Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020De raad van de gemeente Nijmegen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Nijmegen, d.d. 22 oktober 2019, nummer; 3.3 gelet op de artikelen 4, eerste lid, 5, 6, 9, 11, 11a, 11b, 13,tweede lid, 20, 21, 28 en 35 van de Huisvestingswet 2014; besluit de volgende verordening vast te stellen: Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020 Hoofdstuk1Algemene bepalingen Artikel1begripsbepalingen In deze verordening wordt verstaan onder: Aanbodmodel: Toewijzingssystematiek voor woonruimten die aan woningzoekenden worden aangeboden op basis van het meettijdcriterium. CIZ-indicatie: CIZ staat voor Centrum Indicatiestelling Zorg. Het CIZ verleent indicaties voor zorg die vanuit de WLZ (Wet Langdurige Zorg) wordt geleverd. Corporatie: Toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van Woningwet die feitelijk werkzaam is in een of meer gemeenten in de woningmarktregio, met uitzondering van de Stichting SSHN ("SSH&"). Doorstromer: Woningzoekende die bij verhuizing binnen of naar de woningmarkt regio een zelfstandige woonruimte (huur of koop) in Nederland leeg achterlaat. Herstarter: Woningzoekende die een zelfstandige woonruimte verlaat zonder dat deze woonruimte beschikbaar komt; dit vanwege echtscheiding, beëindiging partnerregistratie of samenwoning (minimaal gedurende twee jaar, zoals bedoeld in art. 267 derde lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek). Horeca-accentgebieden: Het gebied gelegen in het centrum van de gemeente Nijmegen dat is aangewezen als horeca-accentgebied in bijlage 8 van deze verordening. Hospes/hospita: De 100% economisch en juridisch eigenaar die zélf daadwerkelijk in de zelfstandige woonruimte woont en minimaal 50% van deze woonruimte gebruikt voor zijn eigen huishouden en maximaal 2 onzelfstandige woonruimten verhuurt, aan maximaal twee personen. De onzelfstandige woonruimten mogen niet beschikken over eigen voorzieningen, als badgelegenheid, keuken en/of toilet. Huishouden: Een alleenstaande, of twee of meer personen die hun hoofdverblijf in dezelfde woonruimte hebben en een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Huishoudinkomen: Het gezamenlijke verzamelinkomen zoals bedoeld in artikel 1, onder a, van de wet. Huisvestingsvergunning: Een vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet. Huurtoeslaggrens: De huurprijs als bedoeld in artikel 13, eerste lid, sub a, van de Wet op de huurtoeslag. De huurtoeslaggrens geeft de maximale huur van sociale huurwoningen aan en tevens de maximale huur waarbij een huurder nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Inkomensverklaring: Een officiële verklaring van de Belastingdienst betreffende de inkomensgegevens over een bepaald belastingjaar. Levensloopgeschikte woonruimte: Woonruimte die geschikt is voor een bewoner met een fysieke woningbeperking, als bedoeld in bijlage 2 van de verordening. Labeling: Aanduiding van een woonruimte voor een door een corporatie aangemerkte doelgroep. Lotingmodel: Toewijzingssystematiek voor woonruimten aan reguliere woningzoekenden op basis van loting zonder dat de meettijd hierbij van invloed is. Maatwerk: Toewijzing van woonruimte in afwijking van de regels van het aanbod- of lotingmodel door de corporaties op basis van bemiddeling of in de vorm van labeling of experimenten. Mantelzorg: Hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. Meettijd: Tijd tussen de datum waarop een woningzoekende geregistreerd staat (de Registratiedatum) in een register van corporaties in de Woningmarktregio en de datum waarop deze woningzoekende reageert op een woonruimte. Middelzware en zware horecagelegenheid: Bedrijven in de categorie 2a of 3 zoals een bar, bierhuis, biljartcentrum, café, proeflokaal, shoarma/grillroom, zalenverhuur, dancing, discotheek, nachtclub, partycentrum. NHG-kostengrens: De kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen, zoals opgenomen in de Voorwaarden en Normen van Nationale Hypotheek Garantie. Onzelfstandige woonruimte: Een woonruimte niet zijnde een zelfstandige woonruimte. Omzettingsvergunning: Een vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder c van de wet. Onttrekkingsvergunning: Een vergunning van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder a van de wet. verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet. Recidive: Herhaling van een overtreding van een verbodsbepaling bij of krachtens de Huisvestingswet 2014 door de overtreder binnen 3 jaar ter zake eenzelfde pand nadat de vorige overtreding is beëindigd. Registratiedatum: Voor een starter de eerste datum van inschrijving (inschrijfdatum) in het register van de in de woningmarktregio werkzame corporaties. Voor een doorstromer en herstarter de datum waarop deze persoon in de Basisregistratie personen (BRP) staat geregistreerd op het zelfstandig woonadres op het moment van inschrijven in het register van een in de woningmarktregio werkzame corporatie. Rolstoelgeschikte woonruimte: Woonruimte die geschikt is voor een bewoner die is aangewezen op een rolstoel, als bedoeld in bijlage 2. Standplaats: Kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten. Starter: Woningzoekende die bij verhuizing geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Student: Degene die staat ingeschreven aan een universiteit, hogeschool of MBO instelling). Verhuisindicatie: Indicatie afgegeven door burgemeester en wethouders aan woningzoekenden, die vanwege de aard van hun fysieke beperking zijn aangewezen op een levensloopgeschikte of rolstoelgeschikte woonruimte, zoals aangegeven in bijlage 2. Vergunninghouder: Vergunninghouder als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder h van de wet. Verhuurdersverklaring: Verklaring van de (laatste) verhuurder omtrent het woon- en betalingsgedrag van een woningzoekende. Wet: De Huisvestingswet 2014. Woningmarktregio: De regio waarin de volgende gemeenten zijn gelegen: Arnhem, Berg en Dal, Beuningen, Duiven, Doesburg, Druten, Heumen, Lingewaard, Montferland, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Westervoort, Wijchen, Zevenaar. Woningzoekende: Een meerderjarig persoon die in het bezit is van de Nederlandse nationaliteit of van een geldige verblijfstitel en is ingeschreven in het registratiesysteem als bedoeld in artikel 3, en het huishouden, waarvan hij deel uitmaakt. Woonduur: De periode dat een huishouden aaneengesloten de huidige zelfstandige woonruimte in Nederland bewoont, conform de gegevens van de Basisregistratie Personen (BRP). Woonvereniging: Een woonvereniging wordt gedefinieerd als een groep van drie of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. De woonvereniging is eigenaar van het pand, georganiseerd in een formele rechtspersoon met volledige rechtspersoonlijkheid, opgericht bij notariële akte en met inschrijving bij de kamer van koophandel. De lid-bewoners van de woonvereniging zijn economisch eigenaar van de woonruimte. De lid-bewoners hebben een verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid voor een goed beheer en onderhoud van de woonruimte. De woonvereniging beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten worden betaald, zoals de hypotheeklasten, kosten van verzekeringen, belastingen, heffingen, onderhoud, nutslasten e.d. Woonverklaring: een verklaring als bedoeld in artikel 10b, vierde lid, van de Wbmgp. WOZ-waarde: De op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Zelfstandige Woonruimte: Woonruimte, met een eigen toegang, die door één huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van één of meer wezenlijke voorzieningen (zoals toiletruimte, badruimte en keuken) buiten die woonruimte, dan wel een standplaats voor een woonwagen. Zorgwoning: Woonruimte die is aangewezen voor woningzoekenden met een CIZ-indicatie, die minder goed in staat zijn om geheel zelfstandig te opereren op de woningmarkt en allerlei vormen van ondersteuning nodig hebben die alleen in en rond de woonruimte op een passende manier gegeven kan worden. Voor het leveren van deze benodigde zorg- en/of dienstverlening is sprake van een samenwerkingscontract tussen corporatie en zorgleverancier. De zorgaanbieder beheert bij voorkeur zelf de wachtlijst van klanten en bepaalt de voorrangsregels van toewijzing. Hoofdstuk2De huisvestingsvergunning Artikel2Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1.Zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag dan wel standplaatsen in eigendom van de gemeente mogen niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. 2.Het bepaalde in het eerste lid geldt niet voor zorgwoningen. Artikel3Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning 1.Een aanvraag om een huisvestingsvergunning wordt ingediend op het moment dat zekerheid bestaat over de te betrekken woonruimte door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2.Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt naam en adres van de huurder; omvang van het huishouden dat de woonruimte gaat betrekken; huishoudinkomen; adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte; beoogde datum van het betrekken van de woonruimte; indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een speciale voorziening rond toegankelijkheid en gebruik; indien van toepassing, de urgentie van de woningzoekende; indien van toepassing, een positieve verhuurdersverklaring. 3.De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval: adres van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft; aan wie de vergunning is verleend; het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt. Artikel4Registratie van woningzoekenden a.Corporaties dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een uniform registratiesysteem van woningzoekenden. b.Registratie als woningzoekende in dit systeem kan vooraf plaatsvinden of tegelijkertijd met de eerste reactie op een aangeboden woonruimte. c.Uitschrijving als woningzoekende vindt plaats: Op schriftelijk verzoek van de woningzoekende of diens nabestaanden; Na constatering van verwijtbare nalatigheid, zoals het niet tijdig doorgeven van gewijzigde relevante gegevens of het verstrekken van onjuiste informatie over de betreffende inschrijving 4.Indien een jongere als bedoeld in artikel 7:274c, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek een huurovereenkomst op grond van dat artikel is aangegaan, vervalt de inschrijving van die jongere om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet. 5.Indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271, eerste lid, tweede volzin, van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan, vervalt de inschrijving van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet. Artikel5Aanbod van woonruimte 1.Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte wordt door de corporaties bekendgemaakt door publicatie op een toegankelijk, bij voorkeur gemeenschappelijk, digitaal platform. 2.De bekendmaking bevat in ieder geval: het adres en de huurprijs van de woonruimte; de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend, en indien van toepassing, de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning. 3.Elke woonruimte die op deze wijze wordt verhuurd wordt binnen twee weken na ondertekening van het huurcontact op hetzelfde digitale platform verantwoord. 4.Het aanbod van standplaatsen wordt beschouwd als maatwerk ten behoeve van een bijzondere doelgroep als bedoeld in artikel 9 en vastgelegd in een nader door burgemeester en wethouders vast te stellen regeling. Artikel6Hoofdregel woningtoewijzing 1.Corporaties bieden vrijkomende zelfstandige woonruimten aan volgens het aanbodmodel dan wel het lotingmodel, tenzij het om maatwerk gaat, als bedoeld in artikel 9. 2.De corporaties geven bij de publicatie van het aanbod duidelijk aan welke zelfstandige woonruimten volgens het aanbodmodel worden toegewezen, welke volgens het lotingmodel en voor welke woonruimten aanvullende criteria gelden in het kader van het maatwerk, zoals bedoeld in artikel 9 van deze verordening. 3.Een woningzoekende kan op elk moment voor maximaal twee zelfstandige woonruimten in het aanbod- of lotingmodel waarvoor de reactietermijn nog open is, zijn of haar belangstelling kenbaar maken. 4.Iedere op basis van het aanbodmodel gepubliceerde zelfstandige woonruimte wordt na sluiting van de reactieperiode aangeboden aan de woningzoekende met de hoogste urgentie en vervolgens aan de woningzoekende met de langste meettijd, met inachtneming van het gestelde in de artikelen 8 en 10a en 10b. 5.De op basis van het lotingmodel toe te wijzen zelfstandige woonruimte wordt toegewezen volgens een geautomatiseerde lotingprocedure. 6.Van het totale vrijkomende woningaanbod dient jaarlijks circa 15% volgens het lotingmodel te worden aangeboden. 7.Een corporatie mag per jaar maximaal 30% van de vrijkomende zelfstandige woonruimten die volgens het aanbodmodel worden aangeboden uitsluiten voor urgent woningzoekenden als bedoeld in artikel 10a. Artikel6a Vervallen Artikel7Weigering en acceptatie van woonruimten 1.De woningzoekende die volgens het lotingmodel een uitnodiging voor het bezichtigen van een zelfstandige woonruimte krijgt en hierop niet reageert binnen de reactietermijn die door de corporaties wordt gesteld, dan wel de woonruimte accepteert en er alsnog vanaf ziet, wordt gedurende twee maanden uitgesloten van het lotingmodel. Gedurende deze periode kan de woningzoekende wel blijven reageren op woonruimten die volgens het aanbodmodel worden aangeboden. 2.De woningzoekende die volgens het aanbodmodel een uitnodiging voor het bezichtigen van een zelfstandige woonruimte krijgt en hierop niet reageert binnen de reactietermijn die door de corporaties wordt gesteld ontvangt bij de eerste keer een waarschuwing. Een volgende keer kan de woningzoekende gedurende twee maanden worden uitgesloten van het aanbodmodel. Gedurende deze periode kan de woningzoekende wel blijven reageren op woonruimten die volgens het lotingmodel worden aangeboden. 3.De woningzoekende die een zelfstandige woonruimte accepteert, behoudt de opgebouwde meettijd die vervolgens wordt vermeerderd met de woonduur in de nieuwe woonruimte. Artikel8Voorrang bij woonruimte van bepaalde aard (passendheidscriteria) 1.De corporaties wijzen woonruimten passend toe conform het bij of krachtens het bepaalde in de Woningwet. 2.Levensloopgeschikte woonruimten kunnen door de corporaties als zodanig worden gelabeld en worden bij voorrang verhuurd aan woningzoekenden die hiervoor een door burgemeester en wethouders afgegeven verhuisindicatie hebben. 3.Rolstoelgeschikte woonruimten worden door de corporaties als zodanig gelabeld en in eerste instantie verhuurd aan woningzoekenden die hiervoor een door burgemeester en wethouders afgegeven verhuisindicatie hebben. De woonruimten kunnen zowel op basis van bemiddeling worden verhuurd als op basis van het aanbodmodel. 4.Zelfstandige studentenwoningen kunnen als zodanig door een corporatie worden gelabeld. Gelabelde zelfstandige studentenwoningen worden toegewezen aan studenten. 5.In het geval zelfstandige woonruimten vallen onder de woonvorm woongroep krijgen woningzoekenden die lid zijn van de organisatie die de woongroep beheert, voorrang. Artikel9Maatwerk 1.Corporaties mogen jaarlijks maximaal 20% van het totale vrijkomende woningaanbod afwijkend van hetgeen in artikel 6 is bepaald toewijzen. Dit is in de eerste plaats ten behoeve van de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Maar daarnaast kan het gaan om specifieke beleids- en toewijzingsexperimenten en labeling. 2.In het geval van beleids- en toewijzingsexperimenten gaat het per definitie om maatregelen van tijdelijke aard. De betreffende corporatie stelt burgemeester en wethouders hiervan in kennis en maakt zo nodig nadere afspraken met betreffende burgemeester en wethouders. 3.Het huisvesten van urgent woningzoekenden is geen maatwerk. 4.Voor de toewijzing van standplaatsen kunnen burgemeester en wethouders nadere regels stellen. Artikel10aVoorrang bij urgentie 1.Voor de in artikel 2 aangegeven woonruimten, met uitzondering van de woonruimten die door de minister zijn aangewezen in het kader van de Wbmgp, wordt bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang gegeven aan urgent woningzoekenden. 2.De urgent woningzoekenden worden ingedeeld in de volgende urgentiecategorieën: woningzoekende vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de wet; deze woningzoekenden worden door een corporatie bemiddeld naar een woonruimte. woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, blijkens een daartoe door deze voorziening afgegeven verklaring; deze woningzoekenden zoeken zelf een woonruimte binnen vier maanden na afgifte van deze verklaring. Een corporatie kan toestaan, dat deze termijn met drie maanden wordt verlengd. woningzoekenden aan wie een mantelzorgurgentieverklaring is verstrekt; deze woningzoekenden zoeken zelf een woonruimte. woningzoekenden aan wie een herstructureringsurgentieverklaring is verstrekt; deze woningzoekenden hebben de keuze om zelf te zoeken naar een woonruimte of door een corporatie te worden bemiddeld naar een woonruimte. woningzoekenden aan wie een noodurgentieverklaring is verstrekt; deze woningzoekenden zoeken zelf naar een woonruimte. 3.Als meerdere urgent woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning wordt de rangorde als volgt bepaald: als eerste komen in aanmerking woningzoekenden aan wie een herstructureringsurgentieverklaring is verstrekt; als tweede komen in aanmerking woningzoekende vergunninghouders; als derde komen in aanmerking woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten; als vierde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie een mantelzorgurgentieverklaring is verstrekt; als vijfde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie een noodurgentieverklaring is verstrekt. Artikel10bUrgentieverklaringen 1.Een corporatie kan een herstructureringsurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die vanwege sloop of ingrijpende renovatie de woonruimte moet verlaten en daar niet terugkeert. 2.Burgemeester en wethouders kunnen een mantelzorgurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die in de gemeente mantelzorg verleent of ontvangt, waarbij sprake is van een ondersteuningsvraag, waarbij sprake is van een mantelzorgrelatie waarin de mantelzorger minimaal 10 uur per week besteedt aan het bieden van mantelzorg, en waarbij de verwachting is dat de mantelzorgrelatie minimaal een jaar in stand blijft. 3.Burgemeester en wethouders kunnen een noodurgentieverklaring verstrekken aan een woningzoekende die zich in een persoonlijke noodsituatie bevindt, indien deze noodsituatie: niet door betrokkene zelf is veroorzaakt of kon worden voorkomen, en niet door betrokkene zelf kan worden opgelost. zodanig ernstig is dat het onverantwoord is deze situatie langer dan 4 maanden te laten voortbestaan, geteld vanaf het moment van de aanvraag om een urgentieverklaring. 4.Voor zover er sprake is van verwijtbare verantwoordelijkheid voor het ontstaan of voortbestaan van de persoonlijke noodsituatie als bedoeld in het derde lid geldt dit tot een maximum van drie jaar na het ontstaan van de woonnoodsituatie. 5.Een urgentieverklaring kan worden ingetrokken, indien de woningzoekende weigert een door een corporatie aan hem aangeboden woonruimte te aanvaarden. 6.De urgentieverklaringen als bedoeld in de leden 1 en 3 zijn geldig voor het verkrijgen van woonruimten in de woningmarktregio, met uitzondering van de woonruimten die door de minister voor Rijksdienst en Wonen zijn aangewezen krachtens artikel 5, eerste lid Wbmgp 7.De urgentieverklaringen als bedoeld in de leden 2 en 3 hebben een geldigheidsduur van vier maanden. Deze geldigheidsduur kan worden verlengd met drie maanden. 8.De urgentieverklaringen vervallen door het aanvaarden van een aangeboden woonruimte. 9.Een woningzoekende die in het bezit is van een urgentieverklaring als bedoeld in de leden 2 en 3 reageert zelf op aangeboden woningen, tenzij bij de urgentieverlening anders is bepaald. 10.Wanneer twee woningzoekenden met een urgentieverklaring reageren op dezelfde woning, dan gaat de houder van de urgentieverklaring met de oudste ingangsdatum voor. Wanneer twee woningzoekenden met een urgentieverklaring die op dezelfde datum is toegekend reageren op dezelfde woning, dan heeft degene met de langste meettijd voorrang. Artikel11Voorwaarden bij noodurgentieverklaring 1.Aan het verstrekken van een noodurgentieverklaring kunnen voorwaarden verbonden worden. Een urgentieverklaring onder voorwaarden kan worden verstrekt aan personen in bijzondere omstandigheden of aan personen met zodanig ernstige psychische en/of psychosociale problemen dat woonbegeleiding geïndiceerd is. 2.Voorwaarden die opgelegd kunnen worden zijn: acceptatie van begeleiding; toewijzing van een specifiek geschikte woonruimte. 3.Het verbinden van voorwaarden aan de urgentieverlening wordt in de urgentieverklaring gemotiveerd. Hoofdstuk3Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Artikel12Werkingsgebied 1.Dit hoofdstuk is van toepassing op zelfstandige woonruimte met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens, met een maximum WOZ-waarde van € 350.000,-. Dit hoofdstuk is niet van toepassing op: woonruimten in eigendom van een corporatie inclusief de SSH&; woonverenigingen zoals aangewezen door het college; woonruimten voor het huisvesten van personen die permanent (24 uur) zijn aangewezen op een vorm van professionele zorg en begeleiding. Artikel13Onttrekken en omzetten van woonruimte 1.Het is verboden om, zonder vergunning van burgemeester en wethouders zoals bedoeld in artikel 21, onder a en c van de wet: een woonruimte aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden, anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar; een zelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden, in drie of meer onzelfstandige woonruimten en/of waarbij bewoning door drie of meer personen plaatsvindt. 2.De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, onder b, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita. Artikel14Aanvraag 1.Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 13 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld (digitaal) formulier. Artikel15Weigeringsgronden 1.Een vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a en b, kan worden geweigerd als: a.het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking of omzetting gediende belang; b.het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning; c.verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare negatieve inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende pand, of d.in het geval zoals bedoeld in artikel 25, eerste lid van de wet. 2.Een vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid onder a en b, wordt met het oog op het voorkomen van schaarste en ter bevordering van de leefbaarheid, in elk geval geweigerd in de volgende gevallen: wanneer de zelfstandige woonruimte een WOZ-waarde heeft van € 220.000,- of minder. de aanvraag in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan en er geen omgevingsvergunning is verleend om dit gebruik toe te staan. Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt voor “bestemmingsplan” gelezen “omgevingsplan”. 3.Een vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, kan ook worden geweigerd in de volgende gevallen: a.een onttrekking ten behoeve van sloop, tenzij met de onttrekking het volkshuisvestelijk belang, het belang van herstructurering, stedelijke vernieuwing of het algemeen belang is gebaat; b.een onttrekking ten behoeve van een middelzware of zware horecagelegenheid in het centrum, tenzij: de woonruimte is gelegen buiten een horeca-accentgebied en de aanvraag betrekking heeft op een toilet, kantoor of opslag, direct grenzend aan en ter ondersteuning en uitbreiding van een bestaande (middel)zware horecagelegenheid; de woonruimte is gelegen in een horeca-accentgebied en de aanvrager heeft aangetoond dat de onttrekking geen hinder oplevert voor bestaande woonfuncties in de directie omgeving. 4.De vergunning zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder b, kan ook worden geweigerd in de volgende gevallen: als er sprake is van onaanvaardbare geluidhinder. Dat is het geval als uit akoestisch onderzoek blijkt dat, ook na het treffen van maatregelen, niet aan de volgende voorwaarden kan worden voldaan; i. het volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil voor de geluidsoverdracht van de verblijfsruimten van het te verkameren (deel van een) gebouw naar een aangrenzende gebruiksfunctie is niet kleiner dan 52 decibel (dB); ii. het volgens NEN 5077 bepaalde gewogen contact-geluidniveau voor de geluidsoverdracht van de verblijfsruimten van het te verkameren (deel van een) gebouw naar een aangrenzende gebruiksfunctie is niet groter dan 54 dB. de onzelfstandige woonruimten voldoen na omzetting niet aan de normen voor bestaande bouwwerken met een woonfunctie op grond van het Bouwbesluit 2012; de onzelfstandige woonruimten voldoen na omzetting niet aan de normen voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur op grond van het Bouwbesluit 2012; de onzelfstandige woonruimten voldoen na omzetting niet aan de normen op grond van het Bouwbesluit 2012 met betrekking tot brandveilig gebruik opgenomen in paragraaf 1:5 en Hoofdstuk 7; het pand geen adequate voorziening heeft om de fietsen van de bewoners te stallen op eigen terrein, waarbij: per bewoner een fietsparkeerplaats van tenminste 1,5 m2 aanwezig is; een inpandige stalling voor fietsen niet hoger is gelegen dan de begane grondvloer, en een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke daartoe bestemde, ruimte; het betreft een omzetting in onzelfstandige woonruimten ten behoeve van kortdurend, tijdelijk verblijf, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van arbeidsvoorwaarden, aan werknemers; de omzetting van zelfstandige ruimte naar onzelfstandige wooneenheden, leidt tot het insluiten van een naast-, onder en/of bovengelegen zelfstandig bewoonde woning , door kamergewijs bewoonde woningen; de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte leidt tot meer dan 2 direct naast- onder – en/of bovengelegen kamergewijs bewoonde woningen. 5. Van een onaanvaardbare negatieve inbreuk zoals bedoeld in het eerste lid, onder c, is in ieder geval sprake als dit redelijkerwijs volgt uit de informatie die is opgehaald in het kader van een uitgevoerd leefbaarheidsonderzoek. Deze informatie wordt beoordeeld door een ambtelijke adviesgroep. Burgemeester en wethouders bepalen de taken en werkzaamheden van deze adviesgroep. Artikel16Voorwaarden en voorschriften 1.Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden en voorschriften verbinden aan de omzettingsvergunning en onttrekkingsvergunning. Deze voorwaarden en voorschriften kunnen in ieder geval betrekking hebben op: a. het waarborgen van een geordend woon- en leefklimaat in de omgeving van het betreffende pand; b. de verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid in de omgeving van het betreffende pand; c. het waarborgen van goed verhuurderschap; d. het aanwijzen van een beheerder; Artikel17Intrekking 1.Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning zoals bedoeld in artikel 13 intrekken op gronden zoals genoemd in artikel 26 van de Huisvestingswet. Hoofdstuk 3A Opkoopbescherming Artikel 17a begripsbepalingen In dit hoofdstuk wordt verstaan onder: - beschermde woonruimte: in artikel 17b, tweede lid, aangewezen goedkope of middeldure woonruimte; - datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar; Artikel 17b Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte lidnr Gedurende de periode van vier jaren na de datum van inschrijving is het verboden beschermde woonruimte te verhuren zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. lidnr Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte in de gemeente Nijmegen: waarvan de WOZ-waarde op de datum van inschrijving niet meer bedraagt dan € 350.000,-, en; die op de datum van inschrijving: 1. vrij was van huur en gebruik, 2. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan zes maanden, of 3. werd verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; waarvan de datum van inschrijving na het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel ligt, en die niet in eigendom is van de gemeente of een corporatie, en die meer dan drie maanden voor de datum van inschrijving is opgeleverd als nieuwe woning of nieuw gebouwd appartement. lidnr De vergunningplicht zoals bedoeld in het eerste lid, van dit artikel, is niet van toepassing op een situatie met een hospes-/hospita. Artikel 17c Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming Een aanvraag om een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op de website van de gemeente. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt. Artikel 17d Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, moet de verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval worden verleend in de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a tot en met c, van de wet. In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de wet, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft. Artikel 17e Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend: als de beschermde woonruimte in opdracht van de gemeente is aangekocht; als de beschermde woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht om te worden verhuurd aan cliënten met een zorgindicatie; Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. In andere gevallen dan genoemd in het eerste en het tweede lid en artikel 22 van deze verordening, kan de vergunning worden geweigerd. Artikel 17f Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming Behalve op grond van artikel 44, eerste lid, van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming in elk geval ook worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest. Hoofdstuk4Overige bepalingen Artikel18Monitoring en verantwoording 1.De woonruimteverdeling vormt onderwerp van een systeem van monitoring en verantwoording. De informatie wordt geleverd door de corporaties die belast zijn met de uitvoering van de woonruimteverdeling. 2.De rapportage bevat in ieder geval de gegevens zoals weergegeven in bijlage 3. Burgemeester en wethouders kunnen aanvullende gegevens verlangen. 3.De rapportage van de monitoring en verantwoording wordt eenmaal per jaar voorgelegd aan burgemeester en wethouders. 4.De werking van de verordening zal uiterlijk 3 jaar na inwerkingtreding integraal worden geëvalueerd. Artikel19Bestuurlijke boete 1.Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikel 2, eerste lid, artikel 13, eerste lid en artikel 16 en artikel 17b, eerste lid van deze verordening, kan worden beboet met een bestuurlijke boete. 2.De bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste het bedrag zoals opgenomen in de tabel in bijlage 4 van deze verordening. Artikel20Onvoorziene gevallen 1.In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte. 2.Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in deze verordening afwijken of afwijking daarvan toestaan ten behoeve van experimenten die in het belang zijn van de volkshuisvesting. Artikel21Overgangsrecht Alle genomen besluiten op grond van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019, worden gelijkgesteld aan besluiten op grond van deze verordening. Aanvragen om een vergunning die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening, worden gelijkgesteld aan aanvragen op grond van deze verordening. 3. Aanvragen om een vergunning die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van een wijziging van deze verordening, worden behandeld conform de gewijzigde verordening tenzij de aanvrager hiermee in een nadeligere positie komt. Artikel22Hardheidsclausule 1.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van bepalingen in deze verordening. Artikel23Inwerkingtreding verordening en citeertitel 1.Deze verordening treedt in werking op 31 december 2019 en vervalt na vier jaar. 2.Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2020. 3.De Huisvestingsverordening Gemeente Nijmegen 2019 wordt ingetrokken. Artikel24Bijlagen De verordening heeft de volgende bijlagen: 1.Bijlage 1: toelichting. 2.Bijlage 2: richtlijnen voor levensloopgeschikte en rolstoelgeschikte woonruimten (artikel 8, tweede en derde lid) 3.Bijlage 3: monitorgegevens (artikel 18). 4.Bijlage 4: bestuurlijke boete (artikel 19). 5.Bijlage 5: (vervallen). 6.Bijlage 6: (vervallen). 7.Bijlage 7: (vervallen). 8.Bijlage 8: horeca-accentgebied in het centrum van de gemeente Nijmegen (artikel 15, derde lid). Aldus vastgesteld door de gemeenteraad in de openbare vergadering van 27 november 2019 De Raadsgriffier, Drs. S. Ruta De voorzitter, Drs. H.M.F. Bruls Bijlage 1 Toelichting 1. Inleiding Deze toelichting maakt deel uit van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020 waarin de uitvoering van de woonruimteverdeling wordt geregeld. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet 2014. 2.Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte (artikel 2) Uit de notitie ‘Schaarste sociale huurwoningen op de woningmarkt Arnhem-Nijmegen, volgt dat in de woningmarktregio schaarste bestaat aan goedkope woonruimte. De Huisvestingswet 2014 bepaalt in artikel 7, eerste lid, dat de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Gelet op de schaarste in de woningmarktregio, wordt van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. In de Huisvestingsverordening wordt nu bepaald dat deze vergunningsplicht geldt voor zelfstandige woonruimten in eigendom van een corporatie met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. Per 1 januari 2019 bedraagt deze grens € 720,42. Het bedrag wordt door het Rijk vastgesteld. In artikel 13, eerste lid onder a van de Wet op de huurtoeslag wordt de rekenhuur genoemd. Volgens artikel 5, eerste lid van deze wet is de rekenhuur de huurprijs, vermeerderd met de servicekosten. De vergunningsplicht geldt niet voor zorgwoningen. Op grond van artikel 18 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning intrekken indien: a. de houder van de vergunning de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen, of b. die vergunning is verleend op grond van door de houder van de vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. 3.Aanvraag huisvestingsvergunning (artikel 3) Zodra een woning door een corporatie wordt aangeboden aan een woningzoekende, kan deze bij de betrokken corporatie een aanvraag om een huisvestingsvergunning indienen, volgens een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier (artikel 3). De corporaties zijn gemandateerd om een huisvestingsvergunning te verlenen. De gegevens waarmee een woningzoekende geregistreerd staat worden door de betreffende corporatie gecontroleerd op het moment van toewijzing van een woning. De woningzoekende is verantwoordelijk voor het actueel houden van zijn inschrijfgegevens. In het geval van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet deze aangetoond worden door middel van: de huwelijksakte of het samenlevingscontract of akte van partnerregistratie of een uittreksel van de Basisregistratie Personen (BRP) waarin aangetoond wordt dat men minimaal de voorgaande twee jaar met maximaal 2 meerderjarigen heeft samengewoond. Het verbreken van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding moet aangetoond worden door middel van: een schriftelijke verklaring, ondertekend door beide partijen, waaruit blijkt dat de duurzaam gemeenschappelijke huishouding verbroken is of een echtscheidingsconvenant of een akte van ontbinding geregistreerd partnerschap of een officieel document van ontbinding van het samenlevingscontract. 4. Registratie (artikel 4) De corporaties zorgen voor het aanleggen en bijhouden van een uniform registratiesysteem van woningzoekenden. (artikel 4).Voor iedere ingeschreven woningzoekende is de registratiedatum de basis voor de meettijd. Bij de eerste inschrijving wordt bepaald of een woningzoekende starter, doorstromer of herstarter is. Voor een starter wordt de registratiedatum gevormd door het moment dat deze zich inschrijft als woningzoekende. Voor een doorstromer of herstarter wordt de registratiedatum bepaald door de datum waarop de woningzoekende woont in de huidige woning volgens de gegevens van de Basisregistratie Personen (BRP) van de betreffende gemeente. Wanneer sprake is van twee herstarters uit eenzelfde huishouden (bijvoorbeeld echtscheiding waarbij beide ex partners een koopwoning achterlaten en willen verhuizen naar een sociale huurwoning) krijgen zij beide de woonduurdatum die op hen van toepassing is. Voor doorstromers die willen gaan samenwonen en daarbij beiden een afzonderlijke zelfstandige sociale huurwoonruimte in Nederland leeg achterlaten, geldt als meettijd de som van de meettijd van deze twee afzonderlijke doorstromers. Deze optelling geldt eenmalig, in die zin dat bij eventuele volgende verhuizingen qua meettijd wordt gehandeld als ware toepassing van deze regel/deze optelling nooit heeft plaatsgevonden. 5. Aanbod van woonruimte (artikel 5) Elke woonruimte die verhuurd wordt, zal door de corporatie verantwoord worden via voor het publiek toegankelijk media. Dit gebeurt binnen twee weken na afgifte van de huisvestingsvergunning en het tekenen van het huurcontract. Er wordt minimaal verantwoord: het adres; het aantal reacties; de meettijd c.q. code voor wijze van rangordebepaling c.q. manier van toewijzing. 6. Onderscheid tussen aanbodmodel en lotingmodel (artikel 6) Volgens artikel 6, zesde lid van de verordening dient van het totale vrijkomende woningaanbod jaarlijks circa 15% volgens het lotingmodel te worden aangeboden. De corporatie kan binnen deze verdeling zelf kiezen welke woningen volgens het aanbodmodel worden aangeboden en welke volgens het lotingmodel. In de laatste categorie zal het met name gaan om woningen voor woningzoekenden die snel een woning nodig hebben en niet in aanmerking komen voor een urgentie. Het gaat in het lotingmodel dus niet om het aanbieden van de minst courante woningen, maar om woningen die de beste match hebben met de beoogde categorie woningzoekenden. Uiteraard kunnen de corporaties via monitoring het aanbod via het lotingmodel optimaliseren. Van het totale woningaanbod dient 15% via loting te worden aangeboden. Omdat de situatie van zowel vraag als aanbod per gemeente en woningcorporatie kan verschillen hanteert de gemeente een bandbreedte van minimaal 13% en maximaal 17%. Dit percentage geldt per woningcorporatie. Jaarlijks wordt per gemeente en per woningcorporatie gemonitord hoeveel woningen via het lotingmodel worden aangeboden, wat voor woningen het zijn en aan welke doel groepen ze worden verhuurd. Mocht verhuring binnen het gekozen systeem niet tot verhuur leiden, dan is de corporatie vrij in het kiezen van de methode om tot verhuring van de woning te komen. 7. Woningtoewijzing (artikel 6) De woning wordt aangeboden op volgorde van de kandidatenlijst, zoals die ontstaat na toepassing van de gekozen rangordebepaler (aanbodmodel, lotingmodel dan wel maatwerk). Binnen het aanbodmodel wordt zowel voor starters als doorstromers en herstarters de meettijd bepaald door de registratiedatum. Op dit begrip is al onder punt 4 ingegaan. Als het gaat om de meettijd van starters, kan de registratiedatum nauwkeurig worden bepaald (niet alleen door de dag, maar ook door het tijdstip). In het geval van doorstromers is het denkbaar dat twee kandidaten voor dezelfde woning een gelijke registratie datum hebben. In dat geval wordt de rangorde bepaald door loting. Als een woningzoekende in aanmerking komt voor meer dan één woning, start in principe voor alle betreffende woonruimten een aanbiedingsproces. Dit is ongeacht het model dat gekozen is. Voorwaarde voor toewijzing is een positieve verhuurdersverklaring en een inkomensverklaring (voor zover van toepassing) en correcte inschrijfgegevens. Een inkomensverklaring kan bij de Belastingdienst worden aangevraagd. De corporatie verstrekt na acceptatie van de woningtoewijzing namens het burgemeester en wethouders de huisvestingvergunning aan de nieuwe huurder. Burgemeester en wethouders verstrekken daartoe een formulier aan de corporatie. De woningcorporatie kan besluiten een kandidaat geen huurcontract aan te bieden. Redenen zijn onder andere huurschuld bij de huidige of een vorige verhuurder of het veroorzaken van ernstige overlast. Tevens zal de aanbieding ingetrokken worden indien blijkt dat de relevante gegevens van de woningzoekende in het woningzoekendenregister niet juist zijn of als de woningzoekende weigert medewerking te verlenen aan het controleren van die gegevens. De weigering gebeurt schriftelijk aan de betreffende kandidaat met opgaaf van reden(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.