Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005 (Stadsgewest Haaglanden)

Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005Het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden; gezien het voorstel van het dagelijks bestuur d.d. 27 oktober 2004; gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet; gelet op artikel 15 van de Kaderwet bestuur in verandering; gelet op artikel 7, vijfde lid, van de Regeling stadsgewest Haaglanden 1995; Overwegende: dat in het Regionaal Structuurplan Haaglanden, de Regionale Woonvisie Haaglanden en de Overeenkomst regionale prestatieafspraken 2002 tot en met 2004 met de vereniging Sociale verhuurders Haaglanden de voornaamste doelstellingen en beleidskeuzen voor het beleidsterrein Wonen zijn weergeven; dat onder meer verbetering van de aansluiting van het woningmarktaanbod op de huidige en toekomstige vraag belangrijke doelstellingen zijn; dat het behoud van sociale samenhang in gemeenten een belangrijk aandachtspunt is; dat de sociaal-economische versterking van de stedelijke kwaliteit en het tegengaan van de ruimtelijke tweedeling qua inkomensverdeling en aard en omvang van de woningvoorraad binnen de steden, tussen stad en rand en tussen grote stad en rest van de regio belangrijke doelstellingen zijn; dat hiervoor onder meer het vergroten van de keuzemogelijkheden van de financiële doelgroep van (rijks)beleid op de woningmarkt en het behoud van voldoende betaalbare huisvestingsmogelijkheden voor deze groep beleidskeuzen zijn; dat de komende jaren een inhaalslag gemaakt dient te worden ten behoeve van een meer evenwichtige ruimtelijke spreiding van de financiële doelgroep van (rijks)beleid in de regio; dat, om die reden, de zogenaamde 70% toewijzingsnorm van verhuringen aan de financiële doelgroep van (rijks)beleid in de bestaande huurvoorraad herziening behoeft ten gunste van het extra toewijzen van woonruimte aan de financiële doelgroep van (rijks)beleid in de regio (exclusief eenzijdig Den Haag*) (* Den Haag eenzijdig: Stadsdeel Centrum (Centrum, Stationsbuurt, Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en fruitmarkt, Zeeheldenkwartier, Willemspark, Archipelbuurt), Stadsdeel Escamp (Rustenburg-Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk, Morgenstond, Bouwlust), Duindorp en Stadsdeel Laak (Laakkwartier, Spoorwijk, Binkhorst); dat in op te stellen regionale prestatieafspraken voor de periode vanaf 1 januari 2005 deze herziene norm expliciet vastgelegd dient te worden; dat een huisvestingsverordening een ondersteunend instrument is; BESLUIT: vast te stellen de volgende verordening: Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005 HOOFDSTUK1ALGEMENE BEPALINGEN §1Begripsbepalingen Artikel1.In deze verordening wordt verstaan onder: a.actiegebied: een gebied dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat sloop en/of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden; b.algemeen bestuur: het algemeen bestuur van de Regeling stadsgewest Haaglanden 1995; c.ambtshalve inschrijving: het zonder formele aanvraag opnemen van huishoudens, woonachtig op te deconcentreren of op te heffen woonwagenlocaties, als standplaatszoekenden in het Register; d.burgemeester en wethouders: burgemeester en wethouders van een aan de Regeling stadsgewest Haaglanden 1995 deelnemende gemeente; e.dagelijks bestuur: het dagelijks bestuur van de Regeling stadsgewest Haag-landen 1995; f.doorstromer: een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd over zelfstandige woonruimte in Nederland beschikt en deze leeg achterlaat voor verkoop of verhuur; onder doorstromer wordt mede begrepen iemand die (aantoonbaar met in Nederland erkende documenten) na beëindiging van een duurzame gemeenschappelijke huishouding op zoek is naar zelfstandige woonruimte; g.economische binding: binding aan het stadsgewest overeenkomstig het in artikel 1, onder l, van de Huisvestingswet (Stb. 1992, 548) bepaalde, alsmede het duurzaam volgen van een dagopleiding in het stadsgewest; h.eigenaar: de eigenaar als bedoeld in artikel 1, tweede lid, van de Huisvestingswet; i.Vervallen (besluit algemeen bestuur 27-9-2006) j.gemeente: een aan de Regeling stadsgewest Haaglanden 1995 deelnemende gemeente; k.gemeenteraad: de gemeenteraad van een aan de Regeling stadsgewest Haaglanden 1995 deelnemende gemeente; l.gepubliceerd woningaanbod: het periodiek openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur of verkoop beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op eigen initiatief kan reageren; m.Vervallen (besluit algemeen bestuur 27-9-2006) n.herstructureringskandidaat: een woningzoekende die op het moment van een actiegebiedaanwijzing: a.met toestemming van de eigenaar als hoofdbewoner/huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte; of b.aantoonbaar tenminste anderhalf jaar inwonend is in een in het betreffende actiegebied gelegen woonruimte die met toestemming van de eigenaar door de hoofdbewoner/huurder wordt bewoond; o.huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren; p.huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet; q.huur/inkomenstabel: de door het algemeen bestuur vast te stellen tabel, waarin de verhouding tussen de huurprijs en het daarbij tenminste en ten hoogste toegestane inkomen is opgenomen; r.huurprijs: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder j, juncto vierde en vijfde lid, van de Huisvestingswet bepaalde; s.huurprijsgrens: het daaromtrent in artikel 6, derde lid, van de Huisvestingswet bepaalde; t.huurwoning: een woonruimte waarvoor de gebruiker een vergoeding verschuldigd is aan de zakelijk gerechtigde, of ten aanzien waarvan de gebruiker een huurovereenkomst is aangegaan; u.ingezetene: degene die opgenomen is in de basisadministratie van een gemeente van het stadsgewest en feitelijk in de regio hoofdverblijf heeft in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte; v.inkomen: onder inkomen wordt verstaan de gezamenlijke toetsingsinkomens, bedoeld in artikel 8 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, die in aanmerking worden genomen voor het bepalen van de draagkracht, bedoeld in artikel 7 van die wet; w.inschrijvingsduur: de periode dat een woningzoekende aaneensluitend is ingeschreven bij een woningcorporatie als bedoeld in artikel 21; x.inwoning: het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen; y.kamer: hetgeen in het Bouwbesluit (Stb. 2002, 518)wordt verstaan onder verblijfsruimte; z.koopprijs: het daaromtrent in artikel 1, onder k, van de Huisvestingswet bepaalde; aa.koopprijsgrens: het daaromtrent in artikel 6, derde lid, van de Huisvestingswet bepaalde; bb.koopwoning: een woonruimte, waarvan de gebruiker volgens het kadaster tevens eigenaar is, of waarvan de gebruiker tevens lid is van een coöperatieve vereniging welke volgens het kadaster staat ingeschreven; of waarvan de gebruiker op deugdelijke wijze kan aantonen dat hij als eigenaar moet worden beschouwd; cc.leegstaan: het daaromtrent in artikel 1, eerste lid, onder i, van de Huisvestingswet bepaalde; dd.maatschappelijke binding: het daaromtrent in artikel 1, onder m, van de Huisvestingswet bepaalde; ee.onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet; ff.onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; gg.reactieduur: de periode vanaf de datum waarop een woningzoekende voor het eerst op een aanbod heeft gereageerd met een juist ingevulde woonbon. Reactieduur gebaseerd op de datum van een goede reactie uit de periode na 1 januari 1996 is geldig indien tevens een goede reactie in de periode 1 juli 2001 tot 1 januari 2005 is ingezonden. Tevens moet voor het behoud van de oudste reactieduur vanaf 1 juli 2001 tenminste minimaal eenmaal per half kalenderjaar een goede reactie door de betreffende woningzoekende zijn ingezonden. hh.Register: het register van standplaatszoekenden in het stadsgewest Haaglanden als bedoeld in artikel 25, eerste lid; ii.splitsingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 33 van de Huisvestingswet; jj.stadsgewest: het grondgebied van de aan de Regeling stadsgewest Haag-landen 1995 deelnemende gemeenten; kk.stadsgewestelijke adviescommissie voorrangsbepaling: de door het dagelijks bestuur ingestelde commissie die het dagelijks bestuur adviseert bij de uitvoering van artikel 31. In de commissie zijn vertegenwoordigers opgenomen van de toetsingscommissies; ll.standplaats: een standplaats als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder e, van de Huisvestingswet; mm.standplaatszoekende: degene die in het Register is ingeschreven; nn.starter: een woningzoekende die op dag dat het woningaanbod wordt gepu-bliceerd geen zelfstandige woonruimte leeg achterlaat voor verkoop of ver-huur; oo.SVH: vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden; pp.toetsingscommissie: de door burgemeester en wethouders in te stellen commissie die burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering van artikel 31; qq.woonduur: de onafgebroken periode gedurende welke een woningzoekende de huidige woonruimte in Nederland zelfstandig bewoont conform de gegevens van de gemeentelijke basisadministratie; rr.woonoppervlakte: met woonoppervlakte wordt bedoeld het totaal van de oppervlakten van vertrekken, zoals gedefinieerd in het Woningwaarderingstelsel. Vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld. ss.woonruimte: woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, juncto derde lid van de Huisvestingswet; §2Werkingsgebied Artikel2 Het bepaalde in deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. §3Actiegebied Artikel3 Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van herstructurering of wijkverbetering gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop- en/of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden. §4Huisvestingsovereenkomsten Artikel4 Gemeenten kunnen met een eigenaar van één of meer woonruimten een overeenkomstsluiten over het in gebruik geven van woonruimte. De overeenkomsten mogen niet in strijd zijn met de aard en strekking van deze verordening. Overeenkomsten als bedoeld in het eerste lid dienen een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen en dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het dagelijks bestuur.De inhoud van de overeenkomsten als bedoeld in het eerste lid wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de ingezetenen van het stadsgewest en aan andere belanghebbenden.d. De inhoud van de overeenkomsten als bedoeld in het eerste lid wordt in ruime mate bekend gemaakt aan ingezetenen van het stadsgewest en andere belanghebbenden. HOOFDSTUK2VERDELING VAN WOONRUIMTE §1Huurprijs- en koopprijsgrenzen Artikel5 Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op: woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens, en woonruimten met een koopprijs beneden de koopprijsgrens. Artikel6 In afwijking van artikel 5 is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van toepassing op: woonruimten, als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van de Huisvestingswet ; onzelfstandige woonruimten; ligplaatsen voor een woonschip. §2Huisvestingsvergunning Artikel7 1.Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte, aangewezen in artikel 5, in gebruik te nemen voor bewoning. 2.Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Artikel8 Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend, blijft artikel 7 buiten toepassing. Artikel9 1.De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door het stadsgewest Haaglanden beschikbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. 2.Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning dient de aanvrager in elk geval een afdruk te overleggen van: een geldig legitimatiebewijs; een geldige verblijfstitel in Nederland indien de aanvrager niet de Nederlandse nationaliteit bezit; een uittreksel van de basisadministratie van zijn woonplaats, indien hij in een andere gemeente woont dan de gemeente waarin de woning of standplaats waarvoor hij een vergunning aanvraagt is gelegen; (een) inkomenspecificatie(

1. s)van de werkgever, uitkeringsinstantie of pensioeninstantie danwel de meest recente aanslag inkomstenbelasting of een accountantsverklaring indien belanghebbende zelfstandig werkzaam is. 3.Belanghebbende dient de in het tweede lid, onder b, c en d, bedoelde bescheiden van de andere leden van het huishouden eveneens te overleggen. 4.Indien de aanvraag een huisvestingsvergunning voor een huurwoning of te huren standplaats betreft, dient de aanvrager een schriftelijke verklaring van de eigenaar over te leggen, waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte in gebruik te geven. 5.Indien de aanvraag een huisvestingsvergunning voor een koopwoning of te kopen standplaats betreft, dient de aanvrager een afschrift van de koopovereenkomst over te leggen. 6.Indien de aanvraag een huisvestingsvergunning voor een standplaats betreft, is het bepaalde in het tweede lid, onder d, en het derde lid niet van toepassing. 7.Burgemeester en wethouders besluiten de aanvraag niet verder te behandelen indien de aanvrager niet aannemelijk kan maken dat hij, indien hij een huisvestingsvergunning krijgt voor de in de aanvraag aangegeven woonruimte, die woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen, één en ander echter met uitzondering van de gevallen, genoemd in artikel 23, derde lid, van de Huisvestingswet. Artikel10 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 9, eerste lid, bedoelde aanvraag binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag en brengen de beslissing schriftelijk ter kennis van de aanvrager. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste 4 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld: de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking heeft; de naam van de persoon of personen aan wie de huisvestingsvergunning is verleend; het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt; de mededeling dat binnen de in de vergunning genoemde termijn hiervan gebruik dient te worden gemaakt. 4.Indien de huisvestingsvergunning betrekking heeft op een te huren woonruimte, zen den burgemeester en wethouders aan de eigenaar een afdruk van de huisvestingsvergunning. Artikel11 Burgemeester en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken, indien: de vergunninghouder de erin vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening van de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen; de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. §3Criteria voor vergunningverlening Artikel12 1.Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: de aanvrager is 18 jaar of ouder; de woonruimte wordt met toepassing van het bepaalde in artikelen 13 en 15 passend geacht voor het huishouden van de aanvrager van de huisvestingsvergunning; er is voor de woonruimte geen andere gegadigde, die op grond van artikel 22 of artikel 23 ten opzichte van de aanvrager van de vergunning een voorrangspositie heeft; de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland. 2.Het in het eerste lid, onder b, bepaalde blijft buiten toepassing voor standplaatszoekenden. 3.Het in het eerste lid, onder c, bepaalde blijft buiten toepassing, indien zich een situatie voordoet als aangegeven in artikel 9 van het Huisvestingsbesluit (Stb. 1993, 155). 4.De huisvestingsvergunning kan worden geweigerd indien het een woonruimte betreft waarvoor gezien de fysieke inrichting en/of de ruimtelijke positie van de woonruimte door het dagelijks bestuur is bepaald dat hiervoor een door burgemeester en wethouders op advies van een door hen aangewezen instantie te verstrekken specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over de daartoe vereiste indicatie beschikt. 5.De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien het verlenen van de vergunning het in gebruik hebben door de aanvrager van meer dan één woonruimte in het stadsgewest tot gevolg heeft. 6.Het bepaalde in het vijfde lid is niet van toepassing ten aanzien van degene die vanwege aan- of verkoop van een woonruimte tijdelijk twee woonruimten in gebruik heeft, wanneer ten genoegen van burgemeester en wethouders kan worden aangetoond, dat slechts één woonruimte feitelijk wordt bewoond. 7.In afwijking van het bepaalde in het eerste lid wordt de vergunning altijd verleend, indien de woonruimte door de eigenaar op een wijze als bedoeld in artikel 20, eerste lid, gedurende 13 weken vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden of standplaatszoekenden die ingevolge het eerste lid voor die woonruimte in aanmerking komen. 8.Burgemeester en wethouders weigeren de vergunning indien de woonruimte is gelegen in een actiegebied. Artikel13 1.Het inkomen van het huishouden moet in een naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijke verhouding staan tot de huurprijs of de koopprijs van de woonruimte. 2.Woonruimten worden verhuurd overeenkomstig artikel 8, tweede lid, van het Huisvestingsbesluit. 3.Bij de toepassing van het gestelde in het eerste lid hanteren burgemeester en wethouders de door het dagelijks bestuur vast te stellen huur/inkomenstabel in bijlage IV van deze verordening. 4.Indien voor een woonruimte geen gegadigde met een inkomen overeenkomstig de huur/inkomenstabel bij burgemeester en wethouders bekend is, wordt de woonruimte ook passend geacht voor een gegadigde met een hoger inkomen. 5.Burgemeester en wethouders kunnen het in het vierde lid bedoelde inkomen nader vaststellen. 6.Voor de bepaling van het inkomen dat in de huur/inkomenstabel wordt toegepast hanteren burgemeester en wethouders de volgende nadere uitvoeringsregels: bij de bepaling van het rekeninkomen kan gebruik gemaakt worden van het meest recente inkomen van de woningzoekende; Burgemeester en wethouders kunnen de aanvrager verzoeken een zogenaamd IB-60 formulier met betrekking tot het meest recente kalenderjaar te overleggen, ter verificatie van het opgegeven inkomen; 7.Bij de toepassing van het gestelde in het eerste lid hanteren burgemeester en wethouders voor bestaande en nieuwbouwkoopwoningen het, door het dagelijks bestuur vast te stellen, inkomen, waarbij het maximale leenbedrag als bedoeld in de Wet bevordering eigenwoningbezit volgens vigerende NHG-normen zelfstandig financierbaar is. Artikel14 1.Artikel 13 is niet van toepassing op aangeboden woonruimte van woningcorporaties aangesloten bij de SVH indien het algemeen bestuur afspraken heeft gemaakt met de SVH over percentages te huisvesten categorie woningzoekenden als bedoeld in artikel 13 van het Besluit Beheer Sociale-Huursector. 2.Het eerste lid is van overeenkomstige toepassing op particuliere eigenaren van woonruimte waarmee burgemeester en wethouders een overeenkomst hebben gesloten als bedoeld in artikel 4. 3.Eigenaren van woonruimte als bedoeld in het eerste en tweede lid kunnen voor vrijkomende woningen passendheidseisen stellen omtrent de verhouding tussen het inkomen van het huishouden en de huur, indien dit noodzakelijk is met het oog op het nakomen van de gemaakte afspraken. 4.Indien eigenaren van woonruimte als bedoeld in het eerste en tweede lid voor een aangeboden woning passendheidseisen stellen als bedoeld in het tweede lid, dienen deze bij de publicatie van het aanbod te worden vermeld. Artikel15 De omvang en samenstelling van het huishouden moet passen bij de grootte van de woning. Het is verboden woonruimte te betrekken met of toe te staan dat woonruimte wordt betrokken door meer personen dan is toegestaan op grond van bepalingen in de Bouwverordening van de gemeente waarin de woonruimte is gelegen. Ten aanzien van bepaalde typen woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens wordt de voorwaarde gesteld dat daarvoor alleen woningzoekenden in aanmerking komen indien de woonruimte passend is overeenkomstig de oppervlaktetabel, waarin de verhouding tussen de woonoppervlakte en het aantal leden dat het huishouden van de woningzoekende telt is opgenomen. Het dagelijks bestuur is bevoegd om de oppervlaktetabel te wijzigen. Oppervlaktetabel Woonoppervlakte Omvang huishouden 50-80 m² indien type: -eengezinswoning -maisonnette minimaal 2 personen 80-110 m² minimaal 4 personen Vanaf 110 m² minimaal 6 personen Voor de toepassing van de in het derde lid weergegeven tabel hanteren burgemeester en wethouders de volgende uitvoeringsregels: bij éénouder-huishoudens telt het hoofd van het huishouden voor twee personen; het ongeboren kind, waarvoor een verklaring van zwangerschap van ten minste vier maanden door een arts of een verloskundige wordt overgelegd, wordt als reeds geboren beschouwd. Ten aanzien van een huishouden waarbij ingevolge een rechterlijke uitspraak sprake is van co-ouderschap over minderjarige kinderen, wordt het passendheidscriterium inzake woninggrootte toegepast met inachtneming van de grootte van het thans nog gescheiden levende huishouden. Ten aanzien van een huishouden met minderjarige kinderen, waarvan één of meer leden in het buitenland moet(
2. en)achterblijven wegens het niet beschikken over voldoende woonruimte om volgens ministeriële regeling gezinshereniging te doen plaatsvinden, wordt het passendheidscriterium inzake de woninggrootte toegepast met inachtneming van de grootte van het huishouden na gezinshereniging. Wanneer de noodzaak bestaat, kan de eigenaar van de woonruimte burgemeester en wethouders instemming verzoeken om voor een of meer wooncomplexen, bij vrijkomende woonruimte, in het advertentiemedium afwijkende toelatingseisen te stellen ten aanzien van het aantal personen in het huishouden. §4Melding leegstand en ter beschikking komen van woonruimte Artikel16 Indien woonruimte langer dan twee maanden leeg staat, is de eigenaar verplicht deze leegstand aan burgemeester en wethouders te melden. Artikel17 1.Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar een vergunning voor tijdelijke verhuur verlenen, als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet. 2.De aanvraag van een vergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door het stadsgewest Haaglanden beschikbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. Artikel18 1.Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van een woonruimte als bedoeld in artikel 5, onder a, verplichten het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders te melden. Het daaromtrent in artikel 18 van de Huisvestingswet bepaalde is van overeenkomstige toepassing. 2.Een woonruimte wordt geacht ter beschikking te zijn gekomen, wanneer: degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd; de woonruimte is ontruimd; de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts korte tijd het geval is; op enigerlei andere wijze is gebleken dat de woonruimte te huur of vrij van huur te koop is. 3.Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- en/of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, ten gevolge waavan de woonruimte enige tijd niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht dit gelijktijdig met de in het eerste lid bedoelde melding te berichten. De eigenaar van een in onder a bedoelde woonruimte is tevens verplicht opgave te doen van de geplande tijdsduur die met deze werkzaamheden zal zijn gemoeid, alsmede tot het melden van de beëindiging van de werkzaamheden. 4.De eigenaar dient de door burgemeester en wethouders aan te wijzen ambtenaren in de gelegenheid te stellen de woonruimte te inspecteren ter vaststelling van de in de vorige leden genoemde gegevens. Artikel19 1.Met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 19, 20 en 21 van de Huisvestingswet kunnen burgemeester en wethouders aan de eigenaar van een ter beschikking gekomen woonruimte een voordracht tot verhuring van de woonruimte aan een door burgemeester en wethouders aangegeven woningzoekende doen. 2.Voor plaatsing op de in het vorige lid bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden met een hoge mate van urgentie. §5Aanbod van woonruimte Artikel20 1.Woningcorporaties bieden hun voor verhuur of verkoop vrijkomende woonruimte als op geschikte wijze gepubliceerd aanbod te huur respectievelijk te koop aan, onder vermelding van in ieder geval: het adres van de woonruimte; het woningtype dan wel de grootte van de standplaats; de overeenkomstig artikel 26, tweede lid, van de Huisvestingswet bepaalde huurprijs van de woonruimte, respectievelijk de koopprijs van de woonruimte; de voorwaarden waaraan woningzoekenden moeten voldoen om voor toewijzing van de woonruimte in aanmerking te komen. de wijze waarop en de termijn waarbinnen woningzoekenden op het gepubliceerde aanbod kunnen reageren; de eigenaar of verhuurder van de woonruimte. 2.Voor zover de voorwaarden bedoeld in het eerste lid, onder d, niet voortvloeien uit artikel 12 behoeven deze voorwaarden vooraf de instemming van burgemeester en wethouders. 3.Voor de beschrijving van het woningtype als bedoeld in het eerste lid, onder b, dienen de begrippen te worden gehanteerd die zijn opgenomen in de door het dagelijks bestuur vast te stellen bijlage I van deze verordening. §6Toewijzing van woonruimte Artikel21 1.Huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van een woningcorporatie laten zich inschrijven bij een woningcorporatie. 2.Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven indien: de aanvrager 18 jaar of ouder is; de leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of over een geldige verblijfstitel in Nederland beschikken. 3.In afwijking van het tweede lid wordt een aanvrager die nog geen 18 jaar of ouder is op zijn verzoek ingeschreven indien: de aanvrager een kind heeft; beide ouders van de aanvrager zijn overleden; de aanvrager is getrouwd of getrouwd geweest; de aanvrager is geregistreerd partner of geregistreerd partner geweest. 4.Als inschrijvingsdatum geldt het moment waarop de voor de beoordeling van de aanvraag tot inschrijving benodigde gegevens zijn ingediend of overgelegd en de inschrijvingskosten zijn betaald. 5.De inschrijving is 1 jaar geldig. 6.De inschrijving kan telkens op verzoek van de woningzoekende met een periode van 1 jaar worden verlengd. 7.Woningcorporaties halen een inschrijving door indien: de woningzoekende een woning heeft aanvaard; de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; de woningzoekende daarom verzoekt. 8.In afwijking van het gestelde in het zevende lid, onder a, wordt een inschrijving niet doorgehaald indien: de woningzoekende met een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 31, tweede lid, een woning aanvaardt waarmee de voorrangsverklaring vervalt. De inschrijving als woningzoekende wordt in dat geval twee jaar gehandhaafd na inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens; de woningzoekende tijdelijk in een wisselwoning verblijft; de woningzoekende die een andere woning accepteert op basis van een tijdelijke huurovereenkomst daarom verzoekt; de woningzoekende die na inschrijving op een ander woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens niet over zelfstandige woonruimte beschikt daarom verzoekt. Artikel22 1.Woningcorporaties dienen de woningzoekende die voor een overeenkomstig artikel 20 aangeboden woonruimte in aanmerking komt te selectereu uit de woningzoekenden die op de betreffende te huur aangeboden woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikel 20, eerste lid, onder d, bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht: woningzoekenden met een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 31, eerste lid, onder a en b, ad 1; woningzoekenden uit de gemeente waarin de aangeboden woonruimte is gelegen indien: 1° - de woningzoekende een eengezinshuurwoning of minimaal een voor verhuur vrijkomende 5-kamerhuurwoning achterlaat en verhuist naar een niet-eengezins-woning dan wel eengezinswoning met een huurprijs hoger dan de huurprijsgrens. De achter te laten woonruimte moet een huurwoning van minimaal 80 m² woonoppervlakte zijn, en verhuurd worden met een huurprijs onder de huurprijsgrens door een bij de SVH aangesloten woningcorporatie; hetzij 2° - de woningzoekende 65 jaar of ouder is en met achterlating van zelfstandige voor verhuur beschikbaar komende woonruimte door een bij de SVH aangesloten woningcorporatie, verhuist naar een voor ouderen bestemde woning; hetzij 3° - de woningzoekende 65 jaar of ouder is bij verhuizing naar een specifiek voor de doelgroep gebouwd nieuwbouw- dan wel verbouwcomplex. Dit geldt uitsluitend bij eerste verhuring en voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex; hetzij 4° - de woningzoekende jonger is dan 27 jaar bij verhuizing naar een specifiek voor die doelgroep gebouwd nieuwbouw- dan wel verbouwcomplex. Dit geldt uitsluitend bij eerste verhuring en voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex; hetzij 5° - het een eerste verhuring van nieuwbouwwoningen in de sociale sector in herstructureringsgebieden betreft. Dit geldt uitsluitend bij eerste verhuring en voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex; de woningzoekende niet uit de gemeente waarin de aangeboden woonruimte is gelegen die een eengezinshuurwoning of minimaal een 5-kamer-woning achterlaat en verhuist naar een niet-eengezinswoning dan wel eengezinswoning met een huurprijs hoger dan de huurprijsgrens. De achter te laten woonruimte moet een huurwoning van minimaal 80 m² gebruiksoppervlakte zijn, en verhuurd worden met een huurprijs onder de huurprijsgrens door een bij de SVH aangesloten woningcorporatie; woningzoekenden met een voorrangsverklaring als bedoeld in het eerste lid, onder b, ad 2, en het tweede lid van artikel 31; overige woningzoekenden. 2.Met inachtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden als bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als volgt nader vastgesteld: In de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur voor. In de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een voorrangsverklaring hebben gereageerd gaat de woningzoekende met een verlengde voorrangsverklaring voor op degene die een eerste voorrangsverklaring heeft. In de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een voorrangsverklaring hebben gereageerd gaat de woningzoekende van wie de voorrangsverklaring het eerst eindigt voor; Ingeval meerdere woningzoekenden reageren met een gelijk aflopende voorrangsverklaring is voor de onderlinge volgorde het aantal goede reacties op een aangeboden woning bepalend. In afwijking van het gestelde onder d. gaat in het geval dat meerdere woningzoekenden een gelijk aflopende voorrangsverklaring hebben, degene met een herstructureringsvoorrang voor op degene met een woonkostentoeslagvoorrang. In afwijking van het gestelde onder d. gaat in het geval dat twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een voorrangsverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de kandidaat waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidig adres gelijk is aan de (CBS-)wijkcode van de geadverteerde woning voor. Ingeval er meerdere kandidaten met een herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woning, is voor de onderlinge volgorde het aantal goede reacties op een aangeboden woning bepalend. 3.Woningcorporaties dienen openbaar bekend te maken: inschrijvingsduur of de duur van de voorrangsverklaring van de woningzoekende waaraan het gepubliceerde woningaanbod uiteindelijk is toegewezen; de woningen die niet overeenkomstig artikel 20, eerste lid, zijn toegewezen. 4.Van artikel 20 en het bepaalde in het eerste tot en met het derde lid kan worden afgeweken indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders aannemelijk kan worden gemaakt dat wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid, onder c. 5.Van artikel 20 en het bepaalde in het eerste tot en met derde lid kan worden afgeweken ten behoeve van woningzoekenden die behoren tot een groep woningzoekenden ten aanzien waarvan aan een of meer gemeenten of het stadsgewest op grond van de Huisvestingswet of het Huisvestingsbesluit een specifieke taakstelling is opgelegd. 6.In afwijking van het bepaalde in artikel 20 kunnen burgemeester en wethouders eigenaren van nieuwe woningen met een koopprijs beneden de koopprijsgrens verplichten deze woningen aan te bieden aan woningzoekenden die zijn opgenomen in een door burgemeester en wethouders bij te houden register van koopwoningzoekenden. Burgemeester en wethouders bepalen daarbij de volgorde waarin de woningzoekenden voor de betreffende woningen in aanmerking komen. Artikel23 1.Standplaatsen worden alleen toegewezen aan standplaatszoekenden die ingeschreven staan in het Register van standplaatszoekenden. 2.In afwijking van het bepaalde in artikel 22, eerste en tweede lid, nemen eigenaren van woonruimte bij het selecteren van een gegadigde voor een standplaats de volgende rangorde in acht: standplaatszoekenden met wie burgemeester en wethouders voor 1 januari 2003 schriftelijk afspraken hebben gemaakt danwel waarover bij raadsbesluit of besluit van burgemeester en wethouders over verhuizing is besloten. Een voor 1 april 2003 bij het dagelijks bestuur gemelde lijst met namen van bewoners die in aanmerking komen voor een vervangende standplaats, opgesteld op grond van een raadsbesluit of besluit van burgemeester en wethouders wordt beschouwd als een lijst met namen van degenen waarmee burgemeester en wethouders schriftelijk afspraken hebben gemaakt. standplaatszoekenden met herstructureringsvoorrang; standplaatszoekenden met de langste registratieduur; bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor; bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor. §7Tijdelijke maatregelen woonruimteverdeling Artikel24 Burgemeester en wethouders kunnen ten behoeve van het oplossen van specifieke knelpunten op de lokale woningmarkt maatregelen formuleren, waarbij in uitzonderlijke gevallen voor beperkte tijdsduur en na voorafgaande toestemming van het dagelijks bestuur wordt afgeweken van de bepalingen van hoofdstuk 2. De gemeente overlegt hierover met de lokaal werkzame woningcorporatie(s). Burgemeester en wethouders doen in een situatie als bedoeld in het eerste lid vooraf een gemotiveerd verzoek aan het dagelijks bestuur. Het dagelijks bestuur kan nadere voorwaarden formuleren ten aanzien van de onderbouwing en beschrijving van verzoeken. In het verzoek geven burgemeester en wethouders tenminste aan: voor welk specifiek volkshuisvestelijk knelpunt de maatregel wordt voorgesteld; op welke categorie woonruimte en zo mogelijk op welk aantal de maatregel betrekking heeft; op welke categorie woningzoekenden de maatregel betrekking heeft; voor welke beperkte tijdsduur de maatregel zou moeten worden toegepast; welke meetbare effecten met de maatregel worden beoogd. Bij het gemotiveerd verzoek wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van de gegevens afkomstig uit de regionale aanbodbestanden als bedoeld in artikel 55, tweede en derde lid. Het dagelijks bestuur besluit niet eerder op het verzoek dan nadat advies van het bestuur van de SVH is ingewonnen en toestemming van gedeputeerde staten is verkregen indien het voorstel bindingseisen bevat als bedoeld in artikel 13b van de Huisvestingswet. Burgemeester en wethouders leggen binnen 3 maanden na afloop van de toepassingstermijn aan het dagelijks bestuur verantwoording af over effecten van de maatregel. HOOFDSTUK3INSCHRIJVING STANDPLAATSZOEKENDEN §1Register van standplaatszoekenden Artikel25 1.Het dagelijks bestuur draagt zorg voor het aanleggen en bijhouden van een regionaal Register van standplaatszoekenden. 2.In het Register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden: a.de aanvrager is 18 jaar of ouder; b.de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland; c.het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen; 3.Het Register vermeldt de standplaatszoekenden in volgorde van inschrijvingsdatum en/of herstructureringsvoorrang. §2Inschrijving Artikel26 Het verzoek om in het stadsgewest als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het Register wordt gericht aan burgemeester en wethouders op een door het dagelijks bestuur opgesteld inschrijvingsformulier en gaat vergezeld van: een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, indien de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats; zonodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden. Het inschrijvingsformulier bevat minimaal de volgende gegevens: de naam, burgerlijke staat en personalia van de aanvrager en van de eventueel tot het huishouden behorende personen; het huidige woonadres. Het dagelijks bestuur bepaalt of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 25, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het Register indien aan deze voorwaarden is voldaan. Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve plaatsvinden. Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het laten registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen. Artikel27 1.Het dagelijks bestuur verstrekt aan standplaatszoekenden die (ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld: -naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen; -adresgegevens; -inschrijvingsdatum; -voorranggegevens indien van toepassing. 2.Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 25, tweede lid, is voldaan. 3.Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 25, tweede lid, onder a en b, voldoet en het dagelijks bestuur de standplaatszoekende heeft ingeschreven. §3Geldigheidsduur van inschrijving Artikel28 1.De inschrijving in het Register blijft behoudens het gestelde in artikel 30 twee jaar geldig. 2.De inschrijving wordt telkens na twee jaar ambtshalve met twee jaar verlengd tenzij de standplaatszoekende niet heeft gereageerd op een aanschrijving van het dagelijks bestuur aangaande de inschrijving in het Register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. §4Wijziging van inschrijving Artikel29 1.Ingeval van bijschrijving in verband met een bestaand(
3. e)dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld. 2.Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de partner, als registratieduur. 3.Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden. 4.Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslist het dagelijks bestuur of beide partners apart worden ingeschreven. 5.De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door het dagelijks bestuur van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. §5Doorhaling van inschrijving Artikel30 1.Het dagelijks bestuur haalt een inschrijving door in het Register indien: de standplaatszoekende naar het oordeel van dagelijks bestuur niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; de standplaatszoekende daarom verzoekt, met uitzondering van de ambtshalve ingeschrevenen; de standplaatszoekende komt te overlijden; de standplaatszoekende een standplaats in Nederland krijgt toegewezen en deze accepteert; de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning; de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven; de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van het dagelijks bestuur aangaande de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het Register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. 2.Voor zover mogelijk worden ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid door het dagelijks bestuur van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. HOOFDSTUK4VOORRANGSVERKLARING §1Voorrangspositie op grond van een voorrangsverklaring Artikel31 Voor zover woningzoekenden zelf een daartoe strekkend verzoek indienen, verlenen burgemeester en wethouders een voor het gehele stadsgewest geldende voorrangsverklaring aan woningzoekenden die: 18 jaar of ouder zijn; gedurende de termijn van minimaaléén jaar ingezetene zijn, dan wel beschikken over een economische of maatschappelijke binding, dan wel in de positie verkeren als bedoeld in artikel 13c, eerste lid, van de Huisvestingswet en de Nederlandse nationaliteit bezitten dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland en buiten eigen schuld en toedoen in een dusdanige situatie verkeren dat zij binnen 3 maanden andere woonruimte behoeven en naar verwachting bij toepassing van de in artikel 22, eerste en tweede lid, bedoelde volgordecriteria niet binnen die termijn andere woonruimte zullen krijgen en hun betreffende situatie niet op een andere wijze kunnen oplossen. Van een situatie als bedoeld onder a. is sprake indien: 1. een woonsituatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale en/of medische omstandigheden zodanig is verstoord dat levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt dan wel dat één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel en/of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting uit het geheel waar betrokkene deel van uitmaakt, optreedt en zelf niet in staat is dit op te lossen; 2. een woningzoekende een woonkostentoeslag ontvangt die qua bedrag hoger is dan het maximale toegestane bedrag van de huurtoeslag op grond van de Wet op de huurtoeslag volgens de geldende tabel. Burgemeester en wethouders verlenen eveneens een voorrangsverklaring aan herstructureringskandidaten die woonachtig zijn in een binnen twaalf maanden te slopen of ingrijpend te verbeteren woonruimte en die naar verwachting bij toepassing van de in artikel 22, eerste en tweede lid, bedoelde volgordecriteria niet binnen die termijn andere woonruimte zullen of kunnen krijgen. De in het eerste en tweede lid bedoelde voorrangsverklaring geldt alleen voor de door burgemeester en wethouders aan te geven categorieën woonruimte waarmee enkel de situatie van de woningzoekende die aanleiding is voor een voorrangsverkla ring binnen drie respectievelijk twaalf maanden kan worden opgelost. De in het eerste lid bedoelde voorrangsverklaring geldt alleen voor een termijn van drie maanden. De in het tweede lid bedoelde voorrangsverklaring geldt alleen voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden. Indien de woningzoekende kan aantonen dat de voorrangsverklaring niet binnen de termijn waarvoor de voorrangsverklaring geldt kon worden benut én er niet sprake is van een (of meer) weigeringen van een passende woningaanbieding, kan de duur van de voorrangsverklaring ten hoogste één maal worden verlengd. Bij de verlenging kunnen burgemeester en wethouders de op grond van het derde lid aangegeven woonruimte wijzigen. een verzoek tot verlenging als bedoeld onder sub c dient door de woningzoekende binnen twee weken na afloop van de geldigheidstermijn van de voorrangsverklaring te worden aangevraagd. Het dagelijks bestuur kan uitvoeringsregels vaststellenvoor het verlenen van een voorrangsverklaring aan woningzoekenden door burgemeester en wethouders. Het dagelijks bestuur stelt slechts nadere regels vast nadat de stadsgewestelijke adviescommissie voorrangsbepaling terzake advies heeft uitgebracht. Het dagelijks bestuur kan per gemeente per jaar een maximum vaststellen van het aantal woningzoekenden dat woonruimte krijgt toegewezen op grond van een voorrangsverklaring als bedoeld in het tweede lid. Artikel32 1.Om in aanmerking te komen voor een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 31, eerste en tweede lid, moet een woningzoekende deze aanvragen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de woningzoekende woonachtig is door middel van een daartoe door het stadsgewest Haaglanden beschikbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. 2.In afwijking van het bepaalde in het eerste lid dienen woningzoekenden die niet woonachtig zijn in het stadsgewest Haaglanden de voorrangsverklaring aan te vragen bij burgemeester en wethouders van één van de gemeenten waarin zij een woning zoeken. 3.De aanvrager van de voorrangsverklaring dient op het aanvraagformulier als bedoeld in het eerste lid gemotiveerd aan te geven tot welke categorie woningzoekenden bedoeld in artikel 31, eerste en tweede lid, hij behoort en daartoe strekkende bewijsstukken, rapportages en andere bescheiden over te leggen. 4.Een voorrangsverklaring bevat in ieder geval: a.de datum waarop de voorrangspositie van kracht wordt; b.de termijn waarvoor de voorrangsverklaring geldig is; c.de soort woonruimte waarvoor de voorrangsverklaring geldig is. Artikel33 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 32, eerste lid, bedoelde aanvraag binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag en de daarbij over te leggen bescheiden en brengen de beslissing ter kennis van de aanvrager. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste 4 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag nadat de toetsingscommissie terzake een advies heeft uitgebracht. 4.Indien het advies van de toetsingscommissie betrekking heeft op een woningzoekende die buiten eigen schuld of toedoen tenminste 3 maanden verblijft in een van gemeentewege erkend (te)huis voor noodopvang betrekt de toetsingscommissie daarbij het advies van de instantie op wiens advies de woningzoekende is opgenomen in het (te)huis voor noodopvang. Artikel34 Het indienen van bezwaar tegen het besluit van burgemeester en wethouders inzake de aanvraag van een voorrangsverklaring als bedoeld in artikel 31, eerste lid, juncto vierde lid, onder a, schorst de werking van het betreffende besluit. Artikel35 Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders na advies van de toetsingscommissie, al dan niet op verzoek van de woningzoekende, besluiten de inhoud van de afgegeven voorrangsverklaring te wijzigen. Dit wordt ter kennis van de woningzoekende gebracht door middel van de verstrekking van een gewijzigde voorrangsverklaring, waarbij tevens wordt meegedeeld dat de voordien verstrekte voorrangsverklaring is vervallen. Op de termijnen voor beslissing tot en mededeling van een wijziging is het bepaalde in artikel 33 van overeenkomstige toepassing. Burgemeester en wethouders trekken een voorrangsverklaring in, indien: aan de vereisten voor het verkrijgen van een voorrangsverklaring niet meer wordt voldaan; de voorrangsverklaring is verstrekt op grond van gegevens waarvan de houder van de voorrangsverklaring wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; indien de houder van de voorrangsverklaring daarom verzoekt; indien de houder van de voorrangsverklaring na de afgifte van de voorrangsverklaring zelfstandige woonruimte in gebruik genomen heeft; De voorrangsverklaring vervalt van rechtswege als de termijn waarvoor zij geldig is afloopt. §2Registratie van woningzoekenden met een voorrangsverklaring Artikel36 Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het aanleggen en bijhouden van een register van woningzoekenden waaraan op grond van artikel 31 een voorrangsverklaring is verleend en/of een specifieke indicatie als bedoeld in artikel 12, vierde lid, is verstrekt. Artikel37 Eigenaren van woonruimten die zelf een registratie van woningzoekenden als bedoeld in artikel 36 bijhouden kunnen door burgemeester en wethouders worden verplicht de informatie waarover zij in dat verband beschikken aan burgemeester en wethouders te verstrekken teneinde deze met de informatie uit het in artikel 36 bedoelde register van woningzoekenden samen te voegen tot een door het dagelijks bestuur aan te leggen en bij te houden voor het gehele stadsgewest geldend centraal register van woningzoekenden. Een woningzoekende die bezwaar heeft gemaakt tegen opname van zijn gegevens in het centrale register als bedoeld in het eerste lid wordt slechts geregistreerd door de instantie waarbij hij zich heeft aangemeld. Doorgifte van gegevens aan het centrale register blijft in dat geval achterwege. HOOFDSTUK5WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD §1Splitsing in appartementen Artikel38 1.Het verbod als bedoeld in artikel 33 van de Huisvestingswet is uitsluitend van toepassing op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage II van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte. 2.Op verzoek van burgemeester en wethouders kan het dagelijks bestuur bijlage II bij deze verordening wijzigen. Artikel39 1.Voor het verkrijgen van een splitsingsvergunning moet een schriftelijke aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door het stadsgewest Haaglanden beschikbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. 2.De aanvraag moet inhouden: a.naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager; b.indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c.straat en huisnummer; de kadastrale ligging en het jaar van het tot stand komen van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; d.de aard en het huidige gebruik van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; e.de namen en de adressen van de bewoners van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. 3.Bij de aanvraag moet in drievoud worden overlegd een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit betreffende splitsing in appartementsrechten. 4.Indien burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, dient tevens in drievoud te worden overlegd een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een beëdigd taxateur. Dit rapport bevat in elk geval mede een beschrijving en een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw en de huurprijzen van de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten. Artikel40 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een splitsingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste 4 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel41 1.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning weigeren, indien: a.het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of laatstelijk verhuurd zijn geweest, en b.de huurprijs van één of meer van die woonruimten of voormalige woonruimten lager is dan de huurprijsgrens, en c.niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning, en d.het belang dat de vergunningvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning eveneens weigeren, indien: a.het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, voor zover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2006, 566) of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen, en b.de huurprijs van één of meer van die voormalige woonruimte(
4. n)lager is dan de huurprijsgrens, en c.niet gewaarborgd is dat de voormalige woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur te bewoning, en d.het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. 3.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning eveneens weigeren, indien: a.voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of voor een herziening daarvan in procedure is, b.het ontwerp voor dat plan, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag om vergunning is ingediend, dan wel, indien de aanvraag krachtens het tweede lid is aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd, c.de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de met het plan nagestreefde of na te streven doeleinden, en d.het belang dat de vergunningsaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de modernisering of vervanging. 4.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning ten slotte weigeren, indien: a.de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en b.de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, danwel onvoldoende verzekerd is, dat die gebreken zullen worden opgeheven. 5.Van gebreken als bedoeld in het vierde lid is in ieder geval sprake, indien burgemeester en wethouders ingevolge artikel 13 van de Woningwet een aanschrijving hebben uitgevaardigd en nog niet aan deze aanschrijving is voldaan of een aanschrijving kunnen uitvaardigen. Artikel42 1.Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning aan indien: a.voor de datum van indiening van de vergunningaanvraag voor het gebied waarin het gebouw, waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is gelegen een voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is geworden met het oog op de voorbereiding van een herstructureringsplan of van herziening daarvan; b.redelijkerwijs verwacht mag worden dat de in het herstructureringsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de voorgenomen splitsing. c.naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijkerwijs verwacht mag worden dat het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de herstructurering. 2.De aanhouding als bedoeld in het eerste lid duurt tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 21 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is vervallen. 3.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning tevens aanhouden indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij binnen een redelijke termijn de gebreken als bedoeld in artikel 41, vierde lid, met het oog op de voorgenomen splitsing zal opheffen. 4.Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning op grond van het derde lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn wordt de vergunning verleend. Artikel43 Een door burgemeester en wethouders afgegeven splitsingsvergunning heeft een geldigheidsduur van 1 jaar, tenzij op de splitsingsvergunning een andere geldigheidsduur is vermeld. Artikel44 Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning op verzoek van degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld of van zijn rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld. §2Onttrekkingen, samenvoeging en omzetting Artikel45 1.Het verbod als bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet is uitsluitend van toepassing op woonruimten die behoren tot de in bijlage III van deze verordeningen opgenomen categorieën woonruimten. 2.Op verzoek van burgemeester en wethouders kan het dagelijks bestuur bijlage III bij deze verordening wijzigen. Artikel46 1.Voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning moet een schriftelijke aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de het stadsgewest Haaglanden beschikbaar te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. 2.De aanvraag moet inhouden: a.naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar indien deze niet de aanvrager is; b.indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; c.gegevens over de huidige situatie: -het adres van de woning; -de huur- of koopprijs; -het aantal kamers; -de gebruiksoppervlakte; -de staat van onderhoud; d.gegevens over de beoogde situatie: -de bestemming; -de bouwtekening / de bouwvergunning; -het compensatievoorstel; -de gronden waarop de aanvraag berust. e.gegevens bij voorgenomen samenvoeging: -de verwachte huur- of koopprijs; -de naam van de toekomstige bewoner; -de omvang van het huishouden van de toekomstige bewoner. Artikel47 1.Burgemeester en wethouder beslissen op de aanvraag om een onttrekkingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste 4 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.Indien de onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf dan kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel. 4.Indien de onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de praktijkuitoefening door officieel erkende medici of paramedici dan kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij de Adviescommissie Huisvesting Beoefenaars van Medische en Paramedische Beroepen. Artikel48 1.Burgemeester en wethouders verlenen of weigeren de onttrekkingsvergunning met inachtneming van artikel 31 van de Huisvestingswet. 2.Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het belang van de leefbaarheid. 3.Indien de aanvraag betrekking heeft op samenvoeging of omzetting van woonruimte en één of meer betrokken woonruimten een huur- of koopprijs heeft beneden de huur- of koopprijsgrens en er, ongeacht de nieuwe huur- of koopprijs, naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende compensatie als bedoeld in artikel 49 wordt geboden, wordt de onttrekkings-vergunning in ieder geval verleend indien: a.de samenvoeging of omzetting een woonruimte oplevert met een huur- of koopprijs beneden de huur- of koopprijsgrens, of b.bij samenvoeging de vergunningaanvrager eigenaar-bewoner is, de woonbestemming gehandhaafd blijft en de na samenvoeging ontstane woonruimte overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 13 en 15 passend is voor het huishouden van de eigenaar-bewoner, of c.de aanvraag om een onttrekkingsvergunning geschiedt door een verhuurder/beheerder voor een te krap wonend huishouden dat na samenvoeging passend woont overeenkomstig het bepaalde in artikelen 13 en 15. 4.Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager, wordt de onttrekkingsvergunning verleend, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 49 wordt geboden. Artikel49 1.Compensatie voor de onttrekking, samenvoeging of omzetting kan worden geboden door: a.het toevoegen aan de woonruimtevoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de woonruimte die als gevolg van de onttrekkingen, samenvoeging of omzetting verloren gaat; b.door betaling van een financiële compensatie volgens door burgemeester en wethouders vast te stellen tarieven. 2.De compensatiegelden als bedoeld in het eerste lid, onder b, komen ten goede aan een door de gemeenteraad in te stellen fonds dat uitsluitend wordt aangewend binnen het kader van de volkshuisvesting. 3.Bij de als compensatie toe te voegen woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder a, dient door de aanvrager om een onttrekkingsvergunning binnen 4 weken na ontvangst van de onttrekkingsvergunning een waarborgsom te worden betaald, die gelijk is aan het bedrag dat had moeten worden betaald indien hij voor de in de onttrekkingsvergunning gestelde financiële compensatievoorwaarde zou hebben gekozen. 4.Bij de als compensatie toe te voegen woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder a, kunnen burgemeester en wethouders aan de vergunning de voorwaarde verbinden, dat binnen 12 maanden na de dag van verzending van het besluit de compensatie daadwerkelijk moet hebben plaatsgevonden. 5.De waarborgsom als bedoeld in het derde lid wordt aan de vergunninghouder terugbetaald binnen 8 weken nadat aan burgemeester en wethouders schriftelijk is medegedeeld dat de compensatie daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. 6.De waarborgsom als bedoeld in het derde lid vervalt aan het in tweede lid genoemde fonds indien de compensatie als bedoeld in het eerste lid, onder a, niet voldoet aan de in de vergunning vermelde voorwaarden, dan wel de compensatie niet binnen de gestelde termijn daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. 7.Burgemeester en wethouders kunnen beslissen tot gehele of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie: a.in gevallen, genoemd in artikel 48, derde lid, onder b; b.bij samenvoeging, indien de eigenaar bewoner een eigen investering doet ten behoeve van noodzakelijk bouwkundig herstel. Daarbij geldt dat de vrijstelling afhangt van de hoogte van de investering in relatie tot de economische waarde van de (kleinste) woning. Artikel50 1.Burgemeester en wethouders verlenen voor tijdelijke woonruimteonttrekking alleen een onttrekkingsvergunning indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijke woonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vast staat dat die woonruimteonttrekking niet langer dan vijf jaar zal duren. 2.Burgemeester en wethouders nemen in de vergunning een termijn op, waarna de onttrekking moet zijn beëindigd. Deze termijn bedraagt ook na verlenging niet meer dan vijf jaar. 3.Burgemeester en wethouders kunnen aan de onttrekkingsvergunning voor tijdelijke woonruimteonttrekking de voorwaarde van financiële compensatie verbinden. Deze compensatie bedraagt 10% van de compensatie als bedoeld in artikel 49, eerste lid, onder b, vermenigvuldigd met het aantal jaren waarvoor de tijdelijke onttrekkingsvergunning is verleend. 4.Burgemeester en wethouders kunnen aan de onttrekkingsvergunning voor tijdelijke woonruimteonttrekking tevens de voorwaarde verbinden dat de vergunninghouder een waarborgsom stort. De hoogte van de waarborgsom mag niet meer bedragen dan het verschil tussen de compensatie als bedoeld in artikel 49, eerste lid, onder b, en de compensatie als bedoeld in het derde lid. 5.De waarborgsom als bedoeld in het vierde lid wordt aan de vergunninghouder terugbetaald binnen 8 weken nadat de onttrekking binnen de termijn als bedoeld in het tweede lid is beëindigd. 6.De waarborgsom als bedoeld in het derde lid vervalt aan het aan het in artikel 49, tweede lid, genoemde fonds indien de onttrekking niet binnen de termijn als bedoeld in het tweede lid is beëindigd. Artikel51 Indien sprake is van het gebruik van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning anders dan voor permanente bewoning, kunnen burgemeester en wethouders de woonruimte verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven op het moment dat de woonruimte in gebruik wordt genomen voor bewoning, of dat de woonruimte door verhuur of verkoop opnieuw voor bewoning wordt bestemd, of indien alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend. Artikel52 Burgemeester en wethouders kunnen de toestemming tot onttrekking op verzoek van degene op wiens naam de toestemming is gesteld of van zijn rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op wiens naam de toestemming is gesteld. HOOFDSTUK6OVERIGE BEPALINGEN §1Overleg bij wijziging Artikel53 Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening pleegt het dagelijks bestuur overleg met burgemeester en wethouders en met de in het stadsgewest werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid, van de Woningwet (Stb. 1991, 439) toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen het stadsgewest op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn. §2Verslaglegging en monitoring Artikel54 Burgemeester en wethouders verstrekken op eerste verzoek van het dagelijks bestuur alle door hem verlangde inlichtingen, welke naar zijn oordeel nodig zijn voor een juiste beoordeling van de wijze waarop burgemeester en wethouders deze verordening uitvoeren. Artikel55 1.Het dagelijks bestuur en burgemeester en wethouders kunnen eigenaren van woonruimten verplichten jaarlijks aan hen verslag uit te brengen over de wijze waarop zij zorg gedragen hebben voor de huisvesting van door het dagelijks bestuur nader aan te geven categorieën woningzoekenden. 2.De SVH levert de regionale aanbodgegevens en de voorraadgegevens van de bij de SVH aangesloten corporaties in de regio Haaglanden aan het dagelijks bestuur, overeenkomstig de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. 3.Het dagelijks bestuur draagt zorg voor verwerking van de aangeleverde gegevens tot een rapportage waarvan de SVH en burgemeester en wethouders een afschrift ontvangen. Artikel56 Indien over een periode van een jaar blijkt dat de kansen van woningzoekenden behorende tot de doelgroep om een woning aangeboden te krijgen, aanzienlijk worden verkleind door het in beperkte mate stellen van passendheidscriteria bij het aanbieden van woningen of anderszins, besluit het dagelijks bestuur in overleg met de SVH en na instemming van burgemeester en wethouders, het woonruimteverdelingsbeleid aan te passen. Artikel57 Het bepaalde in artikel 22, eerste lid, onder b, wordt gemonitord op effecten voor de huisvestingsmogelijkheden van woningzoekenden die niet tot de categorie woningzoekenden behoren waarvoor de maatregel is bedoeld, mede gelet op de huisvestingsmogelijkheden in andere gemeenten. Over de gemonitorde effecten vindt jaarlijks overleg plaats met gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland, hetgeen aanleiding kan zijn tot aanpassing van het te voeren beleid inzake de verdeling van woonruimte dan wel tot aanpassing van deze verordening. §3Handhaving en sancties Artikel58 Overtreding van het bepaalde in artikel 16, 18 en 38 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie, zoals bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Artikel58a 1.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete. 2.Overtredingen van artikel 7 en artikel 45, eerste lid, kunnen worden beboet met een bestuurlijke boete. 3.Indien aan de overtreder een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van artikel 7, tweede lid of artikel 45, eerste lid en binnen vijf jaar opnieuw dezelfde overtreding is geconstateerd wordt de overtreding beboet met een hogere bestuurlijke boete. 4.Indien aan de overtreder een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van artikel 7 tweede lid of artikel 45, eerste lid en de overtreding vanuit een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte is geconstateerd, wordt de overtreding beboet met een hogere bestuurlijke boete. 5.Bij de toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in Bijlage V van deze verordening. 6.Het dagelijks bestuur is bevoegd om de boetes als vermeld in Bijlage V van deze verordening elke twee jaar, met ingang van 1 januari van een jaar, te wijzigen op basis van de consumentenprijsindex en de aanpassingen op een veelvoud van € 5,00 naar beneden af te ronden. Artikel59 1.Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren. 2.Met de opsporing van de bij artikel 58 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de Huisvestingswet aangewezen ambtenaren, belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de minister van Justitie daartoe zijn aangewezen. 3.De in het eerste lid genoemde ambtenaren hebben de bevoegdheden als genoemd in artikel 77 van de Huisvestingswet. §4Restbepalingen Artikel60 1.Ten aanzien van beslissingen als bedoeld in artikelen 26 tot en met 30 kan het dagelijks bestuur ten gunste van de aanvrager afwijken indien de toepassing van deze verordening naar zijn oordeel zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. 2.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. 3.Het dagelijks bestuur kan aanwijzingen geven met betrekking tot de wijze waarop uitvoering wordt gegeven aan het bepaalde in het tweede lid. Artikel61 1.In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslist het dagelijks bestuur, waarbij hij zich uitsluitend zal laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. 2.Het dagelijks bestuur kan van het bepaalde in deze verordening afwijken of afwijking daarvan toestaan ten behoeve van experimenten die in het belang zijn van de volkshuisvesting. Artikel62 1.Het dagelijks bestuur kan de in artikel 26, derde lid, artikel 27, eerste en derde lid, artikel 28, tweede lid, artikel 29, vierde en vijfde lid, artikel 30, eerste en tweede lid, en artikel 60, eerste lid, genoemde bevoegdheden mandateren aan burgemeester en wethouders. 2.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan door hen daartoe speciaal aan te wijzen ambtenaren. Van een besluit tot het mandateren van ambtenaren sturen burgemeester en wethouders een afschrift aan het dagelijks bestuur. 3.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens artikel 9 tot en met 12 en artikel 31 tot en met 35 van deze verordening te mandateren aan eigenaren van woonruimte. Van een besluit tot het mandateren van eigenaren van woonruimte sturen burgemeester en wethouders een afschrift aan het dagelijks bestuur. HOOFDSTUK7OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN Artikel63 De Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 1996, de Huisvestingsverordening Westland 1996 en de Huisvestingsverordening voor woonwagenstandplaatsen in het stadsgewest Haaglanden 2003 worden ingetrokken. Artikel64 Op procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het tijdstip van de inwerkingtreding van artikel 72 en voor zover daarop bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft het recht zoals het gold voor die dag van toepassing. Artikel65 1.Aanvragen van woningzoekenden om vaststelling van de urgentie of een voorrangsverklaring of om verlening van een huisvestingsvergunning welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. 2.Aanvragen om verlening van een onttrekkingsvergunning of een splitsingsvergunning, welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. Artikel66 Bestaande overeenkomsten als bedoeld in artikel 4, die strijdig zijn met de inhoud van deze verordening blijven geldig tot 1 januari 2006. Artikel67 De voor de inwerkingtreding van deze verordening gedane inschrijvingen van standplaatszoekenden worden geacht inschrijvingen te zijn als bedoeld in artikel 25 van deze verordening. Artikel68 1.Tot 1 januari 2006 wordt 60% van de vrijkomende huurwoningen in de gemeenten Westland en Midden-Delfland in afwijking van artikel 22 toegewezen aan woningzoekenden die zich vóór 1 januari 2005 hebben ingeschreven in het Westlandse Register van woningzoekenden dan wel in bezit zijn van een medische of sociale indicatie. 2.Vanaf 1 januari 2006 tot 1 januari 2007 wordt 40% van de vrijkomende huurwoningen in de gemeenten Westland en Midden-Delfland in afwijking van artikel 22 toegewezen aan woningzoekenden die zich vóór 1 januari 2005 hebben ingeschreven in het Westlandse Register van woningzoekenden dan wel in bezit zijn van een medische of sociale indicatie. 3.De toewijzing aan woningzoekenden overeenkomstig het eerste en tweede lid vindt plaats met inachtneming van de tot 1 januari 2005 opgebouwde rechten op basis van de Huisvestingsverordening Westland 1996. Artikel69 De voor de inwerkingtreding van deze verordening opgebouwde reactieduur van woningzoekenden wordt bij inschrijving als bedoeld in artikel 21 gelijk gesteld aan inschrijvingsduur. Artikel70 1. Tot 1 januari 2010 wordt bij eerste inschrijving als woningzoekende als bedoeld in artikel 21, het aantal jaren woonduur omgezet in aantal jaren inschrijvingsduur, waarbij drie jaren woonduur gelijk wordt gesteld aan een jaar inschrijvingsduur. 2. Met ingang van 1 januari 2007 bedraagt het aantal inschrijvingsjaren berekend op basis van het aantal jaren woonduur maximaal 4 jaar. Artikel71 Deze verordening kan worden aangehaald als Regionale Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005. Artikel72 Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 januari 2005. Aldus vastgesteld door het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden in zijn openbare vergadering d.d. 24 november 2004, de voorzitter (plv.), MR. E.P. BEIMERS de secretaris, DRS A. HARKES Bijlage IBegripsomschrijvingen als bedoeld in artikel 20, derde lid (woningtypen) eengezinswoning: woonruimte met minimaal twee woonlagen zonder woonruimte er boven, met een tuin en met een voordeur aan de straat; benedenwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur aan de straat; bovenwoning: woonruimte op de eerste en/of tweede, tevens bovenste woonlaag en niet gelegen in een flatgebouw; portiekwoning: gelijkvloerse woonruimte met de voordeur in een portiek, gelegen in een gebouw met maximaal vier woonlagen; flat zonder lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij in een gebouw met maximaal vier woonlagen. flat met lift: gelijkvloerse woonruimte aan een galerij, portiek of corridor in een gebouw met meerdere woonlagen en een lift; benedenmaisonnette: woonruimte met eigen toegang op de begane grond en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan één op de begane grond; bovenmaisonnette: woonruimte met een eigen toegang en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan geen op de begane grond; HAT-eenheid (Huisvesting voor alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens): kleine woonruimte met 1 of 2 kamers, meestal met een keukenblok in de (woon)kamer en dikwijls gebouwd in speciaal voor deze woongroep ontworpen panden of in bestaande aangepaste gebouwen; een zelfstandige HAT-eenheid heeft een eigen voordeur, keuken, douche en wc; een onzelfstandige HAT-eenheid deelt deze voorzieningen met andere HAT-eenheden. seniorenwoning: zelfstandige woonruimte waarvoor in verband met de fysieke inrichting en/of de ruimtelijke positie van de woonruimte bij de toewijzing en vergunningverlening een minimum leeftijd van de toekomstige bewoner is vereist van 55 of 65 jaar. aanleunwoning: zelfstandige woonruimte bij een zorgcentrum, waarbij het aanleunwoningencomplex fysiek is verbonden met het zorgcomplex en waarvan de bewoners geen aanspraak kunnen maken op verzorging, maar wel op het gebruik van de faciliteiten van het zorgcentrum. vrije sectorwoning: woonruimte waarvoor geen huisvestingsvergunning nodig is. Bijlage IICategorieën gebouwen als bedoeld in artikel 38 (splitsing) Gemeente Delft : alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens. Gemeente Den Haag: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens. Gemeente Rijswijk : alle gebouwen, bevattende woonruimte, gelegen in de gebieden, begrensd door de straten/wegen: gebied 1: Geestbrugkade; Cromvlietkade; Broekslootkade; Tulpstraat; Burgemeester Elsenlaan; Sir Winston Churchilllaan; Populierlaan; Huis te Hoornkade; Nassaukade. gebied 2: Van Hardenbroeklaan; Pasgeldlaan; Jaagpad; Delftweg; Broekmolenweg; Pauwhof. Gemeente Leidschendam-Voorburg, kern Voorburg : alle woongebouwen die voor 1 januari 1970 tot stand zijn gekomen. Vanaf 01-01-2010:Gemeente Leidschendam-Voorburg: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huurprijsgrens Gemeente Zoetermeer : alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens. Gemeente Westland: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens Gemeente Midden-Delfland: alle gebouwen, bevattende woonruimte onder de huur- en koopprijsgrens Bijlage IIICategorieën woonruimten als bedoeld in artikel 45 (onttrekkingen) Gemeente Den Haag : alle woonruimten met uitzondering van standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor woonschepen, woningen van toegelaten instellingen die ten behoeve van herstructurering gesloopt zullen worden en samen te voegen woningen. Gemeente Rijswijk : alle woonruimten. Gemeente Leidschendam-Voorburg, kern Voorburg :alle woonruimten. Vanaf 01-01-2010: Gemeente Leidschendam-Voorburg :alle woonruimten. Gemeente Westland : alle woonruimten. Gemeente Midden-Delfland : alle woonruimten. Bijlage IVInkomensgrenzen vergunningplichtige huur- en koopwoningen 1. Huur-inkomentabel als bedoeld in artikel 13, derde lid. Tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012 Huishoudens-categorie 3 of meer-persoonshuis-houdens 2-persoonshuishoudens 1-persoonshuishoudens Leeftijds-categorie jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder Jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder jonger dan 65 jaar 65 jaar of ouder Huurklasse In € Minimum / maximum (jaar)inkomen in € 0 t/m 524,37* max 42.350 max 41.300 max 36.300 max 35.150 0 t/m 561,98* max 45.300 max 44.450 524,37* t/m 664,66 min 29.900 max 56.800 min 28.225 max 56.800 min 22.025 max 56.800 min 20.675 max 56.800 561,98* t/m 664,66 min 29.900 max 56.800 min 28.225 max 56.800 Ten behoeve van eenduidig omrekenen naar bruto maandinkomen geldt de volgende vuistregel: het jaarinkomen delen door 12 en daarbij naar beneden af te ronden op 10 euro voor het jaarinkomen dat bij een gegeven huurklasse vereist is, en naar boven af te ronden op 10 euro voor het maximum inkomen dat in die huurklasse is toegestaan; Bij de opgenomen huurprijzen die ontleend zijn aan de Wet op de Huurtoeslag gaat het om rekenhuren (gemerkt met*) als bedoeld in de Wet op de Huurtoeslag. 2. Maximum inkomen koopwoning als bedoeld in artikel 13, zevende lid. Tijdvak 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012Koopprijsgrens Maximum inkomen € 168.950 € 44.850 Bijlage V Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 58a, vijfde lidOvertreding 1e keer Recidive Art. 7, eerste lid € 340 € 340 Art. 7, tweede lid ·niet-bedrijfsmatige exploitatie ·bedrijfmatige exploitatie € 5.000 € 7.500 € 10.000 € 18.500 Art. 45, eerste lid: ·niet-bedrijfsmatige exploitatie ·bedrijfmatige exploitatie € 7.500 € 12.500 € 12.500 € 18.500 Toelichting Recidive Van recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde artikel wordt begaan. Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatieVan een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake: De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. TOELICHTING I.Algemene toelichting 1.Inleiding Het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden heeft in zijn vergadering van 20 februari 2002 een motie aanvaard waarin onderzoek is gevraagd naar de mogelijkheid de twee systematieken van woonruimteverdeling volledig in elkaar op te laten gaan c.q. om de twee deelwoningmarkten om te vormen tot één regionale woningmarkt voor geheel Haaglanden; de twee huisvestingsverordeningen volledig te integreren. Na evaluatie van de twee systematieken van woonruimteverdeling heeft het dagelijks bestuur de vereniging van Sociale Verhuurders Haaglanden verzocht een systeem van woonruimteverdeling te ontwerpen dat de voordelen van de twee modellen voor woonruimteverdeling combineert en oplossingen biedt voor de huidige ervaren nadelen daarvan. In verband met het vervallen van de Woonwagenwet per 1 maart 1999 en de in dat kader in de Huisvestingswet opgenomen overgangsbepalingen, heeft het algemeen bestuur in 1999 een aparte Huisvestingsverordening voor woonwagenstandplaatsen vastgesteld. Per 1 januari 2003 zijn van rechtswege de afwijkende bepalingen in de Huisvestingswet met betrekking tot woonwagens en standplaatsen vervallen. Met het oog op mogelijke integratie van de Huisvestingsverordening Westland 1996 en de Huisvestingsverordening Stadsgewest Haaglanden 1996 is een aparte huisvestingsverordening voor woonwagenstandplaatsen gehandhaafd. Met de onderhavige huisvestingsverordening is uitvoering gegeven aan de motie van het algemeen bestuur: per 1 januari 2005 is sprake van één systematiek voor woonruimteverdeling c.q. één regionale woningmarkt, de (drie) vigerende huisvestingsverordeningen zijn volledig geïntegreerd. 2. Uitgangspunten Het dagelijks bestuur van het stadsgewest heeft in zijn opdracht aan de SVH aangegeven dat er één regionaal, generiek systeem van woonruimteverdeling moest worden ontwikkeld waarbinnen lokaal maatwerk technisch mogelijk is en heeft daarbij vervolgens de volgende randvoorwaarden gesteld: Het woonruimteverdeelsysteem moet instrumenten bevatten om te kunnen sturen op volkshuisvestelijke doelen: het realiseren van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte; het huisvesten van met name de BBSH-doelgroep; het vergroten van de keuzemogelijkheid voor de BBSH-doelgroep binnen de regio; de slaagkans in de regio op een sociale huurwoning voor minima moet minstens gelijk zijn aan die van de BBSH-doelgroep, die weer minstens gelijk moet zijn aan die van de niet-BBSH doelgroep; het versterken van de woon- en leefkwaliteit op buurt- en wijkniveau, onder andere door het realiseren van een evenwichtige en/of gedifferentieerde bevolkingsopbouw (woonmilieus) in de wijken van gemeenten in Haaglanden; het garanderen van de huisvesting van bijzondere doelgroepen en voldoen aan de door de rijksoverheid terzake opgelegde taakstelling(en). Het woonruimteverdelingsysteem moet voldoende maatschappelijk draagvlak hebben, dat wil zeggen dat het systeem van woonruimteverdeling moet appelleren aan het rechtvaardigheidsgevoel van woningzoekenden. In het woonruimteverdelingsysteem moet de vraag centraal staan. Het woonruimteverdelingsysteem moet uitgaan van de erkenning dat het gaat om een proces (op zoek naar woonruimte) waarin de burger zelf de meest actieve rol speelt. Het woonruimteverdelingsysteem moet de mogelijkheid tot het leveren van maatwerk hebben. De deelmarkten (bijvoorbeeld wijken) moeten met afzonderlijke selectiecriteria kunnen worden onderscheiden. Het woonruimteverdelingsysteem moet worden gekenmerkt door een eenvoud in regels en transparante selectiecriteria bevatten. Woningzoekenden moeten kunnen nagaan wat hun kansen zijn op woonruimte en binnen welke termijnen. De toewijzing van woningen moet aan woningzoekenden kunnen worden verantwoord. Het woonruimteverdelingsysteem moet voor alle betrokken partijen zo efficiënt mogelijk zijn en zo gering mogelijke administratieve handelingen met zich meebrengen. Het woonruimteverdelingsysteem moet informatie over woonwensen c.q. inzicht in de (potentiële) vraag kunnen bieden. 3.Systeem van woonruimteverdeling: “Model op maat” Klantgerichtheid Centraal bij de ideevorming rond het nieuwe woonruimteverdelingsysteem staat een nieuwe klantbenadering. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat er verschillende typen woningzoekenden zich op de markt bewegen en dat deze een eigen benadering en serviceverlening nodig hebben. De verschillende klanten die onderscheiden zijn, zijn: oriënterende woningzoekende: deze woningzoekende weet nog niet precies welke woning hij of zij zoekt, bekijkt de markt, bekijkt een aantal woningen en kiest op basis daarvan een woning, wil gebruiksgemak bij zijn oriëntatie op de markt; gerichte woningzoekende: weet precies in welke woning of welk woningtype hij/zij wil wonen, wil zich verbeteren naar aanleiding van zijn huidige omstandigheden en wil service bij het zoeken naar een woning; directe zoeker: het maakt deze woningzoekende niet veel uit waar, hoe groot of welke kwaliteit de woning heeft, als er maar op korte termijn zicht is op een woning of duidelijkheid over de kans van slagen. Het zal in deze groep vooral gaan om starters (niet alleen jongeren) en specifieke doelgroepen bijvoorbeeld na relatiebreuk. Wil eigentijds worden aangesproken en wil duidelijkheid. Eén van de uitgangspunten voor het “model op maat” is dat de woningzoekende zoveel mogelijk zelf moet kunnen kiezen voor een woning. Er dient alleen gestuurd te worden waar dit nodig is. Om die reden is ervoor gekozen in het nieuwe systeem geen onderscheid meer te maken tussen woningen voor starters en doorstromers. Woningzoekenden met een voorrangsverklaring op sociale en/of medische gronden en herstructureringskandidaten behouden een voorrangspositie. Inschrijving Nieuw voor woningzoekenden in “oud-Haaglanden” is dat zij zich moeten inschrijven om te kunnen reageren op een woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en inschrijvingsduur opbouwen. Voor woningzoekenden in de gemeenten Westland en Midden-Delfland brengt dit geen verandering met zich mee. Er wordt in het nieuwe systeem voor woningzoekenden in “oud-Haaglanden” geen onderscheid meer gemaakt tussen starters (reactieduur als volgordecriterium) en doorstromers (woonduur als volgordecriterium). Woningzoekenden worden voortaan alleen op inschrijvingsduur geselecteerd. Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Het nadeel van de toepassing van de huidige woonduur als volgordecriterium bij doorstromers is immers dat mensen die niet eerder actief op zoek zijn geweest naar een woning bij hun eerste reactie ineens bovenaan eindigen. Als overgangsmaatregel voor doorstromers geldt gedurende vier jaar (tot 1 januari 2009) dat zij op het moment dat zij zich inschrijven 1/3 van hun woonduur als basisinschrijvingsduur krijgen. Deze basisinschrijvingsduur is vanaf 1 januari 2007 beperkt tot maximaal vier jaar. Voor mensen die scheiden wordt ook 1/3 van de woonduur meegeteld bij start van de inschrijving. Dit geeft deze mensen een goede positie en voorkomt deels dat scheidingsgevallen een voorrangsverklaring moeten aanvragen. Jaarlijks zal een herinschrijving plaatsvinden om het bestand te schonen. Meer en betere informatie Het is belangrijk dat er duidelijke en meer informatie aan de woningzoekende wordt gegeven. Dit betekent meer aandacht voor de advertenties met meer gegevens over de woning, buurt en leefstijl. Tevens zal opgenomen worden wat de historische slaagkans van de woning is waarop men wil reageren. De klant moet meer inzicht hebben in de kans van slagen als hij/zij op deze woning reageert. De verwachting is dat door meer en betere informatie mensen gerichter reageren en dus minder snel zullen bedanken als ze de woning aangeboden krijgen. Twee keuzes per week en de mogelijkheid tot bedanken Iedere woningzoekende mag - indien ingeschreven - binnen een week maximaal twee keer reageren. Woningzoekenden mogen voor woningen die zij aangeboden krijgen bedanken. De verwachting is wel dat doordat er meer informatie wordt gegeven mensen gerichter reageren en dus minder snel zullen bedanken als ze de woning aangeboden krijgen. Zoekopdracht Voor gerichte woningzoekenden wordt als extra service een zoekopdracht geïntroduceerd. Woningzoekenden die hun specifieke wensen kennen of in een bepaald complex willen wonen, kunnen via internet een zoekopdracht vastleggen. Als toets zal een indicatie van de slaagkans van deze woonwens op basis van een vergelijking tussen zijn inschrijfgegevens, passendheidscriteria en het aantal woningen dat voldoet aan zijn zoekopdracht in de regio met de mutaties in de door hem gewenste woning/wijk worden gegeven. De woningzoekende krijgt wekelijks bericht via mail of de bewuste woning(
5. en)geadverteerd wordt. De woningzoekende wordt ook geïnformeerd over woningen die niet volledig voldoen aan het profiel, maar mogelijk wel interessant zijn en heeft zo de mogelijkheid om het zoekprofiel aan te passen. De woningzoekende zal voor deze extra service moeten betalen. Experiment Categorie direct-zoekenden I.Voor de in het nieuwe model te onderscheiden categorie “directe zoeker” heeft de SVH voorgesteld een jaar te experimenteren met het direct aanbieden van een deel van de woningen, die voor deze groep interessant zijn. Internet en mogelijk sms zijn media die hieraan tegemoet komen. Het experiment houdt in dat woningzoekenden dagelijks kunnen reageren op nieuw aanbod, bereid zijn korte tijd veel energie te stoppen in het vinden van een woning. Hij/zij wil snel duidelijkheid of hij/zij in aanmerking komt voor deze woning. In verband met de invoering van het nieuwe systeem en de technische implementatie daarvan zal de start van het experiment niet eerder dan 1 april 2005 kunnen zijn. Aangezien de categorie “directe zoeker” een belangrijk onderdeel is van het nieuwe model voor de woonruimteverdeling stemt het dagelijks bestuur hiermee in door voor 1 april 2005 hierover een besluit te nemen ex artikel 61, tweede lid, van deze Huisvestingsverordening. Passendheidscriteria a.verhouding huur-inkomen Uitgangspunt in het nieuwe systeem van woonruimteverdeling is dat de woningzoekende zo min mogelijk wordt beperkt in zijn woonkeuze. Woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder zijn aangewezen op woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs, mogen echter niet in de knel komen. Voor woonruimte van woningcorporaties en eigenaren waarmee de gemeente een overeenkomst heeft gesloten, worden geen passendheidseisen gesteld voor wat betreft de verhouding tussen huur en inkomen, indien er afspraken zijn gemaakt over de percentages te huisvesten woningzoekenden behorend tot de doelgroep van beleid. Met de SVH heeft het algemeen bestuur in de overeenkomst Prestatieafspraken 2002-2005, vastgelegd dat bij het beschikbaar komen van woonruimte in ieder geval 70% van de bestaande voorraad en 90% van de nieuwbouw tot de aftoppingsgrens verhuurd dient te worden aan de doelgroep. Indien blijkt dat deze percentages niet gehaald zullen worden, kunnen woningcorporaties alsnog zelf passendheidseisen stellen inzake de verhouding tussen huur en inkomen. Hetzelfde geldt voor particuliere eigenaren met wie de gemeente afspraken terzake heeft vastgelegd in een overeenkomst. In de volgende, in 2005 vast te stellen Prestatieovereenkomst zullen de per 1 januari 2005 geldende percentages worden vastgelegd. Het leeftijdscriterium wordt alleen toegepast bij specifiek voor de doelgroep gebouwde woningen. b.verhouding grootte huishouden en grootte van de woning Uitgangspunt bij de bezettingsnorm is zo veel mogelijk keuzevrijheid bieden voor de woningzoekenden. Het is dus zaak om uitsluitend om reden van schaarste en evenwichtige verdeling van de vrijkomende woningen label-eisen te formuleren bij verhuur van woningen. Om overbewoning tegen te gaan is bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor één persoon tenminste 12 m² moet bedragen. Voorts worden normen gesteld bij eengezinswoningen en maisonnettes, omdat deze woningtypen schaars zijn in de regio haaglanden en onevenwichtig over de regio zijn verspreid. 4.Overgangsregeling woningzoekenden ingeschreven in het Westlandse register Bij de invoering van het aanbodmodel in oud-Haaglanden was destijds sprake van een in tijd beperkte overgangsregeling gedurende 1 jaar na invoeringsdatum. Woningzoekenden die met toepassing van distributiesysteem binnen een jaar een reële kans op een woningaanbod gehad zouden hebben werd in het nieuwe aanbodmodel gedurende 1 jaar een lokale voorrang geboden. Die overgangspositie gold alleen in de gemeente(
6. n)waar de rechten waren opgebouwd, en gold voor urgenten/woningzoekenden met een voorrangspositie en woningzoekenden die binnen een jaar gelet op hun puntenaantal een reële kans op een woningaanbod zouden hebben. In verband met de invoering van het “model op maat” (overgang naar een aanbodmodel) en beëindiging van werend woonbeleid (overgang naar een open woningmarkt) in de gemeenten Westland en Midden-Delfland is gekozen voor een overgangsmaatregel van twee jaar. 5.Lokaal maatwerk Bij de gestelde randvoorwaarden voor een nieuw woonruimteverdelingsysteem is aangegeven dat binnen het systeem lokaal maatwerk technisch uitvoerbaar is. Het opnemen van de lokale voorrangsregels in artikel 22, eerste lid, onder b, in de Huisvestingsverordening is een breed gedragen compromis als resultaat van een langdurige discussie over het oplossen van de problematiek van de grote stad en het behoud van sociale cohesie in de buurgemeenten. In artikel 22, waarin de volgorde bij toewijzing van woonruimte is vastgelegd, wordt een aantal voorwaarden gesteld waaronder eigen inwoners voorrang krijgen bij toewijzing van woonruimte. I.In het Woningbehoeftenonderzoek (WBO) 2002 is aangegeven dat ouderen slechts willen verhuizen
7. a)binnen de eigen gemeente en
8. b)indien de woning voldoet aan bepaalde criteria (voorbereid op komst eventuele lichamelijke gebreken). De oudere woningzoekenden die nu in woningen zitten die door gezinnen kunnen worden gebruikt, moeten worden verleid tot verhuizing om doorstroming te bevorderen. Met de bepalingen in artikel 22 wordt dit beoogd. In de provinciale Woonvisie is eveneens aangegeven dat de lokale doorstroming kan worden bevorderd door te bouwen voor senioren en starters. Voorts dat ouderen in het landelijk gebied geen behoefte hebben om te verhuizen naar een andere woonplaats en zeker niet naar een nieuwbouwlocatie. Gedeputeerde staten constateren in hun Woonvisie dat er druk is op gemeenten en regio’s om zelf de eigen woningbehoefte voor ouderen op te lossen door te verdichten binnen de bebouwde kommen, dicht bij voorzieningen. Voor starters en herstructureringskandidaten is de lokale voorrang beperkt tot gevallen waarin sprake is van eerste verhuring en geldt bovendien voor maximaal 50% van de woningen in het betreffende complex. Achterliggende reden om deze bepalingen op te nemen is het dilemma bij gemeenten dat zij enerzijds investeringen doen voor de behoeften van specifieke groepen binnen de lokale bevolking en de eigen woningzoekenden daar dan ook baat bij moeten hebben en anderzijds bereid zijn om bij te dragen aan het oplossen van de problematiek van de gemeente den Haag. Met de bepalingen wordt beoogd de gemeenten te stimuleren de investeringen te doen. II.Artikelsgewijze toelichting Hoofdstuk 1: Algemene bepalingenArtikel 1In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven. Hoewel in het nieuwe systeem van woonruimteverdeling geen onderscheid wordt gemaakt tussen doorstromer en starter, blijven deze begrippen bij het monitoren van ontwikkelingen van belang. Deze begrippen zijn daarom in de Huisvestingsverordening opgenomen. De definitie onder f. (doorstromer) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 gewijzigd en als volgt toegelicht: Sinds 1 januari 2005 is met de invoering van een nieuw woonruimteverdelingsysteem het onderscheid tussen doorstromers (woonduur) en starters (reactieduur) vervallen en vervangen door “inschrijvingsduur” als volgordecriterium. Voor de opgebouwde rechten van doorstromers en starters is een overgangsregeling getroffen. Voor doorstromers wordt bij eerste inschrijving als woningzoekende de opgebouwde woonduur tot 2009 deels omgezet in extra inschrijvingsduur. De woningcorporaties aangesloten bij de vereniging van Sociale Verhuurder Haaglanden hanteren sinds 1 januari 2005 als beleidsregel dat ook woningzoekenden na echtscheiding of na het verbreken van een andere samenlevingsvorm als doorstromer worden aangemerkt en niet meer als starter. Tot 1 januari 2009 krijgen zij daardoor ingevolge de overgangsregeling extra inschrijvingsduur. Met een langere inschrijvingsduur is de kans op het verkrijgen van andere woonruimte groter. Door de definitie “doorstromer” aan te passen krijgt de in de praktijk gehanteerde regel een wettelijke basis. Om in aanmerking te komen voor extra inschrijvingsduur moet bij eerste inschrijving als woningzoekende de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding met documenten worden aangetoond. In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd partnerschap kunnen dit schriftelijke stukken van de juridische procedure zijn. In overige gevallen kunnen bijvoorbeeld als bewijsstukken dienen: via een notaris verkregen document inzake beëindiging van een samenlevingscontract, een bewijs van inschrijving op een ander (tijdelijk) adres, een bewijs van beëindiging van een gezamenlijke verzekering, een testament, waarin de partner is geschrapt als begunstigde, een bewijs van beëindiging van een en/of spaar- of betaalrekening, een bewijs van beëindiging van een gezamenlijk krediet(-faciliteit). De definitie onder i. (gebruiksoppervlakte) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 vervallen. Terwille van de eenduidigheid in terminologie is de grootte van een woning in het kader van de woonruimteverdeling zoals vastgelegd in de Huisvestingsverordening uitgedrukt in woonoppervlakte. De term gebruiksoppervlakte zoals gebruikt in het kader van het Bouwbesluit is daarmee komen te vervallen en daarmee ook de definitie. De definitie onder m( goedkope koopwoning) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 vervallen. De definitie van het begrip goedkope/sociale koopwoning is overbodig omdat een nieuwbouwkoopwoning binnen het distributiesegment van de Huisvestingsverordening per definitie tot de prijsklasse van het segment goedkope/sociale nieuwbouw koopwoningen behoort. In artikel 1 onder aa wordt voor de definitie van het begrip koopprijsgrens (te weten de begrenzing van het distributiesegment) verwezen naar artikel 6, derde lid, van de Huisvestingswet. De betreffende begripsbeschrijving is gekoppeld aan een bedrag dat door het ministerie van VROM jaarlijks (per juli) kan worden geïndexeerd in het kader van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit (BEW). Per 1 juli 2006 is dit bedrag op € 134.925 gesteld. Deze prijsgrens ligt op een lager prijsniveau dan de in de regio Haaglanden en door het ministerie van VROM aangehouden afbakening van het begrip 'sociale/goedkope nieuwbouw koopwoning'. Hiervoor wordt door de regio (BLS/Regionale Prestatieafspraken) en door VROM aangehaakt bij de ISV-II verantwoordingssystematiek. De afbakening van het begrip goedkope nieuwbouwkoopwoning is begrensd op € 163.508 (prijspeil per januari 2006). Een nieuwbouwkoopwoning binnen het distributiesegment van de Huisvestingsverordening behoort dus 'per definitie' tot de prijsklasse van het segment goedkope/sociale nieuwbouw koopwoningen. De definitie onder v(inkomen) is bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 gewijzigd. De definitie is in overeenstemming gebracht met de bepalingen in de Wet op de Huurtoeslag en de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen. Bij Wet van 23 juni 2005 tot harmonisatie van inkomensafhankelijke regelingen (Stb. 2005, 345) is de citeertitel van de Huursubsidiewet vervangen door “Wet op de huurtoeslag”. Per 1 januari 2006 is de uitvoering van het verstrekken van huursubsidies overgedragen aan de Belastingdienst/Toeslagen. Als gevolg daarvan is de term “huursubsidie” vervangen door het begrip “huurtoeslag” en is tevens artikel 3 van de Wet op de Huurtoeslag komen te vervallen. Artikel 3Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van stadsvernieuwing, herstructurering of wijkverbetering, gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat er sloop en/of verbetering plaats kan vinden. In het belang van de bewoners en uit bestuurlijke zorgvuldigheid kan dan aan deze bewoners een voorrangspositie toegekend worden bij toewijzing van woonruimte: de herstructureringsvoorrang. Ook kunnen in een sociaal plan afspraken worden vastgelegd over terugkeer naar de nieuwe danwel verbeterde woonruimte in het betreffende gebied. Artikel 4De uitvoering van de Huisvestingsverordening is opgedragen aan burgemeester en wethouders van de stadsgewestgemeenten. Het college van burgemeester en wethouders is het orgaan dat voor de gemeente (als rechtspersoon) de overeenkomsten aangaat. Burgemeester en wethouders kunnen in dat kader met eigenaren van woonruimte overeenkomsten sluiten over samenwerking. Het spreekt vanzelf dat de overeenkomsten niet in strijd mogen zijn met de strekking van de verordening en een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte moeten bevorderen. Een overeenkomst kan bijvoorbeeld de volgende onderwerpen bevatten: Afspraken over de wijze waarop de samenwerking op het terrein van de woonruimteverdeling vorm wordt gegeven; Het aanbieden van woningen boven de huurprijsgrens via een regionaal aanbodmodel; Eisen inzake inkomen of huishoudengrootte wanneer de situatie op buurt- of wijkniveau hier aanleiding toe geeft; Huisvesting van bijzondere doelgroepen. Hoofdstuk 2: verdeling van woonruimteArtikel 5Overeenkomstig de Huisvestingswet is de reikwijdte van hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens of met een koopprijs beneden de koopprijsgrens. Aan de Westlandse gemeenten is indertijd in verband met de uit het planologisch beleid van de provincie Zuid-Holland voortvloeiende beperkingen echter toegestaan hogere koopprijsgrenzen te hanteren. Artikel 8Voor het in gebruik nemen van woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens is een huisvestingsvergunning vereist. In principe geldt dit ook voor huur en verhuur van woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw. Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van woonruimte een vergunning verlenen voor het aangaan van een overeenkomst voor tijdelijke verhuur indien onder andere: van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de leegstaande woonruimte op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting en aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden. Aangezien burgemeester en wethouders en wethouders door het verlenen van een vergunning voor tijdelijke verhuur op de hoogte zijn van het handelen van de eigenaar, kan de afgifte van een huisvestingsvergunning achterwege blijven. Artikel 13 en 14Artikel 2, tweede lid, van de Huisvestingswet bepaalt dat bij het in gebruik geven van woonruimten met een verhoudingsgewijs lage prijs zoveel mogelijk voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woonruimten zijn aangewezen. Het passend huisvesten van met name de BBSH-doelgroep, is een regionale doelstelling. Daarnaast is het vergroten van de keuzevrijheid van woningzoekenden uitgangspunt van het nieuwe woonruimteverdelingsysteem. Het loslaten van de passendheidseisen vergroot de keuze van woningzoekenden. Om te sturen op volkshuisvestelijke doelen kunnen in plaats van het stellen van passendheidseisen met eigenaren van woonruimte afspraken worden gemaakt over percentages te huisvesten woningzoekenden die tot de BBSH-doelgroep behoren. In de overeenkomst Prestatieafspraken 2002 tot en met 2004 tussen het stadsgewest en de SVH is als bodemgarantie voor de huisvesting van de BBSH-doelgroep vastgelegd dat de SVH er zorg voor draagt dat in “oud-haaglanden” per gemeente jaarlijks minimaal 70% van de vrijkomende voorraad (exclusief de nieuwbouw) en 90% van de nieuwbouw onder de aftoppingsgrenzen aan de BBSH-doelgroep wordt verhuurd. Voor de gemeenten Westland en Midden-Delfland geldt inmiddels dezelfde afspraak. Ook voor particuliere eigenaren van woonruimte waarmee de gemeentes een overeenkomst heeft gesloten over de uitvoering van de woonruimteverdeling en afspraken heeft gemaakt over de percentages te huisvesten woningzoekenden behorend tot de BBSH-doelgroep, blijven de passendheidseisen omtrent de verhouding tussen huur en inkomen buiten toepassing. Indien blijkt dat de te huisvesten percentages woningzoekenden die behoren tot de BBSH-doelgroep niet worden gehaald, zullen de passendheidseisen weer (moeten) worden gesteld. Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is in artikel 13, zevende lid, “nieuwbouw goedkope koopwoningen” vervangen door “bestaande en nieuwbouwkoopwoningen” gewijzigd. Toelichting: Met de toevoeging van “bestaande koopwoningen” is in een leemte in de Huisvestingsverordening voorzien. Ingevolge artikel 5 is artikel 13 van toepassing op woonruimte met een koopprijs beneden de koopprijsgrens, ongeacht of het een bestaande of nieuwbouwkoopwoning betreft. In het zevende lid van artikel 13 was uitsluitend een financiële toets aangegeven voor nieuwbouwkoopwoningen en ontbrak een toetsnorm voor bestaande koopwoningen. Met de toevoeging van “bestaande koopwoningen” wordt dit hersteld. Het voornemen is om de toetsnorm(
9. en)voor de financiële passendheidstoets van bestaande en nieuwbouwkoopwoningen in een later stadium in overeenstemming te brengen met de prijsgrenzen/inkomensgrenzen die het ministerie van VROM zal gaan hanteren in het kader van de herziening van de Wet Bevordering Eigenwoningbezit. In het wetsvoorstel BEW-Plus wordt onder andere de koopprijsgrens verhoogd tot € 156.500 (prijspeil 2005). De toetsnorm voor het inkomen dient dan aan te sluiten bij deze norm. Het wetsvoorstel is op 24 mei 2006 aangenomen door de Tweede Kamer en aan de Eerste Kamer gestuurd (EK 29 917 A). Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 16 april 2008 is in artikel 13, zevende lid, de zinsnede “de maximum inkomens als bedoeld in artikel 14, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag.” vervangen door “het, door het dagelijks bestuur vast te stellen, inkomen, waarbij het maximale leenbedrag als bedoeld in de Wet bevordering eigenwoningbezit volgens vigerende NHG-normen zelfstandig financierbaar is.”Toelichting: Bij de uitvoering van artikel 13 lid 7 van de regionale Huisvestingsverordening werd gesignaleerd dat de in dit lid gestelde norm voor het inkomen “het maximuminkomen als bedoeld in artikel 14, lid 1 van de wet op de huurtoeslag.” niet meer bruikbaar is. Dit artikel 14 beschrijft de zgn. doelgroep-grenzen (BBSH-doelgroep). Het hoogste inkomen binnen deze groep is in de wet op de huurtoeslag gedefinieerd op een bedrag van € 27.950. Geconstateerd wordt dat het met (maximaal) dit hoogste doelgroepinkomen nu niet mogelijk is een woning van maximaal 158.850 euro (koopprijsgrens; huisvestingsvergunning) te verwerven. In de praktijk is deze bepaling daarom slecht bruikbaar en is het wenselijk te zoeken naar een inkomen dat beter aansluit bij de praktijk. Met de wijziging is beoogd aan te sluiten bij de Wet bevordering eigenwoningbezit (verder: BEW). De prijsgrens voor een betaalbare/goedkope koopwoning ligt in deze wet (prijspeil 2007 en 2008) op € 158.850. Het maximale leenbedrag binnen de BEW is € 171.555, te weten de prijsgrens voor de betaalbare woning + 8% verwervingskosten. Dit bedrag wordt in de systematiek van de BEW beschouwd volgens NHG-normen zelfstandig financierbaar te zijn vanaf een inkomen van € 38.000. Dit inkomen wordt gezien als het maximaal subsidiabel inkomen in de systematiek van de BEW. Dit inkomen, waarbij het maximale leenbedrag binnen de BEW volgens NHG-normen zelfstandig financierbaar is wordt nu gebruikt als toetsbedrag voor het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een bestaande en nieuwbouw sociale koopwoning. Jaarlijks zal het bedrag in het kader van de BEW kunnen worden berekend. Artikel 15Artikel 15 stelt regels voor álle verhuurders, dus zowel voor woningcorporaties/toegelaten instellingen, (particuliere) verhuurders die overeenkomsten gesloten hebben met burgemeester en wethouders en (particuliere) verhuurders die geen afspraken hebben gemaakt. Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is in artikel 15 een nieuw eerste lid ingevoegd onder vernummering van de bestaande leden in tweede tot en met derde lid.Lid 1 (nieuw)In het eerste lid wordt het algemene uitgangspunt aangegeven dat de omvang en samenstelling van het huishouden passend moet zijn bij de grootte van de woonruimte. Lid 2 (vernummerd)Bij de relatie ‘omvang woning - omvang huishouden’ , de zogenaamde bezettingsnorm, kan sprake zijn van ‘overbewoning’ en ‘onderbewoning’. Om overbewoning (een te groot aantal personen gelet op de gebruiks- dan wel woonoppervlakte van de woning) op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning tegen te gaan is bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor 1 persoon tenminste 14 m² moet bedragen. Het Bouwbesluit hanteert het begrip gebruiksoppervlakte. Ook gangbaar is het gebruik van het begrip woonoppervlakte. Bij besluit van het algemeen bestuur d.d. 27 september 2006 is lid 1 (oud) vervangen door een nieuwe tekst. Toelichting: De normstelling om overbevolking van woningen te voorkomen wordt overgelaten aan gemeenten, aangezien deze norm ook is vastgelegd in de gemeentelijke Bouwverordeningen. Door het laten vervallen van de overbewoningsnorm in de Huisvestingsverordening vervalt tevens het begrip “gebruiksoppervlakte” (ex artikel 1 Bouwbesluit 2003). In de Huisvestingsverordening wordt daardoor nog uitsluitend het begrip woonoppervlakte uit het Woningwaarderingsysteem gehanteerd om de passendheid te bepalen. In artikel 8, tweede lid, onder a, ad 5°, van de Woningwet is bepaald dat gemeenteraden in hun Bouwverordening voorschriften kunnen vastleggen omtrent het aantal personen dat in een woning mag wonen om overbevolking van woningen te voorkomen. In de modelbouwverordening van de VNG