Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 (Tubbergen)

Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014De raad van de gemeente Tubbergen, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 4 december 2014, nr. 18A; gelet op het advies van de commissie Ruimte en Economie van 1 december 2014; gelet op het bepaalde in de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht; B E S L U I T: De beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 Gemeente Tubbergen (I14.046900) vast te stellen. Aldus besloten in de openbare vergadering van 15 december 2014 de griffier, de voorzitter, H.J.M.J. van Limbeek-ter Haa, mr. M.K.M. Stegers Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014 Gemeente TubbergenVastgesteld door de raad d.d. 15 december 2014 Inhoud 1 Inleiding 2 Hoofddoel 3 Afbakening 3.1 Definitiebepalingen 3.2 Toepassingsbereik Rood voor Rood 3.3 Wat valt buiten het Rood voor Rood beleid? 3.4 Waar houdt het Rood voor Rood beleid geen rekening mee? 4 Slopen 4.1 Uitgangspunten ten aanzien van sloop 4.2 Uitzonderingen ten aanzien van sloop 4.3 Financiële uitgangspunten ten aanzien van sloop 5 Woningbouwkavel 5.1 Locatie bouwkavel 5.2 Uitzonderingen ten aanzien van de locatie van de bouwkavel 5.3 Maatvoering 5.4 Uitzonderingen ten aanzien van de maatvoering 6 Verbetering ruimtelijke kwaliteit 6.1 Uitgangspunten ruimtelijke kwaliteit 6.2 Hoogte investering in ruimtelijke kwaliteit 6.3 Inhoud investering ruimtelijke kwaliteit 6.4 Fonds Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO-fonds) 7 Rood voor Rood in geval van verplaatsing 8 Procedurele aspecten 8.1 Planologische aspecten 8.2 Afhandeling verzoeken 9 Afwijken beleidsregels 10 Onvoorzienbare gevallen 11 Overgangsbepalingen 12 Inwerkingtreding 13 Slotbepaling 1 Inleiding In opdracht van de provincie Overijssel, het Waterschap Regge en Dinkel en de gemeenten Dinkelland, Tubbergen, Losser en Oldenzaal is er door Wing onderzoek gedaan naar de toekomst van Twentse erven. Naar verwachting zullen in de komende tien jaar in Noordoost-Twente in totaal zo’n 600.000 m² opstallen vrijkomen. De erven en stallen waar geen nieuwe bestemming voor gevonden kan worden, lopen het risico langzaam maar zeker te vervallen. Het is daarom van belang om mogelijkheden te blijven bieden voor transformatie en herstructurering van erven. In dat kader wordt enerzijds verwezen naar het reeds bestaande beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (VAB-beleid), waarin mogelijkheden worden geboden om onder voorwaarden nieuwe economische functies toe te kennen aan vrijkomende gebouwen. Daarnaast bestaat de mogelijkheid voor herstructurering door middel van Rood voor Rood, waarbij in ruil voor de sloop van schuren en andere investeringen in ruimtelijke kwaliteit een woning gebouwd mag worden. Deze notitie betreft een actualisatie dan wel evaluatie van het reeds bestaande Rood voor Rood beleid. Mede op basis van het genoemde rapport van Wing kan worden gesteld dat het belang voor een dergelijk beleid de komende jaren nog meer duidelijk gaat worden. Er komen immers steeds meer agrarische locaties vrij. Daarbij moet worden opgemerkt dat het Rood voor Rood beleid alleen geldt voor het terugbouwen van woningen. Terugbouwen van gebouwen voor een economische functie valt niet onder dit beleid. Hiervoor wordt verwezen naar het gemeentelijke beleid ten aanzien van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen. Alle woningen die voortkomen uit deze regeling hebben invloed op de woningmarkt. Deze woningen worden dan ook meegenomen in de monitoring als het gaat om de gerealiseerde aantallen woningen in relatie tot de doelstellingen in de gemeentelijke woonvisie. Deze notitie bevat de spelregels waar aan voldaan moet worden als het gaat om het indienen, beoordelen en afhandelen van een aanvraag. Dit betekent dat zowel de aanvrager als de gemeente aan het gestelde in de onderhavige notitie dient te voldoen. Het betreft beleid als bedoeld in artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht. 2 Hoofddoel Het is van belang om bij de beoordeling van Rood voor Rood-plannen het hoofddoel van het Rood voor Rood-beleid voor ogen te houden: Het hoofddoel van het Rood voor Rood beleid is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door: de sloop van landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsgebouwen en overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. In ruil hiervoor mag een deelnemer aan Rood voor Rood onder voorwaarden een woning realiseren. De hoofdregel bij Rood voor Rood luidt dat een deelnemer in ruil voor de sloop van 1000 m² landschapsontsierende bebouwing op de slooplocatie een woning kan ontwikkelen: Sloop + investering in ruimtelijke kwaliteit = woning Uit de waarde van deze bouwkavel bekostigt de deelnemer de sloopkosten en de investering in ruimtelijke kwaliteit, terwijl de deelnemer een deel van de waarde van de slopen schuren mag behouden. 3 Afbakening In dit hoofdstuk wordt uiteengezet wat de kaders van het Rood voor Rood-beleid zijn. Te beginnen bij enkele definities. 3.1 Definitiebepalingen In dit beleid wordt verstaan onder: Beeldkwaliteitsplan: Plan dat aangeeft welke beeldkwaliteit van de bebouwing wordt nagestreefd. Hierbij spelen ruimtelijke kenmerken van landschap en bebouwing en landschappelijke structuren en elementen een belangrijke rol. Rood voor Rood-plan: Het totaalplan waarin wordt weergegeven hoe uitvoering wordt gegeven aan het Rood voor Rood-beleid op de betrokken locatie(s), waarbij in ieder geval inzichtelijk is gemaakt waar en hoeveel gesloopt wordt, waar de compensatiekavel wordt gerealiseerd, wat de hoogte is van de investering in ruimtelijke kwaliteit en wat het ruimtelijk kwaliteitsplan is. Ruimtelijk kwaliteitsplan: Onderdeel van het Rood voor Rood plan waarin wordt weergegeven op welke manier de investering in ruimtelijke kwaliteit plaatsvindt. Dit heeft zowel betrekking op het erf als het landschap. Aspecten die een rol spelen zijn: zichtlijnen, ritme van de bestaande bebouwing, afstand tot de weg, cultuurhistorie, erfinrichting, groene inpassing, aanleg of herstel van landschapselementen, realisatie bos en natuur, etc.. VAB-beleid: Gemeentelijk beleid met betrekking tot Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing. Veldschuren: bebouwing welke op basis van het vigerende bestemmingsplan niet binnen bouwpercelen is opgenomen, maar op basis van het vigerende bestemmingsplan positief is bestemd dan wel onder het gebruiksovergangsrecht is gebracht. Vigerend bestemmingsplan: het bestemmingsplan dat op dat moment rechtskracht heeft. 3.2 Toepassingsbereik Rood voor Rood Het Rood voor Rood beleid geldt voor: Het gehele buitengebied van de gemeente. Al gestopte of stoppende (agrarische) bedrijven. De regeling geldt voor gebouwen die minimaal 5 jaar voor deelname aan de Rood voor Rood regeling zijn opgericht. Voorkomen moet worden dat gebouwen slechts opgericht worden met als oogmerk deze later in te zetten bij de Rood voor Rood regeling. Gebouwen die worden aangemerkt als landschapsontsierend, waarbij voor de beoordeling de volgende criteria van belang zijn: De vorm van het gebouw; Het materiaalgebruik; Het kleurgebruik; De situering op het erf; De staat van onderhoud (is niet bepalend, speelt bij de toetsing een ondergeschikte rol); Geschiedkundige waarde; Of het past bij de overige bebouwing op het erf; Of het gebouw deel uit maakt van een samenhangend ensemble; Of het behoud van het gebouw een toegevoegde waarde heeft voor het behoud van ensembles; Uitstraling. Aan de hand van bovenstaande criteria, in onderlinge samenhang bekeken, wordt beoordeeld of sprake is van een landschapsontsierend gebouw. Gebouwen met een monumentale status worden per definitie niet aangemerkt als landschapsontsierend. Grootschalig kassencomplex. Een gemengd bedrijf in het extensiveringsgebied of verwevingsgebied, waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. Ten behoeve van de extensieve tak kan geen uitbreiding van bebouwing plaatsvinden (m.u.v. dierwelzijnseisen). Situaties waarbij de verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met al dan niet intensieve veehouderij aan de orde is, met uitzondering van het landbouwontwikkelingsgebied (LOG). De verplaatsing moet een ruimtelijk probleem oplossen en er is geen sprake van een (financiële) verplaatsingsregeling. Situaties waarbij met Rood voor Rood een maatwerkoplossing voor een ruimtelijk probleem geboden kan worden, doen zich bijvoorbeeld voor: In extensiveringsgebied wanneer een (gemengd) bedrijf naar een LOG of een sterlocatie wil verplaatsen en het een volwaardig bedrijf betreft; in verwevingsgebied binnen een 250 meter Wav-zone (Wet ammoniak en veehouderij) waarbij een (gemengd) veehouderijbedrijf naar een LOG of naar een sterlocatie wil verplaatsen; bij een planmatige aanpak van een stankknelpunt bij lintbebouwing of dorpsuitbreiding binnen of buiten reconstructiegebied. 3.3 Wat valt buiten het Rood voor Rood beleid? Het Rood voor Rood beleid geldt niet voor: Bouwwerken/gebouwen die zonder omgevingsvergunning voor bouwen zijn gerealiseerd, met uitzondering van veldschuren. Gebouwen kleiner dan 25 m². Situaties/locaties waarbij voor dezelfde gebouwen al eerder een beroep is gedaan op een vergelijkbaar instrument. Eerder gesloopte bebouwing. Bedrijfsgebouwen die zijn gevestigd op een bedrijventerrein. 3.4 Waar houdt het Rood voor Rood beleid geen rekening mee? Het Rood voor Rood beleid houdt geen rekening met: De (eerdere) economische verdienmogelijkheid van de stoppende activiteit. Dit blijft buiten beschouwing, omdat de ondernemer zelf kiest of eerder gekozen heeft om te stoppen. Bedrijfsbeëindiging is immers een ondernemersbeslissing en Rood voor Rood is in algemene zin geen saneringsregeling. Verrekening met de fiscus naar aanleiding van bedrijfsbeëindiging. De eventuele waardevermeerdering van de bestaande (bedrijfs)woning als gevolg van de sloop. Deze komt ten bate van de deelnemer aan Rood voor Rood. 4 Slopen 4.1 Uitgangspunten ten aanzien van sloop De volgende uitgangspunten zijn van toepassing ten aanzien van de sloop: Ter compensatie van de sloop van minimaal 1000 m² landschapsontsierende bebouwing kan, onder voorwaarden, één bouwkavel voor een woning worden toegekend. Voor kassen geldt dat minimaal 5400 m² gesloopt moet worden om in aanmerking te komen voor één bouwkavel. Een combinatie van sloop van kassen en gebouwen is mogelijk. Het gehele complex met landschapsontsierende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, inclusief erfverhardingen, mestplaten en sleufsilo’s moet worden gesloopt (met uitzondering van de voormalige bedrijfswoning en de bij recht toegestane oppervlakte bijgebouwen bij de woning). Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals erfverhardingen, mestplaten, sleufsilo’s en kassen voor hobby en nevenactiviteiten tellen niet mee bij de berekening van de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s wel. Het is niet toegestaan om een gedeelte van een erf aan te melden en het overige deel via andere aanvragers aan te melden. Per locatie kan maar één keer aan de Rood voor Rood-regeling worden deelgenomen. Slooplocaties mogen worden geclusterd. Hiermee wordt bedoeld dat op meerdere locaties gesloopt gaat worden om aan de sloopnorm te voldoen. Schuren die gesloopt zijn vóór datum van de ondertekening van de overeenkomst met de gemeente ten aanzien van deelname aan Rood voor Rood kunnen niet onder de regeling worden gebracht. 4.2 Uitzonderingen ten aanzien van sloop In bepaalde situaties kan worden afgeweken van het bepaalde in 4.1. Dit kan het geval zijn in de volgende situaties: Indien sprake is van niet-landschapsontsierende bebouwing. Indien er een geschikte functie wordt toegekend aan een gebouw, is het mogelijk om bebouwing aan de sloopverplichting te onttrekken Wel moet sprake zijn van een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit door substantiële sloop op alle slooplocaties. Als er sprake is van een gemengd bedrijf in extensiverings- of verwevingsgebied, waarbij het onderdeel intensieve veehouderij wordt beëindigd. In die gevallen mag de bebouwing ten behoeve van de extensieve tak behouden blijven. Schuren die bijvoorbeeld vanwege instortingsgevaar of asbest met direct gevaar voor de volksgezondheid gesloopt moeten worden voordat de Rood voor Rood overeenkomst is ondertekend, kunnen na instemming van de gemeente alsnog worden ingebracht in het kader van Rood voor Rood. In dat geval zal binnen 3 jaar na de sloop alsnog een sluitend plan bij de gemeente moeten worden ingediend. Het is aan de initiatiefnemer om tijdig een aanvaardbaar plan in te dienen bij de gemeente dat voldoet aan zowel het Rood voor Rood beleid als aan overige wet- en regelgeving. 4.3 Financiële uitgangspunten ten aanzien van sloop Wat betreft de sloop geldt ook een aantal financiële uitgangspunten. Deze luiden als volgt: Voor de bepaling van de sloopkosten geldt een standaard bedrag van € 25,- per m². De deelnemer is zelf verantwoordelijk (voor eigen rekening en risico) voor de daadwerkelijke sloop van de bebouwing. 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen gebouwen mag de deelnemer behouden. Dit hoeft dus niet te worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Bij de overweging van het percentage van 30% is rekening gehouden met het feit dat de regeling niet concurrerend en marktverstorend moet werken naar andere agrariërs / partijen die bedrijfslocaties willen aankopen en met het feit dat Rood voor Rood geen saneringsregeling is. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de berekeningsmethode van Dienst Landelijk Gebied gehanteerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de technische veroudering op grond van verwachte levensduur van de gebouwen en de residuwaarde aan het eind van de levensduur (Wet waardering onroerende zaken, artikel 17 lid 3). Als er een veelvoud van de sloopnorm wordt gesloopt kan, uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is, een extra bouwkavel voor een woning worden verkregen. 5 Woningbouwkavel In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende spelregels ten aanzien van de woningbouwkavel. Dit heeft met name betrekking op de locatie van de bouwkavel en op de maatvoering van de kavel en de woning. 5.1 Locatie bouwkavel In deze paragraaf wordt uiteengezet welke uitgangspunten gelden ten aanzien van de locatie van de bouwkavel. De bouwkavel wordt op de slooplocatie gesitueerd. Hieronder wordt verstaan dat de bouwkavel binnen het bestaande bouwperceel van de slooplocatie wordt gesitueerd. De compensatiekavel en de woning dienen een mooi ensemble te vormen met de (eventueel) reeds aanwezige, overblijvende gebouwen. De bouwkavel voor een woning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de afstanden die moeten worden aangehouden ten opzichte van deze bedrijven in verband met stankemissie. Op slooplocaties waar geen bouwblok / bouwperceel is opgenomen kan niet worden teruggebouwd. 5.2 Uitzonderingen ten aanzien van de locatie van de bouwkavel Er zijn situaties waarbij een uitzondering kan worden gemaakt op hetgeen is opgenomen in 5.1. Dit kan het geval zijn in de volgende situaties: In afwijking van terugbouwen op (één van

1. de)het bouwblok(ken)/bouwperce(e)l(en), kan aansluitend aan of in de nabijheid van het bouwblok teruggebouwd bouwen. De ruimtelijke kwaliteit moet hierbij voorop blijven staan. Dit zal per situatie bekeken moeten worden. Indien vanuit oogpunt van milieu, ruimtelijke ordening, ruimtelijke kwaliteit en/of overige wet- en regelgeving terugbouwen op de slooplocatie niet mogelijk is, kan elders een compensatiewoning worden gerealiseerd. Bij terugbouwen elders moet de compensatiewoning aansluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan gaan om kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing en bestaande erfstructuren. Onder “aansluitend op” wordt ook verstaan het realiseren van de Rood voor Rood woning op een locatie met een bestemming ‘recreatiewoning’, voor zover het gaat om een solitaire recreatiewoning (dus niet op recreatieparken/-terreinen). Een en ander betekent dat deze recreatiebestemming dan gewijzigd wordt in een woonbestemming. Deze mogelijkheid geldt in ieder geval niet indien de solitaire recreatiewoning is gelegen in of direct naast (omvangrijke) bos- en natuurgebiedenof Natura2000-gebieden. Bij de beoordeling of een positief bestemde solitaire recreatiewoning geschikt is voor wijziging in een reguliere woning wordt maatwerk geleverd. 5.3 Maatvoering Ten aanzien van de maatvoering met betrekking tot de bouwkavel en de bebouwing geldt het volgende: Op een bouwkavel mag één woning worden gebouwd. De inhoudsmaat van de te bouwen compensatiewoning en de oppervlakte van het bijgebouw mogen niet meer bedragen dan hetgeen op basis van het vigerende bestemmingsplan buitengebied toegestaan is. De compensatiekavel heeft een omvang van maximaal 1200 m². 5.4 Uitzonderingen ten aanzien van de maatvoering Er zijn situaties waarbij een uitzondering kan worden gemaakt op hetgeen is opgenomen in 5.3. Dit kan het geval zijn in de volgende situaties: Wanneer recht bestaat op bijvoorbeeld twee of drie bouwkavels voor een woning, is samenvoeging tot één grotere woning mogelijk. Alsdan moet aangetoond worden dat dit geen afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit. Wanneer een bestaande (bestemde) woning met een Rood voor Rood woning wordt samengevoegd teneinde een grotere inhoud te realiseren (tot maximaal de inhoud van de Rood voor Rood woning vermeerderd met de maximaal toegestane inhoud van de bestaande woning). Wel dient het te gaan om een woning op (één van) de slooplocatie(
2. s)en mag geen afbreuk worden gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit. In geval er sprake is van een Rood voor Rood woning in een, naar het oordeel van de ervenconsulent / het kwaliteitsteam, bestaand karakteristiek pand mag, ten behoeve van het behouden van die karakteristiek, de bestaande inhoud van dat karakteristieke pand gebruikt worden voor de Rood voor Rood woning. Dit geldt ook indien deze inhoud groter is dan op basis van het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied is toegestaan. 6 Verbetering ruimtelijke kwaliteit De verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plekke is het hoofddoel van het Rood voor Rood beleid. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op wat wordt verstaan onder ruimtelijke kwaliteit en hoe de hoogte van de investering in ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald. 6.1 Uitgangspunten ruimtelijke kwaliteit Er moet een aanzienlijke reductie plaatsvinden van het bouwoppervlak en bouwvolume. Er moet geïnvesteerd worden in ruimtelijke kwaliteit. De manier waarop dit gebeurt moet blijken uit een ruimtelijk kwaliteitsplan. De kwaliteit van de compensatiewoning dient door een beeldkwaliteitsplan (architectonisch) gewaarborgd te zijn. Er is, in samenhang met dit Rood voor Rood beleid ten behoeve van de welstand, een algemeen beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood opgesteld dat van toepassing is op Rood voor Rood bouwplannen, voor zover deze plannen betrekking hebben op de realisatie van één compensatiewoning per locatie. Niet alleen op de bouwlocatie maar ook op de slooplocatie waar niet wordt teruggebouwd, dient zo nodig te worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. In elk geval zal bij elke locatie sprake moeten zijn van landschappelijke inpassing, ongeacht of dit binnen Rood voor Rood verrekend kan worden. 6.2 Hoogte investering in ruimtelijke kwaliteit Er zal een aanzienlijke investering in ruimtelijke kwaliteit moeten plaatsvinden. De hoogte van de investering in ruimtelijke kwaliteit wordt als volgt bepaald: Waarde bouwkavel Huidige waarde ondergrond (bouw)kavel á 1200 m² - 30% gecorrigeerde vervangingswaarde van de te slopen schuren - Sloopkosten á € 25,- per m² - Investering in ruimtelijke kwaliteit Tevens is daarbij het volgende van belang: De kavel wordt getaxeerd door een door de gemeente aan te wijzen onafhankelijk taxateur. De geldigheidsduur van de taxatie wordt gesteld op 3 jaar. In geval van asbestsanering zullen de kosten worden bepaald op basis van meerdere gespecificeerde offertes van erkende saneringsbedrijven, waarbij de goedkoopste als uitgangspunt wordt gehanteerd. In geval sprake is van terugbouwen op een locatie met een bestemming als recreatiewoning dient minimaal € 10.000,- geïnvesteerd te worden in ruimtelijke kwaliteit. De kosten die mogen worden opgevoerd in het kader van de Rood voor Rood regeling zijn de kosten inclusief BTW. Indien blijkt dat de investering in ruimtelijke kwaliteit op basis van bovenstaande berekening negatief is en er wordt een veelvoud van de sloopnorm gesloopt, dan kan een tweede bouwkavel worden toegekend. Zie ook artikel 4.3.4 van dit beleid. 6.3 Inhoud investering ruimtelijke kwaliteit De volgende kosten kunnen worden aangemerkt als investering in ruimtelijke kwaliteit De kosten van de taxatie(
3. s)voor de waardebepaling van de bebouwing en de bouwkavel tot een bedrag ad € 1.500,-. De advieskosten voor het opstellen van het Rood voor Rood-plan alsmede de kosten van de noodzakelijke onderzoeken tot een totaalbedrag van maximaal € 25.000,-. De daadwerkelijke waardedaling bij omvorming van landbouwgrond naar natuur enkel en alleen indien deze gronden daadwerkelijk en planologisch zijn omgezet in natuur. Inrichtingskosten van het gebied tot een reële waarde en voor zover het van belang is voor de ruimtelijke kwaliteit (kosten voor gebruik van ‘gouden hekwerken’ kunnen niet verrekend worden). Indien sprake is van een meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit, kunnen de meerkosten van kwalitatief hoogwaardiger materiaal worden verrekend (bijvoorbeeld het gebruik van gebakken klinkers in plaats van betonklinkers of renoveren karakteristieke schuur). Dit kan enkel als sluitpost gehanteerd worden. De kosten die door de gemeente in rekening worden gebracht bij de aanvrager voor het tot stand brengen van het Rood voor Rood-plan, zijnde € 3500,-. In elk geval kunnen de volgende kosten niet worden aangemerkt als investering in ruimtelijke kwaliteit: Sanering van bodemverontreiniging in die zin dat de kosten kunnen worden verrekend binnen het Rood voor Rood beleid. Een en ander conform het principe “de vervuiler betaalt”. Kosten opstellen en leges bestemmingsplan. Kosten voor bouwrijp maken. Eventueel te betalen planschadevergoeding als gevolg van deelname aan het Rood voor Rood beleid. 6.4 Fonds Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO-fonds) Indien niet het gehele te investeren bedrag op de bouw- en slooplocatie in het kader van ruimtelijke kwaliteit kan worden geïnvesteerd, dient het resterende bedrag te worden gestort in het gemeentelijke KGO-fonds. Uit dit fonds kunnen bijdragen worden gegeven aan plannen en projecten die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit elders in de gemeente. 7 Rood voor Rood in geval van verplaatsing In paragraaf 3.2 onder 7 is aangegeven dat Rood voor Rood kan worden toegepast indien sprake is van een verplaatsing van een (gemengd) bedrijf met al dan niet intensieve veehouderij. In die gevallen mag maximaal één extra bouwkavel toegekend worden t.o.v. de bouwkavel(
4. s)die nodig is/zijn voor de bekostiging van de sloopkosten. Uit de waarde van de eerste bouwkavel (of zoveel meer als voor de sloop nodig zijn) dekt de deelnemer de sloopkosten af, terwijl de deelnemer de (fiscale) heffingsgrondslag én de waarde voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voor de verplaatsing mag inzetten. De waarde van genoemde extra bouwkavel mag aanvullend, voor zover nodig, ook voor verplaatsingskosten ingezet worden. Een eventuele restwaarde uit die extra bouwkavel dient voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 8 Procedurele aspecten In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de procedurele aspecten die van belang zijn bij deelname aan Rood voor Rood. Zo komen de planologische aspecten aan bod en wordt ingegaan op de afhandeling van verzoeken. 8.1 Planologische aspecten Deelname aan Rood voor Rood impliceert het beëindigen van het agrarisch bedrijf. Ook indien op meerdere locaties wordt gesloopt houdt dit in dat op alle slooplocaties sprake is van beëindigen van het agrarisch bedrijf. Uitzondering hierop vormt ontmenging. Het oorspronkelijke bouwblok (inclusief voormalige agrarische bedrijfswoning) krijgt een woonbestemming en een agrarische gebiedsbestemming (zonder bouwmogelijkheden) dan wel een passende bestemming die samenhangt met de ruimtelijke kwaliteit/landschappelijke inpassing, zoals een bosbestemming. Bij een gemengd bedrijf in extensiverings- of verwevingsgebied waarbij sprake is van beëindiging van het onderdeel intensieve veehouderij, wordt uitgesloten dat op de bouwkavel nieuwvestiging dan wel omschakeling naar intensieve veehouderij, al dan niet in nieuwe of bestaande gebouwen, plaatsvindt (ontmenging). Dit houdt daarmee tevens in dat een deelnemer geen extra bebouwing kan oprichten ten behoeve van de overblijvende niet-intensieve veehouderijtak. Door de gemeente zal er op worden toegezien dat de gebouwen daadwerkelijk wordengesloopt. Er kan met woningbouw op de bouwkavel worden begonnen nadat daarvoor de benodigde procedures zijn doorlopen. Ook zal de sloop (verantwoord) moeten hebben plaatsgevonden en moeten er bindende afspraken zijn gemaakt over de landschappelijke inpassing en realisatie van de ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Waarborging van de sloop vindt indien mogelijk zowel langs publiekrechtelijke weg plaats als langs privaatrechtelijke weg. De omgevingsvergunning (voor onder meer de activiteit milieu) moet in overeenstemming met de nieuwe situatie worden gebracht. Er moet rekening worden gehouden met andere (wettelijke) kaders zoals Flora- en faunawet, Wet Milieubeheer, Natuurbeschermingswet en andere relevante regelgeving. In het geval dat de noodzakelijke aanpassing van het betemmingsplan leidt tot het moeten betalen van planschadevergoeding, komt dit voor rekening van de aanvrager/deelnemer aan Rood voor Rood. 8.2 Afhandeling verzoeken Een potentiële deelnemer dient een principe-aanvraag tot deelname aan de Rood voor Rood regeling in. In de principe-aanvraag wordt in elk geval de slooplocatie (inclusief de te slopen gebouwen) en de bouwlocatie aangegeven. Na een positief principebesluit van het college kan de definitieve aanmelding, inclusief een verklaring tot aanvaarding van de kosten voor de taxatie, van het advies van het kwaliteitsteam buitengebied en van de ambtelijke kosten, plaatsvinden. Daarna volgt een advies van het kwaliteitsteam buitengebied waarin wordt aangegeven waar het ruimtelijk kwaliteitsplan voor het betreffende project aan moet voldoen en worden de taxaties in opdracht van de gemeente uitgevoerd. De deelnemer levert een Rood voor Rood plan aan dat voldoet aan het Rood voor Rood-beleid en aan overige (algemene) wet- en regelgeving. Dit plan moet in elk geval ingaan op: aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen; de omvang van de sloopkosten, de berekening van 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de bijdrage t.b.v. verbetering van de ruimtelijke kwaliteit; situering van de bouwkavel (inclusief inpassing in het landschap); situering van de woning (inclusief inpassing in het landschap); waarde van de kavel; eventuele bedrijfsverplaatsingskosten; ruimtelijk kwaliteitsplan. Er wordt een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten tussen gemeente en deelnemer, waarin afspraken vastgelegd worden ten aanzien van sloop, situering van de compensatiekavel en compensatiewoning, landschappelijke inpassing, architectuur, inzet meerwaarde, garanties sloop, bestemmen bouwkavel en investeringen meerwaarde in ruimtelijke kwaliteit. De deelnemer verzoekt, conform de Rood voor Rood overeenkomst, om herziening van het bestemmingsplan. Ook draagt de deelnemer zelf zorg voor het aanleveren van een (integraal) bestemmingsplan, inclusief (het algemene) beeldkwaliteitsplan, op basis waarvan het Rood voor Rood plan kan worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan moeten voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. 9 Afwijken beleidsregels In artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht is de afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten aanzien van dit beleid. 10 Onvoorzienbare gevallen In gevallen waarin deze beleidsregel niet voorziet beslist de gemeenteraad. 11 Overgangsbepalingen Alle aanvragen om een herziening van het bestemmingsplan die zijn ingediend vóór het tijdstip waarop deze beleidsregel in werking treedt, worden afgehandeld met het ‘Rood voor Rood beleid met gesloten beurs in de gemeente Tubbergen’, vastgesteld d.d. 6 juni 2011’. De hierna genoemde principe aanvragen voor toepassing van Rood voor Rood beleid, die zijn ingediend vóór het tijdstip waarop deze beleidsregel in werking treedt, worden afgehandeld met inachtneming van het Rood voor Rood beleid van hierna te noemen datum: Langeveenseweg 39 Geesteren (Rood voor Rood beleid vastgesteld d.d. 7 mei 2007); Krikhaarsweg 7 Geesteren i.c.m. Hardenbergerweg 141 Geesteren (Rood voor Rood beleid vastgesteld d.d. 7 mei 2007); Walboersweg 64 Harbrinkhoek (Rood voor Rood beleid vastgesteld d.d. 6 juni 2011). Voor de aanvragen als bedoeld in de leden 1 en 2 geldt dat bij een eventuele beroepsprocedure bij de ABRvS , waarin sprake is van toepassing van een bestuurlijke lus of een gewijzigde vaststelling als bedoeld in artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht, het Rood voor Rood beleid wordt toegepast dat op deze aanvragen in de leden 1 en 2 van toepassing is verklaard. Behoudens het bepaalde in lid 3 omtrent principe aanvragen, geldt voor de in lid 2 genoemde principe aanvragen dat deze specifieke overgangsbepaling slechts van toepassing is tot drie jaar nadat deze beleidsregel in werking is getreden, tenzij in een Rood voor Rood-overeenkomst een kortere termijn is overeengekomen. 12 Inwerkingtreding Deze beleidsregel treedt in werking een dag na publicatie in het huis-aan-huisblad. 13 Slotbepaling De regeling kan worden aangehaald als ‘Rood voor Rood met gesloten beurs gemeente Tubbergen 2014’. De regeling ‘Rood voor Rood beleid met gesloten beurs in de gemeente Tubbergen’, vastgesteld d.d. 6 juni 2011, wordt ingetrokken.