Gemeente WierdenLokale woonagenda 2018 - 2022 Vastgesteld 10 juli 2018 TITEL Lokale woonagenda 2018 - 2022 ONDERTITEL Eindconcept OPDRACHTGEVER Gemeente Wierden AUTEUR(S) Chantal Tiekstra Bram Klouwen PROJECTNUMMER 189.105/G Inhoud 1 Introductie 1 2 Een blik op de toekomst 3 2.1 Huishoudensontwikkeling en woningvraag 3 2.2 De regionale opgaven 4 2.3 Wettelijk kader en maatschappelijke ontwikkelingen 5 3 Opgaven van het woonbeleid 7 3.1 Beschikbaarheid en betaalbaarheid 7 3.2 Wonen en zorg 12 3.3 Duurzaamheid 15 3.4 Toekomstbestendigheid: een kwalitatieve opgave 18 4 Doelen en beleidskeuzes 23 4.1 Beschikbaarheid en betaalbaarheid 23 4.2 Wonen met zorg 23 4.3 Duurzaamheid 24 4.4 Toekomstbestendigheid: een kwalitatieve opgave 25 Bijlage 1: Aandachtspunten vanuit de bijeenkomsten 1 Bijlage 2: Uitgangspunten doorrekening kwalitatieve woningvraag 4 1 Introductie De afgelopen jaren is de woningmarkt sterk veranderd. De gemeente Wierden wil daar goed op anticiperen en haar woonbeleid actualiseren door een lokale woonagenda uit te werken. Voor u ligt deze lokale woonagenda. De lokale woonagenda sluit aan op de Regionale Woonvisie Twente, waar de gezamenlijke uitgangspunten voor het regionale woonbeleid zijn vastgelegd. Op basis daarvan is de kwantitatieve programmering bepaald in prestatieafspraken tussen de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten. De kwalitatieve programmering betreft echter lokaal maatwerk, waar de gemeenten in de regio zelf invulling aan geven binnen de gezamenlijke contouren van de Regionale Woonvisie. Deze lokale woonvisie geeft daar invulling aan, samen met een aantal thematische opgaven die voor de gemeente Wierden relevant zijn om de komende jaren nadere invulling aan te geven. Thema’s woonagenda 2018 - 2022 In de uitwerking van de lokale woonagenda zijn we met belangrijke stakeholders, zoals woningcorporatie Reggewoon die actief is in de gemeente Wierden, huurdersbelangenorganisatie Stichting Wonen Wierden Enter (SHWE), burgers en professionals, gezamenlijk op zoek gegaan naar de praktische lokale invulling van relevante thema’s in het woonbeleid. In het woonbeleid willen we ambities formuleren en doelen stellen die betekenis hebben en in realistische acties worden vertaald zodat ze ook daadwerkelijk tot uitvoering komen. De uitwerking van de opgaven in het woonbeleid biedt daarmee ook voor de jaarlijkse cyclus rondom het maken van prestatieafspraken tussen de gemeente, Reggewoon en SHWE gericht houvast. In het voorbereidingsproces op de woonagenda zijn vier thema’s naar voren gekomen die van belang zijn in deze lokale uitwerking. Deze thema’s vormen de leidraad voor de woonagenda: 1. Beschikbaarheid en betaalbaarheid: voor wie wil de gemeente Wierden er zijn? 2. Wonen en zorg 3. Duurzaamheid 4. Toekomstbestendigheid: een kwalitatieve opgave Horizon voor de woonagenda Voor de jaarlijkse cyclus voor het maken van prestatieafspraken tussen gemeente, Reggewoon en SHWE is het volkshuisvestingsbeleid of de woonagenda de basis voor Reggewoon om een bod te doen, wat daarna wordt uitgewerkt in prestatieafspraken. De prestatieafspraken worden voor de eerste twee jaar concreet gemaakt, met globalere afspraken voor de drie jaar daarna. Ieder jaar wordt de cyclus herhaald en worden de afspraken dus bijgesteld. Dit betekent dat de woonagenda in ieder geval concrete handvatten en advies moet bieden voor de periode 2018 - 2022, met een doorkijk richting 2027. Daarbij is het wel van belang dat ook de woonagenda regelmatig wordt bijgesteld wanneer het beleid niet meer aansluit op de veranderende omstandigheden en wensen. Ook dit is een dynamisch proces. Totstandkoming van de woonagenda Voor de totstandkoming van deze woonagenda is een projectgroep opgericht die bestaat uit vertegen-woordiging van de gemeente, Reggewoon en SWHE . Deze projectgroep begeleidt de vorming van de woonagenda. De woonagenda is opgesteld op basis van de uitkomsten van de uitgevoerde woningmarktanalyse, waarvoor tevens een marktkennerspanel is samengesteld bestaande uit de projectgroep en enkele makelaars en ontwikkelaars om de uitkomsten van de analyses te staven. Vervolgens hebben de uitkomsten van de bijeenkomsten die we in het kader van de woonagenda hebben gehad met de gemeenteraad en tijdens de ‘avond van het wonen’ als input gediend voor de vorming van de woonagenda. De aandachtspunten uit de bijeenkomst met de gemeenteraad en de avond van het wonen zijn als bijlage opgenomen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 beschrijven we als startpunt enkele relevante demografische ontwikkelingen voor de gemeente Wierden en gaan we in op de regionale opgaven in Twente die verband houden met vergelijk-bare ontwikkelingen op regionaal niveau. Tevens lichten we een aantal belangrijke trends toe in maat-schappelijke ontwikkelingen en het rijksbeleid. Deze trends stellen de gemeente voor belangrijke opgaven en hebben daarmee invloed op de woonagenda. De thematische opgaven beschrijven we in hoofdstuk 3. We beschrijven in dit hoofdstuk een viertal thema´s die bijzondere aandacht vragen van de gemeente en andere partijen op het gebied van het wonen. In hoofdstuk 4 vatten we de doelen van het woonbeleid nog eens kernachtig samen. 2 Een blik op de toekomst 2.1 Huishoudensontwikkeling en woningvraag De komende jaren wordt er in de gemeente Wierden nog een toename in huishoudens verwacht op basis van de provinciale prognose. Vanaf ongeveer 2032 zal de huishoudensgroei naar verwachting overgaan in een (lichte) huishoudenskrimp in de periode tot 2037. Dit betekent dat er tot 2032 nog sprake zal zijn van een additionele woningvraag, oftewel er moeten woningen gebouwd worden. Daarna zal er sprake zijn van een langzaam toenemend woningoverschot (zie figuur 2.1). Figuur 2.1: Gemeente Wierden. Huishoudensontwikkeling 2017 - 2037 Bron: Provincie Overijssel 2017. De waarde van prognoses Prognoses voor demografische ontwikkelingen bieden een voorspelling van de toekomst. In de praktijk zijn ontwikkelingen die te maken hebben met de ‘autonome’ bevolkings- en huishoudensontwikkeling, oftewel het effect van geboorte, sterfte en gezinsvorming, behoorlijk goed te voorspellen. De effecten van migratie zijn wat lastiger te voorspellen, omdat deze niet alleen van ‘natuurlijke gebeurtenissen’ afhankelijk zijn, maar bijvoorbeeld ook van economische ontwikkeling. In tijden van economische malaise stellen veel mensen hun verhuiswensen uit en vindt er minder migratie plaats, ook omdat er vaak minder woningen gebouwd worden waardoor het passende aanbod ook minder voorhanden is. In tijden van economische voorspoed zien we vaak een ‘inhaalslag’ in verhuisbewegingen en dus ook in migratie. In de prognose van de provincie Overijssel, die als uitgangspunt is gehanteerd in deze woon¬agenda, zit het effect van migratie verwerkt, gestoeld op de ervaringen van de afgelopen jaren. De uit¬loop van de economische crisis kan een licht dempend effect hebben op de verwachtingen die in de prognose zijn aangehouden voor migratiebewegingen. In de praktijk zien we in veel prognoses (ook op Nederlandse schaal) dat het effect van migratie wat onderschat wordt en dat de toename in bevolking en huishoudens op basis daarvan in de werkelijkheid vaak net iets hoger uitpakt. Dat is vooraf echter niet goed inzichtelijk te maken. Voor de gemeente Wierden betekent dit dat bovenstaande prognose in principe als ‘ondergrens’ gezien kan worden, waarbij ook het punt waarop de huishoudensgroei overgaat in huishoudenskrimp in de praktijk dus nog iets kan verschuiven. De grote lijn van de huishoudensontwikkeling zal echter naar verwachting boven-staand beeld volgen. Kwalitatieve vraag en toekomstwaarde Naast de ontwikkeling van het aantal huishoudens dat in de gemeente Wierden gehuisvest moet kunnen worden, is ook de verdeling in typen huishouden van belang voor de ontwikkeling van de woningvraag. Vooral in kwalitatieve zin is dit van belang, met andere woorden ‘welke’ woningen zijn nodig om de groei op te vangen? In figuur 2.2 is op basis van de provinciale prognose de ontwikkeling van verschillende typen huishoudens weergegeven voor de periode tot 2032. Daarin valt vooral de zeer sterke ontwikkeling van de groep één- tot tweepersoonshuishoudens in de leeftijdscategorie 75+ op (een toename van bijna 1.000 huishoudens in deze categorie in 15 jaar). Het is dan ook van belang om bij de ontwikkeling van woningen en het bouwprogramma rekening te houden met de behoeften van deze doelgroep (bijvoorbeeld in het kader van levensloopgeschiktheid van woningen). Tegelijkertijd is het van belang om deze woningen zodanig te realiseren dat zij ook voor toekomstige generaties interessant zijn. Wanneer je namelijk vooral woningen realiseert voor een snel verouderende doelgroep loop je het risico dat ze maar kort in een behoefte kunnen voorzien. Door vooral woningen te realiseren die toekomstbestendig zijn en voor meerdere doelgroepen interessant zijn, bouw je gericht aan de toekomstwaarde van de woningvoorraad. Figuur 2.2: Gemeente Wierden. Ontwikkeling van verschillende huishoudens 2017 - 2027 Bron: Provincie Overijssel 2017. 2.2 De regionale opgaven De Woonvisie Twente 2015 - 2025 geeft de regionale uitgangspunten weer met de daarbij behorende kwantitatieve kaders. De lokale woonagenda vertaalt de regionale afspraken in een praktische lokale invulling. De bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de regio Twente, en zo ook in de gemeente Wierden, leiden ertoe dat er tot ongeveer 2035 nog sprake is van een aanvullende woningvraag. Daarna zal de woningvraag afnemen, oftewel wordt huishoudenskrimp verwacht. Vanaf dat moment zijn er steeds wat minder woningen nodig. De toekomstige woningvraag zal dus vooral moeten worden bediend door de bestaande woningvoorraad die nog vele decennia zal blijven bestaan. De grootste opgave die in regionaal verband wordt gezien is dan ook om de bestaande woningvoorraad optimaal toekomstgeschikt te maken en te houden voor de huidige en toekomstige inwoners van Twente. Daaronder wordt in de regionale woonvisie verstaan dat de voorraad geschikt is voor verschillende doelgroepen en van voldoende (energetische) kwaliteit. Omdat in de toekomst de huis¬houdens¬groei stagneert en er nu nog enige ruimte is om woningen te ontwikkelen, is het van belang dat we de groei benutten om bestaande steden en dorpen te versterken in Twente. Met andere woorden: alle woningen die we toevoegen moeten ‘raak’ zijn en bijdragen aan het toekomstperspectief van Twente. De Regionale Woonvisie Twente kent daarmee enkele speerpunten voor beleid, die ook in deze lokale woonvisie hun uitwerking krijgen op lokaal niveau: • Wonen voor Iedereen o Voldoende en gevarieerd aanbod o Huisvesten van aandachtsgroepen (passend en betaalbaar wonen) • Elke woning moet raak zijn o Kwaliteit boven kwantiteit o De kwaliteit van de bestaande voorraad is de grote opgave o Duurzaamheid en levensloopgeschiktheid • Elke woonlocatie moet raak zijn o Vernieuwing en inbreiding boven uitbreiding • Regionale samenwerking in de uitwerking van de speerpunten 2.3 Wettelijk kader en maatschappelijke ontwikkelingen Het rijk heeft een aantal ingrijpende maatregelen genomen om 'een eerlijke en goedlopende woning-markt' binnen bereik te brengen (regeerakkoord kabinet Rutte-II, voortgezet onder het regeerakkoord Rutte-III). Het doel van de maatregelen is enerzijds om te voorkomen dat huishoudens te hoge hypotheken afsluiten, anderzijds om de doorstroming tussen de sociale huursector en de vrije sector op gang te brengen. De maatregelen kunnen zorgen voor een vraagverschuiving van koop naar huur en van sociale huurwoningen naar particuliere huurwoningen in het vrije huursegment. Daarnaast is een aantal wettelijke regelingen aangepast die van invloed zijn op de vraag naar woningen voor verschillende doelgroepen. We lichten de veranderingen die van invloed zijn op deze woonagenda kort toe. Striktere hypotheeknormen Woonconsumenten moeten aan zwaardere eisen voldoen om in aanmerking te komen voor een hypotheek. Ze kunnen niet alle kosten die met de aankoop van hun woning samenhangen mee-financieren en moeten verplicht (een deel van) hun hypotheek aflossen. Deze maatregelen hebben tot gevolg dat met name een deel van de starters op de woningmarkt ervoor kiest (eerst) een woning te huren in plaats van te kopen of bijvoorbeeld langer in het ouderlijk huis of op kamers te blijven wonen. Tevens wordt de hypotheekrenteaftrek versneld afgebouwd, waardoor het fiscale voordeel van het eigen woningbezit wordt beperkt. Middeninkomens zijn aangewezen op de goedkope koop- en de vrijehuursector Op basis van de Woningwet mogen woningcorporaties het grootste deel van de vrijkomende woningen (80%) alleen toewijzen aan mensen die daar op grond van hun inkomen recht op hebben (huishoudens met een inkomen tot de toewijzingsgrens van € 36.798, prijspeil 2018). Daarnaast geldt op dit moment een tijdelijke regeling waardoor zij 10% van de vrijkomende woningen mogen verhuren aan huis¬houdens met een inkomen tussen € 36.798 en € 41.056. De overige 10% mogen zij toewijzen aan huis¬houdens met een hoger inkomen. Deze maatregel moet zorgen voor een betere beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor huishoudens met lage inkomens. Huishoudens met hogere inkomens zijn aangewezen op aanbod in de vrije sector. Daarbij is het uiteraard wel van belang dat er ook ruimte voor doorstroming is, en dus voldoende aanbod in de goedkope en middeldure koop en de particuliere huur. Woningwet Op 1 juli 2015 is de (herziene) Woningwet in werking getreden. De Woningwet en het daarbij horende Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) hebben gevolgen voor het takenpakket van woning-corporaties. In de Woningwet is uitputtend vastgelegd wat behoort tot 'het terrein van de volks-huisvesting' en wat niet. De mogelijkheden voor woningcorporaties om te investeren in commercieel en in mindere mate ook in maatschappelijk vastgoed zijn beperkt. Onder de herziene Woningwet is veel gedetailleerder geregeld hoe woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties met elkaar samen-werken. Woningcorporaties moeten naar redelijkheid bijdragen aan het gemeentelijk volkshuis¬vestelijk beleid zoals dat is vastgesteld door de gemeenteraad in de woonvisie. Hierover worden jaarlijks prestatieafspraken gemaakt. Zo lang mogelijk in de eigen leefomgeving blijven wonen Per 2015 is de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo 2015) van kracht. De gemeente geeft onder-steuning thuis aan mensen die niet op eigen kracht zelfredzaam zijn om te kunnen participeren in de samenleving. Het gaat om mensen met een beperking, chronische psychische of psychosociale problemen. De ondersteuning is erop gericht dat inwoners zo lang mogelijk in de eigen leefomgeving kunnen blijven wonen en functioneren. Met de Wmo2015 zijn gemeenten verantwoordelijk geworden voor een groter deel van de onder-steuning van mensen met een lichte tot zware zorgvraag. Voor mensen met een zware zorgvraag die 24 uurs toezicht en nabijheid van zorg nodig hebben, blijft wonen met verblijf mogelijk krachtens de Wet langdurige zorg (Wlz). Inwoners zijn samen met hun netwerk in de eerste plaats zelf verantwoordelijk voor de manier waarop zij hun leven inrichten en deelnemen aan de maatschappij. Het uitgangspunt van de Wmo 2015 is dat de zelfredzaamheid en de participatie van de inwoner maximaal dienen te worden gefaciliteerd en gestimuleerd. Mensen die het echt nodig hebben, kunnen blijven rekenen op de ondersteuning die aansluit bij hun behoefte en mogelijkheden. Dit betekent dat minder mensen in aanmerking komen voor wonen met verblijf in een instelling. Dit heeft tot gevolg dat inwoners met een zwaardere zorgbehoefte die voorheen in een instelling terecht konden in de woonwijken gaan of blijven wonen, veelal in de sociale woningvoorraad,. Een ander gevolg is dat mensen met een zorg of ondersteuningsvraag gefaciliteerd worden in het langer zelfstandig thuis wonen. Er is dus een tendens gaande van minder zorg met verblijf naar meer wonen met ondersteuning thuis. Dit leidt tot meer druk op voorzieningen en een grotere behoefte aan zelf¬standige woningen en mogelijk kleinschalige woonvormen. 3 Opgaven van het woonbeleid In dit hoofdstuk worden de opgaven van het woonbeleid benoemd en wordt toegelicht op welke manier uitvoering gegeven wordt aan deze opgaven. Daarbij worden een aantal thema’s uitgewerkt die in de gemeente Wierden aandacht behoeven: • Beschikbaarheid en betaalbaarheid • Wonen met zorg • Duurzaamheid • Toekomstbestendigheid: een kwalitatieve opgave 3.1 Beschikbaarheid en betaalbaarheid Balans op de woningmarkt heeft niet alleen betrekking op de nieuwbouwopgave in relatie tot doel-groepen waarvoor deze gerealiseerd moet gaan worden. Het heeft ook betrekking op de beschik¬baar-heid van het huidige woningaanbod voor verschillende doelgroepen (zowel met betrekking tot gezins-samenstelling als inkomensgroep). In deze woonagenda besteden we specifiek aandacht aan doel-groepen die niet vanzelfsprekend in de door hen gewenste woonsituatie kunnen voorzien. Het gaat dan om groepen die op grond van hun inkomen slechts beperkte mogelijkheden hebben op de woningmarkt (lagere inkomens en middeninkomens), starters en jonge huishoudens, maar ook over mensen die te maken hebben met een zorg- of ondersteuningsvraag en mensen die vanuit het buitenland komen en zich in Nederland willen vestigen (zoals vergunninghouders en arbeidsmigranten). Huishoudens met hogere inkomens hebben doorgaans voldoende mogelijkheden om hun woonwensen te vervullen in de gemeente Wierden, waardoor deze doelgroep geen specifieke aandachtsgroep is om aanvullend beleid op te formuleren. Uiteraard vinden we het wel van belang dat marktpartijen zich ook op deze groep richten. In de gemeente Wierden bestaat een sterke ‘koopcultuur’. Huishoudens hebben relatief vaak een voorkeur voor een koopwoning ten opzichte van huren. Niet iedereen is echter in de gelegenheid om een woning te kopen die aansluit bij hun wensen en behoeften. Het kunnen inspelen op mogelijkheden, wensen en behoeften van verschillende doelgroepen staat centraal op een evenwichtige woningmarkt. Het gaat voor wat betreft de balans op de woningmarkt enerzijds om de vraag of de huidige woning-voorraad voldoende aansluit bij de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag nu en in de toekomst. Zijn er voldoende betaalbare woningen, gezinswoningen, levensloopgeschikte woningen, etc. om de verschillende doelgroepen te kunnen huisvesten? Anderzijds is ook de in- en doorstroming op de woningmarkt van belang in het kader van beschikbaarheid én betaalbaarheid. Gebrek aan doorstroming op de woningmarkt zorgt voor mismatches tussen vraag en aanbod. Een woningmarkt in balans biedt voor alle doelgroepen een reëel aanbod voor instroom en doorstroom. Dat vinden we in de gemeente Wierden van groot belang. We willen iedereen die in onze gemeente wil wonen goede kansen kunnen bieden op een passende woning. Daarop zijn echter veel factoren van invloed. Effect Woningwet 2015 De veranderingen in de woningwet die in 2015 zijn doorgevoerd hebben op een aantal punten effect op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van het wonen voor verschillende doelgroepen of inkomens-groepen: • Inkomensgrens voor toetreding sociale huur: doordat inkomens boven de inkomensgrens van € 36.798 nog slechts beperkt in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, blijven deze huis-houdens, die nu al in een corporatiewoning wonen, zitten. Zij komen immers niet meer in aanmerking voor een andere sociale huurwoning, maar verdienen vaak ook te weinig voor een hypo¬theek of (duurdere) vrije sector huur. Daarbij is het aanbod aan goedkope koopwoningen en in sterkere mate vrije sector huur ook beperkt. Zij hebben dus weinig mogelijkheden op de markt. Dit belemmert de doorstroming en beïnvloedt daarmee ook de slaagkans voor andere woning-zoekenden op de sociale huurmarkt in negatieve zin doordat er minder woningen vrij komen. • Passend toewijzen: woningen in het sociale segment moeten ‘passend’ worden toegewezen, dat wil zeggen dat huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens een woning moeten krijgen toegewezen in de prijsklasse tot de voor hen geldende aftoppingsgrens. Deze grens ligt, afhankelijk van de gezinssamenstelling, op een huur tot en met € 597,30 (1-2-persoonshuishouden) of tot en met € 640,14 (3- of meerpersoonshuishouden, peiljaar 2018). Door deze aanpassing veranderen de slaag¬kansen voor verschillende inkomensgroepen (afhankelijk van de beschikbaarheid van vol-doende huurwoningen in de voor hen bereikbare huurklassen) én zien we een (landelijke) verschuiving optreden in het zoekgedrag van huishoudens. Er is over het algemeen meer belang-stelling voor woningen met een huur tot de geldende aftoppingsgrenzen. Aangezien huishoudens in sociale huurwoning steeds vaker kleine huishoudens zijn (1-2 persoons huishoudens), neemt recent vooral de druk op het prijssegment tot de eerste aftoppingsgrens toe. Benodigde omvang van de kernvoorraad Op dit moment zijn er rond 3.500 huishoudens in de gemeente Wierden die een inkomen hebben waarmee ze recht hebben op een sociale huurwoning, namelijk een inkomen tot €36.798 (prijspeil 2018). Daarvan woont ongeveer 36% ook daadwerkelijk in een sociale huurwoning. De overige huishoudens in deze inkomensgroep woont in (goedkope) koopwoningen (+/ 54%) en de particuliere/vrije sector huur (+/- 10%). Het is goed om daarbij te beschouwen dat, van de groep van ongeveer 10% huishoudens uit deze inkomensgroep die in de particuliere huur woont, de huurprijs bij een deel van hen overigens ook in het sociale segment kan vallen. Van de huishoudens in deze inkomensgroep die in een koopwoning wonen kan overigens ook de hypotheek al (grotendeels) afgelost zijn. Dat iemand met een inkomen dat recht geeft op een sociale huurwoning toch in het particuliere segment woont, hóeft dus niet per definitie te leiden tot betaalbaarheidsproblemen. Het is goed om deze nuancering wel in gedachte te houden. Er zijn in totaal zo'n 1.765 sociale huurwoningen in de gemeente Wierden. In deze sociale huurwoningen wonen ongeveer 380 huishoudens met een inkomen boven €36.798. Met dit inkomen hebben zij volgens de Woningwet dus in principe geen recht meer op een sociale huurwoning wanneer zij opnieuw een woning zoeken (een klein aandeel uitzonderingen daargelaten) en zijn zij in principe “goedkope scheefwoners”. In de woning waar zij wonen mogen zij wel blijven wonen, al naar gelang met een inkomens¬afhankelijke huurverhoging. Dit draagt overigens ook bij aan meer differentiatie in doel¬groepen in de wijken en heeft van daaruit ook een positief effect. Het aantal huishoudens dat scheef woont is in de gemeente Wierden zo’n 22%, wat relatief laag is ten opzichte van het landelijk gemiddelde van 27%. De sociale huursector in de gemeente Wierden wordt daarmee ingezet voor de groep waarvoor zij bedoeld is. Tabel 3.1 en 3.2 geven de ontwikkeling van de corporatiedoelgroep weer in relatie tot de ontwikkeling van de behoefte aan woningen in de kernvoorraad. Op basis van een tweetal economische scenario’s (een basis positief scenario van 0,4% economische groei en een wat hoger economisch scenario van 0,8% economische groei) is hierin de behoefte aan sociale huurwoningen doorgerekend voor de periode 2017 - 2022 en de periode 2017 - 2032. Daarbij is er uitgegaan van de huidige regel¬geving rondom toetreding in de sociale huur en een stabiele scheefheid op het huidige niveau, rond 22%. Op basis van de economische ontwikkeling varieert de gewenste omvang van de kernvoorraad aan sociale huurwoningen voor het jaar 2022 tussen 1.750 woningen bij een hoger economisch scenario en 1.790 woningen bij een basis economisch scenario. Voor de langere doorkijk naar het jaar 2032 varieert de gewenste omvang van de kernvoorraad aan sociale huurwoningen tussen 1.720 woningen bij een hoger economisch scenario en 1.810 woningen bij een basis economisch scenario. Op basis van deze cijfers is tot aan 2032 een beperkte aanvullende behoefte te zien aan sociale huur-woningen van zo’n 50 woningen. Tabel 3.1: Gemeente Wierden. Ontwikkeling van de doelgroep voor sociale huur en de benodigde kernvoorraad in 2022 Huidig aantal sociale huurwoningen Huidige omvang < € 36.798 in corporatie¬woning Huidige omvang > € 36.798 in corporatiewoning (% scheefheid) Ontwikkeling 2017 2022 doelgroep in sociale huur in aantal huishoudens Prognose omvang corporatievoorraad 2022 (o.b.v. ontwikkeling doelgroep) 1.765 1.384 -15 tot 25 381 1.750 tot 1.790 22% Bron: waarstaatjegemeente.nl, CBS 2017, bewerking Companen Tabel 3.2: Gemeente Wierden. Ontwikkeling van de doelgroep voor sociale huur en de benodigde kernvoorraad in 2032 Huidig aantal sociale huurwoningen Huidige omvang < € 36.798 in corporatie¬woning Huidige omvang > € 36.798 in corporatiewoning (% scheefheid) Ontwikkeling 2017 2032 doelgroep in sociale huur in aantal huishoudens Prognose omvang corporatievoorraad 2032 (o.b.v. ontwikkeling doelgroep) 1.765 1.384 -45 tot 45 381 1.720 tot 1.810 22% Bron: waarstaatjegemeente.nl, CBS 2017, bewerking Companen. Bovenstaande ontwikkeling van de doelgroep voor de sociale huur laat vooral het effect van economische ontwikkelingen zien op de benodigde omvang van de sociale huur. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft in 2017 ook een studie uitgevoerd naar de woningmarkt in Twente en de ontwikkelingen die zij verwachten in de verschillende gemeenten in Twente . Uit deze studie komt een kleinere benodigde sociale huurvoorraad (krimp van deze voorraad) dan uit de woningmarktanalyse die is uitgevoerd ter voorbereiding op deze woonagenda (een heel beperkte aanvullende behoefte in de sociale voorraad). Het verschil tussen beide analyses is dat het EIB ervan uitgaat dat generatie-effecten een grotere rol spelen op de behoefte aan sociale huurwoningen. Zij gaan ervan uit dat de groeiende groep ‘toekomstige’ ouderen (de babyboomgroep) voor een groter deel in koopwoningen woont en geen aanspraak zal gaan maken op de sociale huur, waardoor straks een kleinere voorraad sociale huur nodig is. Alhoewel we de opvatting delen dat dit generatie-effect op zal gaan treden en straks meer ouderen in koopwoningen zullen wonen, zijn we in de gemeente Wierden voorzichtig met de conclusie dat dit ook direct betekent dat de voorraad sociale huurwoningen verkleind kan worden. In onze gemeente is deze voorraad reeds relatief beperkt (18% sociale huur) en ongeveer 10% van de doelgroep voor sociale huur op dit moment huurt in op particuliere/vrije markt. We zien het als onze taak om voor kwetsbare groepen in onze samenleving voldoende woningaanbod te hebben en te houden. Wij kiezen er dan ook voor om ons op dit punt behoudend op te stellen en de voorraad sociale huur op peil te houden. De komende jaren zullen we kijken hoe de vraag zich in de praktijk ontwikkelt. Zo nodig stellen we het beleid daarop bij. Starters op de woningmarkt en jonge huishoudens Starters op de woningmarkt kunnen zowel starters in de sociale huur zijn als starters in de vrije sector huur- of koopsector. Vaak zetten starters na een aantal jaar een vervolgstap op de woningmarkt, en stromen zij als jonge huishoudens door naar een andere woning. Voor nieuwe toetreders tot de sociale huurwoningmarkt is het wonen de afgelopen jaren in verhouding tot eerdere generaties starters duurder geworden. Dat komt doordat woningcorporaties in heel Nederland hun huren bij mutatie hebben opgetrokken naar hogere niveaus (huurharmonisatie). Vanaf 1 januari 2016 moeten woningcorporaties huishoudens met recht op huurtoeslag een woning toewijzen met een huur onder de van toepassing zijnde ´aftoppingsgrens´ . Deze maatregel voorkomt betalings-problemen bij (startende) huishoudens met lage inkomens. Dit betekent echter dat er ook voldoende woningen met huren onder de geldende aftoppingsgrenzen beschikbaar moeten zijn om de vraag van mensen uit deze lage inkomensgroep te kunnen accommoderen zodat hun slaagkansen op de woning-markt voldoende blijven. Voor jonge huishoudens tot en met 22 jaar gelden andere huurprijzen om aanspraak te kunnen maken op huurtoeslag. Daarvoor geldt dat de woning die zij huren een maandhuur mag hebben tot de kwaliteitskortingsgrens (€ 417,34 prijspeil 2018). In de gemeente Wierden liggen de streefhuurprijzen van ongeveer 36% van de sociale huurwoningen onder de eerste aftoppingsgrens, het betaalbare segment voor kleine huishoudens in relatie tot passend toewijzen. Ongeveer 4% ligt onder de kwaliteitskortingsgrens (voor jongeren tot en met 22 jaar indien zij in aanmerking willen komen voor huurtoeslag) en ongeveer 13% ligt tussen de eerste en tweede aftoppingsgrens (het betaalbare segment voor 3- of meerpersoonshuishoudens in relatie tot passend toewijzen). Het aan¬deel sociale huurwoningen in de woningvoorraad is met 18% relatief laag, wat de beschikbaarheid van woningen voor startende huishoudens op de sociale huurmarkt in de praktijk beperkt maakt. Vanuit jongeren in de leeftijdsgroep tot en met 22 jaar is met 4% slechts een klein deel van de voorraad wanneer deze vrijkomt geschikt als zij in aanmerking willen komen voor huurtoeslag. Toch leidt dit niet tot grote druk op het voor hen betaalbare segment huurwoningen. Gemiddeld zijn er jaarlijks slechts enkele woning¬zoekenden in deze leeftijdsgroep actief op zoek naar een woning in de gemeente Wierden (ongeveer 5 per jaar). Het aantal vrijkomende woningen in dit prijssegment ligt jaarlijks op een vergelijkbaar niveau. De gemeente vindt het belangrijk dat de slaagkansen voor starters en jongere huishoudens die in de gemeente Wierden willen wonen ook in de toekomst voldoende aandacht krijgt. Een aanzienlijk deel van de jongeren in de gemeente trekt echter, voor werk of studie, naar andere steden als zij voor het eerst zelfstandig gaan wonen. Dit is een verschijnsel dat landelijk gezien in kleinere gemeenten (buiten het Randstedelijk gebied) zichtbaar is. Een deel van deze starters keert op een later punt in de woon carrière weer terug naar de gemeente van afkomst. Het is van belang om ook deze terugkerende groep jonge huishoudens voldoende mogelijkheden te bieden om zich weer in de gemeente Wierden te vestigen. Daarnaast is er nog een andere groep potentiële starters op de woningmarkt zonder mogelijkheid van een wooncarrière (doorstroming naar een andere woning na verloop van tijd). Het betreft jong-volwassenen met een beperking die voor het eerst zelfstandig willen gaan wonen. Zij zijn aangewezen op een uitkering en hebben langdurig behoefte aan een betaalbare woning. Middeninkomens Door de hantering van inkomensgrenzen voor de toegang tot de sociale huursector is een groep huishoudens met middeninkomens (boven de toewijzingsgrens van € 36.798) grotendeels aangewezen op woningen in de vrije huursector en de koopwoningmarkt. De woningvoorraad in de gemeente Wierden bestaat voor 74% uit koopwoningen. Een relatief beperkt deel van de koopsector (33%) valt echter onder de ‘goedkope koop’ (woningen met een WOZ-waarde tot € 180.000), waardoor er voor midden¬inkomens slechts een beperkt koopaanbod is. Niet alle huishoudens in deze inkomensgroep willen of kunnen echter een woning kopen, waardoor zij ook zijn aangewezen op de vrije huur¬sector. Ook dit deel van de woningvoorraad is met 8% beperkt, waardoor het aanbod voor deze inkomens¬groep niet groot is. Voor middeninkomens willen we ons als gemeente richten op voldoende doorstroommogelijkheden. Dit doen we bijvoorbeeld door ons hier in het bouwprogramma op te richten en door afspraken te maken met Reggewoon over het verkoopbeleid voor huurwoningen zodat deze groep daar profijt van kan hebben. Daarnaast voeren we gesprekken met ontwikkelaars en marktpartijen om bouw in het interessante segment voor de middeninkomensgroep te bevorderen. Door te werken aan een gericht aanbod voor middeninkomens kan ook de scheef¬huur in het sociale segment verder teruglopen doordat huurders door kunnen stromen naar ander aanbod. Dat levert ook weer ruimte op voor lagere inkomensgroepen in de sociale huur. Bijzondere doelgroepen: mensen met een ondersteuningsvraag Een toename van het aantal mensen met een ondersteuningsbehoefte dat zelfstandig woont in reguliere woonwijken, brengt ook weer nieuwe opgaven met zich mee. Vaak hebben zij een laag inkomen. Wanneer zij een woning zoeken, betreft dit vaak een sociale huurwoning in de lagere huur¬prijsklassen (in verband met het passend toewijzen). In de gemeente Wierden gaat het om een betrekkelijk klein aantal mensen dat vanwege uitstroom uit Beschermd Wonen een plek zoekt in een reguliere woning, hooguit enkele gevallen per jaar (zie het thema ‘Wonen en zorg’). Beschermd Wonen is “het wonen in een accommodatie van een instelling met daarbij behorend toezicht en begeleiding bestemd voor personen met psychische of psychosociale problemen die zich niet op eigen kracht kunnen handhaven in de samenleving”. Daarnaast zijn er jongvolwassenen met een beperking die zelfstandig willen gaan wonen met onder-steuning thuis. Zij zijn veelal aangewezen op een uitkering en hebben langdurig behoefte aan een betaalbare woning. Het ‘begrip’ van andere buurtbewoners voor de beperkingen van deze bewoners kan ook op deze kleine schaal wel een aandachtspunt zijn. Aan een optimale integratie moet gezamenlijk worden gewerkt en er moet voldoende begeleiding (zowel vrijwillige begeleiding en begeleiding uit het eigen net¬werk als professionele begeleiding) zijn om het zelfstandig wonen te ondersteunen. Iedereen heeft na een moeilijke periode in zijn of haar leven recht op een eigen plek, op passende huisvesting in de eigen gemeente om in eigen tempo en met de juiste begeleiding te kunnen terugkeren in de maatschappij. Een huis in een reguliere woonwijk is niet voor iedereen haalbaar omdat dit zorgt voor veel te veel prikkels. Ook voor deze mensen willen we maatwerk bieden en een huis op maat kunnen bieden in een prikkelarme omgeving. Andere bijzondere doelgroepen Naast mensen met een ondersteuningsvraag zijn er ook andere groepen die geregeld ‘urgent’ afhankelijk zijn van de beschikbaarheid van een betaalbare huurwoning, zoals mensen na een echt¬scheiding (eenoudergezinnen), ex-gedetineerden en jongvolwassenen na een jeugdzorgtraject. Ook arbeidsmigranten en vergunninghouders hebben een bijzondere positie op de woningmarkt. De af-gelopen jaren zijn veel werknemers uit Oost-Europese landen als arbeidsmigrant naar Nederland gekomen om te werken in de landbouw, het transport en de industrie. Recent komen daar ook werknemers uit Zuid-Europese landen bij. Arbeidsmigranten die naar Nederland komen om zich permanent te vestigen kunnen doorgaans op reguliere wijze aan woonruimte komen. Vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen komen in aanmerking voor huisvesting in een Nederlandse gemeente. Deze groep wordt ook wel ‘vergunninghouders of statushouders’ genoemd. Daarvoor krijgen alle gemeenten per halfjaar een taakstelling toebedeeld, gerelateerd aan de omvang van de gemeente. Op die manier wordt de huisvesting van vluchtelingen zo gelijkmatig mogelijk verdeeld. De toestroom van vluchtelingen fluctueert sterk, waardoor het lastig is een inschatting te maken van het aantal woningen dat benodigd is voor toewijzing aan deze groep de komende jaren. Met Reggewoon maken we afspraken om de opgave die de huisvesting van vluchtelingen met zich meebrengt zo veel mogelijk over de gemeente te spreiden (in de verschillende kernen en wijken). Betaalbaarheid van het wonen Wonen is een basisbehoefte die voor iedereen een goede invulling moet krijgen. De gemeente vindt het belangrijk dat ieder huishouden in principe een betaalbare woning kan vinden die aansluit bij de woonbehoeften. De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk, zowel als gevolg van de economische crisis die we achter ons hebben als door veranderingen in het rijksbeleid. De gemeente beschouwt het als haar taak om samen met partners te kijken hoe de betaalbaarheid en beschik¬baarheid van het wonen ook voor lagere- en middeninkomens kan worden geborgd in de gemeente. De gemeente maakt met het oog op de behoeften van verschillende doelgroepen waar mogelijk afspraken met de Reggewoon over het huurbeleid, de beperking van huurprijsstijging en de beschikbaarheid van betaalbare woningen met het oog op passend toewijzen en het beheersbaar houden van de woonlasten. Daarbij worden tevens keuzes gemaakt met betrekking tot de woning¬bouw-programmering. Van belang daarbij is dat er tussen de betrokken partijen heldere afspraken worden gemaakt over het kwaliteitsniveau dat een woningcorporatie bij nieuwbouw kan leveren in relatie tot de betaalbaarheid van de huurprijs. Voor het betaalbaar houden van de woonlasten is ook het verbeteren van de energieprestaties van woningen van belang. Minder energiegebruik leidt immers tot een lagere energierekening. Ook hierover maken we afspraken met Reggewoon. Zelf zorgt de gemeente voor kwijtschelding van gemeentelijke lasten bij de laagste inkomens en biedt voor hen een collectieve zorgverzekering. Verder draagt zij zorg voor effectief minimabeleid en schuld-hulp¬verlening. Met Reggewoon wordt actief ingezet op vroegsignalering van betaalbaarheidsproblemen en wordt indien nodig afgestemd over het incassobeleid. 3.2 Wonen en zorg Door de trend van vergrijzing zal het aantal ouderen de komende 20 jaar aanzienlijk toenemen. Mensen wonen langer zelfstandig thuis en hebben daar een geschikte woning én woonomgeving voor nodig. Denk bijvoorbeeld aan de toegankelijkheid van de woning voor mensen met een fysieke beperking, hun mogelijkheden voor het onderhoud van de woning, noodzakelijke voorzieningen die binnen bereik zijn en sociaal contact en ondersteuning die binnen bereik zijn. Mensen met een zorgvraag krijgen minder vaak een indicatie voor wonen met verblijf in een zorg¬locatie. Het wonen en de zorg worden steeds verder gescheiden. Mensen met een zorgvraag worden geacht zelf in hun woonbehoeften te kunnen voorzien en de zorg die zij nodig hebben separaat te regelen. Dit geldt voor inwoners met een beperking en chronische psychische of psychosociale problemen van alle leeftijden. De vraag naar Beschermd Wonen (wonen met verblijf) neemt daardoor naar verwachting wat af, maar de vraag naar tussenvormen van begeleid wonen kan toenemen (zelf¬standige woningen, eventueel geclusterd, waar zorg en ondersteuning thuis wordt gegeven). Voor veel mensen die eerder in een Beschermd Wonen situatie terecht konden is de overstap naar volledig zelf¬standig wonen immers vaak te groot, waardoor een tussenvorm met begeleiding wenselijk kan zijn. Een groot deel van de mensen die zelfstandig gaan wonen zal steeds vaker in een reguliere woonwijk komen te wonen. Het is belangrijk dat ook daar voldoende begeleiding voorhanden is om hen te ondersteunen in hun zelf-redzaam¬heid. Woon-zorgvraag in de gemeente Wierden Tabel 3.3 geeft een indicatie van de ontwikkeling van de woon-zorgvraag van verschillende doelgroepen in de gemeente Wierden. Daarbij is vanuit het vertrekpunt van het huidige aantal zorgindicaties de toekomstige situatie in 2027 doorgerekend. Daarbij is rekening gehouden met de demografische ontwikkelingen zoals de bevolkingsprognose van de provincie Overijssel weergeeft voor de gemeente Wierden, de huidige beleidsregels omtrent de toegang van cliënten voor bepaalde vormen van zorg (zorgindicaties in relatie tot de extramuralisering van de zorg) en enkele aanvullende aannames rondom generatieverschillen, technologische ontwikkelingen en de omslag van de verzorgingsstaat naar de participatiemaatschappij. Zo zien we bijvoorbeeld dat de ‘babyboom’-generatie naar verwachting minder vaak kiest voor een situatie van verzorgd wonen dan de huidige ouderen (ook wel de ‘stille’ vooroorlogse generatie genoemd). En als zij er wel voor kiezen, dan moet het voor hen aan hogere kwaliteitseisen voldoen. Zij zijn immers meer kwaliteit in hun woonomgeving gewend en hebben gemiddeld genomen ook meer te besteden dan de generatie voor hen. Het is dan ook vooral een ‘kwalitatieve vraag’ die moet aansluiten bij hun wensen wanneer zij wél kiezen voor verzorgd wonen. Steeds meer zal de zorg echter ook moeten kunnen worden verleend op de reguliere woonlocatie. Tabel 3.3: Gemeente Wierden. Vraagontwikkeling woon-zorgplaatsen 2012 - 2027 Vraagprognose woon-zorgplaatsen 2017 2027 Ouderen zorg met verblijf (intramuraal) 150 140 Ouderen verzorgd wonen (extramuraal) 170 190 GGZ beschermd wonen (intramuraal) 5 5 GGZ zelfstandig wonen (als gevolg van uitstroom door extramuralisering) 2 5 Verstandelijk gehandicapten (intramuraal) 23 21 Bron: Woonzorgweter Companen 2017. Zelfstandig wonen voor ouderen faciliteren In de gemeente Wierden wonen veel ouderen, zowel in de grotere kernen als in het buitengebied of in de kleine kernen. Anno 2017 is 10% van de huishoudens een 1-2-persoonshuishouden in de leeftijds-categorie 75+. In 2027 zal dat aandeel zijn opgelopen naar 14% en in 2037 naar 17%. Een deel van deze huishoudens zal op termijn een ondersteuningsbehoefte ontwikkelen en ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te kunnen blijven wonen. Bovendien zien we een vermaatschappelijking van de zorg, waardoor mensen met een zorgvraag ook vaker ‘thuis’ blijven wonen. Door deze ontwikkelingen neemt het aantal ouderen dat een beroep doet op kwalitatief hoogwaardige en levensloopgeschikte (bereikbaar, toegankelijk en bruikbaar) woningen toe. Woningen, eventueel geclusterd, waar men zelfstandig kan wonen in een sociaal en veilig leefklimaat maar waar tevens zorg en onder¬steuning wordt geboden. In het kader van nieuwbouw streven wij na dat zoveel mogelijk woningen die worden gerealiseerd levens¬¬loop¬geschikt zijn, zowel reguliere woningen als woningen die gericht zijn op het faciliteren van deze doelgroep. Het grootste deel van de woningvoorraad voor de komende decennia bestaat echter al. De mate waarin deze bestaande woningvoorraad geschikt is voor mensen met een beperking is daarom zeer relevant. Op dit moment zijn er ongeveer 1.200 woningen (13% van de woningvoorraad) geschikt voor mensen met (lichte) fysieke beperkingen in heel de gemeente Wierden. Een behoorlijk deel van de woning-voorraad, zo’n 3.160 woningen (34% van de woningvoorraad), zal met relatief eenvoudige maatregelen aan te passen zijn om geschikt te maken voor mensen met een lichte fysieke beperking, denk daarbij bijvoor¬beeld aan slecht ter been zijn of niet meer kunnen traplopen. Daartoe is voorlichting over veiligheid en kleine aanpassingen in de woning van belang om bewustwording te creëren met betrekking tot noodzakelijke voorbereidingen op het langer zelfstandig thuis wonen. Ouderen zijn zich vaak niet bewust van risico’s in hun woning: een gladde vloer in de badkamer, een steile trap, toegankelijkheid van ruimten en te openen ramen en deuren. Valincidenten komen veel voor bij ouderen en leiden vaak tot ziekenhuisopname. Relatief kleine aanpassingen kunnen deze risico’s behoorlijk verminderen. Gerichte voorlichting op deze thema’s blijkt effectief om mensen na te laten denken over dit soort aanpassingen. De inwoner is in eerste instantie zelf verantwoordelijk voor zijn eigen leven en de wijze waarop hij woont. Het is van groot belang inwoners actief te wijzen op mogelijkheden om hun woning en leef-omgeving veilig, bereikbaar, toegankelijk en bruikbaar te maken. Vanuit Wijksaam is de gemeente Wierden al jaren actief op dit vlak, door middel van de volgende projecten: • We doen mee aan ‘Lang zult u wonen’, een bewustwordingscampagne primair gericht op oudere inwoners van Overijssel en hun kinderen. Met de inzet van „Lang zult u wonen‟ gaan provincie en gemeenten samen aan de slag woningeigenaren ervan te overtuigen hun woning (tijdig) levens-loopgeschikt te maken. • Via Wijsaam kunnen inwoners hun huis gratis laten testen door een vrijwilliger die geschoold is om advies te geven over de juiste maatregel(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.