methode houdt rekening met fluctuaties in de bouwsom als gevolg van marktomstandigheden en is ook gevoelig voor het nadien toevoegen van kwaliteit aan de woning. De methode werkt op geen enkele manier stimulerend voor ontwikkelaars doordat elke vorm van extra opbrengst direct wordt verrekend in de grondprijs en daardoor niets oplevert voor de ontwikkelaar. Daarnaast biedt het veel onzekerheid voor gemeenten aangezien grondopbrengsten pas laat inzichtelijk worden. De werkelijke kosten en opbrengsten zijn pas na realisatie van het project bekend. Het is voor gemeenten niet gunstig om pas dan grondprijzen af te rekenen. Voordelen Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen); De onderhandelingspositie van beide partijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt duidelijk aan welke knoppen gedraaid kan worden. De residuele methode achteraf houdt rekening met veranderende marktomstandigheden en de mogelijkheden van toevoegen van kwaliteit. Nadelen Voor de gemeente is deze methode minder interessant omdat pas veel later in de tijd, na realisatie van het bouwproject, de opbrengstwaarde inzichtelijk wordt en de gemeente dus langer op de uiteindelijk te ontvangen grondwaarde moet wachten. De gemeente wordt risicoafhankelijk van de uitslag van de opstalontwikkeling terwijl juist daarvoor veelal een professionele marktpartij wordt gecontracteerd. Elke situatie is anders, bij elke berekening is een verkenning van de markt noodzakelijk; De gemeente moet grondige kennis hebben rond de methodiek, de input en de gevoeligheden van de berekening. 3.4.4 Residuele grondquote De residuele grondquote verschilt van de grondquote, omdat de residuele grondquote (dit is een co-efficiënt) bepaald wordt op basis van een residuele berekening. Eerst wordt gekeken wat de kosten en opbrengsten zijn. De daaruit voortgekomen grondwaarde wordt vervolgens omgezet in een quote waarmee vanaf dan wordt gerekend. De teller is de grondwaarde en de noemer is de VON-prijs. Een grondquote komt daarentegen meer willekeurig, op gevoel, tot stand. De voor- en nadelen sporen met de bemerkingen bij de paragraven 3.4.1, 3.4.2 en 3.4.
4. Bijvoorbeeld: een, vooraf bepaalde, residuele grondquote houdt geen rekening met de bouwkosten van het project als die in de loop van het planproces wijzigen. Het toevoegen van kwaliteit aan een woning in de loop van het proces zal hierdoor bepaald niet gestimuleerd worden, omdat meer voor de grond moet worden betaald terwijl de extra bouwkosten niet worden gecompenseerd. 3.5EEN RESIDUELE REFERENTIEPRIJS Dit lijkt op het systeem van residuele waarde maar er zijn twee belangrijke verschillen: De VON-prijs van de woning wordt naar inzicht van de gemeente bepaald. De bouwsom wordt ook naar inzicht gemeente benaderd. Er resteert dan de grondwaarde en die vormt de basis voor de gronduitgifteprijs. Daarmee wordt verijdeld dat de gemeente in een klem komt te zitten wanneer een ontwikkelaar beweert dat de VON-prijs te laag wordt vastgesteld in relatie tot de kwaliteit. Ook worden de bouwkosten meer zuiver bepaald om te vermijden dat de ontwikkelaar deze te hoog vast stelt. Wanneer een ontwikkelaar een lagere VON-prijs zou hebben en hoge bouwkosten zou presenteren dan wordt de gemeente door het lagere residu mogelijk gedupeerd omdat het residu wegsmelt. Bij een lagere VON-prijs kan er sprake zijn van hogere verkoopsnelheid en dat doet de ontwikkelaar geen pijn als het residu (de grondwaarde) navenant zakt. Voordeel: De gemeente bepaalt de VON-prijs en de bouwsom zelf langs objectieve weg en is niet afhankelijk van de wederpartij Nadeel: Het vraagt enige kennis om het te kunnen toepassen. Voorstel In volgende hoofdstukken wordt een aantal keren geopteerd voor deze prijsmethodiek. Voorgesteld wordt om de benodigde residuele referentieprijzen zelf te berekenen op basis van het Bouwkostenkompas (huidig abonnement door laten lopen). 3.6EEN CURVE SYSTEEM Dit is een traploze (residuele)quote. Er zijn dan geen intervallen maar de uitgifteprijs wordt gebaseerd op een glijdende schaal met gronduitgifteprijzen. Indien er intervallen zijn kunnen er rare sprongen optreden, bijvoorbeeld: Een woning van € 300.000,- VON betaalt 30% grondquote (= € 90.000,-). Een woning vanaf € 350.000,- VON betaalt bijvoorbeeld 35% grondquote. De woning van € 349.000,- betaalt in dit voorbeeld 30% en de uitgifteprijs bij een woning met een VON-prijs van € 351.000,- is dan 35% (= € 122.850,-). Bij een VON-prijs die € 2.000,- meer is, betaalt men € 32.850,- meer voor de grond. Via een curve (een glijdende schaal) worden deze ongelukkige sprongen tegengegaan. 3.7COMPARATIEVE METHODE Bij deze methode gaat men uit van het baseren van de grondprijs op een vergelijking binnen de gemeente (in het geval dat de gemeente erg groot is) of de omliggende regio. Grondprijsbepaling vindt plaats door vergelijking met de verkoopprijs van andere vergelijkbare percelen en aldus wordt een anker gezocht om de grondwaarde te bepalen. Soms wordt aan de hand van objectieve maatstaven zoals bereikbaarheid en functionaliteit een meer exacte waarde bepaald door middel van statistische analyse. Belangrijke referenties zijn vaak gerealiseerde transacties. De essentie van deze methodiek is dat een vaste prijs per m² uitgeefbare grond (of per m² bvo) onder woningen, kantoren of bedrijven wordt gehanteerd. Het risico hierbij is dat de oorspronkelijk gebruikte waardebepaling buiten beschouwing wordt gelaten. Bij de verkoop en prijsbepaling van bedrijfsterreinkavels wordt deze methode soms gehanteerd. De methodiek wordt vaak ook additioneel op de residuele grondwaardemethode (met of zonder referentie) toegepast en dient als borging van een regionaal verantwoorde waarde. Voordelen Transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen); Een grondprijs is relatief vlot bepaald. De methodiek is concurrerend, transparant en goed toepasbaar bij courante vastgoedobjecten waar veel vergelijkbare transacties in zijn gerealiseerd. Daarnaast kunnen transacties worden vergeleken en hun inhoudelijke verschillen indicaties zijn voor het prijsverschil. Nadelen Lokale omstandigheden kunnen sterk verschillen (want bij de ene buurgemeente kan de schaarste groter zijn dan bij de ander) en deze methode zal daarom op een verstandige manier moeten worden gehanteerd. De aldus beredeneerde grondprijs houdt (mogelijk) geen verband met de VON-prijs van het object. Als iedereen gaat lijken op de ander ontstaat mogelijk een tunnelvisie. Gebruik van deze methode wordt vooral bij courante vastgoedobjecten en dan met name bij woning-bouwkavels toegepast. 3.8TENDER (ONTWERP- OF ONTWIKKELCOMPETITIE) Een tender/openbare aanbesteding is een gronduitgiftevorm waarmee kan worden gemikt op de hoogst haalbare marktprijs. Particulieren of ontwikkelaars kunnen via inschrijving een prijs bieden voor de grond. De hoogste bieder krijgt dan de grond. Meestal zit hier ook een ontwerp- en/of ontwikkel-competitie aan vast. Het toetsbedrag is de gecalculeerde minimale opbrengstwaarde door de gemeente. Die bodemprijs wordt soms wel en soms niet gehanteerd. In dat laatste geval behoudt de gemeente zich het recht voor om te gunnen. Voordelen Winstmaximalisatie: de uiterste grens wordt opgezocht waartegen de markt bereid is om de grond nog af te nemen. Transparant. De barometer markt wordt beter zichtbaar. Nadelen Deze methode leidt niet altijd tot een succes en kan tijdrovend zijn: wanneer de inschrijvingen onder de gecalculeerde minimale opbrengstwaarde blijven wordt de grond meestal niet uitgegeven, maar nogmaals aangeboden; dat kan aarzeling geven op de markt. Het juridische traject vergt veel aandacht. Deze methode wordt vooral gebruikt bij courant onroerend goed in combinatie met een ontwerp- of ontwikkelcompetitie. 3.9KOSTPRIJSBENADERING In deze methodiek wordt gerekend vanuit de kostenkant van een grondexploitatie. Op basis van de totale grondkosten (verwerving, bouw- en woonrijpmaken plus overige bijkomende kosten) wordt de grondwaarde bepaald waarbij het uitgangspunt is dat deze investeringen minimaal gedekt dienen te worden door de te behalen uitgifteprijzen. De volgende mogelijkheden dienen zich aan bij de kostprijs. Telkens is er een coëfficiënt met een teller en een noemer. Methode 1: Werkelijke kostprijs conform actuele exploitatie gedeeld door uitgeefbaar terrein. Methode 2: Werkelijke kostprijs conform actuele exploitatie minus correctie grote werken gedeeld door uitgeefbaar terrein. Methode 3: Dit is de prijs conform kosten die zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening

paragraven 1.4 en 2.1.8). Transparantie: Om discussies met afnemers te voorkomen wordt een transparante methodiek voorgesteld (paragraaf 1.4). Een meer gedifferentieerde grondprijs (paragraaf 1.1.2). Marktconform: De prijs van een kavel werd tot nu toe alleen bepaald op basis van een vaste prijs per vierkante meter. Daarmee kan het voorkomen dat de gemeente opbrengsten laat liggen, bijvoorbeeld bij de uitgifte van een kleine kavel waar een grote woning wordt gerealiseerd, in verhouding is de kavel in deze situatie meer waard (paragrafen 1.4 en 2.1.1). In de woningbouw onderscheiden we 8 categorieën: Vrije sector gestapeld (

§ 4.2).

Vrije sector grondgebonden; (

§ 4.3).

Sociale koop gestapeld; (

§ 4.4).

Sociale koop grondgebonden; (

§ 4.5).

Sociale huur gestapeld; (

§ 4.6).

Sociale huur grondgebonden; (

§ 4.7).

Woonwagenstandplaatsen (

§ 4.8).

Individueel of collectief) particulier opdrachtgeverschap (

§ 4.9).

Per categorie wordt in dit hoofdstuk een voorstel gedaan voor een methodiek. Dit voorstel wordt gevolgd door een rekenvoorbeeld. Deze rekenvoorbeelden bestaan uit fictieve prijzen en kavelopper-vlaktes en zijn bedoeld om in de toekomst geen discussies te laten ontstaan over de manier waarop de prijzen berekend worden. 4.1.1 Sociale huurwoning Onder sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning, waarbij de aanvangshuurprijs (huurliberaliseringsgrens) ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, sub a van de Wet op de huur-toeslag. Bij deze woningen is de instandhouding, voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep, voor ten minste tien jaar na ingebruikname verzekerd. Tot genoemd bedrag kan huur-toeslag worden aangevraagd. De verhuur vindt plaats door een toegelaten instelling. Om de verhuur mogelijk te maken doet de gemeente een concessie ten opzichte van de vrije sector. 4.1.2 Sociale koopwoning Een sociale koopwoning heeft een vrij op naam prijs zoals overeengekomen in het provinciale Kwalitatief Woningbouwprogramma, op dit moment € 170.000,- V.O.N. De instandhouding voor de doelgroep wordt middels een antispeculatiebeding vastgelegd in het verkoopbesluit conform de nota Grondbeleid. Aangezien de verkoopprijzen en de bouwkosten min of meer vastliggen, kunnen de lage sociale koopprijzen alleen gerealiseerd worden door aan deze bestemming een lagere uitgifteprijs voor de grond toe te rekenen ten opzichte van vrije sector woningen. 4.2VRIJE SECTOR GESTAPELD Er wordt uitgegaan van een fictieve standaardgrootte van 100 m2 uitgeefbaar. De stapelingsfactor houdt verband met hogere kosten bij het maken van een appartementengebouw. De vaste prijs per m2 wordt in de exploitatieopzet opgenomen. Voorstel Bij deze projectmatige bouw van woningen in de vrije sector berekent de gemeente per ca-sus de grondwaarde op basis van residuele referentie (uitgelegd in § 3.5). Er wordt in de bouwsom rekening gehouden met € 20.000,- voor een gebouwde parkeervoorziening per parkeerplaats, mits daarin is voorzien. Er wordt als bodem een vaste gronduitgifteprijs per m2 (uitgelegd in § 3.1) gehanteerd, waarbij wordt aangesloten op de grondprijzen in de vier categorieën van de vrije sector grondgebonden (

§ 4.3).

Op de vaste grondprijs wordt een correctie toegepast van 0,8 in verband met de stapelingsfactor. Rekenvoorbeeld Referentie VON is € 250.000,- incl BTW, referentie bouwsom is € 190.000,- incl. BTW plus € 20.000,- parkeerplaats incl BTW, fictieve kavel 100 m2; stel de door het college vastgestelde vaste grondprijs is € 290,-excl. BTW. Uitkomst residuele referentie: is € 250.000,- minus € 190.000,- minus € 20.000,- is € 40.000,-/1.19 is€ 33.613,- excl. BTW. Bodemprijs is 100 * € 290,- * 0,8 (stapelingsfactor) = € 23.200,- excl. BTW. Uitgifteprijs is € 33.613,- excl. BTW. 4.3VRIJE SECTOR GRONDGEBONDEN Voorstel  Bij deze projectmatige bouw van woningen in de vrije sector berekent de gemeente per casus de grondwaarde op basis van residuele referentie (uitgelegd in § 3.5) doch er wordt als bodem een vaste gronduitgifteprijs per m2 (uitgelegd in § 3.1) gehanteerd; de vaste prijs per m2 wordt in de exploitatieopzet opgenomen.  Er wordt onderscheid gemaakt in de vaste prijs per m2 in vier categorieën:  woningen tot en met € 210.000,- VON  woningen van € 210.000,- tot en met € 250.000,- VON  woningen van € 250.000,- tot en met € 300.000,- VON  woningen vanaf € 300.000,- VON Rekenvoorbeeld Referentie VON-prijs is € 300.000,- incl. BTW, referentie bouwsom is € 180.000,- incl. BTW, kavel 280 m2, stel dat de door het college vastgestelde vaste grondprijs € 310,-/m2 excl. BTW is. Uitkomst residuele referentie: € 300.000,- minus € 180.000,- is € 120.000,-/1.19 is € 100.840,- excl. BTW. Bodemprijs is 280 m2 * € 310,- = € 86.800,- excl. BTW. Uitgifteprijs is € 100.840,- excl. BTW. 4.4SOCIALE KOOP GESTAPELD Voorstel Berekening is conform vrije sector gestapeld, maar de lagere VON-prijs en een andere kaveloppervlakte leveren een andere cijfermatige uitkomst. We hanteren een stapelingfactor van 0,8. Rekenvoorbeeld Referentie VON is € 170.000,- incl. BTW, referentie bouwsom is € 135.000,-, € 20.000,- parkeerplaats incl. BTW, fictieve kavel 75 m2, stel dat de door het college vastgestelde grondprijs is € 310,-/m2 excl. BTW is. Uitkomst residuele referentie: is € 170.000,- minus € 135.000,- minus € 20.000,- is € 15.000,-/1.19 is€ 12.605,- excl. BTW Bodemprijs is 75 * € 155,-*0,8= €9.300,- excl. BTW. Uitgifteprijs is € 12,605,- excl. BTW. 4.5SOCIALE KOOP GRONDGEBONDEN Voorstel Berekening is conform vrije sector grondgebonden, maar de lagere VON-prijs en de andere kaveloppervlakte leveren een andere cijfermatige uitkomst. Rekenvoorbeeld Referentie VON-prijs is € 170.000,- incl. BTW, referentie bouwsom is € 130.000,- incl. BTW, kavel 120 m2, stel de door het college vastgestelde vaste grondprijs is € 310,-/m2 excl. BTW. Uitkomst residuele referentie is € 170.000,- minus € 130.000,- is € 40.000,-/1.19 is € 33.613,- excl. BTW. Bodemprijs is 120 * € 155,- = € 18.600,- excl. BTW Uitgifteprijs is € 33.613,- excl. BTW. 4.6SOCIALE HUUR GESTAPELD Voorstel De uitgifteprijs is conform sociale koop gestapelde woningen. De referentie VON-prijs wordt bepaald aan de hand van een vergelijkbare koopwoning. 4.7SOCIALE HUUR GRONDGEBONDEN Voorstel De uitgifteprijs is conform sociale koop grondgebonden woningen. De referentie VON-prijs wordt bepaald aan de hand van een vergelijkbare koopwoning. 4.8WOONWAGENSTANDPLAATSEN Een bijzondere vorm van wonen is de woonvorm “woonwagens”. Deze woonvorm wordt gecategoriseerd onder de sociale woningbouw. Hierbij is sprake van huurstandplaatsen. Voor deze huurstand-plaatsen zijn afspraken gemaakt met woningcorporatie deltaWonen over verhuur van de gemeentelijke gronden en inning van de huurpenningen en zijn huurovereenkomsten gesloten met huurders van de gronden en in één geval met een huurder van de woonwagen. Voorstel Gepoogd wordt de huurstandplaatsen te verkopen aan een woningstichting of woningcorpo-ratie tegen de grondprijs voor sociale grondgebonden huurwoningen;

§ 4.7.

4.9INDIVIDUEEL OF COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP Voorstel Bij individuele of collectieve kaveluitgifte wordt een systeem van vaste uitgifteprijzen per m2 (uitgelegd in paragraaf 3.1) gehanteerd. 4.10PROJECTMATIGE WONINGBOUW Bij de, in de paragrafen 4.2 tot en met 4.7 genoemde vormen van, projectmatige bouw gaat de gemeente bewust om met verschillende momenten. Er is onderscheid tussen: De initiële prijs (bijvoorbeeld in een projectovereenkomst); De grondprijs bij overdracht; Het meedelen in latere opbrengststijgingen (van bijvoorbeeld de woning) na ondertekening. Ad A: De initiële prijs (bijvoorbeeld in een verkoopovereenkomst). Ad B: De grondprijs bij notariële overdracht; Het gaat hier om de verdeling van een extra opbrengst tussen ontwikkelaar en gemeente indien de VON prijs hoger wordt dan contractueel is overeengekomen. Hiervoor worden in het contract bepalingen te worden opgenomen. AD C: Het meedelen in latere opbrengststijgingen (van bijvoorbeeld de woning) ter voorkoming van speculatie. Wanneer niet bij de eerste verkoop marktconform is afgerekend dienen eigenaren bij te betalen bij een spoedige doorverkoop. Hierbinnen zijn verschillende varianten mogelijk (

nota Grondbeleid, § 6.3). Voorstel  De gemeente hanteert A en B voor vrije sector woningbouw en sociale huurwoningen en A, B en C voor sociale woningbouw in de koopsector. (Dit is ook overeenkomstig de nota Grondbeleid).  De gemeente houdt rekening met een gedifferentieerde vaste m2 grondprijs per kern. De kernen Wezep en Oldebroek hebben een hogere m2 prijs (100% van de in deze nota ge-noemde prijzen) dan Oosterwolde (90%), Noordeinde (90%), Hattemerbroek (90%) en ’t Loo (80%). Prijzen worden afgerond op € 5,-. 5.GRONDPRIJZEN OVERIGE BESTEMMINGEN 5.1BEDRIJVENTERREINEN De gemeente gaat uit van de volgende essenties: Er wordt gestreefd naar het ontvangen van de marktwaarde. De grondwaarde is afhankelijk van de regionale ligging (schaarste), ligging op de locatie (zichtlocatie; ligging onder een hoogspanningsleiding,

bijlage 1). Bebouwingshoogte en –oppervlakte kunnen bepalend zijn voor de grondwaarde, maar laten we buiten beschouwing omdat dit in Oldebroek nauwelijks afhankelijk is van de locatie. Van de totale investeringskosten van een bedrijfsverplaatsing blijken de grondkosten veelal een relatief klein deel te bedragen. De vestigingsfactor grondprijs speelt dan ook met name in psychologisch opzicht een rol bij de locatiekeuze van bedrijven. Koppeling met parkmanagement/facility management is (voor gemeentelijke bedrijfsgronden nog) niet aan de orde. (Er is afgesproken met parkmanagement H2O dat tijdens het verkoopproces voor Wezep-Noord ondernemers worden geïnformeerd over de mogelijkheden om deel te nemen). De gemeente past geen prijsdifferentiatie naar gebruik, duurzaamheid, aantal werknemers etc. toe. Voorstel  De gemeente hanteert een vaste prijs per m2 (

par 3.1).  Bij een locatie gelegen aan de Zernikestraat ter hoogte van de waterplas geldt een afslag van € 10,- per m2 (

onderstaand kaartje).  Bij een ligging onder de hoogspanning geldt een afslag van 10%.  Zodra de kostprijs (

par 3.9) de vaste uitgifteprijs overstijgt wordt de gemeenteraad geraadpleegd. Rekenvoorbeeld: Stel dat de door het college vastgestelde uitgifteprijs € 140,-/m2 excl. BTW is, dan wordt voor een perceel van 3.000 m2 aan de Zernikestraat betaald; 3000 m2 * (€ 140,- - € 10,-) is € 390.000,- excl. Btw. 5.2KANTOREN De essenties zijn: De gemeente mikt op de marktwaarde; Er is een geringe oppervlakte uit te geven terrein; De gemeente hanteert de comparatieve methode (

§ 3

.7); Er wordt verkocht op basis van vierkante meter bruto vloeroppervlak; Parkeeroplossingen kunnen tot verfijningen aanleiding geven: er wordt bijbetaald voor parkeren op openbaar terrein; De grondslag voor de berekening is: bij het bouwvolume uit te gaan van hetgeen planologisch mogelijk is. Voorstel De gemeente vraagt de prijs op basis van dcf/bar-methode (

§ 3

.4) met als bodem de kostprijs (

§ 3.9) van de vervaardigde kantoorkavel.

De prijs wordt situationeel (maatwerk) bepaald op het moment dat zich een uitgifte aandient. 5.3WINKELS/HORECA De essenties zijn: De gemeente mikt op de marktwaarde Er is een relatief geringe oppervlakte uit te geven terrein Voorstel De gemeente vraagt de prijs op basis van dcf/bar-methode (

§ 3

.4) met als bodem de kostprijs (

§ 3.9) van de vervaardigde winkel of horecakavel.

Als bodemprijs geldt: de kostprijs van de vervaardigde winkel of horeca kavel. 5.4CENTRUMVOORZIENINGEN Dit is meestal een mix van bestemmingen. Voorstel De uitgifteprijs is gelijk aan de rekenkundige mix van de bestemmingen. 5.5MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN Er wordt onderscheid gemaakt tussen maatschappelijke voorzieningen en commercieel onroerend goed. Het onderverdelen in deze categorieën zorgt voor duidelijkheid en helderheid bij belanghebbenden. Differentiatie in de categorieën en grondprijzen zorgt voor het leveren van meer maatwerk en marktconformiteit. De volgende categorieën zijn gemaakt: 5.5.1 Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder de categorie (niet commerciële) maatschappelijke voorzieningen worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer de sociaal maatschappelijke voorzieningen verstaan, zoals: overheidsvoorzieningen, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau; onderwijsvoorzieningen, bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school; grootschalige medische voorzieningen:

kenhuis, sanatorium; (para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk; geëxploiteerd gezondheidscentrum,verzorgings- en verpleegtehuizen; sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet commercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen; recreatieve en sportvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld: kinderboerderij, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuinen. Voorstel Voor dergelijke uitgiftes wordt de gronduitgifteprijs bepaald aan de hand van een vaste prijs (

§ 3

.1) met als bodem de kostprijs (

§ 3.9).

5.5.2 Commerciële maatschappelijk voorzieningen Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend: (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd; particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel); en opleidingsinstituten, sportscholen, commerciële sportcomplexen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke. Voorstel Voor dergelijke uitgiftes wordt de gronduitgifteprijs bepaald aan de hand van een vaste prijs (

§ 3

.1) met als bodem de kostprijs (

§ 3.9).

5.6RESTGRONDEN Bij restgronden wordt verschil gemaakt in: restgronden behorende bij bestaande woningbouw en bedrijven; restgronden in nieuw te ontwikkelen gebieden. 5.6.1 Restgronden behorende bij bestaande woningbouw en bedrijven Particulieren met een eigen koopwoning die hun tuin willen vergroten of eigenaren van bedrijven die hun perceel willen vergroten kunnen daartoe een verzoek indienen bij de gemeente indien zij daarvoor een stukje openbaar gemeentelijk groen willen gebruiken. De bewoner of de eigenaar van het bedrijfspand kan de grond kopen van de gemeente indien daar geen belemmeringen (groenvisie, stedenbouwkundig, civieltechnisch) voor aanwezig zijn. Met betrekking tot de grondwaarde dient gekeken te worden naar het doel en de uitgangspunten toegestaan conform gemeentelijk beleid. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in twee soorten kavel-uitbreidingen, te weten: uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel met bebouwingsmogelijkheid. uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel zonder bebouwingsmogelijkheid. Voorstel De uitgifteprijs van openbaar groen geschiedt tegen een vaste prijs per m2 (dit is uitgelegd in paragraaf 3.1). Die prijs is € 65,- per vierkante meter indien de grond voor de voorgevelrooilijn (zoals vastgelegd in de bouwverordening) ligt en die prijs is € 130,- indien de grond achter de voorgevel-rooilijn ligt. 5.6.2 Restgronden in nieuw te ontwikkelen gebieden Soms komt het voor dat de ontwikkelaar, die gronden in bezit heeft, extra grond nodig heeft om haar product/bouwplan te ontwikkelen. Voorstel Indien ontwikkelaars extra gronden willen aankopen om haar bouwplan te verwezenlijken en het is stedenbouwkundig toelaatbaar dan betaalt de ontwikkelaar de geldende prijs voor de categorie die zij wil realiseren. 5.7HERSTRUCTURERING OF HERONTWIKKELING VAN GEBIEDEN In herstructureringsgebieden komt het voor dat een ontwikkelaar een gebied gaat herontwikkelen. Dit doet zij dan in de vorm van een totaal pakket. Hieronder wordt verstaan, de ontwikkelaar bouwt de producten en richt het gebied in en draagt ná realisatie het openbaar gebied om niet over aan de gemeente. Meestal is de ontwikkelaar eigenaar van de meeste gronden omdat zij deze strategisch heeft aangekocht. Indien de ontwikkelaar extra gronden nodig heeft om haar bouwconcept te realiseren betaalt zij daarvoor de bij het product behorende grondprijs. Teruglevering van het openbaar gebied aan de gemeente geschiedt “om niet”. Voorstel Indien een ontwikkelaar extra gronden nodig heeft om haar bouwplan te perfectioneren wordt de grond tegen marktwaarde verkocht. Bij berekening van de te betalen grondprijs wordt aansluiting gezocht met de grondwaardemethodiek zoals in hoofdstukken 3 en 4 is beschreven. 5.8NUTSVOORZIENINGEN Het gaat hier om kabels en leidingen alsmede nutsgebouwen. Voorstel Er geldt voor terreinen ten behoeve van trafo’s een vaste uitgifteprijs per kavel (€ 3.500,-) tot 15 m2 en daarboven € 200,-/m2 per extra m2. In de context van de Wet Telecommunicatie kan 'om niet' een recht van opstal worden gevestigd. Voordeel hiervan is dat dan de eventueel toekomstige kosten voor verplaatsen, verleggen van kabels voor rekening komen van de leidingbeheerder. In principe sluit de gemeente zich aan bij deze systematiek. Voorstel Voor antennemasten voor commercieel gebruik wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding. Voor antennemasten voor niet-commercieel gebruik wordt even-eens een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding die 10% is van die voor commercieel gebruik. De jaarlijkse vergoedingen worden geïndexeerd. 5.9HUUR EN PACHTGRONDEN Conform de nota Grondbeleid worden bouwgrond en vastgoedobjecten bij voorkeur aan potentiële afnemers verkocht. Voor verhuur of pacht wordt gekozen wanneer grip op de herbestemming van de locatie wenselijk is of indien het vanuit andere overwegingen noodzakelijk blijkt. Een overweging kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente een project graag binnen haar gemeentegrenzen wil hebben, maar dat eigenlijk de grondwaarde te hoog is waardoor het project financieel niet haalbaar is Voorstel  Indien grond in (tijdelijke) huur wordt uitgegeven zal de huurprijs afgestemd worden op de grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De huurprijs komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten.  Indien openbaar groen wordt verhuurd, wordt uitgegaan van een huurprijs die jaarlijks op basis van CBS-indexcijfers wordt verhoogd.  Indien grond in tijdelijke pacht wordt uitgegeven wordt de pachtcanon afgestemd op de grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De minimale pachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten. Pachtgronden worden aan de hoogste bieder aangebo-den waarbij de minimale pachtcanon het gemeentelijke minimum vormt.  Indien grond in langdurige pacht wordt uitgegeven wordt de pachtcanon afgestemd op de pachtnormen van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. 5.10RECLAMEBORDEN Voorstel De uitgifteprijs wordt per jaar gebaseerd op de gemeentelijke omslagrente vermenigvuldigd met de residuele grondprijs (

paragraaf 3.4). 5.11VOLKSTUINEN Voorstel De uitgifteprijs van te verhuren volkstuinen wordt per jaar gebaseerd op de gemeentelijke omslag-rente vermenigvuldigd met de kostprijs (

paragraaf 3.9). 5.12ERFPACHT Voorstel Conform de nota Grondbeleid worden bouwgrond en vastgoedobjecten bij voorkeur aan potentiële afnemers verkocht. Voor erfpacht wordt gekozen wanneer grip op de herbestemming van de loca-tie wenselijk is of indien het vanuit andere overwegingen noodzakelijk blijkt. Tevens wordt nagegaan of technische varianten mogelijk zijn zoals een klimcanon om maximaal aan te sluiten bij de financiële mogelijkheden van de wederpartij. 5.13JACHTRECHT De huidige jachtovereenkomst gaat uit van een eenmalige vergoeding van € 45, en een jaarlijkse gebruiksvergoeding van € 10,- per hectare. Deze overeenkomst loopt nog door tot 2016. Voorgesteld wordt het jachtrecht en de gebruiksvergoeding in 2016 opnieuw te bezien. 6.BIJLAGE 1: METHODEN EN PRIJZEN IN HATTEM EN HEERDE Vanwege de hechte samenwerking in H2O verband is het zinvol om ook een korte vergelijking te maken met de grondprijzen in de gemeenten waarmee de gemeente Oldebroek samenwerkt. 6.1HATTEM In Hattem is de Nota Grondprijzen 2012 vastgesteld. De nota is te vinden op de website: HTTP://WWW.HATTEM.NL/BESTUUR_EN_ORGANISATIE/BELEID_EN_REGELGEVING/BELEID/WONEN_EN_VER_BOUWEN/GRONDPRIJZEN_2012_NOTA In Hattem wordt een vaste grondprijs per vierkante meter gehanteerd voor particulier opdrachtgever-schap (Waarbij differentiatie op basis van locatie en courantheid mogelijk zijn) en voor sociale huur- en koopwoningen. Voor vrije sector woningen in projectmatige bouw geldt een grondquote. Voor bedrijfskavels wordt gekeken naar locatie en bebouwingsmogelijkheden. De vierkante meterprij-zen variëren van € 120,- tot € 190,- per vierkante meter. 6.2HEERDE In de gemeente Heerde is geen Nota Grondprijzenbeleid, maar worden de grondprijzen per project bepaald op basis van taxatie. 6.3CONCLUSIE Afspiegeling met de grondprijzenmethodiek in de gemeente Heerde is nauwelijks mogelijk gezien de beperkte uitgifte in die gemeente en de uitgiftehoeveelheden van de gemeente Oldebroek die daar tegenover staan. Als voor elk grondexploitatiecomplex jaarlijks of tweejaarlijks voor alle uitgiftecategorieën op de locaties een taxatie moet worden uitgevoerd kost dat extra geld. Bovendien gaan dan voor alle locaties op basis van verschillen in ligging en taxaties afzonderlijke prijzen gelden. Dit is weinig transparant. In Hattem geldt voor sociale woningbouw een vaste prijs per vierkante meter. Dat is ook in deze nota het voorstel, echter als minimale of bodem prijs. Blijkt de residuele referentiewaarde hoger, dan zal in Oldebroek de hogere prijs gevraagd worden. Op deze manier loopt de gemeente geen opbrengsten mis. De grondquote die de gemeente Hattem hanteert voor vrije sectorwoningen in de projectmatige bouw komt overeen met de differentiatie in de vaste prijs die de gemeente Oldebroek voor vrije sectorwoningen hanteert. Bij een grondquote wordt echter in de berekende grondprijs geen rekening gehouden met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is. De residuele referentieprijs die de gemeente Oldebroek wil gaan hanteren houdt hier wel rekening mee. Voor kavels voor particulier opdrachtgeverschap en bedrijfskavels geldt in Hattem een vaste prijs per vierkante meter met een differentiatie op basis van locaties en bebouwingsmogelijkheden. De gemeente Oldebroek hanteert dezelfde uitgangspunten. Op basis van ligging zijn ook de prijzen in Oldebroek gedifferentieerd (basis voor woningbouw vormen Oldebroek en Wezep, afgeleid daarvan worden de prijzen in de overige dorpskernen vastgesteld, voor bedrijfskavels op bedrijventerrein We-zep Noord Rondweg geldt ook een differentiatie naar ligging). Met de residuele referentieprijzen leidt extra bebouwing tot hogere waardering.