Grondprijzenbrief 2017 (Capelle aan den IJssel)

GrondprijzenbriefGrondprijzenbrief 2017 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 Hoofdstuk 1 Inleiding 4 1.1Inleiding 4 1.2Doelstelling van de Grondprijzenbrief 4 1.3Uitvoering van de Grondprijzenbrief 5 Hoofdstuk 2 Regelgeving 1 2.1Grondprijsbeleid en Europese regelgeving 6 2.2 Grondprijsbeleid en nationale regelgeving 6 Hoofdstuk 3 Grondprijsbeleid 1 3.1Algemeen 7 3.2Methodes van grondprijsberekening 7 3.3Beleidskeuze per bestemming / functie 8 3.3.1 Berekeningsmethode woningen 8 3.3.2 Berekeningsmethode commercieel vastgoed 9 3.3.3 Berekeningsmethode niet-commercieel vastgoed 3.3.4 Berekeningsmethode reclame uitingen ………………………………………………… ………12 3.4Uitgangspunten bij levering grond 12 Bijlage 1: Grondprijzenbrief 2017 Bijlage 2: Begrippenlijst 16 Hoofdstuk 1 Inleiding Inleiding In de Nota Grondbeleid is afgesproken dat het college jaarlijks een Grondprijzenbrief met actuele grondprijzen vaststelt. Voor u ligt de Grondprijzenbrief 2017, deze grondprijzenbrief vervangt de bestaande Grondprijzenbrief

1. De huidige marksituatie is dusdanig dat grondprijsverhogingen niet aan de orde zijn. De grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijventerrein worden residueel bepaald en zijn hierdoor marktconform. De vaste prijzen in deze Grondprijzenbrief zijn op hetzelfde niveau gebleven als de prijzen die gehanteerd werden bij de Grondprijzenbrief
2. Er zijn een aantal kleine wijzigingen en kleine aanvullingen, het betreft: In de praktijk wordt bij verkoop en verhuur van snippergroen een afrondingsmethode gehanteerd waarbij 0,1 m² tot en met 0,4 m² naar beneden wordt afgerond en van 0,5 m² tot 0,9 m² naar boven wordt afgerond. In de praktijk wordt bij het afsluiten van een huurovereenkomst eenmalig een bedrag van € 35,- aan administratiekosten in rekening gebracht. Voor een oppervlakte van maximaal 4 m² (in gebruik genomen gemeentegrond) wordt voorgesteld een bruikleenovereenkomst te sluiten. Dit betekent dat voor kleine percelen tot maximaal 4 m², alsmede voor een bestaande haag (= geplant voor 1 januari 2012) geen vergoeding wordt gevraagd. De minimumhuurprijs wordt vastgesteld op € 75,- in plaats van € 100,- per jaar (dit sluit aan op de bruikleenovereenkomst (5 m² x € 15,- = € 75,-). Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen (met inbegrip van onderwijsvoorzieningen) worden residueel vastgesteld. Voor niet commerciële onderwijsvoorzieningen is evenwel de Onderwijswetgeving van toepassing. Doelstelling van de Grondprijzenbrief De Grondprijzenbrief heeft als doelstelling om zowel het bestuur als de organisatie inzicht te geven in de wijze van vaststelling en hoogte van de grondprijzen. De hoogte van de prijzen is bepalend voor de te genereren gemeentelijke opbrengsten. Hierbij is het streven om de door de gemeente gewenste economische en ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Het niet hanteren van marktconforme prijzen door de gemeente is in strijd met de Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun. Door het opstellen van deze Grondprijzenbrief en het jaarlijks actualiseren hiervan worden door de gemeente marktconforme prijzen toegepast. Hiermee wordt (ongeoorloofde) staatssteun voorkomen. De Grondprijzenbrief is tot stand gebracht door gebruik te maken van: gemeentelijke gronduitgifte gegevens; marktgegevens; gegevens uit prijzennota’s van omliggende gemeenten in de regio. Uitvoering van de Grondprijzenbrief De Grondprijzenbrief is een uitwerking van het gemeentelijk grondbeleid zoals vastgesteld in de Nota Grondbeleid
3. Voor het college van burgemeester en wethouders, en daarmee de afdeling Stadsontwikkeling, is het een kader waarbinnen vaststellingen van en onderhandelingen over grondprijzen plaatsvinden. Deze brief vormt vervolgens de basis voor alle onderhandelingen en transacties met betrekking tot gronden. Ook voor het opstellen van gemeentelijke grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en eventueel exploitatieplannen wordt deze nota toegepast voor voornamelijk het ramen van grondopbrengsten. De afdeling Stadsontwikkeling is belast met de uitvoering van de Grondprijzenbrief en met het op basis daarvan voorstellen doen over de te hanteren grondprijzen. Voor de afdeling Stadsontwikkeling is deze brief kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en voor de hoogte van de grondprijzen. Hoofdstuk 2 Regelgeving 2.1 Grondprijsbeleid en Europese regelgeving Grond en andere onroerende zaaktransacties (hierna: grondtransacties) tussen overheden en ondernemingen kunnen aspecten van (ongeoorloofde) staatssteun met zich meebrengen. Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen gaat het er kort gezegd om dat bij grondtransacties tussen overheden en derden een marktconforme prijs wordt betaald voor de verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een opstal. Het Europese Kader ter voorkoming van staatssteun bepaalt dat gronden en vastgoed moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. De staatssteunbepalingen zijn vastgelegd in de artikelen 107 tot en met 109 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie. In het algemeen is bij de verkoop geen sprake van staatssteun als de verkoop plaatsvindt via een openbare biedprocedure. In gevallen waarbij de marktprijs niet wordt verkregen middels een openbare biedprocedure dient de marktprijs verkregen te worden tegen tenminste de marktwaarde die door een onafhankelijk deskundige van onroerend goed is vastgesteld. Om deze deskundigheid te garanderen en waarborgen dient een taxatie uitgevoerd te worden door een gecertificeerd taxateur. 2.2 Grondprijsbeleid en nationale regelgeving De Wet ruimtelijke ordening (Wro) regelt hoe ruimtelijke plannen in Nederland tot stand komen en worden gewijzigd. Deze wet bepaalt de taken van de overheid en de rechten en plichten van burgers, bedrijven en instellingen. Het onderdeel Grondexploitatie van de Wro is van belang voor het gemeentelijke grondprijsbeleid. De centrale doelstelling van de Grondexploitatiewet, zoals opgenomen in afdeling 6.4 van de Wro, is te komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling (locatie-eisen). Verder is de relatie tussen grondbeleidsinstrumenten en ruimtelijke planfiguren directer geworden door de inwerkingtreding van de Wro. Zo moet het kostenverhaal zijn verzekerd bij vaststelling van een bestemmingsplan, al dan niet in de vorm van een exploitatieplan of anterieure overeenkomst. Indien een exploitatieplan moet worden vastgesteld dient ook het een en ander te worden bepaald over de uitgifteprijzen. Hierdoor ontstaat een koppeling tussen het grondprijsbeleid en de Grondexploitatiewet. Daarnaast bepaalt artikel 186 van de Gemeentewet dat de begroting, de begrotingswijzigingen, de meerjarenraming, het jaarverslag en de jaarrekening moeten voldoen aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te geven regels. Deze regels zijn vastgelegd in het besluit van 17 januari 2003, houdende de voorschriften voor de begrotings- en verantwoordingsdocumenten, uitvoeringsinformatie en informatie voor derden van provincies en gemeenten (Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies (BBV)). De BBV schrijft voor dat het gemeentelijke grondbeleid een actuele prognose bevat van de te verwachten resultaten om zodoende een totale inschatting te krijgen van het grondexploitatie resultaat. Hoofdstuk 3 Grondprijsbeleid 3.1Algemeen Bij het tot stand komen van grond en onroerende zaaktransacties dient een prijs te worden bepaald. Voor de bepaling van de hoogte van de prijzen ten behoeve van het tot stand komen van een transactie zijn verschillende prijsmethodieken toepasbaar. In deze paragraaf staan de verschillende situaties voor het tot stand komen van een transactie en de door de gemeente gekozen prijsmethodieken beschreven. Ook wordt kort toegelicht waarom die keuze is gemaakt. 3.2 Methodes van grondprijsberekening Vaste prijs Voor bepaalde bestemmingen hanteert de gemeente Capelle aan den IJssel vaste grondprijzen. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in de grondprijzenbrief. Vanwege de diversiteit (en soms complexiteit) van bepaalde gronden, wordt in een aantal gevallen door middel van een afzonderlijke taxatie de prijs bepaald. In de grondprijzenbrief is dit ook als zodanig opgenomen. Residuele methode Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt doorgaans berekend op basis van de markthuur en het (bruto) aanvangsrendement dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van een project. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet worden en bekend is welke functie het betreft. Het bouwplan wordt getoetst aan de markt en getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Genormeerde residuele methode Bij de residuele methode wordt in de ontwikkelfase van een project door de gemeente op basis van marktonderzoek een inschatting gemaakt van de marktconforme commerciële waarde. Vervolgens wordt dit verminderd met genormeerde bouw- en bijkomende kosten die gebaseerd zijn op een aantal referentieprojecten of op advies van deskundige derden. Dit is dus een rekenwijze op basis van kengetallen die ingezet wordt om de haalbaarheid van een project te onderzoeken. In figuur 1 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector koopwoning. Figuur 1: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) Figuur 1: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) Rekenvoorbeeld RGW Verkoopwaarde vastgoed* 100 Netto opbrengst** 83 Stichtingskosten 60 Residuele grondwaarde 23 * bij woningbouw V.O.N.-prijs (inclusief BTW) ** bij woningbouw netto opbrengst = V.O.N.-prijs exclusief BTW Voor de functie woningbouw geldt als verkoopwaarde de vrij op naam prijs inclusief BTW. Voor andere vastgoedfuncties kan een soortgelijke berekening worden gemaakt waarbij in plaats van met een verkoopwaarde te rekenen met een huurwaarde of bruto-aanvangsrendement (BAR) wordt gerekend. In figuur 2 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector huurwoning. Figuur 2: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) huurwoning Figuur 2: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) huurwoning Rekenvoorbeeld RGW Huurprijs per maand 0,5 Huurprijs per jaar 6 BAR 6% Beleggingswaarde* 100 Stichtingskosten* 73 Residuele grondwaarde (inclusief BTW) 27 Residuele grondwaarde (exclusief BTW) 23 * inclusief BTW De residuele grondprijzen worden getoetst middels de comparatieve methode, zodat de gronden een minimale waarde houden en niet een restant is van een vastgoedontwikkeling. Comparatieve methode Bij de comparatieve (vergelijkende) methode wordt de waarde van de grond vastgesteld door te kijken naar de prijzen die in de vrije markt zijn betaald voor vergelijkbare stukken grond en de vergelijking met de omliggende gemeenten is hierbij van belang. Voor een aantal functies wordt de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode gebruikt. Dit houdt in dat ook ervaringscijfers en vergelijkingen een rol spelen bij de vaststelling van grondprijzen. Dit geldt vooral bij het bepalen van de grondprijzen voor vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap), bedrijventerreinen, detailhandel en horeca. Hiervoor is gekozen, aangezien bij particulier opdrachtgeverschap en bedrijventerreinen de bouwplanuitwerkingen en dus ook de stichtingskosten, per bouwplan verschillend kunnen zijn. Dit kan resulteren in uiteenlopende grondprijzen in hetzelfde uitgiftegebied wat niet bevorderlijk is voor eenduidige en transparante grondprijzen. 3.3 Beleidskeuze per bestemming / functie In onderstaand overzicht staat per bestemming / functie weergegeven op welke wijze (methode) de grondprijs wordt bepaald en van welke uitgangspunten hierbij wordt uitgegaan. Voor de grondprijsbepaling geldt dat inzicht nodig is in de opbrengsten en kostenkant van de betreffende gebruiksfunctie. 3.3.1 Berekeningsmethode woningen Gebruiksfunctie: Woningbouw (sociale huur en koop) Uitgangspunt: Vaste grondprijs per woning Toelichting: Bij sloop/nieuwbouw van sociale woningen worden vaste grondprijzen gehanteerd. Gebruiksfunctie: Woningbouw (vrije sector) Uitgangspunt: Residuele grondwaarde Toelichting: Met behulp van de residuele grondwaardemethode worden de grondprijzen voor vrije sector woningen berekend. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Gebruiksfunctie: Woningbouw op vrije sector kavels (particulier opdrachtgeverschap) Uitgangspunt: Taxatie Toelichting: De grondprijs voor een vrije kavel (is een kavel die in particulier opdrachtgeverschap met een woning wordt bebouwd) wordt middels een taxatie bepaald. Bepalende factoren hierbij zijn ligging, oppervlakte, kwaliteit van de omgeving en de marktsituatie. 3.3.2 Berekeningsmethode commercieel vastgoed Uitgangspunt bij de berekening van commercieel vastgoed is dat de uiteindelijk vastgestelde minimale grondprijs wordt berekend per vierkante meter uitgeefbare bouwgrond. Wanneer de FSI (floor space index) hoger is dan 1, dan wordt de grondprijs gebaseerd op het werkelijk aantal te realiseren m² bvo. De FSI wordt bepaald volgens de formule: m² bvo / m² uitgeefbaar. Gebruiksfunctie: Gebruiksfunctie: Kantoren Uitgangspunt: Residuele grondwaarde Toelichting: Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie. Gebruiksfunctie: Bedrijventerreinen Uitgangspunt: Residuele grondwaarde Toelichting: Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Bepalende factoren hierbij zijn specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, ligging, zichtbaarheid en de algemene uitstraling van de locatie. Gebruiksfunctie: Detailhandel en horeca Uitgangspunt: Residuele grondwaarde Toelichting: Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. De grondprijzen zijn sterk afhankelijk van onder andere het soort bedrijf, de omvang, de locatie en de huurwaarde van de te realiseren onroerend goed. Gebruiksfunctie: Overige bestemmingen commercieel Uitgangspunt: Residuele grondwaarde Toelichting: Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Het betreft vastgoed voor ondernemingen die een winstoogmerk hebben. Vaak is de bebouwing specifiek geschikt voor de betreffende functie. Voorbeelden zijn uitgiften van grond aan: kinderdagverblijven, apotheken, gezondheidscentra, praktijken voor fysiotherapie, benzinestations en niet-gesubsidieerde peuterspeelzalen. Gebruiksfunctie: Leisure Uitgangspunt: Residuele grondwaardeberekening Toelichting: Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde waarbij een minimale grondprijs geldt. Onder leisure worden commerciële vrijetijdsvoorzieningen verstaan. Hieronder vallen gronduitgiften aan sportvoorzieningen, culturele voorzieningen, amusementsvoorzieningen die op een commerciële wijze worden geëxploiteerd. Voorbeelden zijn: bioscopen, squashbaan en fitnesscentrum. Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor overig commercieel. Voor bijvoorbeeld onbebouwde sportvelden is een lagere grondprijs mogelijk waarbij de ondergrens de kostprijs van de grond is. Gebruiksfunctie: Buitenruimte Uitgangspunt: Vaste grondprijs Toelichting: De grondwaarde van een buitenruimte wordt middels een vaste grondprijs bepaald. Onder deze gebruiksfunctie vallen bijvoorbeeld buitenruimte van kinderdagverblijf. Gebruiksfunctie: Parkeren (bestaand openbaar gebied) Uitgangspunt: Vaste grondprijs Toelichting: De grondwaarde van een parkeerplaats gelegen in het bestaand openbaar gebied wordt middels een vaste grondprijs bepaald. Gebruiksfunctie: Parkeren (nieuw te ontwikkelen openbaar gebied) Uitgangspunt: Residuele grondwaardeberekening Toelichting: De grondwaarde van een zelfstandig exploitabele parkeerplaats wordt berekend met behulp van de residuele grondwaardeberekening. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. 3.3.
4. Berekeningsmethode niet-commercieel vastgoed Gebruiksfunctie: Maatschappelijke voorzieningen Uitgangspunt: Residuele grondwaarde Toelichting: Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Voorbeelden zijn uitgifte van grond ten behoeve van: onderwijs- en welzijnsvoorzieningen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, bibliotheken. Voor niet-commerciële onderwijsvoorzieningen is evenwel de Onderwijswetgeving van toepassing. Gebruiksfunctie: Gemeentelijke sport- en recreatievoorzieningen Uitgangspunt: Residuele grondwaarde Toelichting: Wordt berekend met behulp van de residuele grondwaarde. Dit wordt getoetst met behulp van de comparatieve methode. Voorbeelden zijn sportvelden, gemeentelijke zwembaden en sporthallen. Voor deze functie gelden dezelfde grondprijzen als voor maatschappelijke voorzieningen. Voor bijvoorbeeld onbebouwde sportvelden is een lagere grondprijs mogelijk waarbij de ondergrens de kostprijs van de grond is. Gebruiksfunctie: Overige functies Uitgangspunt: Vaste grondprijs (met staffel) Toelichting: Het betreft gronden die geschikt zijn voor snippergroen, reclamemasten, verdeelstation, bouwwerk ten behoeve van nutsvoorzieningen, zendmasten et cetera. Snippergroen is onverhard en/of verhard openbaar gebied dat binnen de daarvoor geldende uitgiftecriteria in aanmerking komt om verkocht of verhuurd te worden als toevoeging aan een bestaand particulier perceel. Voor de plaatsing van zendmasten wordt een jaarlijkse retributie in rekening gebracht. De gemeente maakt onderscheid tussen retributie voor zendmasten en antenne-installaties op gemeentelijke gronden en gemeentelijke gebouwen. Nutsvoorzieningen worden over het algemeen met een recht van opstal aangelegd in de openbare ruimte, waardoor geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation, het eigendom eist, worden de betreffende gronden uitgegeven tegen een vaste prijs per m². 3.3.4 Berekeningsmethode reclame-uitingen Gebruiksfunctie: Reclame-uitingen zoals bijvoorbeeld infoborden en reclamemasten Uitgangspunt: Geen vast tarief in Grondprijzenbrief opgenomen. Toelichting: De prijs van reclame uitingen, zoals infoborden en reclamemasten, komt via een veiling dan wel aanbesteding tot stand. 3.4 Uitgangspunten bij levering grond Voor alle in deze Grondprijzenbrief genoemde grondprijsniveaus gelden de volgende uitgangspunten: de genoemde prijzen hebben prijspeil 1 januari 2017 en zijn exclusief BTW en kosten koper, tenzij anders vermeld; de grondprijzen zijn vrij van subsidies (behoudens sociale huurwoningen) en premies. Bijlage 1: Grondprijzenbrief 2017 Zie voor definities hoofdstuk 3 en Bijlage 2: Begrippenlijst Type vastgoed Grondprijsbepaling VON prijzen incl. BTW Grondprijs excl. BTW Woningbouw Sociale huur appartement vaste prijs € 20.000 per woning grondgebonden vaste prijs € 25.000 per woning Sociale koop appartement vaste prijs € 20.000 per woning grondgebonden vaste prijs € 25.000 per woning Vrije sector residueel per kavel Vrije kavels taxatie / openbare bieding per m² uitgeefbaar Type vastgoed Grondprijsbepaling Grondprijs excl. BTW Commercieel Kantoren residueel / comparatief per m² uitgeefbaar Bedrijventerrein residueel per m² uitgeefbaar Detailhandel / horeca residueel / comparatief per m² bvo Parkeren bestaand openbaar gebied vaste grondprijs / kostprijs € 175 per m² nieuw te (her) ontwikkelen openbaar gebied residueel per m² uitgeefbaar Overige bestemmingen commercieel residueel per m² bvo Leisure residueel per m² bvo Buitenruimte vaste grondprijs € 175 per m² uitgeefbaar Overige functies snippergroen vaste grondprijs: eerste 100 m² € 175 per m² uitgeefbaar daaropvolgend 100 - 200 m² € 150 per m² uitgeefbaar daaropvolgend 200 - 500 m² € 125 per m² uitgeefbaar Boven 500 m² Taxatie verdeelstation recht van opstal/vaste grondprijs € 300 per m² uitgeefbaar bouwwerken t.b.v. nutsvoorzieningen recht van opstal/vaste grondprijs € 300 per m² uitgeefbaar zendmasten* - op gemeentelijke gronden jaarlijkse retributie € 6.000 per zendmast - gemeentelijke gebouwen jaarlijkse retributie € 6.000 per zendmast reclame uitingen veiling/aanbesteding Maatschappelijk Maatschappelijke voorzieningen residueel per m² uitgeefbaar Gemeentelijke sport- en recreatievoorzieningen residueel per m² uitgeefbaar * retributie voor zendmasten en antenne-installaties op gemeentelijke gronden en gemeentelijke gebouwen: - Retributie (van 0 tot 64 m²) € 6.000 per jaar - Toeslag voor elke extra m² € 100 per m² per jaar - Toeslag hoogte (van 40 m¹ tot 60 m¹) € 1.500 per jaar - Toeslag hoogte per 10 m¹ boven 60 m¹ € 1.000 per 10 ¹ - Toeslag extra provider € 1.500 per provider per jaar Type vastgoed Huurprijs jaarlijks bedrag Huur / bedrijfsmatig gebruik **** Bedrijfsmatig gebruik, bijv. voor plaatsing winkelkarretjes, opslag, (telecom)installaties en buitenruimte - centrumgebied / winkelcentra en kinderopvang ** bij gebruiksbeperkingen, bijv. kabels en leidingen *** € 50 per m² - overig gebied € 10 tot € 40 per m² Bedrijfsmatig gebruik t.b.v. terrassen - centrumgebied / winkelcentra en aan en nabij water