Beheersverordening KloosterzandeDe raad van de gemeente Hulst; gelet op het bepaalde in artikel 3:38 van de Wet ruimtelijke ordening; gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders betreffende het vaststellen van de beheersverordening ‘Kloosterzande’ d.d. 9 januari 2018; overwegende dat: er geen sprake is van een wettelijke voorbereidingsprocedure; de beheersverordening elektronisch beschikbaar wordt gesteld; er tegen het vaststellen van de beheersverordening geen beroep openstaat; de beheersverordening in werking treedt één dag na bekendmaking. Gehoord de commissie Ruimte in haar vergadering van 23 januari
- B E S L U I T : de beheersverordening ‘Kloosterzande’ bestaande uit verbeelding, regels en toelichting inclusief bijlagen vast te stellen; de vastgestelde beheersverordening te publiceren met identificatienummer NL.IMRO.0677.bvkloosterzande-000V; te bepalen dat de beheersverordening in werking treedt op de eerste dag na bekendmaking. Dit besluit werd in de raadsvergadering van 8 februari 2018 aangenomen De gemeenteraad van de gemeente Hulst De Griffier De Raadsvoorzitter Toelichting Hoofdstuk1Inleiding 1.1 Actualiseringsopgave bestemmingsplannen Actualisering plan voor Kloosterzande De gemeente Hulst is bezig met het opstellen van één nieuw bestemmingsplan voor de kernen in de gemeente. Kloosterzande maakt deel uit van dat bestemmingsplan. Het geldende bestemmingsplan Kloosterzande dateert uit
- Voordat het nieuwe bestemmingsplan wordt vastgesteld is de wettelijke actualisatietermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan Kloosterzande verstreken. Om in de tussentijd de beschikking te hebben over een actueel ruimtelijk plan, wordt voor Kloosterzande een beheersverordening opgesteld. 1.2 Bestemmingsplan Kloosterzande
(2008)Opzet bestemmingsplan Kloosterzande Het bestemmingsplan Kloosterzande uit 2008 kent een opzet die destijds heel gebruikelijk was: Het plan bestaat uit het zorgvuldig vastleggen, intekenen en regelen van de bestaande situatie; Het plan biedt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, door middel van afwijk/vrijstelling en uitwerking; Ondergeschikte ontwikkelingen zijn direct toegestaan. Plangebied en verbeelding Het plangebied bestaat uit de hele kern Kloosterzande, inclusief direct aan de kern grenzende percelen die zijn bestemd als agrarisch en groen, zoals hieronder in figuur 1.1 en 1.2 is weergegeven. Tevens zijn de plankaarten te vinden in Bijlage 1 en 2 van de toelichting. Figuur 1.1. Verbeelding van het bestemmingsplan Kloosterzande
(2008), kaartblad 1 Figuur 1.2. Verbeelding van het bestemmingsplan Kloosterzande
(2008), kaartblad 2 1.3 Verordeningsgebied Het verordeningsgebied omvat de kern van Kloosterzande, zoals opgenomen binnen de plangrens van het geldende bestemmingsplan (figuur 1.1 en 1.2). Na de vaststellingsdatum van het bestemmingsplan zijn een aantal nieuwe bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen vastgesteld. Deze staan in tabel 1.1 opgesomd. Bestemmingsplannen jonger dan 10 jaar worden niet meegenomen in de beheersverordening, omdat hier een meer actuele regeling geldt dan de regeling van het bestemmingsplan 'Kloosterzande'
(2008). Deze bestemmingsplannen zijn nog atueel. Om die reden is vervanging door de beheersverordening niet gewenst. Wel zijn de partiële herzieningen en ruimtelijke onderbouwingen, als onderdeel van de vigerende bestemmingsplannen, meegenomen in de voorliggende beheersverordening. Bij een partiële herziening is de datum van het basisplan bepalend, doordat het basisplan (bestemmingsplan Kloosterzande
(2008)) wordt geactualiseerd in de voorliggende beheersverordening, vallen de partiële herzieningen ook binnen deze beheersverordening. Daar waar op basis van een ruimtelijke onderbouwing een omgevingsvergunning is verleend, blijft het basisplan gelden. Om die reden worden deze percelen meegenomen in de beheersverordening. Daarbij wordt de verleende vergunning aanvullend als bestaande situatie meegenomen. Tabel 1.
- Overzicht geldende bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen kern Kloosterzande # Naam plan soort plan vaststellingsdatum datum onherroepelijk 1 Kloosterzande 1e herziening partiële herziening 22-04-2010 02-07-2010 2 Kloosterzande Oost bestemmingsplan 17-02-2011 13-05-2011 3 Groenendijk 7, Kloosterzande bestemmingsplan 21-04-2011 23-12-2011 4 Hulsterweg 1f, Kloosterzande ruimtelijke onderbouwing 22-12-2011 20-07-2012 5 Cloosterstraat 19, Kloosterzande bestemmingsplan 11-06-2015 04-09-2015 6 Hulsterweg 36, Kloosterzande ruimtelijke onderbouwing 17-08-2015 17-10-2015 7 Kloosterzande 'De Singel' (noordstraat 24) bestemmingsplan 01-10-2015 27-11-2015 8 Arbeidsmigranten parapluherziening 23-02-207 21-04-2017 9 Hulsterweg 26, Kloosterzande ruimtelijke onderbouwing 07-04-2017 26-05-2017 10 Archeologische en aardkundige waarden parapluherziening 08-06-2017 04-08-2017 11 Zoutedijk II Kloosterzande bestemmingsplan 28-09-2017 24-11-2017 Figuur 1.3 locaties geldende bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen kern Kloosterzande (eigen bewerking GoogleMaps) 1.4 Leeswijzer Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 De beheersverordening als instrument beschrijft het instrument beheersverordening en de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor de ruimtelijke regeling van Kloosterzande. Hoofdstuk 3 De beheersverordening voor Kloosterzande bevat de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening voor Kloosterzande, de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening. Tevens is ingegaan op het aspect handhaving. Hoofdstuk 4 Toetsing aan beleids- en omgevingsaspecten bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld. Hoofdstuk2De beheersverordening als instrument 2.1 Inleiding Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee - naast de beheersverordening - het ruimtelijk beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld. 2.2 De beheersverordening Noodzaak: actualiseringsverplichting Wro Op basis van artikel 3.1 van de Wro dient de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast te stellen, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen gronden wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de gronden en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen. De gemeenteraad kan in afwijking van artikel 3.1 voor die delen van het grondgebied van de gemeente waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien, in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vaststellen waarin het beheer van dat gebied overeenkomstig het bestaande gebruik wordt geregeld. De kennisgeving van een besluit tot vaststelling van een beheersverordening geschiedt tevens langs elektronische weg. Bestanddelen beheersverordening De beheersverordening bevat regels voor het beheer van het verordeningsgebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening wordt digitaal opgesteld en voldoet daarmee aan de wettelijke verplichting van de Besluit ruimtelijke ordening. Hierdoor kent de beheersverordening de volgende bestanddelen. Een verbeelding met daarop aangegeven het gebied waarop de verordening betrekking heeft, met een of meer objecten binnen het gebied, die op de verbeelding zijn aangeven als besluit(sub)vlak. Regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, binnenplans met een omgevingsvergunning afwijken van de verordening en eventueel overgangsrecht. De beheersverordening bevat tevens een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd. Beheersverordening vormvrij De beheersverordening is een vormvrij instrument. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt wel dat de beheersverordening de volgende elementen kan bevatten: een verbod om bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren zonder omgevingsvergunning (bijvoorbeeld ter bescherming van bepaalde waarden of belangen); een verbod om bouwwerken te slopen zonder omgevingsvergunning (bijvoorbeeld voor cultuurhistorisch waardevolle objecten); binnenplanse afwijkingsregels; overgangsrecht. Voor Kloosterzande bevat de beheersverordening regels voor het gebruik, het bouwen en het afwijken met een omgevingsvergunning alsmede voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden zonder omgevingsvergunning. Voorheen werd dit als aanlegvergunningplicht aangeduid. Het betreft hier gronden met een te beschermen waarde, zoals landschap of archeologie. Inhoudelijk Een beheersverordening is een beheersregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied met een lage dynamiek waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de planperiode van de verordening (tien jaar). Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd. Bestaand gebruik in 'enge zin' Bij bestaand gebruik in 'enge zin' worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd. Bestaand gebruik in 'ruime zin' Bij gebruik in 'ruime zin' wordt het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. Gebruik in 'ruime zin' kan weer worden onderscheiden in een beperkte en een brede variant. In de beperkte variant wordt uitgegaan van het bestaande gebruik met de bijbehorende bouwwerken en die passen en zijn vastgelegd in het bestemmingsplan waarin nog beperkte uitbreidingsmogelijkheden zijn die al dan niet zijn gerealiseerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de erfbebouwing en beperkte uitbreidingen van het hoofdgebouw. In de brede variant kunnen alle nog niet gerealiseerde gebruiks- en bouwmogelijkheden van een bestemmingsplan worden opgenomen. Keuze bestaande gebruik beheersverordening Kloosterzande Voor de voorliggende beheersverordening Kloosterzande geldt dat aangesloten is bij de ruime opzet van bestaand gebruik. In het verordeningsgebied zijn derhalve naast het feitelijk bestaand toegestane gebruik ook onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan betrokken en vastgelegd. Dit is inclusief de vrijstellingsbevoegdheden die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De wijzigingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan vervallen hiermee in de beheersverordening. Procedureel Algemeen De beheersverordening is een gemeentelijke verordening. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten: Er is geen sprake van een wettelijke voorbereidingsprocedure. De beheersverordening wordt digitaal vastgesteld. Er staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open. Aangezien de beheersverordening de bestaande mogelijkheden uit het bestemmingsplan Kloosterzande overneemt, is er geen sprake van nieuw beleid of van nieuwe inzichten. Vandaar dat gekozen is voor het direct vaststellen van de beheersverordening door de gemeenteraad. Keuze beheersverordening Kloosterzande De beheersverordening is voor de actualiseringsplicht het geschikte instrument, omdat het juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ruimtelijke veranderingen mogelijk blijven, voor zover passend bij een gebied met lage dynamiek. Momenteel is de gemeente Hulst bezig met de actualisering van de bestemmingsplannen voor de kernen binnen de gemeente door middel van het opstellen van één nieuw bestemmingsplannen voor de 14 gemeentelijke kernen, waaronder Kloosterzande. Voor de tussenperiode (10 jaar na vaststelling bestemmingsplan kernen Kloosterzande en vaststelling nieuwe bestemmingsplan), wordt deze beheersverordening opgesteld. Voorts zet de gemeente aanvullende instrumenten in om een gebied niet op slot te zetten en binnen het beheer van het gebied aanvaardbare, niet ingrijpende ontwikkelingen mogelijk te maken (zie paragraaf 2.3). 2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten Beheersverordening en andere instrumenten De beheersverordening is één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijk beheer van Kloosterzande. Nieuwe initiatieven die niet binnen de beheersverordening passen, kunnen met de volgende instrumenten alsnog worden geregeld: het vergunningvrij bouwen; de planologische kruimelgevallen; omgevingsvergunning voor afwijken van de beheersverordening voorzien van een ruimtelijke onderbouwing. Het vergunningvrij bouwen In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn gebruiks- en bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen categorieën van vergunningsvrije activiteiten: de geheel vergunningsvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer; de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningsvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5.00 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken. Voor beide categorieën gelden enkele uitzonderingen: vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven; het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen. Voor de vergunningsvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd. Planologische kruimelgevallen In bijlage II van het Bor zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken, die groter zijn dan de vergunningsvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten en toename van woningen in bestaande gebouwen. Voor de activiteiten die via kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt, geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open. Afwijken van de beheersverordening bij omgevingsvergunning Voor - de op dit moment - onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Mocht zich gedurende de looptijd van een plan zodoende een situatie voordoen die niet in de beheersverordening is in te passen, noch met voorgaande instrumenten kan worden toegestaan, zal deze situatie worden beoordeeld in het kader van de gevolgen die de betreffende ontwikkeling voor de ruimtelijke kwaliteit heeft. Voor het bouwen/gebruiken met een ruimtelijke onderbouwing geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open. Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening Bij het opstellen van de beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze in het verordeningsgebied van Kloosterzande wellicht zullen voorkomen, zijn: vergunningvrij bouwen van erfbebouwing; vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair, etc; gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling; niet vergunningsvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling. Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Deze activiteiten moet de gemeente eerst goedkeuren alvorens deze kunnen worden uitgevoerd. Hoofdstuk3De beheersverordening voor Kloosterzande 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de toepassing van de voor Kloosterzande in te zetten instrumenten uiteengezet en worden de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt. Tevens is een toelichting op de regeling opgenomen met aansluitend aandacht voor handhaving. 3.2 Waarom een beheersverordening voor Kloosterzande Beheersverordening voor Kloosterzande Het geldende bestemmingsplan voor Kloosterzande is tien jaar oud. De gemeente Hulst is gestart met de voorbereidingen voor het opstellen van één nieuw bestemmingsplan voor de 14 gemeentelijke kernen, waaronder Kloosterzande. Omdat dit bestemmingsplan niet zal zijn vastgesteld vóór het overschrijden van de wettelijke termijn voor actualisering van het bestemmingsplan voor Kloosterzande, heeft het gemeentebestuur besloten voor de tussenliggende periode (10 jaar na vaststelling bestemmingsplan Kloosterzande en vaststelling bestemmingsplan voor de kernen) een beheersverordening op te stellen, als interim instrument. De algemene wijzigingsbevoegdheden uit het bestemmingsplan zijn niet overgenomen in de beheersverordening. Keuze voor de beheersverordening In tussentijd is het gewenst te voldoen aan de wettelijke verplichting een nieuw ruimtelijk plan vast te stellen. Gekozen is voor een beheersverordening. De beheersverordening is het geschikte instrument, omdat het juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ruimtelijke wijzigingen mogelijk blijven, voor zover passend bij een gebied met lage dynamiek. 3.3 Opzet beheersverordening 3.3.1 Algemeen Uitgangspunten De beheersverordening Kloosterzande is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: behoud van het bestaande legale gebruik. Hieronder wordt het gebruik verstaan dat op grond van het vigerend planologisch kader is toegestaan; het goed beheren van de bestaande situatie; afstemming van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op het geldende planologisch regime, voor zover passend binnen de sectorale wetgeving, rekening houdend met de aanvullende instrumenten (zie paragraaf 2.3). 3.3.2 Behoud van het bestaand gebruik Bevestiging In het gebied van de beheersverordening zijn uiteenlopende functies en activiteiten gevestigd. Deze worden als feitelijk bestaand gebruik aangemerkt en als zodanig op de verbeelding en in de gebiedsregels bevestigd, mits legaal tot stand gekomen en passend in de vigerende bestemmingsregeling. Ook gebruik dat op grond van een vrijstelling ex artikel 19 van Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) of een afwijkingsbesluit mogelijk is gemaakt, wordt toegestaan. Begrip 'bestaand' In artikel 1 van de beheersverordening is invulling gegeven aan de inhoud van het begrip 'bestaand'. Hier onder wordt het volgende verstaan: Bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het moment van de vaststelling van de verordening; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening: aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd; nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen. Bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Bestaande goot- of bouwhoogte: goot- of bouwhoogtematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Onder bestemmingsplan en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt tevens verstaan de voorgaande wet- en regelgeving die hiermee gelijk wordt gesteld. 3.3.3 Goed beheer van de bestaande situatie Het beheer van de bestaande situatie is het uitgangspunt van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe, dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. Deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande legale situatie ook de toegestane situatie is. Gekozen is voor het koppelen van de vigerende verbeelding en regels aan één besluitvlak dat het gehele verordeningsgebied omvat. De regels ten aanzien van zowel het bouwen als het gebruik blijven hierdoor onverkort van kracht. Op deze wijze wordt geen afbreuk gedaan aan bestaande rechten. Dit omvat dus het gebruik in ruime zin (zie paragraaf 2.2). De bestaande situatie kan, qua bouwen, worden omschreven als de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een verleende vergunning), nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning) of die nog vergund kunnen worden op grond van de nog niet benutte mogelijkheden uit de vigerende bestemmingsplannen, die in de voorliggende beheersverordening zijn overgenomen. De bestaande situatie kent, qua gebruik, een aantal hoofdfuncties, zoals Woondoeleinden, Bedrijfsdoeleinden en Verkeer. Naast het bestaande gebruik, mits legaal tot stand gekomen, kan ook in de toekomst nog gebruik gemaakt worden van de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt. De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen vrijstellingsbepalingen blijven van kracht. Dat geldt niet voor de opgenomen wijzigingsbevoegdheden. De algemene wijzigingsbevoegdheden worden buiten de beheersverordening gehouden. In een beheersverordening is het toepassen van dit juridisch-planologische instrument niet mogelijk. Dat is niet in overeenstemming met het conserverende karakter van een beheersverordening. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geverifieerd: archief omgevings- en bouwvergunningen; luchtfoto. Archief vergunningen Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw- en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk. Luchtfoto Een recente luchtfoto (zie Bijlage 3) van het verordeningsgebied is als bijlage toegevoegd, zodat inzicht bestaat in de feitelijke gebouwde situatie. Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, gebruik van gronden en wegen. 3.3.4 Afstemming planologische mogelijkheden In de regels zijn uitsluitend de mogelijkheden overgenomen vanuit het geldende planologische regimes. In aanvulling op het planologische regime worden in de voorliggende beheersverordening geen besluitsubvlakken opgenomen. 3.3.5 Onderdelen en opzet beheersverordening De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen: de verbeelding; de regels. Verbeelding Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een digitaal bestand. Op deze ondergrond is op basis van de bestaande situatie een besluitvlak getekend waarmee is aangegeven voor welk gebied de verordening geldt. De regels De regels bestaan uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 van de regels bevat de begripsbepalingen (artikel 1). Deze bepalingen zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de regels. In Hoofdstuk 2 zijn de gebiedsregels ofwel de gebruiks- en bouwregels voor het besluitvlak opgenomen. In deze bepaling is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en is een bepaling inzake het bouwen en het gebruik opgenomen. In bijlagen 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 en 9 zijn kaarten en regelingen opgenomen met het toegestane gebruik van de gronden en bouwwerken. Deze kaarten en regelingen zijn gebaseerd op het momenteel geldende bestemmingsplan en de daar bijbehorende afwijkingsplannen. Alleen algemene- en gebiedsgerichte wijzigingsbevoegdheden zijn niet overgenomen, evenals het overgangsrecht. Voor de toelichting op deze regels wordt verwezen naar het oorspronkelijke bestemmingsplan. Voor een juiste beoordeling van gebruik en bouwen wordt het besluitvlak geraadpleegd, inclusief de kaarten en regelingen zoals opgenomen in bijlagen 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 en
- Deze bouwregels zijn niet van toepassing op de categorie 'vergunningsvrije bouwwerken'. Hoofdstuk 3 omvat algemene bepalingen die voor het gehele gebied van toepassing zijn: de antidubbeltelregel. De overgangs- en slotbepalingen zijn ondergebracht in Hoofdstuk
- In het laatste artikel is de naam van deze beheersverordening opgenomen: 'Kloosterzande'. Hoofdstuk4Toetsing aan beleids- en omgevingsaspecten 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk omvat de resultaten van de uitgevoerde toetsing aan relevante beleids- en omgevingsaspecten (inclusief sectorale wet- en regelgeving). De conclusie is, dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan. 4.2 Beleidsaspecten Rijksbeleid De juridische regeling uit het geldende bestemmingsplan Kloosterzande wordt in deze beheersverordening overgenomen. Er zijn in de kern geen ontwikkelingen die van belang zijn op rijksniveau. Provinciaal beleid Het provinciaal beleid richt zich voornamelijk op nieuwe ontwikkelingen. De gronden waar mogelijk nieuwe ontwikkelingen worden gerealiseerd, blijven buiten de beheersverordening. Er is dan ook geen tegenstrijdigheid met het provinciaal beleid. Gemeentelijk beleid Voor Kloosterzande wordt in het gemeentelijk beleid het behoud van de bestaande (planologische) situatie voorgestaan. Verbeteringen zijn gewenst en worden in ondergeschikte mate in de beheersverordening mogelijk gemaakt. Meer ingrijpende ontwikkelingen worden in de beheersverordening niet voorzien. Hiermee wordt invulling gegeven aan een belangrijk deel van het gemeentelijk beleid. Daarbij is van belang dat de gronden waarvoor het gemeentelijk beleid echt nieuwe initiatieven mogelijk maakt, buiten de beheersverordening blijven. Mochten geheel nieuwe initiatieven voor de gronden gelegen binnen de beheersverordening worden ingediend, dan kan daaraan desgewenst worden meegewerkt via toepassing van andere instrumenten, zoals de kruimelgevallenregeling, een buitenplanse afwijking of een nieuw bestemmingsplan voor een locatie. 4.3 Omgevingsaspecten Voorafgaand aan de keuze voor de inzet van de beheersverordening heeft een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening is gericht op consolidatie van de bestaande planologisch-juridische situatie. Het onderzoek richtte zich erop te bepalen of in het gebied vanuit milieu, geluid, water, natuur, externe veiligheid of cultuurhistorie aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen of het stellen van regels. Voor deze aspecten is getoetst voldaan wordt of kan worden aan wet- en regelgeving. Cultuurhistorie Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Bij het maken van bestemmingsplannen moet rekening worden houden met cultuurhistorische waarden. Een overzicht van alle cultuurhistorische waarden in Kloosterzande is te vinden op het Geografisch loket van de provincie Zeeland. In Kloosterzande is een aantal historisch waardevolle objecten geïnventariseerd. Geen hiervan zijn Rijks- of gemeentelijke monumenten. Cultuurhistorie is daarmee geen relevant aspect voor de beheersverordening. Archeologie Het archeologisch erfgoed in de bodem dient te worden beschermd. Hiervoor is in het bestemmingsplan Kloosterzande in de regels in 'Hoofdstuk III Bijzondere bepalingen in verband met archeologisch waardevol gebied' een beschermende regeling opgenomen. De gemeente heeft inmiddels het archeologiebeleid herzien. Dit aangepast beleid is vertaald in een parapluherziening van de gemeentelijke bestemmingsplannen. Op 8 juni 2017 is deze herziening vastgesteld en op 4 augustus 2017 onherroepelijk geworden. Kloosterzande is ook in deze parapluherziening opgenomen en voor de kern Kloosterzande geldt dan ook het archeologische beleid van de parapluherziening, zoals is opgenomen in beheersverordening. Milieuaspecten De beheersverordening beperkt zich tot het reguleren van de bestaande situatie. Er zijn dan ook geen milieuaspecten van belang. De gronden waarop bijvoorbeeld, planologisch gezien, nu al woningbouw kan worden gerealiseerd, blijven deel uitmaken van het bestemmingsplan Kloosterzande. Daarin is een uitvoerige regeling opgenomen inzake milieu. Dat betekent dat milieuaspecten nog steeds goed geregeld blijven. Marktontwikkelingen, behoefte, economische uitvoerbaarheid De beheersverordening biedt geen ruimte voor relevante ontwikkelingen zoals woningbouw, uitbreiding bedrijventerrein of uitbreiding van voorzieningen. Het ingaan op marktontwikkelingen, aantonen van de behoefte of de uitvoerbaarheid is dan ook niet nodig. Externe veiligheid Er zijn geen zaken van externe veiligheid aan de orde. Groenstructuur, landschap en natuur Het openbaar groen in Kloosterzande is voornamelijk ingericht met gras en bomen. Er zijn geen bos- of natuurpercelen aanwezig in de kern van Kloosterzande. De beheersverordening biedt voldoende bescherming en mogelijkheden voor aanpassing van de inrichting van de openbare ruimten. Luchtkwaliteit Uit andere onderzoeken blijkt dat de luchtkwaliteit in Kloosterzande zodanig is dat het woon- en leefklimaat goed is. Nieuwe ontwikkelingen zijn niet voorzien. Onderzoek kan achterwege blijven. Milieu- en geurhinder Het bedrijventerrein van Kloosterzande is geen onderdeel van het bestemminsplan Kloosterzande, hiervoor is een separaat bestemmingsplan en beheersverordening opgesteld. Grote bedrijvigheid is niet aanwezig in de kern Kloosterzande. Ter plaatse zijn verder geen milieuknelpunten aan de orde. De percelen waar relevante milieuaspecten aan de orde zijn, zijn in het oorspronkelijke bestemmingsplan adequate regelingen opgenomen gericht op het voorkomen van ongewenste situaties. Deze regelingen blijven binnen voorliggende beheersverordening van kracht. Ontsluiting De bestaande verkeersontsluiting van Kloosterzande is toereikend. Aanpassingen zijn niet nodig of voorzien. Parkeren Er zijn in Kloosterzande overal voldoende parkeerplaatsen aanwezig. Nieuwe functies zijn in de beheersverordening niet voorzien. Water Op het gebied van water worden geen ingrijpende veranderingen beoogd. Wegverkeerslawaai Onderzoek naar wegverkeerslawaai blijft achterwege. Er worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies geprojecteerd of nieuwe wegen mogelijk gemaakt. bijlagen bij toelichting De bijlagen die behoren bij de toelichting van deze verordening worden bekendgemaakt door deze voor een ieder ter inzage te leggen van 15 februari tot en met 28 maart 2018 in de gemeentewinkel gelegen aan de Grote Markt 24 te Hulst. De bijlagen zijn ook raadpleegbaar via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl onder identificatienummer: NL.IMRO.0677.bvkloosterzande‐000V. Bijlage 1 Plankaart Kloosterzande kaartblad 1 Bijlage 2 Plankaart Kloosterzande kaartblad 2 Bijlage 3 Luchtfoto Kloosterzande Regels Hoofdstuk1Inleidende regels Artikel1Begrippen 1.1 verordening de beheersverordening Kloosterzande overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0677.bvkloosterzande-000V met bijbehorende bestanden. 1.2 beheersverordening de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3 bestaand bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het moment van de vaststelling van de verordening; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan; bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening: aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd; nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen; daaronder valt niet het bouwen dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan; bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; bestaande goot- of bouwhoogte: goot- of bouwhoogtematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; onder bestemmingsplan en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt tevens verstaan de voorgaande wet- en regelgeving die hiermee gelijk wordt gesteld. 1.4 besluit(sub)vlak een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge deze verordening regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5 bevoegd gezag bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 1.6 bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.7 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Hoofdstuk2Verordeningsregels Artikel2Kloosterzande 2.1 Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken de in het besluitvlak 'Kloosterzande' gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik; bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie. 2.2 Aanvulling op lid 2.1 ten aanzien van het BOUWEN en GEBRUIK In aanvulling op lid 2.1 gelden ten aanzien van het bouwen en gebruik: Plankaart en regels bestemmingsplan Kloosterzande, zoals opgenomen in bijlagen 1, 2 en 3; Kloosterzande 1e herziening, zoals opgenomen in Bijlage 4; de gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals vergund voor Hulsterweg 1f, zoals opgenomen in Bijlage 5; de gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals vergund voor Hulsterweg 26, zoals opgenomen in Bijlage 6; de gebruiks- en bouwmogelijkheden zoals vergund voor Hulsterweg 36, zoals opgenomen in Bijlage 7; Parapluherziening Huisvesting Arbeidsmigranten en seizoensarbeiders, zoals opgenomen in Bijlage 8; Parapluherziening Archeologische en aardkundige waarden, zoals opgenomen in Bijlage
- Hoofdstuk3Algemene regels Artikel3Antidubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Hoofdstuk4Overgangs- en slotregels Artikel4Overgangsrecht 4.1 Overgangsrecht bouwwerken Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt: een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van de beheersverordening, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%; dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat bestemmingsplan. 4.2 Overgangsrecht gebruik Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt: het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van de beheersverordening en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; het is verboden het met de beheersverordening strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met de beheersverordening strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van de beheersverordening voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat bestemmingsplan. Artikel5Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van de beheersverordening'Kloosterzande'. Bijlagen bij de regels De bijlagen die behoren bij de regels van deze verordening worden bekendgemaakt door deze voor een ieder ter inzage te leggen van 15 februari tot en met 28 maart 2018 in de gemeentewinkel gelegen aan de Grote Markt 24 te Hulst. De bijlagen zijn ook raadpleegbaar via de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl onder identificatienummer: NL.IMRO.0677.bvkloosterzande‐000V. Bijlage1Plankaart bestemmingen Kloosterzande kaartblad 1 Bijlage2Plankaart bestemmingen Kloosterzande kaartblad 2 Bijlage3Regels bestemmingsplan Kloosterzande 2008 Bijlage4Kloosterzande 1e herziening Bijlage5Hulsterweg 1f Bijlage6Hulsterweg 26 Bijlage7Hulsterweg 36 Bijlage8Parapluherziening Huisvesting Arbeidsmigranten en seizoensarbeiders Bijlage9Parapluherziening Archeologische en aardkundige waarden Bijlage10Staat van Horeca-activiteiten Bijlage11Staat van Bedrijfsactiviteiten Bedrijventerreinen