Nota Grondprijsbeleid 2023-2024De raad van de gemeente Oldebroek; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 31 januari 2023 met kenmerk 1088458 ; overwegende dat: in de Nota Grondbeleid is opgenomen dat het grondprijsbeleid iedere twee jaar wordt herzien; de (markt)ontwikkelingen aanleiding geven om wijzigingen door te voeren in het gemeentelijke grondprijsbeleid; B E S L U I T: de Nota Grondprijsbeleid 2023-2024 vast te stellen; dat de nota een dag na bekendmaking in werking treedt en terugwerkt tot 1 januari 2023; de Nota Grondprijsbeleid 2021-2022 in te trekken per 1 januari
- 1Inleiding 1.1Opbouw Voor u ligt de Nota Grondprijsbeleid 2023-
- De nota treedt in werking een dag na bekendmaking, met terugwerkende kracht tot 1 januari
- In deze nota zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de manier waarop de gemeente Oldebroek de grondprijzen voor grond met verschillende bestemmingen en/of functies bepaalt. In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid benoemd en in de daarop volgende hoofdstukken komen de grondprijzen voor de categorieën woningbouw, commercieel en overige functies aan bod. In de bijlagen is een overzicht te vinden van de diverse waarderingsmethoden voor het bepalen van de grondwaarde, een overzicht van de grondprijzen voor de periode 2023-2024 en een overzicht van de grondprijzen in omliggende gemeenten. 1.2Doelstelling In de Nota Grondbeleid heeft de gemeenteraad de kaders en beleidsuitgangspunten vastgelegd voor de grondprijzen. Met de nota Grondprijsbeleid stelt de gemeenteraad aanvullende kaders vast over de wijze waarop grondprijzen worden bepaald en de hoogte van de grondprijzen voor de verschillende functies. Dit zorgt voor transparantie van het gemeentelijk uitgifteprijsbeleid en dus kan er snel en efficiënt gehandeld worden. De doelstelling van het gemeentelijke grondprijsbeleid is het hanteren van een functionele en marktconforme grondprijsmethodiek. Er mag geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Het grondprijsbeleid heeft als doel om gelijke grondprijzen te hanteren, ongeacht wie de koper is van de grond. Daarmee wordt oneerlijke concurrentie vermeden en een eenduidig gemeentelijk handelen bewerkstelligd. Deze doelen zien we ook terug in zowel de huidige Grondexploitatiewet, als ook in de Omgevingswet welke mogelijk 1 jul 2023 in werking treedt en de huidige Grondexploitatiewet vervangt. 1.3Marktontwikkeling De Nederlandse woningmarkt staat al geruime tijd onder druk. Waar de nieuwbouwproductie de vraag niet kan bijhouden, zien we afgelopen maanden dat door de stijgende hypotheekrente, in combinatie met de hoge energieprijzen de vraag toch terugloopt. Dit zorgt voor een stabilisatie van de huizenprijzen en in sommige gebieden, waaronder de Veluwe, zelfs een daling van de prijzen. De bouwkosten blijven hoog en dat gecombineerd met de teruglopende vraag maakt het een onzekere markt. Zeker in het duurdere segment. De vraag naar goedkopere woningen blijft onverminderd groot. Op de markt voor bedrijfsvastgoed zijn deze effecten minder merkbaar. De vraag naar commercieel vastgoed blijft. Hierdoor wordt er voor onze bedrijfslocaties de komende jaren geen prijsdaling verwacht. 2Uitgangspunten grondprijsbeleid 2.1Marktconform In principe is het uitgangspunt dat de investeringen in de grondexploitatiebegroting worden gedekt door de opbrengsten van de grondverkoop tegen marktconforme prijzen. ‘Marktconform’ wil zeggen in overeenstemming met de heersende economische principes en regels van de vrije markt (systeem van vraag en aanbod). Er wordt uitgegaan van een marktconforme grondprijs om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Er mag geen sprake zijn van subsidiëring via lagere gronduitgifteprijzen. Wanneer de gronden in één gemeente aantoonbaar lager worden aangeboden dan in omliggende gemeenten zonder dat daar markttechnische argumenten aan ten grondslag liggen, is dit niet marktconform en verleent de gemeente ongeoorloofde staatssteun. De wetgever gaat uit van hantering van een marktwaarde. Het incasseren van de marktwaarde van bouwrijpe grond wordt algemeen geaccepteerd als principe bij de uitgifte van grond door een gemeente (met uitzondering van sociale woningbouw). De genoemde prijzen in deze nota zijn marktconforme gronduitgifteprijzen in de gemeente Oldebroek. Ter onderbouwing van de marktconformiteit van deze prijzen is een taxatieadvies uitgebracht door een onafhankelijke taxateur en is een comparatieve analyse uitgevoerd naar de grondprijzen in omliggende gemeenten. 2.2Grondprijsmethodiek In bijlage 1 zijn de methodieken weergegeven waarmee grondprijzen kunnen worden bepaald. Op basis van dit overzicht kan per categorie een keuze gemaakt worden voor een grondprijsmethodiek. Voorgesteld wordt om net als de voorgaande twee jaren een beperkt aantal methodieken te hanteren. Dit zorgt voor eenvoud en transparantie. Eenvoud omdat de gemeente veel grondexploitatiecomplexen bezit, maar de ambtelijke capaciteit beperkt is. Om te veel tijdsbeslag te voorkomen wordt een eenvoudige methodiek aangeraden. Dit zorgt tevens voor transparantie en voorkomt discussie met afnemers van de grond. Per categorie wordt in de volgende hoofdstukken een voorstel gedaan voor een methodiek en een grondprijs. 2.3Bouwrijpe grond Voor de in deze Nota Grondprijsbeleid gehanteerde prijzen geldt het uitgangspunt dat de gemeente het eigendom van de grond heeft en dat bouwrijpe grond wordt geleverd die milieukundig geschikt is voor de beoogde bestemming. In principe verricht de gemeente geen werkzaamheden op de kavel, behalve voor zover het zaken betreft om de kavel uit milieukundig oogpunt geschikt te maken. Eventueel kan overeengekomen worden dat de initiatiefnemer of ontwikkelaar zelf een deel van de werkzaamheden op zich neemt die de gemeente normaal gesproken uitvoert om te komen tot bouwrijpe kavels. De afnemer van de grond kan bijvoorbeeld zelf het terrein bouw- en woonrijp maken of de openbare ruimte inrichten. In dit geval wordt de grondprijs voor de bouwrijpe kavel verminderd met de kosten voor de nog uit te voeren werkzaamheden om te komen tot bouwrijpe kavels. 2.4BTW, overdrachtsbelasting en kosten notaris en kadaster Indien niet anders vermeld zijn alle grondprijzen die in deze nota worden genoemd exclusief BTW en exclusief kosten koper. De BTW en kosten koper zijn voor rekening van de koper van de grond. Bij verkoop van bouwrijpe grond dient over de grondprijs 21% BTW te worden betaald. De verkoop van openbaar groen geschiedt “Vrij op Naam”. 2.5Onderhandelbaarheid De gemeenteraad stelt het principe, de methodiek en de uitgifteprijzen vast. Het principe en de methodiek zijn niet onderhandelbaar. Voor wat betreft de grondprijs is het niet mogelijk om voor alle denkbare locaties en bestemmingen een eenduidige grondprijs aan te geven. Specifieke omstandigheden waardoor de vastgestelde prijzen afwijken van de marktwaarde kunnen aanleiding geven om van de vastgestelde prijzen af te wijken. Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om van de vastgestelde prijzen af te wijken en een prijs overeen te komen met een partner die minimaal voldoet aan de marktwaarde, zoals vastgesteld op basis van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur. De uitgifteprijzen zijn onderhandelbaar indien specifieke omstandigheden aanleiding zijn te twijfelen aan de marktconformiteit van de grondprijs zoals vastgesteld in deze nota. Wanneer dit zich voordoet wordt vooraf een onafhankelijke taxatie uitgevoerd om de marktwaarde van de grond te bepalen en kan het College van Burgemeester en Wethouders besluiten om af te wijken van de vastgestelde grondprijs op basis van de uitgevoerde taxatie. 2.6Stapelingsfactor Indien meerdere lagen worden gerealiseerd met een bepaalde functie (bijvoorbeeld een appartementengebouw van vier lagen, maisonnettes of een bedrijfspand in twee lagen) wordt een stapelingsfactor toegepast. Het totale grondoppervlakte van het perceel (bebouwd en onbebouwd) wordt voor 100% in rekening gebracht conform de uitgiftecategorieën die op de begane grondlaag aanwezig zijn. Parkeerruimte wordt onder het totale onbebouwde grondoppervlakte gerekend. De grondprijzen behorend bij het bruto vloeroppervlak van de tweede en volgende lagen worden voor 80% per laag in rekening gebracht. Alleen bij sociale huur rekenen we met een prijs per m²/gbo. 2.7Mix van verschillende functies Wanneer één gebouw of bouwkavel meerdere functies en daarmee meerdere uitgiftecategorieën bevat (bijvoorbeeld woningen boven maatschappelijke voorzieningen), dan is de uitgifteprijs gelijk aan de rekenkundige mix van deze functies en de daarbij behorende uitgiftecategorieën rekening houdend met de stapelingsfactor. Rekenvoorbeeld: Stel een kavel van 500 m² met op de begane grond een gebouw van 350 m² met de bestemming maatschappelijk zonder winstoogmerk en daarboven twee lagen met appartementen in de sociale koopsector. De kavel ligt in Wezep. Voor de begane grond van de kavel wordt grondprijs voor maatschappelijk zonder winstoogmerk in rekening gebracht: 500 x € 140 = € 70.000,-. Voor de eerste en de tweede verdieping wordt de grondprijs voor de sociale koopsector in rekening gebracht: 2 x 350 x € 270 x 0,8 = € 151.200,-. Voor het gehele perceel dient een bedrag betaald te worden van € 221.200,. 2.8Disclaimer De inhoud van deze nota is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen. De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor mogelijke onjuistheden. U kunt zich voor nadere informatie en over de inhoud en de actuele invulling en toepassing van deze nota wenden tot één van de medewerkers binnen team Ruimte belast met grondzaken van de gemeente Oldebroek. 3Woningbouw Bij de meeste categorieën is voor het bepalen van de grondprijs het taxatieadvies gevolgd. Dit geldt echter niet voor de categorie sociale koop. Verder is er gekozen voor een aparte grondprijs voor sociale huurwoningen. In de vorige grondprijsnota was dit één categorie. Onderstaande tabel toont de grondprijzen voor de verschillende woningbouwcategorieën. Grondprijzen per m² WONEN Wezep en Oldebroek Oosterwolde en Noordeinde en 't Loo Hattemerbroek Oldebroek Sociale huur grondgebonden € 150,- € 150,- € 150,- Sociale huur appartementen € 180,- per m² gbo € 180,- per m² gbo € 180,- per m² gbo Vrije sector huur Taxatie Taxatie Taxatie Sociale woningbouw koop € 270,- € 255,- € 240,- (tot € 300.000,-) Middeldure koop € 290,- € 275,- € 260,- (€ 300.001,- tot € 405.000,-) Dure koop € 315,- € 300,- € 285,- (hoger dan € 405.001,-) Woonwagenstand- plaatsen € 210,- € 190,- € 180,- Individueel particulier € 315,- € 300,- € 285,- opdrachtgeverschap Collectief particulier Taxatie Taxatie Taxatie Sociale huur en goedkopere koop Onder sociale huurwoning wordt verstaan een huurwoning waarbij de aanvangshuurprijs onder de grens ligt als bedoeld in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag. Voor sociale huurwoningen werd vaak gewerkt met vaste kavelprijzen. Steeds meer gemeenten gaan over naar een prijs per m2 omdat er kleinere woningen worden gebouwd. Op basis van het taxatieadvies is een vierkante meter prijs van € 150,- voor grondgebonden woningen en € 220,- per m2 gbo voor appartementen (exclusief stapelingsfactor) acceptabel. Voor de gestapelde huur is de vierkante meter prijs bijgesteld naar 180 m²/gbo gezien de hoge bouwkosten. Ook sluit dit beter aan bij omliggende gemeenten. Voor huurwoningen (< 50 m2 gbo) met een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens is een korting op de grondprijs mogelijk van maximaal 20 %. Deze grondprijzen zijn gebaseerd op het uitgangspunt dat de huurwoningen minimaal twintig jaar als sociale huurwoning worden geëxploiteerd. Indien de woningen eerder worden verkocht of tegen commerciële prijzen worden verhuurd, vindt een verrekening plaats op de grondprijs. De categorie sociale koopwoningen is aangepast. Alle woningen tot € 300.000 vallen onder deze categorie. De vierkante meter prijzen sluiten hierbij aan, namelijk € 270 per m2 voor de kernen Wezep en Oldebroek, € 255 per m2 voor Oosterwolde en Hattemerbroek en € 240 per m2 voor Noordeinde en 't Loo. In het geval van energieneutrale sociale koopwoningen kan de VON-prijsgrens verhoogd worden met de extra leencapaciteit die voortkomt uit de lagere energielasten. Onderbouwing hiervan dient plaats te vinden door middel van een schriftelijke bevestiging van een financierende instelling van de extra leencapaciteit voor de potentiële koper. Bij verdergaande afspraken (denk hierbij aan hogere EPC-normen of architectonische kwaliteit) die zorgen voor hogere stichtingskosten kan het zijn dat er sprake is van een grondwaarde daling. Sommige investeringen in kwaliteit of verduurzaming dragen ook bij aan een hogere verkoopopbrengst. Als er sprake is van dit soort afspraken zal de grondwaarde residueel worden bepaald. Woningbouw voor specifieke doelgroepen en woonvormen Er is een toename in vraag voor specifieke doelgroepen en woonvormen, denk hierbij aan tijdelijke woningen en tiny houses. Bij dit soort ontwikkelingen zal er een taxatie plaatsvinden om de grondwaarde te bepalen. Projectmatige woningbouw In (anterieure- en koop-)overeenkomsten met partners, zoals ontwikkelaars, maken we afspraken over de hoogte van de verkoopprijzen van de te realiseren woningen. Deze verkoopprijzen vormen ook de basis voor de onderhandelingen over de grondwaarde. Immers, de verkoopprijs bepaalt de categorie van de woning(en) en daarmee ook de grondprijs. Mocht de partner een hogere verkoopprijs hanteren dan afgesproken, dan doet de partner een nabetaling aan de gemeente. Hiervoor worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Voor sociale woningbouw 25% over de meerwaarde ten opzichte van de afgesproken V.O.N. prijzen; Voor middeldure koopwoningen 30% over de meerwaarde ten opzichte van de afgesproken V.O.N. prijzen; Voor dure koopwoningen 35% over de meerwaarde ten opzichte van de afgesproken V.O.N. prijzen. Uitgangspunt bij woningbouwplannen is dat er 30% sociale huur per woningbouwplan wordt gerealiseerd. Dit is niet altijd haalbaar. Dan wordt de sociale huur afgekocht voor € 25.000 per woning. Dit geldt ook bij ontwikkelingen waarbij er geen grond van de gemeente wordt afgenomen. Rekenvoorbeeld: Een ontwikkelaar neemt grond af van de gemeente en realiseert woningen in de categorie middeldure koopwoningen. Er wordt met de gemeente afgesproken dat de verkoopprijs van de woningen € 350.000,- Vrij op Naam bedraagt. Indien de ontwikkelaar duurdere woningen bouwt c.q. een hogere verkoopprijs hanteert dan overeengekomen, dan wordt deze verplicht om een nabetaling te doen aan de gemeente. Worden er woningen gerealiseerd met een verkoopprijs van € 400.000,- Vrij op Naam dan volgt een nabetaling van: 30% x € 50.000,- = € 15.000,-. Dit is inclusief BTW. 4Commercieel 4.1Bedrijventerreinen Ook voor bedrijventerreinen is het uitgangspunt dat wij de marktwaarde voor de grond ontvangen. De gemeentelijke bedrijfskavels liggen op het bedrijventerrein Wezep Noord en het gemeentelijke deel van het bedrijvenpark H2O. De gemeente Oldebroek hanteert een vaste vierkante meterprijs voor bedrijfsgronden. Gezien de voorbereidingen voor de realisatie van een nieuw op- en afrittenstelsel van de A28, wordt afgeraden om de prijzen op dit moment te verlagen. Dit vanwege een verbetering van de infrastructuur en een kwaliteitsimpuls voor de bedrijventerreinen rond Wezep Noord. De kavels op het bedrijventerrein Wezep Noord Rondweg worden door de nieuwe aansluiting direct verbonden met de A
- Daarnaast is de grondprijs in lijn met de grondprijs die gemeenten in de regio hanteren. Doordat bedrijventerreinen regionaal concurreren is het voor de hand liggend om een grondprijs te hanteren die in lijn is met de omliggende gemeenten. Ook het taxatieadvies geeft geen aanleiding om de grondprijs te wijzigen. Wel wordt voorgesteld om een toeslag van 20% op de grondprijs voor zichtlocaties op te nemen. De uitgifteprijs van de twee kavels direct aan de nieuwe afrit van de A28 zullen middels taxatie worden bepaald bij het moment van uitgifte. De prijzen voor het gemeentelijke deel op het bedrijventerrein Hattemerbroek en voor het bedrijventerrein Wezep-Noord worden gelijk getrokken. De uitgifteprijzen van het bedrijvenpark H2O, dat gezamenlijk eigendom is van de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek liggen op dit moment fors hoger. De gemeente hanteert een vaste prijs per m². Bedrijventerrein Hattemerbroek (H2O), deel Oldebroek: De grondprijs voor bedrijfskavels op bedrijventerrein Hattemerbroek, deel Oldebroek bedraagt € 135,- / m² ongeacht het aantal vierkante meters. Overige bedrijventerreinen: De grondprijs voor overige bedrijfskavels met een oppervlakte tot en met 3.000 m2 bedraagt € 135,- / m². Voor de vierkante meters meer dan 3.000 m² bedraagt de grondprijs € 100,- / m². Toeslag van 20 % voor zichtlocaties. 4.2Commercieel overig Onder deze categorie valt de uitgifte van grond ten behoeve van kantoren, winkels en horeca, maar ook de gronden voor zeer specifieke ontwikkelingen. Denk hierbij aan: datacenters tankstations bedrijfsverzamelgebouwen zonneparken windmolenparken Uitgifte van gronden voor deze ontwikkelingen komen weinig voor. De gemeente wil de marktwaarde ontvangen voor de grond en vraagt een externe deskundige om een taxatie op te stellen in het geval van gronduitgifte ten behoeve van kantoren, winkels en horeca en de overig genoemde ontwikkelingen. De prijs wordt door een externe deskundige bepaald op het moment dat zich een uitgifte aandient. 5Overige bestemmingen 5.1Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk (niet commercieel) plaatsvindt. Onder deze categorie worden onder meer verstaan: overheidsvoorzieningen (bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau); onderwijsvoorzieningen (bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school); grootschalige medische voorzieningen (bijvoorbeeld: ziekenhuis, sanatorium); (para)medische beroepen gevestigd in een stichting zonder winstoogmerk; geëxploiteerd gezondheidscentrum, intramurale woon-zorgcentra, verzorgings- en verpleegtehuizen zonder winstoogmerk; sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet commercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen; recreatieve en sportvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld: kinderboerderij, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuinen. Bij sportcomplexen boven 2.000 m2 wordt een taxatiewaarde gehanteerd. Bovenstaande voorzieningen mogen een combinatie kennen met een commerciële voorziening zolang deze slechts van ondergeschikt belang is. De gemeente Oldebroek hanteert een vaste grondprijs voor deze uitgiftecategorie. Een comparatieve analyse naar de grondprijs in omliggende gemeenten maakt een verhoging van € 5 per m2 conform het taxatieadvies acceptabel. Bij een interne levering naar het Grondbedrijf wordt de boekwaarde van de maatschappelijke voorzieningen gehanteerd en niet de marktwaarde. De boekwaarde is de waarde zoals die geregistreerd staat in de financiële administratie op het moment van de transactie waarbij er rekening is gehouden met afschrijvingen van het vastgoedobject. Voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt een vaste prijs per m² gehanteerd. De grondprijs bedraagt € 140,- / m². 5.2Commerciële maatschappelijke voorzieningen Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, vooral als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend: (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd; particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel); en opleidingsinstituten, sportscholen, commerciële sportcomplexen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke. De grondprijs wordt met €5 per vierkante meter verhoogd. Voor commerciële maatschappelijke voorzieningen wordt een vaste prijs per m² gehanteerd. De grondprijs bedraagt € 180,- / m². 5.3Openbaar groen Particulieren met een koopwoning die hun tuin willen vergroten of eigenaren van bedrijven die hun perceel willen vergroten door middel van de aankoop van een stuk openbaar gemeentelijk groen, kunnen hiervoor een verzoek indienen bij de gemeente. De eigenaar van het bedrijfspand of de woning kan de grond kopen van de gemeente indien daar geen belemmeringen vanuit de Groenvisie of andere belemmeringen (stedenbouwkundig, civieltechnisch etc.) voor aanwezig zijn. Met betrekking tot de grondwaarde dient gekeken te worden naar de bebouwingsmogelijkheden. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in twee soorten perceeluitbreidingen, te weten: uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel met bebouwingsmogelijkheid uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel zonder bebouwingsmogelijkheid De gemeente beoordeelt per geval of er sprake is van bebouwingsmogelijkheden of niet. Bebouwingsmogelijkheden zijn de mogelijkheid tot aanbouw of het bouwen van een bijgebouw. Voor deze gronden wordt een ontheffingsprocedure doorlopen waardoor deze als grond met de bestemming ‘Wonen’ of de bestemming ‘Tuingrond’ kan worden aangekocht. De gemeente biedt de grond aan voor een totaalprijs (waarin de kosten koper worden doorgerekend aan de koper). Perceeluitbreidingen van 100 m2 of meer worden niet als restgronden gezien en komen niet in aanmerking voor onderstaande prijzen. Hiervoor gelden de normale grondprijzen. De uitgifteprijs van openbaar groen geschiedt tegen een vaste prijs per m². De grondprijs bedraagt € 65,- / m² indien het grond zonder bebouwingsmogelijkheden betreft. De grondprijs bedraagt € 130,- / m² indien het grond met bebouwingsmogelijkheden betreft. 5.4Parkeren en overdracht openbare ruimte Er wordt bij bouwrijpe kavels rekening gehouden met parkeren op eigen terrein. In de grondprijs voor bouwrijpe woningbouwkavels zijn voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte en zo mogelijk één parkeerplaats op eigen terrein verdisconteerd. Bij overige activiteiten, zoals bedrijventerreinen en appartementen, moet parkeergelegenheid op eigen terrein worden gerealiseerd die voldoet aan de parkeerbehoefte die de functie met zich meebrengt. De behoefte wordt bepaald aan de hand van de gemeentelijke parkeernota. Het komt steeds vaker voor dat de parkeerbehoefte niet (geheel) op eigen bouwperceel wordt opgelost. Als de parkeerbehoefte niet op eigen terrein kan worden gerealiseerd en in het openbaar gebied ruimte aanwezig is waardoor aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan, is het mogelijk om hier met de gemeente afspraken over te maken. Wel worden in dat geval de kosten voor ontwerp, aanleg, beheer en onderhoud voor de eerste vijfentwintig jaar bij de initiatiefnemer in rekening gebracht (ten behoeve van de Algemene Dienst). Dit geldt zowel voor woningbouwkavels als voor overige functies. Bij sociale huur vervalt deze bijdrage. Bij overdracht van nieuw ontwikkelde openbare ruimte door particuliere initiatiefnemers aan de gemeente wordt conform de nota Grondbeleid en het LIOOR een afkoopsom voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte gevraagd aan de initiatiefnemers (als onderdeel van de anterieure overeenkomst). De afkoopsommen zijn beperkte budgetten die niet de voortdurende beheer- en onderhoudslasten afdekken. De daadwerkelijke middelen benodigd voor beheer en onderhoud van de areaaluitbreiding worden meegenomen in de actualisatie van de beheerplannen. .Deze kosten zijn als volgt opgebouwd: Afkoopsommen parkeren en voor beheer en onderhoud Onderwerp Prijs Aanleg parkeerplaats € 5.250,- per parkeerplaats Parkeerplaats beheer en onderhoud € 250,- per parkeerplaats Grijs (verharding wegen en paden) € 67,50 per m2 Verlichting (lichtmasten) € 1.125,- per stuk Groen (gazon, bloemenmengsel en bos) € 20,- per m2 Groen (heesters) € 40,- per m2 Groen (bomen in beplanting/verharding € 40,- per stuk Straatmeubilair PM (afhankelijk van inrichting) Speeltuinen PM (afhankelijk van inrichting) Afvalcontainers PM (afhankelijk van inrichting) 5.5Nutsvoorzieningen Het gaat hier met name om nutsgebouwen. Indien een nutsbedrijf grond wil kopen voor bijvoorbeeld een verdeelstation of wijkcentrale hanteert de gemeente de volgende grondprijs. Er geldt voor gronden ten behoeve van nutsvoorzieningen een vaste uitgifteprijs per kavel (€ 3.600,-) tot 15 m2 en daarboven € 225,- per extra m
- 5.6Zendmasten De gemeente hanteert de volgende systematiek voor het bepalen van de vergoeding voor het recht van opstal ten behoeve van antennemasten. Er is verhoging van de jaarlijkse vergoeding voor zendmasten voor commercieel gebruik opgenomen. De vergoeding is nu vergelijkbaar met omliggende gemeenten. Voor zendmasten voor commercieel gebruik wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding van € 5.000,- per gevestigd recht. Voor antennemasten voor niet-commercieel gebruik wordt eveneens een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding die 10% is van de jaarlijkse vergoeding voor commercieel gebruik. De jaarlijkse vergoedingen worden geïndexeerd op basis het cpi indexcijfer voor alle bestedingen van het cbs. Voor elke extra provider die gebruik maakt van de antennemast moet € 250,- per jaar betaald worden voor niet-commerciële providers en € 1.000,- per jaar voor commerciële providers. 5.7Huur en pachtgronden Conform de nota Grondbeleid worden bouwgrond en vastgoedobjecten bij voorkeur verkocht. Voor verhuur of pacht wordt gekozen, wanneer grip op de herbestemming van de locatie wenselijk is of indien het vanuit andere overwegingen noodzakelijk is om de grond in eigendom te houden. Voor grond die in (tijdelijke) huur wordt uitgegeven wordt de huurprijs afgestemd op de grondwaarde die de grond in het geval van verkoop heeft. De huurprijs komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten. Voor verhuur van openbaar groen wordt uitgegaan van een huurprijs die jaarlijks op basis van CBS-indexcijfers (CPI – alle bestedingen) wordt verhoogd. Deze prijs (prijspeil 2022) bestaat uit een bedrag van € 12,78 verhoogd met een opslag van € 0,15 (afgerond) per m². Voor grond die wordt verhuurd ten behoeve van reclameborden wordt de huurprijs per jaar gebaseerd op de gemeentelijke omslagrente vermenigvuldigd met de grondprijs van de betreffende gronden. Voor grond die in tijdelijke pacht wordt uitgegeven, wordt een inschrijving via de Huis-aan-Huis krant georganiseerd en wordt de grond aan de hoogste bieder aangeboden. Voor grond die in langdurige pacht wordt uitgegeven wordt de pachtcanon afgestemd op de pachtnormen van het Ministerie van landbouw, natuur en voedselkwaliteit. 5.8Jachtrecht Voor jachtrecht wordt een gebruiksvergoeding gehanteerd. De gebruikersvergoeding voor jachtrecht is € 7,50,- per hectare per jaar. 6Erfpacht Erfpacht is een recht dat ligt tussen eigendom en huur. Bij uitgifte in erfpacht blijft de gemeente eigenaar van de grond en de erfpachters krijgen gedurende lange tijd het gebruiksrecht ervan. De jaarlijkse vergoeding die daarvoor betaald wordt noemt men de canon. De canon is gebaseerd op de grondwaarde. Als grondwaarde wordt de uitgifteprijs voor de verkoop van (bouw)kavels gehanteerd. De canon wordt bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Met uitzondering voor grond met sportbestemming, speeltuinen en dierenweides bedraagt het canonpercentage 2,5 %. Dit percentage bestaat uit het historische rendement op 10-jarige staatsleningen over de afgelopen 10 jaar van 0,75% plus een toeslag voor rente en kosten van 1,75%. Voor grond met sportbestemming, speeltuinen en dierenweides wordt een jaarlijkse canon van € 1,- in rekening gebracht. Aldus besloten in de openbare vergaderingvan de gemeenteraad van Oldebroekop 9 maart 2023., voorzitter T.H. Haseloop-Amsing , griffier J. Tabak. BijlageI Grondprijsmethodieken Er zijn veel verschillende methoden om een marktconforme grondwaarde te benaderen. In de onderstaande tabel staan ze beschreven en worden de voor- en nadelen van elke methode benoemd. Grondprijsmethodieken Methode Beschrijving Voordelen Nadelen Vaste prijs per m² Een vaste prijs per m² grond per m bruto vloeroppervlak (BVO) Duidelijkheid. Simpele rekenmethode. Houdt in tegenstelling tot een vaste kavelprijs rekening met de grootte van de kavel. De gemeente laat mogelijk een hogere opbrengst liggen omdat er een prijsverschil per m² is tussen een grote en een kleine kavel. Een kleine kavel is vaak relatief meer waard per m². Vaste kavelprijs Een vaste prijs per woningbouwkavel Duidelijkheid Geen differentiatie naar oppervlakte of woningbouwcategorie Grondquote De grondprijs als per-centage van de VON- prijs van de woning In tegenstelling tot de vaste kavelprijs houdt deze methode rekening met de woningbouwcategorie. Een grote kavel met een kleine woning kan dezelfde VON-prijs hebben als een kleine kavel met een grote woning. In dat laatste geval wordt de ontwikkelaar zwaarder belast omdat de bouwkosten hoger zijn. Residuele waardemethode De grondprijs is het residu van de opbrengsten minus de stichtingskosten (bouwkosten + bijkomende kosten) In tegenstelling tot de grondquote houdt deze methode rekeing met de bouwkosten en zorgt daardoor voor een meer evenredige belasting van ontwikkelaars in verschillende gevallen Er zit veel onzekerheid bij het inschatten van de stichtingskosten. De ontwikkelaar heeft er bovendien belang bij om de bouwkosten zo hoog mogelijk in te schatten. Residuele referentieprijs Dit is eigenlijk de residuele waardemethode maar dan uitgevoerd door de gemeente in plaats van de ontwikkelaar. De gemeente maakt een inschatting van de opbrengsten en de stichtingskosten. De gemeente bepaalt de VON-prijs en de stichtingskosten zelf langs objectieve weg en is niet afhankelijk van de wederpartij. Het vraagt veel kennis van de woning- en bouwmarkt. Comparatieve methode Hierbij wordt de grondprijs bepaald door een vergelijking met vergelijkbare grondtransacties in de omgeving Duidelijk en transparant Het is niet altijd mogelijk om een vergelijking te maken. Tender Particulieren of ontwikkelaars kunnen via openbare inschrijving bieden. De grond gaat naar de hoogste bieder. De markt bepaalt de prijs en de prijs is dus per definitie marktconform. Het is een tijdrovend proces. Bijlage IIOverzicht grondprijzen 2021-2022 Grondprijzen per m² WONEN Wezep en Oldebroek Oosterwolde en Noordeinde en 't Loo Hattemerbroek Oldebroek Sociale huur grondgebonden € 150,- € 150,- € 150,- Sociale huur appartementen € 180,- per m² gbo € 180,- per m² gbo € 180,- per m² gbo Vrije sector huur Taxatie Taxatie Taxatie Sociale woningbouw koop € 270,- € 255,- € 240,- (tot € 300.000,-) Middeldure koop € 290,- € 275,- € 260,- (€ 300.001,- tot € 405.000,-) Dure koop € 315,- € 300,- € 285,- (hoger dan € 405.001,-) Woonwagenstand- plaatsen € 210,- € 190,- € 180,- Individueel particulier € 315,- € 300,- € 285,- opdrachtgeverschap Collectief particulier Taxatie Taxatie Taxatie Grondprijzen per m² OVERIGE Bedrijventerrein Hattemerbroek (H2O) € 135,- Overige bedrijventerreinen € 135,- Overige bedrijventerreinen vanaf 3.000 m² € 100,- Toeslag bedrijfskavel op een zichtlocatie 20% Commercieel overig Taxatie Maatschappelijk zonder winstoogmerk € 140,- Maatschappelijk met winstoogmerk € 180,- Openbaar groen met bebouwingsmogelijkheid € 130,- Openbaar groen zonder bebouwingsmogelijkheid € 65,- Nutsvoorzieningen eerste 15 m² (vaste prijs) € 3.600,- Nutsvoorziening vanaf 15 m² € 225,- Grondprijzen VERGOEDINGEN EN KOSTENVERHAAL Aanleg parkeerplaats € 5.250,- Beheer en onderhoud parkeerplaats € 250,- Recht van opstal antennemasten commercieel € 5.000,- per gevestigd recht + € 1.000,- voor elke extra commerciële gebruiker Recht van opstal antennemasten niet commercieel 10% van vergoeding voor recht van opstal commercieel + € 250,- voor elke extra niet commerciële gebruiker Huur Gemeentelijke omslagrente maal de grondwaarde + 1,5% opslag voor beheer en administratiekosten Jachtrecht € 7,50 per hectare per jaar Erfpacht Canonpercentage van 2,5 % van de grond-waarde per jaar. Voor sportbestemmingen, speeltuinen en dierenweides geldt een canon van € 1,- per jaar. Bijlage IIIGrondprijzen omliggende gemeenten Gemeente Hattem Nota Grondprijzen 2020 Categorie Grondprijs per m² Opmerking Sociale huur - grondgebonden € 190 Sociale huur - appartement € 275 Sociale koop Woningbouw Sociale koop appartement € 300 tot € 190.000,- Sociale koop grondgebonden € 220 tot € 210.000,- Bereikbaar app € 360 € 190.000,- tot € 260.000,- Bereikbaar € 270 € 210.000,- tot € 260.000,- Duur app € 380 Duur grondgebonden € 300 Kavels € 330 - € 350 Bedrijventerrein nvt Maatschappelijk zonder winstoogmerk Maatschappelijk met winstoogmerk Zendmasten € 4.000 per mast per jaar (+ € 900,- per gebruiker/provider per jaar) Nutsvoorzieningen € 3.600 tot 15 m² en € 225,- per m² voor iedere m² meer Openbaar groen met bebouwing Taxatie Openbaar groen zonder bebouwing € 50 tot 50 m² Aanleg parkeerplaats nvt Gemeente Elburg Geen grondprijzennota Gemeente Epe Nota Grondprijzen 2022 Categorie Grondprijs per m² Opmerking Woningbouw Sociale huur - grondgebonden € 22.000 vaste kavelprijs Sociale huur - appartement € 18.000 vaste kavelprijs Sociale koop nvt Vrije sector kavels € 200 - € 600 Zorgwoningen - grondgebonden € 22.000 Zorgwoningen - appartement € 18.000 Bedrijventerrein nvt Maatschappelijk zonder winstoogmerk € 125 Maatschappelijk met winstoogmerk 160 minimaal Zendmasten € 5.750 per mast per jaar (+ € 500,- per gebruiker/provider per jaar) Nutsvoorzieningen € 220 tot 15 m² en € 225,- per m² voor iedere m² meer Openbaar groen met bebouwing € 85 Openbaar groen zonder bebouwing nvt Aanleg parkeerplaats Gemeente Heerde Notitie Grondzaken 2017 (vs 2018) Categorie Grondprijs per m² Opmerking Sociale huur - grondgebonden residueel Sociale huur - appartement residueel Sociale koop residueel Woningbouw Rijwoning residueel 2^1 kap/geschakeld (met of zonder kap) residueel Vrijstaand residueel Vrije sector kavels € 275 Bedrijventerrein € 200 Maatschappelijk zonder winstoogmerk nvt Maatschappelijk met winstoogmerk nvt Zendmasten nvt Nutsvoorzieningen € 357 Openbaar groen met bebouwing € 150 Openbaar groen zonder bebouwing € 50 Aanleg parkeerplaats Gemeente Kampen Notitie Grondprijzen 2022 Categorie Grondprijs per m² Opmerking Sociale huur - grondgebonden € 150 Sociale huur - appartement € 14.418 bij 80 m² gbo en 3 bouwlagen Vaste kavelprijzen gekoppeld aan m² en bouwlagen Sociale koop maatwerk mimimaal gelijk aan sociale huur Woningbouw Minimale gemid-delde kavelprijs excl. BTW Maximale gemiddelde kavelprijs excl. BTW Goedkoop (tot € 255.000,-) - € 63.000 Middelduur (€ 255.000,- tot € 390.000,-) € 43.500 € 96.500 Duur (€ 390.000,- tot € 525.000,-) € 62.000 € 130.000 Duur (> € 525.000,-) € 90.500 > Vrije sector kavels <750m² € 308 Cpo zie vrije kavels Bedrijventerrein 1-3000 m² vanaf 3000 m² Rijksweg € 108 € 103 Haatland € 100 Koekoekspolder € 57- € 88 Zuiderzeehaven € 103- € 123 hoek en zicht locaties hogere prijzen Maatschappelijk zonder winstoogmerk € 178,00 Maatschappelijk met winstoogmerk € 178,00 Zendmasten € 3660 - € 6790 per mast per jaar (+ € 500,- per gebruiker/provider per jaar) Nutsvoorzieningen € 178 minimumprijs € 1.000,- Openbaar groen met bebouwing € 308 Openbaar groen zonder bebouwing € 75 Aanleg parkeerplaats € 6.850 rand binnenstad Gemeente Nunspeet, kern Nunspeet Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019 Categorie Grondprijs per m² Opmerking Sociale huur - rijwoning € 155 Sociale huur - appartement laag segment € 155 Sociale huur - appartement midden segment € 186 Woningbouw Tussenwoning € 310 Eindwoning € 310 Rijenwoning (< € 180.000,-) € 233 Appartement laag segment € 310 Appartement midden segment € 372 Appartement hoog segment € 434 Tweekapper € 310 Vrijstaand € 310 Bedrijventerrein Maatschappelijk zonder winstoogmerk Maatschappelijk met winstoogmerk Zendmasten Nutsvoorzieningen Openbaar groen met bebouwing € 150 Openbaar groen zonder bebouwing € 75 Aanleg parkeerplaats Gemeente Nunspeet, kern Elspeet Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019 Categorie Grondprijs per m² Opmerking Sociale huur - rijwoning € 150 Sociale huur - appartement laag segment nvt Sociale huur - appartement midden segment nvt Woningbouw Tussenwoning € 300 Eindwoning € 300 Rijenwoning (< € 180.000,-) € 225 Appartement laag segment nvt Appartement midden segment nvt Appartement hoog segment nvt Tweekapper € 300 Vrijstaand € 300 Bedrijventerrein Maatschappelijk zonder winstoogmerk Maatschappelijk met winstoogmerk Zendmasten Nutsvoorzieningen Openbaar groen met bebouwing Openbaar groen zonder bebouwing Aanleg parkeerplaats Gemeente Nunspeet, kern Hulshorst, Vierhouten en landelijk gebied Uitvoeringsnota Grondprijsbeleid 2018-2019 Categorie Grondprijs per m² Opmerking Sociale huur - rijwoning € 145 Sociale huur - appartement laag segment nvt Sociale huur - appartement midden segment nvt Woningbouw Tussenwoning € 290 Eindwoning € 290 Rijenwoning (< € 180.000,-) € 218 Appartement laag segment nvt Appartement midden segment nvt Appartement hoog segment nvt Tweekapper € 290 Vrijstaand € 290 Bedrijventerrein Maatschappelijk zonder winstoogmerk Maatschappelijk met winstoogmerk Zendmasten Nutsvoorzieningen Openbaar groen met bebouwing Openbaar groen zonder bebouwing Aanleg parkeerplaats