Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp houdende huisvesting Huisvestingsverordening juli 2015 gemeente Pijnacker-NootdorpDe raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp; gezien het voorstel van het college van 26 mei 2015; gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 149 van de Gemeentewet; overwegende, dat de gemeenteraad op 27 november 2014 de Huisvestingsverordening 2015 gemeente PijnackerNootdorp heeft vastgesteld; de huisvestingsverordening voor 1 juli 2015 in overeenstemming moet worden gebracht met de op 1 september 2014 in werking getreden Huisvestingswet 2014; de in dit voorstel door de gemeenteraad vast te stellen Huisvestingsverordening daaraan voldoet; voor het stellen van regels op grond van de wet sprake moet zijn van schaarste; de woningmarkt van Pijnacker-Nootdorp onderdeel uitmaakt van een regionale woningmarkt; tot aan de opheffing van de stadsregio Haaglanden een regionale huisvestingsverordening van kracht was; de negen regio gemeenten van oordeel zijn dat het wenselijk is dat het gezamenlijk optrekken in deze van belang is en zij daarom een zoveel mogelijk gelijkluidende verordening willen (laten) vaststellen; er voor de woonruimteverdeling in Pijnacker-Nootdorp en in de regio een zodanige schaarste bestaat aan huurwoningen met een huurprijs beneden de huurprijsgrens (€710,68 prijspeil 1 januari 2015); er zowel in het lokale als regionale volkshuisvestingsbeleid de behoefte is onderstreept aan uitbreiding van het sociale huuraanbod, maar omdat de komende jaren geen zicht is op uitbreidingsmogelijkheden, het belang van woonruimteverdeling noodgedwongen toeneemt; dat het behoud van sociale samenhang in de gemeente een belangrijk aandachtspunt is; dat onder meer het vergroten van de keuzemogelijkheden van de EU-doelgroep van (rijks)beleid op de woningmarkt en het behoud van voldoende betaalbare huisvestingsmogelijkheden voor deze groep beleidskeuzen zijn; de Huisvestingswet 2014 voorschrijft dat regels over woonruimteverdeling alleen nog via de verordening mogen en niet meer via prestatieafspraken; tot aan de vaststelling van deze verordening met de woningcorporaties (prestatie)afspraken werden gemaakt over de passendheidsnormen bij de toewijzing van woningen; de Huisvestingswet 2014 de beoordeling op woningniveau thans bij de gemeente legt; de in de wet voorgestelde structuur ver af staat van de huidige woonruimteverdeling praktijk; de woningcorporaties tot nu toe de huisvestingsvergunning in mandaat namens de gemeente verlenen; de gemeente in overeen te komen prestatieafspraken deze mandaatregeling wenst voor te zetten, zodat de huidige toewijzingspraktijk van woningen kan worden voortgezet; In prestatieafspraken met de woningcorporaties nog wel afspraken worden gemaakt over te leveren prestaties op het niveau van de woningportefeuille van corporaties; dat de verordening na inwerkingtreding per 1 juli 2015 een geldigheid heeft van maximaal vier jaar, tot uiterlijk 1 juli 2019. besluit: de Huisvestingsverordening 2015 gemeente Pijnacker-Nootdorp in te trekken; en vast te stellen de navolgende Huisvestingsverordening juli 2015 Gemeente Pijnacker-Nootdorp: 1 ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1 Definities In deze verordening wordt verstaan onder: actiegebied: gebied dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat sloop en/of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden; ambtshalve inschrijving: het zonder formele aanvraag opnemen van huishoudens in het Register, in verband met het vervullen van de taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders zoals beschreven in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014; burgemeester en wethouders: burgemeester en wethouders van de gemeente Pijnacker-Nootdorp; doorstromer: woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd over zelfstandige woonruimte in Nederland beschikt en deze leeg achterlaat voor verkoop of verhuur; onder doorstromer wordt mede begrepen iemand die (aantoonbaar met in Nederland erkende documenten) na beëindiging van een duurzame gemeenschappelijk huishouden samen met andere gezinsleden uit dit huishouden op zoek is naar zelfstandige woonruimte en met de zorg voor zijn minderjarige kind(eren) is of wordt belast; duurzaam gemeenschappelijk huishouden: een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen. economische binding: binding aan de regio overeenkomstig het in artikel 14, lid 3 onder a, van de Huisvestingswet 2014 (Stb. 2014, 248) bepaalde, alsmede het duurzaam volgen van een dagopleiding in de regio; eigenaar: de eigenaar is diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het gebouw, alsmede de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in art. 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend; gepubliceerd woningaanbod: het periodiek openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op eigen initiatief kan reageren; herstructureringskandidaat: een woningzoekende die op het moment van een actiegebiedaanwijzing: ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op het adres; en met toestemming van de eigenaar als hoofdbewoner/huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte; of aantoonbaar tenminste anderhalf jaar inwonend is in een in het betreffende actiegebied gelegen woonruimte die met toestemming van de eigenaar door de hoofdbewoner/huurder wordt bewoond; huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren of willen voeren; huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 1 lid 1 onder b van de Huisvestingswet 2014; huurprijs: het daaromtrent in artikel 1, lid 2, onder a, van de Huisvestingswet 2014 bepaalde; huurprijsgrens: de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13 lid 1 onder a van de Wet op de Huurtoeslag; huurwoning: een woonruimte waarvoor de gebruiker een vergoeding verschuldigd is aan de zakelijk gerechtigde, of ten aanzien waarvan de gebruiker een huurovereenkomst is aangegaan; indicatie: een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere beperkingen van een woningzoekende blijken en waarin is of op basis waarvan kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende daarop dient te worden afgestemd; ingezetene:degene die opgenomen is in de basisadministratie van een gemeente in de regio en feitelijk in de regio hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte; inkomen:onder inkomen wordt verstaan het gezamenlijke verzamelinkomen als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet Inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Wet Awir, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ telkens moet worden gelezen ‘aanvrager’; inschrijfduur: periode dat een woningzoekende aaneensluitend is ingeschreven bij een woningcorporatie als bedoeld in artikel 21; inwoning: het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen; kamer: hetgeen artikel 1.1 van het Bouwbesluit 2012 wordt verstaan onder verblijfsruimte; klachtencommissie: een commissie als bedoeld in artikel 23 spreekt zich uit over klachten van individuele burgers over de uitvoering van de woonruimteverdeling in de gemeente Pijnacker-Nootdorp; leegstand: het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in gebruik zijn, alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan de werking van de Leegstandswet zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d van die wet; maatschappelijke binding: het daaromtrent in artikel 14, lid 3 onder b van de Huisvestingswet 2014 bepaalde; mantelzorg:mantelzorg is zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden van diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie; mantelzorgrelatie: de expliciete of stilzwijgende afspraak tussen de ontvanger en de verlener over de te verlenen mantelzorg; ondersteuning: hulp bij huishoudelijke taken, vervoer, ondersteuning bij administratie en contacten met organisaties, persoonlijke verzorging, onplanbare hulp bij angst en verwardheid of valincidenten, hulp bij medicijngebruik en gebruik van hulpmiddelen, toezicht houden en gezelschap houden; ondersteuningsvraag: een ernstige beperking in de zelfredzaamheid die het gevolg is van een lichamelijke of verstandelijke beperking, een chronische ziekte of psychische problemen; onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; onzelfstandige woonruimte: woonruimte, welke geen eigen toegang heeft en/of welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; regio: samenhangend woningmarktgebied bestaande uit de gemeenten Delft, Den Haag, LeidschendamVoorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer; register: het register van woningzoekenden; (vervallen) splitsingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014; standplaats: een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten; standplaatszoekende: degene die in het Register van standplaatszoenenden is ingeschreven; starter: een woningzoekende die op dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd geen zelfstandige woonruimte leeg achterlaat voor verkoop of verhuur; SVH: vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden; toetsingscommissie: de door burgemeester en wethouders in te stellen commissie die burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering van artikel 27; woningcorporatie: toegelaten instelling ex artikel 19, eerste lid van de Woningwet; woningzoekende: huishouden dat zich ingeschreven heeft in het register van woningzoekenden; woningvorming: het verbouwen tot twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; woonduur: de onafgebroken periode gedurende welke een woningzoekende de huidige woonruimte in Nederland zelfstandig bewoont conform de gegevens van de basisregistratie personen; woonoppervlakte: het totaal van de oppervlakten van de vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld; woonruimte: woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder j van de Huisvestingswet 2014; onder het begrip woonruimte wordt mede begrepen een standplaats voor een woonwagen; zelfstandige woonruimte: woonruimte, welke een eigen toegang heeft en/of welke door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Vergunninghouder: Een vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000 en die voor de eerste maal woonruimte zoekt. Artikel 2 Werkingsgebied Het bepaalde in deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente PijnackerNootdorp. Artikel 3 Actiegebied Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van herstructurering of wijkverbetering gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop- en/of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden. 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE 2.1 ALGEMEEN Artikel 4 ReikwijdteHet bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. In afwijking van het eerste lid is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van toepassing op: woonruimten, bestemd voor inwoning; onzelfstandige woonruimten; ligplaatsen voor een woonschip; standplaatsen en woonwagens; woonruimten die verhuurd zijn of worden op basis van de Leegstandswet. door toegelaten instellingen verhuurde woonruimten bestemd voor studenten. 2.2 HUISVESTINGSVERGUNNING Artikel 5 HuisvestingsvergunningHet is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 4, eerste lid in gebruik te nemen voor bewoning. Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Artikel 6 Vervallen Artikel 7 Aanvragen huisvestingsvergunningDe aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de gemeente beschikbaar te stellen en door burgemeester en wethouders vast te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier, waarop is aangegeven welke documenten dienen te worden overgelegd. Indien het de aanvraag van een huisvestingsvergunning voor een huurwoning betreft, dient de aanvrager een schriftelijke verklaring van de eigenaar over te leggen, waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte in gebruik te geven. Burgemeester en wethouders besluiten de aanvraag af te wijzen indien de aanvrager niet aannemelijk kan maken dat hij, indien hij een huisvestingsvergunning krijgt voor de in de aanvraag aangegeven woonruimte, die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen, één en ander echter met uitzondering van de vergunninghouders, als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014, die na de verlening van de verblijfsvergunning voor de eerste maal woonruimte zoeken en de gevallen, genoemd in artikel 16 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 8 Verlenen huisvestingsvergunningBurgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 7, eerste lid, bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag en brengen de beslissing schriftelijk ter kennis van de aanvrager. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste zes weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld: de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking heeft; de naam van de persoon of personen aan wie de huisvestingsvergunning is verleend; het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt; de mededeling dat binnen de, in de vergunning genoemde, termijn de woonruimte in gebruik dient te worden genomen. Artikel 9 Intrekken huisvestingsvergunningBurgemeesters en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, conform de voorwaarden als genoemd in artikel 18 van de Huisvestingswet 2014. 2.3 CRITERIA VOOR VERGUNNINGVERLENING EN PASSENDHEIDSNORMEN Artikel 10 In aanmerking komen voor huisvestingsvergunningOnverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid van de Huisvestingswet 2014 komen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking degenen die aan de volgende voorwaarden voldoen: de aanvrager is 18 jaar of ouder; de woonruimte wordt met toepassing van het bepaalde in artikelen 11 en 12 passend geacht voor het huishouden van de aanvrager van de huisvestingsvergunning; 5 indien het een woonruimte van een corporatie betreft, er geen andere gegadigde is, die op grond van artikel 20 en 21 ten opzichte van de aanvrager van de vergunning een voorrangspositie heeft; de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland. Het in het eerste lid, onder c, bepaalde blijft buiten toepassing, indien een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd: door de medehuurder, volgens artikel 266 eerste lid of artikel 267 eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, die doordat de huurder de woning verlaat huurder wordt; met het oog op een voorgenomen ruil van woonruimte. De huisvestingsvergunning kan worden geweigerd indien het een woonruimte betreft waarvoor gezien de fysieke inrichting en/of de ruimtelijke positie van de woonruimte door burgemeester en wethouders is bepaald dat hiervoor een door burgemeester en wethouders op advies van een door hen aangewezen instantie te verstrekken specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over de daartoe vereiste indicatie beschikt. De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien het verlenen van de vergunning het in gebruik hebben door de aanvrager van meer dan één woonruimte tot gevolg heeft. Het bepaalde in het vierde lid is niet van toepassing ten aanzien van degene die vanwege verkoop van een woonruimte tijdelijk twee woonruimten in gebruik heeft, wanneer ten genoegen van burgemeester en wethouders kan worden aangetoond, dat slechts één woonruimte feitelijk wordt bewoond. In afwijking van het bepaalde in het eerste lid, onder b en c, wordt de vergunning altijd verleend, indien de woonruimte door de eigenaar op een wijze als bedoeld in artikel 16, gedurende dertien weken vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden die ingevolge het eerste lid voor die woonruimte in aanmerking komen. Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning weigeren indien de woonruimte is gelegen in een actiegebied. Artikel 11 Passend toewijzenHet inkomen van het huishouden moet in redelijke verhouding staan tot de huurprijs van de woonruimte: huishoudens met een inkomen van 1,5 maal het norminkomen voor meerpersoonshuishoudens volgens artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag kunnen een woonruimte tot de huurprijsgrens huren; het inkomen van de huurprijsgrens wordt geïndexeerd in overeenstemming met de indexeringsmethode van de doelgroepgrens in de Wet op de huurtoeslag. Voor de bepaling van het inkomen gelden de volgende uitvoeringsregels: bij de bepaling van het rekeninkomen kan gebruik gemaakt worden van het meest recente inkomen van de woningzoekende; de aanvrager kan worden verzocht een inkomensverklaring van de Belastingdienst met betrekking tot het meest recente kalenderjaar te overleggen, ter verificatie van het opgegeven inkomen. De grootte van het huishouden moet in redelijke verhouding staan tot de grootte van de woonruimte: woningen met een oppervlakte als bedoeld in artikel 1, sub qq van deze verordening vanaf 80 m² worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden; de norm genoemd onder a geldt niet voor woonruimte waarbij een minimum leeftijd van 55 of 65 jaar vereist is, of bij woonruimte met een hogere mate van toegankelijkheid, conform bijlage I, zoals rolstoelwoningen voor mensen met een fysieke beperking en woonruimte bedoeld voor huishoudens die van deze voorraad afhankelijk zijn. De functiebeperking van het huishouden, vanuit gemeentelijke indicatiestelling op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning, moet in redelijke verhouding staan tot de toegankelijkheid van de woning. Artikel 12 Nadere normen passendheidIn aanvulling op artikel 11 kunnen burgemeester en wethouders, na overleg met de woningcorporaties nadere regels stellen ten aanzien van het inkomen in relatie tot de hoogte van de huur, ten aanzien van de grootte van het huishouden in relatie tot de grootte van de woonruimte en ten aanzien van de toegankelijkheid van de woonruimte in relatie tot de functiebeperking van het huishouden. Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop zij invulling geven aan het eerste lid en monitoren jaarlijks de realisatie van de toewijzing. Artikel 13 Inschrijving als woningzoekendeHuishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van een woningwoningcorporatie schrijven zich in in het register bij de samenwerkende woningcorporaties in de regio. Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven indien: de aanvrager 18 jaar of ouder is; de leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of over een geldige verblijfstitel in Nederland beschikken. In afwijking van het tweede lid wordt een aanvrager die nog geen 18 jaar of ouder is op zijn verzoek ingeschreven indien: de aanvrager een kind heeft; of beide ouders van de aanvrager zijn overleden en het verzoek wordt ondersteund met een advies van een erkende voorziening voor hulpverlening of voogd; of de aanvrager is getrouwd of getrouwd geweest; of de aanvrager is geregistreerd partner of geregistreerd partner geweest; of er sprake is van handlichting (als bedoeld in artikel 235 van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek). Woningcorporaties hanteren een register en stellen ten aanzien van inschrijving in het register een protocol op. Het in het vierde lid genoemde protocol dient ten minste aan de volgende uitgangspunten te voldoen: Woningcorporaties hanteren een uniform protocol; het protocol wordt openbaar bekend gemaakt; onderdeel van de inschrijving is de registratie van een eventuele voorrangsverklaring; woningcorporaties stemmen het te hanteren protocol af met burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij werkzaam zijn; Indien het protocol naar het oordeel van burgemeester en wethouders onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten onder sub a tot en met c, treden zij binnen zes weken in overleg. Woningcorporaties halen een inschrijving door indien: de woningzoekende een woning heeft aanvaard; de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; de woningzoekende drie keer niet reageert op een verzoek tot actualisatie van de noodzakelijke gegevens; de woningzoekende daarom verzoekt; de woningzoekende is overleden; de woningzoekende het inschrijfgeld niet binnen de betalingstermijn heeft voldaan; de woningzoekende doelbewust fraudeert met zijn inschrijvingsgegevens om hierdoor een voorrangspositie te krijgen op andere woningzoekenden. In afwijking van het gestelde in het zesde lid, onder a, wordt een inschrijving niet doorgehaald indien: de woningzoekende tijdelijk in een wisselwoning verblijft of tijdelijke woonruimte huurt; de woningzoekende die een andere woning accepteert op basis van een tijdelijke huurovereenkomst daarom verzoekt; de woningzoekende die na inschrijving op een ander woonadres in de basisregistratie personen niet over zelfstandige woonruimte beschikt daarom verzoekt; een jongere als bedoeld in artikel 7:274c, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek een huurovereenkomst op grond van dat artikel is aangegaan; een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 271, eerste lid, tweede volzin, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan. 2.4 MELDING LEEGSTAND EN TER BESCHIKKING KOMEN VAN WOONRUIMTE Artikel 14 Vervallen Artikel 15 Beschikbaar komen voor verhuurBurgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van een woonruimte als bedoeld in artikel 4, eerste lid verplichten het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders te melden. Een woonruimte wordt geacht ter beschikking te zijn gekomen, wanneer: degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd; de woonruimte is ontruimd; de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts korte tijd het geval is; op enigerlei andere wijze is gebleken dat de woonruimte te huur is. Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- en/of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, ten gevolge waarvan de woonruimte enige tijd niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht dit gelijktijdig met de in het eerste lid bedoelde melding te berichten. De eigenaar is daarbij tevens verplicht opgave te doen van de geplande tijdsduur die met deze werkzaamheden zal zijn gemoeid, alsmede tot het melden van de beëindiging van de werk- zaamheden. De eigenaar dient de door burgemeester en wethouders aan te wijzen ambtenaren in de gelegenheid te stellen de woonruimte te inspecteren ter vaststelling van de in de vorige leden genoemde gegevens. Artikel 16 Publicatie vrijkomende woonruimteWoningcorporaties bieden hun voor verhuur vrijkomende woonruimte aan in een uniform medium. Bij de publicatie hanteren de woningcorporaties een uniforme typering van woningtypologie, conform typologie in bijlage I. Bij de publicatie geven de woningcorporaties inzicht in de toegankelijkheid van de woning, zoals opgenomen in bijlage I, aansluitend bij de werkwijze vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning. Woningen waar conform artikel 21, of conform een specifieke taakstelling vanuit artikel 28 van de Huisvestingswet 2014, een voordracht tot verhuring wordt gedaan, hoeven niet te worden gepubliceerd maar moeten wel achteraf worden verantwoord. 2.5 TOEWIJZING VAN WOONRUIMTE Artikel 17 – Toepassing toewijzingsregelsParagraaf 2.5 is uitsluitend van toepassing op woonruimten die worden verhuurd door een woningcorporatie. Artikel 18 RangordecriteriaVoor een starter geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur als criterium. Voor een doorstromer geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur en het aantal jaren aan woonduur op het moment van inschrijving, met een maximum van vijf jaar, als criterium. Artikel 19 Regionale binding en lokaal maatwerkVan de in artikel 4 aangewezen categorie woonruimte kan maximaal 50% van het aanbod met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio. Maximaal de helft van de woonruimte uit het eerste lid (= 25%) kan met voorrang worden toegewezen ten behoeve van het oplossen van door burgemeester en wethouders, in afstemming met betrokken partijen, te benoemen lokale categorieën knelpunten op de woningmarkt. Burgemeester en wethouders geven nadere invulling aan de onder het tweede lid genoemde categorieën knelpunten, in afstemming met de lokale woningcorporaties en huurdersorganisatie(s), waarbij zij als uitgangspunten hanteren: de regels moeten transparant en inzichtelijk zijn voor woningzoekenden; er is aantoonbaar sprake van schaarste en verdringing in de benoemde categorieën knelpunten, binnen de uitgangspunten van artikel 2 van de Huisvestingswet 2014. De lokale categorieën knelpunten worden benoemd in bijlage IV van deze verordening. Burgemeester en wethouders worden gedelegeerd om bijlage IV van de verordening aan te passen. Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop zij invulling geven aan het tweede lid en monitoren jaarlijks de realisatie van toewijzing conform het tweede lid. Artikel 20 Volgordebepaling woningzoekendenWoningcorporaties dienen de woningzoekende die voor een overeenkomstig artikel 16 aangeboden woonruimte in aanmerking komt te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende te huur aangeboden woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikelen 11 en 12, bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht: vergunninghouders die na de verlening van de verblijfsvergunning voor de eerste maal woonruimte zoeken; woningzoekenden met een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 24, derde lid; woningzoekenden met een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 24, vijfde lid; woningzoekenden conform artikel 19, tweede lid; overige woningzoekenden. Met in achtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden als bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als volgt nader vastgesteld: in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur of inschrijvingsduur plus het aantal jaren aan woonduur met een maximum van vijf jaar voor; in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een voorrangsverklaring hebben gereageerd gaat de woningzoekende met een verlengde voorrangsverklaring voor op degene die een eerste voorrangsverklaring heeft; in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een voorrangsverklaring hebben gereageerd gaat de woningzoekende van wie de voorrangsverklaring het eerst eindigt voor; d. in het geval dat meerdere woningzoekenden reageren met een gelijk aflopende voorrangsverklaring is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend; in afwijking van het gestelde onder d gaat in het geval dat meerdere woningzoekenden een gelijk aflopende voorrangsverklaring hebben, degene met een woonkostentoeslagvoorrang voor op degene met een herstructureringsvoorrang;. in afwijking van het gestelde onder d gaat in het geval dat twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een voorrangsverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de kandidaat waarvan de (CBS-) wijkcode van het huidig adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woning voor; in het geval er meerdere kandidaten met een herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-) wijkcode van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woning, is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend. Artikel 21 Afwijking volgordebepalingIn afwijking van artikel 20 kan een andere wijze van volgordebepaling worden gehanteerd: een woningcorporatie kan op basis van een besluit van het bestuur in zwaarwegende gevallen en in overleg met de gemeente een ter beschikking gekomen woonruimte voor verhuur aanbieden; voor plaatsing op de onder a bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden met een zeer hoge mate van urgentie; een woningcorporatie kan op basis van verhuurresultaten na overleg met burgemeester en wethouders alternatieve voorrangsbepalingen hanteren. Artikel 22 Verantwoording toewijzing woonruimteWoningcorporaties dienen openbaar bekend te maken: de inschrijvingsduur of de duur van de voorrangsverklaring van de woningzoekende waaraan het gepubliceerde woningaanbod uiteindelijk is toegewezen; de woningen die niet overeenkomstig artikel 16 zijn toegewezen. 2.6 VERDELING VAN WOONRUIMTE: KLACHTEN Artikel 23 Afhandelen klachten en bezwaarVoor de afhandeling van klachten ten aanzien van het toepassen en de uitvoering van regels volgens deze verordening, niet zijnde een beschikking, kunnen burgemeester en wethouders een klachtenregeling vaststellen. Burgemeester en wethouders kunnen de uitvoering van de klachtenregeling mandateren aan de woningcorporaties. Woningcorporaties dragen in dat geval zorg voor een protocol ten aanzien van klachtafhandeling. Zij stemmen het protocol en een voor de afhandeling van klachten ingestelde klachtencommissie af met de gemeenten. De in het eerste lid genoemde klachtenregeling dient ten minste aan de volgende uitgangspunten te voldoen: in heel de regio wordt een uniform klachtenprotocol gehanteerd; de mogelijkheid voor indienen van klachten wordt openbaar bekend gemaakt; een in te stellen klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de woningcorporatie; jaarlijks per uiterlijk 1 maart rapporteren de woningcorporaties over ingediende klachten en klachtafhandeling. De besluiten over de afdoening van klachten, genomen door burgemeester en wethouders of door een op grond van het eerste lid ingestelde klachtencommissie, zijn bindend. 3 VOORRANGSVERLENING Artikel24- Verkrijgen voorrangsverklaring 1.Voor het verkrijgen van een voorrangsverklaring dient een verzoek overeenkomstig artikel 26 te worden ingediend bij burgemeester en wethouders. 2.Een voorrangsverklaring wordt verleend indien de indieners: 18 jaar of ouder zijn; In afwijking van het tweede lid, onder a kan een aanvrager die nog geen 18 jaar of ouder is een verzoek indienen als: de aanvrager een kind heeft of beide ouders van de aanvrager zijn overleden en het verzoek wordt ondersteund met een advies van een erkende voorziening voor hulpverlening of voogd of de aanvrager is getrouwd of getrouwd geweest of de aanvrager is geregistreerd partner of geregistreerd partner geweest. gedurende de termijn van minimaal één jaar ingezetene zijn, ofwel beschikken over een economische of maatschappelijke binding, dan wel in de positie verkeren als bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 en; de Nederlandse nationaliteit bezitten dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland en; buiten eigen schuld en toedoen in een dusdanige situatie verkeren dat zij binnen drie maanden andere woonruimte behoeven en; naar verwachting bij toepassing van de in artikel 20, eerste lid, bedoelde volgordecriteria niet binnen die termijn andere woonruimte zullen krijgen en; hun betreffende situatie niet op een andere wijze kunnen oplossen. 3.Onverminderd het bepaalde in artikel 12, derde lid van de Huisvestingswet 2014 wordt een v voorrangsverklaring volgens het eerste lid verleend: indien een woonsituatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale en/of medische omstandigheden zodanig is verstoord dat levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt dan wel dat één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel en/of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting uit het geheel waar betrokkene deel van uitmaakt, optreedt en zelf niet in staat is dit op te lossen; indien een woningzoekende een woonkostentoeslag ontvangt die structureel is en noodzaakt tot verhuizing. indien bij een huurder die mantelzorg ontvangt of verleent door verhuizing de afstand tussen de woningen van de ontvanger en verlener van mantelzorg wordt verminderd tot een als redelijk te kwalificeren loop- en / of fietsafstand. De toepassing van dit artikel geldt ter beoordeling aan de toetsingscommissie, op basis van een advies van het WMO-loket in een afgegeven mantelzorgverklaring ten aanzien van een mantelzorgrelatie. De inhoud van dit advies is afgestemd op het format in bijlage II. 4.De onder het eerste lid bedoelde voorrangsverklaring die is afgegeven door een van de gemeenten in de regio is geldig in alle gemeenten genoemd in artikel 1, onder dd, tenzij anders vermeld op de voorrangsverklaring en met uitzondering van de voorrangsverklaring toegekend in het kader van mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 of aan vergunninghouders die na de verlening van de verblijfsvergunning voor de eerste maal woonruimte zoeken. 5.Een voorrangsverklaring wordt eveneens verleend aan herstructureringskandidaten die woonachtig zijn in een binnen 24 maanden te slopen of ingrijpend te verbeteren woonruimte en die naar verwachting bij toepassing van de in artikel 20, eerste lid, bedoelde volgordecriteria niet binnen die termijn andere woonruimte zullen of kunnen krijgen. 6.De in het eerste en vijfde lid bedoelde voorrangsverklaring geldt alleen voor de door burgemeester en wethouders aan te geven categorieën woonruimte waarmee enkel de situatie van de woningzoekende die aanleiding is voor een voorrangsverklaring binnen drie respectievelijk twaalf maanden kan worden opgelost. 7.Burgemeester en wethouders kunnen nadere uitvoeringsregels vaststellen voor het verlenen van een voorrangsverklaring aan woningzoekenden en stemmen deze af in de regio. 8.De bevoegdheden in het zesde en zevende lid worden gedelegeerd aan burgemeester en wethouders. Artikel 25 Geldigheidstermijn voorrangsverklaring De in artikel 24, tweede lid, bedoelde voorrangsverklaring geldt alleen voor een termijn van drie maanden. De in artikel 24, vijfde lid, bedoelde voorrangsverklaring geldt alleen voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden. Indien de woningzoekende kan aantonen dat de voorrangsverklaring niet binnen de termijn waarvoor de voorrangsverklaring geldt kon worden benut én er niet sprake is van een (of meer) weigeringen van een passende woningaanbieding, kan na advies van de toetsingscommissie de duur van de voorrangsverklaring ten hoogste één maal worden verlengd. Bij de verlenging kunnen burgemeester en wethouders de op grond van het artikel 24, zesde lid aangegeven woonruimte wijzigen. Een verzoek tot verlenging als bedoeld in het derde lid dient door de woningzoekende binnen twee weken na afloop van de geldigheidstermijn van de voorrangsverklaring te worden aangevraagd. Artikel 26 Aanvraag voorrangsverklaring Om in aanmerking te komen voor een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 24, eerste en vijfde lid, moet een woningzoekende deze aanvragen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de woningzoekende woonachtig is door middel van een daartoe het burgemeester en wethouders vast te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. In afwijking van het bepaalde in het eerste lid dienen woningzoekenden die niet woonachtig zijn in de regio de voorrangsverklaring aan te vragen bij burgemeester en wethouders van één van de gemeenten waarin zij een woning zoeken. De aanvrager van de voorrangsverklaring dient op het aanvraagformulier als bedoeld in het eerste lid gemotiveerd aan te geven tot welke categorie woningzoekenden bedoeld in artikel 24, eerste en vijfde lid, hij behoort en daartoe strekkende bewijsstukken, rapportages en andere bescheiden over te leggen. Artikel 27 Beslissing over voorrangsverklaring Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 26, eerste lid, bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag en de daarbij over te leggen bescheiden en brengen de beslissing ter kennis van de aanvrager. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste zes weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoeld in het eerste en tweede lid mandateren aan een toetsingscommissie. In dat geval blijft het vierde lid buiten toepasing. Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag nadat de toetsingscommissie terzake een advies heeft uitgebracht. Indien het advies van de toetsingscommissie betrekking heeft op een woningzoekende die buiten eigen schuld of toedoen tenminste 2 maanden verblijft in een van gemeentewege erkend (te)huis voor noodopvang betrekt de toetsingscommissie daarbij het advies van de instantie op wiens advies de woningzoekende is opgenomen in het (te)huis voor noodopvang. Een voorrangsverklaring bevat in ieder geval: de datum waarop de voorrangspositie van kracht wordt; de termijn waarvoor de voorrangsverklaring geldig is; de soort woonruimte waarvoor de voorrangsverklaring geldig is. de naam van de gemeenten waar de voorrangsverklaring geldig is. Aantal personen van het huishouden voor wie de voorrangsverklaring geldt Artikel 28 Bezwaar tegen besluit voorrangsverklaring Het indienen van een bezwaar tegen een besluit van burgemeester en wethouders inzake de aanvraag van een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 24, eerste lid, juncto artikel 25, vierde lid, schorst de werking van het betreffende besluit. Artikel 29 Wijziging en beëindiging voorrangsverklaring Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders na advies van de toetsingscommissie, al dan niet op verzoek van de woningzoekende, besluiten de inhoud van de afgegeven voorrangsverklaring te wijzigen. Op de termijnen voor beslissing tot en mededeling van een wijziging is het bepaalde in artikel 27 van overeenkomstige toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen een voorrangsverklaring intrekken, indien: aan de vereisten voor het verkrijgen van een voorrangsverklaring niet meer wordt voldaan; de voorrangsverklaring is verstrekt op grond van gegevens waarvan de houder van de voorrangsverklaring wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; indien de houder van de voorrangsverklaring na de afgifte van de voorrangsverklaring zelfstandige woonruimte in gebruik genomen heeft. De voorrangsverklaring vervalt van rechtswege als de termijn waarvoor zij geldig is afloopt. 4 OVERIGE BEPALINGEN 4.1 VERSLAGLEGGING EN MONITORING Artikel 30 Verslaglegging door eigenaren van woonruimteBurgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten hiertoe verslag uit aan burgemeester en wethouders. In aanvulling op het eerste lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april tevens de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, overeenkomstig de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. Op basis van de verslaglegging evalueren burgemeester en wethouders, samen met woningcorporaties, voor 1 juli van het jaar de werking van de woonruimteverdeling. Op grond van de evaluatie besluiten zij over eventuele aanpassing van de verordening. 4.2 HANDHAVING EN SANCTIES Artikel 31 Handhaving bij overtredingOvertreding van het bepaalde in artikel 15 kan worden gestraft met een geldboete van de eerste of vierde categorie, zoals bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Artikel 32 Bestuurlijke boeteBurgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete. Overtredingen van artikel 5 kunnen worden beboet met een bestuurlijke boete. Indien aan de overtreder een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van artikel 5, tweede lid en binnen vijf jaar opnieuw dezelfde overtreding is geconstateerd wordt de overtreding beboet met een hogere bestuurlijke boete. Indien aan de overtreder een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van artikel 5 tweede lid en de overtreding vanuit een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte is geconstateerd, wordt de overtreding beboet met een hogere bestuurlijke boete. Bij de toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in Bijlage VI van deze verordening. Artikel 33 HandhavingsambtenarenMet het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren. 4.3 RESTBEPALINGEN Artikel 34 HardheidsclausuleBurgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel 35 Onvoorziene omstandigheden en experimentenIn de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in deze verordening afwijken of een afwijking daarvan toestaan ten behoeve van experimenten die in het belang zijn van de volkshuisvesting: deze experimenten moeten passen binnen de kaders van de Huisvestingswet 2014; een experiment kan een maximale geldigheidsduur van twee jaar hebben. Artikel 36 MandateringBurgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan door hen daartoe speciaal aan te wijzen ambtenaren. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens artikel 7 tot en met 10 van deze verordening te mandateren aan eigenaren van woonruimte. Mandatering wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de ingezetenen van de gemeente en aan andere belanghebbenden. 5 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN Artikel 37 Overgangsbepaling bezwaar en beroep Op procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening en voor zover daarop bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft het recht zoals het gold voor die dag van toepassing. Artikel 38 Overgangsbepaling voorrangverklaring, huisvestings-, splitsings- of onttrekkingsvergunning Aanvragen van woningzoekenden om vaststelling van de urgentie of een voorrangsverklaring of om verlening van een huisvestingsvergunning welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. Aanvragen om verlening van een onttrekkingsvergunning of een splitsingsvergunning, welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. Artikel 39 Titel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Huisvestingsverordening juli 2015 gemeente Pijnacker-Nootdorp’. Artikel 40 In werking treden Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking en werkt terug tot en met 1 juli 2015. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp in zijn openbare vergadering d.d. 2 juli 2015,de griffier, R. van der Grijpde burgemeester, F. RavesteinBijlage I Begripsomschrijvingen als bedoeld in artikel 16 (woningtypen) eengezinswoning: woonruimte met minimaal twee woonlagen zonder woonruimte er boven, met een tuin en met een voordeur aan de straat; benedenwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur aan de straat; bovenwoning: woonruimte op de eerste en/of tweede, tevens bovenste woonlaag en niet gelegen in een flatgebouw; portiekwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur in een portiek, gelegen in een gebouw met maximaal vier woonlagen; flat zonder lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij in een gebouw met maximaal vier woonlagen. flat met lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij, portiek of corridor in een gebouw met meerdere woonlagen en een lift; benedenmaisonnette: woonruimte met eigen toegang op de begane grond en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan één op de begane grond; bovenmaisonnette: woonruimte met een eigen toegang en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan geen op de begane grond; HAT-eenheid (Huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens): kleine woonruimte met 1 of 2 kamers, meestal met een keukenblok in de (woon)kamer en dikwijls gebouwd in speciaal voor deze woongroep ontworpen panden of in bestaande aangepaste gebouwen; een zelfstandige HAT-eenheid heeft een eigen voordeur, keuken, douche en wc; een onzelfstandige HAT-eenheid deelt deze voorzieningen met andere HAT-eenheden. seniorenwoning: zelfstandige woonruimte waarvoor in verband met de fysieke inrichting en/of de ruimtelijke positie van de woonruimte bij de toewijzing en vergunningverlening een minimum leeftijd van de toekomstige bewoner is vereist van 55 of 65 jaar. Woningen naar mate van toegankelijkheid Gelijkvloerse woning (*) Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift. Bereikbaar zonder treden. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm. Rollatorwoning (**) Drempels maximaal 2 cm. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil). Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning. Rolstoelwoning (***) Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m. en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m. Extra ruime rolstoelwoning (****) De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m2 en de breedte is minimaal 3,0 m. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m2, bij een minimale breedte van 3,0 m. Bijlage II Format mantelzorgverklaring voor voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 27 lid 2c In de mantelzorgverklaring van het Wmo-loket wordt ten minste ten aanzien van de volgende onderwerpen een uitspraak gedaan: er sprake is van een ondersteuningsvraag zoals bedoeld in artikel 1, onder aa; er sprake is van een mantelzorgrelatie als bedoeld in artikel 1, onder y; de mantelzorger besteedt minimaal 8 uur in de week, gedurende minimaal drie aaneengesloten maanden, aan het bieden van mantelzorg aan de andere indiener; er sprake is van een langdurige ondersteuningsvraag, waarbij de verwachting bestaat dat de mantelzorgrelatie gedurende minimaal drie maanden na de verklaring in stand blijft. een verhuizing als oplossing kan worden aangemerkt als goedkoopst compenserende voorziening. Bijlage III Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 32, vierde lid Overtreding 1e keer Recidive Art. 5, eerste lid € 340 € 340 Art. 5, tweede lid niet-bedrijfsmatige exploitatie € 5.000 € 10.000 bedrijfsmatige exploitatie € 7.500 € 18.500 Toelichting Recidive Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan. Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woningen kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. Bijlage IV – LOKAAL MAATWERK Krachtens artikel 19 van deze verordening benoemen burgemeester en wethouders de volgende knelpunten voor lokaal maatwerk: KnelpuntVoornaamste knelpunt in de lokale woningmarkt van gemeente Pijnacker-Nootdorp is de schaarste aan sociaal huuraanbod en verdringing van lokaal woningzoekenden door woningzoekenden van elders. Dit geldt voor alle sociale huurwoningen met uitzondering van woningen die specifiek zijn ingericht voor de doelgroep die gebonden is aan levensloopbestendige woningen. In zogeheten ‘seniorencomplexen’ oftewel woningen die specifiek worden aangeboden voor een oudere leeftijdsgroep is minder verdringing. Door middel van de volgende lokaal maatwerkregel brengt gemeente Pijnacker-Nootdorp de kans op een woning in eigen gemeente meer in lijn met de regionale gemiddelden en wordt bevorderd dat deze lokaal schaarse woningen vaker vrijkomen: Regel25% van de woningen in de gemeente die op jaarbasis worden verhuurd door een corporatie, en een huurprijs hebben beneden de sociale huurprijsgrens, ofwel € 710,68 prijspeil 2018, worden met voorrang toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Van deze regel zijn uitgezonderd de woningen die specifiek voor senioren worden aangeboden. Algemene toelichting De Huisvestingswet 2014, die op 1 januari 2015 in werking is getreden, bepaalt dat gemeenten, indien zij daarvoor kiezen, per 1 juli 2015 een nieuwe huisvestingsverordening moeten vaststellen ter vervanging van hun bestaande huisvestingsverordening. Bestaande verordeningen vervallen op die datum van rechtswege. De nieuwe huisvestingsverordening moet voldoen aan de nieuwe Huisvestingswet 2014 (2014, stb. 248). De gemeente heeft daarom, in samenwerking en afstemming met de acht andere voormalige Haaglanden-gemeenten, een nieuwe lokale Huisvestingsverordening opgesteld, de Nieuwe Huisvestingsverordening Zoetermeer 2015 (NHVO) die de huidige regionaal afgestemde lokale huisvestingsverordening moet vervangen. Met de Huisvestingswet 2014 wordt door het parlement een aantal principiële en duidelijke keuzes gemaakt. De nieuwe Huisvestingswet 2014 beperkt de werking van de verordening tot het enige waarvoor, volgens de wetgever, het instrument benodigd is: ‘een instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.’ Uitgangspunt is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. De burger mag daarom zo min mogelijk in de weg worden gelegd in zijn of haar wens om zich ergens te vestigen. Om die reden mogen voor het koopsegment geen regels meer met betrekking tot de toewijzing en verdeling van de voorraad in de nieuwe verordening worden opgenomen. Ook andere beperkende voorwaarden, met name leefbaarheid van en in de wijk, zijn om die reden niet meer toegestaan in de nieuwe verordening. Het belangrijkste verschil met de oude verordening is dat een gemeente er alleen nog voor kan kiezen om een nieuwe verordening op te stellen, indien wordt aangetoond dat er sprake is van schaarste in het segment van de woningvoorraad waarvoor de gemeente de verordening op wil stellen. Alleen dit biedt voor de nieuwe Huisvestingwet voldoende grond om de vrije keuze van burgers en de markt te verstoren en een verordening op te stellen. Om die reden is de nieuwe verordening ook nog maar geldig voor maximaal 4 jaar. Het beleid, van gemeenten en Rijk, zou er op gericht moeten zijn om verstoringen in de markt en schaarste te verhelpen, zodat na vier jaar een verordening niet meer nodig is. De gemeente heeft geconstateerd dat er sprake is van schaarste op de woningmarkt in het sociale huursegment. Dit biedt de basis voor deze verordening. De nieuwe lokale huisvestingsverordeningen zijn aangepast conform de nieuwe Huisvestingswet 2014. De belangrijkste wijzigingen zijn samengevat: Het in te zetten instrumentarium beperkt zich tot alle goedkope huurwoningen (huur tot liberalisatiegrens, € 710,68 per 2015). Dus zowel woningen van woningcorporaties als particulier; Alle artikelen over de koopsector zijn verwijderd; Leeftijd mag niet meer als toewijzingscriterium worden gehanteerd; In het kader van de deregulering is een aantal uitvoeringsregels vervangen door uitgangspunten. De uitvoerende partijen werken een regionaal uniforme uitvoeringspraktijk uit op basis van de gegeven uitgangspunten, onder toezicht van de publiekrechtelijke verantwoordelijke overheid; Een aantal artikelen is vereenvoudigd; Een aantal artikelen is transparanter gemaakt; De regionale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat 50% van het vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden; Eventueel lokaal maatwerk mag wettelijk bestaan uit maximaal de helft van de regionale toewijzingen. Per gemeente dus maximaal 25% van alle toewijzingen. Hiervoor zijn nadere regels gesteld op basis van melding vooraf en verantwoording achteraf. Dit moet worden onderbouwd op niveau van gemeente, kern of wijk. Belangrijkste bepalingen en uitgangspunten Huisvestingswet 2014 Schaarste: De wetgever stelt aan lokale sturing een flink aantal voorwaarden. De gemeenteraad zal enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014 in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste kan alleen betreffen: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Leefbaarheid: Het is niet toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. Werkingsduur: De nieuwe Huisvestingswet 2014 beperkt ook de werkingsduur van een Huisvestingsverordening tot ten hoogste vier jaar. Deze termijn hangt onder meer samen met het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een Huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing. Categorieën goedkope woonruimte: De regels kunnen ook alleen worden opgesteld voor goedkope huurwoningen, van particuliere verhuurders en / of woningcorporaties, die zijn aangewezen als schaarse woonruimte. De wetgever geeft eveneens aan dat het niet is toegestaan om buiten de Huisvestingsverordening andere of aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woningen. Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties kunnen wel worden gemaakt, maar mogen geen elementen bevatten op het gebied van woonruimteverdeling, maar bijv. wel over wat men als schaars of groepen in de knel opvat. Ook de beschikbaarheid van woonruimte is bij uitstek een onderwerp van prestatieafspraken, mede in het licht van Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting die voor vaststelling voorligt aan de Eerste Kamer. Huisvestingsvergunning: Overeenkomstig de nieuwe Huisvestingswet 2014 dient de gemeenteraad de goedkope woonruimte aan te wijzen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden verleend. Uitsluitend dat deel waar de schaarste betrekking op heeft kan als vergunningplichtig worden aangewezen en daaraan kunnen dus inkomenseisen worden gesteld. Urgentieregeling: De Huisvestingswet 2014 biedt net als voorheen de mogelijkheid om een urgentieregeling in te stellen. De wetgever heeft bepaald dat tenminste drie categorieën woningzoekenden moeten worden opgenomen in een urgentieregeling. Het gaat hierbij om: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld; vergunninghouders; woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen. Maatschappelijke en economische binding: Bij de woningtoewijzing kan voorrang worden gegeven aan personen met een maatschappelijke of economische binding. Als er geen beperkingen zijn die voortvloeien uit de Wet ruimtelijke ordening, waarbij er slechts geringe of geen uitbreidingsmogelijkheden zijn, kan maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang worden toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan aan lokaal gebondenen. Echter bij het huisvesten van woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld en bij vergunninghouders mogen deze bindingsvoorwaarden niet gesteld worden. Het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden zonder binding. Daarnaast heeft de wetgever gedefinieerd wat onder economische en maatschappelijke binding mag worden verstaan, alsmede wat er niet onder mag worden verstaan. Onderbouwing schaarste Om een nieuwe verordening te mogen vaststellen zal moeten worden aangetoond dat binnen de lokale en regionale woningvoorraad sprake is van schaarste. Hieronder zal worden aangetoond dat er sprake is van schaarste in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de liberalisatiegrens (€ 710,68). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Dit is in het bijzonder het geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zien we dat specifieke groepen woningzoekenden om bijzondere aandacht vragen in de woonruimtebemiddeling; denk bijvoorbeeld aan personen die uit een instelling weer in een zelfstandige woning gaan wonen. Hoewel de gemeente vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt hoog in het vaandel heeft staan, legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Zoetermeer en de andere gemeenten in de regio Haaglanden (tijdelijk) wordt (bij)gestuurd in het verhuurtraject van sociale huurwoningen. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van. Met het oog op het voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel voor splitsing, onttrekking, samenvoeging en omzetting grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad. De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor zowel sturingsinstrumentarium als het vergunningstelsel. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurd en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. Regionale schaarste De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. In de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) uit 2014 stelt de provincie tevens dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woningbouw. De huisvestingsverordening is een instrument om schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen, gedurende de vier jaar dat de verordening geldig is, om de schaarste te beperken en als het kan te doen verdwijnen. De negen voormalige Haaglanden gemeenten doen dit door het maken van prestatieafspraken met de woningcorporaties, op regionaal niveau en per gemeente. De gemeentelijke woonvisies en de VRM bieden de basis voor deze prestatieafspraken. De nieuwe huisvestingsverordening, de prestatieafspraken en de gemeentelijke en provinciale woonvisie vormen gezamenlijk de basis voor de aanpak van de schaarste en om te zorgen voor voldoende aanbod aan sociale woningbouw. In de (vroegere) regio Haaglanden is sprake van een schaarste aan goedkope huurwoningen (huur tot € 710,68). De huisvestingsvergunningplicht in de verordening geldt ook daarom voor alle sociale huurwoningen tot € 710,68. Het is binnen dat deel van de voorraad dat zich binnen de regio de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste voordoen. De samenwerkende gemeenten hebben er voor gekozen het schaarstebegrip voor de hele regio te definiëren. Op gemeentelijke niveau zou het wel mogelijk kunnen zijn dat sommige categorieën woonruimte met een huur onder de liberalisatiegrens minder schaars zijn dan andere, maar nog steeds schaars. Dit kan echter per gemeente verschillen. Dit zou er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte en in een andere gemeente niet. Dit is tegenstrijdig aan het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Enkele feiten van de huidige situatie onderbouwen dit: In de regio staan bijna 160.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties. Ongeveer 10.000 daarvan hebben een huur van boven de liberalisatiegrens. Er zijn dus ongeveer 150.000 woningen in de regio van de woningcorporaties bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen van onder de € 34.678. In regio Haaglanden staan bijna 115.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 52.000 huishoudens actief woningzoekende (zij reageren op vrijkomend aanbod). Jaarlijks komt ongeveer 7% á 8% van de 150.000 gereguleerde woningen vrij. Dit betekent tussen de 10.000 en 12.000 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden woningen lag in het eerste half jaar van 2014 op gemiddeld 120 reacties per woning, hetgeen kan worden gekenmerkt als een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. Tevens is de druk zo groot dat zonder nadere regels verdringing zou plaatsvinden in vrijwel alle deelsegmenten binnen het sociale segment. Een blik in de (nabije) toekomst leert ons dat de situatie niet op korte termijn verbetert: In het onderzoek WoON2012 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere. Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek – RIO – van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd. In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid. Schaarste in gemeente Pijnacker-Nootdorp Gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in bovengenoemde context de relatief kleinste sociale huurvoorraad van de regio, met zo’n 22% van de voorraad. Binnen deze kleine voorraad is het aandeel van de sociale voorraad met een huurprijs onder de aftoppingsgrens eveneens het kleinste. Wachttijden op woningen behoren voor de meeste doelgroepen tot de langste van de regio. Vooral de goedkopere sociale huurwoningen, met een huur onder de aftoppingsgrens, zijn dusdanig schaars, dat het voor inwoners met lage inkomens relatief moeilijker is in eigen gemeente een lokale wooncarriére te doorlopen. Van het lokale aanbod wordt dusdanig gebruik gemaakt zowel vanuit de regio, de landelijke taakstelling als vanuit de gemeente, dat lokale woningzoekenden relatief weinig aanbod aantreffen en deels wegtrekken naar andere gemeenten. De voorkeur was in veel gevallen geweest in de gemeente te blijven wonen. Met name doelgroepen met enige tijdsdruk en laag inkomen, zoals jongeren die zelfstandig willen gaan wonen, alleenstaanden en alleenstaande ouders na echtscheiding, merken de lokale schaarste het sterkst. De verordening als onderdeel van een samenhangend stelsel De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel. Hieronder wordt per onderdeel van dat stelsel een toelichting gegeven op de inhoud en functie. Toekomstvisie Pijnacker-Nootdorp 2040 en Ruimtelijke Structuurvisie Hoofddoelstelling van de gemeente is dat inwoners die dat willen een lokale wooncarrière kunnen doorlopen. Omdat de woningvoorraad van de gemeente nog niet evenwichtig is opgebouwd werkt de gemeente aan het versterken van de ‘zwakke sporten in de wooncarriereladder’. Om hierin stappen te zetten zijn er aanvullende beleidskaders uitgewerkt. De Uitvoeringsstrategie Wonen 2013–2015, en de Nota Wonen Pijnacker-Nootdorp (die thans wordt opgesteld) vormen de basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt en welke groepen onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste ondervinden. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. In 2015 wordt de Uitvoeringsstrategie wonen van de gemeente geactualiseerd. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.