Integrale visie op transformatiegebieden binnen de Greenport regio Boskoop Een nieuwe waarde. (Alphen aan den Rijn)

Integrale visie op transformatiegebieden binnen de Greenport regio Boskoop Een nieuwe waarde. De raad van de gemeente Alphen aan den Rijn; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; Gezien artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht; B E S L U I T vast te stellen de: Integrale visie op transformatiegebieden binnen de Greenport regio Boskoop Een nieuwe waardeVoor een vitale toekomst met behoud van Boskoopse kenmerken! ColofonDatum: 30 oktober 2018 Opdrachtgever: Gemeente Alphen aan den Rijn Opgesteld door: Margreet Boer (adviseur/projectleider Greenport, gemeente Alphen aan den Rijn) In samenwerking met: Roy Prins (ruimtelijk juridisch adviseur, gemeente Alphen aan den Rijn) Agnes van der Schoot (planeconoom, gemeente Alphen aan den Rijn) Ron Kervezee (programmamanager Greenport, gemeente Alphen aan den Rijn) Mirja Hoogeveen (stedenbouwkundige, gemeente Alphen aan den Rijn) Marnix Groenland (adviseur Wonen, gemeente Alphen aan den Rijn) Alexander Ditmer (adviseur Recreatie en Toerisme, gemeente Alphen aan den Rijn) Ricardo Heine (adviseur Mobiliteit, gemeente Alphen aan den Rijn) Carina Lammers (projectondersteuner, gemeente Alphen aan den Rijn) Henk van der Smit (bestuurslid, Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop) Met bijzondere dank aan: Alle betrokken collega’s en deelnemers die aan gebiedsbijeenkomsten, werksessies of individuele gesprekken hebben deelgenomen en via schriftelijke reacties hun bijdrage hebben geleverd. Uw inbreng is waardevol. Disclaimer Dit rapport is met de grootste zorgvuldigheid opgesteld. De auteur(

1. s)zijn niet verantwoordelijk voor eventuele fouten in de tekst of consequenties daarvan. Reacties zijn welkom via greenport@alphenaandenrijn.nl. Inhoudsopgave Colofon 3 Inhoudsopgave 4 Voorwoord 7 1 Inleiding 9 1.1 Aanleiding 9 1.2 Doel 10 1.2 Wat is er al? 10 1.3 Afbakening 12 1.4 Het interactief ontwikkelproces 12 1.5 Leeswijzer 13 2 De Greenport regio Boskoop, sierteelt in volle glorie! 14 2.1 De identiteit van Boskoop, door haar geschiedenis bepaald 14 2.2 Wat betekent Greenport regio Boskoop…. 15 2.2.1 …voor de regio 16 2.2.2 …voor Nederland 16 2.2.3 …voor het buitenland 16 2.3 De toekomst van de Greenport regio Boskoop 17 3 Ruimtelijk beleid in de Greenport regio Boskoop 18 3.1 Provinciaal beleid 18 3.2 Gemeentelijk beleid 24 3.3 Van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie 29 3.4 Transformatiegebieden en sierteeltcontour 29 3.5 Locaties voor Ruimte voor Ruimte 29 3.6 Creatief omgaan met Ruimte voor Ruimte 30 4 Uitgangspunten en randvoorwaarden 31 4.1 Algemeen 31 4.2 Sierteelt en overige bedrijvigheid 31 4.3 Wonen 32 4.4 Wegen 32 4.5 Water 32 4.6 Landschap 33 4.7 Recreatie en toerisme 33 4.8 Haalbaarheid 33 5 Integrale Visie op de Transformatiegebieden 34 5.1 Transformatiegebied Zijde-Oost (kwadrant II) 34 5.2 Transformatiegebied Laag Boskoop-Oost (kwadrant III) 37 5.3 Transformatiegebied Reijerskoop-West (kwadrant V) 40 5.4 Transformatiegebied Reijerskoop-Oost (kwadrant VI) 42 5.5 Transformatiegebied Zuidkade (kwadrant VIII) 46 5.6 Transformatiegebied Zijde-West (kwadrant IX) 48 5.7 Transformatiegebied Biezen-Rijneveld 50 5.8 Transformatiegebied Voorweg 55 5.9 Transformatiegebied Loeteweg 58 5.10 Transformatiegebied Oude Wijk 61 6. Aanbevelingen ruimtelijk instrumentarium 63 6.1 Voorgestelde wijzigingen voor het gehele sierteeltconcentratiegebied 63 6.2 Voorgestelde wijzigingen voor transformatiegebieden 63 7. Vervolgproces 64 8. Implementatie en uitvoering 66 Begrippenlijst 67 Geraadpleegde bronnen: 68 Bijlage 1 Nevenfuncties voor het hele sierteeltconcentratiegebied 1 Bijlage 2 Ruimtelijk instrumentarium voor de transformatiegebieden 1 VoorwoordMet genoegen presenteer ik u de Visie op Transformatiegebieden in de Greenport regio Boskoop. De gemeente Alphen aan den Rijn wil met deze integrale visie nieuwe waarde toevoegen aan een aantal deelgebieden binnen de Greenport regio Boskoop, zowel gelegen in het sierteeltgebied van Boskoop als van Hazerswoude-Dorp. In enkele van deze gebieden ondervinden sierteeltbedrijven problemen ten gevolge van de groeiende woonkern en daarmee gepaard gaande aanpassingen aan de infrastructuur. Andere gebieden voldoen van zichzelf niet meer vanwege andere ruimtelijke belemmeringen, zoals beperkte schaalgrootte, vorm of ligging. De bedrijven in deze gebieden kunnen op de huidige locatie niet goed verder ontwikkelen en daardoor blijven investeringen uit. Dit veroorzaakt slijtage en er treedt verrommeling op. We willen in deze gebieden daarom meer ruimte bieden aan andere vormen van ondernemerschap, wel gerelateerd aan sierteelt maar met nét wat meer mogelijkheden op het gebied van bijvoorbeeld recreatie, toerisme en welzijn. Hierdoor ontstaan mogelijkheden voor nieuwe verdienmodellen die de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden en daarmee het karakter van Boskoop in stand houden en tevens kunnen versterken. Vanuit het verleden al is het zich kunnen aanpassen aan de omstandigheden altijd de kracht en tevens het behoud van de sierteelt in Boskoop geweest. Deze traditie van continue ontwikkeling willen we graag in stand houden. Wij menen dat met deze visie de ruimte wordt gecreëerd om ook in deze deelgebieden binnen de Greenport regio Boskoop economisch toekomstperspectief te behouden. Nieuwe waarde toevoegen aan het oude, het bestaande, dat is ons doel. Voor een blijvend bijzonder Boskoop! C.J. van Velzen Wethouder, o.a. Greenport, Recreatie & Toerisme, Infrastructuur en Water Namens Gemeente Alphen aan den Rijn Legenda groen = boom- en sierteeltgebied. paars = ITC/PCT terrein. rood omlijnd = transformatie kwadrant uit ruimtelijk kwaliteitskader Boskoop van gemeente Alphen aan den Rijn. oranje omlijnd = aanvullend transformatie kwadrant vanuit Stichting Greenport regio Boskoop 1 InleidingZowel door signalen vanuit het sierteeltbedrijfsleven als vanuit de gemeente zelf is het besef gegroeid dat voor een aantal sierteeltgebieden rondom de woonkern Boskoop de huidige functie mogelijk niet meer volledig past bij de fysieke omstandigheden en daaruit voortvloeiende mogelijkheden van die gebieden. De stap is gezet om onderzoek te doen naar de aard en schaal van de problemen die men in deze gebieden ervaart. De informatie die hiermee is opgehaald is divers van aard en voor elk gebied verschillend. Daarnaast hebben de afzonderlijke gebieden hun eigen karakteristieke kenmerken, zoals de structuur en cultuurhistorische kenmerken. Het overall signaal was echter duidelijk, er moet iets gebeuren om nieuw elan in de gebieden te brengen. 1.1 Aanleiding Een aantal gebieden staat onder invloed van de woonkern Boskoop en de daarmee gepaard gaande gevolgen. Dit levert voor de bedrijven in deze gebieden in meer of mindere mate een belemmering op om economisch duurzaam te kunnen ontwikkelen. De gevolgen hiervan worden hier en daar al zichtbaar, investeringen blijven achterwege en er ontstaat meer verrommeling. Zonder interventie bestaat er een grote kans dat dit alleen maar zal toenemen. De Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop heeft in haar onderzoeksrapport ‘Herstructureren en Transformeren’ (februari 2017) de nodige conclusies getrokken, die dit beeld versterken. Zo zijn er in verschillende gebieden bedrijven met jonge ondernemers of opvolgingspotentie en is ook een behoefte aan schaalvergroting geuit. Er bestaat bij hen echter twijfel of de huidige locatie daarvoor geschikt is vanwege de kleinschaligheid of bereikbaarheid van het gebied. Ondernemers die geen opvolging hebben, verwachten dat hun bedrijf in de toekomst om dezelfde redenen moeilijk te verkopen is. De inschatting is dat het gebruik van sierteeltgrond in de door de Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop onderzochte deelgebieden met ca. 50 ha zal afnemen. De helft daarvan is nu al niet meer als sierteelt in gebruik. De verwachting is dat in de komende jaren nog enkele tientallen bedrijfswoningen zullen worden omgezet naar burgerwoning of plattelandswoning. Zowel vanuit de sierteeltsector als vanuit de publieke sector is daarom de behoefte geuit om aan deze signalen aandacht te schenken en over oplossingen na te denken die dit proces van achteruitgang kunnen keren. Het is lastig om deze problemen individueel op te lossen en men pleit dan ook voor een collectieve aanpak. 1.2 Doel Het doel van deze visie is het behoud van bestaande kwaliteiten en toekomstwaarde in sierteeltgebieden binnen de Greenport regio Boskoop die voor een efficiënte sierteeltbedrijfsvoering en intensieve productie minder toekomstperspectief hebben. Beoogd wordt het vigerend ruimtelijk beleid voor sierteelt in deze gebieden, zowel binnen als buiten de sierteeltcontour gelegen, te versoepelen en/of te verruimen. In deze transformatiegebieden kunnen daarmee meer ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden, zodat deze gebieden ook in de toekomst economisch vitaal, leefbaar en beleefbaar blijven. Sierteelt blijft zoveel mogelijk leidend, maar kan verweven worden met functies die aan sierteelt gerelateerd of ondersteunend zijn en/of het imago van de Greenport regio Boskoop versterken. De gebieden krijgen een etalagefunctie en versterken daarmee het ‘merk’ Boskoop als wereldspeler in de sierteelt. 1.2 Wat is er al? Er is al veel onderzoek gedaan en beleid ontwikkeld, echter dit handelt meestal over een bepaald deel van de totale Greenport Boskoop, zoals Greenport West of het Zuidwijk-gebied. Er zijn ook visies en rapporten gemaakt die handelen over een bepaald thema, zoals het beheer en gebruik van watergangen. Vaak is er een overlap, maar niet altijd. In de Transformatiegebieden komen vele aspecten vanuit verschillende visies samen en deze moeten in relatie met elkaar worden beschouwd. Hiertoe zijn zowel door het bedrijfsleven als door de gemeente bijeenkomsten en werksessies georganiseerd om helder te krijgen welke aspecten in welke gebieden het sterkst naar voren komen. Met zo’n bottom-up aanpak worden belemmeringen en mogelijke oplossingen aangereikt door initiatiefnemers uit het gebied en kunnen deze worden bespiegeld aan bestaande beleidsvisies. Er wordt snel helder wat dit vraagt aan verruiming van beleidsregels teneinde goed te kunnen reageren. De uitdaging is om zo flexibel mogelijk te kunnen handelen binnen de ontwikkelingsrichting die met elkaar is afgesproken. Immers, het Boskoops sierteeltcluster is een uniek gebied en dat willen we graag in stand houden en promoten. De integratie van wonen en sierteelt is daarbij een belangrijke integrale opgave. Ook het aantrekken van meer recreanten en toeristen is een integraal onderdeel van de ambitie om het imago van de Greenport regio Boskoop te versterken. Vanuit het perspectief van woningbouw is onlangs een stedenbouwkundig ruimtelijk kwaliteitskader opgesteld. Het gebied rondom Boskoop is daarin onderverdeeld in kwadranten, die deels ook in het sierteeltconcentratiegebied liggen. Per kwadrant zijn de karakteristieken beschreven en wordt een toekomstperspectief geschetst. Vanuit het perspectief van economie hebben bedrijfsleven en overheden gezamenlijk onder de vlag van de Stichting Greenport regio Boskoop een Economisch Strategische Visie 2020 opgesteld. Doel van deze visie: Greenport regio Boskoop is in 2020 dé toonaangevende en economisch succesvolle ‘one-stop-shop’ voor de (inter)nationale professionele markt met een aantrekkelijke etalage en voorzien van een moderne supply-chain. Vanuit het perspectief van water is een “Visie op Water’’ gemaakt, die handelt over het nautisch beheer en het gebruik van vaarwegen in de gemeente Alphen aan den Rijn. Het gebruik van vaarwegen als recreatieve routes en mogelijke uitbreiding daarvan zijn ook in de transformatiegebieden relevant en regelmatig een punt van discussie. Vanuit het Greenport perspectief is in de afgelopen jaren ingezoomd op diverse greenportgebieden en zijn houtskoolschetsen gemaakt van de gewenste ontwikkelingsrichting van die gebieden. Hierin is een aantal deelgebieden aangewezen als transformatiegebied of als ‘groen/blauwe’ parel, omdat deze qua ontwikkelingsmogelijkheden te weinig perspectief voor duurzame sierteelt boden . Het Platform Recreatie en Toerisme (PRET) heeft in samenspraak met gemeente Alphen aan den Rijn een gezamenlijke visie opgesteld op welke manier het buitengebied van de gemeente Alphen aan den Rijn kan worden benut voor recreatie en toerisme. Zo is er nog een aantal visies die een relatie hebben met deze gebieden. Daarnaast heeft de Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop zelf ook onderzoek verricht naar het huidig sierteeltgebruik in de transformatiegebieden en een rapport met uitkomsten en aanbevelingen aan de gemeente overgelegd. 1.3 Afbakening Deze visie handelt over de transformatiegebieden, beschreven in hoofdstuk 4 van dit document. Het gaat om de gebieden in de Greenport regio Boskoop die overwegend geheel of gedeeltelijk in het sierteeltconcentratiegebied liggen. Er zijn ook transformatiegebieden die buiten, maar wel aangrenzend aan, de sierteeltcontour zijn gesitueerd. Door allerlei oorzaken hebben de transformatiegebieden minder tot zelfs geen perspectief op duurzaam en economisch volwaardig sierteeltgebruik in de nabije of verdere toekomst. Deze visie dient als leidraad en toetsingsinstrument voor nieuwe initiatieven, anders dan sierteelt, die vanuit deze gebieden ontstaan. Hiertoe zullen zo nodig de desbetreffende bestemmingsplannen worden gewijzigd. Dit betreft het bestemmingplan ‘Kern Boskoop’, het bestemmingsplan ‘Buitengebied Boskoop’ en het toekomstig bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’. Een bestemmingsplanprocedure staat open voor inspraak. Zolang een bestemmingsplan niet onherroepelijk is vastgesteld, zal vooralsnog naar de geest van onderhavige visie worden gehandeld. 1.4 Het interactief ontwikkelproces Er hebben zowel in 2016 als in 2017 diverse bijeenkomsten plaatsgevonden, waarin met betrokkenen uit de transformatiegebieden onderzoek is gedaan naar de belemmeringen en kansen in deze gebieden. Deze bijeenkomsten zijn zowel door de gemeente georganiseerd, als ook door de Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop. Ook hebben er individuele gesprekken plaatsgevonden. De Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop heeft van het door haar gevoerde onderzoek een rapport met conclusies en aanbevelingen opgesteld en aan de gemeente overhandigd. Daarnaast hebben de gemeente en de Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop gezamenlijk ook gesprekken gevoerd met de Provincie Zuid-Holland en de aanpassing van een aantal ruimtelijke instrumenten besproken. Tevens heeft de Stichting enkele initiatieven geïnventariseerd en ingediend en vraagt de medewerking van de gemeente hieraan. Met betrekking tot deze initiatieven zal op basis van de onderhavige visie worden geadviseerd. Alle input uit de bijeenkomsten en gesprekken, alsook uit het voornoemde onderzoeksrapport en een aantal initiatieven van ondernemers waarvan gedurende dit proces kennis is genomen, is in de ontwikkeling van deze visie meegenomen. 1.5 Leeswijzer In Hoofdstuk 1, Inleiding, wordt de aanleiding en het proces tot het maken van deze visie, alsook de afbakening daarvan, beschreven. Hoofstuk 2 handelt over de identiteit en waarde van de Greenport regio Boskoop, alsook het toekomstperspectief. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige beleidskaders. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in de uitgangspunten die voor deze visie worden gehanteerd. In hoofdstuk 5 wordt per transformatiegebied de huidige karakteristiek en de gewenste ontwikkelingsrichting beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 een aantal aanbevelingen gedaan ten aanzien van het ruimtelijk instrumentarium teneinde de geleidelijke transformatie van deze gebieden beter te ondersteunen. Hoofdstuk 7 beschrijft qua proces de stappen die na vaststelling van deze visie moeten worden genomen. Hoofdstuk 8 omvat een beknopte uitvoeringsparagraaf. 2 De Greenport regio Boskoop, sierteelt in volle glorie!2.1 De identiteit van Boskoop, door haar geschiedenis bepaald De geschiedenis van Boskoop reikt terug naar het begin van de 13e eeuw. Boskoop is ontstaan als nederzetting in het veen. De naam Boskoop is afgeleid van Buckeskop. De veenontginningen werden copes genoemd, naar de overeenkomst die tussen de ontginner en de graaf gesloten werd. Bucke was waarschijnlijk een van de copehouders uit die tijd. Om het veen droog te krijgen groeven de copehouders er sloten in. Hierdoor ontstond een karakteristiek slagenlandschap met een fijnmazig slotenpatroon. In overeenstemming met de wens van graaf Willem 1, in 1222 in een oorkonde vastgelegd, kwam Boskoop vanaf 1233 onder het bestuur van de Abdij van Rijnsburg. Verondersteld wordt dat in de loop van de 15e eeuw met de teelt van vruchtbomen is begonnen. In de 18e eeuw ging dit geleidelijk over in sierteelt. In de tweede helft van de 19e eeuw deed de export zijn intrede, eerst richting Duitsland, en aan het eind van de 19e eeuw ook naar andere Europese landen en de Verenigde Staten. Het vervoer van de sierteeltproducten ging veelal via de watergangen. Halverwege de 20e eeuw begon men met de aanleg van drainage om het water af te voeren. Sinds die tijd is ongeveer de helft van de vele slootjes gedempt, maar zijn zij nog steeds zeer kenmerkend voor Boskoop. De geschiedenis van Boskoop is uniek en vandaag de dag nog steeds zichtbaar. Alhoewel er nu op grotere schaal en met moderne productiemethoden wordt geteeld, is de geschiedenis bepalend geweest voor de huidige identiteit van Boskoop. De authenticiteit van het dorp stond onder invloed van voortdurende ontwikkeling en aanpassing aan de omstandigheden. Door deze traditie met zorgvuldigheid voort te zetten, kunnen we ook in de 21e eeuw de geschiedenis van het sierteeltgebied levend houden. 2.2 Wat betekent Greenport regio Boskoop De Greenport regio Boskoop is het grootste aaneengesloten sierteeltgebied in de wereld. Dit is mede bepalend voor de relaties die bestaan met de nabije omgeving, maar ook voor die op nationaal en internationaal niveau. Figuur: Infographic Boskoop Het sierteeltcluster Greenport regio Boskoop bestaat uit ca. 600 bedrijven, waarvan ca. 560 bedrijven zich richten op de teelt en afzet van sierteeltproducten. Er zijn ca. 2900 personen werkzaam bij de overwegend midden- en kleinbedrijven. De sector is daarmee een belangrijke bron van werkgelegenheid. Een ontwikkeling die zich voordoet en impact heeft op de beschikbare ruimte is schaalvergroting. Het vergroten van de gevestigde bedrijven is enerzijds noodzakelijk voor het versterken van hun economische positie, en anderzijds ingegeven door vergrijzing en gebrek aan opvolging. De verbeterde infrastructuur en de snelle beschikbaarheid van ambachtelijke en kwalitatief uitstekende producten en diensten, alsmede het innovatieve vermogen van de bedrijvigheid maakt dat vestiging in Boskoop interessanter is dan elders. Boskoop is voor de boomsierteelt een belangrijk handelscentrum en fungeert tevens als een logistiek draaipunt. Dit zorgt voor een flinke dynamiek in de regio. 2.2.2 …voor Nederland 11% van de productiewaarde van boomteeltproducten in Nederland wordt geproduceerd in Boskoop op slechts 4% van het totale productieareaal in Nederland. Boskoop functioneert als dé verzamelplaats van vaste planten uit alle delen van Nederland. Miljoenen Nederlandse consumenten genieten van Boskoopse planten en heesters in hun tuin of in plantsoenen in hun buurt. Boskoop is een begrip voor de tuinliefhebber die kwaliteit hoog in het vaandel heeft staan . Een belangrijk deel van de producten die in Nederland, maar ook in Europa worden gekweekt, worden via Boskoop verhandeld. Jaarlijks komen duizenden toeristen via de VVV al varend genieten van het verrassende slagenlandschap met zijn ophaalbruggen, de kwekerijpercelen die met allerlei heester- en plantsoorten zijn vol geplant en de verhalen over heden en verleden. 2.2.3 …voor het buitenland Het Nederlands boomteeltcluster beslaat circa 40% van de wereldmarkt, 30% daarvan wordt verhandeld via Boskoop. Greenport regio Boskoop is naast producent vooral een handelscentrum. Een aantal Boskoopse bedrijven hebben productielocaties in het buitenland, in meer dan 10 verschillende landen. Van de totale productie wordt meer dan de helft geëxporteerd. Export vindt plaats naar ruim 65 landen. Boskoop is ’s werelds meest complete boomkwekerijcluster, van uitgangsmateriaal, productie en handel tot toelevering, dienstverlening, kennis, onderwijs en onderzoek. Hiermee plaatst Boskoop zich op de kaart als wereldspeler van formaat. In China vindt men Boskoop zo bijzonder dat ze het sierteeltcluster als attractiepark willen nabouwen op een locatie van zo’n 400 ha. Een mooier compliment kun je als Greenport niet krijgen. 2.3 De toekomst van de Greenport regio Boskoop De Greenport regio Boskoop heeft de ambitie om uit te groeien tot hét toonaangevende sierteeltcluster ter wereld. Zij wil een sterk en concurrerend sierteeltcluster zijn en blijven en zowel nationaal als internationaal worden (h)erkend als aantrekkelijke markt- en vestigingsplaats. De Greenport regio Boskoop beoogt de bedrijvigheid op verantwoorde en duurzame wijze in te passen in de regio door optimaal rekening te houden met andere functies als wonen, water, natuur, recreatie en landschap. De Greenport regio Boskoop wil tevens een vooraanstaande positie innemen op het gebied van kennis, innovatie, onderwijs en hoogwaardige arbeid. De Greenport status is op regionaal, provinciaal en nationaal niveau van grote waarde doordat de krachtenbundeling invloed kan uitoefenen op het te voeren rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. ‘Bloemen’ en ‘Water’ zijn de voor Greenport Boskoop relevante verhaallijnen die in het kader van Holland City marketing door de NBTC worden gepromoot. Greenport 3.0, het samenwerkingsverband van de 6 greenports in Nederland, ziet in het aanhaken op deze verhaallijnen een gouden kans om de “Business to Consumer” relatie verder te verstevigen. Het Platform Recreatie en Toerisme heeft hier in haar visie “Op weg naar Toerisme met betekenis” ook de nodige aanbevelingen voor de regio Alphen aan den Rijn gedaan. Promotie van de Boskoopse cultuur en het bijzondere waterrijke landschap én het creëren van gastvrije ontvangstlocaties voor bezoekers is belangrijk voor de toekomst van de Greenport regio Boskoop. 3 Ruimtelijk beleid in de Greenport regio BoskoopUit de gehouden werksessies blijkt dat er bedrijven zijn die op hun huidige locatie niet meer kunnen ontwikkelen en daarom een verplaatsing van het bedrijf ambiëren. (Wat dan te doen met de percelen die achterblijven en de eventuele kapitaalvernietiging die hieruit voortvloeit?) Daarnaast is er bij een aantal sierteeltbedrijven behoefte aan nevenfuncties en/of recreatief medegebruik of het verruimen van de mogelijkheden daartoe. Ook is aandacht gevraagd voor het versimpelen van de procedures voor het verkrijgen van toestemming voor sommige van deze nevenfuncties. Reden genoeg om het huidig beleid te analyseren. 3.1 Provinciaal beleid Visie Ruimte & Mobiliteit Door de provincie Zuid-Holland is in de Visie Ruimte & Mobiliteit voor de Greenport regio Boskoop (waar ook Waddinxveen en Bodegraven-Reeuwijk deel van uitmaken) een sierteeltcontour vastgesteld. Binnen deze contour hebben sierteeltbedrijven ruimere bouwmogelijkheden dan buiten deze contour. Voor andere functies dan sierteelt levert dit juist vaak weer beperkingen op. Het gebied wordt daarmee zo veel mogelijk beschermd tegen activiteiten die geen relatie hebben met sierteelt of daar een spanningsveld mee creëren. De transformatiegebieden liggen overwegend binnen de sierteeltcontour, waardoor er op dit moment beperkte mogelijkheden zijn voor andere functies. Ten aanzien van de kwaliteit van landschap, groen en erfgoed zijn, mede op basis van de provinciale Beleidsvisie Groen, in de Visie Ruimte & Mobiliteit de volgende strategische doelen geformuleerd: • Instandhouding en zo mogelijk versterking van de ruimtelijke kwaliteit van Zuid-Holland, zodat voor de huidige en toekomstige generaties het onderscheidend karakter van de drie deltalandschappen herkenbaar en beleefbaar blijft. • Ruimte voor duurzame landbouw en andere passende economische activiteiten in het landelijk gebied, afgestemd op condities vanuit bodem, water en natuur en op gebiedskwaliteiten. • Behoud, herstel en verhoging van de biodiversiteit als intrinsieke waarde van de groene ruimte, zo mogelijk gekoppeld aan andere maatschappelijke doelen. • Instandhouding en versterking van het cultureel erfgoed, vanwege de historische waarde en de betekenis voor de identiteit, variëteit en beleving van de Zuid-Hollandse landschappen en kernen. • Behoud en ontwikkeling van een groenblauwe structuur, die de samenhang tussen stad en land versterkt en de recreatieve gebruiks- en belevingswaarde in en nabij de stad verbetert. Verordening ruimte 2014 De verordening Ruimte 2014 is voor provincie Zuid-Holland één van de instrumenten om het provinciaal beleid uit te voeren en stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen. Sierteeltcontour Op grond van deze verordening is het gebied binnen de sierteeltcontour alleen bedoeld voor de boom- en sierteelt en daarbij behorende voorzieningen. Een uitzondering daarop geldt voor reeds bestaande rechtmatig aanwezige bebouwing of functies in dit gebied; deze functies zijn toegestaan. Tevens is een beperkte uitbreiding daarvan of wijziging naar een andere functie mogelijk, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het boom- en sierteeltgebied. Onder boom- en sierteelt en daarbij behorende voorzieningen vallen, naast (volwaardige) sierteeltbedrijven, onder meer: - extensieve teelten; - zorgkwekerijen; - ontsluitingswegen; - waterberging, al dan niet gecombineerd met zonnepanelen; - voet- en fietspaden; - extensieve en ondersteunende recreatie; - groenvoorzieningen; - waterrecreatie. - enterijen; Boom en sierteelgebied, Verordening Ruimte 2014, geconsolideerd, in werking per 11 april 2018 Contourcorrectie Boom- en sierteeltgebied, Programma Ruimte, actualisering 2018, waarbij gearceerde delen zijn verwijderd Foto: verspreid liggende sierteelt buiten de contour Sierteelt buiten de contour Er wordt gestreefd naar het concentreren van alle sierteelt binnen het boom- en sierteeltgebied. Voor de gebieden die buiten het boom- en sierteeltgebied liggen, is daarom met het project ‘Sierteelt buiten de contour’ ingezet op beëindiging van sierteeltactiviteiten en sanering van bebouwing en glas of verplaatsing daarvan naar locaties binnen de sierteeltcontour. Als compensatie voor de daarmee gepaard gaande waardevermindering is de Ruimte voor Ruimte-regeling toegepast. Tot eind 2017 was vanuit de provincie en greenport gemeenten ook gezamenlijk een subsidie beschikbaar gesteld teneinde de verplaatsing van bedrijven te stimuleren. De provincie Zuid-Holland heeft richtlijnen voor de ruimtelijke kwaliteit meegegeven in haar rapport “Transformatie van bedrijven buiten de sierteeltcontour, advies ruimtelijke kwaliteit”. Dit rapport is in samenwerking met gemeente Alphen aan den Rijn tot stand gekomen. In dit verband is tevens afgesproken dat er per Greenport-gemeente (Alphen aan den Rijn, Waddinxveen en Bodegraven-Reeuwijk) gemiddeld 10 Ruimte voor Ruimte-woningen buiten de regionale woonagenda om mogen worden toegevoegd. Ladder voor duurzame verstedelijking De provincie Zuid-Holland streeft naar een betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Hiertoe is gebaseerd op het Rijksbeleid in de Verordening Ruimte 2014 een ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Deze ladder biedt een handelingskader om invulling te geven aan de 4 strategische ‘rode draden’ die zijn beschreven in de Visie ruimte en mobiliteit en tevens terugkomen in het Programma Ruimte: - Beter benutten en opwaarderen van wat er is; - Vergroten van de agglomeratiekracht; - Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; - Bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. Op grond van de Ladder voor duurzame verstedelijking dient een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een toelichting te bevatten die voldoet aan art. 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Indien blijkt dat niet binnen het bestaand stads- en dorpsgebied in de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, dient gebruik te worden gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma Ruimte. Volgens de Nota van Toelichting worden ontwikkelingen die bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bijvoorbeeld de Ruimte voor Ruimteregeling, niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder. Uit jurisprudentie valt tevens op te maken dat een ontwikkeling tot ca. 12 woningen niet als een woningbouwlocatie dan wel nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt beschouwd. (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Hieruit valt te concluderen dat de realisatie van Ruimte voor Ruimte-woningen, mits op kleine schaal toegepast, niet aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking, hoeft te worden getoetst. Regionale Woonagenda Foto: Waterrijk-West, ontwikkeling van sierteelt naar woningbouw. In regionaal verband is afgesproken dat alle woningbouwplannen onderling worden afgestemd. Via deze regionale afstemming wordt aan de vereisten van de Ladder voldaan. De bouwplannen dienen – rekening houdend met planuitval – te passen binnen de woningbehoefteraming en bevolkingsprognose van de provincie. Zo wordt overprogrammering voorkomen. Hoewel individuele Ruimte voor Ruimte-woningen niet getoetst te worden, komen zij wel op de woningbouwprogrammering terecht. Zij drukken daarmee op de ruimte die er is voor de totale woningbouw in Boskoop. Wel moet worden opgemerkt dat eerder met de provincie is afgesproken dat er tien woningen bovenop het afgestemde woningbouwprogramma worden toegestaan. Dit betekent dat er bij de jaarlijkse planlijst tien woningen extra mogen worden opgevoerd. In de subregio Oost van Holland-Rijnland (Alphen a/d Rijn, Nieuwkoop en Boskoop) wordt een behoefte aan minimaal 3.320 woningen in een dorps woonmilieu geraamd. Er is echter sprake van een overmaat aan plannen in dit woonmilieu. Met name tot 2022 is dit het geval. In de periode tot 2030 loopt de woningbouwplanning achter op de behoefte, maar het totaal aantal plannen is alsnog groter dan de behoefte en door fasering van plannen zal deze achterstand goedgemaakt worden. Het realiseren van Ruimte voor Ruimte-woningen doet deze druk toenemen en heeft een beperkend effect op de ruimte voor overige woningbouwplannen. Ook al gaat het om een beperkt aantal woningen per jaar, vraagt het om nauwkeurige afstemming van de woningbouwplanlijst in subregio Oost. De Ruimte voor Ruimte-woningen voldoen aan een aantal belangrijke gemeentelijke en regionale doelstellingen rondom woningontwikkeling, waaronder de bijdrage aan vitaliteit van kernen, voorkeur voor inbreiding boven uitbreiding en het oplossen van ruimtelijke knelpunten. Deze projecten verdienen daarom voorkeur boven projecten die hier in mindere mate een bijdrage aan leveren. Voor het bereiken van het Coalitieakkoord 2018-2022 zijn vele organisaties geconsulteerd. VOA/Greenport pleit volgens het akkoord voor ‘landingsplekken voor Ruimte voor Ruimte-contingent, meer dan 50 kavels’. De inpassing van Ruimte voor Ruimte-woningen kan echter in conflict komen met het huidige woningbouwprogramma. Met name buiten de sierteeltcontour wordt met toepassing van Ruimte voor Ruimte gestimuleerd om de sierteeltfunctie, inclusief loodsen en kassen, te saneren teneinde aldaar de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Echter, de Ruimte voor Ruimte-wooneenheden die daardoor ontstaan, drukken op de ruimte die er is voor woningbouwplannen. Dit vergt keuzes bij substantiële aantallen (meer dan 10 per jaar), hetzij door de Ruimte voor Ruimte-ontwikkelingen te maximeren tot 10 woningen per jaar, hetzij door stopzetten dan wel faseren van andere woningbouwprojecten. Ruimte voor Ruimte valt doorgaans in het hoger segment en stelt daardoor tevens eisen aan het woningbouw-programma om elders voldoende betaalbare woningen te realiseren. Gesignaleerde ontwikkelingen in o.a. de Noordpolder kunnen de geschatte behoefte aan 50 woonkavels overigens nog ophogen. Indien de vraag om Ruimte voor Ruimte groter is dan kan worden gefaciliteerd, zullen initiatieven in volgorde van binnenkomst aanvraag worden toegekend. De modernisering van het sierteeltareaal kan door deze beperkingen vertraagd worden. Indien dergelijke situaties zich voordoen, zal samen met de provincie en andere partijen hiervoor een oplossing moeten worden gevonden. Figuur: Gebiedsprofiel Greenport Boskoop Gebiedsprofielen De Provincie heeft voor Zuid-Holland 16 gebiedsprofielen opgesteld welke het vertrekpunt vormen voor de gewenste ruimtelijke kwaliteit in die desbetreffende gebieden. Zo is er ook een gebiedsprofiel gemaakt voor de Greenport Boskoop. Het gebiedsprofiel is een regionale uitwerking van de provinciale kwaliteitskaart uit de Visie Ruimte & Mobiliteit en vormt een leidraad bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen. Natuurbeheerplan In de Wet natuurbescherming is de bescherming van planten en dieren én hun leefgebied geregeld. Uitvoering van deze wet ligt primair bij de provincie. De provincie Zuid-Holland heeft een Natuurbeheerplan opgesteld, wat dient als basis voor de bijdrage van de provincie aan het beheer en de ontwikkeling van natuurgebieden, agrarische natuur en landschapselementen in Zuid-Holland. Het Natuurbeheerplan verwoordt het beleid, waarbinnen overheden, maatschappelijke organisaties, beheerders, agrariërs en grondeigenaren werken aan de realisatie van een robuust en dynamisch natuurnetwerk in de provincie. 3.2 Gemeentelijk beleid Verschillen in planologisch regime gemeente Het sierteeltconcentratiegebied is verdeeld over verschillende bestemmingsplannen. Tussen deze verschillende planologische regimes bestaat overlap, maar er zijn ook verschillen. De verschillen hebben betrekking op de toegestane nevenfuncties (het ene regime laat een nevenfunctie wel toe en het andere niet) en de maximale in gebruik te nemen oppervlakten (bebouwing/gronden). Ook zijn er verschillen tussen nevenfuncties die zonder meer en via binnenplanse afwijking zijn toegestaan. In de komende actualisatie 2018 worden de verschillende bestemmingsplannen daarom geharmoniseerd. Daarnaast zijn de volgende beleidsdocumenten relevant, waarbij een korte toelichting wordt gegeven. Voor een nadere inhoudelijke beschrijving wordt verwezen naar de desbetreffende documenten: Figuur: Uitsnede uit Houtskoolschets Modernisering teeltareaal Greenport West Houtskoolschets Modernisering Teeltareaal Greenport West De gemeenteraad heeft op 16 juni 2016 het Uitvoeringsprogramma 2016-2020 Greenport regio Boskoop West vastgesteld voor die onderdelen waar de gemeente voor verantwoordelijk is (met uitzondering van punt 4.1.e -de Verlengde Roemer- wat als afzonderlijk project behandeld is). Dit uitvoeringsprogramma komt voort uit de Houtskoolschets Modernisering Teeltareaal Greenport West. Tegelijkertijd is door de gemeenteraad besloten de uitgangspunten van de Houtskoolschets ‘Modernisering Teeltareaal Greenport West’ richtinggevend te laten zijn bij verdere uitwerking van visies en beleid van de gemeente ten aanzien van Greenport West, waarbij deze uitwerkingen op een later moment aan de raad ter besluitvorming voorgelegd zullen worden. In de Houtskoolschets zijn 3 transformatiegebieden benoemd, te weten de gebieden Loeteweg, Voorweg en Oude Wijk. Deze drie transformatiegebieden zijn derhalve in deze visie meegenomen. Inmiddels wordt een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden voor een 2e oeververbinding om de verkeersdruk op de Zijde te verlichten. Of deze er komt, op welke plek en hoe de routing dan gaat lopen is nog niet bekend. Beleidsnotitie Ruimte-voor-Ruimte regeling binnen het boom- en sierteeltconcentratiebied Greenport Boskoop De beleidsnotitie ‘Ruimte-voor-Ruimte regeling binnen het boom- en sierteeltconcentratiegebied Greenport regio Boskoop’ is op 23 februari 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze beleidsnotitie voorziet in de gemeentelijke beoordelingskaders voor het toepassen van de Ruimte voor Ruimte-regeling voor transformatielocaties binnen het boom- en sierteeltconcentratiegebied Greenport regio Boskoop, waaronder ook ruimtelijke kaders. De beleidsnotitie kan tevens een handvat bieden voor locaties daarbuiten. Voor een stoppende kweker biedt deze regeling een kans om, onder voorwaarden, de bedrijfslocatie te saneren in ruil voor bouwrechten. Daarbij wordt uitgegaan van 1.000 m2 bedrijfsgebouwen, 5.000 m2 glas(rechten) of 2,25 ha sierteeltgronden (of combinatie daarvan) voor de bouw van een compensatiewoning. De bouwrechten kunnen op eigen kavel of elders worden gerealiseerd, afhankelijk van de landschappelijke en stedenbouwkundige mogelijkheden. De regeling is uitsluitend bedoeld voor bedrijven die op hun huidige locatie onvoldoende bestaansrecht en ontwikkelingsmogelijkheden hebben, wat met name in transformatiegebieden aan de orde kan zijn. Bedrijfsgebouw en glas(rechten) worden gesaneerd en de gronden worden bestemd voor een vervolgfunctie, zoals extensieve sierteelt (zonder bebouwingsmogelijkheden) en kleinschalig wonen. De beleidsnotitie is een uitwerking van het Uitvoeringsprogramma Economische Strategie (ESV2020). Figuur: Huidige woonmilieus in de ABR-gemeenten Ruimtelijk kwaliteitskader Boskoop Het document ‘Boskoop, een ruimtelijk kwaliteitskader’ dient als leidraad voor de toekomstige ontwikkeling van de woonkern Boskoop en de onderliggende strategische keuze voor ontwikkellocaties. Boskoop is hierin verdeeld in negen kwadranten, waarbij per kwadrant de karakteristiek van dat gebied wordt beschreven. Ook worden suggesties gegeven voor daarbij passende ontwikkelingen. Hiermee kan aan de hand van het afwegingskader voor woningbouwontwikkeling (Companen, 2014) worden ingezet op een goede beoordeling, prioritering en afstemming van de woningbouwontwikkelingen. Het visiedocument is op 15 juni 2017 door de gemeenteraad vastgesteld als inspiratiebron en te hanteren als een richtinggevend document dat geen bindend toetsend kader vormt. De notitie fungeert als impuls voor een kwaliteitsverbetering bij (toekomstige) ontwikkelingen in Boskoop. Hieruit voortvloeiende concrete plannen dienen het geëigend besluitvormingsproces te doorlopen. Woonvisie/Afwegingskader gemeentelijk woonbeleid Begin 2013 is onderzoek verricht naar de marktopnamecapaciteit in de regio Holland-Rijnland (Companen). Hieruit volgde de keuze voor een nadere prioritering en afstemming, zowel intern als extern, met betrekking tot de woningproductie in de gemeente Alphen aan den Rijn. In 2016 is nieuwe marktinfo beschikbaar gekomen en in 2017 is een regionale woonagenda opgesteld waarin relevante aantallen zijn opgenomen. Alphen aan den Rijn werkt met een afwegingskader woningbouw teneinde goed te kunnen inspelen op de behoefteontwikkeling op de lange termijn en waarin 3 speerpunten nader zijn uitgewerkt: 1. Voor elke kern woningbouwontwikkeling, die past bij de maat en schaal van de plek en de identiteit van de kern; 2. Woningbouwontwikkeling is toekomstbestendig, kleinschalig en voor een specifieke vraag (maatwerk); 3. Duurzame woonkwaliteit. Visie op Water Door de inwerkingtreding van de Waterwet zijn het vaarwegbeheer en het nautisch beheer gedecentraliseerd. Het Hoogheemraadschap van Rijnland was daardoor niet meer verantwoordelijk voor de vaarwegen in het sierteeltgebied van de Greenport regio Boskoop. Ook heeft Rijnland een aantal sluizen afgestoten. Deze sluizen verbinden de vaarpolders met de Gouwe of met andere vaarpolders. De gemeente heeft de sluizen overgenomen en wil daarnaast het nautisch- en vaarwegbeheer zelf organiseren om de vaarpolder te beheren en recreatie mogelijk te maken. Daartoe is voor de gehele gemeente een Visie op Water opgesteld. De gemeenteraad heeft op 6 juli 2017 de Visie op Water Alphen aan den Rijn gewijzigd vastgesteld. Tevens wordt in 2018 een vaarverordening ter inzage gelegd. Tegelijkertijd wordt als pilot project gewerkt aan een convenant om daar gezamenlijk met betrokken grondeigenaren invulling aan te geven en draagvlak te vinden. Actieprogramma Duurzaamheid 2017-2020 Energie, mobiliteit, duurzaam ondernemen en klimaatadaptatie zijn met name de thema’s binnen het actieprogramma Duurzaamheid die betrekking hebben op de Greenport Boskoop. Hierin worden ter bevordering van de duurzaamheid van de omgeving allerlei acties benoemd, zoals het verruimen van ruimtelijke kaders voor de opwekking van schone energie, het verduurzamen van lokale distributie, productie en (agro)logistiek, hergebruik/ recycling en stimuleren van waterberging en groen. Meervoudig ruimtegebruik, zoals zonnepanelen op water-berging, kan in transformatiegebieden meerwaarde opleveren. Een belangrijk aandachtspunt dat niet specifiek in het Actieprogramma wordt benoemd, betreft de asbestproblematiek. Daarbij gaat het niet alleen om daken, maar ook om beschoeiing. De gemeente heeft richting de kwekers aangegeven advies en ondersteuning te bieden bij het inventariseren en saneren van sierteeltbedrijven. De zorgplicht voor asbest ligt evenwel bij de bedrijven zelf en verwijdering van asbest zal bij transformatie van een perceel dan ook meteen moeten worden opgepakt. Mobiliteit Binnen het programma Mobiliteit (bron: Programmabegroting 2018) wordt gestreefd naar optimaal fietsgebruik, goede bereikbaarheid woon- en werkomgeving, optimaal gebruik openbaar vervoer en duurzaam en veilig weggebruik. Speerpunten binnen het thema 'Bereikbaarheid' zijn verbetermaatregelen voor Hazerswoude-Dorp en Boskoop in het kader van de N207-Zuid corridor. Momenteel wordt hiertoe bijvoorbeeld onderzoek gedaan naar het verbetering van de oost-west verbinding bij Boskoop dan wel ontsluiting richting N11. Mogelijk kan dat gevolgen hebben voor een of meerdere transformatiegebieden. Beleidskader Tijdelijk wonen in Alphen aan den Rijn In dit beleidskader wordt richting gegeven hoe de gemeente Alphen aan den Rijn de komende jaren om wenst te gaan met de vraag naar de huisvesting voor kortdurend verblijf, in het bijzonder voor arbeidsmigranten. De doelstellingen en afspraken zijn in regionaal verband gemaakt en behelzen het verbeteren en vermeerderen van tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten. Uitgangspunt is dat wij de markt zowel letterlijk als figuurlijk voldoende ruimte willen bieden voor de huisvesting van arbeidsmigranten, mits daarbij migranten fatsoenlijk worden gehuisvest, de omgeving daarvan geen overlast ondervindt en het overige ruimtelijke ontwikkelingen zoals vastgelegd in bestemmingsplannen niet in de weg staat. Ambitie van het Platform Recreatie en Toerisme Visie ‘Op weg naar toerisme met betekenis’ (PReT) Op initiatief van het Platform Recreatie en Toerisme is, mede in samenwerking met gemeente Alphen aan den Rijn de visie ‘Op weg naar toerisme met betekenis’ ontwikkeld. Deze visie heeft als ambitie dat de toeristische economie in 2025 is verdubbeld. Dit geldt zowel voor de groei van de capaciteit als voor de kwaliteit van het aanbod. De kwekerijen in de Greenport Boskoop hebben (net als bijv. Archeon of Avifauna) een dusdanig eigen content dat zij over een autonome trekkracht beschikken. Het verder uitbouwen van het huidige groene kooptoerisme wordt als een kans gezien om de (toeristische) economie te versterken. Waarderingskaart Buitengebied Boskoop Op de cultuurhistorische waardenkaart van Zuid-Holland zijn een aantal gebieden aangeduid als topgebied voor cultureel erfgoed. Topgebied Boskoop/Reeuwijk-Dorp is een landschap gedomineerd door de inrichting ten behoeve van sierteelt- en boomkwekerijbedrijven. De afwisseling tussen een waterrijk boomkwekersgebied, laag gelegen droogmakerijen en veenweidepolders met markante verkaveling geeft dit gebied zijn specifieke waarden. Schaalvergroting en modernisering van bedrijven kan dan op gespannen voet staan met de aanwezige landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De waarderingskaart Buitengebied Boskoop is onderdeel van het bestemmingsplan Boskoop Buitengebied en biedt spelregels voor ontwikkelingen bij schaalvergroting. Deze spelregels kunnen ook als leidraad bij andere ontwikkelingen, niet zijnde schaalvergroting, in het sierteeltgebied worden gehanteerd. In de bestaande bestemmingsplannen is overigens ook al veel vastgelegd ter bescherming van landschappelijke waarden. Cultuurhistorische waardenkaart Er wordt waarde gehecht aan de cultuurhistorie van de verschillende gebieden en kernen in de gemeente. De ontstaansgeschiedenis van een gebied en de daaruit voortgekomen karakteristieken, vormen een belangrijke DNA-afdruk op basis waarvan een gebied verder ontwikkelt. In het sierteeltgebied zijn bijvoorbeeld het verkavelingspatroon, de houtakkers en de oude tuinloodsen heel kenmerkend. De cultuurhistorie is mede bepalend voor de identiteit van het gebied en die identiteit willen we herkenbaar houden. Daartoe is een cultuurhistorische waardenkaart ontwikkeld, waaraan initiatieven en ontwikkelingen in de toekomst mede zullen worden getoetst. Het doel is om een bewuste afweging te maken bij ontwikkelingen waarbij de cultuurhistorische kenmerken in het geding komen. Figuur: Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart. (conceptversie) 3.3 Van toelatingsplanologie naar ontwikkelingsplanologie De bestemmingsplannen die van toepassing zijn op het Alphense deel van het sierteeltconcentratiegebied (BP Buitengebied Boskoop en BP Sierteeltgebied) gaan uit van een systematiek die vooral gericht is op toelatingsplanologie. Hierbij worden de vorm en de functie van een perceel zoveel mogelijk vastgelegd. Voor het mogelijk maken van andere functies is doorgaans een herziening of wijziging van het bestemmingsplan nodig, of eventueel daarop vooruitlopend een uitgebreide omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Dit betekent dat het toekennen van een andere functie aan een perceel een langdurige procedure is. Dit is voor transformatiegebieden zeker niet gewenst. Om meer flexibiliteit te bieden en langdurige procedures te beperken kan via ontwikkelingsplanologie ruimte worden gegeven aan gewenste toekomstige ontwikkelingen, zonder dat nu al bekend is wat dat precies zal zijn. Daarbij kan worden aangesloten op het regime dat thans al binnen de gemeente wordt gebruikt in de bestemmingsplannen Buitengebied Alphen Zuid en Buitengebied Aarlanderveen. Op basis van ingediende initiatieven kan worden getoetst of een voorgestelde ontwikkeling binnen de randvoorwaarden past, iets toevoegt en of dit aansluit op het reeds vastgestelde beleid. 3.4 Transformatiegebieden en sierteeltcontour Er wordt vooralsnog vanuit gegaan dat wijziging van de sierteeltcontour niet aan de orde is, omdat ook binnen de transformatiegebieden de sierteeltbestemming leidend zal blijven. In de toekomst zou kunnen blijken dat de gewenste ontwikkelingsrichting van een bepaald gebied dermate afwijkt, dat eigenlijk geen sprake meer is van sierteelt als hoofdfunctie. In dat geval zal in samenspraak met provincie Zuid-Holland en Stichting Belangen-behartiging Greenport Boskoop worden bekeken of wijziging van de sierteeltcontour een economisch en ruimtelijk verantwoorde keuze is. 3.5 Locaties voor Ruimte voor Ruimte Het aanwijzen van locaties waar toegekende Ruimte voor Ruimte woningen kunnen worden gebouwd, is een aandachtspunt. In sommige gevallen kunnen Ruimte voor Ruimte woningen op de te transformeren locatie zelf worden ingepast, maar vaak kan dat niet met behoud van ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. Provincie Zuid-Holland verwijst in principe naar locaties buiten de sierteeltcontour. Langs de dorpsrand zijn enkele percelen beschikbaar die buiten de sierteeltcontour gelegen zijn. Grotere aantallen woningen zijn hier niet gewenst, omdat ze de specifieke ruimtelijke kwaliteit te veel aantasten. Spreiding van de aantallen van Ruimte voor Ruimte woningen is wenselijk om zoveel mogelijk gebiedsspecifieke gebiedskwaliteiten rondom de kern te behouden. Binnen de sierteeltcontour bevinden zich percelen die door de ligging, omvang of vorm incourant geworden zijn. Deze locaties kunnen voor kleinschalige inpassing van Ruimte voor Ruimte woningen zeer geschikt zijn, zonder daarbij de sierteelt te frustreren. Door deze percelen in te zetten voor kleinschalige Ruimte voor Ruimte, is een betere spreiding mogelijk en wordt de dorpsrand daarmee ontzien (zgn. uitruil van witte vlekken). Tevens kan het een goede oplossing zijn om binnen de Greenport over de gemeentegrenzen heen te kijken naar beschikbare locaties en deze in te zetten. Vanuit het saneringsproject Polder Bloemendaal zijn bijvoorbeeld in Waddinxveen nog een aantal locaties over die voor Ruimte voor Ruimte bestemd zijn, terwijl er vanuit het project Sierteelt buiten de contour een tekort aan locaties is. Figuur: Ruimte voor Ruimte-locatie aan de Loeteweg. 3.6 Creatief omgaan met Ruimte voor Ruimte In plaats van uitsluitend bouwkavels voor vrijstaande woningen uit te geven, kan Ruimte voor Ruimte ook op andere manieren worden ingevuld. Door aan te sluiten bij de typologie van de linten, doorgaans bestaande uit een bedrijfswoning voorop het perceel met een tuindersloods daarachter, kan bijvoorbeeld tweedelijns bebouwing worden toegepast die gelijkenis vertoond met de specifieke tuindersloods. Hierin is dan plek voor meerdere Ruimte voor Ruimte woningen. Een andere mogelijkheid is dat Ruimte voor Ruimte wordt ingezet voor het huisvesten van arbeidsmigranten of andere doelgroepen. 4 Uitgangspunten en randvoorwaarden De karakteristiek van het sierteeltgebied willen we graag behouden. Het college heeft daartoe op 7 juli 2017 besloten een aantal principes te hanteren waaraan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in transformatiegebieden moeten voldoen. Teneinde toekomstige ontwikkelingen goed inpasbaar te maken in het huidige landschap moet rekening worden gehouden met de volgende uitgangspunten en ruimtelijke randvoorwaarden. 4.1 Algemeen Om de karakteristiek van het gebied te kunnen behouden, moeten nieuwe ontwikkelingen de Boskoopse kenmerken in stand houden of versterken. Ruimte bieden aan maatwerk zal bijdragen aan het bereiken van een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit. In het kader van duurzaamheid in brede zin moet continue worden gezocht naar het evenwicht in economische, sociaal-maatschappelijke en ecologische belangen. Er is een onderscheid tussen ontwikkelingen die binnen en buiten de sierteeltcontour plaatsvinden. In enkele situaties, daar waar sierteelt geen toekomst meer heeft, kan een wijziging van de sierteeltcontour (bijv. via uitruilen) eventueel uitkomst bieden om een gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Bij elk initiatief geldt dat de economische, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke haalbaarheid moet worden aangetoond. De sleutel tot een succesvolle transformatie is samenwerking. Door een integrale aanpak en het inpassen van individuele initiatieven in ‘het grote plaatje’ is een samenhangende ontwikkeling mogelijk die meerdere doelen dient. Samenwerking is op allerlei manieren te borgen, van het sluiten van een intentieovereenkomst tot aan het oprichten van een coöperatie of een stichting. Een ontwikkeling draagt bij aan in stand houden of versterken van de ruimtelijke kwaliteit! 4.2 Sierteelt en overige bedrijvigheid De sierteelt is in alle deelgebieden binnen het sierteeltconcentratiegebied leidend, maar de wijze waarop dit wordt ingevuld zal per deelgebied verschillen. Hoe dichter bij de dorpskern, hoe minder intensief de sierteelt zich zal kunnen blijven manifesteren en hoe flexibeler kan worden omgegaan met de inpassing van neven- en/of vervolgfuncties. Er wordt gestreefd naar een toekomstbestendige economie, passend in het landschap en indien wenselijk gekoppeld aan bijv. natuurontwikkeling, zorgtuin, dagrecreatie en toerisme. Een ontwikkeling draagt direct of indirect bij aan het versterken van de Greenport- economie of het Greenport-imago (etalage-functie)! 4.3 Wonen Binnen de sierteeltcontour geldt een restrictief beleid op het bouwen van woningen. Er mogen geen nieuwe (bedrijfs)woningen worden gebouwd, juist om toekomstige schaalvergroting en herstructurering van het gebied niet te belemmeren. Op daarvoor geschikte locaties in de transformatiegebieden, waar sierteeltontwikkeling in economisch opzicht niet meer haalbaar of verantwoord is, kan in uitzonderlijke gevallen worden overwogen om ruimte voor ruimte woningen te plaatsen. Dit geldt ook voor verplaatsing van bedrijfswoningen die mogen worden omgezet naar burgerwoning of plattelandswoning, maar in het productiegebied in de weg staan. Deze woningen kunnen dan beter worden verplaatst naar transformatiegebied. Een en ander zal gepaard moeten gaan met een aanzienlijke waarde toevoeging in de zin van ruimtelijke kwaliteit. Ruimte voor ruimte woningen zullen bij voorkeur met een zekere spreiding in transformatiegebied, maar buiten het sierteeltconcentratiegebied worden gebouwd. Indien hiervan wordt afgeweken, moet worden voldaan aan de criteria uit het ruimte voor ruimte beleid wat op 23 februari 2017 door de gemeenteraad is vastgesteld! 4.4 Wegen Verkeersveiligheid is een belangrijke factor waar rekening mee moet worden gehouden. Daar waar buitengebied steeds meer verandert naar woongebied, is een spanningsveld vanwege het vrachtverkeer waarneembaar. Dit is bijvoorbeeld aan de orde langs de Biezen en het Reijerskoop. Elke ontwikkeling moet passen bij de capaciteit van de ontsluitingsweg en bijdragen aan de verkeersveiligheid of deze in ieder geval niet verminderen. Parkeren zal zoveel mogelijk op eigen terrein moeten plaatsvinden. Een ontwikkeling is voorzien van voldoende maatregelen, waardoor lokale verkeersfuncties niet zullen worden gefrustreerd! 4.5 Water Zowel de veenbodem als de klimaatverandering, die zich al merkbaar voordoet, vragen om duurzaam waterbeheer. Om bodemdaling tegen te gaan, is het waterpeil hoog en de drooglegging daarmee beperkt. Bij de steeds vaker voorkomende piekbuien loopt het gebied snel vol. Bij ontwikkelingen moet slootdemping en het aanbrengen van extra verharding worden gecompenseerd. Transformatiegebieden kunnen geschikt zijn om (collectieve) compensatiewaterberging te realiseren, eventueel gecombineerd met ruimte voor ruimte, natuurontwikkeling en/of recreatief medegebruik. Een klimaatbestendig watersysteem is essentieel voor de toekomst van het Greenport -gebied. Daarbij worden steeds hogere eisen gesteld aan de kwaliteit van het oppervlaktewater. Een ontwikkeling draagt bij aan een goede waterhuishouding, zowel kwantitatief als kwalitatief! 4.6 Landschap Het slagenlandschap is kenmerkend voor Boskoop. Voorts ontstonden er de nodige kenmerkende relicten, die als cultuurhistorisch van waarde worden gezien. Dit zijn bijvoorbeeld ophaalbruggen, oude tuinloodsen, witte hoge bruggetjes, draaibruggen, houtakkers, moerhoeken, een markante schoorsteen, oude botenloodsen en natuurlijk de Boskoopse schouw. Veel hiervan is nog in het gebied terug te vinden. Er wordt naar gestreefd om deze relicten zo veel mogelijk te behouden en waar kansen zich voordoen, de cultuurhistorische waarden te versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen moeten de cultuurhistorische waarden dan ook zo veel mogelijk zichtbaar in het landschap aanwezig blijven. Een ontwikkeling draagt bij aan in stand houden of versterken van de ‘Boskoopse’ kenmerken! 4.7 Recreatie en toerisme Recreatie en toerisme bieden een opening naar andere verdienmodellen daar waar sierteelt (alleen) niet meer levensvatbaar is. Voorwaarde hierbij is dat het de sierteelt als zodanig of het sierteeltimago versterkt en niet belemmert. Zowel concentratie als juist een evenwichtige spreiding van bezoeklocaties en verpoosplekken is mogelijk, zolang de sierteeltbedrijvigheid hiervan maar geen onevenredige hinder ondervindt. Daarnaast moet de bezoeker zich gastvrij onthaald voelen door de juiste voorzieningen te creëren, zoals parkeerruimte, georganiseerd vervoer (varen, fietsen, steppen, elektrisch vervoer). Bezoeklocaties moeten op een logische manier met elkaar worden verbonden door routes en / of arrangementen. Dit vraagt om een goede samenwerking door initiatiefnemers. Een ontwikkeling draagt bij aan het in stand houden of versterken van recreatie en recreatieve routes! 4.8 Haalbaarheid Niemand is er bij gebaat dat een ontwikkeling niet het gewenste resultaat oplevert of zelfs dat de situatie daarmee zou verslechteren. Om vooraf een inschatting te kunnen maken van de levensvatbaarheid en duurzaamheid van nieuwe ontwikkelingen, dient de economische, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke haalbaarheid daarvan met een realistische onderbouwing te worden aangetoond. Een ontwikkeling is haalbaar! 5 Integrale Visie op de Transformatiegebieden5.1 Transformatiegebied Zijde-Oost (kwadrant II) 5.1.1Gebiedsbeschrijving Het gebied Zijde-Oost is gesitueerd tussen de kern Boskoop en de spoorlijn Alphen-Gouda en wordt aan de noordzijde begrensd door een hoofdwatergang, die het sierteeltgebied halverwege doorkruist. Dit gebied ligt reeds buiten de contour van het sierteeltconcentratiegebied en kenmerkt zich door verdergaande ontwikkeling van woningbouw, met name in de omgeving van het station. Het laatste resterende stukje sierteelt in dit gebied, tussen de Zinkeling en het Torenpad, wordt door de omgeving gewaardeerd vanwege het groene karakter van het landschap wat hier nog vanuit het dorp zichtbaar is. Het steeds meer ingesloten raken van de sierteeltbedrijven tussen de woningbouwlocaties levert voor het ondernemen als zodanig echter een toenemend spanningsveld op. Sommige kwekers staan open voor een oplossing die hen de mogelijkheid biedt hun kwekerij om te zetten naar een andere functie. Ontwikkelingsrichting: Groene buitenruimte met toegevoegde waarde; Langzaam-verkeer route naar station; Beperkte Ruimte voor Ruimte. Foto: Transformatiegebied Zijde-Oost. 5.1.2 Toekomstperspectief De laatste vrijkomende sierteeltpercelen kunnen worden benut voor het in stand houden van een groene beleving ten behoeve van de dorpskern. Er is weinig tot geen groene buitenruimte in de kern zelf, waardoor dit een kwaliteitswinst kan opleveren voor het dorp. Gecombineerd met de beoogde langzaam-verkeer verbinding tussen het NS station en de kern van Boskoop is door dit gebied een mooie route, met enkele doorzichten richting Laag Boskoop, denkbaar voor een prettig ‘ommetje’. Uitgangspunt is het behoud van voldoende ruimte om het karakter van het sierteeltdorp te blijven ervaren. Voorkomen moet worden dat dit gebied volledig versteend . Bij nieuwe ontwikkelingen zal er rekening mee moeten worden gehouden dat er ruimte is om de langzaam-verkeer verbinding te realiseren. Ook kan dit integraal in een ontwikkeling worden meegenomen, waarbij wordt aangesloten op reeds bestaande infrastructuur. Doordat de sierteeltpercelen in dit gebied buiten de sierteeltcontour zijn gelegen, vormen deze percelen een mogelijke geschikte opvanglocatie voor enkele ruimte voor ruimte woningen, met instandhouding van het open karakter. Het optimaliseren van de watergang die als ontsluiting naar de Otwetering fungeert, kan zorgen voor een toegevoegde recreatiewaarde. Met inpassing van ruimte voor ruimte woningen kan afwaardering van de kwekerij-percelen (deels) worden gecompenseerd. Ruimte voor ruimte locaties worden kleinschalig en met aandacht voor het behoud van een groen/blauwe beleving van de buitenruimte ingepast. Hierdoor wordt zowel ter plaatse als ook op andere perspectiefarme locaties een mogelijkheid geboden om bedrijfsruimten, kassen en sierteeltgrond te saneren. Er dient meerwaarde te ontstaan voor de woonkern, bijvoorbeeld in de vorm van recreatief medegebruik, zoals een wandelpad met groene beleving. Belangrijke structuurdragers als bestaande houtakkers of bomenrijen blijven gehandhaafd of worden nieuw aangelegd. Er worden natuurvriendelijke oevers aangebracht waardoor de ecologie en biodiversiteit in het gebied worden versterkt. Voor informatie over toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling wordt verwezen naar het document: “Ruimte-voor-Ruimte regeling binnen het boom- en sierteeltconcentratiegebied Greenport Regio Boskoop”, vastgesteld door de gemeenteraad Alphen aan den Rijn d.d. 23 februari 2017. Foto: Beoogde invulling van dit transformatiegebied. 5.2 Transformatiegebied Laag Boskoop-Oost (kwadrant III) 5.2.1 Gebiedsbeschrijving Dit gebied bevindt zich ten noorden van de hoofdwatergang die het gebied Zijde-Laag Boskoop doorkruist en loopt door tot aan de Otweg wetering, tussen de spoorlijn Alphen-Goude en de Gouwe. De inrichting van de weg Laag Boskoop leidt hier en daar tot ongewenste situaties, zoals belemmering van vrachtverkeer van en naar de bedrijfsinritten door de aanwezigheid van parkeerstroken. Dit maakt dat een enkel bedrijf overweegt om weg te trekken, als er geen oplossing kan worden bereikt. Schaalvergroting wordt mogelijk door de inzet van het ruimte voor ruimte beleid. Een oplossing kan bijv. worden gevonden in het clusteren van bouwrechten of door afwaardering van overtollige bebouwing. Een modern bedrijf is immers niet gebaat bij meerdere en vaak verouderde loodsen en kassen. Het alternatief is dat bestaande bebouwing worden ingezet voor ander vormen van bedrijvigheid. Dat is in het sierteeltgebied echter ongewenst. Wanneer de gevestigde bedrijven goed ontsloten kunnen worden, biedt het gebied zeker nog een behoorlijke potentie voor de sierteelt. Burgerwoningen in het lint zorgen voor beperkte etalagemogelijkheden voor sierteeltbedrijven. Ook leveren de burgerwoningen een beperking op het gebied van geluid (m.n. laden en lossen en vrachtverkeer ’s nachts). Vanaf de Otweg wetering is het gebied ook varend bereikbaar. Een extra meerwaarde is dat de woongebieden langs de Zijde tevens via het water zijn ontsloten. Foto: het deelgebied Laag-Boskoop-Oost. Ontwikkelingsrichting: Sierteelt blijft leidend; Waterberging als buffer achter woongebied, evt. in combinatie met zonnepanelen; 5.2.2 Toekomstperspectief Voor dit gebied wordt vooralsnog zoveel mogelijk ingezet op het vasthouden van de sierteeltfunctie (incl. mogelijkheden voor schaalvergroting). Daarbij is wel aandacht voor de ontsluiting nodig; het vrachtverkeer op Laag Boskoop wordt hier en daar sterk gehinderd door de parkeerstroken langs de weg en dat kan onveilige situaties opleveren. Het (nieuwe) gemeentelijk beleid biedt een mogelijkheid om bij schaalvergroting overtollige bebouwing c.q. bouwrechten te amoveren in ruil voor woningbouwcontingent (via de Ruimte voor Ruimte-regeling). Dit biedt mogelijkheden om overtollige verouderde bedrijfsbebouwing te saneren. In de plaats hiervan mag dan geen nieuwe bedrijfsbebouwing worden teruggebouwd. Een terughoudend beleid ten aanzien van nieuwe bedrijfsbebouwing langs de woongebieden (zoals Berkenweg, Badhuisweg, B.C. straat) en het aldaar inpassen van een groen/blauwe bufferzone, bijvoorbeeld in de vorm van een waterberging, kan conflicterende situaties in de toekomst voorkomen. Er wordt ruimte geboden aan duurzame energieopwekking door middel van zonnepanelen, mits landschappelijk verantwoord ingepast én in combinatie met waterberging. Een voorbeeld van dergelijk dubbel ruimtegebruik en de daaruit voortvloeiende ruimte voor ruimte woning(
2. en)is hiernaast op de luchtfoto verbeeld. Ruimte voor ruimte woningen worden zo mogelijk in het lint van het Laag Boskoop ingepast, dan wel in de tweede lijn binnen de bestaande bouwvlakken. Foto: Inspiratiebeeld sierteelt in combinatie met groen/blauwe bufferzone en kleinschalige ruimte voor ruimte. Het gebied rond het Laag Boskoop biedt voor de toekomst ook potentie voor water gerelateerde recreatie. Er is een sluis die het gebied met de Otweg wetering verbindt en van daaruit kan en op eenvoudige wijze de Gouwe bereiken. In het gebied zelf kan over de hoofdwatergang worden gevaren. Figuur: transformatiegebied geprojecteerd op uitsnede uit visiekaart ‘Visie op Water’. 5.3 Transformatiegebied Reijerskoop-West (kwadrant V) 5.3.1 Gebiedsbeschrijving Het als vijfde kwadrant benoemde gebied uit het ruimtelijk kwaliteitskader voor Boskoop is gelegen tussen de N207, Reijerskoop, Valkenburgerlaan en Biezen en ligt buiten de contour van het sierteeltconcentratiegebied. Dit gebied is voor een groot deel al als woongebied ingericht of momenteel in ontwikkeling voor woningbouw. Langs de N207 liggen nog enkele percelen die voor sierteelt in gebruik zijn. De ontsluiting hiervan is matig. Foto: deelgebied Reijerskoop-West. Ontwikkelingsrichting: Voorbeeldtuinen; Zorgtuin; Showtuin; Plantcollecties; Niche teelten; Educatie-tuin; Buurttuin; Etc. 5.3.2 Toekomstperspectief In een deel van dit gebied loopt een ontwikkeling voor woningbouw met toevoeging van gebiedseigen kenmerken en openbaar gebied. Er wordt voor gepleit om het resterende sierteeltperceel langs de N207 een groene functie te laten behouden, zodat deze strook haar huidige etalagefunctie voor de Greenport Boskoop kan (blijven) vervullen. Juist langs een doorgaande Provinciale route is er een mooie kans om het sierteeltgebied te promoten en te laten zien waar we in de Greenport regio Boskoop goed in zijn. Langs de N207, tussen het Rijneveld en de Halve Raak, wordt dit groene beeld bijvoorbeeld flink verstoord door een aldaar gevestigd grondverwerkingsbedrijf. Voorkomen moet worden dat de overige percelen langs de N207 aan de etalagefunctie worden onttrokken. Het zou een pré zijn als de diversiteit van Boskoop hier zichtbaar kan blijven. Een toekomstige invulling kan dan bestaan uit voorbeeldtuinen, zorgtuin, plantcollecties of niche teelten in de vollegrond. Foto: Gewenste invulling van dit deelgebied. 5.4 Transformatiegebied Reijerskoop-Oost (kwadrant VI) 5.4.1 Gebiedsbeschrijving Het transformatiegebied Reijerskoop-Oost ligt direct tegen de woonkern Boskoop, ingesloten door de Valkenburgerlaan, Biezen, Goudse Rijweg en Reijerskoop en wordt in het midden doorsneden door de Tuinstraat. Deze straten zijn inmiddels allemaal ingericht als woonstraat en zijn minder geschikt voor het huidige intensieve vrachtverkeer. Dit heeft tot gevolg dat de sierteeltbedrijven in dit gebied niet verder kunnen ontwikkelen en daardoor weinig bedrijfseconomisch perspectief hebben. Een aantal van deze bedrijven overweegt daarom verplaatsing naar een goed bereikbare locatie in het sierteeltconcentratiegebied waar zij weer op een goede manier verder kunnen ontwikkelen. Er wordt in dit gebied daarom niet meer geïnvesteerd. Het gebied biedt vanaf het Reijerskoop een aantal fraaie doorzichten en in het oostelijk deel zijn enkele cultuurhistorisch relevante relicten te vinden, zoals een zeer oude schoorsteen, een markant voormalig ‘loonbetaal-kantoortje’ en een oude tuinloods van vóór 1900, die echter verstopt zit onder een nieuwere ombouw. Foto: transformatiegebied Reijerskoop-Oost Ontwikkelingsrichting: Extensieve teelt; Etalagefunctie; Openbaar wandel-/groengebied; Zorgtuinen; Recreatieve/toeristische voorzieningen; Expositieruimte; Parkeervoorziening; Overtuinen; Beperkte Ruimte voor ruimte kavels; Plantcollecties, etc.; Voor informatie over toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling wordt verwezen naar het document: “Ruimte-voor-Ruimte regeling binnen het boom- en sierteeltconcentratiegebied Greenport Regio Boskoop”, vastgesteld door de gemeenteraad Alphen aan den Rijn d.d. 23 februari 2017. Foto: Gewenste invulling van dit deelgebied 5.4.2 Toekomstperspectief Verplaatsing of sanering van bedrijven biedt hier kansen voor benutting van de bestaande groene kwaliteiten ten behoeve van alternatieve functies. De voorkeur gaat uit naar gebruik als buitenkavel voor extensieve teelten en anders zijn over-tuinen of openbaar toegankelijk groen in combinatie met waterberging en/of zonnepanelen ook inpasbaar. Daarnaast kunnen toeristische trekpleisters als het Boomkwekerijmuseum en de VVV rondvaarten versterkt worden door bijvoorbeeld een extra expositieruimte en een goede parkeervoorziening. Het gebied biedt daarmee een uitstekende mogelijkheid om, met respect voor de authentieke kwaliteiten van het kwekersdorp Boskoop, de etalagefunctie te versterken. Dit sluit aan op recreatieve of toeristische ontwikkelingen elders, zoals het “Tuinpad Rijneveld”, waarmee slimme combinaties te maken zijn die als arrangement kunnen worden aangeboden. Door aanwezige bebouwing als ook bestaande glasrechten te saneren en tegelijkertijd het beleid daarop aan te passen, wordt geborgd dat het open karakter van het gebied behouden zal blijven. Daarom is de inzet om dit deelgebied te zijner tijd geheel uit de sierteeltcontour te halen. De bouw van grote kassen is dan niet meer mogelijk, maar dat staat extensieve buitenteelt niet in de weg. De hiermee gepaard gaande kapitaalsvernietiging kan echter niet worden gedekt uit de lagere opbrengst van de passende nieuwe ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen zijn bij voorkeur namelijk zoveel mogelijk gericht op openstelling voor publiek en behoud van immaterieel erfgoed. In het geval dat ontwikkelingen een publiek of maatschappelijk karakter hebben, zal de ruimte voor ruimte regeling bij uitzondering kunnen worden toegepast op basis van marktconforme waardering van de te saneren bedrijven in plaats van op basis van oppervlakten. Dit betekent dat er ruimte voor ruimte woon-contingenten ontstaan, die, voor zover mogelijk in het gebied, op een verantwoorde wijze gecombineerd met (deels publiek toegankelijk) water en groen moeten worden ingepast. Hiertoe zijn locaties voorhanden, die al buiten de sierteeltcontour liggen. Kleinschaligheid en behoud van bestaande doorzichten is daarbij een voorwaarde. Om in het kader van de etalagefunctie enig zicht op het open gebied te kunnen behouden moet worden voorkomen dat het noordelijk lint van het Reijerskoop volledig dicht gebouwd wordt. Initiatieven worden getoetst aan de criteria die in het document “Ruimte-voor-Ruimte regeling binnen het boom- en sierteelt-concentratiegebied Greenport Regio Boskoop” zijn opgenomen. Figuur: Mogelijke ontwikkelingen transformatiegebied Reijerskoop-Oost. Er ligt een vaarroute over de watergang langs de Rozenlaan en langs het Reijerskoop . Om doorvaart mogelijk te maken zullen alle inritten over dit water moeten zijn voorzien van een beweegbare brug. Het streefbeeld uit de Visie op Water Alphen aan den Rijn omvat daarnaast ook de beoogde realisatie van een vaarroute over de watergang langs de Goudse Rijweg en een vaarroute dwars door het gebied over de hoofdwatergang langs een o.a. een oude tuinloods. Aandacht is nodig voor de doorvaarthoogte van de bruggen. Bij de aanleg van inritten over het water zal rekening moeten worden gehouden met de toekomstige vaarroutes. Deze vaarroutes kunnen de toeristische en recreatieve trekpleisters met elkaar verbinden. Figuur: Transformatiegebied geprojecteerd op uitsnede uit visiekaart “Visie op Water”. 5.5 Transformatiegebied Zuidkade (kwadrant VIII) 5.5.1 Gebiedsbeschrijving Het deelgebied Zuidkade heeft een omvang van ca. 24 ha. en ligt tamelijk geïsoleerd in het Greenport gebied. Het gebied is met de recente woningbouwontwikkeling aan de zuidrand volledig omsloten door woningbouw. Speculatieve grondaankopen door ontwikkelingsbedrijven hebben gezorgd voor jarenlange onzekerheid over de toekomst van de sierteelt in dit gebied. De gronden zijn weliswaar voor het grootste deel in gebruik gebleven van kwekers, maar deze situatie heeft uiteraard wel z’n weerslag op het gebied gehad. De bereikbaarheid staat hier onder druk, doordat de vrachtwagens door woongebied moeten rijden om de bedrijven te bereiken. Er zijn nog drie bedrijven in gebruik voor sierteelt, waarvan twee bedrijven van grotere omvang. Deze bedrijven staan open voor schaalvergroting, maar het extra perceel moet dan wel aansluiten aan hun bedrijf. Foto: transformatiegebied Zuidkade. Ontwikkelingsrichting: Sierteelt blijft leidend; Inzetten op schaalvergroting; Aanvullend inzetten op groene publieke ruimte en kleinschalige recreatie. 5.5.2 Toekomstperspectief Naar verwachting zullen sierteeltbedrijven hier in de komende jaren nog verder ontwikkelen en een van die bedrijven heeft inmiddels ingezet op schaalvergroting. De mogelijkheid tot het samenbrengen van percelen hangt voor een groot deel ook af van de strategieën van de ontwikkelingsbedrijven die over de gronden beschikken. Sierteelt blijft voorlopig in ieder geval de drager van dit gebied. Aanvullend zouden gronden die niet meer voor sierteelt worden gebruikt, kunnen worden ingezet als groene publieke ruimte voor ontspanning en kleinschalige recreatie. Foto: toekomstimpressie transformatiegebied Zuidkade. 5.6 Transformatiegebied Zijde-West (kwadrant IX) 5.6.1 Gebiedsbeschrijving In het als kwadrant IX benoemde deelgebied uit het ruimtelijk kwaliteitskader voor Boskoop is de sierteeltfunctie nog steeds dominant. Er zijn ook bedrijven met particuliere verkoop (tuincentra) aanwezig. Het gebied is gelegen ten westen van de spoorlijn Alphen aan den Rijn-Gouda, tussen de Zijde, Roemer en het Laag Boskoop. Dwars door het gebied loopt een hoofdwatergang die tevens als vaarweg is aangeduid op de visiekaart “Visie op Water”. De Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop heeft dit gebied niet als te transformeren gebied aangemerkt. Foto: transformatiegebied Zijde-West. Ontwikkelingsrichting: Sierteelt blijft leidend; Inzetten op schaalvergroting; Beperkte vaarmogelijkheden 5.6.2 Toekomstperspectief De verwachting voor dit gebied is dat sierteelt en particuliere verkoop hier in de komende jaren leidend blijft en dat een aantal bedrijven zich door middel van schaalvergroting verder zal ontwikkelen. Er zal daarom zeer terughoudend met wensen voor andere functies of gebruiksmogelijkheden worden omgegaan. De vaarroute die over de hoofdwatergang door het gebied loopt, eindigt aan de westkant bij de Roemer en biedt daardoor slechts een beperkte vaarmogelijkheid in dit gebied. In de andere richting kan uiteindelijk via het sluisje bij de Otweg Wetering naar de Gouwe worden gevaren. Foto: Transformatiegebied geprojecteerd op uitsnede uit visiekaart “Visie op Water”. 5.7 Transformatiegebied Biezen-Rijneveld 5.1.1Gebiedsbeschrijving Het transformatiegebied Biezen-Rijneveld ligt tussen de N207, Rijneveld, Goudse Rijweg en Biezen. Foto: Transformatiegebied Biezen-Rijneveld. Alhoewel in dit gebied nog goed functionerende teelt- en handelsbedrijven voorkomen, zien we tegelijkertijd ook dat diverse percelen niet meer als sierteeltbedrijf in gebruik zijn. Met name de Biezen en de Goudse Rijweg hebben steeds meer een functie gekregen als woonstraat. De (fiets)verbinding van het woongebied langs de Goudse Rijweg naar de kern Boskoop via de Biezen, die ook gebruikt wordt door schoolkinderen, levert een spanningsveld op met het vrachtverkeer van en naar de aanliggende kwekerijen. Ook het dichte bebouwingslint met de nodige burgerwoningen levert voor de sierteeltbedrijven een probleem op ten aanzien van bereikbaarheid en bedrijfsvoering. Schaalvergroting wordt hierdoor bemoeilijkt met als gevolg dat bedrijven die zich willen ontwikkelen, dit niet in voldoende mate kunnen. Andere factoren die de schaalvergroting in dit gebied bemoeilijken, zijn de vele houtakkers en watergangen waarover wordt gevaren. Het transformatiegebied wordt aan de noordkant afgebakend door het Rijneveld, die als ontsluitingsweg redelijk goed functioneert. Het bebouwingslint vormt hier in een aantal gevallen een barrière om tot schaalvergroting te komen, echter wel in mindere mate dan aan de Biezen. Dit gebied heeft nog immer de karakteristiek van een historische vaarpolder, wat versterkt wordt door de houtakkers die hier veelvuldig aanwezig zijn. Langs het Rijneveld is door een aantal bedrijven het initiatief genomen om zich te richten op een combinatie van sierteeltbedrijvigheid met recreatie en toerisme. Restaurant Skoop, Plantentuin Esveld, Kwekerij ‘Het Groene Huis’, Koffie- en Theehuis ‘Yume’, Schouten’s Kruiden, Kwekerij A.P. Vuijk, J. Keijzer Boomkwekerij en Sortimentstuin ‘Harry van der Laar’ organiseren gezamenlijk van maart t/m oktober elke maand het ‘Tuinpad Rijneveld’, waarmee zij bezoekers op het bedrijf verwelkomen en een inkijkje geven in het mooie kwekers vak. Ook worden er op die dagen rondvaarten door het gebied georganiseerd. Een bedrijf aan het Rijneveld met weer een andere bijzondere activiteit is ‘Mr. Blueberry’, producent van blauwe bessen en zelfgemaakte producten daarvan. Dit soort activiteiten kunnen het imago van de Greenport Boskoop aanzienlijk versterken en dat is uiteindelijk goed voor alle sierteeltbedrijven. Meerdere bedrijven die aan het ‘Tuinpad Rijneveld’ deelnemen, liggen niet binnen de begrenzing van het transformatiegebied en zijn aan de noordzijde of verderop aan het Rijneveld gesitueerd. Kwekerij ‘Rein en Mark Bulk’, met een door Piet Oudolf ontworpen tuin en een landwinkeltje’ is daar overigens ook zeker een bezoek waard. Helemaal aan het eind van het Rijneveld bevindt zich de Proeftuin van Holland, waar onderzoek, educatie en ontspanning verenigd worden tot een interessant uitje voor mensen die van groen houden. Het verschil met het transformatiegebied is dat deze sierteeltgebieden minder last hebben van de invloeden vanuit de woonkern. 5.7.2 Toekomstperspectief Ontwikkelingsrichting: Bedrijfsbebouwing langs Biezen saneren of verplaatsen naar Rijneveld zijde; Bedrijfswoningen langs Rijneveld verplaatsen naar Biezen; Kleinschalige Ruimte voor Ruimte; Waterberging (piekberging); Openbaar wandel-/ fiets-/groengebied; Etalagefunctie langs N207; Recreatieve/toeristische voorzieningen; Tuinpad Rijneveld versterken met arrangementen en georganiseerd varen; Een conclusie uit het onderzoek van de Stichting Belangenbehartiging Greenport Boskoop is dat sierteelt nog wel de belangrijkste drager van dit gebied is en dat in principe ook kan blijven. De bereikbaarheid van bedrijven aan de Biezen voor vrachtverkeer moet vooralsnog gewaarborgd blijven. Mocht een bedrijf het bedrijfscentrum met uitrit aan de Biezen willen opheffen, zou hieraan tegemoet gekomen kunnen worden door toepassing van de ruimte voor ruimte regeling. De bedrijfsbebouwing zou daarmee kunnen verdwijnen en de sierteeltkavel kan worden toegevoegd aan een naastgelegen sierteeltbedrijf. Woningen die aan het Rijneveld in de weg staan, als ook ruimte voor ruimte woningen, kunnen ingepast worden aan de Biezen, eventueel in de 2e lijn. Bestaande doorzichten moeten in ieder geval gehandhaafd blijven. Daar waar houtakkers de schaalvergroting belemmeren, kan een mogelijkheid worden geboden om deze elders op een geschikte locatie te compenseren met de aanleg van een nieuwe houtakker. Het Platform Recreatie en Toerisme (PReT) ziet met haar visie “Op weg naar toerisme met betekenis” in de Greenport Boskoop goede kansen voor groen kooptoerisme. Door bijvoorbeeld voort te bouwen op het “Tuinpad Rijneveld” kan een boulevard van outlets met eigen assortimenten worden gecreëerd. Gecombineerd met hospitality, ontspanning en de landschappelijk kenmerkende natuurwaarden, kan dit een interessante trekpleister zijn. Daarnaast zijn arrangementen te ontwikkelen waarmee de op toerisme gerichte activiteiten aan het Rijneveld met andere trekpleisters kunnen worden verbonden. Toeristische ontwikkelingen dienen gepaard te gaan met de zorg voor geschikte parkeervoorzieningen. Het parkeren langs de weg belemmert een vlotte aan- en afvoer van sierteeltproducten en is daarom niet wenselijk Met het oog op de “Visie op Water” biedt het verbinden van de diverse toeristische en recreatieve trekpleisters kansen voor het ontstaan van nieuwe verdienmodellen. Het gebied is met sluis Rijneveld tevens ontsloten naar de Gouwe. Het realiseren van een aantrekkelijke vaarroute voor georganiseerd varen vanaf één centrale plek, met verschillende in- en uitstappunten nabij de diverse trekpleisters, is daarom zeker een pré. Foto: Transformatiegebied geprojecteerd op uitsnede uit visiekaart Visie op water 5.8 Transformatiegebied Voorweg 5.8.1 Gebiedsbeschrijving Dit gebied ligt aan de zuidzijde van de Voorweg en is omsloten door de Roemer en het International Trade Centre Hazerswoude-Dorp. Langs de Voorweg en de Roemer liggen sierteeltpercelen, waarvan een deel niet meer in gebruik zijn. In de komende jaren zullen met name nog enkele bedrijven naar verwachting gaan stoppen omdat opvolging ontbreekt. Voor sierteeltbedrijvigheid langs de Roemer is het perspectief op een economisch rendabele bedrijfsvoering wel wat beter doordat de percelen daar nog een redelijke lengte hebben en goed ontsloten zijn. Gezien de kleinschaligheid van dit gebied, zijn er geen grote bewegingen op het gebied van schaalvergroting te verwachten. Er ligt een flinke veenplas in het zuidwestelijk deel van het gebied en daar zijn enkele recreatiepercelen aan gelegen. Het watersysteem heeft hier een eigen peilgebied, waardoor nieuwe waterpartijen niet kunnen worden ingezet voor watercompensatie in het nabij gelegen sierteeltgebied. 5.8.2 Toekomstperspectief Dit gebied zal naar de verdere toekomst op autonome wijze een geleidelijke transformatie ondergaan doordat de sierteeltbedrijvigheid hier zal afnemen. Het beter klimaatbestendig maken van het kwetsbare watersysteem door het graven van extra waterberging kan een bijdrage leveren aan vormen van recreatief medegebruik en daarmee gepaard gaande verdienmodellen. In de Visie op Water wordt daartoe een verbinding voorgesteld naar de Rietveldse Vaart. De percelen langs de Voorweg lenen zich ook voor nevenfuncties als landwinkel, zorgtuin, hoveniersbedrijf, zonneweide, etc. Het saneren van bebouwing en sierteelt zal gepaard gaan met ruimte voor ruimte wat op een landschappelijk verantwoorde wijze moeten worden ingepast. Langs de Roemer wordt sierteelt naar de toekomst gezien nog zeker niet uitgesloten. Figuur: Uitsnede uit plankaart Modernisering Teeltareaal Greenport West Foto: toekomstbeeld transformatiegebied Voorweg 5.9 Transformatiegebied Loeteweg 5.9.1 Gebiedsbeschrijving Het deelgebied Loeteweg is in 2015 in de Houtskoolschets Greenport West reeds aangeduid als potentieel transformatiegebied. Het gebied is gelegen tussen de Loeteweg en de Padesche wetering en heeft een schuin toelopende verkaveling wat tot gevolg heeft dat er, zeker in het smallere deel aan de westzijde, een weinig tot geen rendabele bedrijfsvoering mogelijk is. Hoe verder naar het oosten, hoe langer de percelen worden, waardoor in het oostelijk deel sierteelt voorlopig nog wel mogelijk is, met uitzondering van het uiterste deel, wat ook weer in een punt loopt. Luchtfoto gebied Loeteweg