Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 (Pijnacker-Nootdorp)

Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019De raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp; gezien het voorstel van het college van 14 mei 2019; gelet op artikel 4 van de Huisvestingswet 2014; besluit: de motie Huisvestingsverordening sociaal-medisch urgenten (kenmerk M2019.01) hiermee als uitgevoerd te beschouwen; vast te stellen de Nota van beantwoording ontwerp Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 inclusief Staat van wijzigingen (kenmerk 19INT10259); vast te stellen de Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019 (kenmerk 19INT07076): Hoofdstuk1Algemene bepalingen Artikel1:1Begripsomschrijvingen In deze verordening wordt verstaan onder: actiegebied: een gebied dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden; burgemeester en wethouders: burgemeester en wethouders van de gemeente Pijnacker-Nootdorp BRP de basisregistratie zoals bedoeld in artikel 274d van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; campuscontract: Huurovereenkomst voor studenten als bedoeld in artikel 274d van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; CBS-code de unieke code die door het Centraal Bureau voor de Statistiek is vastgesteld voor de gemeenten en de daarbinnen gelegen wijken en buurten: doorstromer: een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd als huurder beschikt over een zelfstandige woonruimte binnen de regio en deze leeg achterlaat; duurzaam gemeenschappelijke huishouding: een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient ook sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen; economische binding: binding aan de regio overeenkomstig artikel 14 van de Huisvestingswet, waarbij de woningzoekende binnen of vanuit de regiogemeente werkt en daarmee in het levensonderhoud voorziet; eigenaar: diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het gebouw, alsmede de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend; grote gezinnen: een duurzaam gemeenschappelijke huishouden met minimaal 4 kinderen; gepubliceerd woningaanbod: het periodiek openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op eigen initiatief kan reageren; herstructureringskandidaat: een woningzoekende die op het moment van een aanwijzing van een actiegebied: 1. ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op een in het actiegebied gelegen adres, en; 2. met toestemming van de eigenaar als hoofdbewoner/huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte; hoofdverblijf: het adres waarop een persoon staat ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP) en daadwerkelijk het grootste deel van zijn tijd woonachtig is; huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren; huishoudinkomen zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet; huisvestingsvergunning de vergunning, bedoeld in artikel 8 eerste lid van de Huisvestingswet 2014; huurder: de huurder zoals bedoeld in artikel 1, derde lid, van de Woningwet huurprijs: zoals omschreven in artikel 1, tweede lid, onder a, van de Huisvestingswet 2014; huurprijsgrens: de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13 eerste lid onder a van de Wet op de Huurtoeslag; hospitaverhuur verhuur waarbij de eigenaar of huurder zelf in de woning blijft wonen en waarbij er een of meer kamers worden verhuurd aan maximaal één huishouden, bestaande uit maximaal twee personen; ingezetene: degene die opgenomen is in de basisadministratie van een gemeente in de regio en feitelijk in de regio hoofdverblijf heeft in een voor bewoning aangewezen woonruimte; indicatie: een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere beperking(

1. en)van een woningzoekende blijkt en waarin staat, of op basis waarvan, kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende dient te worden afgestemd; inschrijfduur: de periode dat een woningzoekende aaneensluitend staat ingeschreven in het register als bedoeld in artikel 3:3. inwoning: het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen; kamer: verblijfsruimte zoals bedoeld in artikel 1.1 Bouwbesluit 2012; leegstand: zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d van de Leegstandwet; maatschappelijke binding: binding aan de regio zoals bedoeld in artikel 14, derde lid, aanhef en onder b, van de Huisvestingswet 2014; mantelzorg: zorg die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een hulpbehoevende door één of meerdere leden uit diens directe omgeving, waarbij de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie, zoals nader omschreven in artikel 1.1.1., eerste lid van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; mantelzorgrelatie de uitdrukkelijke of stilzwijgende afspraak tussen de ontvanger en de verlener over de te verlenen mantelzorg; ondersteuning: noodzakelijke hulp die wordt geleverd in het kader van het voeren van een zelfstandig huishouden; ondersteuningsvraag: de vraag naar ondersteuning in verband met een ernstige beperking in de zelfredzaamheid die het gevolg is van een lichamelijke of verstandelijke beperking, een chronische ziekte of psychische problemen; onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; onzelfstandige woonruimte: woonruimte die geen eigen toegang heeft en niet door een huishouden kan worden bewoond zonder wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; regio: het woningmarktgebied bestaande uit de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer; register: het regionale register van woningzoekenden; register van standplaatszoekenden: gemeentelijk register van standplaatszoekenden; SHH Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden; Splitsingsvergunning de vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014; standplaats: een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen worden aangesloten; standplaatszoekende: degene die in het register van standplaatszoekenden is ingeschreven; starter: een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd niet als huurder over een zelfstandige woonruimte binnen de regio beschikt; statushouders: de in artikel 12, vierde lid, van de Huisvestingswet bedoelde categorie vergunninghouders; toeristische verhuur in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen; SVH: de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden; toetsingscommissie: de door burgemeester en wethouders ingestelde commissie die burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering van artikel 4.1; urgentieverklaring een besluit dat een woningzoekende indeelt in een urgentiecategorie zoals bedoeld in artikel 12 van de Huisvestingswet 2014; wettelijke taakstelling: de voor de gemeente geldende taakstelling op grond van artikel 28 van de Huisvestingswet. woningcorporatie: een toegelaten instelling zoals omschreven in artikel 19 van de Woningwet; woningzoekende: huishouden dat zich ingeschreven heeft in het regionale register van woningzoekenden; woningvorming: het verbouwen tot twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; woonduur: de onafgebroken periode gedurende welke een huurder de huidige woonruimte zelfstandig bewoont, conform de gegevens van de basisregistratie personen; woonoppervlakte: het totaal van de oppervlakten van de vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld; woonruimte: woonruimte als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder j van de Huisvestingswet 2014; bbb. zelfstandige woonruimte: zoals omschreven in artikel 234 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel1:2Werkingsgebied De artikelen in deze verordening zijn van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Artikel1:3Actiegebied Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop- of verbetering van deze woonruimte kan plaatsvinden. Hoofdstuk2Huisvestingsvergunning Artikel2:1Reikwijdte 1.Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens. 2.Dit hoofdstuk is niet van toepassing op: woonruimten, bestemd voor inwoning; onzelfstandige woonruimten; ligplaatsen voor een woonschip; standplaatsen en woonwagens; woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract; woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend. Artikel2:2Huisvestingsvergunning 1.Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid in gebruik te nemen voor bewoning. 2.Het is verboden de in artikel 2.1, eerste lid bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Artikel2:3Aanvrager huisvestingsvergunning 1.In aanmerking voor een huisvestingsvergunning komen personen die: 18 jaar of ouder zijn; of op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd zijn verklaard. 2.In aanvulling op het eerste lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking indien: alle leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of rechtmatig in Nederland verblijven in de zin van artikel 8 onder a t/m e of l van de Vreemdelingenwet 2000; en het huishoudinkomen niet hoger is dan maximaal 1,5 maal het norminkomen van een meerpersoonshuishouden zoals staat omschreven in artikel 14 op de Wet op de huurtoeslag. Artikel2:4Aanvragen huisvestingsvergunning 1.De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders beschikbaar gesteld formulier, waarop is aangegeven welke documenten dienen te worden overlegd. 2.Voor de aanvraag van een huisvestingsvergunning, dient de aanvrager een schriftelijke verklaring van de eigenaar te overleggen, waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte in gebruik te geven. Artikel2:5Verlenen huisvestingsvergunning 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 2:4 bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste vier weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld: de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking heeft; de naam van de persoon of personen aan wie de huisvestingsvergunning is verleend; het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt. 4.De woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend dient binnen drie maanden na afgifte door de aanvrager bewoond te worden. Artikel2.6Criteria toewijzen beneden de huurprijsgrens 1.De grootte van het huishouden moet in een, naar het oordeel van burgemeesters en wethouders, redelijke verhouding staan tot de grootte van de woonruimte, waarbij woonruimten met een woonoppervlakte van minimaal 80 m² worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden. 2.De criteria genoemd in het eerste lid zijn niet van toepassing op woonruimten met een hogere mate van toegankelijkheid, zoals omschreven in bijlage l. 3.Een woonruimte met een hogere mate van toegankelijkheid wordt uitsluitend passend geacht, indien: er op grond van een gemeentelijke indicatiestelling op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning een functiebeperking van het huishouden is vastgesteld; en de functiebeperking naar het oordeel van burgemeester en wethouders daardoor in redelijke verhouding staat tot de hogere mate van toegankelijkheid van de woonruimte. Artikel2:7Weigeringsgronden huisvestingvergunning 1.Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning weigeren, indien: het huishouden niet voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 2:3; het huishouden als gevolg van het verlenen van de huisvestingsvergunning meer dan één woonruimte in gebruik heeft, tenzij burgemeester en wethouders toestaan dat het huishouden vanwege verkoop van een woonruimte tijdelijk twee woonruimten in gebruik mag hebben waarvan feitelijk slechts één woonruimte wordt bewoond; het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen; of een andere woningzoekende op grond van deze verordening met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking komt; de woonruimte is gelegen in een actiegebied; burgemeester en wethouders bepalen dat het een woonruimte betreft waarvoor, gezien de fysieke inrichting of de ruimtelijke positie van de woonruimte een specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over deze indicatie beschikt; de woonruimte niet passend is op grond van artikel 2:6. 2.In aanvulling op het eerste lid onder d weigeren burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning niet, indien: de medehuurder, doordat de huurder de woonruimte verlaat, huurder wordt; er sprake is van een voorgenomen ruil van woonruimte; een woonruimte op grond van artikel 17 van de Huisvestingswet 2014 vruchteloos, gedurende dertien weken, is aangeboden. Artikel2:8Intrekken huisvestingsvergunning 1.Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, indien de vergunning is verleend op grond van de door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan de vergunninghouder wist of redelijkerwijs had moeten weten dat deze gegevens onjuist en onvolledig waren. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, indien de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend, niet in gebruik is genomen binnen de gestelde termijn van artikel 2:5 vierde lid. Artikel2:9Beschikbaar komen voor verhuur 1.De eigenaar van een woonruimte als bedoeld in artikel 2:1, meldt het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders. 2.Een woonruimte wordt geacht ter beschikking te zijn gekomen, wanneer: degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd; de woonruimte is ontruimd; de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts korte tijd het geval is; op een andere wijze is gebleken dat de woonruimte te huur is. 3.Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- en/of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, waardoor de woonruimte tijdelijk niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht dit gelijktijdig met de in het eerste lid bedoelde melding te berichten: de eigenaar is verplicht de noodzakelijke geplande tijdsduur voor deze werkzaamheden te melden; en de beëindiging van deze werkzaamheden te melden. De eigenaar dient de, door burgemeester en wethouders aan te wijzen, ambtenaren in de gelegenheid te stellen de woonruimte te inspecteren ter vaststelling van de vorige leden. Hoofdstuk3Woonruimteverdeling Artikel3:1Reikwijdte 1.De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten, die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie. 2.Dit hoofdstuk is niet van toepassing op: woonruimten, bestemd voor inwoning; onzelfstandige woonruimten; ligplaatsen voor een woonschip; standplaatsen en woonwagens; woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract; woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend. Artikel3:2Nadere normen toewijzen 1.Ten behoeve van de in artikel 46, tweede lid, en artikel 48, eerste lid van de Woningwet gestelde voorwaarden, kunnen burgemeester en wethouders, op verzoek van de woningcorporaties nadere normen stellen ten aanzien van: het (maximum) huishoudinkomen in relatie tot de hoogte van de huur; de grootte van het huishouden in relatie tot de grootte van de woonruimte. 2.Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie van de toewijzing. Artikel3:3Inschrijving als woningzoekende 1.Huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van een woningcorporatie schrijven zich in, in het regionale register van woningzoekenden bij een van de samenwerkende woningcorporaties in de regio. 2.Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven wanneer de aanvrager 18 jaar of ouder is of op grond van artikel 235 of artikel 253ha van boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd is verklaard; 3.Woningcorporaties hanteren een gezamenlijk register en stellen ten aanzien van inschrijving in dat register een uniform protocol op. 4.Het in het derde lid genoemde protocol dient ten minste aan de volgende uitgangspunten te voldoen: het protocol wordt openbaar bekend gemaakt; onderdeel van de inschrijving is de registratie van een eventuele urgentieverklaring; woningcorporaties stemmen het te hanteren protocol af met burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij werkzaam zijn; Indien het protocol naar het oordeel van burgemeester en wethouders onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten onder sub a tot en met c, treden zij binnen zes weken in overleg. 5.Woningcorporaties zullen een inschrijving laten vervallen indien: de woningzoekende een woonruimte heeft aanvaard; de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; de woningzoekende daarom verzoekt; de woningzoekende is overleden; de woningzoekende het inschrijfgeld niet binnen de betalingstermijn heeft voldaan; de woningzoekende doelbewust fraudeert met zijn inschrijvingsgegevens. 6.In afwijking van het gestelde in het vijfde lid, onder a, zal een inschrijving niet vervallen indien: de woningzoekende tijdelijk in een wisselwoning verblijft of tijdelijke woonruimte huurt; de woningzoekende die een andere woonruimte accepteert op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dat verzoekt; de woningzoekende die na inschrijving op een ander woonadres in de basisregistratie personen niet over zelfstandige woonruimte beschikt, dat verzoekt; een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 274, eerste lid, onder c, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan. de woningzoekende die een 1-kamerwoning accepteert dat verzoekt. 7.In aanvulling op het vijfde lid kan de inschrijving van een herstructureringskandidaat tijdelijk, voor een periode tot twee jaar na de eerste verhuizing, worden hersteld, indien: deze een woning heeft moeten verlaten en hiervoor een andere woning heeft geaccepteerd; en deze binnen twee jaar na de eerste woningacceptatie daarom verzoekt. Artikel3:4Publicatie vrijkomende woonruimte Woningcorporaties bieden hun voor verhuur vrijkomende woonruimte aan in een uniform medium: bij de publicatie geven de woningcorporaties inzicht in de toegankelijkheid van de woonruimte, zoals opgenomen in bijlage l, aansluitend bij de werkwijze vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning; woonruimten die op grond van artikelen 3:09, 3:10 of 3:11 zijn aangeboden en niet worden gepubliceerd moeten achteraf worden verantwoord. Artikel3:5Rangorde voor woningaanbod 1.Woningcorporaties dienen de woningzoekende, die voor een overeenkomstig artikel 3:4 het eerste en tweede lid aangeboden woonruimte in aanmerking komt, te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikel 2:6 bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht: woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 4:3; woningzoekenden die vallen in de categorie lokaal maatwerk als omschreven in artikel 3:8; woningzoekenden die vallen in de categorie regionaal maatwerk als omschreven in artikel 3:7; overige woningzoekenden. 2.Met in achtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden als bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als volgt nader vastgesteld: in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste inschrijfduur of inschrijfduur plus woonduur voor; in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een urgentieverklaring hebben gereageerd, gaat de woningzoekende van wie de urgentieverklaring het eerst eindigt voor; indien er meerdere woningzoekenden reageren met een gelijk aflopende urgentieverklaring is voor de onderlinge volgorde de langste inschrijfduur of inschrijfduur plus woonduur bepalend; in afwijking van het gestelde onder c gaat in het geval dat twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een urgentieverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de kandidaat waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidig adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woonruimte voor; in het geval er meerdere kandidaten met een herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-) wijkcode van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woonruimte, is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend. Artikel3:6Rangordecriteria 1.Voor een starter geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur als criterium. 2.Voor een doorstromer geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur en de woonduur op het moment van inschrijving, met een maximum van vijf jaar, als criterium. 3.Voor een woningzoekende met een urgentieverklaring geldt bij de toewijzing van woonruimte dat niet de inschrijfduur of woonduur leidend is, maar de de afloopdatum van de geldigheid van de urgentieverklaring. Artikel3:7Regionaal maatwerk 1.Woonruimten genoemd in artikel 3.1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, ten behoeve van het oplossen van, door burgemeester en wethouders in afstemming met betrokken partijen, regionale categorieën knelpunten. 2.Van de in het eerste lid omschreven regionaal maatwerk is ieder geval sprake bij: grote gezinnen die doorstromen binnen de regio en een corporatiewoning achterlaten; kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten gelijk aan of groter dan 80m² woonoppervlakte; huishoudens die een woonruimte achterlaten met een woonoppervlakte groter of gelijk aan 65m² bij een eengezinswoning en groter of gelijk aan 80m² voor overige woningtypen, kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimte kleiner dan 80m2 die niet zijn gekenmerkt als eengezinswoning. doorstromers binnen de regio die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten, welke is gelabeld voor een groter huishouden, kunnen met een maximum van 5% van het vrijkomende aanbod direct worden bemiddeld naar een “niet eengezinswoning” kleiner dan 80m² en een huur tot en met de huurprijsgrens en gelabeld is voor kleiner passend huishouden. Artikel3:8Lokaal maatwerk 1.Woonruimten genoemd in artikel 3:1 kunnen met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. 2.De in het eerste lid omschreven woonruimten kunnen met voorrang worden toegewezen ten behoeve van het oplossen van door burgemeester en wethouders, in afstemming met betrokken partijen, te benoemen lokale categorieën knelpunten op de woningmarkt. 3.Burgemeester en wethouders geven nadere invulling aan de onder lid twee genoemde categorieën knelpunten, waarbij zij als uitgangspunten hanteren: dat de regels transparant en inzichtelijk zijn voor woningzoekenden; dat er aantoonbaar sprake is van schaarste en verdringing in de benoemde categorieën knelpunten. 4.Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het tweede lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie van toewijzing conform het tweede lid. Artikel3:9Huisvesten zorg-doelgroepen 1.Voor het oplossen van lokale knelpunten kunnen burgemeester en wethouders jaarlijks na overleg met woningcorporaties besluiten dat op grond van, en conform de, in afspraken vastgestelde hoeveelheid woonruimten van de voor verhuur vrijkomende woonruimte gericht wordt toegewezen, uitsluitend in het kader van de uitstroom uit instellingen voor Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen, Jeugdzorg (met verblijf) en de huisvesting van ex-gedetineerden . 2.In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders nadere voorwaarden en criteria opstellen, die staan uitgewerkt in een beleidsregel. 3.De bevoegdheid genoemd in het eerste lid kan pas worden gebruikt indien de daarin genoemde afspraken openbaar zijn gemaakt. 4.Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie. Artikel3:10Afwijkend aanbieden In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kan een andere wijze van aanbieden of een andere rangorde van toepassing zijn: een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur, in zwaarwegende gevallen, ten aanzien van de zorgplicht als verhuurder een voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimte uit eigen beheer aanbieden aan een eigen huurder; een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur in overleg met de gemeente, in naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarwegende gevallen, een ter beschikking voor verhuur gekomen woonruimte toewijzen; voor plaatsing op de onder lid 2 bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden met een, naar het oordeel van burgermeester en wethouders, zeer hoge mate van urgentie; een woningcorporatie kan op basis van verhuurresultaten na overleg met burgemeester en wethouders alternatieve voorrangsbepalingen hanteren; in het algemeen belang van volkshuisvesting, in het bijzonder de doorstroming, kunnen woningcorporaties in overleg met en toestemming van burgemeester en wethouders beslissen dat voor aangewezen woonruimten artikel 3:5, eerste lid onder a, niet van toepassing is. Artikel3:11Directe aanbieding 1.In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kunnen uitsluitend woonruimten direct worden aangeboden indien: een passend aanbod moet worden gedaan aan statushouders, die op grond van en conform een wettelijke taakstelling in de gemeente een woonruimte aangeboden moeten krijgen; personen op grond van artikel 3:7, 3:8 of 3:9 passend moeten worden gehuisvest; er sprake is van een aanbod op grond van artikel 3:10; woningzoekenden die op grond van artikel 4:8, vierde of vijfde lid, urgentie hebben toewezen gekregen. 2.Voor de woningzoekenden bedoeld in het eerste lid, onder d, dragen woningcorporaties regionaal zorg voor een uniforme bemiddelingslijst en het doen van een éénmalig passend woningaanbod. Artikel3:12Aanbieding door loting 1.Een woonruimte kan via loting worden aangeboden, indien deze door de woningcorporatie op een wijze als bedoeld in artikel 3:4, dertien weken vruchteloos of tenminste vijftig maal tevergeefs is aangeboden aan woningzoekenden. 2.De rangorde van artikel 3:5 is niet van toepassing op het eerste lid. Artikel3:13Verantwoording toewijzing woonruimte Woningcorporaties dienen openbaar te maken: de inschrijfduur of de duur van de urgentieverklaring van de woningzoekende, waaraan het gepubliceerde woningaanbod uiteindelijk is toegewezen; de woonruimten die zijn toegewezen anders dan op grond van artikel 3:5. Artikel3:14Afhandeling klachten 1.Voor klachten ten aanzien van het toepassen en de uitvoering van regels volgens deze verordening, die niet gaan over een beschikking, stellen burgemeester en wethouders een klachtencommissie in. 2.Burgemeester en wethouders dragen zorg voor een uniform protocol ten aanzien van klachtafhandeling. 3.Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheden uit het eerste en tweede lid mandateren aan de woningcorporaties. 4.Bij de klachtenafhandeling gelden de volgende uitgangspunten: in de woningmarktregio Haaglanden wordt een uniform klachtenprotocol gehanteerd; de mogelijkheid tot indienen van klachten wordt openbaar gemaakt; de klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de woningcorporaties; jaarlijks, per uiterlijk 1 maart, rapporteert de klachtencommissie over ingediende klachten en klachtafhandeling. 5.De besluiten over de ingediende klachten van de klachtencommissie zijn bindend voor woningcorporaties en degenen die de klacht hebben ingediend. 6.Verhuurders overleggen op verzoek alle noodzakelijke gegevens voor beoordeling van de klacht aan de klachtencommissie. Hoofdstuk4Urgentie Artikel4:1Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring 1.Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag wordt ingediend. 2.Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag nadat de toetsingscommissie over de aanvraag een advies heeft uitgebracht. Burgemeester en wethouders kunnen in een reglement criteria stellen die de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie waarborgen. 3.Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoeld in het eerste en tweede lid mandateren aan een toetsingscommissie. Artikel4:2Aanvraag om een urgentieverklaring 1.Een urgentieverklaring wordt aangevraagd: bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager volgens diens inschrijving in de basisregistratie zijn woonadres heeft; of, bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager wil gaan wonen, als de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4.6, eerste lid onder a; of bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de te verlenen zorg dient plaats te vinden, bij een aanvraag op grond van artikel 4.6, eerste lid onder b. 2.Voor de aanvraag van een urgentieverklaring stellen burgemeester en wethouders een formulier beschikbaar dat de aanvrager dient in te vullen bij de aanvraag. 3.Burgemeester en wethouders kunnen de onder het eerste lid genoemde bevoegdheden mandateren aan de woningcorporatie. 4.Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. Zij kunnen deze termijn eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken en maken hun besluit daartoe bekend binnen de in de vorige zin genoemde termijn. 5.De aanvraag gaat in ieder geval vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden: een inschrijfnummer waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden. informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en informatie over het inkomen en de samenstelling van het huishouden van de aanvrager. 6.Burgemeester en wethouders stellen beleidsregels vast voor het verlenen van een urgentieverklaring aan woningzoekenden. Deze regels worden afgestemd op de beleidsregels van burgemeester en wethouders van de andere gemeenten binnen de regio. Artikel4:3Inhoud van de urgentieverklaring 1.De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor passende woonruimte. 2.Het zoekprofiel geeft aan welke woonruimte voor deze aanvrager passend wordt geacht. 3.Het zoekprofiel van een urgentieverklaring dat is toegewezen op grond van artikel 4:6 en artikel 4:7, eerste en tweede lid, bevat qua grootte en aard het meest sobere woningtype of de meest sobere woningtypen dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk is voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. Een urgentieverklaring die is toegewezen op grond van artikel 4:7, derde lid, zal de daarbij passende woningtypen bevatten. 4.Het zoekprofiel bevat daarnaast het zoekgebied waarvoor de urgentieverklaring geldig is. 5.De urgentieverklaring bevat verder de volgende informatie: de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager; het in artikel 4:2, vijfde lid, onder a bedoelde inschrijfnummer van de aanvrager; de periode gedurende welke de urgentieverklaring geldig is; voor hoeveel leden van het huishouden de urgentieverklaring geldig is. Artikel4:4Het zoekgebied 1.Het zoekgebied van een urgentieverklaring omvat de gehele woningmarktregio Haaglanden. 2.Burgemeester en wethouders kunnen in beleidsregels het zoekgebied waarin de urgentieverklaring geldig is beperken. Artikel4:5Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring 1.Burgemeester en wethouders weigeren de urgentieverklaring indien naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden: de aanvrager niet voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 2:3; er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem; de aanvrager kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen; het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of was te voorzien; het huisvestingsprobleem kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening; het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een aan de aanvrager of lid van diens huishouden toe te rekenen handelen of nalaten. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem kan niet of in onvoldoende mate opgelost worden met verhuizing naar een zelfstandige woonruimte of een ándere zelfstandige woonruimte; De aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of artikel 4:9; de aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien; het huishoudinkomen hoger is dan anderhalf maal het norminkomen van artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag; de aanvrager naar verwachting bij toepassing van de in artikel 3:5, eerste lid, rangorde binnen drie maanden een andere woonruimte kan krijgen; de aanvrager in een onderkomen woont dat formeel geen zelfstandige woonruimte is, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, eerste lid onder a; de aanvrager niet eerst drie maanden zelf aantoonbaar heeft gereageerd op het beschikbare woningaanbod; tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6. de aanvrager niet ten minste al twee jaar aansluitend staat ingeschreven in de Basisregistratie personen van de gemeenten in de regio Haaglanden, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6. 2.Burgemeester en wethouders weigeren de aanvraag indien de aanvrager niet valt onder één van de in dit hoofdstuk opgenomen urgentiecategorieën. Artikel4:6Wettelijke urgentiecategorieën 1.Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 eerste lid onder a tot en met l genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort: woningzoekenden die tenminste twee maanden verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is; woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders voor aanvrager dringend noodzakelijk is. Hiervoor kunnen burgemeester en wethouders een advies inwinnen bij de toetsingscommissie op basis van een door het WMO-loket afgegeven advies over de mantelzorgrelatie. Het advies is gebaseerd op het format in bijlage Vl. Artikel4:7Overige urgentiecategorieën 1.Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 eerste lid genoemde omstandigheden voordoet en indien een woonsituatie binnen de gemeente naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale en/of medische omstandigheden zodanig is verstoord dat: levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt; of één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel en/of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting van het huishouden optreedt en de leden zelf niet in staat zijn dit op te lossen. 2.Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 eerste lid, onder a tot en met l, genoemde omstandigheden voordoen en indien een woningzoekende een door burgemeester en wetgevers toegewezen woonkostentoeslag ontvangt die structureel is en noodzaakt tot verhuizing. 3.Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 4:5 eerste lid onder a tot en met k genoemde omstandigheden voordoen, aan herstructureringskandidaten en er al niet eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte van de herstructureringskandidaat een urgentieverklaring is afgegeven. Artikel4:8Geldigheid van de urgentieverklaring 1.Een urgentieverklaring is geldig voor de termijn van drie maanden. 2.Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende geldigheidstermijn van maximaal twaalf maanden. 3.De urgentieverklaring vervalt: nadat de houder ervan niet meer behoort tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring; of, bij aanvaarding van vervangende woonruimte; of, van rechtswege na verloop van de termijn genoemd in het eerste of tweede lid. 4.Binnen twee weken na afloop van de geldigheidstermijn van een toegewezen urgentieverklaring kan een aanvraag worden ingediend voor een eenmalig woonaanbod, indien de aanvrager kan aantonen dat deze urgentieverklaring niet binnen de termijn waarop deze geldig was kon worden benut en de toetsingscommissie dit bevestigend adviseert. 5.In afwijking van de bovenstaande leden kunnen burgemeester en wethouders besluiten, op advies van de toetsingscommissie, om een urgentieverklaring toe te wijzen voor een éénmalig bemiddelingsaanbod. Artikel4:9Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring 1.Burgemeester en wethouders trekken de urgentieverklaring in indien er: bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring zou zijn geweigerd indien de juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest; de houder van de urgentieverklaring daartoe verzoekt. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring wijzigen indien: bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten, indien de juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest of de houder van de urgentieverklaring behoort tot een andere urgentiecategorie dan die welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring. 3.Ter voorbereiding van een besluit tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een ter zake deskundig persoon. Hoofdstuk5Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Artikel5:1woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming 1. Het is verboden om een woonruimte, zoals benoemd in bijlage III van deze, zonder vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014: geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar; geheel of gedeeltelijk samen te voegen met andere woonruimte, ander dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar; om te zetten in onzelfstandige woonruimten te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woonruimten. 2. Het eerste lid is niet van toepassing indien de woonruimte gedeeltelijk wordt onttrokken ten behoeve van hospitaverhuur. Artikel5:2aanvraag vergunning 1.Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 wordt ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders beschikbaar gesteld formulier, waarop is aangegeven welke documenten dienen te worden overlegd. 2.Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: de naam en het adres van de eigenaar; het adres en de kadastrale ligging van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten: de huidige huur- en/of koopprijs; het aantal kamers; de gebruiksoppervlakte zoals benoemd in het Bouwbesluit; de woonlaag waarop de woonruimte is gelegen en de staat van onderhoud. de gegevens over de beoogde situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten: de verwachte huur- en/of koopprijs; het aantal kamers; het aantal (on)zelfstandige woonruimten; de bouwtekening en/of aanvraag om bouw- of omgevingsvergunning; het totaal aantal bewoners; de eigenaar of verhuurder die verantwoordelijk is voor het beheer van de woonruimte. Artikel5:3.Voorwaarden en voorschriften vergunning 1.Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorwaarden en voorschriften verbinden: een beperkte geldingsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte, waar de aanvraag betrekking op heeft; eisen zoals die zijn beschreven in afdeling 7.3 van het Bouwbesluit 2012 die betrekking hebben op overbewoning, reinheid en overlast; bij het omzetten in onzelfstandige woonruimte naar meer dan vier wooneenheden doet de aanvrager een gebruiksmelding op grond van artikel 1.18 van het Bouwbesluit 2012; goed verhuurderschap. 2.Een tijdelijke woonruimteontrekking wordt alleen verleend onder en met de volgende voorwaarden: De aanvrager toont aan dat een situatie bestaat die een tijdelijke woonruimteontrekking rechtvaardigt en waarbij vast staat dat die woonruimteontrekking niet langer dan vijf jaar zal duren. Deze termijn bedraagt ook na verlenging niet meer dan vijf jaar. Artikel5:4.Weigeringsgronden vergunning Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 kan worden geweigerd als: naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets); naar het oordeel van burgemeester en wethouders een onaanvaardbare inbreuk plaatsvindt op een geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte, waar de aanvraag betrekking op heeft; het onder a genoemde belang niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand (leefbaarheidstoets); in strijd is met de bepalingen uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan, de beheersverordening, het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het be-stemmingsplan, de beheersverordening of het omgevingsplan, of naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning. Artikel 5:5 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:1, eerste lid, a tot en met c, wordt geweigerd indien de aanvraag gaat over een woonruimte die behoort tot de volgende schaarse segmenten: woonruimten met een huurprijs tot en met de huurprijsgrens; woonruimten van het woningtype appartement; woonruimten in de koopsector met een WOZ-waarde lager dan de jaarlijks geïndexeerde Nationale Hypotheek Garantie (prijspeil 2022, €355.000). Artikel5:6Beslissen vergunning 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 5:2 bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag en brengen de beslissing schriftelijk ter kennis van de aanvrager. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste zes weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.In de vergunning wordt in ieder geval vermeld: de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking heeft; de naam van de persoon of personen aan wie de vergunning is verleend; de termijn waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt kan worden. 4.Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen als bedoeld in het eerste lid, ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf, advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel. 5.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die nodig zijn om de aanvraag te beoordelen. Artikel5:7intrekken vergunning Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning als bedoeld in artikel 5:5 intrekken op basis van artikel 26 van de Huisvestingswet 2014. Artikel5:8aanwijzing vergunningplichtige gebouwen 1. Het is verboden om een recht op een gebouw, zoals benoemd in bijlage IV van deze verordening, zonder vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 (kadastraal) te splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek indien één of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. 2. Het eerste lid is niet van toepassing wanneer direct na realisatie conform de verleende omgevingsvergunning het gebouw wordt gesplitst in appartementen. Artikel5:9Aanvraag splitsingsvergunning 1.Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 wordt ingediend door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders beschikbaar gesteld formulier, waarop is aangegeven welke documenten dienen te worden overlegd. 2.Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: de naam en het adres van de eigenaar; de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten: de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten: de huidige huur- en/of koopprijs; het aantal kamers; de gebruiksoppervlakte zoals benoemd in het Bouwbesluit; de woonlaag waarop de woonruimte is gelegen en de staat van onderhoud. een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; indien burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, moet een beschrijving en een beoordeling worden overgelegd, die inzicht geeft in de onderhoudstoestand van het gebouw en de maximale huurprijzen van de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten; indien burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, moet een beschrijving en een beoordeling worden overgelegd, die inzicht geeft in de onderhoudstoestand van het gebouw en de maximale huurprijzen van de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten. Artikel5:10.Voorwaarden en voorschriften splitsingsvergunning Aan een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorwaarden en voorschriften verbinden: een beperkte geldingsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte. [vervallen] [vervallen] Artikel5:11.Weigeringsgronden Een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 kan worden geweigerd als: naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang; het onder a genoemde belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning; het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; in strijd is met de bepalingen uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan, de beheersverordening, het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het be-stemmingsplan, de beheersverordening of het omgevingsplan of de toestand van het gebouw waarop de aanvraag om splitsingsvergunning betrekking heeft, zich uit het oogpunt van indeling of de staat van onderhoud geheel of deels tegen splitsing verzet. Artikel5:12Beslissen splitsingsvergunning 1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 5:7 bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag en brengen de beslissing schriftelijk ter kennis van de aanvrager. 2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste zes weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3.In de vergunning wordt in ieder geval vermeld: de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking heeft; de naam van de persoon of personen aan wie de splitsingsvergunning is verleend; het aantal woonruimten dat na splitsing maximaal mag worden gerealiseerd; de termijn waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt kan worden. 4.Burgemeester en wethouders kunnen bij de beoordeling van aanvragen als bedoeld in het eerste lid, ten behoeve van de uitoefening van een bedrijf, advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel. 5.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens op te vragen die nodig zijn om de aanvraag te beoordelen. Artikel5.13Intrekken splitsingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning als bedoeld in artikel 5:11 intrekken op basis van artikel 26 van de Huisvestingswet 2014. Artikel 5:14 Woonruimten met een registratieplicht 1. Artikel 23a van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten en de daarin gelegen wooneenheden behorend tot een gebouw gelegen in Pijnacker-Nootdorp. 2.De in het eerste lid aangewezen woonruimten mogen niet voor toeristische verhuur worden aangeboden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. 3.Een registratienummer als bedoeld in het tweede lid wordt aangevraagd door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. Artikel5.15 Begripsbepalingen 1. In dit hoofdstuk worden de volgende vormen van toeristische verhuur van woonruimte onderscheiden: toeristische woningverhuur kort: toeristisch verhuren van een zelfstandige woonruimte voor een periode van hoogstens een maand; toeristische woningverhuur lang: toeristisch verhuren van een zelfstandige woonruimte voor een periode van meer dan een maand maar niet meer dan zes maanden; tweede woning: verhuren van een zelfstandige woonruimte voor een periode van meer dan zes maanden aan iemand die zijn hoofdverblijf elders heeft en daar als ingezetene is ingeschreven in de basisregistratie personen; toeristische kamerverhuur kort: toeristisch verhuren van een deel van een woonruimte voor een periode van hoogstens een maand waarbij de hoofdbewoner in het overige deel verblijft; toeristische kamerverhuur lang: toeristisch verhuren van een deel van een woonruimte voor een periode van meer dan een maand waarbij de hoofdbewoner in het overige deel verblijft 2. Het vorige lid is niet van toepassing op recreatiewoningen en woonruimte met de functie bed and breakfast Artikel 5:16 Nachtencriterium woonruimten met registratieplicht 1. De in artikel 5:14, eerste lid, aangewezen woonruimten mogen niet meer dan dertig nachten per kalenderjaar in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur. 2.Het is verboden om de in artikel 5:14 aangewezen woonruimten in gebruik te geven voor toeristische verhuur zonder iedere verhuring en het aantal nachten vooraf te melden bij burgemeester en wethouders. 3.De in het tweede lid genoemde melding wordt gedaan door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur. Artikel 5:17 Vergunningplicht toeristische verhuur 1. De in artikel 5:14, eerste lid, aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur. 2.De in het eerste lid genoemde vergunning kan uitsluitend worden afgegeven voor de maximale duur van drie jaar. 3.De vergunning vervalt op het moment dat de vergunninghouder niet langer diens hoofdverblijf in de woning heeft. Artikel 5:18 Voorwaarden en voorschriften toeristische verhuur ten behoeve van vakantieverhuur 1. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5:17, eerste lid worden de volgende voorwaarden verbonden: de aanvrager heeft een geldig registratienummer voor het adres waar de aanvraag op toeziet, zoals bedoeld in artikel 5:14 en vermeldt dit nummer bij de aanvraag; de aanvrager heeft op het adres van de woonruimte waar de aanvraag op toeziet diens hoofdverblijf; de aanvrager is degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur. 2. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5:17 eerste lid worden de volgende voorschriften verbonden: de woning waarop de aanvraag toeziet kan slechts verhuurd worden voor het in artikel 5:16, eerste lid genoemde aantal nachten per kalenderjaar; de aanvrager meldt van tevoren iedere verhuring voor toeristische verhuur inclusief het aantal nachten van die verhuring; per woonruimte kan ten alle tijden slechts één toeristische verhuurvergunning van toepassing zijn; het in gebruik geven van de woonruimte voor toeristische verhuur leidt niet tot overlast; In het kader van de leefbaarheid wordt aan niet meer dan zes personen (bij een kadastraal woonoppervlak van minder dan 200 m²) of niet meer dan acht personen (bij een kadastraal woonoppervlak van meer dan 200 m²) per nacht onderdak verleend; de aanvrager verstrekt informatie aan de huurder over de wijze waarop vuilnis afgevoerd wordt; de vergunning is persoonsgebonden en geldig voor het adres waarop de aanvraag toeziet en kan niet worden overgedragen. Artikel 5:19 Weigeringsgronden toeristische verhuur Een vergunning als bedoeld in artikel 5:17, eerste lid wordt geweigerd als: het verlenen van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning; een omgevingsvergunning ten behoeve van Bed & Breakfast is verleend voor de woonruimte waarop de aanvraag toeziet; er al een vergunning voor toeristische verhuur is verleend voor de zelfstandige woonruimte met de daarin gelegen wooneenheden waarop de aanvraag toeziet; er eerder in hetzelfde kalenderjaar voor dezelfde woonruimte als waar de aanvraag op toeziet, een vergunning voor toeristische verhuur van de aanvrager op grond van artikel 5:18 is ingetrokken; er op het adres van de woonruimte waarop de aanvraag toeziet meerdere huishoudens ingeschreven staan in de BRP; er op de woonruimte waarop de aanvraag toeziet een ontheffing op artikel 5:17 met een nog geldige termijn is verleend. Artikel 5:20 Intrekken vergunning toeristische verhuur Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 5:17, eerste lid intrekken indien: die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 5:18 niet worden nageleefd; de houder van die vergunning daartoe verzoekt. Hoofdstuk6Standplaatsen Niet van toepassing in Pijnacker-Nootdorp Hoofdstuk7Overige bepalingen Artikel7:1Verslaglegging door eigenaren van woonruimte 1.Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten hiertoe verslag uit aan burgemeester en wethouders. 2.In aanvulling op het eerste lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. 3.Op basis van de verslaglegging evalueren burgemeester en wethouders samen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties en woonconsumentenorganisaties, voor 1 juli van het jaar de werking van de woonruimteverdeling. Op grond van de evaluatie besluiten zij, na afstemming met de regio, over eventuele aanpassing van de verordening. Artikel7:2Bestuurlijke boete 1.Voor overtreding van de verboden van artikelen 8, 21 of 22, 23 a tot en met c van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in Artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen. 2.De bestuurlijke boete wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage V bij deze verordening wordt bepaald, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte. 3.Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid wederom worden verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage V bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden. 4.Bij toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage V van deze verordening. Artikel7:3Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Artikel7:4Onvoorziene omstandigheden en experimenten 1.In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. 2.Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in deze verordening afwijken, of afwijking daarvan toestaan, ten behoeve van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar die vallen binnen de bepalingen van de Huisvestingswet 2014 en in het belang zijn van de volkshuisvesting. Artikel7:5Mandatering 1.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan door hen daartoe speciaal aan te wijzen ambtenaren. 2.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van bevoegdheden krachtens artikel 2:4 tot en met 2:8 van deze verordening te mandateren aan eigenaren van woonruimte. 3.Mandatering wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de ingezetenen van de gemeente en aan andere belanghebbenden. Hoofdstuk8Overgangs- en slotbepalingen Artikel8:1Overgangsbepaling bezwaar en beroep Op procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening en voor zover daarop bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft het recht zoals het gold voor die dag van toepassing. Artikel8:2Overgangsbepaling urgentieverklaring, huisvestings-, splitsings- of onttrekkingsvergunning 1.Aanvragen van woningzoekenden voor een urgentieverklaring of voor verlening van een huisvestingsvergunning die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. 2.Aanvragen voor verlening van een onttrekkingsvergunning of een splitsingsvergunning, die vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger is. Artikel8:3Overgangsbepaling doorstromer Alle woningzoekenden die zich voor 1 juli 2019 als doorstromer hebben ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden behouden hun woonduur tot uiterlijk 1 juli 2021, waarna deze woonduur vervalt. Artikel8:4Titel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Pijnacker-Nootdorp 2019. Artikel8:5In werking treden Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2019 en vervalt uiterlijk per 1 juli 2023. Vastgesteld in de openbare vergadering van 27 juni 2019.drs. B.S.M. Sepersgriffier mw. F. RavesteinvoorzitterAlgemene toelichting In deze toelichting wordt een beeld geschetst van de context waarbinnen de Huisvestingsverordening is opgesteld. Daarbij gaan we in op de wettelijke kaders, de inbedding in het gemeentelijk en regionaal beleid en wordt een aantal begrippen toegelicht. 1. Wettelijke kaders Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. De Huisvestingswet 2014 droeg gemeenten op om uiterlijk op 1 juli 2015 een nieuwe Huisvestingsverordening vast te stellen. Daarvoor vastgestelde verordeningen zouden van rechtswege vervallen. In Pijnacker-Nootdorp is daarom, net als in de andere Haaglandengemeenten, in 2015 een nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld. De Huisvestingswet beperkt de geldigheidsduur van een Huisvestingsverordening tot vier jaar. Dit omdat het beleid van gemeenten en rijk erop gericht moet zijn om verstoringen in de markt en schaarste te verhelpen, zodat na vier jaar het niet meer nodig is om een Huisvestingsverordening op te stellen. Het is met het oog op deze beperkte geldigheidsduur dan ook noodzakelijk om uiterlijk 1 juli 2019 opnieuw een Huisvestingsverordening vast te stellen, rekening houdend met de actuele omstandigheden inzake schaarste en verdringing die bepalen of een Huisvestingsverordening (nog) noodzakelijk is. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. Burgers mogen daarom zo min mogelijk worden belemmerd in hun wensen om zich ergens te vestigen. De Huisvestingswet maakt het dan ook niet meer mogelijk om regels te stellen aan de toewijzing en de verdeling van koopwoningen. Tevens zijn andere beperkende voorwaarden zoals leefbaarheid van en in de wijk niet meer toegestaan. De verordening mag dan ook alleen nog zijn werking hebben, waar dat nodig is: een Huisvestingsverordening is een instrument om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Het aantonen van schaarste is dus de voorwaarde die moet worden ingevuld, voordat de gemeente over mag en kan gaan tot het vaststellen van een verordening. Alleen dan mag het recht van burgers op vrije vestiging worden verstoord. 2. De verordening als onderdeel van een samenhangend stelsel De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel. Hieronder wordt per onderdeel van dat stelsel een toelichting gegeven op de inhoud en functie, inclusief een toelichting op de wijze waarop deze onderdelen in Pijnacker-Nootdorp worden ingevuld. Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(
2. s)met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(
3. s)leveren om dit aan te pakken. De prestatieafspraken gaan onder meer over huurprijsbeleid en woningvoorraadontwikkeling, factoren die sterk bepalend zijn voor het ontstaan van schaarste. In Pijnacker-Nootdorp worden jaarlijks gesprekken gevoerd over prestatieafspraken. Met vrijwel alle corporaties lukt het om tot afspraken te komen, met enkele corporaties zijn er fundamentele verschillen van inzicht die maken dat prestatieafspraken (op onderdelen) niet tot stand komen. De aanvullende werking tussen beide instrumenten is ook precies de reden waarom rijk en provincie veel waarde hechten aan de congruentie tussen de Huisvestingsverordening en de prestatieafspraken: het ondersteunt de gedachte van een brede en samenhangende inzet van de instrumentenkoffer voor het oplossen van de schaarste. Prestatieafspraken of convenanten over woonruimtebemiddeling en woonruimteverdeling zijn niet meer toegestaan in de nieuwe Huisvestingswet 2014. Als een gemeente hierop wil sturen kan dit uitsluitend via een verordening. Door in de prestatieafspraken met de woningcorporaties wel op te nemen welke doelgroepen centraal staan in het woonbeleid en welke groepen door schaarste in de knel komen, ontstaat er voor zowel de gemeente als de woningcorporaties een duidelijk gemeenschappelijk handelingskader. Verordening De verordening bevat uitsluitend een set regels en bepalingen, te weten: Algemene regels ten aanzien van woonruimteverdeling en verlening huisvestingsvergunning Voorrangsregels bij toewijzing van woonruimte en verlening van huisvestingsvergunningen, inclusief regionale urgentieregeling; Bepalingen t.a.v. wijzigingen in de voorraad (splitsing, samenvoeging, onttrekking, vorming, enz.); Bepalingen t.a.v. monitoring. De Huisvestingsverordening is dus een uitvoeringsinstrument voor het verdelen van de jaarlijks vrijkomende, schaarse, sociale huurwoningen. In de prestatieafspraken staat het (beleidsmatig) kader. De huisvestings-verordening stelt gemeenten in staat om ter bestrijding van specifieke gevolgen van schaarste voorrangsregels in te zetten, zoals bijvoorbeeld door voorrangsregels voor urgent woningzoekenden. De Huisvestingsverordening stelt gemeenten daarnaast in staat ter bestrijding van de gevolgen van schaarste ook een vergunningstelsel voor wijzigingen in de voorraad in te zetten (dat wil zeggen voor splitsing, samenvoeging, vorming en onttrekking van woningen). De gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De Huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten opgesteld. Inschrijving Woningzoekenden moeten zich inschrijven om te kunnen reageren op een aangeboden woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en inschrijfduur opbouwen. Verhuurders houden hiertoe een uniform medium aan, zijnde een inschrijfregister (Woonnet-Haaglanden). In dit register zijn urgentieverklaringen aangetekend. De uitvoering van inschrijving is de verantwoordelijkheid van de verhuurders en wordt uitgevoerd door de Sociale verhuurders Haaglanden (SVH), de koepel van de 15 actieve corporaties in de regio. Zij stellen hiertoe, in afstemming met de gemeenten waar zij werkzaam zijn, een protocol op. Er wordt in het systeem voor woningzoekenden geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Woningzoekenden worden op inschrijfduur, en bij doorstromers inclusief woonduur, geselecteerd. Deze keuze beoogt dat zoekactiviteit wordt beloond. Starters bouwen inschrijvingsduur op vanaf het moment van inschrijving. Doorstromers krijgen maximaal 5 jaar woonduur opgeteld bij hun inschrijvingsduur. Jaarlijks vindt een aanschrijving plaats om het bestand van woningzoekenden te schonen. 3. Regionale samenwerking bij het opstellen van een Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening uit 2015 is in samenwerking en in afstemming met de acht andere voormalige Haaglandengemeenten opgesteld. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat een Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar geldig is. Dat betekent dat moet overwogen worden of de momenteel geldende Huisvestingsverordening uit 2015 nog noodzakelijk is vanuit het oogpunt van eventuele schaarste en verdringing op de woningmarkt. De gemeenten hebben met elkaar geconstateerd dat er nog steeds sprake is van schaarste in het sociale segment van de woningmarkt. Daarom is er een basis voor een nieuwe Huisvestingsverordening met het oog op een goede verdeling in de komende vier jaar. De voorliggende Huisvestingsverordening is wederom in samenwerking met de andere acht gemeenten uit de voormalige regio Haaglanden tot stand gekomen. 4. Wat zijn de belangrijkste bepalingen, begrippen en uitgangspunten uit de Huisvestingswet 2014? a. Schaarste: De wetgever stelt aan lokale sturing een aantal voorwaarden. De gemeenteraad moet enerzijds aantonen dat er schaarste is en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014 in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste kan alleen betreffen: Schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen; Schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen; Schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van de gemeente. b. Leefbaarheid: Het is niet toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. c. Werkingsduur: Op grond van de Huisvestingswet 2014 is de werkingsduur van de Huisvestingsverordening maximaal vier jaar. Dit is onder andere bepaald omdat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar de schaarste zelf niet oplost. De Huisvestingsverordening moet daarom ingebed zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing. d. Categorieën goedkope woonruimte: Regels kunnen alleen worden opgesteld voor goedkope huurwoningen (van woningcorporaties en/of van particuliere verhuurders) die zijn aangewezen als schaarse woonruimte. Het is verboden om buiten de Huisvestingsverordening om andere of aanvullende afspraken te maken over verdeling van woningen. Met de woningbouwcorporaties kunnen prestatieafspraken worden gemaakt, maar deze mogen geen betrekking hebben op woonruimteverdeling. Wel mogen afspraken worden gemaakt over wat beschouwd wordt als schaars dan wel welke groepen in de knel zitten en over de beschikbaarheid van woningen. e. Huisvestingsvergunning: De gemeenteraad moet op grond van de Huisvestingsweg 2014 de goedkope woonruimte aanwijzen waarvoor een huisvestingsvergunning moet worden verleend. Uitsluitend dat deel waar de schaarste betrekking op heeft, kan als vergunningplichtig worden aangewezen. f. Urgentieregeling: De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om een urgentieregeling in te stellen. Daarbij is bepaald dat minimaal twee categorieën woningzoekenden moeten worden opgenomen in een urgentieregeling, zijnde: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld; woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen. g. Maatschappelijke en economische binding: Bij woningtoewijzing kan voorrang worden gegeven aan personen met een maatschappelijke of economische binding. Onder voorwaarden mag maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang worden toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan weer aan lokaal gebondenen. Deze bindingsvoorwaarden mogen niet worden gesteld: bij de huisvesting van woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijk opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld en bij statushouders. Het geven van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn voor woningzoekenden zonder binding. Daarnaast heeft de wetgever gedefinieerd wat wel en wat niet mag worden verstaan onder economische en maatschappelijke binding. h. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: De Huisvestingswet maakt ook bij wijzigingen in de woonruimtevoorraad nadrukkelijker de koppeling met schaarste. Leefbaarheid mag nog wel een overweging zijn bij het al dan niet verlenen van een vergunning, maar dit is een afgeleide, secundaire overweging. Het is bijvoorbeeld toegestaan om te weigeren indien het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Nieuw is dat op grond van de gewijzigde Wet uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek uit 2014 (de zogenaamde Rotterdamwet) een vergunning tot woningvorming is toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014. i. Bibob-onderzoek: De Huisvestingswet 2014 maakt het mogelijk om een Bibob-onderzoek in te stellen bij een aanvraag tot wijziging van de woningvoorraad zoals beschreven in artikel 21 en 22 van de Huisvestingswet. Hiermee kan bijvoorbeeld worden voorkomen dat criminele ondernemers anderen kunnen duperen bij kamerverhuur. 5. Wat zijn de belangrijkste veranderingen in de Huisvestingsverordening ten opzichte van 2015? De Huisvestingsverordening gaat nog steeds alleen over betaalbare huurwoningen. Dat zijn woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€720,42 per 1-1-2019). Het gaat hierbij over woningen van woningcorporaties, maar ook over woningen van particuliere verhuurders. In tegenstelling tot in de grote steden, worden in Pijnacker-Nootdorp geen aanvullende regels gesteld over middeldure huurwoningen (met een huurprijs boven de € 720,42 per 1-1-2019). De regels ten aanzien van een urgentieverklaring zijn gewijzigd. Waar in de verordening uit 2015 de criteria stonden opgenoemd waaronder een urgentieverklaring wel wordt verleend, is er in de voorliggende verordening voor gekozen om de criteria op te nemen die leiden tot weigering van de urgentieverklaring. Hiermee beogen we aanvragers vooraf meer duidelijkheid te geven over wanneer een dergelijke verklaring wordt verleend. Er zijn artikelen opgenomen die betrekking hebben op het onttrekken van woonruimten aan voorraad, het splitsen van woningen in meerdere (al dan niet zelfstandige) woonruimte en het samenvoegen van woonruimten. Dit om regels te kunnen stellen aan het behoud van bepaalde woningen voor een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad aan de ene kant en het voorkomen van overlast aan de andere kant. Dit is een uitbreiding ten opzichte van de bestaande Huisvestingsverordening in Pijnacker-Nootdorp en is ingegeven door in de praktijk voorkomende situaties. De gemeente blijft verplicht om tijdig te zorgen voor huisvesting van de aan haar toegewezen vergunninghouders. De regels in de voorliggende Huisvestingsverordening zijn aangepast aan de dagelijkse praktijk. Dat betekent dat statushouders geen urgentieverklaring meer krijgen, maar door middel van een eenmalig passend aanbod een woning aangeboden krijgen. De mogelijkheid om urgentie aan te vragen om met voorrang een woning te kunnen vinden wordt aangescherpt. Om zeker te zijn dat alleen zij die het echt nodig hebben, hiervoor in aanmerking komen, worden er weigeringsgronden toegevoegd aan de onderliggende beleidsregels. Deze beleidsregels zijn bij de inwerkingtreding van deze verordening beschikbaar. Daarnaast kan een eventuele verlenging van een urgentie altijd ingevuld door een eenmalig aanbod, indien de betrokkene daar om verzoekt. Ter bevordering van de doorstroming kunnen bij uitzondering complexen, of woningen worden uitgesloten voor toewijzing op basis van urgentie. Dit kan bijvoorbeeld plaatsvinden bij nieuwbouwcomplexen. De voorwaarden voor urgentie op basis van mantelzorg zijn verduidelijkt. Verder zijn er verschillende maatregelen opgenomen om de doorstroming te bevorderen. Zo krijgen woningzoekenden die een grote woning achterlaten voorrang. Deze voorrang is niet meer afhankelijk van het aantal mensen dat nu in de grote woning woont. Deze schaarse woningen spelen een belangrijke rol bij doorstroming en verhuisketens. De gebruikte taal is waar mogelijk vereenvoudigd met als doel de verordening leesbaarder en begrijpelijker te maken. De opbouw van de verordening is vereenvoudigd door een opbouw in hoofdstukken met als doel eventuele toekomstige wijzigingen in de verordening makkelijker in te kunnen voegen. 6. Wat is er ongewijzigd gebleven in de Huisvestingsverordening? Het maximum inkomen van een huishouden voor het huren van een woonruimte met een huur tot de huurprijsgrens blijft gehandhaafd op 1,5 maal het norminkomen voor een meerpersoonshuishouden zoals beschreven in artikel 14 van de Wet op de huurtoeslag. Er is nog steeds sprake van regionale schaarste. Dat rechtvaardigt dat 50% van het vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden. Er is nog steeds sprake van lokale schaarste in Pijnacker-Nootdorp. Dit wordt onderbouwd op het niveau van de gemeente in bijlage II van de Huisvestingsverordening. Het lokale maatwerk mag bestaan uit de helft van de regionale toewijzingen en dus maximaal 25% van alle toewijzingen bedragen. 7. Schaarste Om de nieuwe Huisvestingsverordening te mogen vaststellen moet worden aangetoond dat binnen de lokale en regionale woningvoorraad sprake is van schaarste. De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente namelijk om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de Huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als de voorliggende verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Pijnacker-Nootdorp en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling ervan. Met het oog op het voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een vergunningstelsel voor splitsing, samenvoeging, vorming en onttrekking van woningen grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de woningvoorraad. Met de verordening kan geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn In de Woonvisie van 2020-2030 staat beschreven wat de gewenste woningvoorraad van Pijnacker-Nootdorp nu en in de toekomst is. Ter onderbouwing van de visie zijn een [1]tweetal onderzoeken gedaan naar de woningbehoefte binnen de gemeente. De onderzoeken tonen aan waar we binnen de gemeente nu en in de toekomst een mismatch hebben tussen vraag en aanbod. Ofwel binnen welke segmenten is er sprake van schaarste. Uit deze onderzoeken blijkt dat er binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp sprake is van schaarste in zowel de huur- als koopvoorraad. Hieronder wordt ingegaan op regionale schaarste. De lokale schaarste staat beschreven in Bijlage II. 7.1.Regionale schaarste: De Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun Huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De Provincie Zuid-Holland stelt daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. Aanvullend stelt de provincie Zuid-Holland in de Visie Ruimte en Mobiliteit (vastgesteld in 2014 en laatstelijk gewijzigd op 30 mei 2018 en in werking getreden op 29 juni 2018) dat er sprake moet zijn van een voldoende aanbod van sociale woningbouw. De Huisvestingsverordening is een instrument om de schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen om de schaarste te beperken en als het kan te laten verdwijnen, in de vier jaar dat de Huisvestingsverordening geldig is. Hiervoor nemen de negen gemeenten in de woningmarktregio de volgende maatregelen: maken van regionale prestatieafspraken met woningcorporaties; maken van lokale prestatieafspraken met woningcorporaties; inzetten op de bouw van sociale huurwoningen en (huur)woningen in de duurdere segmenten. Dit laatste met het oog op de bevordering van de doorstroming in het sociale segment. De gemeentelijke woonvisies en de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit bieden de basis voor de prestatieafspraken. De Huisvestingsverordening, de prestatieafspraken, de gemeentelijke en de provinciale woonvisie vormen gezamenlijk de basis voor de aanpak van schaarste en om te zorgen voor voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen. In de woningmarktregio Haaglanden zijn goedkope huurwoningen (tot de huurprijsgrens € 720,42) schaars. Daarom is in de Huisvestingsverordening opgenomen dat het verplicht is voor deze woningen een huisvestingsvergunning aan te vragen. Het is immers binnen dat deel van de regionale woningvoorraad dat zich onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen voordoen. De samenwerkende gemeenten in Haaglanden hebben er voor gekozen het begrip schaarste voor de hele regio te definiëren. Het is mogelijk dat sommige categorieën woonruimte met een huur onder de huurprijsgrens in de ene gemeente minder schaars zijn dan in de andere, maar er blijft nog steeds sprake van schaarste. De mate waarin specifieke woonruimte schaars is, kan echter per gemeente verschillen. Wanneer de schaarste niet op regionaal niveau wordt gedefinieerd, maar op gemeentelijk niveau kan dit er toe leiden dat sommige groepen huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een bepaalde categorie woonruimte en in een andere gemeente niet. Dit is in strijd met het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Vanuit dit principe is er voor gekozen om het begrip schaarste niet verder te definiëren. De regionale schaarste wordt ook zichtbaar wanneer gekeken wordt naar cijfers over de huidige situatie. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder jaar in ruime mate. Zo blijkt uit de Jaarmonitor 2018 van Explica, dat in de regio ruim 140.000 zelfstandige huurwoningen van de woningcorporaties staan die worden verhuurd tegen een prijs onder de huurprijsgrens en bereikbaar zijn voor de huishoudens met een inkomen van minder dan € 38.035