Uitgifteprotocol gemeente Ooststellingwerf1.Inleiding Dit uitgifteprotocol bevat de richtlijnen waaraan de uitgiftes van onroerende zaken in de gemeente Ooststellingwerf dient te voldoen. Deze versie voorziet alleen in de verkoop van bouwgrond en bouwkavels. De verkoop van bouwgrond zal voornamelijk gebeuren aan ontwikkellaars en de verkoop van bouwkavels aan particulieren. Het is de bedoeling om het protocol in de loop der tijd uit te breiden. Denk hierbij aan de het uitgeven van industrie/bedrijfs-kavels, gemeentelijke objecten, snippergroen en met andere zakelijke rechten. Waar mogelijk wordt, na vaststelling van dit uitgifteprotocol, ook bij andere uitgiftes dan die in dit protocol zijn opgenomen, in het licht van dit protocol gehandeld. Conform de Nota Grondbeleid 2022 is het uitgangspunt verkoop tegen marktconforme voorwaarden, waarbij iedere mogelijke gegadigde een gelijkwaardige en volledige kans door middel van een openbare aanbieding heeft. Door het hanteren van marktconforme prijzen voorkomen we dat er sprake van staatssteun is. Dit kan door de waarde te laten taxeren door een onafhankelijke deskundige en op basis van algemeen aanvaardbare marktindicaties en taxatiecriteria. In ieder geval geldt dat op grond van de Wet Markt en Overheid 1 Art. 25i lid 1 Mededingingswet. minimaal de integrale kosten moeten worden doorberekend in de uitgifteprijs, tenzij de gemeenteraad gemotiveerd heeft vastgesteld dat de economische activiteit plaatsvindt in het algemeen belang en hiertoe een besluit heeft genomen.2 Art. 25h lid 5 en 6 Mededingingswet. Daarnaast blijkt uit dit uitgangspunt dat verkoop plaatsvindt door middel van een openbare aanbieding waarbij iedere mogelijke gegadigde een gelijkwaardige en volledige kans dient te krijgen. De uitgangspunten uit de Nota Grondbeleid 2022 worden sinds 26 november 2021 ingekleurd door het Didam-arrest. Op grond van het Didam-arrest3 HR 26-11-2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 dient de gemeente ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar een onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. De gemeente mag daarom kavels niet meer ongemotiveerd op één op één verkopen. De gemeente dient de koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De gemeente moet hierbij een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot: de beschikbaarheid van de onroerende zaak; de selectieprocedure; het tijdschema; en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken en wel op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Van belang is dat de uitgifte van onroerende zaken geen aanbesteding plichtige opdracht betreft. De aanbestedingsregels zijn daarom niet van toepassing op de uitgifte van onroerende zaken. Echter, in bepaalde gevallen kan gronduitgifte door het hanteren van specifieke eisen wel een aanbesteding plichtige overheidsopdracht zijn, zie hiervoor de toelichting in hoofdstukken 3 en 5.3 van dit protocol. Het uitgifteproces van de verkoop is in het stroomschema op de volgende pagina weergegeven. De uitwerking van de stappen worden in de volgende hoofdstukken behandeld. 1.1Stroomschema 2.Begrippenlijst Aannemer Een bedrijf die een overeenkomst aangaat met een opdrachtgever om, zonder dienstverband, een werk van stoffelijke aard tegen een overeengekomen prijs uit te voeren en die verantwoordelijkheid op zich neemt om bouwactiviteiten te realiseren en te coördineren. Bestaand bedrijf Een bedrijf ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel dat reeds is gevestigd op een daartoe bestemde bedrijfslocatie of bedrijventerrein. Bouwbedrijf Een bedrijf voor het bouwen van woningen, gebouwen en gelijksoortige constructies. Gegadigde Belangstellende, (potentiële) koper. Gunningscriteria Maatstaven waaraan een gegadigde, het plan van een gegadigde of het bod van een gegadigde moet voldoen, om voor gunning in aanmerking te kunnen komen. Deze maatstaven worden alleen toegepast bij de selectieprocedure van de vergelijkende toets. HIOR Het Handboek inrichting openbare ruimte gemeente Ooststellingwerf. De vigerende versie is te vinden op de website van de gemeente Ooststellingwerf. Kandidaat-koper De wederpartij van de gemeente Ooststellingwerf die voornemens is een bouwkavel te kopen. Kavelkeuzeformulier Het inschrijfformulier van de gemeente Ooststellingwerf waarop een belangstellende naast zijn personalia en de personalia van een eventuele medebouwer, zijn of haar voorkeur aangeeft voor een bepaalde bouwkavel of een gedeelte van een bouwkavel voor een meerkapper. Koopovereenkomst De overeenkomst tot koop aan te gaan door de kandidaat-koper en de gemeente Ooststellingwerf, waarop tevens de Algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn. Marktconsultatie Een marktconsultatie houdt in dat de gemeente Ooststellingwerf op de markt een uitvraag doet over de uitgifte op basis van de opgestelde uitgiftevoorwaarden en eisen. Dit met als doel het bepalen van de interesse in de uitgifte. Meerkapper-(kavel) Bouwkavel waarop een twee-onder-één-kap woning of een rijwoning kan worden geplaatst. Objectief Gebaseerd op feiten en niet op meningen, niet beïnvloed door eigen gevoel of door vooroordelen. Onafhankelijke voorzitter Voorzitter van de beoordelingscommissie, die niet direct betrokken is bij de specifieke zaak die beoordeeld wordt. Dit kan dus zowel zijn een ambtenaar van een andere afdeling of een derde buitenstaander. Overheidsopdrachten voor werken Dit zijn overheidsopdrachten die betrekking hebben op hetzij de uitvoering, hetzij zowel de het ontwerp als de uitvoering van werken in het kader van werkzaamheden of van een werk, dan wel het laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat aan de door de aanbestedende dienst vastgestelde eisen voldoet. Redelijk Weloverwogen, gemotiveerd en met verstand. Reguliere procedure Een procedure die geen uitgebreide procedure is. Selectiecriteria Maatstaven waaraan een gegadigde of het plan van de gegadigde moet voldoen, om als geschikte gegadigde te kunnen worden gekozen. Deze maatstaven bestaan uit geschiktheidseisen en uitsluitingsgronden. Toetsbaar De eis dat het mogelijk is om de gegadigden of het plan van de gegadigden aan de hand van de criteria te kunnen bevestigen of te weerleggen. Toewijzing De toewijzing is enkel het toewijzen van een kavel of gedeelte van een meerkapper aan de kandidaat-koper; de juridische levering vindt plaats via overdracht bij de notaris. Uitgebreide procedure Een selectieprocedure waarbij een hoge mate van inspanningen van de (potentiële) gegadigden in de specifieke selectieprocedure wordt verwacht om een serieuze aanmelding of aanbieding te kunnen overwegen en voor te bereiden. Uitgifte Op de markt brengen, aanbieden. Hieronder valt de verkoop, verhuur, verpachting en bruikleen van onroerende zaken, maar ook de uitgifte in zakelijke rechten als erfpacht en opstal. Uitgiftevoorwaarden- en eisen Maatstaven waaraan een gegadigde of het plan van een gegadigde moet voldoen om als serieuze gegadigde bij een uitgifte aangemerkt te kunnen worden. Deze criteria zijn objectief, toetsbaar en redelijk. Vastgoedprojectontwikkelaar Een bedrijf dat zich bezighoudt met het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten en dat investeert in grond of gebouwen. Verkoopbesluit Het besluit van het bevoegde bestuursorgaan (inclusief bij mandaat) van de gemeente Ooststellingwerf, waarin wordt besloten tot verkoop van de bouwkavel aan de kandidaat-koper, onder de in overeengekomen koopsom, voorwaarden en bepalingen. 3.Uitgiftevoorwaarden en -eisen Als de gemeente Ooststellingwerf het voornemen heeft een aan haar toebehorende onroerende zaak uit te geven (bijvoorbeeld (bouw)grond maar ook gebouwen), moet zij ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal de gemeente Ooststellingwerf met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Bij het vermoeden dat er slechts één serieuze gegadigde is kan een afwijkende uitgifteprocedure worden gevolgd. Bij uitgifteprocedures moeten vooraf eisen en voorwaarden worden opgesteld. De voorwaarden en eisen moeten voldoen aan drie criteria: objectief, toetsbaar en redelijk. Op die manier kan een overheidslichaam vormgeven aan het grondbeleid. De voorwaarden en eisen zijn daardoor onder andere afhankelijk van de aard van de desbetreffende onroerende zaak en het doel dat met de uitgifte moet worden bereikt. Een belangrijke voorwaarde is dat met het stellen van privaatrechtelijke criteria de publiekrechtelijke kaders niet worden doorkruist. Van een onaanvaardbare doorkruising kan sprake zijn als aan het overheidslichaam bij publiekrechtelijke regeling bepaalde bevoegdheden ter behartiging van zekere belangen zijn toegekend en het overheidslichaam deze belangen langs privaatrechtelijke weg wil bereiken. Zo kan artikel 122 van de Woningwet in de weg staan aan het stellen van bepaalde duurzaamheidseisen voor zover die eisen verder gaan dan het Bouwbesluit. Het ligt voor de hand dat een overheidslichaam ook verlangt dat de koper zich conformeert aan het vigerende publiekrechtelijke kader of de ruimtelijke plannen van het overheidslichaam voor de te verkopen locatie. Denk daarbij bijvoorbeeld aan woningbouwcategorieën, zoals percentages sociale huur, sociale koop of middenhuur. Ook is denkbaar dat het overheidslichaam ruimtelijke eisen stelt die niet of nog niet publiekrechtelijk zijn vastgelegd. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de eis om minimaal een percentage aan sociale woningbouw te realiseren of de eis dat de kopende partij zich conformeert aan een stedenbouwkundig- of beeldkwaliteitsplan. Het stellen van dergelijke criteria kan tot gevolg hebben dat de kring van potentiële gegadigden die kunnen meedoen aan de selectieprocedure op voorhand wordt beperkt. De gemeente dient acht te slaan op de mogelijkheid of met de rechten en plichten die voortvloeien uit de voorgenomen koopovereenkomst er sprake is van een overheidsopdracht in de zin van de Aanbestedingswet terwijl dit niet de bedoeling is. Van een overheidsopdracht voor werken is sprake indien cumulatief aan de volgende drie voorwaarden wordt voldaan: Er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid, en; Er wordt een bouwplicht opgelegd, en; Er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. Ad 1. Een rechtstreeks economisch belang kan worden voorkomen door een marktconforme prijs te hanteren, de ontwikkeling van woningbouw voor rekening en risico van de marktpartij plaats te laten vinden en door niet te participeren in de realisatie of exploitatie. Ad 2. De gemeente kan verder geen bouwplicht opleggen, want de realisatie van de woningbouw mag niet afdwingbaar zijn. Om te voorkomen dat de koper eigenaar wordt en vervolgens niet gaat bouwen, kan de gemeente in plaats van een bouwplicht een terugleverplicht opnemen. De koper dient in die situatie de grond terug te leveren aan de gemeente indien niet binnen een bepaalde termijn wordt gestart met de bouw. Hierbij wordt de waarde van de grond bepaald door een onafhankelijke deskundige en mag de waarde niet impliciet een boete bevatten. Ad 3. Daarnaast moet ervoor worden gezorgd dat de eisen binnen de publiekrechtelijke kaders blijven. Zo wordt voorkomen dat de aanbestedingsregels op de gronduitgifte en realisatie van de woningbouw van toepassing zijn. De eisen en voorwaarden mogen geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht en geen overheidsopdracht opleveren. Bij het bepalen van de uitgiftevoorwaarden en -eisen zijn de volgende punten van belang: Wat is de beschikbaarheid van de onroerende zaak? Valt te verwachten dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de desbetreffende onroerende zaak of is er sprake van slechts één gegadigde? Is er sprake van (publiekrechtelijke) beperkingen? Wil de gemeente een bepaald beleidsdoel behalen met de verkoop? Heeft de gemeente een visie voor het desbetreffende gebied? Heeft de gemeente een stedenbouwkundig-/ beeldkwaliteitsplan voor het gebied? Zo ja, dan wordt dit plan opgenomen als bijlage en wordt omschreven dat de inschrijving/ aanbieding moet voldoen aan de regels uit het beeldkwaliteitsplan. Is er al een vastgesteld/onherroepelijk bestemmingsplan/(omgevingsplan). De inschrijvingen moeten voldoen aan de eisen die worden gesteld in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is opgenomen in de bijlage of er is een directe verwijzing naar de vindplaats in “ruimtelijkeplannen.nl”. Is er een ouder recht wat de kring van gegadigden beperkt (denk aan recht van eerste koop of een aanbiedingsplicht overeengekomen voor de wijzing van het Didam-arrest)? Zijn er al bestaande (prestatie-) afspraken? Voert de gemeente een wettelijke plicht uit? Bijvoorbeeld in het geval van de afspraken met woningcorporaties. Is er sprake van een passend aanbod. Dient er bij realisatie rekening worden gehouden met de Woon(zorg)visie? De gemeente wil voorkomen dat de inwoners niet meer in de gemeente kunnen wonen. Hiertoe zet de gemeente in op de realisatie van een betaalbaar woning aanbod. Hiertoe kan een bepaald percentage aangewezen worden als “betaalbare koop en/of goedkope koop overeenkomstig de geldende NHG-grens”. De woningen dienen voor dit bedrag gebruiksklaar (Turn-key) opgeleverd te worden. Technische bekwaamheidseisen, bijvoorbeeld slechts één koper is in staat om met zijn plan het project uit te voeren conform de beoogde gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Deze technisch eisen zullen op zichzelf steeds objectief, redelijk en toetsbaar moeten zijn. Daarnaast is er ook de mogelijkheid om een verleende vergunning in te trekken als er geen gebruik van wordt gemaakt. De wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (WABO) geeft het college in dat geval de beleidsvrijheid om vergunningen in te trekken. Intrekken vergunning wegens “bewust stilzitten” behoort tot de mogelijkheden. 4 (ABRS 11 mei 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BQ4067 juncto ABRS 17 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1215). Ook kan voor de uitgifte het hebben van bepaalde grondposities van belang zijn, omdat voor de ontwikkeling van het plan of een doelmatig gebruik van de grond meer grond dan alleen de gemeentegrond benodigd is en de gemeentegrond geen afzonderlijk deel van het uit te voeren project vormt. De grootte van de uit te geven kavels. De gemeente Ooststellingwerf kan besluiten om alleen kavels van een bepaalde minimale en maximale grootte uit te geven. De gemeente Ooststellingwerf hanteert als uitgangspunt is dat parkeren op eigenterrein dient plaats te vinden. Indien dit niet of gedeeltelijk niet mogelijk is kan er een bijdrage voor het parkeren in de openbare ruimte worden gevraagd. Deze bijdrage wordt berekend afhankelijk van het aantal parkeerplaatsen en de ligging ervan en indien nog aan te leggen de daadwerkelijke aanlegkosten. Indien parkeerplaatsen worden overgedragen aan de gemeente dan dienen deze te voldoen aan de eisen die het HIOR daaraan stelt. De gegadigde draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het treffen van de (ondergrondse) infrastructuur/ (nuts)voorzieningen, zoals leidingen en/of kabels voor water, elektriciteit, telefoon, kabeltelevisie, dataverkeer alsmede het aansluiten hier van op de openbare nutsvoorzieningen, inclusief het plaatsen van trafo- regelstations en brandkranen. Indien de (ondergrondse) infrastructuur wordt overgedragen aan de gemeente dan dient deze te voldoen aan de eisen die het HIOR daaraan stelt. Afvalwater dient te worden afgevoerd via een door gegadigde voor zijn rekening en risico aan te leggen rioleringssysteem. Bij het aanleggen van de riolering neemt de gegadigde het technisch programma van eisen voor riolering en waterhuishoudkundige werken van de gemeente Ooststellingwerf en het HIOR in acht. De gegadigde draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het tijdig inwinnen van de benodigde inlichtingen en het aanvragen van de benodigde vergunningen bij de daarvoor bevoegde instanties. De hoofdregel is dat bouwgrond bouwrijp wordt opgeleverd. De gegadigde draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het woonrijp maken. Indien deze grond als openbare ruimte wordt overgedragen aan de gemeente dan dienen deze te voldoen aan de eisen die het HIOR daaraan stelt. In de gevallen dat er geen bouwrijpe grond wordt overgedragen komen de werkzaamheden die in het kader van het bouw- en woonrijp maken moeten plaatsvinden als mede de inrichting van de (toekomstig over te dragen) openbare ruimte voor rekening en risico van de gegadigde. In het kader van een op te stellen planologische maatregel zal een watertoets moeten worden uitgevoerd. Indien hieruit blijkt dat er voorzieningen moeten worden getroffen voor de afvoer van hemelwater, dan zal de gegadigde deze voor zijn rekening en risico zo nodig moeten realiseren op eigen terrein. Het gebruik van de uit te geven kavel: denk hierbij aan de zelfbewoningsplicht voor een x aantal jaren en het antispeculatie beding. Het gebruik dient conform de bestemming in het bestemmingsplan te zijn of kan worden aangegeven dat de gemeenteraad moet meewerken aan de wijziging van het bestemmingsplan naar een andere bestemming. Verder kunnen de kavels alleen bedoeld zijn voor bepaalde woningbouwcategorieën of bijvoorbeeld moet bestaan uit een minimaal percentage sociale woningbouw. De gemeente Ooststellingwerf behoudt zich het recht voor één of meerdere bouwkavels te reserveren als compensatiekavel, indien dit in verband met de aankoop van particulier eigendom voor de planontwikkeling naar haar oordeel elders in Ooststellingwerf noodzakelijk is. Voor de verkoop van compensatiekavels geldt het regime overeenkomstig één serieuze gegadigde (paragraaf 4.1). Uiteraard is de bruikbaarheid van deze criteria afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval, maar de criteria moeten altijd objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De procedure voor inschrijven Naast de voorwaarden en eisen stelt de gemeente ook de regels omtrent de te volgen procedure voor inschrijven. Deze regels kunnen het volgende bevatten: Wanneer de inschrijving start; Wanneer de termijnen eindigen; Welke formulieren moeten worden ingevuld; De wijze van indiening: in casu inschrijvingsformulieren dienen voor een bepaalde datum bij de aangewezen notaris in bezit te zijn (datum en aangewezen notaris worden door de gemeente Ooststellingwerf nader bepaald); Bij projectontwikkeling, wat er in de onderwerp regel moet, alle stukken in pdf, in één Zip-bestand, welk uitleesprogramma, et cetera; Hoe de gemeente omgaat met rechtsverwerking. Gegadigden dienen proactief te zijn. De gemeente stelt de termijnen, reacties na het vervallen van de termijnen, niet of niet volledig ingevulde inschrijvingsformulieren of te laat bij de aangewezen notaris binnengekomen inschrijvingsformulieren zijn niet-ontvankelijk; De gemeente geeft vooraf aan hoe het beoordelingsproces er uit gaat zien. Wat de samenstelling van de beoordelingscommissie is, de wijze van beoordeling (bijvoorbeeld: op toegekende puntenaantallen) en wat er gebeurt als er een gelijk aantal punten wordt gehaald. In dat geval kan het zijn dat er een gewicht is toegekend aan de criteria of dat is aangegeven dat er in dat geval wordt geloot; De besluitvormingsprocedure Besluitvorming. De gemeente Ooststellingwerf geeft ook uitleg over het besluitvormingsproces: Wanneer en op welke wijze ingelote partij bekend wordt gemaakt. De gemeente neemt een voorlopig toewijzingsbesluit. De voorlopige verkoop moet gepubliceerd worden. Volgens de Didam-uitspraak moet een redelijke termijn gesteld worden voor bezwaar. Bezwaar termijn. Na bekend making van de uitslag hebben de gegadigden die niet de winnaar zijn 14 kalenderdagen om bezwaar in te dienen middels het instellen van een kort geding. Na ommekomst van de 14 dagen en er is geen bezwaar ontvangen wordt het voorlopige toewijzingsbesluit definitief. De gemeente Ooststellingwerf stelt de koopovereenkomst op en deelt deze met ingelote partij. De ingelote partij ondertekend de koopovereenkomst en zorgt dat deze binnen xx dagen in bezit is bij de gemeente Ooststellingwerf. Hierbij behoort digitale ondertekening tot de mogelijkheden. 4.Aantal gegadigden 4.1Eén serieuze gegadigde De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Er is immers geen sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel als er voor het maken van onderscheid een objectieve en redelijke rechtvaardiging is. In dat geval hoeft dus geen selectieprocedure te worden toegepast. Er dient daarom op basis van de uitgiftevoorwaarden (zie hoofdstuk 3) te worden bepaald wat het aantal gegadigden is of redelijkerwijs te verwachten is wat het aantal gegadigden zal zijn. Aan de hand van de gestelde criteria dient objectief te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De voorgenomen verkoop dient ter besluitvorming te worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders, respectievelijk middels het vigerende mandaatbesluit. Stel vast of er bij voorbaat sprake is van één serieuze gegadigde. De gemeente dient voorafgaand aan de verkoop zijn voornemen daartoe op een dusdanige wijze bekend te maken dat eenieder daarvan kennis kan nemen (passende mate van openbaarheid). De publicatie moet voorzien zijn van de uitgiftevoorwaarden en de motivatie waarom er naar het oordeel van de gemeente slechts één gegadigde in aanmerking komt. Voor de termijnen zie hoofdstuk 8. Gedurende bekendmaking standstill Gedurende deze termijnen schort de gemeente het sluiten van de voorgenomen overeenkomst op (standstill). Indien de publicatie in een later stadium plaatsvindt en de partijen al in onderhandeling zijn over de koopovereenkomst, sluit de gemeente de koopovereenkomst met een totstandkomingsvoorbehoud.5 Dit is geen opschortende voorwaarde. Een overeenkomst onder opschortende voorwaarde komt wel tot stand, maar treedt pas in werking als voldaan is aan de voorwaarde. Bij een totstandkomingsvoorbehoud komt er helemaal nog geen overeenkomst tot stand. De overeenkomst komt dan niet eerder tot stand nadat de termijn is verlopen en er geen andere gegadigden zijn. Er meldt zich geen andere gegadigde Indien zich geen andere gegadigden melden naar aanleiding van de kennisgeving, sluit de gemeente de koopovereenkomst dan wel komt de koopovereenkomst tot stand. Er meldt zich een andere gegadigde Indien zich wél een of meerdere andere gegadigden melden naar aanleiding van de kennisgeving, beoordelen we in de eerste plaats of het inderdaad gaat om serieuze gegadigden. Hiertoe toetsen we of de andere gegadigden voldoen aan de in de kennisgeving gestelde uitgiftevoorwaarden op basis waarvan werd vermoed dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam (Hoofdstuk 4). Indien blijkt dat aan die uitgiftevoorwaarden is voldaan, dient er alsnog een selectieprocedure te worden gestart. (Hoofdstuk 5). Let op! Dit ligt niet in de rede. De gemeente heeft immers eerder geconcludeerd dat er maar één serieuze gegadigde te verwachten is. Er zal daarom slechts in bijzondere omstandigheden van andere serieuze gegadigden sprake kunnen zijn. Als wordt geconcludeerd dat deze partijen niet als serieuze gegadigden kunnen worden aangemerkt, omdat zij niet aan de in de kennisgeving vermelde voorwaarden en eisen voldoen, worden deze partijen gemotiveerd van deze conclusie op de hoogte gebracht. Indien de gegadigden de kwestie voor willen leggen aan de rechter, dienen de gegadigden dit binnen de eerder gestelde termijn te doen. De koopovereenkomst zal na de termijn worden gesloten. (Zie voor een toelichting op de stand-still hoofdstuk 10.) 4.2Marktconsultatie Indien niet bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, kan er een marktconsultatie plaatsvinden om dit vast te stellen. Bij een marktconsultatie doet de gemeente op basis van de uitgiftevoorwaarden een uitvraag op de markt of er meerdere gegadigden in de uitgifte geïnteresseerd zijn. Een marktconsultatie kan worden gebruikt om het aantal gegadigden te bepalen. Als blijkt dat er meerdere gegadigden zijn, dan dient er een openbare selectieprocedure plaats te vinden. Zie hiervoor de volgende paragraaf. Als blijkt dat er slechts één gegadigde is, dient de procedure beschreven in de vorige paragraaf ‘één serieuze gegadigde’ te worden gevolgd. De gemeente kan een marktconsultatie starten bijvoorbeeld wanneer een marktpartij met een initiatief voor een perceel in eigendom van de gemeente komt, waarna de gemeente voorwaarden opstelt waaronder de gemeente dat perceel wenst uit te geven en vervolgens op de markt gaat toetsen of er ook andere geïnteresseerden zijn dan de hiervoor bedoelde marktpartij. Let op! De uiteindelijke uitgifte dient daadwerkelijk plaats te vinden op basis van de uitgiftevoorwaarden die tijdens de marktconsultatie zijn gepubliceerd. Indien dat niet het geval is, is er sprake van een nieuwe uitgifte en dient opnieuw mededingingsruimte te worden geboden. Door de wijziging kan de kring van gegadigden immers veranderen. 4.3Meerdere gegadigden Er moet een openbare selectieprocedure worden opgestart als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Uit het Didam-arrest van de Hoge Raad volgt dat een selectieprocedure aan de volgende vereisten moet voldoen: De gemeente dient in de eerste plaats ‘met in achtneming van de hem toekomende beleidsruimte’ criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd; De gemeente dient vervolgens een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot: de beschikbaarheid van de onroerende zaak; de selectieprocedure; het tijdschema; en de toe te passen selectiecriteria; De gemeente dient tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure informatie over deze aspecten bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 5.Selectiecriteria Voordat de gemeente overgaat tot het selecteren van criteria en het opstellen van geschiktheidseisen/ uitsluitingsgronden wordt er een keuze gemaakt voor de te hanteren selectieprocedure. De gemeente Ooststellingwerf hanteert een openbare selectie procedure, uitgaande van meer dan één gegadigde (zie hoofdstuk 4.3). Deze selectieprocedure start met uitsluitingsgronden en geschiktheidseisen. Om als gegadigde dus voor verkoop en de inhoudelijke beoordeling van de inschrijving in aanmerking te komen, mogen er geen uitsluitingsgronden van toepassing zijn. Daarnaast dient de gegadigde dus in onderhavige zaak aan te tonen geschikt te zijn voor de ontwikkeling en realisatie. Vervolgens kan er een keuze worden gemaakt voor een uitgebreide selectieprocedure en/of een vereenvoudigde selectieprocedure. De selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Bij het opstellen van de criteria neemt de gemeente de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht. Aan de te stellen criteria legt de gemeente een zorgvuldige afweging ten grondslag, waarbij alle relevante belangen zijn betrokken. De criteria zullen redelijk en proportioneel moeten zijn. Dit zal afdoende moeten kunnen worden gemotiveerd. Tot welke verplichtingen de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in een privaatrechtelijke context exact leiden, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en het toepasselijke beginsel. Het vereiste van objectiviteit houdt in dat de selectiecriteria ondubbelzinnig en zo duidelijk mogelijk moeten worden geformuleerd zodat een onpartijdige behandeling kan worden verzekerd en willekeur wordt voorkomen. Hierdoor worden de selectiecriteria ook toetsbaar. De selectiecriteria zullen in de praktijk vervolgens consistent moeten worden toegepast op de verschillende gegadigden. De rechter zal in voorkomend geval moeten kunnen toetsen of aan genoemde voorwaarden is voldaan. De selectiecriteria bestaan uit geschiktheidseisen en uitsluitingsgronden. Daarnaast de mogelijkheid tot het hanteren van aanvullende selectiecriteria. 5.1Geschiktheidseisen Geschiktheidseisen zien op eisen waaraan het subject (de gegadigde) moet voldoen om mee te kunnen doen met de uitgifte. De gemeente geeft in de publicatie van de uitgifte aan welke stukken en gegevens overlegd moeten worden om aan de geschiktheidseisen te kunnen toetsen. Indien de gegadigde niet beschikt over de gevraagde stukken en/of gegevens, kan het voldoen aan de geschiktheidseisen met andere stukken en/of gegevens worden aangetoond die volgens de gemeente geschikt zijn. Deze geschiktheidseisen kunnen onder meer betreffen: De hoedanigheid van de (potentiële) gegadigden. Denk hierbij aan een bepaalde bedrijfssector/ -tak, zoals vastgoedprojectontwikkelaars, bouwbedrijven en aannemers. Dit dient te worden aangetoond op basis van de inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel waarbij de gegadigde een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel dient te overleggen welke niet ouder is dan zes maanden. Bij de uitgifte van kavels voor 2^1 kappers aan het vereiste dat een particuliere gegadigde verplicht is om zich in te schrijven samen met een medebouwer. Het openstellen van de uitgifte aan enkel natuurlijke personen of enkel aan rechtspersonen dan wel bedrijven. Een vereiste (minimale) financiële draagkracht, bijvoorbeeld de solvabiliteit van een gegadigde. Dit kan bijvoorbeeld worden aangetoond door het overleggen van een bankverklaring. Het bedrijf van de inschrijver voldoet aan de vastgestelde gebruiksregels uit de geldende bestemmingsplannen, dan wel uit het toekomstige omgevingsplan. Een aantoonbare kennis en ervaring met bepaalde ontwikkelactiviteiten. Van een gegadigde kan gevraagd worden dit aan te tonen door geschikte referenties te overleggen betreffende in het verleden uitgevoerde projecten. Hier dient terughoudend mee om te worden gegaan, omdat het gevaar bestaat dat hiermee startende bedrijven worden uitgesloten. Er dient per uitgifte afgewogen te worden of dit proportioneel is. Van proportionaliteit is eerder sprake bij een omvangrijke gebiedsontwikkeling. De gemeente kan referentie eisen stellen: bijvoorbeeld het opvragen van twee of meer referenties. Referentie eis 1: Risicodragende ontwikkeling De gemeente kan daarbij een nadere invulling geven (proportioneel), bijvoorbeeld: de gegadigde heeft een x-aantal hoek-, rijwoningen gerealiseerd of laten realiseren. Referentie eis 2: Duurzaamheid De gegadigde heeft een x-aantal woningen met EPC–x norm of met BENG-eisen conform bouwbesluit na 202X gerealiseerd. De gegadigde dient aan te tonen dat deze maatregelen daadwerkelijk zijn toegepast. Op verzoek van de gemeente dient gegadigde een tevredenheidsverklaring van de opdrachtgever van de desbetreffende relatie te overleggen. Het is niet toegestaan referenties in te dienen vanuit samenwerkingsverbanden vanuit het verleden. Het niet kunnen aanleveren van een referentie voor een bepaalde kerncompetentie en/of het inhoudelijk niet voldoen aan een referentie-eis leidt tot directe uitsluiting van een gegadigde. Wanneer het uitgifte aan particulieren betreft: de leeftijd van de gegadigde. De gegadigde dient 18 jaar of ouder te zijn op de dag van de gunning. Algemene geschiktheidseisen Deze criteria kan de gemeente stellen en hebben betrekking op de inschrijving / aanbieding en hebben als doel om te controleren of de inschrijving aan de ruimtelijke ordening, de behoeft en lokale economie. Ten aanzien van de ruimtelijke ordening: Het perceel bouwgrond wordt uitsluitend voor de bestemming respectievelijk de beoogde bestemming gebruikt; Het bouwplan voldoet aan de bouwvoorschriften. Ten aanzien van de behoefte: De gegadigde heeft aangetoond dat de kavels gekocht, bebouwd en gebruikt zullen worden als woning. Ten aanzien van betrokken lokale economie: De verkoopprijs. Deze sluit aan bij het beleid dat de prijs onder een bepaalde grens ligt opdat het mogelijk is om aan eigen inwoners toe te wijzen. 5.2Uitsluitingsgronden Uitsluitingsgronden staan op voorhand deelname aan de uitgifte in de weg. Ook de uitsluitingsgronden zien op het subject (de gegadigde). Deze uitsluitingsgronden kunnen onder meer betreffen: Het verkeren in staat van faillissement of liquidatie, jegens de gegadigde geldt een surseance van betaling of een (faillissement)akkoord en zijn onderneming verkeert in een andere vergelijkbare toestand in gevolge een soortgelijke procedure die voorkomt in de hem van toepassing zijnde wet- of regelgeving. De gegadigde of zijn onderneming heeft niet voldaan aan verplichtingen op grond van op hem van toepassing zijnde wettelijke bepalingen met betrekking tot betaling van sociale zekerheidspremies of belastingen. De gemeente wenst bij de uitgifteprocedure gebruik te kunnen maken van de Wet Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur (Wet Bibob). Op grond van artikel 1 jo. artikel 5a Wet Bibob heeft de gemeente het recht om bij vastgoedtransacties een Bibob-toets te laten uitvoeren. Wanneer uit een Bibob-toets of Bibob-advies blijkt dat er een grote mate van gevaar bestaat dat de voorgenomen vastgoedtransactie mede zal worden gebruikt om crimineel voordeel te benutten, dat er in of met de onroerende zaak strafbare feiten zullen worden gepleegd of ter verkrijging of behoud van de vastgoedtransactie een strafbaar feit is gepleegd (artikel 9 lid 3 onder a, b en c Wet Bibob), zal de gegadigde worden uitgesloten. Let op: een BIBOB onderzoek is ingrijpend, onderzoek goed of het voor de desbetreffende opdracht proportioneel is om dit toe te passen. De gegadigde heeft valse verklaringen gegeven, of nalaat de benodigde verklaringen te geven, bij het verstrekken van de stukken en gegevens die nodig zijn om te beoordelen of de gegadigde voldoet aan de geschiktheidseisen en de gunningscriteria. De gegadigde heeft stukken of gegevens achtergehouden of is niet in staat gebleken om die stukken of gegevens te overleggen die nodig zijn om te toetsen of er wordt voldaan aan de geschiktheidseisen en de gunningscriteria. Bijvoorbeeld wanneer het lotings- of inschrijfformulier niet volledig door de gegadigde is ingevuld. Het lotings- of inschrijfformulier is door een niet vertegenwoordigingsbevoegd persoon of door niet vertegenwoordigingsbevoegde personen ingevuld. Het voorkomen van meerdere inschrijvingen van één concern of één huishouden/relatie. Dit betekent dat er geen extra holdings, beheerbedrijven, dochter- of zustervennootschappen van de betreffende gegadigde mogen inschrijven. Daarnaast betekent dit dat er één inschrijving van personen uit een duurzame relatie mag zijn. Er is sprake van een duurzame relatie bij een huwelijk, een geregistreerd partnerschap dan wel daadwerkelijke samenwoning. De gegadigde verstoort of vervalst de mededinging, bijvoorbeeld door afspraken met een andere partij te maken over wie zich voor welke uitgifte inschrijft. De gegadigde of zijn onderneming is bij een onherroepelijke rechterlijke uitspraak veroordeeld wegens deelname aan een criminele organisatie, omkoping, fraude of witwassen van geld. Een inschrijving is ongeldig als één van de uitsluitingsgronden van toepassing is, de inschrijving en/of de stukken te laat zijn ingediend of als de gegadigde niet voldoet aan de geschiktheidseisen. De inschrijving wordt dan terzijde gelegd en de gegadigde wordt uitgesloten van verdere deelname aan de uitgifte. 5.3Aanvullende selectiecriteria De gemeente kan aanvullende selectiecriteria stellen. Daarbij moet in het oog gehouden worden dat de gemeente daarmee invulling kan gaan geven aan het ontwerp als de uitvoering van het werk. In dat geval hebben we te maken met een overheidsopdracht voor werken. De aanvullende eisen kunnen gesteld worden op het gebied van klimaatadaptatie en duurzaamheid. Omdat dit container begrippen zijn, dient de gemeente Ooststellingwerf op basis van de beleidsdoelstellingen de criteria die van belang worden geacht nader te preciseren. De gemeente Ooststellingwerf dient nader toe te lichten (verwijzing naar het specifieke beleid) waarom deze criteria van belang worden geacht. In de gevallen dat het hier om een overheidsopdracht gaat kan niet worden volstaan met een openbare selectieprocedure maar moet het project worden (Europees) aanbesteed. In welke mate dragen ontwikkelingen/ woningen bij aan klimaat adaptatie en duurzaamheid: oriëntatie van de kappen van de te bouwen woningen zoveel mogelijk op het zuiden; de verkaveling is zoveel als mogelijk noord-zuid gericht; onderlinge afstand van de woningen voor optimaal gebruik van passieve zonne-energie; beperking van het aantal m2 verharding; hemelwaterafvoer vindt veelal bovengronds plaats. respecteren van de aanwezige landschapselementen; zoveel mogelijk water in de wijk vast te houden, laten circuleren; natuurvriendelijke oevers aanleggen; waar mogelijk recreatief medegebruik van het water toepassen; ecologische verbindingen maken met natuurlijke eenheden in aansluitend gebied; vermijden van snippergroen; optimaal grondgebruik; zoveel mogelijk natuurlijke erfafscheidingen; streven naar een gesloten grondbalans. Is er sprake van efficiënt ruimtegebruik; Parkeervoorziening; Relatie met de omgeving [nader in te vullen]; Inschrijvende partijen worden uitgedaagd om invulling te geven aan het thema “duurzaam bouwen”. Een drietal onderwerpen staan hierbij centraal; Natuur inclusief of -vriendelijk bouwen Klimaat adaptief Circulariteit; Tijd: planning, doorlooptijden, startdatum van de bouw In hoeverre voldoet het bouwplan/de inschrijving aan de ontwikkelingskaders In hoeverre voldoet de schets aan de beoogde kwaliteit van het beeldkwaliteitsplan 6.Gunningscriteria De gemeente Ooststellingwerf kan kiezen om naast selectiecriteria, ook gunningscriteria op te stellen. Met deze gunningscriteria dient het ‘beste’ bod te worden geselecteerd. In het volgende hoofdstuk worden de verschillende selectieprocedures beschreven. Bij een lotingsprocedure wordt in principe gegund aan de gegadigde wiens lot wordt getrokken. Bij een verkoop bij inschrijving wordt gegund aan de gegadigde met het hoogste bod. In het geval van een vergelijkende toets worden er van tevoren gunningscriteria opgesteld op basis waarvan de gegadigde met het hoogste aantal punten wordt geselecteerd. Indien er op basis van binnenkomst wordt verkocht, wordt er gegund aan de eerste gegadigde die zich meldt. Gunningscriteria moeten worden opgesteld bij de selectieprocedure vergelijkende toets. Alleen bij de procedure van een vergelijkende toets dienen er daarom gunningscriteria te worden opgesteld. De gemeente Ooststellingwerf geeft bij de publicatie van de gunningscriteria aan wat het aantal punten is dat behaald kan worden bij het voldoen aan een criterium, hoe een onafhankelijke en onpartijdige beoordeling wordt gewaarborgd en hoe te handelen wanneer het hoogst aantal punten door twee gegadigden wordt behaald. Deze criteria dienen wederom objectief, toetsbaar en redelijk te zijn. Eventueel in combinatie met de hoogste prijs kunnen criteria worden gesteld om het ‘beste’ bod te selecteren; deze kunnen betrekking hebben op de aard en/of de kwaliteit van de beoogde (her)ontwikkeling van de onroerende zaak. Daarbij kan worden gedacht aan de kwaliteit van het (ontwikkel)plan, de mate van duurzaamheid van het (ontwikkel)plan, of de mate waarin het plan inpasbaar is in de omgeving en aldus kan voldoen aan de beoogde beleidsdoelstellingen. De gunningscriteria kunnen onder meer het volgende betreffen: De hoogte van de geboden prijs; De kwaliteit van het (ontwikkel)plan. Hierbij kan het plan bijvoorbeeld getoetst worden op basis van de mate waarin het voldoet aan het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitsplan of stedenbouwkundig plan; De mate van duurzaamheid van het (ontwikkel)plan. Hierbij dient te worden voorkomen dat een duurzaamheidseis als verplichting aan de gegadigde wordt opgelegd waardoor in strijd met artikel 122 van de Woningwet wordt gehandeld; De beste prijs-kwaliteitverhouding van het (ontwikkel)plan van de gegadigde; De inpasbaarheid van het plan in de omgeving; Het voldoen aan beoogde beleidsdoelstellingen van de gemeente. Hierbij moet ervoor worden gewaakt dat er enkel gegund wordt op basis van het criterium kwaliteit, omdat er dan mogelijk een erg lage prijs wordt geboden voor erg veel kwaliteit terwijl er een veel hogere prijs wordt geboden voor iets minder kwaliteit. De gunningscriteria zijn maatwerk en dienen per situatie te worden bepaald. 7.Selectieprocedures Als is vastgesteld dat er een openbare selectieprocedure moet plaatsvinden, maakt de gemeente een keuze uit één van de onderstaande selectieprocedures. Van belang is dat de procedure ‘Op volgorde van binnenkomst’ slechts kan plaatsvinden nadat één van de andere procedures is doorlopen, mits de criteria gelijk blijven. Er is namelijk sprake van een nieuwe uitgifte wanneer de criteria zijn aangepast. Maak een keuze uit de drie selectieprocedures: loting, verkoop bij inschrijving of de vergelijkende toets. De mogelijkheid om in te schrijven als gegadigde voor de loting wordt bekend gemaakt middels publicatie (De wijze waarop is beschreven in Hoofdstuk 9). In de kennisgeving wordt in elk geval de wijze van inschrijving voor de loting en de uiterste datum van inschrijving vermeld. Indien speciale voorwaarden (bijvoorbeeld ten aanzien van doelgroepen) worden gehanteerd, maakt de gemeente Ooststellingwerf deze in de kennisgeving bekend. De wijze van inschrijving bij loting vindt plaats middels een inschrijfformulier. Aan de loting kan uitsluitend worden meegedaan door middel van het invullen en insturen van het inschrijfformulier. Alleen de inschrijfformulieren die voldoen aan de volgende voorwaarden worden geaccepteerd: Het inschrijfformulier dient volledig, correct en leesbaar ingevuld te zijn; Het inschrijfformulier dient op de door de gemeente aangegeven manier ingediend te zijn; Te laat ingekomen of incompleet ingevulde inschrijfformulieren worden uitgesloten van de loting. Ten behoeve van een (te vormen) huishouden mag slechts één inschrijfformulier worden ingediend. Indien meerdere inschrijvingen per (te vormen) huishouden worden ingediend is de gemeente Ooststellingwerf gerechtigd om alleen de eerste ontvangen inschrijving in de loting te betrekken en worden de overige inschrijvingen uitgesloten van loting. De gegadigde(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.