Nota Grondbeleid, Actualisatie per 1-1-2019 (Diemen)

Nota Grondbeleid, Actualisatie per 1-1-2019SAMENVATTING De gemeente heeft in 2011 een Nota Grondbeleid opgesteld, waarin de kaders van het gemeentelijke grondbeleid zijn uiteengezet. Een belangrijk uitgangspunt is dat de gemeente sinds 2011 de voorkeur geeft aan passief/faciliterend grondbeleid voor het ontwikkelen van projecten. Faciliterend grondbeleid is het hoofduitgangspunt waarbij alle kosten (in theorie) kunnen worden verhaald. Met Faciliterend grondbeleid beperkt de gemeente zich tot haar regulerende en publiekrechtelijke taak. De aankoop en exploitatie van gronden gebeurt bij voorkeur door private partijen. Alleen in situaties, waarbij risico’s voldoende beheersbaar zijn, kan actief grondbeleid toegepast worden. Daarnaast kan het zijn dat ons bestuur van mening is dat een ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is, maar dat marktpartijen dit niet kunnen of willen oppakken. Tot slot heeft de gemeente historisch gezien, nog een aantal gronden in bezit die zij de komende jaren actief verkoopt. Dit betekent dat de gemeente Diemen een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. Het college maakt een afweging of zij gebruik wil maken van actief of facilitair/ passief grondbeleid. De keuze voor passief/ facilitair of actief grondbeleid is ingegeven door de volgende aspecten: Een voordeel van het voeren van actief grondbeleid is de 100% regierol die de gemeente neemt bij het ontwikkelen van locaties ten aanzien van vormgeving, het juridisch en financieel sturen op kwaliteit, programma en bouw-/ ontwikkeltempo van het gebied. Met actief grondbeleid kan ook ten aanzien van het te realiseren programma worden gestuurd op de totstandkoming van maatschappelijk waardevolle maar minder rendabele ontwikkelingen. Met actief grondbeleid hangen grote financiële risico’s samen, vanwege het vóór-financieren van de verwerving van de te ontwikkelen gronden en een deel van het bouwrijpmaken. Bij actief grondbeleid kunnen nadelige effecten ontstaan voor de vermogenspositie van de gemeente door effecten van risicovolle grondaankopen en de eventuele gevolgen van de achter ons liggende (krediet)crisis. Op basis van een afwegingskader (actief danwel passief/ faciliterend of via een publiek private samenwerking (PPS)), wordt voor een locatie de specifieke grondbeleidstrategie geformuleerd. Indien alle kosten door de gemeente geïnvesteerd verhaald kunnen worden, is het voeren van een faciliterend grondbeleid daarbij uitgangspunt. Dit betekent dat personele lasten en mogelijk andere kosten door de gemeente geïnvesteerd, voor rekening en risico van de ontwikkelende partij komen. Alle kosten door de gemeente gemaakt worden dan volledig verhaald op de initiatiefnemer. In het afwegingskader zijn een aantal aspecten opgenomen die van invloed kunnen zijn op de gevoerde gemeentelijke grondbeleidstrategie. Hierbij gaat het om de vermogenspositie en de gewenste regierol van de gemeente, de private en publieke grondposities, de bestaande plannen en afspraken en het risico van de ruimtelijke ontwikkeling. Ook het verwervings- of aankoopbeleid van onroerende zaken (gronden en/of opstallen) is niet gewijzigd. In deze nota zijn heldere randvoorwaarden opgenomen voor het verwerven van onroerende zaken. Met de in deze nota uiteengezette beleidskaders wil de gemeente Diemen haar grondbeleid actualiseren en op een zodanige wijze inrichten, dat zij een positieve bijdrage kan leveren aan de ruimtelijke kwaliteit in onze gemeente en een financieel gezonde gemeente, nu en in de toekomst. Wij zijn ervan overtuigd dat het grondbeleid zoals in deze nota vastgelegd een goede bijdrage levert aan de voorspoedige (ruimtelijke) ontwikkeling van de gemeente Diemen. 1Inleiding 1.1 AanleidingMet deze nota wil de gemeente Diemen op transparante wijze inzicht geven in de wijze waarop zij haar grondbeleid inzet om (ruimtelijke) ontwikkelingen te faciliteren en te stimuleren. Deze transparantie wordt actief bevorderd door de wetgever en de (gewijzigde) voorschriften van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Hierin is onder meer opgenomen dat iedere gemeente verplicht is om jaarlijks in haar begroting een paragraaf grondbeleid op te nemen, waarin onder meer haar visie en wijze van uitvoering van het grondbeleid is beschreven. In deze Nota Grondbeleid per 1-1-2019 zijn de gemeentelijke doelen, strategieën en beleidskaders van het toekomstige grondbeleid uiteengezet. In de Structuurvisie 2011 en andere (sectorale) beleidsnota’s, zoals in Figuur 1 hieronder is aangegeven, wordt de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Diemen uiteengezet. Figuur

Sectoraal beleid en Facet beleid Deze geactualiseerde Nota Grondbeleid per 1-1-2019 beschrijft de wijze waarop gemeente Diemen het grondbeleid inzet om bij te dragen aan de realisatie van de ontwikkelopgave. Bij het realiseren van deze ruimtelijke opgaven, kan de gemeente een actieve of faciliterende regierol nastreven. In deze nota zijn de afwegingen die ten grondslag liggen aan dergelijke beleidskeuzes uiteengezet. 1.2 Doelstellingen van het grondbeleid en doel van deze notaMet deze Nota Grondbeleid per 1-1-2019 wil de gemeente Diemen haar grondbeleid herijken en koers en beleidskaders voor haar grondbeleid bepalen, vastleggen en uitdragen. Hiermee wordt een relatie gelegd tussen de verschillende onderdelen van het grondbeleid en het ruimtelijke beleid. Dit beleidskader stelt het college van burgemeester en wethouders vervolgens in staat om ondernemend deel te nemen aan en regie te voeren over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Diemen. De gemeenteraad kan daarnaast achteraf in het kader van haar controlerende functie, de Nota Grondbeleid hanteren als toetsingskader voor het gevoerde grondbeleid. Voorts heeft deze Nota Grondbeleid een communicatief doel. Alle intern en extern direct belanghebbenden en andere geïnteresseerden moeten op basis van deze nota kennis kunnen nemen van het door de gemeente Diemen voorgestane grondbeleid. Daarom heeft de Nota Grondbeleid een openbaar karakter. Het formuleren en tot uitvoering brengen van het te voeren grondbeleid is geen op zichzelf staand doel. Het grondbeleid is dienstbaar aan de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Diemen. Dit neemt niet weg dat grondbeleid afzonderlijke doelstellingen kent. Dit zijn doelstellingen waaraan de gemeente de legitimatie ontleent om in te grijpen op de grondmarkt. Voor een nadere uitleg met betrekking tot doelstellingen van het grondbeleid verwijzen wij u naar bijlage 1 “Grondbeleid algemeen”. 1.3 Situatie gemeente DiemenGemeente Diemen bestaat uit woonwijken, bedrijventerreinen en kantorenparken en een deel is groen ingevuld met hoofdzakelijk natuur en recreatieve functies. Omdat de groene functies zeer waardevol zijn voor de regio, kunnen deze naar verwachting niet of nauwelijks worden ingezet voor verdere uitbreiding van het bebouwde gebied, zoals in de structuurvisie is aangegeven. Bouwmogelijkheden in Diemen concentreren zich daarom voornamelijk op reeds bestaand stedelijk gebied, de zogenaamde inbreidingslocaties. Deze inbreidingslocaties zijn vaak lastiger te ontwikkelen dan de klassieke vorm van ontwikkelen waarbij locaties aan de rand van grotere steden, meestal weilanden, worden bebouwd met woningbouw, de zogenaamde uitleglocaties. Het kiezen van de juiste ontwikkelstrategie en rol van de gemeente is hierbij van belang voor een goed eindresultaat. Ervaring Plantage de Sniep, Holland Park Bij ruimtelijke ontwikkelingen spelen vele facetten een rol. Maatschappelijk draagvlak creëren, vele belanghebbenden, milieueisen, de vele grond- en vastgoedeigenaren et cetera kunnen zorgen voor lange en tijdrovende ontwikkel trajecten. Bovendien zorgt dure verwerving, aangepaste wet- en regelgeving, macro-economie (crises) en ingewikkelde milieuvraagstukken er vaak voor, dat projecten extra geld kosten en niet langer geld opleveren, zo laat de ontwikkeling van Plantage de Sniep ons bijvoorbeeld zien. Als gevolg van de opgedane ervaring bij de Plantage de Sniep, waarbij een financieel tekort is ontstaan, is besloten om van actief naar facilitair grondbeleid over te stappen waarbij de risico’s zo mogelijk bij ontwikkelende partijen wordt gelegd. In Holland Park heeft de gemeente voor het eerst in een grote gebiedsontwikkeling faciliterend opgetreden. Zonder grondpositie blijkt de gemeente toch in staat om sturing te geven aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig gebied. De ingezette koers van facilterend grondbeleid houden wij dus vast. Neemt niet weg dat de gemeente nog steeds gronden heeft die zij tot ontwikkeling wil brengen en maatschappelijke doelen wil realiseren, waarvoor zij soms actief moet acteren. Dit betekent dat de gemeente Diemen een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. Het college maakt een afweging of zij gebruik wil maken van actief of facilitair/ passief grondbeleid. Inspelen op gewijzigde omstandigheden Voor de gemeente Diemen is het steeds weer van belang om na te gaan welke instrumenten uit het grondbeleid zij wil inzetten bij het realiseren van een project. Het gaat hierbij om de vraag “hoe” je bepaalde ontwikkelingen vanuit beleidsvelden, wilt faciliteren met de ervaring die de gemeente Diemen heeft opgedaan. Dit is een continue proces. Bij de beantwoording van de ‘hoe’ vraag spelen zaken als financiële en afzetrisico’s, grondposities, doorlooptijden, ruimtelijke kwaliteit, et cetera een rol. 1.4 Wijzigingen in vergelijk vorige notaEr is geen sprake van forse beleidswijzigingen ten op zichtte van de vorige nota Grondbeleid 2011-
Grotendeels wordt het gevoerde beleid gecontinueerd. Enkele aanpassingen zijn: Meer nadruk op gemeentelijk kostenverhaal. De mogelijkheden en wijze waarop gemeente Diemen haar kosten in facilitaire projecten (zonder gemeentelijk grondeigendom) op de initiatiefnemers verhaalt wordt nadrukkelijker en uitgebreider omschreven, mede gezien de toename van de hoeveelheid facilitaire projecten in de gemeente. Afstappen van het uitgangspunt dat nieuwe locaties t.b.v. sociale woningbouw en maatschappelijke functies enkel in erfpacht worden uitgegeven. Dit is in afwijking van het bestaande uitgiftebeleid voor sociale woningbouw dat is gericht op uitgifte in erfpacht van nieuwe locaties, dat overigens nooit is uitgevoerd. Nieuwe locaties worden bij voorkeur verkocht en alleen bij zwaarwegende motieven in erfpacht uitgegeven. Voor de komende jaren dienen de overeenkomsten van reeds in erfpacht uitgegeven gronden (zowel sociale als reguliere woningbouw) te worden geactualiseerd, omdat de overeengekomen erfpachttermijnen binnen de komende 30 jaar gaan aflopen. Daar gaan we in 2019 mee aan de slag. Zie bijlage 7 Erfpacht voor een nadere toelichting. Tot slot wordt in deze nota ingegaan op de verscherpte regelgeving van de BBV, welke per 1 januari 2016 van kracht is, alsmede de introductie van de Vennootschapsbelastingsplicht voor overheidsondernemingen per 1 januari
Dit was bij de vorige beleidsnota nog niet zodanig relevant. 1.5 LeeswijzerDeze Nota Grondbeleid is als volgt opgezet: SAMENVATTING Hoofdstuk 1: de aanleiding, het doel en de gemeentelijke situatie Hoofdstuk 2: de kaders van het Diemense grondbeleid (nationale, internationale en regionale wet- en regelgeving komen hierbij aan de orde en Diemense beleidsvelden die van invloed zijn op het gemeentelijke grondbeleid) Hoofdstuk 3: vormen van grondbeleid, samenwerkingsvormen en ontwikkelstrategie Hoofdstuk 4: grondbeleidsinstrumenten die hierbij kunnen worden ingezet, gronduitgifte en grondprijsbepaling, organisatie gemeente in verband met grondzaken Hoofdstuk 5: kostenverhaal en Grondexploitatiewet, zekerheidstelling Hoofdstuk 6: grondexploitatie en financiële aspecten grondbeleid Diemen (opzet, parameters et cetera), winst- en verliesvoorziening, vennootschapsbelasting, P&C cyclus, reserves en voorzieningen en weerstandsvermogen, risicomanagement en info voorziening en meerjarenperspectief grondzaken (MPG)) Tot slot wordt als bijlage o.a. opgenomen achtergrondinformatie (o.a. uitgebreider stilgestaan bij BBV en Vennootschapsbelasting), de gebruikte informatie, en de verwijzing naar het beleid omtrent snippergroen. 2Kaders Grondbeleid In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van relevante geldende Europese en Nederlandse wet- en regelgeving, een doorkijk naar toekomstige wet- en regelgeving, beleidskaders van de gemeente Diemen inclusief Coalitieakkoord, en de taakverdeling tussen gemeenteraad en college van B&W. 2.1 Europese en Nederlandse wet- en regelgevingDe gemeente Diemen heeft te maken met de geldende Europese en Nederlandse wet- en regelgeving. Op verschillende bestuurlijke niveaus bestaat regelgeving die van invloed kan zijn op het grondbeleid. Het hoogste niveau is die van de Europese Unie, daarna volgen respectievelijk die van het Rijk, Provincie en de gemeente. 2.1.1 Europese regelgevingDe wet- en regelgeving op het gebied van aanbesteding en Staatssteun is in beweging. Er is sprake van Staatsteun indien de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Er is alleen sprake van Staatssteun als de maatregel voldoet aan een aantal criteria. De plicht tot aanbesteding is door veranderde wet- en regelgeving onder voorwaarden veel minder vaak aan de orde. In bijlage 2 “Wet- en Regelgeving” wordt nader toelichting gegeven omtrent aanbesteding en Staatsteun, waar ook kort wordt ingegaan op het inkoopbeleid van de gemeente Diemen. 2.1.2 Nederlandse wet- en regelgevingBij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid wordt onder andere rekening gehouden met diverse privaat- en publiekrechtelijke wet- en regelgeving. De genoemde wetgeving is vaak niet inhoudelijk van toepassing op het grondbeleid, maar is wel een belangrijk uitgangspunt bij het toepassen van het grondbeleid. Met de volgende wet- en regelgeving heeft de gemeente Diemen te maken in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en in het verlengde daarvan bij uitvoering van grondzaken: Algemene wet bestuursrecht (Awb) Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening Burgerlijk wetboek (Boek7:contractenrecht, koop, verkoop, huurrecht en het pachtrecht. wat afgesproken mag worden in privaatrechtelijke overeenkomsten) Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO) Crisis en herstelwet (Chw) Onteigeningswet en wetgeving ten aanzien van planschade en nadeelcompensatie Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) Milieuwetgeving Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob) Privacywetgeving (m.n. bij onderhandelingen verwervingen) Financiële en fiscale wetgeving (het BBV, Belastingwet en compensatiefonds btw, overdrachtsbelasting,) Staatssteun Aanbestedingswet BBV regelgeving Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) In bijlage 2 “Wet- en Regelgeving” wordt nader ingegaan op wet- en regelgeving. De BBV-regelgeving, Vennootschapsbelasting lichten wij hier even uit omdat deze onderwerpen recent gewijzigd zijn. BBV-regelgeving Ten aanzien van de verslaglegging rondom grondexploitatiebegrotingen heeft de commissie Besluit, begroting en verantwoording (hierna te noemen “het BBV”) de regels per 1-1-2016 aangescherpt. In bijlage 12 “Aanscherping met betrekking tot verslaggeving grondexploitatie” wordt hierop nader ingegaan. Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) Met de invoering van de vennootschapsbelastingplicht (Vpb-plicht) voor overheidsondernemingen per 1 januari 2016 krijgen gemeenten, provincies en waterschappen (lokale overheden) te maken met het feit dat ze mogelijk voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig, in het geval er meerjarig sprake is van winstrealisatie. Op dit moment is voor de gemeente Diemen vooralsnog de conclusie, op basis van de gezamenlijke resultaten van de gemeentelijk grondexploitaties, geen sprake van een Vpb-last voor Diemen. 2.1.3 Doorkijk toekomstige veranderingen wet- en regelgeving: OmgevingswetMet de Omgevingswet wil de centrale overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen met de bedoeling dat het makkelijker wordt om bouwprojecten te starten. In feite is dit nu geregeld in de Crisis- en herstelwet (Chw). De invoering van de Omgevingswet is gericht op de inwerkingtreding en implementatie per 1 januari
In bijlage 3 treft u een advies aan van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) inzake de consultatieversie van de ‘Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet’ (hierna: de Aanvullingswet). Deze bevat de vernieuwde regelgeving voor de instrumenten voor grondbeleid. In 2019 wordt deze Aanvullingswet naar verwachting opgenomen in de nieuwe Omgevingswet. 2.2 Kaders Gemeente DiemenOok op gemeentelijk niveau zijn meerdere beleidsvelden met bestaand beleid die van invloed zijn op het gemeentelijk grondbeleid en hoe deze wordt vorm gegeven. Veel van de doelstellingen worden geformuleerd in het raads- en collegeprogramma alsmede in beleidsnota’s. De hierin voorkomende doelstellingen vertalen zich in gewenst ruimtegebruik en ruimteclaims. De belangrijkste beleidskaders zijn hierna weergegeven (de lijst is overigens niet uitputtend). Structuurvisie De “Structuurvisie Diemen” van 2 februari 2011 (tijdshorizon tot 2040) vormt vooralsnog de basis voor de ontwikkelingsrichting van Diemen die onder andere met behulp van grondbeleid wordt uitgevoerd. De structuurvisie zal binnen enkele jaren, na implementatie Omgevingswet, worden vervangen door de Omgevingsvisie. Coalitieakkoord Diemen 2018 - 2022 In mei 2018 is een coalitieakkoord “Duurzaam Samenleven” gesloten tussen GroenLinks, D66 en PvdA in Diemen en vastgesteld door de gemeenteraad. Dit akkoord, dat zijn financiële vertaling kent in de begroting 2019 e.v., vormt het structurerend kader waarbinnen gehandeld wordt. In het coalitieakkoord 2018 - 2022, zijn forse ambities opgenomen ten aanzien van de woningbouwproductie, waarbij ingezet wordt op een forse productie van sociale en middenhuurwoningen. Deze zouden moeten landen in de locaties Holland Park-West, Holland Park-Zuid, en de zoeklocaties Griend, de Venser, Harmonielaan en Buitenlust. Met name deze zoeklocaties, maar ook meer grootschalig Holland park west, zijn gronden die de gemeente niet in een verleden strategisch heeft aangekocht met het oog op ontwikkeling en maken derhalve (nog) geen deel uit van de strategische grondportefeuille van de gemeente. Naast bovengenoemde vermelding gaat het coalitieakkoord ook in op randvoorwaarden bij gebiedsontwikkeling, zoals duurzaamheid en energietransitie, wat een effect kan hebben op de grondprijzen. Woonvisie gemeente Diemen In enkele jaren tijd heeft de woningmarkt in de regio en daarmee ook in Diemen een spectaculaire groei meegemaakt. Zo wordt er in een hoog tempo gebouwd en zien we de prijzen met grote stappen omhoog gaan. Dat is enerzijds goed nieuws, maar het brengt anderzijds ook nieuwe vraagstukken met zich mee. Inmiddels is een nieuwe “Woonvisie”, met een looptijd van 2019 tot en met 2023 vastgesteld. Naast de vele onderwerpen wordt in de nieuwe “Woonvisie” betaalbaarheid en beschikbaarheid van woonruimte, wonen met zorg en welzijn, duurzaamheid, studentenhuisvesting, woningbouwprogrammering, regionale samenwerking en prestatie afspraken met corporaties besproken. De geactualiseerde nota Woonvisie 2019 - 2023 heeft geen betrekking op Plantage de Sniep omdat de planvorming voor de meeste kavels al in een vergevorderd stadium is. Deze nota is wel beperkt van toepassing op nog te ontwikkeling fases van Holland Park. Projecten op de schaal als Plantage de Sniep en Holland Park zullen zich in de toekomst in Diemen minder vaak voordoen, maar wel zijn er mogelijkheden voor nieuwbouw op potentiële locaties die een stuk minder groot zijn. Ten aanzien van kleinschalige private initiatieven op het niveau van binnenstedelijke woningbouwontwikkelingen is een toename te zien, waarbij ruimte is voor slechts een beperkt aantal woningen. De opgave hierbij is om rekening te houden met een programmering van woningbouw op een uiteenlopende schaal met toepassing van diverse grondbeleidsinstrumenten om deze programmering te realiseren. Prestatieafspraken met corporaties Hierin heeft de gemeente met woningbouwcorporaties de wens uitgesproken om bepaalde ontwikkelingen te laten plaatsvinden. Enkele van deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk zonder inzet van grondbeleidsinstrumenten. Onderwijshuisvesting Het gemeentelijke beleid op het terrein van onderwijsvoorzieningen is vastgelegd in de ”Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Diemen 2015”. Daarnaast baseren we het beleid op de langere termijn op ”de strategische visie onderwijshuisvesting 2017 – 2037”. Voor onderwijs hebben de laatste jaren een aantal transacties plaatsgevonden. De verwachting is dat in het kader van planvorming de komende jaren ook enkele transacties nodig zijn. Oeverlandjes en natuurontwikkeling De gemeente Diemen heeft het beleid om de Oeverlandjes aan de tweede Diem tot natuurgebied om te vormen. Hiertoe heeft zij een Bestemmingsreserve “Aankoop percelen Oeverlanden” getroffen, waarmee eventuele aankopen mogelijk kunnen worden gemaakt. Financiële verordening van de gemeente Diemen (raadsbesluit 09-22) In de geactualiseerde financiële verordening d.d. 19 maart 2015, vastgesteld door de gemeenteraad op 4 juni 2015, zijn onderdelen opgenomen die van belang zijn voor het grondbeleid. Te denken valt onder andere aan Reserves en Voorzieningen, Waardering en Afschrijving, Financiering/ Treasury-statuut , de Financiële organisatie en interne controle. 2.3 Taakverdeling gemeenteraad en college burgemeester & wethoudersBij het voeren van grondbeleid bestaat er een rolverdeling tussen het college van burgemeester & wethouders en de raad. Op hoofdlijnen zijn deze als volgt te benoemen: De raad stelt de kaders van het grondbeleid vast en het college voert het grondbeleid uit. Door middel van de Nota Grondbeleid stelt de gemeenteraad de kaders vast voor het uitgiftebeleid en stelt de voorwaarde vast waaronder grond wordt uitgegeven. Het college is bevoegd te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente en deze uit te voeren. Hierbij kan worden gedacht aan aan- en verkoop van vastgoed, gronden uitgeven in erfpacht, borg staan voor leningen et cetera. Het college is verplicht om inlichtingen over de voornoemde onderdelen te vertrekken aan raad. Het college stelt minimaal eens per twee jaar een grondprijzennota vast, waarbij voor verschillende functies de grondprijzen wordt vastgelegd. De raad controleert vervolgens of het college van burgemeester & wethouders binnen de vastgestelde beleidskaders blijft. De verslaglegging moet zodanig zijn dat de raad in staat is het college te controleren. Regels hieromtrent zijn gegeven in het BBV. In tabel 1 “Taakverdeling gemeenteraad en college van burgemeester & wethouders” hierna is weergegeven welke handelingen en producten de raad en het college van burgemeester & wethouders op basis van het dualisme kunnen toekomen. Voorgesteld wordt de komende jaren wederom volgens deze taakverdeling te werken.1Basis bron: Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden VNG 2013 Tabel
Taakverdeling gemeenteraad en college van burgemeester & wethouders 3Grondbeleid 3.1 Vormen van grondbeleidDe manier waarop de gemeente invloed wil en/of kan uitoefenen in het ruimtelijk domein, heeft in belangrijke mate te maken met het hebben van grondeigendommen in het betreffende gebied. Grofweg kan de gemeentelijke interventie op de grondmarkt worden onderscheiden in actief en faciliterend (ook wel passief) grondbeleid. Daarnaast bestaan mengvormen. Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid worden gronden ontwikkeld, welke in eigendom zijn of komen van de gemeente. De gemeente voert zelf de werkzaamheden uit om grond geschikt te maken voor bouw en wijzigt (eventueel) het bestemmingsplan. Met de aanleg van werken en voorzieningen zorgt de gemeente er bovendien voor dat deze grond wordt ontsloten. Deze grond wordt vervolgens als bouwrijpe- en functiegeschikte grond verkocht of in erfpacht uitgegeven aan (ontwikkelende) partijen. Bij verkoop zorgt de derde partij voor bebouwing. De inrichting van het openbaar gebied (woonrijpmaken) wordt vervolgens of door de ontwikkelaar of door de gemeente gedaan. De nieuw ontstane openbare ruimte in het gebied wordt ‘overgedragen’ aan het gemeentelijk onderdeel dat verantwoordelijk is voor het structurele beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Faciliterend of passief grondbeleid Gemeentelijke grondbedrijven voeren de laatste jaren steeds vaker zogenoemd faciliterend grondbeleid. Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente het particulieren mogelijk maakt grond te exploiteren. De gemeente koopt niet zelf grond aan, maar oefent haar invloed op de inrichting van de grond uit via het bestemmingsplan, de anterieure overeenkomst en/of een posterieure overeenkomst met een exploitatieplan. Gemeentelijke kosten verbonden aan de desbetreffende grondexploitatie worden verhaald op de particuliere exploitant. Bij faciliterend grondbeleid gaat het onder andere om het verhalen van alle gemaakte kosten voor de ontwikkeling van een locatie door de gemeente. In deze nota wordt niet apart ingegaan op de verslaglegging van faciliterend grondbeleid. Hiervoor wordt verwezen naar de separate notitie ‘Faciliterend grondbeleid’ van de Commissie BBV. Gemengde projecten grondbeleid Naast de puur actieve grondexploitaties en puur facilitaire exploitaties met zijn eigen grondbeleidstrategie kan ook sprake zijn van gemengde projecten (BBV-term) wat een combinatie is van publiek (gemeentelijk) en privaat (ontwikkelende partij). Publieke en private grondeigendommen zitten in één project, welke gezamenlijk worden ontwikkeld door gemeente met private partijen. Voor een nadere toelichting omtrent bovengenoemde vormen van grondbeleid en de voor- en nadelen verwijzen wij naar bijlage 4 “Samenwerkingsvormen en grondbeleid” 3.2 Beleidsmatig gewenste strategieIn paragraaf 3.
is kort het onderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid uiteengezet. Wanneer de gemeente Diemen besluit om voorstellen uit de diverse beleidsnota’s (zoals wonen, maatschappelijke wensen, economische ontwikkeling, natuurontwikkeling, et cetera) daadwerkelijk te gaan uitvoeren is de vraag waar en hoe dit gerealiseerd moet worden. In deze nota gaat het met name om de vraag hoe een ontwikkeling het beste vormgegeven kan worden en welke beleidsmatige ontwikkelstrategie het beste gekozen kan worden bij een bepaalde ontwikkeling. In figuur 2 “Stroomschema ontwikkelstrategie“ is een stroomschema opgenomen dat de gemeente kan helpen bij het maken van keuzes omtrent de te volgen ontwikkelstrategie. Hieruit komen mogelijke keuzes naar voren voor samenwerkingsvormen en projectontwikkeling. Figuur 2 Stroomschema ontwikkelstrategie Elke ruimtelijke opgave vraagt om maatwerk. Politieke keuzes, specifieke locatie afhankelijke situaties, de gewenste ontwikkeling, marktomstandigheden et cetera zorgen ervoor dat, afhankelijk van de situatie, bepaalde strategieën wel of niet toepasbaar zijn. Zo ligt het voor de hand dat, wanneer alle vragen met ‘Ja’ worden beantwoord, over kan worden gegaan tot actief grondbeleid en door middel van een gemeentelijke grondexploitatie het project vorm kan worden gegeven. Als voorgaande situatie niet van toepassing is, dan is een samenwerkingsvorm met een derde partij een logische manier om het project tot ontwikkeling te brengen. In bijlage 4 “Samenwerkingsvormen en grondbeleid” wordt nader ingegaan op de in figuur 2 “Stroomschema ontwikkelstrategie benoemde samenwerkingsvormen” 3.3 Situatie Diemen: passief waar kan, actief waar moetIn het verleden heeft de gemeente Diemen veelvuldig gebruik gemaakt van actief grondbeleid met een traditionele gemeentelijke grondexploitatie. Vanwege grote financiële risico’s die hiermee samenhingen, is de voorkeur van de gemeente Diemen sinds 2011 het voeren van een passief of facilitair grondbeleid geweest bij de ontwikkeling van projecten. Grondbeleid is echter maatwerk, situaties worden afzonderlijk beoordeeld op toe te passen grondbeleidstrategie. De risico’s/ bedreigingen die samenhangen met actief grondbeleid dwingen de gemeente om ook in de toekomst zorgvuldig om te gaan met het voeren van een actief grondbeleid. Uiteraard zijn er ook kansen wanneer actief grondbeleid wordt toegepast. Alleen indien situaties, waarbij de risico’s voldoende beheersbaar zijn, kan actief grondbeleid toegepast worden. Daarnaast kan het zijn dat ons college van mening is dat een ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is, maar dat marktpartijen dit niet kunnen of willen oppakken. Op basis van het voorgaande kunnen de volgende beleidsuitgangspunten geformuleerd worden: De gemeente wil in de toekomst een regierol blijven vervullen bij ruimtelijke ontwikkelingen door haar grondbeleid, afhankelijk van de situatie die zich voordoet, in te richten. Indien alle gemeentelijke kosten verhaald kunnen worden, is faciliterend grondbeleid het uitgangspunt voor het te voeren grondbeleid. Verhaalbaarheid van de kosten wordt bepaald op basis van de in de Wro Afdeling 6.
Grondexploitatie gestelde kostensoorten. De gemeente sluit het voeren van actief grondbeleid niet uit en actief grondbeleid blijft mogelijk indien sprake is van een positief of neutraal grondexploitatieresultaat, een laag risicoprofiel en voldoende weerstandsvermogen. De situatie kan zich voordoen dat de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling inzet die maatschappelijk gewenst is, maar waarvan marktpartijen aangeven die ontwikkeling niet willen of kunnen oppakken vanuit financieel oogpunt of in verband met de risico’s die zijn verbonden aan de ontwikkeling. In dat geval is ruimtelijke ontwikkeling via actief grondbeleid de oplossing om toch de maatschappelijk waardevolle, maar minder rendabele ontwikkelingen, te realiseren. Een negatief grondexploitatieresultaat kan dan bij voldoende maatschappelijk belang ook acceptabel worden geacht, mits het negatieve resultaat kan worden opgevangen door gemeentelijke reserves. De reeds ingenomen gemeentelijke grondposities worden, daar waar mogelijk, ingezet om de regie van de gemeente te versterken. Bij deze ruimtelijke ontwikkelingen blijft het voeren van actief grondbeleid door de gemeente mogelijk. Ook gronden die niet direct zijn verworven voor gebiedsontwikkeling kunnen wel daarvoor worden gebruikt, Holland Park West is daar een voorbeeld van. Groene inbreidingslocaties, welke niet als strategische gronden te boek staan, kunnen ook worden ingezet om gebiedsontwikkeling te realiseren waarmee optimaal gebruik wordt gemaakt van de gronden die in bezit zijn van de gemeente Diemen. Dit sluit aan bij het coalitieakkoord 2018 –
Verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit bestaande plannen en afspraken zullen continu gemonitord worden. Op deze wijze kan bewerkstelligd worden dat de toekomstige grondbeleid strategieën aansluiten bij de reeds bestaande verplichtingen en risico’s van de gemeente. Bij aangaan van verplichtingen wordt getoetst of de hieruit voortvloeiende (lange termijn/tempo) verplichtingen aansluiten bij de geraamde organisatorische en financiële capaciteit. De gevolgen van eventuele nieuwe verplichtingen zullen afgezet worden tegen (de risico’s van) bestaande afspraken. Per ruimtelijke ontwikkeling zal de gemeente afwegen welke (regie)rol zij wenst en op basis van het afwegingskader bepalen welke grondbeleidstrategie hier het beste bij aansluit. In dat geval is Figuur 2 “Stroomschema ontwikkelstrategie” een hulpmiddel om de strategie te kunnen bepalen. Belangrijk is dat de gemeente situatieafhankelijk de keus maakt om passief dan wel actief grondbeleid in te zetten. Dit betekent dat de gemeente Diemen in de praktijk een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. 4Grondbeleidsinstrumenten 4.1 InleidingIn het vorige hoofdstuk is vastgesteld dat grondbeleid om maatwerk vraagt. Het is van belang goed na te denken over risico’s, (in te nemen) grondposities, financiële draagkracht (weerstandsvermogen), kennis en kunde van de gemeentelijke organisatie en de mate waarin de gemeente wil kunnen sturen in de ruimtelijke ontwikkeling en vervolgens de te volgen ontwikkelingsstrategie. Afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie kan de gemeente verschillende grondbeleidsinstrumenten inzetten. In onderstaand schema, Tabel
“Effecten inzet grondbeleidsinstrumenten” is aangegeven wat een en ander kan betekenen voor het eventueel in te zetten grondbeleidsinstrumentarium (actief, tussenvorm en faciliterend) bij ruimtelijke ontwikkelingen. Tabel
Effecten inzet grondbeleidsinstrumenten Bovenstaand figuur is slechts een korte opsomming van de instrumenten die het grondbeleid biedt. Het is niet gezegd dat bij het ontwikkelen van een project via actief grondbeleid alle instrumenten ook daadwerkelijk moeten worden ingezet. Gezocht wordt steeds naar de meest optimale inzet van het beschikbare grondbeleidsinstrumenten. In bijlage 5 “Instrumentarium” wordt een nadere omschrijving gegeven van de verschillende instrumenten die kunnen worden ingezet. 4.2 Situatie gemeente Diemen4.2.1 VerwervingTen aanzien van verwerving gelden voor de gemeente Diemen de volgende uitgangspunten: In principe koopt de gemeente geen gronden aan, aankoop is afhankelijk van de situatie. De gemeente zal slechts in beperkte mate gronden aankopen, waarbij met name gebruik wordt gemaakt van de reguliere en of anticiperende verwervingsvorm. Ten behoeve van verwervingen en uit te voeren taxaties heeft de gemeente Diemen richtlijnen ingesteld. Voor het inzetten van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is het van belang dat een goede afweging wordt gemaakt, alvorens dit instrument in te zetten en bij voorkeur zo min mogelijk. De gemeente Diemen heeft de Wvg in Holland Park Zuid toegepast om haar invloed op de planontwikkeling te vergroten. Onteigening wordt alleen ingezet als laatste redmiddel om een ontwikkeling van de grond te krijgen, en alleen als niet op andere wijze een acceptabel plan tot stand kan komen (er om heen werken). Van de Onteigeningswet heeft de gemeente Diemen de laatste jaren nauwelijks gebruik gemaakt als instrument. Bij de verplaatsing van een tankstation uit Holland Park is de procedure opgestart, maar is er toch minnelijk tot een overeenkomst gekomen, waarmee de onteigeningsprocedure is gestaakt. 4.2.2 PlanschadeTen aanzien van planschade geldt: De gemeente legt bij elke particuliere ontwikkeling in de (anterieure) exploitatieovereenkomst het risico van planschade en de verrekening hiervan bij de initiatiefnemer neer (op grond va Wro Afdeling 6.4 artikel 6.24 eerste lid, onder b). Indien de gemeente mede belanghebbende/ontwikkelaar is of ingeval van een traditionele gemeentelijke grondexploitatie, kan onderling worden vastgelegd wie de planschaderisicoanalyse opstelt en wie financieel verantwoordelijk is voor de planschade. Het uitgangspunt is dat de gemeente Diemen dit neerlegt bij de ontwikkelaar. 4.2.3 GronduitgifteTen aanzien van gronduitgifte geldt: De gemeente Diemen geeft gronden uit conform geldende wet en regelgeving zoals genoemd in hoofdstuk 2 “Kaders Grondbeleid”. De gemeente Diemen geeft haar gronden uit tegen marktconforme voorwaarden om onder meer te voldoen aan de regels inzake Staatssteun (zie ook bijlage 2 “Wet- en regelgeving”). Uitgangspunt is dat grondopbrengsten voldoende zijn om de te maken ambtelijke en overige publieke investeringen (in openbare ruimte) te kunnen afdekken. De gemeente Diemen hanteert een gedifferentieerd gronduitgiftebeleid. Dit houdt in dat voor de uitgifte van grond diverse methoden gehanteerd kunnen worden, afhankelijk van functie en/of locatie. Kort samengevat hanteert de gemeente de volgende principes per functie: Bij Sociale woningbouw wordt in Diemen in principe de grond verkocht. Dit is in afwijking van het bestaande uitgiftebeleid voor sociale woningbouw dat is gericht op uitgifte in erfpacht van nieuwe locaties, dat overigens nooit is uitgevoerd. Alleen bij zwaarwegende motieven wordt er in erfpacht uitgegeven. Voor de komende jaren dienen de overeenkomsten van reeds in erfpacht uitgegeven gronden (zowel sociale als reguliere woningbouw) te worden geactualiseerd, omdat de overeengekomen erfpachttermijnen binnen de komende 30 jaar gaan aflopen. Daar gaan we in 2019 mee aan de slag. Zie bijlage 7 Erfpacht voor een nadere toelichting. Ten aan zien van grond voor commercieel vastgoed op bedrijventerreinen is het uitgangspunt in de gemeente Diemen dat deze grond in principe worden verkocht. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan van dit principe worden afgeweken. De gemeente Diemen staat een passief grondbeleid voor bij het realiseren van kantoorlocaties en/of detailhandel (commercieel vastgoed). Incidenteel vindt een grondverkoop plaats, meestal waar kantoor of detailhandel onderdeel uitmaken van een grootschalige gebiedsontwikkeling of als ondersteunende voorziening geldt. Bij maatschappelijke functies worden in principe de grond verkocht. Alleen bij zwaarwegende motieven wordt er in erfpacht of recht van opstal uitgegeven. Het kan zijn dat maatschappelijke functies commercieel worden gebruikt. Te denken valt aan tandarts, huisartsenpost et cetera. Ook hiervoor kan een marktconforme prijs worden bepaald. De hoofdregel voor de uitgifte van grond ten behoeve van deze functies is, dat de grond verkocht wordt aan de gebruiker. Voor snippergroen geldt dat in de gemeente Diemen per wijk is vastgesteld welke stukken openbaar groen verkocht mogen worden. De voorwaarden voor uitgifte zijn vastgesteld door het gemeentebestuur (zie hiervoor bijlage 8 “Snippergroen”). In bijlage 6 “Gronduitgifte en grondprijsbeleid” is een uitgebreide toelichting van de diverse vormen van gronduitgifte en voorwaarden opgenomen waaronder uitgifte van gronden plaatsvindt. Voor een nadere detaillering verwijzen wij naar deze bijlage. Bij de uitgifte van grond kan de gemeente in principe kiezen voor verkoop of voor uitgifte in erfpacht van de grond. Beide methoden worden door de gemeente Diemen toegepast. In bijlage 7 “Erfpacht” wordt nader ingegaan op het onderwerp erfpacht. 4.2.4 GrondprijsbeleidDe gemeente wil consistent zijn in haar grondprijsbeleid en hanteert hiervoor de volgende principes: • nut (iedere functie heeft zijn eigen opbrengstenniveau), • zuiverheid (geen ‘grondprijsvervuiling’ door onterecht toegerekende elementen) • gelijkheid (iedere koper wordt op dezelfde manier behandeld en betaalt dezelfde prijs voor vergelijkbare ontwikkelingen). De gemeente Diemen geeft gronden uit tegen marktconforme prijzen op basis van de bestemming van de grond. Voor het bepalen van een grondprijs vindt de gemeente Diemen het van belang helderheid te geven over de uitgangspunten en inzicht te geven in de methode waarmee de prijzen worden berekend. Dit geeft bovendien de mogelijkheid om (zowel vooraf als achteraf) te kunnen toetsen of correcte prijsvorming heeft plaatsgevonden. Voor een nadere detaillering en beschrijving van de diverse methoden om de grondprijs te bepalen, verwijzen wij naar de vigerende Grondprijzennota. Belangrijk uitgangspunt om tot een marktconforme prijs te komen en om het vermoeden van staatssteun te voorkomen bij gronduitgifte is het volgen van een juiste procedure. In Diemen volgen we onderstaande systematiek ingeval de vigerende Grondprijzennota geen voldoende houvast biedt: Verkoop via een onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (een tender c.q. aanbesteding). XX Door deze procedure ontstaat het beste benaderbare marktconforme bod op grond en gebouwen. Gaat de gemeente op een dergelijk bod in dan zal van voordeel voor een onderneming geen sprake zijn, en is er geen sprake van staatssteun. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure met taxatie. XX Bij deze procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een (marktconforme) taxatie uitvoert voorafgaand aan onderhandelingen of als toets van het onderhandelingsresultaat. 4.3 OrganisatieVanuit de gedachte dat organisatie ook een instrument is, wordt tot slot de inbedding van het grondbeleid in de gemeentelijke organisatie ook aangegeven. 4.3.1 VoorgeschiedenisDe gemeente Diemen heeft tot en met 2003 een grondbedrijf gehad. Daarna is het grondbedrijf opgeheven; zie ook “Grondbeleidsplan, organisatie en uitvoering grondzaken, maart 2003”. De grondzakenactiviteiten die voorheen door het grondbedrijf werden uitgevoerd, zijn sindsdien op andere plekken binnen de organisatie ondergebracht. De belangrijkste adviezen uit het “Grondbeleidsplan, organisatie en uitvoering grondzaken, maart 2003”zijn hieronder opgesomd: Het grondbedrijf op te heffen; Het opzetten van een cluster grondzaken met als bemensing 2 projectleiders en één planeconoom/beleidsmedewerker grondzaken; Projecten met grondexploitaties projectmatig op te zetten; Het beheer van niet voor de openbare dienst bestemde gronden en gebouwen te coördineren vanuit grondzaken; Financiële administratie van projecten inclusief krediet- en budgetbewaking, administratie en invordering van periodieke betalingen (huren, pachten, canons) en de kassiersfunctie worden verricht door de afdeling Financiën. De meeste voorstellen zijn letterlijk, dan wel in de geest van de adviezen uitgevoerd. Sinds die tijd zijn in de loop der jaren wel organisatiewijzigingen doorgevoerd. 4.3.2 Huidige werkwijzeInmiddels zijn de grondbeleid activiteiten bij het Team Projecten van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling ondergebracht, waaronder ook projecten met een grondexploitatiebegroting. De operationele aansturing van deze projecten en de bijbehorende processen ligt bij de projectmanagers. De projectmanagers zijn eveneens verantwoordelijk voor grondbeleid activiteiten voor zover die met het betreffende project samenhangen. Met name voor het opstellen en bijhouden van grondexploitaties, financiële administratie, en voor vastgoed gerelateerde activiteiten (aankoop- en verkoop) wordt de planeconoom / beleidsmedewerker grondzaken ingeschakeld. De planeconoom/beleidsmedewerker grondzaken is daarom ook ondergebracht bij het team Projecten. In deze functie worden ook gemeente brede niet project gerelateerde aan- en verkopen van vastgoed, erfpacht, (tijdelijke) verhuren, zakelijke rechten, exploitatie openbare ruimte t.b.v. reclame, et cetera vorm gegeven. De afdelingsmanager Ruimtelijke Ontwikkeling is hiërarchisch gezien verantwoordelijk voor de genoemde taken. De gemeentesecretaris/algemeen directeur, als eindverantwoordelijke van de gehele ambtelijke organisatie, wordt, overeenkomstig eerdere aanbevelingen (evaluatie grondexploitatie/grondaankopen Plantage de Sniep 2016) per kwartaal via de Projectenstaf geïnformeerd over de voortgang van de fysieke projecten en de financiële stand van zaken. Het college wordt hierover eveneens per kwartaal geïnformeerd (los van de P&C-cyclus). De gemeenteraad wordt, buiten de P&C-cyclus tenminste jaarlijks geïnformeerd tijdens een informatieve raadsbijeenkomst. Zie ook paragraaf 6.5 Informatievoorziening. Juridische ondersteuning Voor het opstellen van overeenkomsten wordt veelal een externe vastgoedjurist en soms een privaatjurist van DUO+ ingeschakeld. Het gaat met name om complexe aan- en verkopen, het vestigen van opstalrechten, erfpacht, (tijdelijke) verhuren en het in gebruik geven van grond en/of opstallen. Niet complexe, veelal repetitieve, overeenkomsten worden door de beleidsmedewerker grondzaken opgesteld en afgehandeld. Financiële ondersteuning De debiteuren en crediteuren administratie en de kassiersfunctie zijn ondergebracht bij team Financiën van DUO+. Daarnaast is vanuit DUO+ een financieel consulent sparringpartner en brug naar de P&C-producten. Ook de Strategisch Financieel Adviseur is sparringpartner. In de Projectenstaf vindt tussentijds afstemming plaats met de gemeentesecretaris en de Strategisch Financieel Adviseur van de gemeente Diemen. Ook het jaarlijks vast te stellen MPG wordt vooraf afgestemd met de Strategisch Financieel Adviseur. 5Kostenverhaal 5.1 InleidingBij gebiedsontwikkeling worden door de gemeente kosten gemaakt voor de aanleg van openbare voorzieningen, plankosten et cetera. Het verhalen van deze kosten is voor de gemeente niet facultatief, maar verplicht; bij vaststellen van het ruimtelijk besluit (bestemmingsplan etc.) moet de gemeente de economische uitvoerbaarheid van het plan kunnen aantonen, waarbij alle kosten zijn verzekerd. Het verhalen van deze kosten geschiedt in hoofdlijnen als volgt: Dekking gemeentelijke kosten uit grondverkoop Uit de verkoopopbrengst van gemeentelijke kavels worden de kosten die door de gemeente worden gemaakt om de ruwe bouwgrond te transformeren naar bouwrijpe kavels en verdere inrichting van het betreffende exploitatiegebied (aankoop gronden/ inbrengwaarde, tijdelijk beheer, sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, kapitaalslasten) in principe gedekt. Deze methode wordt toegepast bij een ruimtelijke ontwikkeling onder 100% regie van de gemeente met actieve grondexploitatie als uitvloeisel van actief grondbeleid. Gemeentelijke kosten verhaal op initiatiefnemer Indien geen sprake is van actief grondbeleid, en de gemeente geen grondeigendom heeft, verhaalt de gemeente de door haar te maken kosten op een andere manier. Het kostenverhaal loopt dan via een privaatrechtelijke minnelijke overeenkomst (ook wel anterieure overeenkomst) of via het publiekrechtelijke exploitatieplan, met als mogelijkheid alsnog een publiekrechtelijke posterieure overeenkomst te sluiten. In bijlage 9 “Kostenverhaal” wordt hierop uitgebreid ingegaan en e.e.a. nader toegelicht. 5.2 Kostenverhaal in DiemenAnterieur heeft de voorkeur In de gemeente Diemen is het uitgangspunt dat, ingeval de gemeente geen eigen grondpositie heeft, alle kosten zo mogelijk anterieur worden verhaald. De gemeente zal in eerste instantie op minnelijke wijze pogen om een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten. Kosten die daarbij verhaald worden zijn vaak in eerste instantie de gemeentelijke plankosten bij kleine inbreidingsplannen (voorbeeld Wilhelminaplantsoen - The Post). Bij plannen waar ook de aanleg of hernieuwing van openbaar gebied bij betrokken is, zal de gemeente ook deze kosten anterieur verhalen (voorbeeld Arent Krijtstraat 1) of de ontwikkelende partij moet zelf de aanleg van het openbaar gebied uitvoeren en bekostigen. Bij grote gebiedsontwikkelingen waar forse delen openbaar gebied bij zijn betrokken, worden naast plankosten en direct aan de woonblokken of bedrijfskavels grenzend openbaar gebied ook financiële afspraken gemaakt over de aanleg van openbare voorzieningen (parken, rondwegen et cetera), de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen (bijvoorbeeld in Holland Park). In bijlage 10 wordt hier nader op ingegaan. Plankostenscan als basis voor berekening gemeentelijke plankosten Voor de berekening van de gemeentelijk plankosten (onderzoek, inzet projectmanagement, toetsing planproducten et cetera), die zullen worden verhaald op de ontwikkelende partij, maakt de gemeente gebruik van de zogenaamde plankostenscan, zowel in de anterieure fase als bij het exploitatieplan. De plankostenscan is een ministeriële regeling Plankosten en geeft een rekenkundige systematiek weer op welke wijze de gemeentelijke inspanningen, gecalculeerd kunnen worden. Omdat deze bij een exploitatieplan verplicht van toepassing is, en daarmee zijn schaduw vooruit werpt, wordt deze ook in Diemen bij anterieure overeenkomsten gebruikt als basis/ uitgangspunt. Exploitatieplan als stok achter de deur In een enkel geval wordt een exploitatieplan vastgesteld. Meestal is de stok achter de deur voldoende en komt het niet zover. Daarom is vaststelling van een exploitatieplan in Diemen tot op heden nog niet aan de orde. Momenteel is wel een exploitatieplan voor Holland Park Zuid in voorbereiding, omdat daar niet de verwachting is dat op afzienbare tijd er minnelijk met alle grondeigenaren in het gebied privaatrechtelijke anterieure overeenkomsten zijn gesloten over het te bouwen programma en het gemeentelijke kostenverhaal. 6Grondexploitatie en financiële aspecten Grondbeleid gemeente Diemen 6.1 InleidingHet voeren van een (actief) grondbeleid vereist een gestructureerde informatievoorziening. Daarom is het grondbeleid een belangrijk onderdeel van de P&C cyclus. De beheersing van en verantwoording over de (financiële) risico’s speelt een belangrijke rol in deze P&C cyclus. Naast de inzet van de reguliere P&C-documenten is een adequate informatievoorziening noodzakelijk om een actieve sturing op risico’s, planning en realisatie mogelijk te maken. De informatievoorziening vindt op verschillende niveaus plaats. Binnen de P&C cyclus is sprake van een wisselwerking tussen de verschillende P&C-documenten, het meerjarenperspectief en de financiële jaarrapportage van grondzaken (het Meerjarenperspectief Grondzaken, MPG), nieuwe plannen en actualisatie en afsluiting van Bouwgrond in exploitaties (BIE-grondexploitaties). In de gemeente Diemen zijn grootschalige (her)ontwikkelingen met actief grondbeleid vormgegeven, waarbij een reguliere gemeentelijke grondexploitatiebegroting wordt gehanteerd. Het voeren van actief grondbeleid kan financiële gevolgen hebben voor de gemeentebegroting en het weerstandsvermogen. Daarom worden in deze paragraaf de uitgangspunten vastgelegd die zorgen voor een transparante uniforme inrichting van de projectfinanciën, waardoor deze goed beheersbaarheid zijn. Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) Het is wettelijk vastgelegd dat gemeenten, provincies en waterschappen jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. Voor gemeenten en provincies is de regelgeving hieromtrent vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). Per 1-1-2016 heeft een aanscherping plaats gevonden van de verslagleggingregels ten aanzien van grondexploitaties in de jaarrekening. In bijlage 11 “Grondexploitaties en financiële aspecten” en bijlage 12 “Aanscherping met betrekking tot verslaggeving grondexploitatie“ wordt hier nader op ingegaan. 6.2 Grondexploitatie(s)6.2.1 Projectmatig werken en status grondexploitatieIn de gemeente Diemen worden projecten behandelt volgens de ‘Leidraad Projectmatig Werken in Diemen’ In de leidraad wordt omschreven hoe in de gemeente Diemen een project wordt vorm gegeven en hoe het werkproces in fasen wordt opgedeeld. In elke fase worden de plannen en randvoorwaarden verder uitgewerkt. Elke fase kent zijn eigen financiële producten. Hierbij kunnen de volgende fasen in het ontwikkelproces worden onderscheiden: Projectmelding Initiatieffase: idee Definitiefase: wat Ontwerpfase: hoe Voorbereidingsfase: hoe uit te voeren Realisatiefase: uitvoeren Nazorgfase In deze nota Grondbeleid ligt de nadruk op de financiële kant van projectmatig werken. Er zijn vanzelfsprekend veel meer onderwerpen die in projectontwikkeling aan bod komen. Bij de start van een project (initiatief- en definitiefase) worden de plankosten gedekt uit een voorbereidingskrediet. Het voorbereidingskrediet wordt later ingebracht in de grondexploitatie. Indien het plan niet doorgaat, moet de gemeente de gemaakte kosten als verlies nemen (ten laste van de Reserve Grondzaken). In de ontwerpfase wordt aangegeven hoe het beoogde resultaat eruit gaat zien. In deze fase wordt bovendien de grondexploitatie opgesteld. Er wordt pas van een grondexploitatie gesproken als deze is vastgesteld door de raad. Een vastgestelde grondexploitatie geldt als dekking voor te maken kosten en opbrengsten (verwervingen, bouwrijp- en woonrijpmaken, verkoop kavels e.d.) voor het te realiseren plan. 6.2.2 Basis grondexploitatie(begroting)De basis van elke gemeentelijke grondexploitatieberekening bestaat uit een afgebakend plangebied, het ruimtegebruik opgesplitst in diverse onderdelen (uitgeefbaar, groen, water, verharding et cetera). Het uitgeefbaar terrein bestaat uit het te ontwikkelen programma en dit programma kan bestaan uit (een mix van) woningbouw (diverse categorieën), bedrijven, kantoren, scholen, sportvelden et cetera. Het te ontwikkelen ruimtelijk plan komt voort uit door de gemeenteraad vastgestelde beleidsmatige en planologische uitgangspunten. Op basis van dit ruimtelijk plan wordt een financiële raming opgesteld, daarna volgt de opmaak van een grondexploitatiebegroting. Hierin zijn alle te verwachten inkomsten en uitgaven opgenomen en gefaseerd in de tijd uitgezet. Methode berekening Elk jaar vindt een actualisatie plaats van de grondexploitaties per 1 januari van elk jaar. Bij de opmaak wordt gekeken met welke investeringen en opbrengsten de komende jaren rekening wordt gehouden en welke mutaties zijn opgetreden. 6.2.3 ParametersNaast de actuele input qua investeringen en opbrengsten (gerealiseerd en nog te realiseren) wordt ook gekeken naar de toe te passen parameters. Deze parameters bestaan uit kostenstijging, opbrengstenstijging, rentekosten en renteopbrengsten. De percentages worden gebruikt om de eindwaarde (EW) te bepalen van elke afzonderlijke grondexploitatie. De EW wordt netto contant gemaakt per 1 januari van elk jaar met een discontovoet. In bijlage 13 wordt een nadere uitleg gegeven over het begrip “parameters”. 6.2.4 Winst- en verliesneming, afsluiting en openen van grondexploitatiesIn het BBV zijn voorschriften opgenomen voor het openen en afsluiten van een grondexploitatie, winst- en verliesneming en het tussentijds winst- of verlies nemen. Zie voor een nadere toelichting van deze begrippen de bijlage 11 “Grondexploitatie en financiële aspecten”. Van belang voor de gemeente Diemen is dat voor tussentijdse te voorziene verliezen van grondexploitaties een verliesvoorziening onder “Verlies Voorziening Grondzaken” wordt getroffen als correctie van het te verwachten netto contante waarde resultaat. Deze voorziening, die als een waardecorrectie op het resultaat wordt gezien, komt ten laste van de “Reserve Grondzaken”. Tussentijdse winstneming is verplicht en wordt per winstgevend grondexploitatieproject, bepaald. De winstonttrekking aan de grondexploitatie is een toevoeging aan de “Reserve Grondzaken” als onderdeel van het gemeentelijk Weerstandsvermogen. Wanneer alle werkzaamheden zijn afgerond en alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd binnen een grondexploitatie wordt de grondexploitatie afgesloten. Bij een positief resultaat zal het eventuele resterende resultaat ten goede komen aan de “Reserve Grondzaken”. Bij een negatief resultaat zal dit grotendeels reeds zijn voorzien in de Verlies Voorziening Grondzaken, het meerdere wordt ten laste gebracht van de Reserve Grondzaken. 6.3 Materiele vaste activa (MVA): niet in exploitatie genomen grondNaast gronden die in exploitatie zijn genomen (BIE), heeft de gemeente Diemen ook nog voorraad grond aangemerkt als zogenoemde voormalige “Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)”, waarvan de benaming NIEGG per 1-1-2016 door het BBV is opgeheven. Deze gronden zijn per die datum ondergebracht bij Materiële vaste activa (MVA). Dit zijn strategische gronden welke nog niet in exploitatie zijn genomen, waarvan het voornemen mogelijk zou kunnen zijn deze gronden in de nabije toekomst in exploitatie te nemen en te verkopen. De boekwaarde van deze voormalige NIEGG projecten mogen conform het BBV vanaf 1-1-2016 niet verder worden belast met kapitaalrente. Het is wel mogelijk om plankosten te verantwoorden voor zover sprake is van daadwerkelijk voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling waaraan een bestuurlijk besluit ten grondslag ligt. In het MPG per 1-1-2018 behorende bij de jaarrekening 2017 is een en ander nader toegelicht. Conform de BBV mag de boekwaarde van deze gronden niet hoger zijn dan de marktwaarde. Tweejaarlijks vindt taxatie van de gronden plaats hetgeen betekent dat de betreffende boekwaarde van dit vastgoed maximaal de actuele marktwaarde conform BBV regelgeving vertegenwoordigt. Effect van de uitgevoerde jaarlijkse taxatie betekenen: Taxatiewaarde (actuele marktwaarde) overstijgt de boekwaarde: XX geen consequenties; mogelijk toekomstige winstpotentie, vooralsnog geen effect voor de algemene rekening van de gemeente of afwaardering huidige boekwaarde: XX indien de boekwaarde de actuele marktwaarde overstijgt betekent dit dat de huidige boekwaarde wordt afgewaardeerd tot de taxatie- of actuele waarde conform de richtlijnen van het BBV waarbij het nadelig verschil ten laste wordt gebracht van de algemene dienst. Indien mutaties plaats vinden op strategische grondvoorraad komen deze ten gunste aan of ten laste van de “Reserve Grondzaken”. 6.4 Weerstandsvermogen en risicomanagementDe paragraaf betreffende het weerstandsvermogen en risicobeheersing (BBV artikel 11) bevat een inventarisatie van de weerstandscapaciteit en risico’s, het beleid omtrent de weerstandscapaciteit en risicobeheersing plus de wijze waarop risico’s worden gedekt en diverse kengetallen inclusief de beoordeling over de financiële positie van de gemeente. Reserve Grondzaken De Reserve Grondzaken maakt sinds 1 januari 2017 onderdeel uit van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. Alle verliesvoorzieningen die voortvloeien uit de grondexploitaties moeten opgevangen kunnen worden door deze reserve. Indien grondexploitaties worden afgesloten met een positief resultaat (winst), dan wordt het positieve resultaat ten gunste gebracht van de Reserve Grondzaken. Daarnaast wordt als gevolg van (tussentijdse) winstneming het saldo gevoed door de storting uit de projecten in de Reserve Grondzaken. De Reserve Grondzaken moet dan ook beschouwd worden als de weerstandscapaciteit van grondzaken. Als algemene regel geldt dat er een Reserve Grondzaken in stand wordt gehouden, die minimaal de grootte heeft van de gecalculeerde tekorten. Jaarlijks wordt het saldo van de Reserve grondzaken geactualiseerd bij het verschijnen van de jaarrapportage/MPG van grondzaken. Blijkt dat het saldo van de Reserve Grondzaken ontoereikend is, dan wordt dit saldo ten laste van de Algemene reserve aangevuld. Samenvattend komen mutaties van het saldo van Reserve Grondzaken tot stand door mutaties: in de “Verlies Voorziening Grondzaken” (-/-) als gevolg van afsluiting winstgevende grondexploitatiebegrotingen (+) als gevolg van incidentele grondverkopen (+) als gevolg van kosten vervallen projecten in voorbereiding (-/-) in (af)waardering strategische gronden (+ of -/-) als gevolg van tussentijdse winstneming (-/-) via POC methode (=kostenpost grondexploitatie) als gevolg van stortingen (+) ten laste of onttrekkingen (-/-) ten gunsten van algemene reserve (+ = ophoging en -/- = Verlaging) Risicomanagement Het beleid omtrent risico’s is opgenomen in de programmabegroting in de paragraaf –‘Risico en Weerstandsvermogen’. Een vast onderdeel van de grondexploitatie is de risicoanalyse waarbij wordt aangegeven wat de financiële effecten kunnen zijn indien een risico zich daadwerkelijk voordoet. Het gewogen gemiddelde van alle kansen en risico’s wordt in de risicoparagraaf van de jaarrekening weergegeven. Hiernaast kan bij een grondexploitatie ook een gevoeligheidsanalyse worden gemaakt die een rangschikking geeft van de belangrijkste effecten als bepaalde variabelen in de grondexploitatieberekening veranderen. 6.5 InformatievoorzieningIn de gemeente Diemen wordt de gemeenteraad op de hoogte gehouden van de financiële ontwikkelingen binnen de projecten via de gebruikelijke P&C cyclus. Onderdeel van de jaarrekening en de begroting is de paragraaf grondbeleid als verplicht onderdeel. Het BBV stelt eisen aan de informatie die in deze paragraaf moet worden opgenomen. Bij de jaarrekening worden de grondexploitaties geactualiseerd naar het nieuwe jaar. Ook worden verschillen verklaard ten opzichte van de vorige stand van de grondexploitaties. Actualisatie van de reserve en voorziening vindt plaats en de nieuwe voorziening wordt verwerkt in de jaarrekening van het achterliggende jaar. Deze resultaten worden in de MPG opgenomen. Daarnaast wordt in de kwartaalbrieven aan de raad melding gemaakt van eventuele grote wijzigingen in de grondexploitaties. Het college van burgemeester & wethouders, directie en management team van de gemeente Diemen worden vier keer per jaar op de hoogte gesteld via voortgangsrapportages van de diverse projecten; die worden besproken in de projectenstaf waarin de gemeentesecretaris, de strategisch financieel adviseur en het afdelingshoofd van ruimtelijke ontwikkeling zitting hebben samen met projectleiders, planeconoom en de financieel consulent. In de projectenstaf worden de voortgangsrapportages van de diverse projecten besproken en actuele bijzonderheden in de projecten worden nader toegelicht.. Meerjarenperspectief Grondzaken In 2011 is in de gemeente Diemen voor het eerst een Meerjarenperspectief Grondzaken, hierna MPG, opgesteld. Met het MPG worden vanaf 2011 alle activiteiten met betrekking tot het beheren en exploiteren van gronden in één jaarlijkse rapportage samengevoegd. Het is een product dat als onderbouwing geldt bij de jaarrekening over het voorgaande verslagjaar. Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van burgemeester & wethouders, de directie en het managementteam. Het MPG wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van het MPG is op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven met betrekking tot: Stand van zaken met betrekking tot de grondexploitaties; Het verklaren/ toelichten van verschillen ten opzichte van voorgaande MPG; Opgenomen risicoanalyse en gevoeligheidsanalyse. Stand van zaken met betrekking tot ‘gronden niet in exploitatie’ in de MVA (strategische gronden) Stand van zaken met betrekking tot facilitaire projecten c.q. kostenverhaal Stand van zaken met betrekking tot erfpachtgronden; Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken. De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Wet vennootschapsbelasting Overheidsondernemingen Bijlage1Grondbeleid Algemeen AlgemeenHet gemeentelijk grondbeleid is geen op zich zelf staand doel. Het grondbeleid staat ten dienste van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente en is ondersteunend aan andere beleidsvelden zoals bijvoorbeeld volkshuisvesting, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Het gemeentelijk grondbeleid dient de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente te stimuleren en te faciliteren, waarbij de door de gemeente gestelde doeleinden kunnen worden verwezenlijkt. Tevens stelt een zorgvuldig grondbeleid de gemeente in staat om haar regierol bij ruimtelijke ontwikkeling te behouden en daar waar nodig te versterken. In dit kader schreef toenmalig minister Schultz van Hagen in haar brief aan de Tweede Kamer op 25 november 2015 over de visie van het grondbeleid: “Grondbeleid is maatwerk. Het te voeren beleid kan per gebied en per opgave verschillen. Daarom is grondbeleid bij uitstek een gemeentelijke aangelegenheid ...”. Een Nota Grondbeleid is geen verplichting voor de gemeente bij wet opgelegd. Dit in tegenstelling tot een paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening. Omdat bij ruimtelijke ontwikkelingen en het faciliteren bij ruimtelijke ontwikkelingen grote financiële belangen gemoeid zijn met mogelijk financiële voor de gemeente gevolgen wordt wel geadviseerd een Nota Grondbeleid door de gemeenteraad te laten vaststellen. Doelstellingen van het grondbeleidGrondbeleid kent afzonderlijke doelstellingen. Dit zijn doelstellingen waaraan de gemeente de legitimatie ontleent om in te grijpen op de grondmarkt. Deze doelstelling kunnen de volgende zijn: Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (realisatie van bestemmingen en beleidsinhoudelijke doelstellingen). Verhoging kwalitatief optimaal ruimtegebruik, burgerlijke zeggenschap en marktwerking op de grondmarkt. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en ook opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid. Het voorgaande betekent dat een zorgvuldig uitgevoerd grondbeleid, afgestemd op woningbehoefte en bedrijfslocatiebehoefte kan bijdragen aan onder meer: Voldoende aanbod van kwalitatief goede woning- en bedrijfslocaties. Bevorderen van woningaanbodcategorieën en differentiatie en realisatie gevarieerde en duurzame woonmilieus. Integrale planontwikkeling en het bevorderen van architectonische en ruimtelijke kwaliteit. Realisatie van optimaal vestigingsklimaat met het doel vitale lokale economie, rekening houdende met bovenregionale kansen en knelpunten. Genereren financiële middelen (kostenverhaal en/of gronduitgifte) om publieke investeringen te dekken. Bevorderen van duurzaamheid, ecologie et cetera en toepassing van duurzaamheidsmaatregelen. Realisatie, goede spreiding en bereikbaarheid van (maatschappelijke) voorzieningen, mobiliteit, recreatie en sport. Kort gezegd is grondbeleid nodig: om helderheid te bieden over hoe de gemeente Diemen haar grondbeleid vorm geeft; ter ondersteuning van de gewenste ruimtelijke inrichting en kwaliteit van de gemeente Diemen; het streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten; het regelen van verhouding tussen college en gemeenteraad voor bevoegdheden met betrekking tot grondbeleid; voor het vastleggen van regels omtrent bedrijfsvoering en control cyclus afgestemd op de BBV verslagleggingsregels, regelgeving, stellige uitspraken en aanbevelingen; voor de juiste inzet van publiekrechtelijk instrumentarium die voortvloeit uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro), met als onderdeel daarvan de Grondexploitatiewet met name gericht op het kostenverhaal en de kostensoortenlijst. MaatwerkTot slot kan sprake zijn van incidenteel toepassen van maatwerk. Afspraken worden dan vastgelegd in de te sluiten overeenkomst. Er zijn belangrijke principiële en praktische argumenten om slechts in hele specifieke gevallen maatwerk toe te passen. De principiële argumenten hebben met name betrekking op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb): de overheid dient voorspelbaar, betrouwbaar en transparant te handelen en daarbij eenieder gelijk te behandelen. Maatwerk kan bij veelvuldige toepassing resulteren in willekeur. Praktische argumenten voor grondbeleid zijn gelegen in het feit dat jaarlijks veel overeenkomsten worden aangegaan en dat het onmogelijk is alle gevallen afzonderlijk te beoordelen en op bestuurlijk niveau te besluiten welke voorwaarden moeten worden afgesproken. Desalniettemin zijn de voordelen van maatwerk in specifieke situaties evident. Het grondbeleid maakt daarom incidenteel en beargumenteerd maatwerk mogelijk, mits dit maatwerk past binnen wet- en regelgeving en de afgesproken financiële kaders. Bijlage2Wet- en regelgeving RegelgevingNaast het hier voor genoemd coalitieakkoord heeft de gemeente Diemen te maken met de geldende Europese en Nederlandse wet- en regelgeving. Op verschillende bestuurlijke niveaus bestaat regelgeving die van invloed kan zijn op het grondbeleid. Het hoogste niveau is die van de Europese Unie, daarna volgen respectievelijk die van het Rijk, Provincie en de gemeente. Hierna volgt een toelichting op belangrijkste wet- en regelgeving van verschillende bestuursniveaus en de invloed die het kan hebben op het te voeren grondbeleid, waarbij tevens rekening wordt gehouden met Europese wetgeving indien van toepassing. Europese regelgevingDe wet- en regelgeving op het gebied van aanbesteding en Staatssteun is in beweging. Niet in de laatste plaats wordt dit veroorzaakt door de Europese Commissie, die meerdere zaken aanhangig heeft gemaakt bij het Europese Hof. Daarom neemt, als gevolg van het voorgaande, de onzekerheid en complexiteit van ruimtelijke ontwikkelingen toe. Dat is dan ook de reden waarom de gemeente Diemen de ontwikkelingen op het gebied van Europese wet- en regelgeving scherp in de gaten zal houden en indien nodig haar proces hierop zal aanpassen. Twee documenten kunnen hier behulpzaam bij zijn, te weten: Een handreiking voor marktpartijen en overheden van de NEPROM van mei 2014 in het verlengde van “De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011” (opgesteld door voormalig VROM) met de titel “Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling - Houd het simpel met vlag en wimpel” (NEPROM, de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft en AKRO Consult). Handreiking Staatssteun voor de overheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van december 2016, verschenen januari
AanbestedingsrechtDe plicht tot aanbesteding is door veranderde wet- en regelgeving onder voorwaarden veel minder vaak aan de orde. In Bijlage 2a “Aanbestedingsrecht” wordt hierop nader ingegaan. Aanbesteden betekent onder andere van te voren nadenken over de te stellen eisen aan de toekomstige opdrachtnemer en de te hanteren contractvorm. Dit zijn eisen die niet geregeld zijn in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen. Bij het aanbesteden en het stellen van eisen spelen de volgende zaken een rol: de beste prijs-kwaliteit verhouding, sturen op innovatie en duurzaamheid, het bevorderen van competitie tussen inschrijvers waardoor de prijzen scherp worden en de kwaliteit van hetgeen aangeboden vergroot wordt, wat betekent dat welbewust en verantwoord de besteding van publieke middelen plaatsvindt. Naar aanleiding van vorenstaande en afhankelijk van de situatie die zich voordoet maakt het college van burgemeester & wethouders van de gemeente Diemen, als gevolg van de verruimde wet- en regelgeving omtrent aanbestedingen, de afweging voor het opstarten van het aanbestedingsproces. In bijlage 2a “Aanbesteding” hierna wordt uitgebreid op dit onderwerp ingegaan. Aanbestedingsbeleid/ Inkoopvoorwaarden gemeente DiemenIn de nota, “Inkoopvoorwaarden – Deelnemende gemeenten Stichting RIJK – 2013” welke is vastgesteld door het college van burgemeester & wethouders van de gemeente Diemen op 26 november 2013 (nummer 13.01829), geeft de gemeente Diemen aan welke eisen en randvoorwaarden moet worden voldaan in het kader van offertes, opdrachten en gunningen. Uiteraard dient ook de Europese regelgeving omtrent aanbesteding gerespecteerd te worden zoals eerder in deze nota beschreven en toegelicht. StaatssteunBij Staatssteun moeten we denken aan overheidsmaatregelen in de zin van artikel 107, eerste lid en artikel 108 lid 3, van het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)” Het VWEU-verdrag is in de plaats gekomen van het EG-Verdrag. Sprake van StaatssteunEr is sprake van Staatsteun indien de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Anders gezegd, indien de onderneming geen directe tegenprestatie hoeft te verlenen voor het verkregen voordeel, kan er sprake zijn van staatssteun. Hierbij moet worden gedacht aan het aankopen, verkopen, in erfpacht geven, verhuren of bouwrijp maken van grond zonder dat hiervoor een reële marktprijs wordt gevraagd. Ook zaken als subsidies, garanties of leningen tegen gunstige voorwaarden, het verlichten van lasten die normaliter op het budget van een onderneming drukken, vallen onder Staatssteun. CriteriaMen spreekt van Staatssteun als de maatregel voldoet aan de volgende vijf criteria: Is begunstigde een onderneming, d.w.z. een entiteit die economische activiteiten verricht? Is de steunmaatregel afkomstig van of toe te rekenen aan de staat? Levert de maatregel een onderneming een economisch voordeel op? Is de maatregel selectief? Leidt de maatregel tot (potentiële) vervalsing van de mededinging en een ongunstige beïnvloeding van de handel tussen lidstaten? Indien aan alle hiervoor opgesomde voorwaarden is voldaan en de overheidsmaatregel staatssteun betekent (gesproken wordt van ‘een steunmaatregel’), kan worden overwogen of de voorgestelde overheidsmaatregel zo kan worden aangepast dat er geen sprake is van Staatssteun. Is dat niet mogelijk of wenselijk, dan dient te worden nagegaan of de steunmaatregel kan worden vormgegeven zo, dat deze met de interne markt verenigbaar is. Voorkomen van StaatssteunOm staatssteun te voorkomen (bij verkopen van grond en uitgifte in erfpacht) zijn er twee procedures die kunnen worden gevolgd waarbij marktconformiteit uitgangspunt is: Verkoop via een onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (een tender c.q. aanbesteding). XX Door deze procedure ontstaat het beste benaderbare marktconforme bod op grond en gebouwen. Gaat de overheid op een dergelijk bod in dan zal van voordeel voor een onderneming geen sprake zijn, en is er geen sprake van staatssteun. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure met taxatie. XX Bij deze procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een (marktconforme) taxatie uitvoert voorafgaand aan onderhandelingen of als toets van het onderhandelingsresultaat. Bij aankopen van onroerend goed dient altijd een onafhankelijke deskundige te worden ingeschakeld die het betreffende object taxeert (marktconform). Pas met deze taxatie kan worden onderhandeld; hiermee kan worden aangetoond dat er geen Staatssteun wordt verleend. Voor nadere informatie omtrent Staatssteun verwijzen wij naar de regelgeving hieromtrent: https://europadecentraal.nl/onderwerp/staatssteun/algemeen-staatssteun/belangrijkste-wet-en-regelgeving/ en voor meer bijzonderheden wordt verwezen naar de brochures over staatssteun van de ministeries van I&M en BZK. Nederlandse wet- en regelgevingBij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid wordt onder andere rekening gehouden met diverse privaat- en publiekrechtelijke wet- en regelgeving. De genoemde wetgeving is vaak niet inhoudelijk van toepassing op het grondbeleid, maar is wel een belangrijk uitgangspunt bij het toepassen van het grondbeleid. Publiekrechtelijke wet- en regelgevingMet de volgende wet- en regelgeving heeft de gemeente Diemen te maken in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en in het verlengde daarvan bij uitvoering van grondzaken: Algemene wet bestuursrecht (Awb) Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening Burgerlijk wetboek Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (WABO Crisis en herstelwet (Chw) Onteigeningswet en wetgeving ten aanzien van planschade en nadeelcompensatie Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) Milieuwetgeving Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob) Privacywetgeving (m.n. bij onderhandelingen verwervingen) Financiële en fiscale wetgeving (het BBV en Belastingwet btw, overdrachtsbelasting, btw-compensatiefonds) Staatssteun Aanbestedingswet BBV regelgeving Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) BBV-regelgeving, Vennootschapsbelasting en de Wro worden hierna kort toegelicht. BBV-regelgevingTen aanzien van de verslaglegging rondom grondexploitatiebegrotingen heeft de commissie Besluit, begroting en verantwoording (hierna te noemen “het BBV”) de regels per 1-1-2016 aangescherpt. In Bijlage 12 “Aanscherping met betrekking tot verslaggeving grondexploitatie” wordt hierop nader ingegaan. Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb)Met de invoering van de vennootschapsbelastingplicht (Vpb-plicht) voor overheidsondernemingen per 1 januari 2016 krijgen gemeenten, provincies en waterschappen (lokale overheden) te maken met het feit dat ze mogelijk voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig worden voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Dit geldt ook voor de aan hun verbonden partijen. De invoering van de Vpb-plicht voor overheidsondernemingen heeft voor lokale overheden en hun verbonden partijen ingrijpende gevolgen. Deze zien bijvoorbeeld op zowel de administratie, de automatisering als op het financieel beleid en - beheer. Daarnaast zullen mogelijk afspraken met de Belastingdienst gemaakt moeten worden. Gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig, in het geval er meerjarig sprake is van winstrealisatie. Op dit moment is vooralsnog de conclusie, op basis van de gezamenlijke resultaten van de gemeentelijk grondexploitaties, geen sprake van een Vpb-last voor Diemen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) in het kort:De Wro is een belangrijke wet in de ruimtelijke besluitvorming van Nederland. De Wro is het instrument om ruimtelijke behoeften als wonen, werken, recreëren, mobiliteit, water en natuur in een samenhangende benadering te verdelen. Voor grondbeleid is deze wet ook van belang. In verband met exploitatieplannen halen wij Wro Afdeling 6.4 Grondexploitatie en Bro Afdeling 6.
Grondexploitatie naar voren om kort toe te lichten voor wat betreft de (on)mogelijkheden voor de gemeente in het kader van verhaalbaarheid van door de gemeente gerealiseerde kosten die samenhangen met ruimtelijke ontwikkeling van projecten. Afdeling 6.
Grondexploitatie Wro Deze afdeling biedt gemeenten onder meer instrumenten om kosten van planontwikkeling bij grondeigenaren te verhalen. Indien sprake is van een aangewezen bouwplan en daarvoor een ruimtelijk besluit (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) nodig is, is een gemeente verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen kosten. Deze kosten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst het Besluit ruimtelijke ordening (Bro Afdeling 6.
artikel 6.2.
t/m 6.2.5) Afdeling 6.
Grondexploitatie Besluit ruimtelijke ordening In Afdeling 6.
Grondexploitatie Bro is de limitatieve kostensoortenlijst opgenomen die gehanteerd moet worden bij het opstellen van een exploitatieplan. Afdeling 6.
Grondexploitatie in de Bro is rechtstreeks gekoppeld aan Afdeling 6.
Grondexploitatie in de Wro. Afdeling 6.
Grondexploitatie Bro vormt een nadere detaillering van hetgeen is opgenomen in Afdeling 6.
Grondexploitatie in de Wro. Beiden zijn de basis voor het opstellen van een exploitatieplan. Bijlage2a:Aanbesteding Europa gaat ervan uit dat het aanbestedingsrecht van toepassing is op ‘publiekrechtelijke instellingen’ onder voorwaarden. Een ‘publiekrechtelijke instelling’ kan ook een PPS (publiek private samenwerking) zijn waarin de gemeente een meerderheidsaandeel heeft of een deel financiert c.q. subsidieert, ook wel grondexploitatiemaatschappij (GEM) genoemd. Nu de schaal van de gebiedsontwikkelingen sterk terugloopt door temporisering en fasering, en er een ontvlechting plaatsvindt van publiek en privaat, is de plicht tot Europese aanbesteding veel minder vaak aan de orde. Tegenwoordig heeft de overeenkomst tussen overheid en marktpartij in veel gevallen de vorm hebben van een grondtransactie overeenkomst. Voor een dergelijke marktselectie gelden, onder condities zoals vermeld in de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, de Europese aanbestedingsregels naar de huidige inzichten niet. De commerciële functies worden immers separaat van de grond op de markt gezet. Er is dan geen sprake van een overheidsopdracht en dat betekent dat partijen veel meer vrijheid hebben om afspraken te maken en om de samenwerking via minder dwingende methoden tot stand te brengen. We spreken dan van een (markt)selectie in plaats van een ‘aanbesteding’. Het verhaal is anders als commerciële functies wel als overheidsopdracht worden aangemerkt. Dit is het geval als: de commerciële functies onderdeel uitmaken van een gemengde opdracht waarin ook maatschappelijke functies worden gerealiseerd; (delen van) de grondexploitatie gezamenlijk worden uitgevoerd; de overheid een belang heeft bij de functies (financieel of door risiconeming), én hieraan vergaande eisen stelt én een bouwplicht oplegt. Overigens past hierbij de kanttekening dat de mate waarin overheden in privaatrechtelijke contracten eisen kunnen stellen wettelijk c.q. juridisch is begrensd. Volgens jurisprudentie mogen aanbestedende diensten op grond van artikel 122 van de Woningwet privaatrechtelijk geen zaken regelen die al in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen zijn geregeld (Rechtbank Breda, 23 mei 2007, zaaknr. 159210/HA ZA 06-651, LJN: BA5601 (Gronduitgifte Breda), TBR 2008/217, p. 1142.) Overheidsopdracht aanbestedingEen overheidsopdracht is doorgaans onderhevig aan het aanbestedingsrecht (zie hiervoor de Reiswijzer, hoofdstuk 7). Dit kan ertoe leiden dat het publieke (of gemengde) werk moet worden aanbesteed volgens een aantal vaste spelregels. Deze zijn verankerd in de Aanbestedingswet
Wanneer sprake is van een overheidsopdracht boven het drempelbedrag moet deze in elk geval Europees worden aanbesteed. Als deze overheidsopdracht onderdeel uitmaakt van een grotere gebiedsontwikkeling die integraal wordt aangepakt, is de totale opgave in beginsel onderhevig aan de aanbestedingsplicht. In de huidige praktijk van de gebiedsontwikkeling zullen veel projecten dus niet als overheidsopdracht worden gekwalificeerd. En als dat wel al gebeurt, blijven ze door de kleinere schaal doorgaans onder de drempel voor Europese aanbesteding. Op basis van onder andere het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)” en de nieuwe “Aanbestedingswet” is men wel gehouden aan algemene regels van transparantie en mededinging. Daarnaast beschikken veel gemeenten over een eigen aanvullend inkoop- en aanbestedingsbeleid (Diemen ook zoals in bijlage 2 benoemd) en ook dat kan regels bevatten voor dergelijke situaties. Ook bij aanbestedingen moeten overheden zich uiteraard houden aan de nieuwe Aanbestedingswet, en verder het Aanbestedingsbesluit en de Gids Proportionaliteit. Binnen deze regels moeten samenwerkingsafspraken zo worden ingericht dat ze effectief bijdragen aan de gebiedsontwikkeling. Bijlage3Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) en het Rijk AlgemeenDe Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) is het strategische adviescollege voor regering en parlement op het brede domein van duurzame ontwikkeling van de leefomgeving en infrastructuur. De raad is onafhankelijk en adviseert gevraagd en ongevraagd over lange termijnvraagstukken. Er gaat veel aandacht uit naar de politieke keuzes bij de majeure transitieopgaven waar Nederland voor staat (zoals energietransitie, klimaatadaptatie, gasloos bouwen), maar vergeten wordt dat die opgaven samenkomen in concrete gebiedsontwikkelingen waar rekening mee moet worden gehouden. Recentelijk, per 1 juli 2018, is ook het gasloos bouwen een actueel onderwerp geworden. Aanvullingswet versus instrumenten grondbeleidDe consultatieversie van de ‘Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet’ (hierna: de Aanvullingswet) bevat de vernieuwde regelgeving voor de instrumenten voor grondbeleid. In 2019 wordt deze Aanvullingswet opgenomen in de nieuwe Omgevingswet. De Rli hecht groot belang aan deze Aanvullingswet omdat het (kunnen) inzetten van instrumenten voor grondbeleid belangrijk is voor het aanpakken van die gebiedsontwikkelingen. En daarmee ook voor de aanpak van majeure transitieopgaven. De wetgever werkt voortvarend aan de Aanvullingswet vanuit de behoefte tot harmonisatie, integratie en vereenvoudiging van de regels die nu nog in verschillende wetten zijn opgenomen. De raad stelt voorop dat het een goede gedachte is om het grondbeleid een plaats te geven in de Omgevingswet en in dat kader te harmoniseren, te integreren en te vereenvoudigen. De Rli benadert in dit advies de problematiek echter vanuit een andere en meer ambitieuze insteek: vanuit de opgaven die spelen bij gebiedsontwikkelingen. Vanuit deze opgavegerichte insteek komt de raad (Rli) tot de conclusie dat er drie ontwerpeisen zijn voor de Aanvullingswet: De wet moet in de eerste plaats aansluiten op de filosofie en verruimde reikwijdte van de Omgevingswet. De raad concludeert dat deze aansluiting beter kan: de uitvoering wordt nog onvoldoende geïnstrumenteerd, de instrumenten vereisen gedetailleerde planuitwerkingen die niet passen bij uitnodigingsplanologie en organische gebiedsontwikkeling. In de tweede plaats moet regelgeving alle vormen van grondbeleid ondersteunen (van actief tot faciliterend) opdat decentrale actoren zelf de instrumenten kunnen kiezen die passen bij hun opgave en bij de lokale (politieke) context. De Aanvullingswet ondersteunt weliswaar deze gedachte, maar schiet op een aantal plekken nog tekort, vooral bij het instrumenteren van faciliterend grondbeleid. Zo zou een gemeenteraad de vrijheid moeten krijgen om zelf te beslissen instrumenten ter beschikking te geven aan uitvoerende partijen. Omdat financiële tekorten een groot probleem vormen bij een tijdige aanpak van opgaven, moet de regelgeving in de derde plaats helpen bij een betere verdeling van kosten en baten in grondexploitaties. Dit vergroot de zekerheid over de ontwikkeling. Ook hier ziet de raad ruimte voor verbetering, met name als het gaat om kostenverhaal en het maken van regionale afspraken. Instrumenten: Grex-wet, exploitatieplan, kostenverhaal, (regionale) verevening, value capturing:De minister van I&M zet zoveel mogelijk in op neutrale omzetting van bestaande regelgeving naar de nieuwe Aanvullingswet. De meeste instrumenten die in de Aanvullingswet worden genoemd, bestaan nu ook al. Het wetgevingsproces wordt vooral aangegrepen om instrumenten te stroomlijnen, de wet leesbaarder en toegankelijker te maken en binnen de systematiek van de Omgevingswet te brengen. Dit leidt bij een aantal instrumenten tot significante aanpassingen en veranderingen, met name bij onteigening en kostenverhaal. De volgende instrumenten staan ter beschikking: Grex-wet: In de Grondexploitatiewet (afdeling grondexploitatie Wro/Bro, 2008), afgekort Grex-wet, is geregeld dat gemeenten bij gebiedsontwikkeling kosten kunnen verhalen op grondeigenaren, vaak projectontwikkelaars. Exploitatieplan: Het exploitatieplan, die weinig wordt toegepast door zijn complexiteit en hoge investeringen als gevolg van inhuur experts, is één van de centrale instrumenten van deze Grex-wet en biedt gemeenten de mogelijkheid om kosten en opbrengsten van gebiedsontwikkeling met elkaar in verband te brengen. Kostenverhaal: Het grondexploitatieplan vormt de basis voor een posterieure, ook wel publiekrechtelijke overeenkomst genoemd (gemeenten geven de voorkeur aan een anterieure of privaatrechtelijke overeenkomst op basis van vrijwillige onderhandelingen) tussen belanghebbenden om het kostenverhaal te regelen waarmee tevens sturing wordt gegeven aan de wijze waarop een gebied tot ontwikkeling wordt gebracht. Zoals destijds beoogd door de wetgever werkt een exploitatieplan vooral als “stok achter de deur”. De minister verbindt kostenverhaal nadrukkelijk aan de zogeheten PPT-criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. In de limitatieve kostensoortenlijst in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) wordt aangegeven welke kosten mogen worden verhaald en wanneer. Het overleg tussen gemeente en ontwikkelaars over kostenverhaal op basis van een exploitatieplan vereist een bestemmingsplan met een gedetailleerd eindbeeld (dit staat in feite haaks op de globale instrumenten van de Omgevingswet gericht op het mogelijk maken van organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie). Verevening: Verevening is een vorm van (gebiedsoverstijgend) kostenverhaal, hetgeen op verschillende schaalniveaus kan worden toegepast. In de Nota Grondbeleid van het Rijk (Tweede Kamer, 2001) werd ingezet op regionale (of bovenplanse) verevening voor een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten. Winst- en verlieslocaties, bijvoorbeeld voor woningbouw of bedrijventerreinen, moesten via regionale grondbanken onderling verrekend kunnen worden. Politiek gezien bleek dit echter lastig te realiseren (Janssen-Jansen, 2004). Met het intrekken van de Kaderwet

(2015)is ook de bevoegdheid tot het instellen van een regionaal grondbeleid vervallen. In de huidige praktijk kan verevening alleen plaatsvinden op basis van vrijwillige afspraken. Als dat niet lukt ontstaat echter onduidelijkheid over de mogelijkheid om gebiedsoverstijgende kosten (GOK) te verhalen. De Omgevingswet beoogt de drie regelingen (‘bovenwijkse voorzieningen’, ‘bovenplanse verevening’ en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkeling’) uit de Wro terug te brengen tot één regeling. De minister geeft aan dit gezamenlijk met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), het Interprovinciaal Overleg (IPO), marktpartijen en wetenschap verder uit te willen werken (Tweede Kamer, 2015a). Vooralsnog wijzen signalen uit de praktijk op een wens tot een wettelijke grondslag voor (regionale) verevening en fondsvorming, waarbij gewezen wordt op het verdwijnen van Wro-artikel 6.24 dat nu die grondslag biedt. XX Bij de opmaak van deze Nota Grondbeleid is hier nog geen uitsluitsel over maar wel is bekend dat gesprekken gaande zijn met de VNG en het IPO. Value capturing: Dit stijgt boven kostenverhaal uit en is het kapitaliseren van de verwachte waardestijging in een gebied om vervolgens daarmee te investeren in datzelfde gebied. Soms vindt dit in Nederland plaats op vrijwillige basis, via een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en eigenaar. Via het publiekrechtelijke spoor zijn er verschillende mogelijke instrumenten gericht op value capturing. De eerder genoemde baatbelasting is er één van, maar dat is in de Nederlandse context vanwege complexe jurisprudentie verworden tot slechts een theoretische optie (Schep, 2012). Een vorm van value capturing die recent wettelijk vorm heeft gekregen en op het eerste gezicht succesvol wordt toegepast in Nederland, betreft de bedrijveninvesteringszone (BIZ), die na een experimentele fase vanaf 2014 geborgd is in de “Wet op de bedrijveninvesteringszone” (BIZ-wet). In een BIZ werken ondernemers samen (op basis van meerderheid) en dragen een heffing af aan de gemeente. De gemeente keert de opbrengsten vervolgens uit aan de ondernemingsvereniging die daarmee kan investeren in leefbaarheid, veiligheid, ruimtelijke kwaliteit en economische ontwikkeling van het gebied. Overig: Veel is te schrijven over bovengenoemde onderwerpen en daarom verwijzen wij voor verdere detaillering en toelichting van de hierboven genoemde punten naar het rapport van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) van juni 2017 met de titel “Grond voor gebiedsontwikkeling – Instrumenten voor grondbeleid in een energieke samenleving” met daarin onder opgenomen aanbevelingen voor betere aansluiting Aanvullingswet op Omgevingswet en voor betere instrumentering actief én faciliterend grondbeleid . Bijlage4Samenwerkingsvormen en grondbeleid Algemeen grondbeleidIn structuurvisies, beleidsnota’s, en bestemmingsplannen legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. De manier waarop de gemeente invloed wil en/of kan uitoefenen in het ruimtelijk domein heeft in belangrijke mate te maken met het hebben van grondeigendommen. Grofweg kan de gemeentelijke interventie op de grondmarkt worden onderscheiden in actief en faciliterend (ook wel passief) grondbeleid. Er bestaan in de praktijk dan verschillende vormen van grondbeleid. Actief grondbeleidBij toepassing van actief grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties uit. De gemeente: koopt alle gronden aan , of heeft die reeds in bezit, om zelf te ontwikkelen. zorgt voor transformatie van deze gronden voor eigen rekening en risico naar bouwrijpe kavels en verkoopt deze kavels grond aan derden. richt het openbare gebied in: voert grondwerkzaamheden uit, legt werken en voorzieningen aan en ontsluit de gronden met nieuwe infrastructuur. gebruikt de opbrengsten uit kavelverkoop ter dekking van de gemaakte kosten (verwerving, sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, rentekosten). vertaald genoemde acties financieel in een gemeentelijke grondexploitatie. Nadrukkelijk wordt niet onder een gemeentelijke grondexploitatiebegroting verstaan het “stapelen van stenen” oftewel de opstalexploitatie. Deze laatste, de opstalexploitatie, wordt vrijwel altijd verzorgd door marktpartijen/afnemers van de grond. Gemeentelijke grondexploitaties vallen in beginsel onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting. Voordelen actief grondbeleid: de gemeente kan de regie over de ontwikkeling goed vormgeven. Juridisch en financieel heeft de gemeente veel te zeggen over kwaliteit, het programma en het bouw-/ontwikkeltempo van het gebied. Nadelen actief grondbeleid: de gemeente investeert grote bedragen vóórdat opbrengsten worden gegenereerd. Dit kan zorgen voor aanzienlijke financiële risico’s bij de (her)ontwikkeling van een gebied. als gevolg van de complexiteit van een project bestaat de kans dat vertragingen kunnen optreden in het ontwikkelproces waardoor in ieder geval ook de kosten voor planontwikkeling en rente kunnen toenemen. Faciliterend of passief grondbeleid Bij deze vorm van grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties niet uit. De gemeente: laat het verwerven van gronden en uitgifte van bouwrijpe grond over aan derden. stelt vanuit haar publieke taak slechts het bestemmingsplan vast (kaderstellend) en toetst planproducten vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheid. kan toezicht houden op het uitvoeren van activiteiten door derden (particulieren, bouwers, ontwikkelaars, beleggers), met name als er door derden openbaar gebied wordt aangelegd. kan op verzoek van derden bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden uitvoeren die volledig kostentechnisch worden verhaald op initiatiefnemer(s)/ opdrachtgever(s). mag, behalve de publiekrechtelijke taak, het geen geld kosten want de gemeente heeft bij facilitaire projecten geen rol en dus betaald de derde partij voor de door hem aan de gemeente gevraagde uit te voeren extra werkzaamheden. De invloed van de gemeente op toekomstige bestemming en inrichting van deze grond loopt niet via het grondeigendom van derden (gemeente is geen eigenaar), maar via het bestemmingsplan, exploitatieovereenkomst en/of een exploitatieplan. De gemeente beperkt zich dan enkel tot haar publiekrechtelijke taken. Voordelen facilitair of passief grondbeleid: Bij faciliterend grondbeleid probeert de gemeente ruimtelijke plannen te realiseren, zonder de gronden in eigendom te hebben. De gemeente schept daarbij randvoorwaarden (bijvoorbeeld het voeren van planologische procedures) die nodig zijn om vervolgens partijen in staat te stellen een gewenste ontwikkeling te realiseren. De gemeente kan aan ontwikkelende partijen locatie-eisen stellen o.a. ten aan zien van de inrichting en regels ten aanzien van sociale huur- en koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap (Wro). Planologisch instrumentarium laat wel deels toe dat te bereiken doelen worden verankerd in de ontwikkeling. Gemeentelijke kosten verbonden desbetreffende grondexploitatie kan de gemeente op de particuliere exploitant verhalen conform wettelijke uitgangspunten en voorwaarden. Afspraken hierover worden vastgelegd in anterieure overeenkomst of een posterieure overeenkomst met een exploitatieplan. Nadeel facilitair of passief grondbeleid: De gemeente heeft weinig invloed op het tempo van een ontwikkeling. Het is de vraag of niet rendabele projecten en/of functies wel worden gerealiseerd. Bij faciliterend grondbeleid gaat het met namen om het verhalen van de door de gemeente gemaakte kosten voor de ontwikkeling van een locatie, zoals de kosten van verwerving en de aanleg van de infrastructuur en voorzieningen in het openbaar gebied. In deze nota grondbeleid per 1-1-2019 wordt niet ingegaan op de verslaglegging van faciliterend grondbeleid. Hiervoor wordt verwezen naar de separate notitie ‘Faciliterend grondbeleid’ van de Commissie BBV uit maart 2016 . Facilitaire projecten vallen niet onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting. Samenvattend voor- en nadelen actief en facilitair of passief grondbeleidIn onderstaande tabel staan kort samengevat op hoofdlijnen de meest belangrijkste voor- en nadelen van actief en faciliterend grondbeleid opgenomen: Voordelen actief grondbeleid: 100% invloed op planvorming en procesvorming Mogelijk positief rendement (resultaat) Verplichtingen privaatrechtelijk opnemen in grondverkoopovereenkomst(en) en daarmee afdwingbaar Voordelen faciliterend grondbeleid: Gemeente voert pas werkzaamheden uit nádat initiatiefnemer heeft betaald (“geen poen, niets doen”) Geen investeringsrisico’s Geen vermenging van publiek en privaat = toepassing van zuiver grondbeleid wat duidelijkheid geeft Geen afdracht Vpb belasting Nadelen actief grondbeleid: Investeringsrisico’s Afzetrisico’s gronden Vermenging van publiek en privaat wat procesmatig veel tijd in beslag neemt Bij positieve rendementen (resultaten) belast met 25% Vpb Nadelen faciliterend grondbeleid: Verminderde invloed op planvorming Geen rendement op investeringen Voor- en nadelen actief en facilitair grondbeleid Gemengde projecten grondbeleid:Naast de puur actieve grondexploitaties en puur facilitaire exploitaties met zijn eigen startegie met betrekking tot grondbeleid kan ook sprake zijn van gemengde projecten (BBV-term) wat een combinatie is van publiek (gemeentelijk) en privaat (ontwikkelende partij). Publieke en private grondeigendommen zitten in één project, welke gezamenlijk worden ontwikkeld door gemeente met private partijen. Voordelen gemengde projecten: De gemeente levert tegen vergoeding ondersteuning, bijvoorbeeld de functie van projectleider, aan de ontwikkelende partij. Afrekening met de derde partij vindt plaats op basis van werkelijk gemaakte kosten conform wettelijke uitgangspunten en voorwaarden, immers, de gemeente mag deze ondersteuning geen geld kosten, maar zij mag hier ook geen winst op maken. Afspraken hierover worden vastgelegd in overeenkomst. Nadeel gemengde projecten: Het nadeel bij gemengde projecten is de gesplitste administratie: het gemeentelijk deel wordt geadministreerd op de balans onder “Voorraden” en het facilitaire deel van het project wordt geadministreerd onder “Vorderingen” in de gemeentelijke administratie. Cruciaal is hoe het totaal gemengde project wordt gesplitst qua kosten en opbrengsten naar het gemeentelijk en het facilitaire deel. Conform het BBV worden eigen ontwikkelingen van de gemeente als ondernemersactiviteit aangemerkt welke in beginsel onder de Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt gebracht en het facilitaire gedeelte als uitvoering van een publieke taak als zelfstandige overheidsmatige taak welke niet in de beschouwingen voor de Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt betrokken (zie paragraaf 6.

Faciliterend grondbeleid van BBV-“Nota Grondexploitaties 2016”). De hiervoor genoemde splitsing bij gemengde projecten naar gemeentelijk en facilitair deel is met name van belang vanuit het BBV en vanuit fiscaal oogpunt: Vanuit BBV-oogpunt: Indien winst wordt behaald op het gemeentelijk deel dan is de gemeente verplicht conform de BBV-richtlijnen “Tussentijdse winstneming” af te dragen over de behaalde winst op het gemeentelijk deel van het gemengde project. Vanuit fiscaal oogpunt: De gemeente is verplicht, indien zij Vennootschapsbelasting (Vpb) moet afdragen over winst, 25% Vennootschapsbelasting af te dragen over het gemeentelijk deel indien dit winstgevend. De BBV regelgeving en Vpb voorschriften doen hier ook melding van. De behandeling van een gemengd project ligt dus gecompliceerder dan de behandeling van een reguliere grex of afhandeling van een privaat initiatief/ facilitair project. SamenwerkingsvormenTe hanteren ontwikkelstrategieHiervoor is het hoofdonderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid uiteengezet. Wanneer de gemeente besluit om voorstellen uit de diverse beleidsnota’s (zoals wonen, maatschappelijke wensen, economische ontwikkeling, natuurontwikkeling, et cetera) daadwerkelijk te gaan uitvoeren is de vraag waar en hoe dit gerealiseerd moet worden. In deze nota gaat het met name om de vraag hoe een ontwikkeling het beste vormgegeven kan worden en welke ontwikkelstrategie het beste gekozen kan worden bij een bepaalde ontwikkeling. Om de ontwikkelstrategie te kunnen bepalen kan het volgende stroomschema worden gebruikt. Stroomschema ontwikkelstrategie Elke ruimtelijke opgave vraagt om maatwerk. Politieke keuzes, specifieke locatie afhankelijke situaties, de gewenste ontwikkeling, marktomstandigheden et cetera zorgen ervoor dat, afhankelijk van de situatie, bepaalde strategieën wel of niet toepasbaar zijn. Zo ligt het voor de hand dat, wanneer alle vragen in het schema met ‘Ja’ worden beantwoord, over kan worden gegaan tot actief grondbeleid en door middel van een gemeentelijke grondexploitatie het project vorm kan worden gegeven. Als voorgaande situatie niet van toepassing is, dan is een samenwerkingsvorm met een derde partij een logische manier om het project tot ontwikkeling te brengen. De te hanteren ontwikkelingsstrategie bepaalt de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium. Om hier verder op in te kunnen gaan zijn de volgende punten van belang: De vermogenspositie van de gemeente De mate van regie die de gemeente wenst te voeren De publieke en private grondposities De huidige plannen en afspraken/ tempo Het risico van ruimtelijke ontwikkelingen N.B. deze lijst is niet uitputtend, in de praktijk kunnen meerdere factoren een rol spelen De vermogenspositieEen bestuursvoorstel/ raadsvoordracht tot verwerving van gronden c.a. gaat altijd vergezeld van een paragraaf met de risico’s en de gevolgen voor de vermogenspositie. De mate van regie die de gemeente wenst te voeren.De gemeente voert de regie over alle ruimtelijke ontwikkelingen binnen haar eigen grenzen en deze regie kan op diverse manieren worden ingevuld. Met de invoering van de Grondexploitatiewet (Wro Afdeling 6.
Grondexploitatie), waarin wettelijke voorschriften en eisen zijn gesteld ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen en berekening/opzet van de exploitatie, is de noodzaak voor het voeren van actief grondbeleid afgenomen. Faciliterend/passief grondbeleid, waarbij geen sprake is van gemeentelijk grondeigendom waardoor de gemeente in principe geen zeggenschap heeft over deze gronden van derden, is onder de juiste omstandigheden afdoende om kosten te verhalen en het publiek belang te borgen. In het geval dat het voeren van ‘zuiver’ actief (gemeentelijke grondexploitatie) of zuiver faciliterend/passief grondbeleid niet mogelijk en of wenselijk is, kunnen betrokken partijen ook opteren voor enkele andere vormen van samenwerking binnen het spectrum van het grondbeleid. Deze vormen van samenwerking kunnen geplaatst worden tussen het “zuiver” actief en “zuiver” faciliterend grondbeleid. Deze vormen worden over het algemeen aangeduid met Publiek Private Samenwerking (PPS). In de literatuur worden over het algemeen een drietal PPS-modellen onderscheiden, te weten het: concessiemodel, bouwclaim-model en Joint-Venture mode. Zie hierna onder “Samenwerkingsvormen nader toegelicht” . Publieke en private grondpositiesNiet zelden worden grondposities ingenomen door marktpartijen om positie te verkrijgen bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen en buiten de directe plangrenzen van verschillende (toekomstige) ontwikkelingslocaties in de gemeente. De mogelijk in te zetten gemeentelijke grondbeleidstrategieën zijn hierdoor sterk beperkt. Ook de gemeente heeft in het verleden verschillende (strategische) grondposities ingenomen om op deze wijze haar regie op ruimtelijke ontwikkelingen te versterken. Het toekomstige grondbeleid van de gemeente wordt dan ook in belangrijke mate bepaald door de huidige grondbezit verhoudingen. Deze grondposities liggen in zekere mate vast en zijn moeilijk beïnvloedbaar. Zie ook hierna de verdieping onder Publiek Private Samenwerking (PPS) -modellen in relatie tot het te voeren grondbeleid onder “ Samenwerkingsvormen nader toegelicht”. Op basis van het voorgaande kan het volgende beleidsuitgangspunt geformuleerd worden: de reeds ingenomen gemeentelijke grondposities worden, daar waar mogelijk, ingezet om de regie van de gemeente te versterken. Bij deze ruimtelijke ontwikkelingen blijft het voeren van actief grondbeleid door de gemeente mogelijk. Huidige plannen en afsprakenNaast de verhoudingen van het grondbezit hebben mogelijk de huidige plannen en de reeds gemaakte afspraken grote invloed op het toekomstige grondbeleid. Door (lange) doorlooptijd van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten ligt de grondbeleidstrategie van verschillende projecten al voor vele jaren vast. De gemeente zal relatief weinig mogelijkheden hebben om deze strategieën, indien gewenst, te wijzigen. Daarom is het begrijpelijk dat het formuleren van een toekomstbestendige grondbeleidstrategie essentieel is. De volgende beleidsuitgangspunten kunnen dan ook mede geformuleerd worden: De verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit bestaande plannen en afspraken zullen continu gemonitord worden. Op deze wijze kan bewerkstelligd worden dat de toekomstige grondbeleid strategieën aansluiten bij de reeds bestaande verplichtingen en risico’s van de gemeente. Bij het aangaan van verplichtingen wordt getoetst of de hieruit voortvloeiende (lange termijn/tempo) verplichtingen aansluiten bij de geraamde organisatorische en financiële capaciteit. De gevolgen van eventuele nieuwe verplichtingen zullen afgezet worden tegen (de risico’s van) bestaande afspraken. Het risico van ruimtelijke ontwikkelingsopgavenEen sterke relatie bestaat tussen het risico van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven enerzijds en de gewenste grondbeleidstrategie anderzijds. Aspecten die hierbij een rol kunnen spelen zijn onder meer de verwachte haalbaarheid, complexiteit en toekomstige bestemming van de ruimtelijke ontwikkelingsopgave. De gemeente kan geconfronteerd worden met situaties waarbij zij toch voor de keuze komt te staan om een bepaald risico te aanvaarden. Het aanvaarden van een bepaalde mate van risico kan nodig zijn om een gewenste ruimtelijke ontwikkeling toch op te starten. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen indien de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling voorstaat, welke financieel niet haalbaar blijkt te zijn. Bijvoorbeeld kan het gaan om de herstructurering van woonwijken en bedrijventerreinen, duurzaamheidsdoelstellingen of een plan met overwegend sociale woningbouw. In deze gevallen kan het noodzakelijk zijn dat de gemeente haar grondbeleidstrategie aanpast. De ‘markt’ zal immers in de regel enkel winstgevende ruimtelijke ontwikkelingen willen realiseren. Economische situatie in combinatie met marktomstandigheden spelen hierbij ook een belangrijke rol. Samenwerkingsvormen nader toegelichtIn de praktijk zijn veel samenwerkingsvormen mogelijk. Hierna worden de meest bekende en gangbare vormen van samenwerking in gebiedsontwikkeling kort toegelicht. De te beschrijven samenwerkingsvormen worden in het volgende schema aangegeven. Samenwerkingsverbanden Korte toelichtingDe Rijksoverheid geeft met betrekking tot de diverse vormen van samenwerking in de “De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 - een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden” een aantal omschrijvingen van samenwerking. De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011 is een publicatie van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Ministerie van Infrastructuur en Milieu, de Vereniging Nederlandse Gemeenten en het Interprovinciaal Overleg (IPO) in samenwerking met de vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). De volgende samenwerkingsvormen worden nader toegelicht: Publieke ontwikkeling (traditioneel model) PPS Concessie model Bouwclaim-model Joint-Venture model Publieke ontwikkeling (traditioneel model) grondexploitatie Dit model wordt ook het “Publieke grondexploitatiemodel” genoemd. Hier is sprake van een actieve grondexploitatie en actief grondbeleid. In feite kiest de gemeente er in dit model voor de plannen eerst zelf verder uit te werken alvorens deze op de markt te brengen. Gemeente handelt dus voor eigen rekening en risico en heeft 100% regierol bij de ontwikkeling van betreffende gebied. Hier staat tegenover dat de gemeente ook alle daarmee samenhangende risico’s draagt. In dit model moet de gemeente er tijdig zorg voor dragen dat de plannen voldoende aansluiten op de visie van marktpartijen die later het afzetrisico voor de vastgoedproducten (het programma) zullen dragen. Hierin schuilt ook het risico voor de gemeente: indien de marktpartijen hun concepten van het vastgoed onvoldoende een plaats kunnen geven in het ruimtelijk concept van de gemeente, dan vertaalt zich dat in een kwalitatief slechter plan, een afnemende interesse en een lagere grondprijs. In de “Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2011” is dit verder uitgewerkt. PPS-modellenIn de literatuur worden over het algemeen een drietal PPS-modellen onderscheiden, te weten het: concessiemodel, bouwclaim-model en Joint-Venture model. Deze modellen worden hierna toegelicht. Concessie model Bij de ontwikkeling van een plangebied kan de gemeente ervoor kiezen zich te beperken tot het vooraf stellen van een aantal globale publiekrechtelijke randvoorwaarden. Binnen de gestelde randvoorwaarden wordt vervolgens de gehele planontwikkeling (grond- én opstalexploitatie) overgelaten aan een private partij. Dit model is vooral interessant als de publieke partij geen/weinig risico neemt of onvoldoende kennis en capaciteit heeft om (delen van) het project zelf uit te voeren. Om dit model te kunnen toepassen, moet het gehele project op contractmoment volledig beschreven zijn. Dus inclusief toetsbare uitgangspunten en toetsbare randvoorwaarden (publiekrechtelijke randvoorwaarden ten aanzien van het vastgoed en de kwaliteit van de openbare ruimte). Een concessiemodel heeft als nadeel dat het na het tekenen van het contract lastig is wijzigingen door te voeren of randvoorwaarden aan te passen. Bouwclaim-model Wanneer private partijen in het plangebied grond bezitten, is het traditionele model in haar zuiverste vorm, actief grondbeleid, niet mogelijk. Dit komt omdat de gemeente geen zeggenschap heeft over deze gronden van derden omdat de gemeente geen grondeigenaar is. Om dit op te lossen biedt het bouwclaimmodel hiervoor een uitweg waardoor het grondeigendom van de grondeigenaar, niet zijnde de gemeente, wordt opgeheven omdat private partijen hun gronden overdragen aan de gemeente die deze vervolgens bouw- en woonrijp maakt en de uitgifte van de bouwrijpe kavels verzorgt. Door deze aanpak wordt het weer een traditioneel 100% gemeentelijk regie model. Uiteraard verbinden private partijen voorwaarden aan overdracht van gronden. Private partijen krijgen bij gemeentelijke gronduitgifte het recht op koop van een aantal kavels waarop zij binnen het publiekrechtelijke kader mogen bouwen. Als private grondeigenaren niet op deze manier in het project willen participeren en zij zich wel met succes op zelfrealisatie kunnen beroepen, komt toepassing van de Wro afdeling 6.
en Bro afdeling 6.
Grondexploitatie in beeld (anterieure overeenkomst, posterieure overeenkomst dan wel kostenverhaal via de omgevingsvergunning). Bij verplaatste zelfrealisatie, zoals men de Bouwclaim noemt, komt de waardestijging ten goede aan de gemeenten. Joint-Venture model In dit model vormt de herverdeling van gronden via een gezamenlijke publiek-private onderneming (Grondexploitatie Maatschappij - GEM) de kern van de samenwerking. Aan de GEM kunnen ook taken in het kader van de grondexploitatie worden overgelaten, mits dit geen aanbestedingsplichtige overheidsopdrachten zijn. Door te kiezen voor het joint-venturemodel kunnen de partijen hun inbreng, zeggenschap en daarmee ook hun risico’s, delen. Bij verplaatste zelfrealisatie, zoals men Joint-Venture noemt, komt de waardestijging ten goede aan de GEM. Private grondexploitatie WroRegeling inzake grondexploitatie in de Wro inzake private grondexploitatie kent twee vormen: Private grondexploitatie: exploitatieovereenkomst Private grondexploitatie: zuivere zelfrealisatie Private grondexploitatie: exploitatieovereenkomstUitgangspunt van de regeling inzake de grondexploitatie in de Wro is dat, als in een vroeg stadium voor alle gronden binnen een te ontwikkelen locatie overeenkomsten worden gesloten tussen overheid en markt, het nieuwe instrument “exploitatieplan” niet wordt gebruikt omdat alle gronden zijn belegt in overeenkomsten. Het kostenverhaal is dan “anderszins verzekerd”. In Bijlage 9 “kostenverhaal” wordt “anderszins verzekerd” toegelicht. Wanneer het bestemmingsplan wordt vastgesteld en nog niet voor alle gronden contracten zijn gesloten, stelt de gemeenteraad gelijktijdig met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast. Het belangrijkste onderdeel van het exploitatieplan plan is de exploitatieopzet, op grond waarvan ontwikkelaars die niet hebben gecontracteerd, maar toch willen ontwikkelen, bij de omgevings-vergunning voor de activiteit “bouwen” alsnog moeten meebetalen aan kosten die de gemeente voor het plangebied heeft moet maken. Wanneer een ontwikkelaar ná het vaststellen van een exploitatieplan voor de betaling alsnog een contract sluit met de gemeente (posterieure overeenkomst), krijgt hij geen rekening bij de omgevingsvergunning omdat de betaling “anderszins verzekerd” is. Een exploitatiebijdrage op basis van een exploitatieplan via de omgevingsvergunning is vooral bedoeld en nodig voor exploitanten die weigeren met de gemeente afspraken te maken vóór het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Private grondexploitatie: zuivere zelfrealisatieDe regeling inzake grondexploitatie in de Wro heeft betrekking op wat zou kunnen worden genoemd “zuivere zelfrealisatie”. De grondeigenaar ontwikkelt de gronden die hij voorafgaand aan de locatie-ontwikkeling heeft verworven en draagt gronden die in het nieuwe plan deel gaan uitmaken van het openbaar gebied over aan de gemeente. Bij zuivere zelfrealisatie op grond van de afdeling grondexploitatie van de Wro komt de waardestijging van de grond ten goede aan de marktpartij die eigenaar is van de grond (uiteraard exclusief het kostenverhaal). Bij een private ontwikkeling, waarbij sprake is van een “zuivere zelfrealisatie”, kan de gemeente geen beroep doen op het recht om te onteigenen wanneer de private partij aan drie belangrijke voorwaarden voldoet: hij is bereid èn (vooral financieel) is in staat èn voert het plan uit zoals de gemeente het wenst. Dus een private partij met eigen gronden met een eigen grondexploitaties en voldoet aan de drie gestelde vereisten beroept zich op het recht om zelf te realiseren. De marktpartij ontwikkeld daarbij volledig voor eigen rekening en risico en wordt tevens volledig belast met de uitvoering van de aanleg van publieke voorzieningen/ inrichting openbare ruimte et cetera2Bron: https://zakelijk.infonu.nl/diversen/74896-samenwerkingsmodellen-voor-het-ontwikkelen-van-vastgoed.html). Belangrijke voorwaarde hierbij is dat voorafgaande aan de besluitvorming omtrent het bestemmingsplan of wijzigingsplan er met de gemeente een overeenkomst voor de gemeentelijke plankosten en eventueel bovenwijkse voorzieningen (anterieure overeenkomst) is gesloten. Bijlage5Instrumentarium Verwerving algemeenOm gronden te verwerven zijn verschillende vormen van verwerving van onroerend goed (grond en/of opstallen) mogelijk. Alvorens de randvoorwaarden voor de verwerving van onroerende zaken wordt toegelicht, wordt kort benoemd welke vormen van verwerving gehanteerd kunnen worden. De volgende verwervingstypen worden onderscheiden: Reguliere verwerving Anticiperende verwerving Strategische verwerving Gelegenheidsverwerving Hierna volgt een korte toelichting van de verwervingsvormen. Reguliere verwervingOnder reguliere verwerving wordt verwerving van onroerende zaken (grond en opstal) verstaan, die plaatsvindt binnen door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatieopzet van projecten als Bouwgrond in exploitatie (BIE). Een actieve grondexploitatiebegroting is aanwezig en actief grondbeleid wordt toegepast. De ontwikkeling vindt plaats onder 100% regie van de gemeente. De aankoopprijs van dit type verwerving ligt veelal hoger dan bij de overige vormen van verwerving als gevolg van een grotere kans op realisatie met een over het algemeen lager risicoprofiel als gevolg van een grotere zekerheid van realisatie van de ontwikkeling. Anticiperende verwervingHieronder wordt de verwerving van onroerende zaken verstaan, die plaatsvinden in de 1e fase van een ontwikkelingstraject. Een grondexploitatieopzet is nog niet door de gemeenteraad vastgesteld. Globale kaders of visies heeft de gemeenteraad wel al vastgesteld (bijvoorbeeld in het structuurvisie). Omdat de grondexploitatiebegroting nog niet is vastgesteld door de gemeenteraad en de benodigde gronden toch aangekocht moeten worden om de toekomstige ontwikkeling mogelijk te maken, is een kredietaanvraag en accordering van de gemeenteraad noodzakelijk voor verwerving en middelen. De gronden worden ondergebracht bij materiële vaste activa (MVA). Planvorming is al wel opgestart maar bevindt zich nog in een zeer vroeg stadium. Kosten die in het vóór-proces worden gerealiseerd en samenhangen met de planvorming die al wel is opgestart, worden geboekt op de Immateriële vaste activa (IMVA). Een ander conform BBV richtlijnen. Wanneer de gemeenteraad het besluit heeft genomen een gebied tot ontwikkeling te brengen wordt een grondexpoitatiebegroting (BIE) geopend en worden de gerealiseerde voorbereidende investeringen (boekwaarde), die op de MVA en IMVA waren geboekt, als inbrengwaarde opgenomen in de BIE grondexploitatie (met terugwerkende kracht van ten hoogste 5 jaar). Dat kan omdat deze kosten direct zijn gekoppeld aan de ontwikkeling van het plan. Ondanks het feit dat de planvorming al wel is opgestart, ligt het risicoprofiel van dit type verwerving meestal hoger dan bij de reguliere aankopen. De haalbaarheid van het te ontwikkelen project ligt immers in dit processtadium nog niet vast. Het risico is aanwezig dat het project niet wordt ontwikkeld vanuit financieel of andersoortig oogpunt en dus niet in exploitatie wordt genomen. Dit betekent wel een afboeking van de gerealiseerde kosten en mogelijke afwaardering van de gronden waarmee wordt aangesloten op de BBV richtlijnen. Strategische verwervingHieronder wordt vroegtijdige verwerving van onroerende zaken begrepen, die plaatsvindt vóórdat een initiatief tot een ruimtelijke ontwikkeling is genomen. Planologisch kader of visie ontbreekt op het aankoopmoment van de grond(en). Strategische verwerving vindt lang vóór de daadwerkelijke planvorming plaats zonder dat ruimtelijke plannen concreet zijn of openbaar bekend worden. Zo kan de gemeente op strategische locaties gronden verwerven (boekwaarde) waarmee geanticipeerd wordt op mogelijke toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt is verwachte ontwikkeling op (middel-) lange termijn >10 jaar. Vanzelfsprekend is het risicoprofiel van dit verwervingstype hoger dan bij reguliere en anticiperende verwerving in verband met de (verre) toekomst verwachting qua ontwikkeling. De prijs voor de verwerving zal echter daardoor doorgaans lager dan bij reguliere en anticiperende verwerving. Gronden worden geadministreerd binnen de algemene dienst onder de MVA conform BBV-richtlijnen. GelegenheidsverwervingOnder gelegenheidsverwerving wordt verwerving van onroerende zaken (grond en opstal) verstaan, die plaatsvindt zonder dat de gemeente hier uitdrukkelijk zelf het initiatief voor neemt. Aanbieders bieden uit eigener beweging de gronden aan bij de gemeente. Ook dit type verwerving wordt getoetst aan gemeentelijke randvoorwaarden voor verwerving van onroerende zaken. Conform BBV-richtlijnen worden deze gronden geadministreerd onder de MVA. Verwervingsinstrumenten Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Dit betekent dat zeer zorgvuldig omgegaan moet worden met dit recht. De gemeente heeft beschikking over een aantal publiekrechtelijke instrumenten, die het voor haar eenvoudiger maken, indien minnelijke verwerving niet tot het bedoelde resultaat leidt, om het eigendomsrecht van de oorspronkelijke eigenaar van onroerende zaken (grond en opstal) in te perken of te beëindigen. Hierbij kan de verwerving plaats vinden op basis van: De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Onteigeningswet Minnelijke verwervingDe toepassing van publiekrechtelijke instrumenten zorgt voor een be

🔗 Naar officiële bron

AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.