Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Wassenaar houdende regels over huisvesting (Huisvestingsverordening Wassenaar 2019) (Wassenaar)

Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Wassenaar houdende regels over huisvesting (Huisvestingsverordening Wassenaar 2019)De gemeenteraad van Wassenaar, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 14 mei 2019 ; overwegende dat, De huisvestingsverordening het mogelijk maakt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste aan woonruimte te bestrijden. gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 149 van de Gemeentewet; b e s l u i t: De nota van beantwoording vast te stellen; Vast te stellen de volgende verordening: Huisvestingsverordening Wassenaar 2019 Hoofdstuk1Algemene bepalingen Artikel1:1Begripsomschrijvingen In deze verordening wordt verstaan onder: - actiegebied: een gebied dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden; - burgemeester en wethouders: burgemeester en wethouders van de gemeente Wassenaar; - - campuscontract: CBS-code: huurovereenkomst voor studenten als bedoeld in artikel274d van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; CBS-code: de unieke code die door het Centraal Bureau voor de Statistiek is vastgesteld voor de gemeenten en de daarbinnen gelegen wijken en buurten; - doorstromer: een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd als huurder beschikt over een zelfstandige woonruimte binnen de regio en deze leeg achterlaat; - duurzaam gemeenschappelijke huishouding: een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient ook sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen; - economische binding: binding aan de regio overeenkomstig de Huisvestingswet, waarbij de woningzoekende binnen of vanuit de regiogemeente werkt en daarmee in het levensonderhoud voorziet; - eigenaar: diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het gebouw, alsmede de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend; - grote gezinnen: voor de toepassing bij of het krachtens deze verordening bepaalde wordt verstaan een duurzaam gemeenschappelijk huishouden met minimaal 4 kinderen; - gepubliceerd woningaanbod: het periodiek openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op eigen initiatief kan reageren; - herstructureringskandidaat: een woningzoekende die op het moment van een aanwijzing van een actiegebied: 1°. ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op het adres, en; 2°. met toestemming van de eigenaar als hoofdbewoner/huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte; - hoofdverblijf: het adres waarop een persoon staat ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP) en daadwerkelijk het grootste deel van zijn tijd woonachtig is; - huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren; - Huishoudinkomen zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet; - huisvestingsvergunning: de vergunning, bedoeld in artikel 8 eerste lid van de Huisvestingswet 2014; - huurprijs: zoals omschreven in artikel 1, tweede lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014; - huurprijsgrens: de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13 eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag; - ingezetene: degene die opgenomen is in de basisadministratie van een gemeente in de regio en feitelijk in de regio hoofdverblijf heeft in een voor bewoning aangewezen woonruimte; - indicatie: een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere beperking(

1. en)van een woningzoekende blijkt en waarin staat, of op basis waarvan, kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende dient te worden afgestemd; - inschrijfduur: de periode dat een woningzoekende aaneensluitend staat ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 3:4; - inwoning: het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen; - kamer: verblijfsruimte zoals bedoeld in artikel 1.1 Bouwbesluit 2012; - leegstand: zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d van de Leegstandwet; - maatschappelijke binding: binding aan de regio zoals bedoeld in artikel 14, derde lid, aanhef en onder b, van de Huisvestingswet 2014; - mantelzorg: zorg zoals omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; - mantelzorgrelatie: de uitdrukkelijke of stilzwijgende afspraak tussen de ontvanger en de verlener over de te verlenen mantelzorg; - ondersteuning: noodzakelijke hulp die wordt geleverd in het kader van het voeren van een zelfstandig huishouden; - ondersteuningsvraag: een ernstige beperking in de zelfredzaamheid die het gevolg is van een lichamelijke of verstandelijke beperking, een chronische ziekte of psychische problemen; - onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; - onzelfstandige woonruimte: woonruimte die geen eigen toegang heeft en niet door een huishouden kan worden bewoond zonder wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; - regio: het woningmarktgebied bestaande uit de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer; - register: het regionale register van woningzoekenden; - register van standplaatszoekenden: gemeentelijk register van standplaatszoekenden; - SHH Samenwerkende Huurdersorganisatie Haaglanden; - splitsingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014; - standplaats: een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten; - standplaatszoekende: degene die in het register van standplaatszoekenden is ingeschreven; - starter: een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd niet over een zelfstandige woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens beschikt; - statushouders: de in artikel 12, vierde lid, van de Huisvestingswet bedoelde categorie; - SVH: de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden; - toetsingscommissie: de door burgemeester en wethouders ingestelde commissie die burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering van artikel 4:1; - urgentieverklaring Urgentieverklaring: een besluit dat een woningzoekende indeelt in een urgentiecategorie zoals bedoeld in artikel 12 van de Huisvestingswet 2014; - wettelijke taakstelling: de voor de gemeente geldende taakstelling op grond van artikel 28 van de Huisvestingswet. - woningcorporatie: een toegelaten instelling zoals omschreven in artikel 19 van de Woningwet; - woningzoekende: huishouden dat zich ingeschreven heeft in het regionale register van woningzoekenden; - woningvorming: het verbouwen tot twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; - woonduur: de onafgebroken periode gedurende welke een huurder de huidige woonruimte zelfstandig bewoont, conform de gegevens van de basisregistratie personen; - woonoppervlakte: het totaal van de oppervlakten van de vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld; - woonruimte: woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder j van de Huisvestingswet 2014; - zelfstandige woonruimte: zoals omschreven in artikel 234 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel1:2Reikwijdte verordening De artikelen in deze verordening zijn van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Wassenaar. Artikel1:3Actiegebied Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van deze woonruimten kan plaatsvinden. Hoofdstuk2Huisvestingsvergunning Artikel2:1Reikwijdte 1.Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. 2.Dit hoofdstuk is niet van toepassing op: woonruimten, bestemd voor inwoning; onzelfstandige woonruimten; woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract; woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend. Artikel2:2Huisvestingsvergunning 1.Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 2:1, eerste lid, in gebruik te nemen voor bewoning. 2.Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Artikel2:3Aanvrager huisvestingsvergunning 1.In aanmerking voor een huisvestingsvergunning komen personen die: 18 jaar of ouder zijn; of op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd zijn verklaard. 2.In aanvulling op het eerste lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking indien alle leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of rechtmatig in Nederland verblijven in de zin van artikel 8 onder a t/m e of l van de Vreemdelingenwet 2000; 3.In aanvulling op het eerste en tweede lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens indien het huishoudinkomen niet hoger is dan maximaal 1,5 maal het norminkomen van een meerpersoonshuishouden zoals staat omschreven in artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag. Artikel2:4Aanvragen huisvestingsvergunning 1.De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders met behulp van een door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier, inclusief de hierin aangegeven verplichte documenten. 2.Voor de aanvraag van een huisvestingsvergunning dient de aanvrager een schriftelijke verklaring van de eigenaar te overleggen, waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte in gebruik te geven. Artikel2:5Verlenen huisvestingsvergunning 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 2:4 bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste vier weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld: de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking heeft; de naam van de persoon of personen aan wie de huisvestingsvergunning is verleend; het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt. 4.De woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend dient binnen drie maanden na afgifte door de aanvrager bewoond te worden. Artikel2:6Criteria toewijzen beneden de huurprijsgrens 1.De grootte van het huishouden moet in een, naar het oordeel van burgemeesters en wethouders, redelijke verhouding staan tot de grootte van de woonruimte, waarbij woonruimten met een woonoppervlakte van minimaal 80 m² worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden. 2.De criteria genoemd in het eerste lid zijn niet van toepassing op woonruimten met een hogere mate van toegankelijkheid, zoals omschreven in bijlage I. 3.Een woonruimte met een hogere mate van toegankelijkheid wordt uitsluitend passend geacht, indien: er op grond van een gemeentelijke indicatiestelling op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 een functiebeperking van het huishouden is vastgesteld; en de functiebeperking naar het oordeel van de burgemeester en wethouders daardoor in redelijke verhouding staat tot de hogere mate van toegankelijkheid van de woonruimte. Artikel2:7Weigeringsgronden huisvestingvergunning 1.Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning weigeren, indien: het huishouden niet voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 2:3; het huishouden als gevolg van het verlenen van de huisvestingsvergunning meer dan één woonruimte in gebruik heeft, tenzij burgemeester en wethouders toestaan dat het huishouden vanwege verkoop van een woonruimte tijdelijk twee woonruimten in gebruik mag hebben waarvan feitelijk slechts een woonruimte wordt bewoond; het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen; een andere woningzoekende op grond van deze verordening voor deze woonruimte in aanmerking komt; de woonruimte is gelegen in een actiegebied; burgemeester en wethouders bepalen dat het een woonruimte betreft waarvoor, gezien de fysieke inrichting of de ruimtelijke positie van de woonruimte een specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over deze indicatie beschikt; de woonruimte niet passend is op grond van artikel 2:6. 2.In aanvulling op het eerste lid, onder d, weigeren burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning niet, indien: de medehuurder, doordat de huurder de woonruimte verlaat, huurder wordt; er sprake is van een voorgenomen ruil van woonruimte; een woonruimte op grond van artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 vruchteloos, gedurende dertien weken, is aangeboden. Artikel2:8Intrekken huisvestingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, indien de vergunning is verleend op grond van de door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan de vergunninghouder wist of redelijkerwijs had moeten weten dat deze gegevens onjuist en onvolledig waren. Artikel2:9Vervallen huisvestingsvergunning Indien de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend niet in gebruik is genomen binnen de gestelde termijn van artikel 2:5, vierde lid, komt de vergunning van rechtswege te vervallen. Artikel2:10Beschikbaar komen voor verhuur 1.Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van een woonruimte als bedoeld in artikel 2:1 verplichten het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders te melden. 2.Een woonruimte wordt geacht ter beschikking te zijn gekomen, wanneer: degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd; de woonruimte is ontruimd; de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts korte tijd het geval is; op een andere wijze is gebleken dat de woonruimte te huur is. 3.Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- en/of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, waardoor de woonruimte tijdelijk niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht dit gelijktijdig met de in het eerste lid bedoelde melding te berichten: de eigenaar is verplicht de noodzakelijke geplande tijdsduur voor deze werkzaamheden te melden; en de beëindiging van deze werkzaamheden te melden. 4.De eigenaar dient de, door burgemeester en wethouders aan te wijzen, ambtenaren in de gelegenheid te stellen de woonruimte te inspecteren ter vaststelling van de vorige leden. Hoofdstuk3Woonruimteverdeling Artikel3:1Reikwijdte 1.Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie 2.Dit hoofdstuk is niet van toepassing op: woonruimten, bestemd voor inwoning; onzelfstandige woonruimten; woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract; woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend; standplaatsen. Artikel3:2Nadere normen toewijzen 1.Ten behoeve van de in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet aan de woningcorporaties gestelde voorwaarden, kunnen burgemeester en wethouders, op verzoek van de woningcorporaties nadere normen stellen ten aanzien van: het (maximum) huishoudinkomen in relatie tot de hoogte van de huur; de grootte van het huishouden in relatie tot de grootte van de woonruimte.. 2.Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie van de toewijzing.. Artikel3:3Inschrijving als woningzoekende 1.Huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van een woningcorporatie schrijven zich in in het regionale register van woningzoekenden bij een van de samenwerkende woningcorporaties in de regio. 2.Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven wanneer de aanvrager 18 jaar of ouder is of op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd is verklaard. 3.Woningcorporaties hanteren een gezamenlijk register en stellen ten aanzien van inschrijving in dat register een uniform protocol op. 4.Het in het derde lid genoemde protocol dient ten minste aan de volgende uitgangspunten te voldoen: het protocol wordt openbaar bekend gemaakt; onderdeel van de inschrijving is de registratie van een eventuele urgentieverklaring; woningcorporaties stemmen het te hanteren protocol af met burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij werkzaam zijn; Indien het protocol naar het oordeel van burgemeester en wethouders onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten onder sub a tot en met c, treden zij binnen zes weken in overleg. 5.Woningcorporaties zullen een inschrijving laten vervallen indien: de woningzoekende een woonruimte heeft aanvaard; de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; de woningzoekende daarom verzoekt; de woningzoekende is overleden; de woningzoekende het inschrijfgeld niet binnen de betalingstermijn heeft voldaan; de woningzoekende doelbewust fraudeert met zijn inschrijvingsgegevens. 6.In afwijking van het gestelde in het vijfde lid, onder a, zal een inschrijving niet vervallen indien: de woningzoekende tijdelijk in een wisselwoning verblijft of tijdelijke woonruimte huurt; de woningzoekende die een andere woonruimte accepteert op basis van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd, dat verzoekt; de woningzoekende die na inschrijving op een ander woonadres in de basisregistratie personen niet over zelfstandige woonruimte beschikt, dat verzoekt; een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 274, eerste lid, onder c, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan; de woningzoekende die een 1-kamerwoning accepteert dat verzoekt. 7.In aanvulling op het vijfde lid kan de inschrijving van een herstructurerings-kandidaat tijdelijk, voor een periode tot twee jaar na de eerste verhuizing, worden hersteld, indien: deze een woning heeft moeten verlaten en hiervoor een andere woning heeft geaccepteerd; en deze binnen twee jaar na de eerste woningacceptatie daarom verzoekt. Artikel3:4Publicatie vrijkomende woonruimte Woningcorporaties bieden hun voor verhuur vrijkomende woonruimte aan in een uniform medium: Bij de publicatie hanteren de woningcorporaties een uniforme typering van woningen, zoals beschreven in bijlage I; Bij de publicatie geven de woningcorporaties inzicht in de toegankelijkheid van de woonruimte, zoals opgenomen in bijlage I, aansluitend bij de werkwijze vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning; Woonruimten die op grond van artikelen 3:9, 3:10 of 3:11 zijn aangeboden en niet worden gepubliceerd moeten achteraf worden verantwoord. Artikel3:5Rangorde voor woningaanbod 1.Woningcorporaties dienen de woningzoekende, die voor een overeenkomstig artikel 3:4 het eerste en tweede lid aangeboden woonruimte in aanmerking komt, te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikel 2:6 bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht: woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 4:3; woningzoekenden die vallen in de categorie lokaal maatwerk als omschreven in artikel 3:8 ; woningzoekenden die vallen in de categorie regionaal maatwerk als omschreven in artikel 3:7; overige woningzoekenden. 2.Met in achtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden als bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als volgt nader vastgesteld: in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste inschrijvingsduur of inschrijvingsduur plus woonduur voor; in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een urgentieverklaring hebben gereageerd, gaat de woningzoekende van wie de urgentieverklaring het eerst eindigt voor; indien er meerdere woningzoekenden reageren met een gelijk aflopende urgentieverklaring is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend; in afwijking van het gestelde onder c gaat in het geval dat twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een urgentieverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de kandidaat waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidig adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woonruimte voor; in het geval er meerdere kandidaten met een herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-) wijkcode van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woonruimte, is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend. Artikel3:6Categorieën woningzoekenden 1.Voor een starter geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur als criterium. 2.Voor een doorstromer geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur en de woonduur op het moment van inschrijving, met een maximum van vijf jaar, als criterium. 3.Voor een woningzoekende met een urgentieverklaring geldt bij de toewijzing van woonruimte dat de afloopdatum van de geldigheid van de urgentieverklaring leidend is. Artikel3:7Regionaal maatwerk 1.Woonruimten genoemd in artikel 3:1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, ten behoeve van het oplossen van, door burgemeester en wethouders in afstemming met betrokken partijen, regionale categorieën knelpunten. 2.Van de in het eerste lid omschreven regionaal maatwerk is ieder geval sprake bij: grote gezinnen die doorstromen binnen de regio en een corporatiewoning achterlaten kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten gelijk aan of groter dan 80 m² woonoppervlakte; huishoudens die een corporatiewoning achterlaten met een woonoppervlakte van meer dan 65 m² bij een eengezinswoning en meer dan 80 m² voor overige woningtypen, kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten kleiner dan 80 m² die niet zijn gekenmerkt als eengezinswoning; doorstromers binnen de regio die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten, welke is gelabeld voor een groter huishouden, kunnen met een maximum van 5% van het vrijkomende aanbod direct worden bemiddeld naar een “niet eengezinswoning” kleiner dan 80m2 en een huur tot en met de huurprijsgrens en gelabeld is voor kleiner passend huishouden; Artikel3:8Lokaal maatwerk 1.Woonruimten genoemd in artikel 3.1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. 2.De in het eerste lid omschreven woonruimten kunnen met voorrang worden toegewezen ten behoeve van het oplossen van door burgemeester en wethouders, in afstemming met betrokken partijen, te benoemen lokale categorieën knelpunten op de woningmarkt. 3.Burgemeester en wethouders geven nadere invulling aan de onder lid twee genoemde categorieën knelpunten, waarbij zij als uitgangspunten hanteren: dat de regels transparant en inzichtelijk zijn voor woningzoekenden; dat er aantoonbaar sprake is van schaarste en verdringing in de benoemde categorieën knelpunten. 4.Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het tweede lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie van toewijzing conform het tweede lid. Artikel3:9Huisvesten zorg-doelgroepen 1.Burgemeester en wethouders maken jaarlijks afspraken, met onder andere de woningcorporaties, over de hoeveelheid van de voor verhuur vrijkomende woonruimte, die uitsluitend in het kader van de uitstroom uit instellingen voor Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen, residentiele instellingen voor verslavingszorg, geestelijke gezondheidszorg, Jeugdzorg (met verblijf) en de huisvesting van ex-gedetineerden gericht worden toegewezen. 2.In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders nadere regels stellen. 3.De woningcorporaties maken de afspraken uit het eerste lid openbaar, voordat gericht wordt toegewezen. 4.Burgemeester en wethouders informeren de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie. Artikel3:10Afwijkend aanbieden 1.Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur, in zwaarwegende gevallen, ten aanzien van de zorgplicht als verhuurder een voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimte uit eigen beheer aanbieden aan een eigen huurder. 2.Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur in overleg met de gemeente, in naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarwegende gevallen, een ter beschikking voor verhuur gekomen woonruimte toewijzen. 3.Voor plaatsing op de in het tweede lid bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden met een, naar het oordeel van burgermeester en wethouders, zeer hoge mate van urgentie. 4.Een woningcorporatie kan op basis van verhuurresultaten na overleg met burgemeester en wethouders alternatieve voorrangsbepalingen hanteren. 5.In het algemeen belang van volkshuisvesting, in het bijzonder de doorstroming, kunnen woningcorporaties in overleg met en toestemming van burgemeester en wethouders beslissen dat voor aangewezen woonruimten artikel 3:5, eerste lid onder a, niet van toepassing is. 6.Op bovenstaande leden is een afwijkende wijze van aanbieden en andere rangordebepaling dan die in artikel 3:4 en 3:5 van toepassing. Artikel3:11Directe aanbieding 1.In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kunnen uitsluitend woonruimten direct worden aangeboden indien: een passend aanbod moet worden gedaan aan statushouders, die op grond van en conform een wettelijke taakstelling in de gemeente een woonruimte aangeboden moeten krijgen; personen op grond van artikel 3:7 of 3:9 passend moeten worden gehuisvest; er sprake is van een aanbod op grond van artikel 3:10; woningzoekenden die op grond van artikel 4:8, vierde of vijfde lid, urgentie hebben toewezen gekregen. 2.Voor de woningzoekenden bedoeld in het eerste lid, onder d, dragen woningcorporaties regionaal zorg voor een uniforme bemiddelingslijst en het doen van een éénmalig passend woningaanbod. Artikel3:12Aanbieding door loting 1.Een woonruimte kan via loting worden aangeboden, indien deze door de woningcorporatie op een wijze als bedoeld in artikel 3:4, dertien weken vruchteloos of ten minste vijftig maal tevergeefs is aangeboden aan woningzoekenden. 2.De rangorde van artikel 3:5 is niet van toepassing op het eerste lid. Artikel3:13Verantwoording toewijzing woonruimte Woningcorporaties dienen openbaar te maken: De inschrijvingsduur of de duur van de urgentieverklaring van de woningzoekende, waaraan het gepubliceerde woningaanbod uiteindelijk is toegewezen; De woonruimten die zijn toegewezen anders dan op grond van artikel 3:5. Artikel3:14Afhandeling van klachten 1.Burgemeester en wethouders stellen een klachtencommissie in voor klachten over de uitvoering van regels over woonruimteverdeling. 2.Burgemeester en wethouders dragen zorg voor een uniform protocol ten aanzien van de klachtenafhandeling. 3.Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheden uit het eerste en tweede lid mandateren aan de woningcorporaties. 4.Bij de klachtenafhandeling gelden de volgende uitgangspunten de klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de woningcorporaties; in de regio Haaglanden wordt een uniform klachtenprotocol gehanteerd; jaarlijks, maar uiterlijk 1 maart, rapporteert de klachtencommissie over de ingediende klachten en de afhandeling hiervan aan burgemeester en wethouders; de klachten en afhandeling hiervan worden openbaar gemaakt. 5.Het oordeel van de klachtencommissie is bindend voor woningcorporaties en voor de klager. 6.Verhuurders overleggen op verzoek alle noodzakelijke gegevens voor beoordeling van de klacht aan de klachtencommissie. Hoofdstuk4Urgentie Artikel4:1Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring 1.Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag nadat de toetsingscommissie over de aanvraag een advies heeft uitgebracht. 2.Burgemeester en wethouders kunnen in een reglement criteria stellen die de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie waarborgen. 3.Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoel in het eerste en tweede lid, op grond van artikel 10:3 van de Algemene Wet Bestuursrecht eerste lid mandateren. Artikel4:2Aanvraag om een urgentieverklaring 1.Een urgentieverklaring wordt aangevraagd: bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager volgens diens inschrijving in de BRP diens woonadres heeft; of, bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager wil gaan wonen, als de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6 onder a; of bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de te verlenen zorg dient plaats te vinden, bij een aanvraag op grond van artikel 4:6 onder b. 2.Voor de aanvraag van een urgentieverklaring stellen burgemeester en wethouders een formulier vast. 3.Burgemeester en wethouders kunnen het ontvangen van de onder het eerste lid genoemde aanvragen mandateren aan de woningcorporatie. 4.Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. Zij kunnen deze termijn eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken en maken hun besluit daartoe bekend binnen de in de vorige zin genoemde termijn. 5.De aanvraag gaat in ieder geval vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden: een inschrijfnummer waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden; en informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en een toelichting over welke handelingen de aanvrager heeft verricht en op welke wijze de aanvrager heeft geprobeerd het huisvestingsprobleem op te lossen alvorens een aanvraag in te dienen; en informatie over het inkomen en de samenstelling van het huishouden van de aanvrager; en indien de aanvraag is gedaan op verwijzing van een instelling waar aanvrager is opgenomen dient een advies van de instantie te worden toegevoegd. 6.Burgemeester en wethouders stellen beleidsregels vast voor het verlenen van een urgentieverklaring aan woningzoekenden. 7.Burgemeester en wethouders stemmen deze beleidsregels af met de regio. Artikel4:3Inhoud van de urgentieverklaring 1.De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor passende woonruimte. 2.Het zoekprofiel geeft aan welke woonruimte voor deze aanvrager passend wordt geacht 3.Het zoekprofiel van een urgentieverklaring dat is toegewezen op grond van artikel 4:6 en artikel 4:7, eerste en tweede lid, bevat qua grootte en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Een urgentieverklaring die is toegewezen op grond van artikel 4:7, derde lid, zal de daarbij passende woningtypen bevatten. 4.Een urgentieverklaring die is toegewezen op grond van artikel 4:7, derde lid, zal de hierbij passende woningtypen bevatten. 5.Het zoekprofiel bevat daarnaast het zoekgebied waarvoor de urgentieverklaring geldig is. 6.De urgentieverklaring bevat verder de volgende informatie: de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager; Het in artikel 4:2, vijfde lid, onder a, bedoelde inschrijfnummer van de aanvrager; de periode gedurende welke de urgentieverklaring geldig is; voor hoeveel leden van het huishouden de urgentieverklaring geldig is. Artikel4:4Het zoekgebied 1.Het zoekgebied van een urgentieverklaring omvat de gehele woningmarktregio Haaglanden. Artikel4:5Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring 1.Burgemeester en wethouders weigeren de urgentieverklaring indien naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden: de aanvrager niet voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 2:3; er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem; de aanvrager kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen; het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of was te voorzien; het huisvestingsprobleem kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening; het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van de aanvrager of een lid van zijn huishouden; het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem kan niet of in onvoldoende mate opgelost worden met verhuizing naar een zelfstandige woonruimte of een ándere zelfstandige woonruimte; De aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of artikel 4:9; de aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien; het huishoudinkomen hoger is dan anderhalf maal het norminkomen van artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag; de aanvrager naar verwachting bij toepassing van de in artikel 3:5, eerste lid, rangorde binnen drie maanden een andere woonruimte kan krijgen; de aanvrager in een onderkomen woont dat formeel geen zelfstandige woonruimte is, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, eerste lid, onder a; de aanvrager heeft niet eerst direct voorafgaand aan de aanvraag drie maanden zelf aantoonbaar gereageerd op het beschikbare woningaanbod, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6; de aanvrager niet ten minste al twee jaar voorafgaand aan de aanvraag aansluitend staat ingeschreven in de Basisregistratie personen van de gemeenten in de regio Haaglanden tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6. Artikel4:6Wettelijke urgentiecategorieën Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 eerste lid onder a tot en met l genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort: woningzoekenden die tenminste twee maanden verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is; woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeesteren wethouders voor aanvrager dringend noodzakelijk is. Om te worden ingedeeld tot deze urgentiecategorie dient: de afstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger groter te zijn dan 5 kilometer en door verhuizing te kunnen worden teruggebracht tot minder dan 5 kilometer; de te verlenen mantelzorg uit meer dan 8 uur per week te bestaan, verspreidt over tenminste 4 dagen per week. Artikel4:7Overige urgentiecategorieën 1.Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 eerste lid genoemde omstandigheden voordoen en indien een woonsituatie binnen de gemeente naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale en/of medische omstandigheden zodanig is verstoord dat: levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt; één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel en/of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting van het huishouden optreedt en de leden zelf niet in staat zijn dit op te lossen; 2.Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4.5 eerste lid, onder a tot en met k, genoemde omstandigheden voordoen en indien een woningzoekende een door burgemeester en wetgevers toegewezen woonkostentoeslag ontvangt die structureel is en noodzaakt tot verhuizing; 3.Een urgentieverklaring kan worden verleend aan een herstructureringskandidaat, indien zich geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met l genoemde omstandigheden voordoet en er niet al eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte van de herstructureringskandidaat een urgentieverklaring is afgegeven. Artikel4:8Geldigheid van de urgentieverklaring 1.Een urgentieverklaring is geldig voor de termijn van drie maanden. 2.Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende geldigheidstermijn van maximaal twaalf maanden. 3.De urgentieverklaring vervalt: nadat de houder ervan niet meer behoort tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring; of, bij aanvaarding van vervangende woonruimte; van rechtswege na verloop van de termijn genoemd in het eerste of tweede lid. 4.Indien de aanvrager kan aantonen dat de urgentieverklaring niet binnen de termijn waarvoor de urgentieverklaring geldt, kon worden benut, zal na advies van de toetsingscommissie verlenging worden geboden in de vorm van een éénmalig woningaanbod dat binnen drie maanden zal worden gedaan. 5.In afwijking van de bovenstaande leden kunnen burgemeester en wethouders besluiten, op advies van de toetsingscommissie, om een urgentieverklaring toe te wijzen voor een éénmalig bemiddelingsaanbod. Artikel4:9Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring 1.Burgemeester en wethouders trekken de urgentieverklaring in indien er: bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring zou zijn geweigerd, indien de juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest; de houder van de urgentieverklaring daartoe verzoekt. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring wijzigen indien: bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest. 3.Ter voorbereiding van een besluit tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een ter zake deskundig persoon. Hoofdstuk5Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Paragraaf 5a Splitsing Artikel5:1Toepassing categorieën woonruimte Burgemeester en wethouders kunnen besluiten dat het verbod als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 uitsluitend van toepassing is op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage III van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte. Artikel5:2Aanvraag splitsingsvergunning 1.Voor het verkrijgen van een splitsingsvergunning moet een schriftelijke aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier. 2.De aanvraag moet inhouden: naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager; indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; straat en huisnummer; de kadastrale ligging en het jaar van het tot stand komen van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; de aard en het huidige gebruik van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; de namen en de adressen van de bewoners van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft. 3.Bij de aanvraag moet worden overlegd een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit betreffende splitsing in appartementsrechten. 4.Indien burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, dient te worden overlegd een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, opgemaakt door een beëdigd taxateur. 5.Indien burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, dient te worden overlegd een beschrijvingen een beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw en de maximale huurprijzen van de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten. Artikel5:3Beslissing over aanvraag 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een splitsingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid eenmalig voort en ten hoogste 4 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. Artikel5:4Weigeringsgronden splitsingsvergunning 1.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning weigeren, indien: het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft één of meer woonruimten bevat die verhuurd worden of laatstelijk verhuurd zijn geweest, en de huurprijs van één of meer van die woonruimten of voormalige woonruimten lager is dan de huurprijsgrens, en niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning, en het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning eveneens weigeren, indien: het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, voor zover het geheel of gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 dan wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2006, 566) of met enig wettelijk voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is genomen, en de huurprijs van één of meer van die voormalige woonruimte(
2. n)lager is dan de huurprijsgrens, en niet gewaarborgd is dat de voormalige woonruimte of woonruimten na de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur te bewoning, en het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad, voor zover die voor verhuur is bestemd. 3.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning eveneens weigeren, indien: voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is, dan wel een ontwerp voor zodanig plan of voor een herziening daarvan in procedure is, het ontwerp voor dat plan, dan wel voor de herziening daarvan ter inzage is gelegd voordat de aanvraag om vergunning is ingediend, dan wel, indien de aanvraag krachtens artikel 5:5 is aangehouden, voordat die aanhouding is geëindigd, de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de met het plan nagestreefde of na te streven doeleinden, en het belang dat de vergunningsaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de modernisering of vervanging. 4.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning ten slotte weigeren, indien: de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende verzekerd is, dat die gebreken zullen worden opgeheven. 5.Van gebreken als bedoeld in het vierde lid is in ieder geval sprake, indien burgemeester en wethouders ingevolge artikel 13 van de Woningwet een aanschrijving hebben uitgevaardigd en nog niet aan deze aanschrijving is voldaan of een aanschrijving kunnen uitvaardigen. Artikel5:5Aanhouden aanvraag om splitsingsvergunning 1.Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning aan indien: voor de datum van indiening van de vergunningaanvraag voor het gebied waarin het gebouw, waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, is gelegen een voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is geworden met het oog op de voorbereiding van een herstructureringsplan of van herziening daarvan; redelijkerwijs verwacht mag worden dat de in het herstructureringsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden beïnvloed door de voorgenomen splitsing. naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijkerwijs verwacht mag worden dat het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de herstructurering. 2.De aanhouding als bedoeld in het eerste lid duurt tot het moment dat het voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 3:7 van de Wet op de ruimtelijke ordening is vervallen. 3.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op de aanvraag om een splitsingsvergunning tevens aanhouden indien de aanvrager aannemelijk kan maken dat hij binnen een redelijke termijn de gebreken als bedoeld in artikel 5:4 vierde lid, met het oog op de voorgenomen splitsing zal opheffen. 4.Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om een splitsingsvergunning op grond van het derde lid aanhouden, vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde besluit aangegeven termijn wordt de vergunning verleend. Artikel5:6Geldigheidsduur afgegeven splitsingsvergunning Een door burgemeester en wethouders afgegeven splitsingsvergunning heeft een geldigheidsduur van 1 jaar, tenzij op de splitsingsvergunning een andere geldigheidsduur is vermeld. Artikel5:7Overschrijven splitsingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning op verzoek van degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld of van zijn rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld. Paragraaf 5b Onttrekking Artikel5:8Toepassing categorieën woonruimte Burgemeester en wethouders kunnen besluiten dat het verbod als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 uitsluitend van toepassing is op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage IV van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte. Artikel5:9Aanvraag onttrekkingsvergunning 1.Voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning moet een schriftelijke aanvraag worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier. 2.De aanvraag moet inhouden: naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens van de eigenaar indien deze niet de aanvrager is; indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en correspondentieadres in Nederland; gegevens over de huidige situatie: het adres van de woning; de huur- of koopprijs; het aantal kamers; de gebruiksoppervlakte; de staat van onderhoud gegevens over de beoogde situatie: de bestemming; de bouwtekening / de bouwvergunning; het compensatievoorstel; de gronden waarop de aanvraag berust. gegevens bij voorgenomen samenvoeging: de verwachte huur- of koopprijs; de naam van de toekomstige bewoner; de omvang van het huishouden van de toekomstige bewoner. Artikel5:10Beslissing over aanvraag 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een onttrekkingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste 4 weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.Indien de onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf dan kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel. 4.Indien de onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de praktijkuitoefening door officieel erkende medici of paramedici dan kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij de Adviescommissie Huisvesting Beoefenaars van Medische en Paramedische Beroepen. Artikel5:11Verlenen onttrekkingsvergunning 1.Burgemeester en wethouders verlenen of weigeren de onttrekkingsvergunning met inachtneming van artikel 21 van de Huisvestingswet. 2.Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en/of het belang van de leefbaarheid. 3.Indien de aanvraag betrekking heeft op onttrekking, samenvoeging of omzetting van woonruimte en één of meer betrokken woonruimten een huurprijs heeft beneden de huurprijsgrens en er, ongeacht de nieuwe huurprijs, naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende compensatie als bedoeld in artikel 5:12 wordt geboden, wordt de onttrekkingsvergunning in ieder geval verleend indien: de samenvoeging of omzetting een woonruimte oplevert met een huurprijs beneden de huurprijsgrens, of bij samenvoeging de vergunningaanvrager eigenaar-bewoner is, de woonbestemming gehandhaafd blijft en de na samenvoeging ontstane woonruimte overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 2:6 en 3:2 passend is voor het huishouden van de eigenaar-bewoner, of de aanvraag om een onttrekkingsvergunning geschiedt door een verhuurder/beheerder voor een te krap wonend huishouden dat na samenvoeging passend woont overeenkomstig het bepaalde in artikelen 2:6 en 3:2. 4.Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het belang van het behoud of desamenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager, wordt de onttrekkingsvergunning verleend, indien voldoende compensatie als bedoeld in artikel 5:12 wordt geboden. Artikel5:12Compensatie voor onttrekking, samenvoeging of omzetting 1.Compensatie voor de onttrekking, samenvoeging of omzetting kan worden geboden door: het toevoegen aan de woonruimtevoorraad van andere, vervangende woonruimte, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de woonruimte die als gevolg van de onttrekkingen, samenvoeging of omzetting verloren gaat; door betaling van een financiële compensatie volgens door burgemeester en wethouders vast te stellen tarieven. 2.De compensatiegelden als bedoeld in het eerste lid, onder b, komen ten goede aan een door de gemeenteraad in te stellen fonds dat uitsluitend wordt aangewend binnen het kader van de volkshuisvesting. 3.Bij de als compensatie toe te voegen woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder a, dient door de aanvrager om een onttrekkingsvergunning binnen 4 weken na ontvangst van de onttrekkingsvergunning een waarborgsom te worden betaald, die gelijk is aan het bedrag dat had moeten worden betaald indien hij voor de in de onttrekkingsvergunning gestelde financiële compensatie-voorwaarde zou hebben gekozen. 4.Bij de als compensatie toe te voegen woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder a, kunnen burgemeester en wethouders aan de vergunning de voorwaarde verbinden, dat binnen twaalf maanden na de dag van verzending van het besluit de compensatie daadwerkelijk moet hebben plaatsgevonden. 5.De waarborgsom als bedoeld in het derde lid wordt aan de vergunninghouder terugbetaald binnen acht weken nadat aan burgemeester en wethouders schriftelijk is medegedeeld dat de compensatiedaadwerkelijk heeft plaatsgevonden. 6.De waarborgsom als bedoeld in het derde lid vervalt aan het in tweede lid genoemde fonds indiende compensatie als bedoeld in het eerste lid, onder a, niet voldoet aan de in de vergunning vermelde voorwaarden, dan wel de compensatie niet binnen de gestelde termijn daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. 7.Burgemeester en wethouders kunnen beslissen tot gehele of gedeeltelijke vrijstelling van compensatie: in gevallen, genoemd in artikel 5: 11, derde lid, onder b; bij samenvoeging, indien de eigenaar bewoner een eigen investering doet ten behoeve van noodzakelijk bouwkundig herstel. Daarbij geldt dat de vrijstelling afhangt van de hoogte van de investering in relatie tot de economische waarde van de (kleinste) woning. Artikel5:13Tijdelijke woonruimteonttrekking 1.Burgemeester en wethouders verlenen voor tijdelijke woonruimteonttrekking alleen een onttrekkingsvergunning indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een tijdelijke woon-ruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vast staat dat die woonruimteonttrekking niet langer dan vijf jaar zal duren. 2.Burgemeester en wethouders nemen in de vergunning een termijn op, waarna de onttrekking moet zijn beëindigd. Deze termijn bedraagt ook na verlenging niet meer dan vijf jaar. 3.Burgemeester en wethouders kunnen aan de onttrekkingsvergunning voor tijdelijke woonruimte-onttrekking de voorwaarde van financiële compensatie verbinden. Deze compensatie bedraagt10% van de compensatie als bedoeld in artikel 5:12, eerste lid, onder b, vermenigvuldigd met het aantal jaren waarvoor de tijdelijke onttrekkingsvergunning is verleend. 4.Burgemeester en wethouders kunnen aan de onttrekkingsvergunning voor tijdelijke woonruimte-onttrekking tevens de voorwaarde verbinden dat de vergunninghouder een waarborgsom stort. De hoogte van de waarborgsom mag niet meer bedragen dan het verschil tussen de compensatie als bedoeld in artikel 5:12, eerste lid, onder b, en de compensatie als bedoeld in het derde lid. 5.De waarborgsom als bedoeld in het vierde lid wordt aan de vergunninghouder terugbetaald binnen acht weken nadat de onttrekking binnen de termijn als bedoeld in het tweede lid is beëindigd. 6.De waarborgsom als bedoeld in het derde lid vervalt aan het aan het in artikel 5:12, tweede lid, genoemde fonds indien de onttrekking niet binnen de termijn als bedoeld in het tweede lid is beëindigd. Artikel5:14Gebruik zonder onttrekkingsvergunning Indien sprake is van het gebruik van woonruimte zonder onttrekkingsvergunning anders dan voor permanente bewoning of kantoor of praktijkruimte door de eigenaar, kunnen burgemeester en wethouders de woonruimte verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven op het moment dat de woonruimte in gebruik wordt genomen voor bewoning, of dat de woonruimte door verhuur of verkoop opnieuw voor bewoning wordt bestemd, of indien alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend. Artikel5:15Overschrijven onttrekkingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen de toestemming tot onttrekking op verzoek van degene op wiens naam de toestemming is gesteld of van zijn rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op wiens naam de toestemming is gesteld. Hoofdstuk6Standplaatsen Artikel6:1Gemeentelijk register standplaatszoekenden 1.Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een gemeentelijk register van standplaatszoekenden. 2.In het register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden: de aanvrager is 18 jaar of ouder; de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland; het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen. 3.Het gemeentelijk register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijvingsduur en/of herstructureringsvoorrang. Artikel6:2Toewijzing 1.Verdeling van standplaatsen vindt plaats op volgorde van inschrijving in het gemeentelijk register of op basis van herstructurering. 2.Bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor. 3.Bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor. 4.Bij toewijzing kan rekening gehouden worden met het samenleven in familieverband. Artikel6:3Inschrijving 1.Het verzoek om in de gemeente als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het register wordt gericht aan burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders opgesteld inschrijvingsformulier en gaat vergezeld van: een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, indien de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats; zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden. 2.Het inschrijvingsformulier bevat minimaal de volgende gegevens: de naam, burgerlijke staat en personalia van de aanvrager en van de eventueel tot het huishouden behorende personen; het huidige woonadres. 3.Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het register indien aan deze voorwaarden is voldaan. 4.Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve plaatsvinden. 5.Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het laten registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen. Artikel6:4Bewijs van inschrijving 1.Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die (ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld: naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen; adresgegevens; inschrijvingsdatum; voorranggegevens indien van toepassing. 2.Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, is voldaan. 3.Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, onder a en b, voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft ingeschreven. Artikel6:5Geldigheidsduur van inschrijving in het register 1.De inschrijving in het Register blijft behoudens het gestelde in artikel 6:7 twee jaar geldig. 2.De inschrijving wordt telkens na twee jaar ambtshalve met twee jaar verlengd tenzij de standplaatszoekende niet heeft gereageerd op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving in het Register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. Artikel6:6Wijziging van inschrijving in het register 1.Ingeval van bijschrijving in verband met een bestaand(
3. e)dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld. 2.Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de partner, als registratieduur. 3.Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden. 4.Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide partners apart worden ingeschreven. 5.De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. Artikel6:7Doorhaling van inschrijving 1.Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het register indien: de standplaatszoekende naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; de standplaatszoekende daarom verzoekt, met uitzondering van de ambtshalve ingeschrevenen; de standplaatszoekende komt te overlijden; de standplaatszoekende een standplaats in Nederland krijgt toegewezen en deze accepteert; de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning; de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven; de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders aangaande de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. 2.Voor zover mogelijk worden ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. 3.Bij inschrijving in verband met een bestaand(
4. e)dan wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op naam van de beide partners worden gesteld. Hoofdstuk7Overige bepalingen Artikel7:1Monitoring, verslaglegging en evaluatie 1.Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. 2.Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten hiertoe verslag uit aan burgemeester en wethouders. 3.In aanvulling op het eerste lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. 3.Op basis van de verslaglegging evalueren burgemeester en wethouders samen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties en woonconsumentenorganisaties, voor 1 juli van het jaar de werking van de woonruimteverdeling. Op grond van de evaluatie besluiten zij, na afstemming met de regio, over eventuele aanpassing van de verordening. Artikel7:2Handhaving bij overtreding Overtreding van het bepaalde in artikel 2:2 en 5:1 wordt gestraft met een geldboete met een hoogte van respectievelijk de eerste of vierde categorie, zoals bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht. Artikel7:3Bestuurlijke boete 1.Voor overtreding van de verboden van artikelen 8, 21 of 22 van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen. 2.De bestuurlijke boete wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in de bijlage bij deze verordening wordt bepaald, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte. 3.Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid wederom worden verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in de bijlage bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden. 4.Bij toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage II van deze verordening. Artikel7:4Innovatieve ontwikkeling Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel7:5Onvoorziene omstandigheden en experimenten 1.In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. 2.Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in deze verordening afwijken, of afwijking daarvan toestaan, ten behoeve van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar die vallen binnen de bepalingen van de Huisvestingswet 2014 en in het belang zijn van de volkshuisvesting. Artikel7:6Mandatering 1.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan door hen daartoe speciaal aan te wijzen ambtenaren. 2.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens artikel 2:4 tot en met 2:8 van deze verordening te mandateren aan eigenaren van woonruimte. 3.Mandatering wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de ingezetenen van de gemeente en aan andere belanghebbenden. Artikel7:7handhavingsambtenaren Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen ambtenaren. Hoofdstuk8Overgangs- en slotbepalingen Artikel8:1Overgangsbepaling bezwaar en beroep Op procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening en voor zover daarop bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft het recht zoals het gold voor die dag van toepassing. Artikel8:2Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, splitsings- of onttrekkingsvergunning 1.Aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor verlening van een huisvestingsvergunning die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. 2.Aanvragen voor verlening van een onttrekkingsvergunning of een splitsingsvergunning, die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. Artikel8:3Overgangsbepaling doorstromer Alle woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 als doorstromer hebben ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden behouden hun woonduur tot uiterlijk 1 juli 2021, waarna deze woonduur vervalt. Artikel8:4Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening gemeente Wassenaar 2019. Artikel8:5Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023. Aldus vastgesteld in de openbare vergaderingvan de gemeenteraad van Wassenaar gehouden op 18 juni 2019.de griffierdrs. G de Schipper-Tingade voorzitter,J.F. KoenToelichting Algemene toelichting De Huisvestingswet 2014, die in aangepaste vorm op 1 juli 2017 in werking is getreden, bepaalt dat gemeenten, indien zij daarvoor kiezen, per 1 juli 2015 een nieuwe huisvestingsverordening moeten vaststellen ter vervanging van hun bestaande huisvestingsverordening. Bestaande verordeningen vervallen op die datum van rechtswege. De nieuwe huisvestingsverordening moet voldoen aan de nieuwe Huisvestingswet 2014 (2014, stb. 248). De wet stelt tevens dat een huisvestingsverordening maximaal vier jaar van kracht kan zijn. Na 4 jaar vervalt de verordening opnieuw van rechtswege. De gemeente Wassenaar heeft daarom, in samenwerking en afstemming met de acht andere gemeenten die de woningmarktregio Haaglanden vormen, een nieuwe lokale Huisvestingsverordening opgesteld, de Huisvestingsverordening Wassenaar 2019. Deze verordening vervangt de Nieuwe huisvestingsverordening gemeente Wassenaar juli 2015. De nieuwe huisvestingsverordening is aangepast conform de nieuwe Huisvestingswet 2014. De belangrijkste wijzigingen, ten opzichte van de Nieuwe Huisvestingsverordening Wassenaar 2015, zijn samengevat: Het in te zetten instrumentarium beperkt zich tot alle goedkope huurwoningen (huur tot liberalisatiegrens. Dus zowel woningen van woningcorporaties als particulieren; Het maximum huishoudinkomen voor het huren van een woonruimte met een huur tot de huurprijsgrens wordt gehandhaafd op 1,5 maal het norminkomen voor meerpersoonshuishoudens volgens artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag. De gebruikte taal is waar mogelijk vereenvoudigd met als doel de verordening leesbaarder en begrijpelijker te maken; We handhaven dat de regionale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat 50% van het vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden; Eventueel lokaal maatwerk mag wettelijk bestaan uit maximaal de helft van de regionale toewijzingen. Per gemeente dus maximaal 25% van alle toewijzingen. Hiervoor zijn nadere regels gesteld op basis van melding vooraf en verantwoording achteraf. Dit moet worden onderbouwd op niveau van gemeente, kern of wijk; Een woningonttrekkingsvergunning is niet langer vereist voor corporaties in geval van grootschalige renovatie, of sloop/nieuwbouwprojecten, waarvoor de college van B&W een actiegebied wordt aangewezen; Belangrijkste bepalingen en uitgangspunten Huisvestingswet 2014 Schaarste: De wetgever stelt aan lokale sturing een aantal voorwaarden. De gemeenteraad zal enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014 in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste kan alleen betreffen: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Leefbaarheid: Het is niet toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. Werkingsduur: De nieuwe Huisvestingswet 2014 beperkt ook de werkingsduur van een Huisvestingsverordening tot ten hoogste vier jaar. Deze termijn hangt onder meer samen met het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een Huisvestingsverordening moet ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing. Categorieën goedkope woonruimte: De regels kunnen ook alleen worden opgesteld voor goedkope huurwoningen, van particuliere verhuurders en / of woningcorporaties, die zijn aangewezen als schaarse woonruimte. De wetgever geeft eveneens aan dat het niet is toegestaan om buiten de Huisvestingsverordening andere of aanvullende afspraken te maken over de verdeling van woningen. Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties kunnen wel worden gemaakt, maar mogen geen elementen bevatten op het gebied van woonruimteverdeling, maar bijv. wel over wat men als schaars of groepen in de knel opvat. Ook de beschikbaarheid van woningen is bij uitstek een onderwerp van prestatieafspraken, mede in het licht van Herzieningswet toegelaten instellingen volks¬huis¬vesting die voor vaststelling voorligt aan de Eerste Kamer. Huisvestingsvergunning: Overeenkomstig de nieuwe Huisvestingswet 2014 dient de gemeenteraad de goedkope woonruimte aan te wijzen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden verleend. Uitsluitend dat deel waar de schaarste betrekking op heeft kan als vergunningsplichtig worden aangewezen. Urgentieregeling: De Huisvestingswet 2014 biedt net als voorheen de mogelijkheid om een urgentieregeling in te stellen. De wetgever heeft bepaald dat tenminste twee categorieën woningzoekenden moeten worden opgenomen in een urgentieregeling. Het gaat hierbij om: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld; woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen. Maatschappelijke en economische binding: Bij de woningtoewijzing kan voorrang worden gegeven aan personen met een maatschappelijke of economische binding. Als er geen beperkingen zijn die voortvloeien uit de Wet ruimte¬lijke ordening, waarbij er slechts geringe of geen uitbreidingsmogelijkheden zijn, kan maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang worden toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan aan lokaal gebondenen. Echter bij het huisvesten van woningzoekenden die verblijven in een voor¬ziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met rela¬tione¬le problemen of geweld en bij vergunninghouders mogen deze bindingsvoorwaarden niet gesteld worden. Het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden zonder binding. Daarnaast heeft de wetgever gedefinieerd wat onder economische en maatschappelijke binding mag worden verstaan, alsmede wat er niet onder mag worden verstaan. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Ook bij wijzigingen in de woonruimtevoorraad is nadrukkelijker de koppeling met schaarste gemaakt. Leefbaarheid mag wel een afgeleide, secundaire overweging zijn bij het al dan niet verlenen van een vergunning (bijv. wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaard¬bare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand). Nieuw is dat de ver-gunningsplicht niet van toepassing is bij het samenvoegen van woonruimte indien de eigenaar dit doet ten behoeve van eigen bewoning of bij onttrekken van woonruimte voor gebruik van die woonruimte als kantoor of praktijk¬ruimte door de eigenaar. Nieuw is ook dat op grond van de gewijzigde Rotterdamwet (Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek 9 april 2014) een vergunning tot woningvorming aan de Huisvestingswet 2014 is toegevoegd. Bibob-onderzoek: Eveneens wordt het mogelijk vanaf de inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 een Bibob-onderzoek in te stellen bij het verlenen van een vergunning om op het gebied van kamerverhuur te kunnen voor¬komen dat criminele ondernemers daarmee anderen duperen. Onderbouwing schaarste Om de nieuwe verordening te mogen vaststellen zal moeten worden aangetoond dat binnen de lokale en regionale woningvoorraad sprake is van schaarste. Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste in de sociale huurvoorraad van woningen met een huur tot de liberalisatiegrens). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Dit is in het bijzonder het geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zien we dat specifieke groepen woningzoekenden om bijzondere aandacht vragen in de woonruimtebemiddeling; denk bijvoorbeeld aan personen die uit een instelling weer in een zelfstandige woning gaan wonen. De gemeente Wassenaar heeft vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt hoog in het vaandel staan. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Wassenaar en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-) gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling er van. Met het oog op het voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel voor splitsing, onttrekking, samenvoeging en omzetting grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad. De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor zowel sturingsinstrumentarium als het vergunningstelsel. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. Lokale schaarste De nieuwe Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. De lokale vraag naar sociale huurwoningen overstijgt het aanbod ruim. De volgende ontwikkelingen en feiten tonen dit aan: De druk op de woningmarkt is sinds 2015 sterk toegenomen. De trek naar de (rand)stad versnelt. De huizenprijzen zijn na een dieptepunt op gemiddeld ongeveer € 210.000,- in 2013 gestegen tot gemiddeld ongeveer € 280.000,- in 2018 en liggen daarmee ruim boven het niveau van 2008 dat lag op net iets minder dan € 240.000 gemiddeld 1 . De mutatiegraad in de sociale voorraad loopt sterk terug, terwijl het aantal woningzoekenden toeneemt, hierdoor is de kans op een woning teruggelopen van 7.5% in 2013 tot 3.1% in 20182 https://svh.woongemeente.nl/. De instroom van statushouders blijft hoog, waarbij door het stijgen van het aandeel gezinshereniging de druk op grotere woningen toeneemt. Deze grote woningen zijn extra schaars, waardoor het verdringende effect sterker is dan bij de eerdere instroom van voornamelijk alleenstaanden. De investeringscapaciteit van de lokale corporaties is ver onder het landelijk gemiddelde, dit heeft een negatief effect op de ontwikkeling van nieuwe sociale woningen en op het realiseren van de duurzaamheidsopgave in dat segment. Het gemiddeld aantal reactie per vrijgekomen woning is toegenomen tot ruim 160 3 https://svh.woongemeente.nl/ . Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er duidelijk sprake is van schaarste op de woningmarkt in het sociale huursegment. Deze schaarste zal in de toekomst ook niet afnemen. De inzet van het verdelingsinstrument huisvestingsverordening is daarmee gelegitimeerd. De woonvisie, de prestatieafspraken en de nieuwe verordening vormen een eenheid in het realiseren van de doelen voor de woningmarkt. Regionale schaarste De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. In de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) uit 2014 stelt de provincie tevens dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woningbouw. De huisvestingsverordening is een instrument om schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen, gedurende de vier jaar dat de verordening geldig is, om de schaarste te beperken en als het kan te doen verdwijnen. De negen gemeenten binnen de woningmarktregio Haaglanden doen dit door het maken van prestatieafspraken met de corporaties, op regionaal niveau en per gemeente. Tevens zetten de gemeenten in op de bouw van tienduizenden nieuwe woningen in de jaren tot 2040. Dit betreft niet alleen sociale huurwoningen, maar ook (huur)woningen in duurdere segmenten die mede tot doel hebben de doorstroming in het sociale segment te bevorderen. De gemeentelijke woonvisies en de VRM bieden de basis voor deze prestatieafspraken. De huisvestingsverordening, de prestatieafspraken en de gemeentelijke en provinciale woonvisie vormen gezamenlijk de basis voor de aanpak van de schaarste en om te zorgen voor voldoende aanbod aan betaalbare huurwoningen. In de woningmarktregio Haaglanden is een schaarste aan goedkope huurwoningen (huur tot de huurprijsgrens. De huisvestingsvergunningplicht in de verordening geldt daarom voor sociale huurwoningen tot de huurprijsgrens. Het is binnen dat deel van de regionale voorraad dat zich de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten hebben er voor gekozen het schaarstebegrip voor de hele regio te definiëren. Op gemeentelijke niveau zou het wel mogelijk kunnen zijn dat sommige categorieën woonruimte met een huur onder de liberalisatiegrens minder schaars zijn dan andere, maar nog steeds schaars. Dit kan echter per gemeente verschillen. Dit zou er toe kunnen leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte en in een andere gemeente niet. Dit is tegenstrijdig aan het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. Ook hier speelt het samenhangende stelsel van Prestatieafspraken én Huisvestingsverordening: in de lokale prestatieafspraken kunnen we heel nauwkeurig met het early warning systeem zien welke groepen mogelijk in de knel komen en daarop dynamisch (en op microniveau) (bij-)sturen. Het is een systeem van macro naar micro, immers andersom zou tot nadelige waterbed-effecten of verdringingseffecten in de regio gaan leiden. In de gemeenten Den Haag, Delft en Zoetermeer bestaat tevens behoefte om het middenhuur segment te reguleren door ook daar een huisvestingsvergunning te eisen. De verschillen in het aanbod aan middenhuur tussen deze gemeenten en de andere vijf gemeenten rechtvaardigt een afwijkende aanpak zonder dat hiermee de ongedeelde regio wordt bedreigd. Wel zullen mogelijke effecten in de andere gemeenten nauwlettend worden gemonitord. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Enkele feiten van de huidige situatie onderbouwen dit: In de regio staan ruim 140.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties die worden verhuurd tegen een prijs onder de liberalisatieprijs en bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen van onder de € 38.035. Ongeveer 120.000 daarvan hebben een huur onder de hoogste aftoppingsgrens en zijn bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen van onder de € 22.700 /30.825 (eenpersoons-, of meerpersoonshuishouden). 4 https://svh.woongemeente.nl/ In regio Haaglanden staan bijna 115.000 huishoudens ingeschreven voor een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 52.000 huishoudens actief woningzoekende (zij reageren op vrijkomend aanbod). 5 idem Jaarlijks komt ongeveer 6% van de 140.000 gereguleerde woningen vrij. Dit betekent ongeveer 8500 woningen per jaar. Het aantal reacties op aangeboden woningen lag in het eerste half jaar van 2018 op gemiddeld ruim 150 reacties per woning, hetgeen kan worden gekenmerkt als een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste. 6 idemTevens is de druk zo groot dat zonder nadere regels verdringing zou plaatsvinden in vrijwel alle deelsegmenten binnen het sociale segment. Een blik in de (nabije) toekomst leert ons dat de situatie niet op korte termijn verbetert: In het onderzoek WoON2015 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met name de goedkopere. Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis van regionaal inkomensonderzoek –RIO- van het CBS) zijn geanalyseerd, in combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen indien dit niet wordt gerealiseerd. 7 Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021 De voorraad sociale huurwoningen is echter met ruim 9.000 woningen afgenomen van 149.285 op 1-1-2015 tot 141.011 op 1-1-2018 8 https://svh.woongemeente.nl/ De regio heeft te kampen met de situatie dat een aantal van de grootste corporaties die in de regio actief zijn, te kampen hebben met zeer beperkte investeringsruimte. Dit speelt met name bij de corporatie Vestia. De al eerder genoemde instroom van arbeids-, asiel- , studie- en kennismigranten waarvan de provincie geraamd heeft dat dit leidt tot een extra druk van 4.000 huishoudens. In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid. In het convenant “Gaten dichten in Haaglanden” hebben de regionale gemeenten afspraken gemaakt over (her)verdeling van de sociale voorraad over de regio, hiermee wordt nadrukkelijk ingezet op totstandbrenging en behoud van een afdoende betaalbare woningvoorraad. De verordening als onderdeel van een samenhangend stelsel. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel. Hieronder wordt per onderdeel van dat stelsel een toelichting gegeven op de inhoud en functie. Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(
5. s)met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(
6. s)leveren om dit aan te pakken. De prestatieafspraken gaan onder meer over huurprijsbeleid en woningvoorraadontwikkeling, factoren die sterk bepalend zijn voor het ontstaan van schaarste. Dit is ook precies de reden waarom rijk en provincie veel waarde hechten aan de congruentie tussen de huisvestingsverordening en de prestatieafspraken: het ondersteunt de gedachte van een brede en samenhangende inzet van de instrumentenkoffer voor het oplossen van de schaarsteproblematiek. Prestatieafspraken of convenanten over woonruimtebemiddeling en woonruimteverdeling zijn niet meer toegestaan in de nieuwe Huisvestingswet 2014. Als een gemeente hierop wil sturen kan dit uitsluitend via een verordening. Door in de prestatieafspraken met de woningcorporaties wel op te nemen welke doelgroepen centraal staan in het woonbeleid en welke groepen door schaarste in de knel komen, ontstaat er voor zowel de gemeente als de woningcorporaties een duidelijk gemeenschappelijk handelingskader. Verordening De verordening bevat uitsluitend een set regels en bepalingen, te weten: Algemene regels ten aanzien van woonruimteverdeling en verlening huisvestingsvergunning; Voorrangsregels bij woonruimtebemiddeling / verlening huisvestingsvergunning, inclusief regionale urgentieregeling; Bepalingen t.a.v. wijzigingen in de voorraad (splitsing, samenvoeging, onttrekking, enz.); Bepalingen t.a.v. monitoring. De huisvestingsverordening is dus een uitvoeringsinstrument voor het verdelen van de jaarlijks vrijkomende, schaarse, sociale huurwoningen. In de prestatieafspraken staat het (beleidsmatig) kader. De huisvestingsverordening stelt gemeenten in staat om ter bestrijding van specifieke gevolgen van schaarste voorrangsregels in te zetten. Het kan daarbij gaan om voorrangsregels gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte, maar in ieder geval om voorrangsregels voor urgent woningzoekenden. De huisvestingsverordening stelt gemeenten daarnaast in staat ter bestrijding van de gevolgen van schaarste ook een vergunningstelsel voor wijzigingen in de voorraad in te zetten (dat wil zeggen voor splitsing, samenvoeging en onttrekking van woningen). Inschrijving Woningzoekenden moeten zich inschrijven om te kunnen reageren op een aangeboden woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en inschrijvingsduur opbouwen. Verhuurders houden hiertoe een inschrijfregister (Woonnet-Haaglanden) aan. In dit register zijn urgentieverklaringen aangetekend. De uitvoering van inschrijving is de verantwoordelijkheid van de verhuurders en wordt uitgevoerd door de Sociale verhuurders Haaglanden, de koepel van de 15 actieve corporaties in de regio. Zij stellen hiertoe, in afstemming met de gemeenten waar zij werkzaam zijn, een protocol op. Er wordt in het systeem voor woningzoekenden geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Woningzoekenden worden op inschrijvingsduur, en bij doorstromers inclusief woonduur, geselecteerd. Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Starters bouwen inschrijvingsduur op vanaf het moment van inschrijving. Doorstromers krijgen maximaal 5 jaar woonduur opgeteld bij hun inschrijvingsduur. Jaarlijks vindt een aanschrijving plaats om het bestand van woningzoekenden te schonen. Passendheidscriteria buiten de woningwet Verhouding grootte huishouden en grootte van de woning In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Om die reden reserveren we grotere woningen ook voor grotere huishouden en zijn er normen voor het minimum aantal leden dat een huishouden moet tellen op bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. Lokaal maatwerk In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk. Het gaat daarbij om maximaal 25% van het totaal aantal verhuringen. Lokaal maatwerk mag worden toegepast met als doel het wegnemen van lokale knelpunten waar sprake is van schaarste en verdringing, maar niet om leefbaarheidsaspecten. De gemeenten benutten de ruimte binnen de Huisvestingswet 2014 voor lokaal maatwerk. Daarbij hebben zij in onderling overleg een aantal categorieën woningzoekenden bepaald waar lokaal maatwerk op van toepassing is. In eerste instantie zijn dat doorstromers uit bestaande uiterst schaarse huurwoningen. Daarnaast zijn er op lokaal niveau specifieke vraagstukken die vragen om lokaal maatwerk. Spoedzoekers De gemeenten en corporaties constateren dat er steeds meer woningzoekenden zijn die met spoed in de regio een huis willen huren, maar niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Voor deze spoedzoekers willen de gemeenten inzetten op een uitbreiding van de “flexibele schil”. Dat houdt in dat een deel van de voorraad via loting zal worden toegewezen om ook personen met onvoldoende inschrijfduur een kans te geven op een woning. Het gaat dan vaak om tijdelijke contracten in tijdelijke prefab woningen, complexen die in de toekomst worden gesloopt of gerenoveerd, of omgebouwde kantoorpanden. Ook mensen die na echtscheiding op zoek zijn naar een nieuwe woning willen met dit instrumentarium gaan bedienen. Urgenties De mogelijkheid om urgentie aan te vragen om met voorrang een woning te kunnen vinden wordt aangescherpt. Om zeker te zijn dat alleen zij die het echt nodig hebben hiervoor in aanmerking komen worden er weigeringsgronden toegevoegd aan de onderliggende beleidsregels. Daarnaast wordt een eventuele verlenging van een urgentie op sociaal medische gronden altijd ingevuld door een eenmalig aanbod. Daarbij zijn de regels voor de beschikbare zoekprofielen bij urgentie uitgebreid. Ter bevordering van de doorstroming zullen in voorkomende gevallen complexen, of woningen worden uitgesloten voor toewijzing op basis van urgentie. De voorwaarden voor urgentie op basis van mantelzorg zijn verduidelijkt. Nummering van de artikelen Voor het overzicht en om toekomstige wijzigingen in de verordening makkelijker te kunnen invoegen is er voor gekozen de nummering van de artikelen te veranderen. Er wordt nu genummerd per hoofdstuk. Artikel 3:1 is dus het eerste artikel van hoofdstuk 3. Op deze manier blijft het eerste artikel van hoofdstuk 4 altijd 4:1, ongeachte welke wijzigingen later mogelijkerwijs in hoofdstuk 3 worden doorgevoerd. Artikelsgewijze toelichting Hoofdstuk 1: Algemene bepalingen Artikel 1 In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen nader omschreven. Hoewel in het nieuwe systeem van woonruimteverdeling geen onderscheid wordt gemaakt tussen doorstromer en starter, blijven deze begrippen bij het monitoren van ontwikkelingen van belang. Deze begrippen zijn daarom in de Huisvestingsverordening opgenomen. De definitie doorstromer: Wanneer een woningzoekende een woning accepteert in de regio Haaglanden, wordt de woningzoekende uitgeschreven uit het register van woningzoekenden. Als de huurder die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden wil doorstromen naar een andere, beter passende woning krijgt de doorstromer woonduur mee. Woonduur is in de verordening eveneens gedefinieerd. Er kan maximaal vijf jaar woonduur worden opgeteld bij de inschrijfduur. Door de combinatie van inschrijfduur en woonduur heeft de doorstromer een grotere kans op een andere woning. Een belangrijke reden voor deze regeling is het optimaal benutten van het woningaanbod binnen de regio Haaglanden. Een doorstromer kan vanuit diens woning doorstromen naar een woning welke beter past bij de samenstelling van diens huishouden. Hierdoor kunnen bijvoorbeeld huishoudens die niet langer een woonruimte voor een meerpersoonshuishouden nodig hebben doorstromen naar een woonruimte passend voor een eenpersoonshuishouden, of andersom. Bij een door deze doorstroomregeling ontstane doorstroomketen zal uiteindelijk een woonruimte beschikbaar komen voor een starter. In tegenstelling tot de definitie van doorstromer in de vorige verordening zal een doorstromer worden aangemerkt als een woningzoekende die reeds is toegetreden tot de regio Haaglanden. Met de grote druk op de regio Haaglanden is het niet wenselijk om een woningzoekende van buiten de regio als doorstromer toe te laten toe treden tot de regio Haaglanden. Ook woningzoekenden die over een koopwoning beschikken en willen toetreden tot de sociale woningvoorraad worden niet als doorstromer aangemerkt. Koopwoningen vallen buiten de reikwijdte van de Huisvestingswet 2014. Woningzoekenden die op 1 juli 2019 als doorstromer staan geregistreerd behouden tijdelijk het recht om mee te dingen naar het aanbod als doorstromer. Hoofdstuk 2 Artikel 2:1 In het eerste lid is, overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 (bevestigd in kst-35036-2), de reikwijdte van hoofdstuk 2 is beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. Er is bewust gekozen voor alle woningen, omdat de schaarste zo omvangrijk is dat kwantitatief alle woningen noodzakelijk zijn. Dit laat onverlet dat er woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden. Lid 2 In het tweede lid zijn woonruimten opgenomen waarop hoofdstuk 2 van deze verordening niet van toepassing is, zoals onzelfstandige woonruimten. Daarnaast geldt dit niet voor woningen die worden verhuurd aan studenten met een campuscontract, omdat: De woningmarkt voor studenten is wezenlijk anders dan de reguliere woningmarkt. De woonruimte is tijdelijk, want zodra een huurder niet meer ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, moet het huurcontract worden opgezegd. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd. Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het is meer gekoppeld aan het werkingsgebied van de onderwijsinstelling. Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is, gebeurt met instemming van de gemeente. Artikel 2:2 In dit artikel zijn woonruimten aangewezen, conform artikel 7 en 8 van de Huisvestingswet 2014, waarvoor een verbod geldt op het in gebruik nemen en geven zonder een huisvestingsvergunning. Artikel 2:3 In dit artikel staat omschreven wie, krachtens artikel 10 van de Huisvestingswet 2014, behoort tot de categorie woningzoekenden die in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte met een huurprijs tot de huurprijsgrens. Artikel 2:4 en 2:5 Dit artikel geeft invulling aan artikel 5 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:6 lid 1 Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de regio Haaglanden. Hier is invulling aan gegeven, met de op grond van artikel 9 van de Huisvestingswet genoemde criteria, met betrekking tot de verhouding tussen oppervlakte en gezinssamenstelling. In het eerste lid is bepaald dat de grootte van het huishouden in redelijke verhouding moet staan tot de grootte van de woonruimte. De omvang en samenstelling van het huishouden moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning tegen te gaan zal op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning worden gekeken naar het bepaalde in artikel 7.18 van Bouwbesluit 2012. Echter, het voorschrift van dit artikel uit het Bouwbesluit 2012 zal (conform de integrale nota van toelichting van Bouwbesluit 2012) verder niet dienen als normstelling in het kader van de verdeling van woonruimte. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen tot het opnemen van een afwijkende normstelling in een lokale bouwverordening. Wanneer in strijd met het Bouwbesluit 2012 wordt gehandeld kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen. Lid 2 Indien de aard van de woonruimte betrekking heeft op de bijzondere kenmerken van toegankelijkheid van de woning, in het bijzonder de toegankelijkheid van personen met een lichamelijke beperking, kan worden afgeweken van normen uit het eerste lid. Om woonruimten met bijzondere kenmerken van toegankelijkheid met voorrang aan te bieden aan mensen voor wie, op grond van een indicatie voor zorg vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning de woonruimte bijzonder passend worden de normen uit het eerste artikel ondergeschikt geacht aan de passendheidsnorm van het tweede lid. Voor zover de aangepaste woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning. Het sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor toelichting hierop Bijlage I. Lid 3 De passendheid met betrekking tot de toegankelijkheid uit het tweede lid wordt uitsluitend bepaald op grond van de in het derde lid benoemde criteria. Artikel 2:7 In dit artikel zijn de weigeringsgronden krachtens artikel 15, tweede lid, van de Huisvestingswet 2014 omschreven. Op basis van de bevoegdheid voortvloeiend uit artikel 9 van de Huisvestingswet 2014 zijn criteria vastgelegd voor het verlenen van een huisvestingsvergunning. De genoemde weigeringsgronden laten onverlet de toepassing van artikel 15 van de Huisvestingswet 2014. Lid 1, onder a Op grond van artikel 15, eerste lid, kan een huisvestingsvergunning niet worden verleend aan een woningzoekende die niet behoort tot de aangewezen categorie woningzoekenden. Lid 1, onder b Om verdringing te voorkomen en ongewenst effecten van schaarste op de woningmarkt te bestrijden is het niet toegestaan om twee woonruimten in gebruik te hebben, waarvoor een huisvestingsvergunning verplicht is. Dit zou immers betekenen dat een andere woningzoekende hierdoor onredelijk benadeeld zou zijn. Lid 1, onder c Bij het toewijzen van een woonruimte is het van groot belang dat de woonruimte ook daadwerkelijk in gebruik zal worden genomen en niet op andere wijze, door een ander dan de belanghebbende, in gebruik zal worden genomen. Lid 1, onder d Gelet op artikel 10, 11 en 15 van de Huisvestingswet 2014 kan in deze verordening zijn bepaald dat een andere woningzoekende met voorrang recht heeft op een woonruimte. Indien een andere woningzoekende voorrang heeft kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd. Lid 1, onder e Als een woonruimte is gelegen in een actiegebied is het niet doelmatig om een huisvestingsvergunning te verlenen op grond van de Huisvestingswet 2014. Een vergunning op grond van de Leegstandwet kan in die gevallen een betere uitkomst bieden. Lid 1, onder f Gelet op schaarste van woonruimten met een beperkte toegankelijkheid kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd, wanneer deze woonruimte op grond van artikel 11 van de Huisvestingswet 2014 vanwege bijzondere kenmerken bijzonder geschikt is voor een woningzoekenden met een lichamelijke beperking. Lid 1, onder g Als niet is voldaan aan de criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning kan een huisvestingsvergunning worden geweigerd. Lid 2 De genoemde criteria uit het eerste lid zullen niet van toepassing zijn op situaties omschreven in het tweede lid. Op grond van artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 kan een huisvestingsvergunning niet worden geweigerd, indien een woning vruchteloos is aangeboden. Artikel 2:8 In dit artikel is invulling gegeven aan de mogelijkheid geboden in artikel 18, eerste lid, onder b, van de Huisvestingswet 2014 en laat onverlet de toepassing van overige intrekkingsgronden uit artikel 18 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 2:9 Op grond van artikel 18, eerste lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014 is het mogelijk om een huisvestingsvergunning in te trekken wanneer deze niet binnen de gestelde termijn in gebruik is genomen. Hieraan is invulling gegeven door de huisvestingsvergunning van rechtswege te laten vervallen. Artikel 2:10 Om transparantie in het woningaanbod te waarborgen en vormen van ongeoorloofde onttrekking te bestrijden is in dit artikel invulling gegeven aan de bevoegdheden van artikel 20 en 21 van de Huisvestingswet 2014. Hoofdstuk 3 Artikel 3:1 De reikwijdte van dit hoofdstuk is, gezien de bijzondere regelgeving voor woningcorporaties, beperkt tot woonruimten onder de huurprijsgrens die verhuurd worden door woningcorporaties. Artikel 3:2, Lid 1, onder a en b Met dit artikel maakt de gemeenteraad gebruik van de bevoegdheid om criteria op te stellen voor het verlenen van een huisvestingsvergunning, zoals dat is opgenomen in artikel 9 van de Huisvestingswet 2014. Deze criteria zijn een aanvulling op de criteria die genoemd zijn in artikel 2:3 en 2:5. Dit artikel heeft tot doel om te voorkomen dat de verplichting van toegelaten instellingen om woningen passend toe te wijzen zoals opgenomen in artikel 48, eerste lid van de Woningwet niet goed aansluit bij de artikelen in de voorliggende Huisvestingsverordening. Woningcorporaties kunnen zelf binnen het kader van passend toewijzen op grond van de Woningwet een afwijkende huur-inkomenstabel opstellen. Voor deze tabel geldt een aantal voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het oogpunt van transparantie en duidelijkheid. Artikel 3:3 Lid 1 Voor woonruimten die via een uniform medium te huur worden aangeboden, geldt een algemeen volgordecriterium. Voor dit uniform medium geldt een rangorde, die bepaalt welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Bij deze rangordebepaling speelt de inschrijfduur een grote rol. Lid 2 Om in aanmerking te komen voor woonruimte van een woningcorporatie moet de belanghebbende 18 jaar of ouder zijn om zich te kunnen laten inschrijven als woningzoekende. Ook minderjarige tienermoeders kunnen zich inschrijven om inschrijvingsduur op te bouwen en in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning, wanneer zij op grond van artikel 235 van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek beschikken over meerderjarigverklaring. Lid 5 Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse herinschrijving is wijziging van het adres kenbaar. Deze bepaling geldt niet alleen voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder. Op grond van dit lid wordt een inschrijving doorgehaald wanneer een woningzoekende een woning heeft aanvaard. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de inschrijving op het nieuwe woonadres in de basisregistratie personen. Lid 6 Bepaalde categorieën woningzoekenden kunnen hun inschrijving(-sduur) behouden bij het aanvaarden van een aangeboden woning en inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens. De mogelijkheid om de inschrijvingsduur te behouden is ook van belang voor bewoners die wegens herstructurering hun woning moeten verlaten. Dit zal in het sociaal plan bij herstructurering geregeld moeten worden. Lid 6, onder a Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan op grond van artikel 48, eerste lid, van de woningwet behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur. Lid 6, onder b Woningzoekenden die een woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst op grond van artikel 228 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd behouden hun inschrijving, wanneer zij zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van een tijdelijke huur. Lid 6, onder c Woningzoekenden die niet over zelfstandige woonruimte beschikken moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van tijdelijke huur of van onzelfstandige woonruimte. Lid 7 Bij de aanwijzing van een actiegebied zullen woonruimten vrij van bewoning moeten worden gemaakt. Een herstructureringskandidaat zal binnen een jaar moeten verhuizen naar een andere woonruimte, waarmee alle opgebouwde inschrijfduur komt te vervallen. Wanneer een herstructureringskandidaat binnen twee jaar na deze eerste verhuizing wil doorstromen naar een andere woonruimte, bijvoorbeeld omdat de nieuwe woning en/of buurt niet blijkt te passen, kan de opgebouwde inschrijfduur eenmalig worden hersteld. De mogelijkheid tot herstellen bestaat uitsluitend tot twee jaar na deze eerste verhuizing. De herstelde inschrijfduur van deze herstelde inschrijving zal altijd twee jaar na de eerste verhuizing uit het actiegebied vervallen. Een herstelde inschrijfduur is altijd tijdelijk. Twee jaar na verhuizing uit een actiegebied gelden de reguliere regels voor woningzoekenden. Artikel 3:4 Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod op een voor alle woningzoekenden geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod wordt via de website www.woonnet-haaglanden.nl gepubliceerd. Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd is afgestemd op de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld. Lid 1 en 2 Een uniforme typering is noodzakelijk bij het toewijzen van zoekprofielen van woningzoekenden die op grond van artikel 12 en 14 van de Huisvestingswet 2014 met voorrang op een woning kunnen reageren. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan de toegankelijkheid van woningen, die op grond van artikel 11 van de Huisvestingwet 2014 bestemd zijn voor woningzoekenden met een lichamelijke beperking. Lid 3 Woningen die reeds zijn geclaimd voor een directe aanbieding op grond van deze verordening, of bedoeld zijn voor invulling van een specifieke taakstelling worden niet gepubliceerd. De woningen die zijn geclaimd en niet worden geaccepteerd zullen alsnog worden aangeboden op het uniforme medium. Artikel 3:5 In dit artikel wordt de algemene rangorde voor de toewijzing van het aangeboden woningaanbod bepaald, indien meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod van voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimten. In dit artikel is rekening gehouden met de verschillende vormen van voorrang, die op grond van de Huisvestingswet 2014 mogelijk zijn gemaakt en in deze verordening invulling hebben gekregen. Deze algemene rangorde bepaling is van toepassing op alle woonruimten die via het uniforme medium worden aangeboden, met uitzondering van gebouwen waarvoor een alternatieve rangordebepaling is voorgeschreven op grond van artikel 3:10, vijfde lid, van deze verordening en woonruimten die worden verloot. Artikel 3:6 Bij het toewijzen via het uniforme medium wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende categorieën woningzoekenden. Hierbij kan een woningzoekende worden gezien als een starter, doorstromer of woningzoekende met een urgentieverklaring. Lid 1 Voor een woningzoekende die niet als huurder een zelfstandige woonruimte leeg achterlaat in de regio Haaglanden geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur. Lid 2 Voor een doorstromer geldt dat inschrijvingsduur samen met (een maximum van 5 jaar) woonduur als volgordecriterium wordt gebruikt. Met de combinatie van inschrijvingsduur en woonduur zal een doorstromer eerder in aanmerking komen voor een andere woonruimte die via het uniforme medium wordt aangeboden. Dit is een bewuste keuze, omdat deze woningzoekende binnen dezelfde woningmarkt een woonruimte achterlaat voor een andere woningzoekende. Lid 3 In het geval een woningzoekende gebruik maakt van een urgentieverklaring, om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, is de datum waarop de termijn van de voorrangsverklaring eindigt bepalend voor de volgorde. Er wordt bewust, in tegenstelling tot de vorige verordening, geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende vormen van urgentie. Artikel 3:7 en 3:8 Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien noodzakelijk’. In dit artikel is invulling gegeven aan de bevoegdheid van artikel 14 van de Huisvestingswet om te sturen bij het toewijzen van woonruimte aan personen met een regionale of lokale binding, met betrekking tot regionale of lokale knelpunten in de woningmarktregio. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten om in overleg met de woningcorporaties toe te staan dat woningcorporaties gemotiveerd maximaal 50 % gericht toewijzen aan door burgemeester en wethouder aangewezen categorieën woningzoekenden. Van deze 50% kunnen burgemeester en wethouders besluiten om de helft toe te wijzen aan door de burgemeester en wethouders aangewezen categorieën lokale woningzoekenden. Dit moet onderbouwd worden met de volgende beleidsdoelstellingen: Optimaliseren van het woonruimteverdelingssysteem (zoals het bevorderen van doorstroming uit lokaal schaarse woningen); Gemeentelijke middelen efficiënt inzetten (voor specifieke lokale groepen). Omdat er sprake is van een regionale woningmarkt zullen de regiogemeenten de onderbouwing vooraf aan elkaar melden en achteraf verantwoorden, om te voorkomen dat het toegelaten percentage niet wordt overschreden en er ook daadwerkelijk sprake is van schaarste en verdringing. Vooraf dient een realistische inschatting gemaakt te worden, op basis van beschikbare regiorapportages. Voor de toepassing en uitwerking van het regionale en lokale maatwerk zullen burgemeester en wethouders, in overleg met de woningcorporaties, een beleid opstellen. Artikel 3:9 Ten aanzien van kwetsbare en zorgbehoevende woningzoekenden heeft de gemeente een zorgplicht, waardoor woonruimten met bijzondere kenmerken aan woningzoekenden met bijzondere omstandigheden noodzakelijk worden toegewezen. Onder bijzondere kenmerken kan worden verstaan: de locatie ten opzichte van specifieke voorzieningen. Artikel 3:10 In afwijking van de algemene voorgeschreven wijze van aanbieding via het uniforme medium is het in uitzonderlijke situaties, ten gevolge van bijzondere omstandigheden, noodzakelijk om op andere wijze woonruimte aan te bieden. Lid 1 Als verhuurder hebben woningcorporaties, op grond van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet, een verantwoordelijkheid en zorgplicht ten aanzien van de woonruimte die zij verhuren. In zwaarwegende gevallen heeft de woningcorporatie de mogelijkheid en verantwoordelijkheid om daarbij hun huurder een alternatieve woonruimte uit eigen beheer aan te bieden. Deze mogelijkheid bestaat als: de zwaarwegende situatie niet te voorzien of te voorkomen was op het moment dat de huurder bij de woningcorporatie is gaan huren; en bij het zwaarwegende geval geen andere oplossing mogelijk is; en het de huisvesting van huishoudens betreft wier specifieke situatie, wegens bijzondere omstandigheden, vraagt om een directe oplossing op maat. De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en per kwartaal gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per woningcorporatie betrof. Lid 2 en 3 Zowel door Burgemeester en Wethouders, als door een woningcorporatie, kan in zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast. Toewijzingen conform dit artikel worden toegerekend aan Lokaal Maatwerk. Gebruik van deze situaties dienen nauwgezet bijgehouden te worden, zodat zicht blijft bestaan op het maximum 25% lokaal maatwerk. Toepassing van dit artikel kan slechts in hoge uitzondering en zeer specifieke noodsituaties. Voor toewijzing op grond van dit artikel moeten voldoen aan de volgende eisen: de bepalingen ontnemen woningzoekenden niet de mogelijkheid om op te huur aangeboden woonruimte te reageren; en de bepalingen dienen uitsluitend aan de hand van objectieve en rechtmatige criteria de volgorde te bepalen; en de bepalingen zijn transparant; en de bepalingen worden vooraf afgestemd met de gemeente en worden terughoudend gehanteerd. Lid 4 Wanneer blijkt dat voor bepaalde complexen of woningtypen tijdelijk een andere manier van toewijzing noodzakelijk wordt geacht, kan op basis van dit lid worden afgeweken van de rangorde voorgeschreven in artikel 3:5. Hierbij kan worden gedacht aan moeilijk verhuurbare woonruimten. Dit artikel is niet bedoeld zichtbaar schaarse woningen via loting aan te bieden. Lid 5 Om te voorkomen dat een urgentieverklaring wordt gebruikt om wooncarrière te maken, waardoor andere woningzoekenden niet in staat zijn om via de in deze verordening omschreven algemene wijze van aanbieding door te stromen naar een voor hen meer passende woonruimte, is het toegestaan woonruimten aan te wijzen waar een andere rangorde geldt. Woonruimten kunnen niet zonder toestemming van burgermeester en wethouders worden aangewezen. Aanwijzing van deze woonruimten zullen uitsluitend worden gedaan in het kader van waarborgen dat er voldoende woonruimte beschikbaar is voor woningzoekenden zonder voorrang, om passend te wonen. Dit artikel wordt enkel toegepast als er voldoende woonruimte beschikbaar is om woningzoekenden met een urgentieverklaring te huisvesten. Toepassing van dit artikel wordt geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof. Lid 6 In afwijking van de algemene voorgeschreven wijze van aanbieding via het uniforme medium is het in uitzonderlijke situaties, ten gevolge van bijzondere omstandigheden, noodzakelijk om op andere wijze woonruimte aan te bieden. Artikel 3:11 Bij het direct aanbieden zal een woning met specifieke kenmerken worden geclaimd voor een eerder benoemde categorie woningzoekenden. Deze afwijkende wijze van aanbieden houdt in dat de corporatie een woonruimte rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende zelf gereageerd hoeft te hebben op het aanbod van de woonruimte op een aanbodinstrument. De woonruimte hoeft in dat geval niet te zijn aangeboden op het aanbodinstrument. Bij directe aanbieding zijn passendheidscriteria en mogelijk ook bindingscriteria van toepassing op een woonruimte. Directe aanbieding is uitsluitend toegestaan als er sprake is van een volgens dit artikel omschreven situatie. Directe aanbieding is op grond van dit artikel toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval woningzoekenden die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden met een specifieke maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften. Er wordt gebruik gemaakt van directe aanbieding voor de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het overige bepaalde in deze verordening. De huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd aan de regiogemeenten. Daarbij wordt in ieder geval medegedeeld hoeveel gevallen het per regiogemeente betrof. Artikel 3:11, eerste lid, onder a Voor statushouders is de directe aanbieding gekoppeld aan de taakstelling die voortvloeit uit artikel 28 van de Huisvestingswet 2014 en de bestuurlijke afspraken over koppeling van de statushouder aan de gemeente. Artikel 3:12 Woonruimten onder de huurprijsgrens in de regio Haaglanden zijn schaars. Conform artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 kan de vruchteloos aangeboden woonruimte worden aangeboden, zonder dat de algemene rangordebepaling van toepassing is. Leegstand is, gezien de druk op de woningmarkt, niet wenselijk. Daarnaast kunnen woningen, waarvan vijftig woningzoekenden het aanbod hebben geweigerd, ook worden verloot. Bij loting worden kansen geboden aan woningzoekenden die via de reguliere rangorde niet snel in aanmerking komen voor toegang tot de woningmarkt. Dit artikel ziet uitsluitend toe op vruchteloos aangeboden en veelvuldig geweigerde woonruimten. Artikel 3:13 Alle toegewezen woningen worden verantwoord, ook woningen die niet gepubliceerd zijn. Transparantie en overzicht bieden in belangrijke mate inzicht in de noodzaak van het toepassen van bepalingen in deze verordening. Artikel 3:14 Voor klachten samenhangend met de woonruimteverdeling kan een woningzoekende terecht bij een onafhankelijke klachtencommissie. De commissie staat open voor klachten over toepassing en uitvoering van de regels voor woonruimteverdeling en de diverse protocollen. Voorbeelden van klachten: Verkeerd toepassen volgordecriteria Onterechte toepassing bemiddeling Foutieve inschrijvi