Welstandsnota 2016 gemeente Oosterhout (Oosterhout)

Welstandsnota 2016 gemeente OosterhoutDe gemeenteraad van Oosterhout heeft in zijn vergadering van 20 september 2016 de Welstandsnota 2016 vastgesteld WELSTANDSNOTA 2016 GEMEENTE OOSTERHOUT 1.INLEIDING 1.1Aanleiding Op 22 september 2015 heeft de raad van de gemeente Oosterhout besloten om welstand af te schaffen (op de monumenten, de beschermde stads- en dorpsgezichten en het gebied de Contreie na) en in de welstandsvrije stad een excessenregeling te hanteren. In een welstandsvrije stad gelden geen welstandscriteria meer en kan alleen terug gevallen worden op een excessenregeling. Overigens blijft het raadzaam om voor zowel vergunningplichtige als vergunningsvrije bouwwerken het bouwplan af te stemmen met de buren en op de kenmerken van de omgeving. Bij twijfel of iets vergunningplichtig of vergunningvrij is, kan men het beste de vergunningcheck uitvoeren op het omgevingsloket 1 www.omgevingsloket.nl. Als men toch wil dat de gemeente beoordeelt of er vergunningplicht is, is het verstandig om een vooroverlegaanvraag in te dienen via het omgevingsloket. 1.2Het nieuwe welstandsbeleid en de nieuwe welstandsnota Na een experiment met welstandsvrij bouwen heeft de gemeenteraad van Oosterhout besloten om de gemeente (grotendeels) welstandsvrij te maken. Naar het oordeel van de raad werden burgers regelmatig geconfronteerd met de beperkingen van welstand. De raad wenst een modern welstandsbeleid. Daarbij is wel aangegeven dat een excessenregeling van kracht moet blijven. Het nieuwe welstandsbeleid houdt dus een overgang in van toetsing vooraf naar aanpak van evidente overschrijding van de algemene normen achteraf. In beginsel past dit in het handhavingsbeleid van de gemeente 2 Gemeente Oosterhout: Beleidsplan Fysieke Leefomgeving 2015-2018.. Het nieuwe welstandsbeleid zorgt ervoor dat voor de meerderheid van de bouwwerken niet langer een advies van een welstandscommissie nodig is. Dat betekent niet dat de ruimtelijke kwaliteit verloren hoeft te gaan. De burger of ondernemer krijgt de vrijheid en de verantwoordelijkheid het gebouwde van een goede kwaliteit te voorzien, passend in en afgestemd op de omgeving. De afschaffing van welstandsbeoordeling van bouwplannen geldt niet voor beschermde monumenten en voor bebouwing binnen de beschermde stads- en dorpsgezichten, omdat hier van rechtswege en/of uit oogpunt van cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, extra eisen worden gesteld aan de op te richten bebouwing. Verder geldt de afschaffing niet voor de woonwijk de Contreie, omdat het positieve imago van deze wijk, die vol in ontwikkeling is, vastgehouden moet worden. Er moet worden voortgebouwd op het succes van de wijk. Het is van groot belang dat het beeldregieplan van de wijk blijft bestaan en dat het voor de Contreie ingestelde kwaliteitsteam als zodanig blijft functioneren tot het moment dat de gehele wijk gerealiseerd is. De gemeenteraad heeft daarnaast besloten om de welstandsnota te actualiseren en te vereenvoudigen. Deze nieuwe, sterk vereenvoudigde welstandsnota omvat de volgende aspecten: de welstandscriteria voor monumenten; de welstandscriteria voor de beschermde stads- en dorpsgezichten; het beeldregieplan voor de Contreie dat zal worden gekoppeld aan de welstandsnota; Voor alle overige gebieden (inclusief de gebieden waar een beeldkwaliteitsplan of -regieplan voor is vastgesteld door de raad) zal de excessenregeling inzichtelijk worden gemaakt en aangepast in het verlengde van het raadsbesluit. 1.3Kaart Bij deze nota behoort een kaart, waarop de relevante gebieden zijn aangegeven. Deze kaart bevat de begrenzingen van de beschermde dorpsgezichten, de monumenten en de begrenzing van het gebied De Contreie. In de overige gebieden is de excessenregeling van kracht. 1.4Leeswijzer In hoofdstuk 2 zijn de welstandscriteria voor monumenten samengevat. In hoofdstuk 3 zijn de welstandscriteria voor de drie beschermde stads- en dorpsgezichten beschreven. In hoofdstuk 4 is verwezen naar het beeldregieplan van het gebied De Contreie, waarvan de welstandscriteria geldig blijven totdat de wijk is afgebouwd. In hoofdstuk 5 is de excessenregeling beschreven en nader uitgewerkt, waarmee in de toekomst onaanvaardbare excessen kunnen worden tegengegaan. 1.5Overzicht De navolgende tabel en stroomschema geven de wijzigingen van het welstandsbeleid weer die in bovenstaande punten ad1 t/m ad4 zijn toegelicht. In het schema is af te lezen wanneer een bouwplan vooraf getoetst wordt aan de welstandscriteria alvorens het bouwwerk gebouwd mag worden. Ook is te zien wanneer het bouwplan (eenmaal uitgevoerd en gereedgekomen), achteraf kan worden getoetst aan (welstands)criteria via de zgn. excessenregeling. Afbeelding 1 - Tabel verschillende welstandsgebieden; de kleuren komen in deze nota en op de bijbehorende kaart telkens terug. Afbeelding 2 - Stroomschema welstandsbeoordeling en excessenregeling gemeente Oosterhout. 2.WELSTANDSCRITERIA MONUMENTEN 2.1Algemeen De gemeente Oosterhout heeft een rijke historie en als gevolg daarvan zijn er in de gemeente vele rijksen gemeentelijke monumenten aanwezig. Het betreft gebouwen en bouwwerken die van algemeen belang zijn vanwege hun schoonheid, betekenis voor de wetenschap en/of cultuurhistorische waarde. Voor het verbouwen of wijzigen van monumenten is een vergunning vereist 3 Gemeente Oosterhout: Erfgoedverordening Oosterhout 2015.. Verbouw/restauratieplannen van gemeentelijke- en rijksmonumenten worden zowel op cultuurhistorische, als op welstandsaspecten beoordeeld. Beoordeling van de cultuurhistorische aspecten van een bouwplan voor een rijksmonument gebeurt op basis van de Erfgoedwet en inschrijving op de rijksmonumentenlijst. Beoordeling van de cultuurhistorische aspecten van een bouwplan voor een gemeentelijk monument gebeurt op basis van de Erfgoedverordening Oosterhout 2015 en inschrijving op de gemeentelijke monumentenlijst. Beoordeling van de welstandsaspecten van een bouwplan voor beide categorieën gebeurt op basis van het raadsbesluit ten aanzien van de welstandsbeoordeling. In beide soorten adviezen zal worden ingegaan op vormgevingaspecten. Een integrale benadering levert in die gevallen zowel procedureel als inhoudelijk een meerwaarde op. De gemeente heeft de integrale advisering voor welstand en monumentenzorg op de volgende wijze georganiseerd: Bij aanvragen die betrekking hebben op de verbouwing of restauratie van gemeentelijke of rijksmonumenten wordt advies gevraagd van een externe adviseur die zowel deskundigheid heeft op het gebied van monumenten, als op het gebied van welstand. Er wordt één advies uitgebracht dat beide aspecten omvat. Voor bouwplannen op, aan of nabij monumenten vormt een redengevende omschrijving van het monument het belangrijkste welstandscriterium. Indien de redengevende omschrijving ontbreekt of dusdanig weinig informatie bevat dat daarvan niet uitgegaan kan worden, is het noodzakelijk dat een bouwhistorische verkenning met waardestelling wordt uitgevoerd. Monumenten vormen niet zelden een uitzondering in hun omgeving. Ze hebben vaak specifieke vorm- en stijlkenmerken, die afwijken van de gebiedskarakteristiek. 2.2Welstandscriteria monumenten De algemene uitgangspunten bij de beoordeling van de welstandsaspecten van een monument zijn: Een bouwplan aan een monument vraagt om een individuele aanpak. Elk monument heeft zijn eigen, unieke kenmerken. Alleen als er een goed beeld bestaat van de aspecten die juist dat monument waardevol maken, kan bij plannen het benodigde maatwerk worden geleverd. Bij de beoordeling van plannen wordt getoetst of de monumentale aspecten van het pand of object voldoende worden gerespecteerd. Het monument is uitgangspunt. Niet elke functie past in elk monument. De aard en structuur van het monument kan een nieuw gebruik beperken. Bij wijzigingen draait het steeds om het vinden van een goede balans tussen de wensen van de gebruiker en de mogelijkheden die het monument biedt. Elke ingreep wordt gemotiveerd door een zorgvuldige afweging. De bouw- en gebruiksgeschiedenis zijn van belang bij een monument. Een monument ontleent veelal zijn waarde aan de bouwgeschiedenis. Latere wijzigingen of toevoegingen kunnen van groot belang zijn omdat de bouwgeschiedenis van een gebouw daaraan afleesbaar is. Behoud van het aanwezige historisch materiaal heeft de voorkeur boven nieuw materiaal of hergebruik van materiaal van elders. Constructie, materiaal, afwerking en detail bepalen de fysieke ouderdom van het monument en zijn essentieel voor de monumentale waarde en voor het uiterlijk van het monument. Er dient een relatie te zijn tussen vorm, gebruik en constructie. Van een monument dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. Hoewel het welstandstoezicht slechts is gericht op de uiterlijke verschijningsvorm, kan de vorm van het bouwwerk niet los worden gedacht van de eisen vanuit het gebruik en de mogelijkheden die materialen en technieken bieden om een doelmatige constructie te maken. De (historische) relatie tussen bouwwerk en omgeving blijft in stand of wordt verbeterd. Van een monument dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Er is een evenwicht tussen helderheid en complexiteit. Van een monument dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de historische structuur die is aangebracht in het beeld behouden blijft of hersteld wordt, zonder dat de aantrekkingskracht verloren gaat. Een belangrijke eis die aan het uiterlijk van een monumentaal gebouw mag worden gesteld is dat er structuur wordt aangebracht in het beeld, voor zover dit past in het historisch karakter van het gebouw. Een heldere structuur biedt houvast voor de waarneming en is bepalend voor het beeld dat men vasthoudt van een gebouw. Symmetrie, ritme, herkenbare maatreeksen en materialen maken het voor de gemiddelde waarnemer mogelijk de grote hoeveelheid visuele informatie die de gebouwde omgeving geeft, te reduceren tot een bevattelijk beeld. Schaal en maatverhoudingen blijven behouden. Van een monument dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat een samenhangend stelsel van maatverhoudingen behouden blijft of terug wordt gebracht, dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. Zonneschermen aan voorgevels zijn toegestaan zolang ze passen in de historische structuur van de gevel, in relatie tot raamverdeling, herkenbare gevelhoogten en traveeënverdeling en ze geen onherstelbare schade toebrengen aan het historisch materiaal. Materiaal, textuur, kleur en licht ondersteunen het karakter van het gebouw. Van een monument dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken. 2.3Reclame op, aan en bij monumenten Om een harmonie met de aanwezige cultuurhistorische waarden te bereiken dienen reclame-uitingen in zijn algemeenheid gekenmerkt te worden door een gebruik van traditionele middelen, materialen, vormen en kleuren en afgestemd te zijn op het pand. Voorbeelden van traditionele middelen zijn het uithangbord en het beletteren van kroonlijsten of luifels boven entree of etalage-partijen. Uiteraard is het van groot belang dat de reclameaanduiding op harmonieuze manier opgenomen wordt in de architectuur van het pand of zelfs daartoe bijdraagt. Felle kleuren, grote ongelede vlakken met reclameboodschappen evenals lichtbakken zijn storend doordat zij onvoldoende passen in de traditionele karakteristiek. Het aanlichten van losse letters op gevel of luifel biedt een goed alternatief voor lichtbakken. Voor de reclame-uitingen op, aan en bij monumenten gelden de volgende voorwaarden: reclame-uitingen mogen uitsluitend op zodanige wijze worden aangebracht, dat er geen onherstelbare schade wordt veroorzaakt aan het historisch materiaal van het monument (vastzetten in de voegen in plaats van in de steen); Géén lichtbakken tegen de gevel zijn toegestaan, met uitzondering van monumenten in centrumgebieden waar maximaal één lichtbak van maximaal 0,50 m2 per 10 m gevelbreedte mag worden aangebracht; Gestreefd dient te worden naar onverlichte uithangborden dwars op de gevel (maximaal 2 per monument); De maatvoering en plaatsing van – al dan niet aangelichte – objecten dient extra kritisch afgezet te worden tegen de structuur van de gevel; De dikte van zowel het vlak tegen de gevel als het haaks op de gevel geplaatste object mag maximaal 5 cm bedragen; Eventuele aanlichtings-armaturen dienen qua afmetingen maximaal ondergeschikt te zijn en dienen onopvallend qua kleurstelling te zijn; Waar mogelijk dient een reclamevoering met ‘open’ belettering te worden toegepast. Banieren zijn toegestaan dwars op de gevel met een breedte van maximaal 40 cm en een hoogte gelijk aan de verdiepingshoogte van de eerste verdieping. In alle gevallen geldt dat er maatwerk nodig is; reclame-uitingen dienen afgestemd te zijn op de structuur en opbouw van de gevel. 3.DE BESCHERMDE STADS- EN DORPSGEZICHTEN 3.1Algemeen De gemeente kent drie beschermde stads- en dorpsgezichten die aangewezen zijn in het kader van de Monumentenwet 1988, te weten: het beschermde stadsgezicht Heuvel en omgeving, beschermd stadsgezicht de Heilige Driehoek en het beschermd dorpsgezicht Den Hout. Oosterhout kent geen gemeentelijke beschermde stads- en dorpsgezichten. De gemeenteraad is van oordeel dat binnen de beschermde stads- en dorpsgezichten een toetsing vooraf moet plaatsvinden (welstandstoetsing) ter bescherming van de aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke en stedenbouwkundige waarden. Dit betekent dat alle bouwactiviteiten aan of bij panden in de beschermde stads- en dorpsgezichten, ook aan panden die zelf niet op de monumentenlijst staan, voor advies aan de monumentencommissie voorgelegd worden. De advisering wordt hierbij gebaseerd op de redengevende omschrijving (monumenten), de welstandscriteria en de omschrijving van het beschermde stads- of dorpsgezicht. De welstandsadvisering van alle bouwplannen binnen de beschermde stads- en dorpsgezichten (dus zowel monumenten als andere gebouwen) wordt door een externe commissie gedaan. 3.2Beschermd dorpsgezicht Den Hout Algemeen Deze uit de middeleeuwen daterende, in plattegrond nog zeer gave akkernederzetting met daaraan karakteristieke bebouwing is zeer waardevol. De bestaande bebouwingsvorm straalt een duidelijke oorspronkelijkheid en karakteristiek uit. Behoud van deze gebiedskenmerken staat voorop. Afbeelding 3 - Beschermd dorpsgezicht Den Hout Bebouwingsbeeld Het beschermde dorpsgezicht Den Hout wordt gevormd door een aantal karakteristieke lang- en kortgevelboerderijen, karakteristieke woonhuizen en kerk met klooster rondom een driehoekig, met bomen beplant onverhard dorpsplein. Het bebouwingsbeeld is zeer bescheiden en weinig pretentieus. Stadse fratsen komen er niet voor. Ambities De ambitie van het gemeentebestuur van Oosterhout is gericht op behoud van de aanwezige karakteristiek binnen het beschermd dorpsgezicht Den Hout. Welstandscriteria De toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd dorpsgezicht en de beleidsuitgangspunten welstand maken deel uit van deze beoordelingscriteria. PLAATSING/SITUERING* 4 Alle hierna met * gemerkte criteria gelden slechts indien en voor zover het geldende bestemmingsplan niet anders bepaalt. * In de structuur, de opbouw, de breedte en het type van de bebouwing dient het oorspronkelijke en beschermde ruimtelijke karakter als uitgangspunt. Algehele nieuwbouw is slechts toegestaan voor zover het gebouw geen rijks- of gemeentelijk monument betreft en voor zover de bestaande karakteristiek niet aangetast wordt; algehele nieuwbouw moet binnen de contouren van de bestaande bebouwing plaatsvinden (zowel de vier gevels als de dakvorm), tenzij door een geringe verschuiving de karakteristiek van de omgeving wordt verbeterd; De openheid tussen twee bebouwingselementen of complexen moet bewaard blijven. Uitbreidingen aan de voorkanten zijn niet toegestaan; Specifiek voor agrarische bedrijven is de clustering van meerdere gebouwen (woonhuis, stallen, loodsen) op een bouwperceel. De positionering van deze gebouwen ten opzichte van elkaar heeft vaak een bedrijfsmatige achtergrond maar is ook uit een oogpunt van de beleving van het complex een belangrijk uitgangspunt. Woonhuizen en boerderijen in het dorpsgezicht dienen deze karakteristiek te respecteren. Het overwegend open tot half open bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden dient in stand gehouden te worden. Het overwegend open bebouwingsbeeld met omvangrijke bouwmassa's aan ruime open ruimten dient eveneens in stand gehouden te worden. Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de ritmiek van de bestaande bebouwing in de omgeving. De parcellering, de positie en de oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing dienen richtinggevend te zijn bij nieuwbouw. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden. MASSAVORM* Bij renovatie van gebouwen dient de originele vorm(geving) het uitgangspunt te zijn. De hoofdvormen dienen ervoor te zorgen dat de gebouwen passen bij de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek. Elke bouwmassa moet zijn eigen karakteristiek hebben, maar moet passen bij de bouwmassa's in de omgeving. Grote ingrepen aan bestaande gebouwen dienen zo veel mogelijk op één punt, uitsluitend aan de achterzijde, te worden geconcentreerd, rekening houdend met de originele hoofdvorm en kapvorm. GEVELOPBOUW Bij bestaande gevels moet de oorspronkelijke (traditionele) indeling gehandhaafd blijven. De bebouwing heeft een duidelijke relatie met de (oorspronkelijke) agrarische functie: dit uit zich in eenvoudige hoofdvormen en een duidelijke gevelindeling, aansluitend op het oorspronkelijk boerderijtype van dit gebied. KLEUREN EN MATERIALEN(hoofdvlakken) Bij renovatie van gebouwen dient het originele materiaalgebruik het uitgangspunt te zijn. De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek in het dorpsgezicht, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan: Daken gedekt met riet/stro en/of gebakken pannen, gevels van (rode/bruinrode) baksteen en/of hout. Als historische panden een rieten kap hebben, is vervanging door ander materiaal niet toegestaan tenzij aangetoond kan worden dat daardoor de cultuurhistorische en architectonische waarde niet wordt aangetast. COMPOSITIE MASSA-ONDERDELEN Gebouwen moeten geclusterd en in onderlinge samenhang op het terrein geplaatst zijn. Aan- en bijgebouwen dienen rekening te houden met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing. GEVELINDELING Bij verbouw en renovatie dient te worden aangesloten bij de richting en de maatverhoudingen van de bestaande gevelopeningen. De gevels van bijgebouwen moeten een duidelijke plint en een beëindiging aan de bovenzijde hebben. Grote vlakken moeten een structuur of onderverdeling hebben. De maat en schaal van de gevelindeling moet worden gerespecteerd. De verticale geleding en ritmiek van de gevel dient te worden benadrukt, mede gelet op gevelassen, kolomplaatsingen en dergelijke. In de horizontale gevelopbouw moeten de begrenzing van de onderzijde (plint) en de bovenzijde (goot of kroonlijst) als belangrijke elementen zijn behandeld. Het onderscheid tussen het oorspronkelijke woondeel van een (voormalige) boerderij en het oorspronkelijke bedrijfsdeel dient in de architectuur op een herkenbare wijze zichtbaar te blijven. De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand blijft uitgangspunt in geval van splitsing. De vormgeving van entree en de eventuele symmetrie van de gevelopbouw wordt zorgvuldig behandeld. Toevoegingen, zoals opgetrokken middenrisalieten en dakuitbouwen aan de voorzijde maken in plaatsing en vormgeving deel uit van het ontwerp van de onderliggende (voor)gevel. MATERIALEN EN KLEUREN (deelvlakken) Bij het plaatsen van loodsen en schuren dient er sprake te zijn van een toepassing van passend materiaal, zoals baksteen en hout. Spiegelende oppervlakken, kunststof en trespa mogen niet worden toegepast bij beplating van de gevels. DETAILLERING Bij detaillering moeten de aanwezige fijne en/of ambachtelijke onderdelen behouden blijven. De detaillering van nieuwe onderdelen moet qua vorm en uitstraling passen bij de aanwezige details. Extra aandacht is vereist voor: voordeuren, garagedeuren kozijnen, gootbakken, boeiboorden, windveren en erfafscheidingen. BOUWWERKEN OP ERVEN* en ERFAFSCHEIDINGEN Toegestaan worden hagen of heggen tot een maximale hoogte van 1 m., al dan niet voorzien van open en donker geschilderd rasterwerk. Erfafscheidingen op voor- en zij-erven mogen niet gebouwd zijn. Uitsluitend groene erfafscheidingen in de vorm van hagen zijn toegestaan. Hekwerken e.d. aan de straatzijde mogen niet hoger dan 1,20 m zijn en moeten op één lijn staan en in hoogte en vormgeving op elkaar zijn afgestemd. Zij-erven gelegen grenzend aan openbare ruimte dienen als voorerf te worden behandeld. Op achtererven gelegen in zicht van de openbare ruimte zijn hagen of heggen, al dan niet voorzien van open rasterwerk, tot max. 2 meter* toegestaan. DAKKAPELLEN EN DAKRAMEN Dakkapellen en dakramen aan de voorzijde zijn niet toegestaan. AAN- EN UITBOUWEN Bijgebouwen worden uitsluitend achter de hoofdbebouwing op de kavel geplaatst en worden in massa, maatvoering en stijl afgestemd op (ondergeschikt aan) de hoofdmassa. Materialen, kleuren en detaillering van de aan- en bijgebouwen worden zorgvuldig afgestemd op die van het hoofdgebouw. Toevoegingen aan het dak worden uitsluitend aan de achterzijde aangebracht. In het geval dat de kap haaks op de as van de straat staat, zijn toevoegingen niet toegestaan*. ROLLUIKEN E.D. Aan de voorzijde en de zijgevels zijn geen rolluiken toegestaan. Aan de achterzijde zijn rolluiken toegestaan, mist deze zijn opgenomen in de gevelstructuur (in of achter de gevel aanbrengen) en materiaal en kleur zijn afgestemd op de overige gevel. RECLAME-UITINGEN Voor de reclame-uitingen binnen het beschermd dorpsgezicht Den Hout gelden de volgende voorwaarden: Voor monumenten gelden de in 2.3 genoemde voorwaarden, met dien verstande dat hier geen lichtbakken zijn toegestaan; Ook aan andere gebouwen dan monumenten zijn geen lichtbakken toegestaan; In principe dient te worden gestreefd naar onverlichte uithangborden dwars op de gevel (maximaal 2 per monument); De maatvoering en plaatsing van – al dan niet aangelichte – objecten dient extra kritisch afgezet te worden tegen de structuur van de gevel; De dikte van zowel het vlak tegen de gevel als het haaks op de gevel geplaatste object mag maximaal 5 cm bedragen; Eventuele aanlichtings-armaturen dienen qua afmetingen maximaal ondergeschikt te zijn en dienen onopvallend qua kleurstelling te zijn; Waar mogelijk zal worden aangestuurd op een reclamevoering met ‘open’ belettering. 3.3Beschermd stadsgezicht de Heilige Driehoek Algemeen Dit terrein met religieuze functie is zeer waardevol. Naast de historische gebouwen wordt dit gebied gekenmerkt door zijn open terreinen. Behoud van deze gebiedskenmerken staat voorop. Bebouwingsbeeld Het beschermde stadsgezicht de Heilige Driehoek wordt gevormd door drie kloosters en kleinschalige andere bebouwing ten oosten van de kern van Oosterhout. Deze geconcentreerde bebouwing wordt omgeven door sloten, muren en hagen omsloten open terreinen. Afbeelding 4 - Beschermd stadsgezicht de Heilige Driehoek Ambities De ambitie van het gemeentebestuur van Oosterhout is gericht op behoud van de aanwezige karakteristiek binnen het beschermd stadsgezicht de Heilige Driehoek. Welstandscriteria ALGEMEEN De toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht en de beleidsuitgangspunten welstand maken deel uit van deze beoordelingscriteria. Alle hierna met * gemerkte criteria gelden slechts indien en voor zover het geldende bestemmingsplan niet anders bepaalt. PLAATSING / SITUERING* In de structuur, de opbouw, de breedte en het type van de bebouwing dient het oorspronkelijke en beschermde ruimtelijke karakter als uitgangspunt. Algehele nieuwbouw is slechts toegestaan voor zover het gebouw geen rijks- of gemeentelijk monument betreft en voor zover de bestaande karakteristiek niet aangetast wordt; algehele nieuwbouw moet binnen de contouren van de bestaande bebouwing plaatsvinden (zowel de vier gevels als de dakvorm), tenzij door een geringe verschuiving de karakteristiek van de omgeving wordt verbeterd. Het ruimtelijk karakter moet gebaseerd zijn op de beoogde kwaliteiten van het gebied. Het overwegend open tot half open bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden dient in stand gehouden te worden. Het overwegend open bebouwingsbeeld met omvangrijke bouwmassa's aan ruime open ruimten dient eveneens in stand gehouden te worden. Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de ritmiek van de bestaande bebouwing in de omgeving. De parcellering, de positie en de oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing dienen richtinggevend te zijn bij nieuwbouw. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden. MASSAVORM* De massa en vorm van nieuwbouw moeten zorgvuldig ingepast worden tussen de bestaande bebouwing. De bouwhoogte ca. vier lagen, dient afgestemd te worden op de bouwmassa en kapvorm van de belendende omgeving. Verspringingen in de dakgoothoogte moeten binnen de uitersten van de naastgelegen bebouwing blijven. Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel. Hierbij is de eenmaal toegevoegde toevoeging in beginsel de standaard uitvoering voor de overige panden. De vormgeving van het dak moet afgestemd zijn op de stijl van het betreffende pand. GEVELOPBOUW Bij renovatie en/of nieuwbouw dient de oorspronkelijke gevelopbouw en materiaal-en kleurgebruik gerespecteerd te worden. Waar tussenruimten tussen de panden gelijk of kleiner is dan 2x de gemiddelde gevelbreedte van de naastliggende panden, dient nieuwbouw aan te sluiten bij de kenmerken van de bebouwing in de directe omgeving. (Bij grotere tussenruimten is een grotere vrijheid in stijlkenmerken, ritmiek, gevelopeningen en toevoegingen toegestaan). Alle gevels gericht naar, of zichtbaar vanuit de openbare ruimte, moeten ten minste op voetgangersniveau voorzien zijn van gevelopeningen blinde gevels zijn daar, zeker op begane grondniveau, niet toegestaan. MATERIAAL (hoofdvlakken) Bij verbouwing of renovatie dient men het oorspronkelijke materiaalgebruik tot uitgangspunt te nemen. Bij nieuwbouw mogen gevels in hoofdzaak behalve baksteen ook uit andere passende materialen bestaan. KLEUR (hoofdvlakken) Bij verbouwing of renovatie dient men het oorspronkelijke kleurgebruik tot uitgangspunt te nemen. De kleuren van in het zicht komende dakbedekking en gevels moeten op elkaar afgestemd zijn. Het gebruik van sterk contrasterende kleuren is niet toegestaan. GEVELINDELING Bij verbouwing en renovatie dient aangesloten te worden bij de richting en de maatverhouding van de bestaande gevelopeningen. De onderpui en de bovengevel dienen een samenhangend geheel te vormen. De plaatsing van penanten en kolommen dienen de gevelritmiek te ondersteunen. De onderzijde (plint) en de bovenzijde (goot of kroonlijst) dienen een horizontale geleding te geven en het gevelvlak af te bakenen. Bij splitsing van ruimten moet de architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand behouden blijven; bij samenvoeging van meerdere panden, moet de individualiteit van de panden voorop blijven staan. Plaatsing en behandeling van de hoofdentree dient bijzondere aandacht te verkrijgen. MATERIALEN EN KLEUREN Bij verbouwing of renovatie dient men het oorspronkelijke materiaal en kleurgebruik tot uitgangspunt te nemen. Het gebruik van sterk contrasterende kleuren in grotere vlakken is niet toegestaan. DETAILLERING Bij verbouwing en renovatie dient zorgvuldig omgaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk lijsten en speklagen en de specifieke detaillering van gevelopeningen, eventuele balkonhekken, deurluifels en dergelijke. Bij nieuwbouw dient de detaillering zorgvuldig en met aandacht voor de plasticiteit van de gevel uitgewerkt te zijn. Gevelreclame aan panden met een commerciële functie dienen binnen de structuur en de detaillering van de gevel te passen. BOUWWERKEN OP ERVEN* Bouwwerken op erven dienen in onderlinge samenhang te worden vormgegeven. Bij voorkeur dient men hagen of heggen toe te passen en/of open en donker geschilderd sierhekwerk. Toegangspoorten en dergelijke moeten in de lijn van de voorgevel of de erfgrens geplaatst worden. AAN- EN UITBOUWEN Bijgebouwen dienen bij voorkeur achter de hoofdbebouwing op de kavel te worden geplaatst en dienen in massa, maatvoering en stijl afgestemd te worden op de hoofdmassa*. Bijgebouwen voor de voorgevelrooilijn worden niet toegestaan*. Materialen, kleuren en detaillering van de aanbouwen en bijgebouwen moeten zorgvuldig afgestemd worden op die van het hoofdgebouw. Toevoegingen aan het dak mogen uitsluitend aan de achterzijde worden aangebracht. In het geval dat de kap haaks op de as van de straat staat, ten minste 3 m achter de voorgevelrooilijn. ROLLUIKEN E.D. Moeten worden opgenomen in de gevelstructuur (in of achter de gevel aanbrengen). Materiaal en kleur dienen te worden afgestemd op de overige gevel. Rolluiken moeten worden uitgevoerd in hekvorm, minimaal 95% transparant. RECLAME-UITINGEN Voor de reclame-uitingen binnen het beschermd stadsgezicht de Heilige Driehoek gelden de volgende voorwaarden: Voor monumenten gelden de in 2.3 genoemde voorwaarden, met dien verstande dat hier geen lichtbakken zijn toegestaan; Ook aan andere gebouwen dan monumenten zijn geen lichtbakken toegestaan; In principe dient te worden gestreefd naar onverlichte uithangborden dwars op de gevel (maximaal 2 per monument); De maatvoering en plaatsing van – al dan niet aangelichte – objecten dient extra kritisch afgezet te worden tegen de structuur van de gevel; De dikte van zowel het vlak tegen de gevel als het haaks op de gevel geplaatste object mag maximaal 5 cm bedragen; Eventuele aanlichtings-armaturen dienen qua afmetingen maximaal ondergeschikt te zijn en dienen onopvallend qua kleurstelling te zijn; Waar mogelijk zal worden aangestuurd op een reclamevoering met ‘open’ belettering. 3.4Beschermd stadsgezicht Heuvel en omgeving Algemeen Dit gebied bestaande uit het plein Heuvel en een reeks van kleine slotjes met daar tussen de Slotparken en de voormalige oprijlaan wordt voornamelijk rondom de Heuvel gekenmerkt door kleinschalige aaneengesloten bebouwing, met linden beplante en kasseien bestrate Heuvel. Behoud van deze gebiedskenmerken staat voorop. Bebouwingsbeeld Het beschermde stadsgezicht Heuvel e.o. wordt gevormd door de Heuvel met daaraan grenzend meerlaagse herenhuizen, het park en de Slotjes ten midden van de kern Oosterhout. Het plein Heuvel en de Slotjes worden van elkaar gescheiden door de slotparken en de Ridderstraat. Afbeelding 5 - Beschermd stadsgezicht Heuvel en omgeving. Ambities De ambitie van het gemeentebestuur van Oosterhout is gericht op behoud van de aanwezige karakteristiek binnen het beschermd stadsgezicht Heuvel e.o.. Welstandscriteria ALGEMEEN De toelichting bij het besluit tot aanwijzing van het beschermd stadsgezicht en de beleidsuitgangspunten welstand maken deel uit van deze beoordelingscriteria. Alle hierna met * gemerkte criteria gelden slechts indien en voor zover het geldende bestemmingsplan niet anders bepaalt. PLAATSING/SITUERING* In de structuur, de opbouw, de breedte en het type van de bebouwing dient het oorspronkelijke en beschermde ruimtelijke karakter als uitgangspunt. Algehele nieuwbouw is slechts toegestaan voor zover het gebouw geen rijks- of gemeentelijk monument betreft en voor zover de bestaande karakteristiek niet aangetast wordt; algehele nieuwbouw moet binnen de contouren van de bestaande bebouwing plaatsvinden (zowel de vier gevels als de dakvorm), tenzij door een geringe verschuiving de karakteristiek van de omgeving wordt verbeterd. De geslotenheid langs de markt dient hier als uitgangspunt. In het overige deel dient de openheid tussen twee bebouwingselementen of complexen bewaard te blijven; uitbreidingen zijn hier aan de voorkanten niet toegestaan; uitbreidingen aan de zijkanten zijn alleen toegestaan als de openheid tussen de bebouwingselementen gehandhaafd blijft. Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de ritmiek van de bestaande bebouwing in de omgeving. Het ruimtelijk karakter moet gebaseerd zijn op het gegroeide en beschermde ruimtelijke karakter van de directe omgeving. Het wisselende bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden dient in stand gehouden te worden. Panden moeten gericht zijn naar de openbare ruimte, tenzij de oorspronkelijke situatie hiervan afwijkt. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden. MASSAVORM* Bij renovatie van gebouwen dient de originele vorm(geving) het uitgangspunt te zijn. Elke bouwmassa moet zijn eigen karakteristiek hebben, maar moet passen bij de bouwmassa's in de omgeving. Grote ingrepen aan bestaande gebouwen dienen zo veel mogelijk op één punt te worden geconcentreerd, rekening houdend met de originele hoofdvorm en kapvorm. De bestaande samenhang en afwisselende vormgeving van de kappen in de omgeving dient gehandhaafd te blijven. Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel. De hoofdvormen, die moeten bestaan uit liggende staafvormige bouwmassa's met lage goothoogte en forse, hoogoplopende kappen, dienen ervoor te zorgen dat de gebouwen passen bij de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek. De bouwhoogte moet afgestemd worden op de bouwmassa en kapvorm van de belendende omgeving. GEVELOPBOUW Bij verbouw, renovatie en/of vervangende nieuwbouw dient respect voor de oorspronkelijke gevelopbouw, materiaaltoepassing en kleurgebruik essentieel te zijn en moet de oorspronkelijke (traditionele) gevelindeling gehandhaafd blijven, waarbij de gevelopeningen verticaal gericht zijn. Bij nieuwbouw dient de bebouwing in de omgeving v.w.b. stijlkenmerken en materialiseren het uitgangspunt te vormen. De verticale geleding van de gevel dient benadrukt te worden. De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand dient uitgangspunt te blijven in geval van splitsing. De individualiteit van de panden dient bij samenvoeging gehandhaafd te blijven. KLEUREN EN MATERIALEN (HOOFDVLAKKEN) Bij renovatie van gebouwen dient het originele materiaalgebruik het uitgangspunt te zijn. De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek in het dorpsgezicht, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan. Daken zijn gedekt gebakken pannen, gevels van (rode/bruinrode) baksteen en/of hout. Als historische panden een rieten kap hebben, is vervanging door ander materiaal niet toegestaan tenzij aangetoond kan worden dat daardoor de cultuurhistorische en architectonische waarde niet wordt aangetast. COMPOSITIE MASSAONDERDELEN* Gebouwen moeten geclusterd en in onderlinge samenhang op het terrein geplaatst te staan. Aan- en bijgebouwen dienen rekening te houden met de herkenbaarheid van de hoofdbebouwing. GEVELINDELING Bij verbouw en renovatie dient te worden aangesloten bij de richting en de maatverhoudingen van de bestaande gevelopeningen. De maat en schaal van de gevelindeling moet worden gerespecteerd. De verticale geleding en ritmiek van de gevel dient te worden benadrukt, mede gelet op gevelassen, kolomplaatsingen en dergelijke. In de horizontale gevelopbouw moeten de begrenzing van de onderzijde (plint) en de bovenzijde (goot of kroonlijst) als belangrijke elementen zijn behandeld. De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand blijft uitgangspunt in geval van splitsing. De vormgeving van het dak moet afgestemd zijn op de stijl van het betreffende pand. De vormgeving van entree en de eventuele symmetrie van de gevelopbouw wordt zorgvuldig behandeld. Toevoegingen, zoals opgetrokken middenrisalieten en dakuitbouwen aan de voorzijde maken in plaatsing en vormgeving deel uit van het ontwerp van de onderliggende (voor)gevel. MATERIALEN EN KLEUREN (DEELVLAKKEN) Spiegelende oppervlakken, kunststof en trespa mogen niet worden toegepast bij beplating van de gevels. De kleuren van dakpannen en gevels moeten op elkaar afgestemd zijn. DETAILLERING Bij detaillering moeten de aanwezige fijne en/of ambachtelijke onderdelen behouden blijven. Bij renovatie dient zorgvuldig omgegaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk lijsten en speklagen. De detaillering van nieuwere onderdelen moet qua vorm en uitstraling passen bij de aanwezige details. Extra aandacht is vereist voor: voordeuren, garagedeuren kozijnen, gootbakken, boeiboorden en windveren. BOUWWERKEN OP ERVEN EN ERFAFSCHEIDINGEN* Bij voorkeur dient men hagen of heggen toe te passen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd sierhekwerk. Gebouwde erfafscheidingen moeten worden vormgegeven in samenhang met de architectuur en hoofdmateriaalkeuze van het pand. Hekwerken e.d. aan de straatzijde zijn niet toegestaan. Zij-erven grenzend aan openbare ruimte dient men als voorerf te behandelen. Erfafscheidingen op achtererven in zicht van de openbare ruimte mogen niet hoger zijn dan 2 meter. Men dient gemetselde tuinmuren of hagen toe te passen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk. Toegestaan worden hagen of heggen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk. Zij-erven, indien gelegen in zicht van de openbare ruimte, dienen als voorerf behandeld te worden. Achtererven, indien gelegen in zicht van de openbare ruimte: toegestaan zijn hagen of heggen, al dan niet voorzien van open en donker geschilderd hekwerk tot een maximale hoogte van 2 meter. Voor andere uitvoeringen van erfafscheidingen gelden de gebiedsgerichte welstandscriteria. Dakkapellen en Dakramen Dakkapellen aan de voorzijde zijn in beginsel niet toegestaan. Een uitzondering wordt gemaakt voor toevoegingen die in plaatsing en vormgeving afgestemd zijn op de onderliggende gevel. Aan de voorzijde zijn geen dakramen toegestaan. Aan- en uitbouwen Bijgebouwen worden uitsluitend achter de hoofdbebouwing op de kavel geplaatst en worden in massa, maatvoering en stijl afgestemd op (ondergeschikt aan ) de hoofdmassa. Materialen, kleuren en detaillering van de aan- en bijbouwen dienen zorgvuldig te worden afgestemd op die van het hoofdgebouw. Bijgebouwen voor de voorgevelrooilijn worden niet toegestaan. Toevoegingen aan het dak mogen uitsluitend aan de achterzijde worden aangebracht. In het geval dat de kap haaks op de as van de straat staat, zijn toevoegingen niet toegestaan. ROLLUIKEN E.D. Aan de voorzijde en de zijgevels zijn geen rolluiken toegestaan Aan de achterzijde zijn rolluiken toegestaan, mist deze zijn opgenomen in de gevelstructuur (in of achter de gevel aanbrengen) en materiaal en kleur zijn afgestemd op de overige gevel. RECLAME-UITINGEN Voor de reclame-uitingen binnen het beschermd stadsgezicht de Heuvel e.o. gelden de volgende voorwaarden: Voor monumenten gelden de in 2.3 genoemde voorwaarden; Maximaal één lichtbak tegen de gevel is toegestaan van maximaal 100x50 cm; In principe dient te worden gestreefd naar onverlichte uithangborden dwars op de gevel (maximaal 2 per monument); De maatvoering en plaatsing van – al dan niet aangelichte – objecten dient extra kritisch afgezet te worden tegen de structuur van de gevel; De dikte van zowel het vlak tegen de gevel als het haaks op de gevel geplaatste object mag maximaal 5 cm bedragen; Eventuele aanlichtings-armaturen dienen qua afmetingen maximaal ondergeschikt te zijn en dienen onopvallend qua kleurstelling te zijn; Waar mogelijk zal worden aangestuurd op een reclamevoering met ‘open’ belettering. 4.DE CONTREIE Met de ontwikkeling van de woonwijk Vrachelen groeit Oosterhout aan de westzijde. Op basis van de Structuurvisie Vrachelen