Huisvestingsverordening gemeente Utrecht (Utrecht)

Huisvestingsverordening gemeente Utrecht De raad van de gemeente Utrecht; gelet op de artikelen 4, 5, 7, 9 tot en met 14, 17, 20 tot en met 22, 23a, 23b, 23e, 24, 33a, 35, 40, 41, 45 van de Huisvestingswet 2014; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 maart 2023; gezien het advies van de commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen van 20 april 2023 Overwegende dat: artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat een Huisvestingsverordening voor maximaal vier jaar kan gelden; en de huidige Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 dus op 1 juli 2023 vervalt; Besluit vast te stellen de volgende verordening: Hoofdstuk1.Algemene bepalingen Artikel1.Definities In deze verordening en de daarop rustende bepalingen wordt verstaan onder: aangepaste woonruimte: ingrijpend aangepaste woning, die naar zijn aard bestemd is voor bewoning door iemand met een fysieke beperking; advertentiemedium: een uitgave per verhuurder of groep van verhuurders, waarin voor toewijzing beschikbare woonruimte wordt aangeboden; beschermde woonruimte: een in artikel 65 aangewezen woonruimte waarvoor het verbod van artikel 41, eerste lid van de wet geldt; bestaande woonruimte: een woonruimte die op dit moment bewoond wordt, of in het verleden bewoond is geweest. campuscontract: huurovereenkomst voor studenten zoals bedoeld in artikel 274d van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; datum van inschrijving in de openbare registers: de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar; dienstwoning: woonruimte die door een werknemer bewoond moet worden om zijn uit het dienstverband voortvloeiende taken goed te kunnen vervullen; doorschuiver: doorstromer die binnen een doorschuifcomplex verhuist; doorschuifcomplex: gebouw waarin woonruimte bij voorrang wordt aangeboden aan doorstromers die in hetzelfde complex wonen; doorstromer: de woningzoekende die als hoofdhuurder daadwerkelijk en rechtmatig en niet op basis van de Leegstandwet een zelfstandige sociale huurwoning in de woningmarktregio bewoont, deze woning na verhuizing leeg achterlaat, en deze huurwoning is in eigendom van een verhuurder die via het in de regio gangbare platform verhuurt; gebruiksoppervlakte: de gebruiksoppervlakte wonen, als bedoeld in NEN 2580; hospitaverhuur: de woonruimte wordt verhuurd aan maximaal twee personen, door iemand die voor minimaal vijftig procent juridisch eigenaar is van de woonruimte en die met zijn huishouden zelf in de woonruimte blijft wonen; partners die gezamenlijk een woonruimte in eigendom hebben, kunnen gezamenlijk maar aan maximaal twee personen verhuren. huishouden: een of twee volwassen personen, plus eventuele inwonende kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren. Hierbij is er niet alleen sprake van het samen (willen) bewonen van een bepaalde woonruimte, maar ook van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling en de intentie om voor onbepaalde tijd met elkaar samen te wonen. Kinderen ouder dan 18 jaar gelden als inwonend als zij volgens de Basisregistratie Personen niet langer dan zes maanden uitgeschreven zijn geweest of na een uitschrijving van langer dan zes maanden weer twee jaar te staan ingeschreven. In geval van co-ouderschap kunnen kinderen worden meegeteld als zij bij elke co-ouder minstens drie hele nachten per week of om de week een hele week bij elke co-ouder verblijven. Het co-ouderschap moet worden aangetoond met een gerechtelijke uitspraak, een echtscheidingsconvenant of een ouderschapsplan. ingezetene: degene die in de Basisregistratie Personen van één van de gemeenten in de woningmarktregio is opgenomen en daar tenminste één jaar feitelijk en rechtmatig hoofdverblijf heeft in een woonruimte, die volgens het bestemmingsplan is aangewezen of bestemd voor permanente bewoning; jongere: iemand in de leeftijdscategorie van 18 tot en met 29 jaar; 18 tot en met 22 jaar dan wel 18 tot en met 27 jaar kamer: elke afzonderlijke ruimte in een woonruimte, die geschikt is voor wonen of slapen met een oppervlakte van tenminste vijf vierkante meter; liberalisatiegrens: de maximale huur waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, zoals weergegeven in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag; mantelzorg: hulp als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015; middenhuurwoningen: woonruimte met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met de middenhuurgrens. De middenhuurgrens is de maximale huur die gevraagd mag worden voor middenhuurwoningen zoals uitgewerkt in het Actieplan Middenhuur. onzelfstandige woonruimte: woonruimte die geen eigen toegang heeft, dus geen deur heeft die direct toegang geeft tot de woning en bereikbaar is via de straatzijde of vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte. De woonruimte kan niet zelfstandig door een huishouden worden bewoond, omdat wezenlijke voorzieningen als keuken en sanitaire voorzieningen zich buiten de woonruimte bevinden; particuliere vakantieverhuur: vorm van toeristische verhuur, waarbij de hoofdbewoner de woonruimte waar hij volgens de Basisregistratie Personen zelf woont, incidenteel, voor een korte periode en tijdens de eigen afwezigheid, toeristisch verhuurt; particuliere verhuurders: verhuurders van woonruimte die geen toegelaten instelling zijn; plankwoning: woning die op de nominatie staat om ingrijpend te worden verbeterd of te worden gesloopt, en voor tijdelijke bewoning in gebruik kan worden gegeven; prijsgrens opkoopbescherming: de jaarlijks geïndexeerde grens die aangeeft welke woonruimten onder de opkoopbescherming vallen; relatiebeëindiging: echtscheiding, verbreking geregistreerd partnerschap, verbreking samenlevingscontract en beëindiging samenwoning zonder overeenkomst; senioren: iemand van 65 jaar of ouder; seniorenwoning: woonruimte die geschikt is voor personen van 65 jaar en ouder; sociale huurwoningen: woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de liberalisatiegrens; statushouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b en c van de Vreemdelingenwet 2000; toegankelijke woonruimte: een gelijkvloerse, rollatortoegankelijke of rolstoeltoegankelijke woonruimte die, inclusief de wezenlijke voorzieningen, zonder trap bereikbaar is voor personen met een functiebeperking; type woonruimte: seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, woonruimte met zorgvoorzieningen, aangepaste woonruimte, jongerenwoonruimte, wisselwoning, plankwoning, eengezinswoning, parterre-appartement, appartement vanaf eerste verdieping met lift, appartement vanaf eerste verdieping zonder lift, bovenwoning, benedenwoning, ondermaisonnette (begane grond) en bovenmaisonnette (vanaf eerste verdieping). van groot-naar-beter-regel: voorrang bij woonruimten met maximaal drie kamers voor doorstromers die een woonruimte van minimaal 4 kamers achterlaten, waar zij minimaal een jaar gewoond hebben; verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid van de wet; wet: Huisvestingswet 2014; wisselwoning: woning die voor tijdelijke bewoning wordt aangeboden aan personen die door ingrijpende verbetering de huidige woning moeten verlaten, maar na afronding van de werkzaamheden in deze woning terugkeren; woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel wordt beschouwd, bestaande uit de gemeenten Lopik, Montfoort, Oudewater, De Ronde Venen, Woerden, De Bilt, Bunnik, Houten, IJsselstein, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrecht, Zeist, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en de kernen Vianen, Hagestein, Everdingen, Zijderveld en Hoef en Haag in de gemeente Vijfheerenlanden; woningruil: Het door twee of meer huishoudens wederkerig in gebruik nemen van elkaars zelfstandige woonruimte met het oogmerk van daadwerkelijke permanente bewoning; woningvorming: het verbouwen of in verbouwde staat houden van twee of meer woonruimten; woningzoekende; huishouden dat staat ingeschreven in het inschrijfsysteem voor woningzoekenden; woonadres: woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet Basisregistratie Personen; woongroep: door burgemeester en wethouders aangewezen groep van drie of meer huishoudens, die geen gemeenschappelijke huishouding voeren en geen onderlinge huurrelatie hebben, maar wel de intentie hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, samen te wonen in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband in een of meer door burgemeester en wethouders daarvoor aangewezen woonruimten. woonruimte met zorgvoorzieningen: zelfstandige woonruimte (aanleunwoning of beschutte woning) waarbij gebruik gemaakt wordt van faciliteiten van zorgverlenende instellingen; WOZ-waarde: de waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken; zelfstandige woonruimte: woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; zestigprocentmethode: De zestigprocentmethode verdeelt op basis van de WOZ-gegevens van dat jaar alle woningen van eigenaar-bewoners in Utrecht in vijf categorieën van elk twintig procent: goedkoop, middelduur (laag), middelduur, duur en zeer duur. De prijsgrens opkoopbescherming is het bedrag waarop of waaronder de categorieën goedkoop, middelduur (laag) en middelduur zich bevinden. Hoofdstuk2.Verdeling van woonruimte Paragraaf2.1.Werkingsgebied Artikel2.Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1.De volgende categorieën woonruimte mogen alleen voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend: sociale huurwoningen; middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd. 2.Het eerste lid is niet van toepassing op: woonruimte als bedoeld in artikel 15, eerste lid van de Leegstandwet, waarvoor een vergunning is afgegeven; onzelfstandige woonruimte; dienstwoningen; zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling; woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen; wisselwoningen; woonruimten in eigendom van toegelaten instellingen, via intermediaire verhuur verhuurd aan een zorginstelling, die door die zorginstelling aan derden in gebruik worden gegeven met een contract dat onlosmakelijk verbonden is aan een zorgcontract van deze zorginstelling. Paragraaf2.2.De huisvestingsvergunning Artikel3.Eisen voor verlening huisvestingsvergunning 1.Een aanvrager komt in aanmerking voor een huisvestingsvergunning als deze aan de volgende voorwaarden voldoet: de leden van het huishouden hebben de Nederlandse nationaliteit of verblijven hier rechtmatig, zoals bedoeld in artikel 10, tweede lid van de wet; de aanvrager is 18 jaar of ouder; voor een sociale huurwoning is het huishoudinkomen niet hoger dan de € 44.035 voor een eenpersoonshuishouden en € 48.625 voor een meerpersoonshuishouden; voor een middenhuurwoning is het huishoudinkomen niet hoger dan € 64.578 voor een eenpersoonshuishouden en € 76.319 voor een meerpersoonshuishouden; en als er voorrangsregels gelden, komt de aanvrager op basis daarvan als eerste in aanmerking voor de woonruimte. 2.Bij vruchteloze aanbieding wordt een vergunning verleend in afwijking van de voorwaarden uit het eerste lid onder c., d. en e. 3.De voorwaarde uit het eerste lid onder c. geldt niet voor degenen met een urgentie op volkshuisvestelijke of maatschappelijke gronden en voor degenen die uitgezonderd zijn van de inkomenstoets zoals vermeld in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, bijlage 1 onder A. 4.Bij woningruil en bij overlijden van de hoofdhuurder kan een huisvestingsvergunning worden verleend in afwijking van de voorwaarde uit het eerste lid onder e. 5.In afwijking van het eerste lid onder c. kan voor sociale huurwoningen met een huurprijs vanaf € 693,60 een huisvestingsvergunning worden verleend aan huishoudens met een huishoudinkomen tot € 56.513,-. Artikel4.Jaarlijkse aanpassing van huur- en inkomensgrenzen De in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn de bedragen die gelden in 2023. Deze bedragen worden jaarlijks met ingang van 1 januari gewijzigd: de inkomensgrens in artikel 3, eerste lid onder c overeenkomstig artikel 16, lid 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting; de inkomensgrens in artikel 3, eerste lid onder d overeenkomstig artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte; de huurprijs in artikel 3, vijfde lid, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag; de inkomensgrens in artikel 3, vijfde lid, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag; de huurprijzen in artikel 24, eerste lid, tabel 1, overeenkomstig artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte; de inkomensgrenzen in artikel 24, eerste lid, tabel 1, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag; de huurprijzen in artikel 24, eerste lid, tabel 1, overeenkomstig artikel 27 van de Wet op de huurtoeslag; de inkomensgrens in artikel 24, vijfde lid, tabel 2, kolom 1, overeenkomstig artikel 16, lid 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting; de inkomensgrens in artikel 24, vijfde lid, tabel 2, kolom 2, overeenkomstig de wijze waarop de inkomensgrens in artikel 16, lid 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt gewijzigd. Artikel5.Vruchteloze aanbieding Er is sprake van vruchteloze aanbieding als de eigenaar de woonruimte tenminste dertien weken lang, gerekend vanaf de datum van de eerste advertentie, zonder resultaat heeft aangeboden aan huishoudens die er op grond van artikel 3 voor in aanmerking komen, mits: de woonruimte is aangeboden tegen een redelijke huurprijs, als beschreven in artikel 17, eerste lid van de wet; er tenminste driemaal, minimaal eenmaal per maand, met de woonruimte is geadverteerd; en er is geadverteerd in een regionaal of lokaal advertentiemedium of op een andere, naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardige wijze. Artikel6.Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning 1.Een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders via een daartoe bestemd formulier. 2.Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt: naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager; omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken; huishoudinkomen; adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte; kopie van het huurcontract of schriftelijke verklaring van de eigenaar dat hij bereid is de woonruimte aan de aanvrager in gebruik te geven; beoogde datum van het betrekken van de woonruimte; als dat van toepassing is: een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening; en als dat van toepassing is: de voorrangscategorie waartoe de aanvrager behoort. 3.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens te vragen die nodig zijn om te aanvraag te beoordelen. 4.De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval: aan wie de vergunning is verleend (volledige naam, geboortedatum, geboorteplaats, geboorteland); voor welke woonruimte de vergunning wordt verleend; naam en adres van de verhuurder; het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt; en binnen welke termijn van de vergunning gebruik moet zijn gemaakt. Artikel7.Intrekken van de huisvestingsvergunning Naast de in artikel 18 van de wet genoemde gronden voor intrekken van de huisvestingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders een huisvestingsvergunning intrekken als er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning. Paragraaf2.3.Inschrijfsysteem van woningzoekenden, bekendmaking van het aanbod Artikel8.Toepasselijkheid Deze paragraaf geldt voor: sociale huurwoningen in eigendom van een toegelaten instelling; sociale huurwoningen van particuliere verhuurders, die zijn opgenomen in een door burgemeester en wethouders vastgesteld aanwijzingsbesluit ‘particuliere sociale huur’; en middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd. Artikel9.Inschrijfsysteem, algemene eisen 1.Verhuurders van de in artikel 8 bedoelde woonruimten zorgen voor het aanleggen en bijhouden van een inschrijfsysteem van woningzoekenden, zodat de rangorde bepaald kan worden. 2.Het inschrijfsysteem is transparant, controleerbaar, gebruiksvriendelijk en toegankelijk. 3.Als burgemeester en wethouders daarom verzoeken, legt verhuurder aan hen verantwoording af over de inschrijving voor en toewijzing van de woonruimten. 4.De administratiekosten die aan woningzoekenden berekend worden in verband met hun inschrijving, staan in redelijke verhouding tot de kosten die in verband met het inschrijfsysteem voor de woningzoekende gemaakt worden; 5.De woningzoekende ontvangt een bewijs van inschrijving. 6.De inschrijving die resulteert in een huurovereenkomst vervalt niet als het een tijdelijke huurovereenkomst betreft, zoals bedoeld in de artikelen 7:274c, tweede lid en 7:271, eerste lid, tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek. Artikel10.Inschrijfsysteem van toegelaten instellingen 1.De toegelaten instellingen in de woningmarktregio hebben een gezamenlijk inschrijfsysteem voor woningzoekenden. 2.Zij stellen regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving. 3.Een woningzoekende kan een beroep doen op de regionale klachtencommissie. 4.Een inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte door een toegelaten instelling, behalve als die woonruimte wordt verhuurd met een tijdelijk huurcontract, bij woningruil of als de woonruimte is betrokken met gebruikmaking van een urgentie op volkshuisvestelijke gronden, met uitzondering van de terugkeerurgentie. 5.Na aanvaarding van een woonruimte in eigendom van een toegelaten instelling, behoudt een woningzoekende 75% van de inschrijfduur, mits de woningzoekende zich binnen twaalf maanden na de aanvaarding opnieuw inschrijft. Artikel11.Bekendmaking van het aanbod 1.Het aanbod van particuliere verhuurders wordt bekend gemaakt op de website van die verhuurder, op het in de regio gangbare platform of op een andere transparante wijze. 2.Het aanbod van toegelaten instellingen wordt op het in de regio gangbare platform bekend gemaakt. 3.Van het tweede lid kan worden afgeweken als een woonruimte bedoeld is: voor verdeling via bemiddeling of op grond van beheerdersbelang; als wisselwoning of plankwoning ten behoeve van tijdelijke huisvesting; als standplaats voor een woonwagen; of voor bewoning door een woongroep. 4.De bekendmaking van het aanbod bevat in ieder geval: het adres en de huurprijs van de woonruimte; de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend; en als dat van toepassing is: de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de huisvestingsvergunning. Paragraaf2.4Woonruimteverdelingssysteem Artikel12.Toepasselijkheid Deze paragraaf is van toepassing op: sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen in de woningmarktregio; sociale huurwoningen, in eigendom van particuliere verhuurders, waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is; woonruimte bedoeld voor woongroepen; woonwagenstandplaatsen. Artikel13.Verdeling van sociale huurwoningen Sociale huurwoningen worden op de volgende wijze verdeeld: De meeste woonruimte wordt verdeeld via het aanbodmodel, zoals omschreven in artikel 14; Maximaal 10% van de beschikbaar komende woonruimte kan worden verdeeld via het lotingmodel, zoals omschreven in artikel 15; Bemiddeling vindt plaats in de in artikel 16 genoemde situaties. Artikel14.Aanbodmodel 1.De woonruimte wordt aangeboden op het in de regio gangbare platform. 2.De tijdig ingekomen reacties van woningzoekenden worden gerangschikt volgens de rangordebepalingen uit artikel 45, waarna de kandidaat met de hoogste positie in de rangorde wordt geselecteerd. Artikel15.Lotingmodel 1.De woonruimte wordt op het in de regio gangbare platform aangeboden. 2.Bij het lotingmodel zijn de voorrangsbepalingen uit paragraaf 2.5 en 2.6 en de rangordebepaling van artikel 45 niet van toepassing behoudens dat de woonruimte voor de woningzoekende naar aard, grootte en prijs moet voldoen aan artikel 22, vierde lid, onder b (seniorenwoonruimte) en f (jongerenwoonruimte), artikel 23, eerste, tweede en derde lid en artikel 24. 3.De volgorde van de reacties bij het lotingmodel wordt aselect bepaald, door het computersysteem. 4.Een woningzoekende kan per woonruimte één reactie uitbrengen. 5.Burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat alleen specifieke typen woonruimte via loting mogen worden verdeeld. Artikel16.Bemiddeling 1.Bij bemiddeling wordt een huisvestingsvergunning verstrekt aan een woningzoekende, zonder dat de woonruimte op het in de regio gangbare platform aangeboden is. 2.Bemiddeling is eenmalig, behalve als via bemiddeling verkregen woonruimte tijdelijke woonruimte betreft. Het recht op bemiddeling kan vervallen als de woningzoekende zonder gegronde reden de woonruimte weigert. 3.Bemiddeling vindt plaats in de volgende gevallen: bij aangepaste woonruimte en woonruimte met zorgvoorzieningen (artikel 22); bij statushouders (artikel 36), zowel op grond van de taakstelling als na tijdelijke huisvesting; bij urgentie op maatschappelijke gronden in geval van uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen (artikel 35 onder b); bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden met terugkeervoorrang (artikel 34, tweede lid onder d); bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden (artikel 34) of bij dreigende dakloosheid (artikel 29), in beide gevallen als zelf zoeken via het aanbodmodel geen oplossing biedt; als een urgent verklaarde buiten zijn schuld geen woning heeft kunnen vinden binnen de gestelde termijn (artikel 43); of bij overige situaties waar bemiddeling naar het oordeel van de toegelaten instelling noodzakelijk is, bijvoorbeeld als het gaat om beheerdersbelang (artikel 17). 4.Bij bemiddeling moet de woonruimte voor de woningzoekende naar aard, grootte en prijs voldoen aan artikel 22, vierde lid onder b (seniorenwoonruimte) en f (jongerenwoonruimte), artikel 23, eerste, tweede en derde lid en artikel 24. Hiervan kan slechts bij uiterste noodzaak worden afgeweken. 5.Andere voorrangscriteria zijn bij bemiddeling niet van toepassing. Artikel17.Beheerdersbelang Een toegelaten instelling kan, met het oog op het beheren van haar woningvoorraad, in relatie tot het belang van de wijk, openbare orde en veiligheid of de leefbaarheid, een zittende huurder of woningzoekende via bemiddeling een (andere) woonruimte uit haar voorraad aanbieden, bijvoorbeeld om overlast te beëindigen of te voorkomen. Voorwaarden bij de toepassing van het beheerdersbelang zijn: er mag geen nadeel zijn voor het welzijn van de persoon in kwestie; het bleek niet mogelijk om de aanleiding, zoals overlast, op een andere wijze aan te pakken; de toegelaten instelling lost het probleem eerst binnen de eigen woonruimtevoorraad op en vervolgens pas in andermans woonruimtevoorraad. Artikel18.Verdeling van woonruimte voor woongroepen Burgemeester en wethouders kunnen, na overleg met de eigenaren, een of meer woonruimten in een complex aanwijzen als geschikt voor een woongroep. Burgemeester en wethouders kunnen een groep woningzoekenden aanmerken als woongroep. Bij nieuwbouw van woonruimte voor een woongroep is er sprake van een initiatiefgroep waarvan de leden van de woongroep het recht van eerste bewoning krijgen of een initiatief van een eigenaar die een woongroep wil faciliteren. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels over de eisen waaraan een woongroep moet voldoen en de wijze waarop vrijkomende woonruimte binnen een woongroep wordt verdeeld. Artikel19.Verdeling van woonwagenstandplaatsen 1.Bij inschrijving voor een standplaats en voor overige woonruimten op een woonwagenlocatie geldt het volgende: er wordt een wachtlijst gehanteerd; toewijzing vindt plaats op de in het tweede en derde lid beschreven wijze; de wachtlijst wordt beheerd door de door burgemeester en wethouders aangewezen beheerder; en inschrijven op deze wachtlijst kan alleen met een geldige inschrijving bij Woningnet. 2.De toewijzing van vrijkomende woonwagenstandplaatsen gaat als volgt: De voorrangsgronden uit paragraaf 2.5 en 2.6 zijn niet van toepassing; Voor de toewijzing van een vrijkomende standplaats is een aanvullende voorrangsvolgorde vastgesteld. Deze geldt voor de eerste inschrijvers met de langste inschrijfduur op de wachtlijst; Het aantal eerste inschrijvers onder b. is afhankelijk van de grootte van de woonwagenlocatie en te bepalen door burgemeester en wethouders. 3.De rangvolgorde van de eerste inschrijvers op de wachtlijst, zoals bedoeld in het tweede lid, wordt als volgt bepaald: voor huurstandplaatsen geldt dat kinderen of kleinkinderen van degene die de plaats huurde voordat deze leeg kwam, voorrang hebben. De regel dat het alleen om de eerste inschrijvers van de wachtlijst gaat, is hierbij niet van toepassing; de woningzoekende die een standplaats huurt op de woonwagenlocatie en wil doorschuiven naar een vrijkomende standplaats op dezelfde locatie, onder voorwaarde dat de eigen standplaats vrijkomt; een kind, inwonend bij familie in de eerste graad op de locatie waar een standplaats vrijkomt; woningzoekende die in de afgelopen tien jaar minimaal zes jaar aaneengesloten op de locatie heeft gewoond; woningzoekende die in de afgelopen tien jaar minimaal zes jaar aaneengesloten op een woonwagenlocatie elders in Nederland heeft gewoond; overige woningzoekenden, op basis van inschrijfduur op de wachtlijst; voor het derde lid onder b tot en met f. geldt dat bij gelijke kandidaten, degene met de langste inschrijfduur op de wachtlijst voorrang heeft. 4.Een adviescommissie van bewoners van de woonwagenlocatie adviseert de beheerder over de toewijzing. Bij dit advies wordt de volgorde van lid 3 aangehouden. 5.Burgemeester en wethouders behouden het recht om in te grijpen in het toewijzingsproces of af te wijken van deze regeling. Als zij dat doen, vragen zij de beheerder voorafgaand om advies. Paragraaf2.5.Voorrangsgronden voor sociale huurwoningen Artikel20.Toepasselijkheid 1.Deze paragraaf geldt voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen en voor sociale huurwoningen in eigendom van particuliere verhuurders, waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is. 2.Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor deze woonruimte kan voorrang verleend worden aan woningzoekenden die vallen onder een van de in deze paragraaf beschreven voorrangsgronden. 3.De in deze paragraaf beschreven voorrangsgronden gelden binnen de hele woningmarktregio, tenzij bij de beschrijving van de voorrangsgrond expliciet anders is bepaald. Artikel21.Voorrangsgronden Burgemeester en wethouders kunnen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen voorrang geven in verband met: de aard van de woonruimte; de grootte van de woonruimte; de prijs van de woonruimte; economische of maatschappelijke binding; of een urgentverklaring. Artikel22.Voorrang in verband met de aard van de woonruimte De verhuurder kan een woonruimte labelen als: woonruimte met zorgvoorzieningen; seniorenwoonruimte; toegankelijke woonruimte; aangepaste woonruimte; woonruimte die wordt aangemerkt als doorschuifcomplex; of jongerenwoonruimte, bedoeld voor jongeren van 18 tot en met 29 jaar; 18 tot en met 22 jaar dan wel 18 tot en met 27 jaar. Burgemeester en wethouders kunnen, in overleg met de verhuurder, bepaalde woonruimte aanwijzen als woonruimte voor bijzondere doelgroepen of voor woongroepen, waarbij de voorrang beperkt kan worden tot bijzondere doelgroepen en woongroepen uit de gemeente. Burgemeester en wethouders kunnen bepalen dat in een doorschuifcomplex doorstromers die binnen dat complex doorschuiven, voorrang krijgen op andere woningzoekenden. Voor de op grond van het eerste en het tweede lid gelabelde typen woonruimte geldt de volgende tabel, die aangeeft welke doelgroep voorrang krijgt voor welk type woonruimte: Type woonruimte Doelgroep Woonruimte met zorgvoorzieningen Huishoudens waarvan een van de leden voldoet aan de door burgemeester en wethouders vastgestelde eisen om in aanmerking te komen voor deze woonruimte. Seniorenwoonruimte Huishoudens waarvan een van de leden 65 jaar of ouder is. Toegankelijke woonruimte Huishoudens waarvan een van de leden geïndiceerd is op een door burgemeester en wethouders te bepalen wijze (keuze uit gelijkvloers, rollatorwoning, rolstoelwoning). Aangepaste woonruimte Huishoudens waarvan een van de leden fysieke beperkingen ondervindt en voor dit type woonruimte geïndiceerd is op een door burgemeester en wethouders te bepalen wijze. Woonruimte die wordt aangemerkt als doorschuifcomplex Doorschuivers. Jongerenwoonruimte Woningzoekenden in de leeftijdscategorie van 18 tot en met 29 jaar, van 18 tot en met 22 jaar of van 18 tot en met 27 jaar. Woonruimte voor woongroepen Woongroepen die door burgemeester en wethouders zijn aangewezen. Woonruimte voor bijzondere doelgroepen Doelgroepen die door burgemeester en wethouders zijn aangewezen. Als de aanbieding van de woning bij de eerste advertentie niet leidt tot reacties van de doelgroep, kan de woning maximaal tweemaal opnieuw worden aangeboden aan dezelfde doelgroep. Daarna komen andere woningzoekenden in aanmerking. Artikel23.Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte 1.Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang verleend aan huishoudens waarvan de grootte past bij de grootte van de woonruimte, volgens onderstaande tabel: Huishouden naar personen Huishouden naar personen Woonruimte naar kamers Oppervlakte Eengezins-woningen Meergezinswoningen 1 kamer n.v.t. 1 of 2 1 of 2 2 kamers < 60 m2 1 of 2 1 of 2 > 60 m2 2 1 of 2 3 kamers < 60 m2 1 of 2 1 of 2 60-80 m2 2 of meer 1 of meer > 80 m2 2 of meer 2 of meer 4 kamers < 60 m2 2 of meer 2 of meer > 60 m2 3 of meer 2 of meer 5 kamers < 80 m2 3 of meer 3 of meer > 80 m2 5 of meer 5 of meer 6 kamers < 80 m2 5 of meer 5 of meer > 80 m2 6 of meer 6 of meer 7 kamers < 80 m2 6 of meer 6 of meer > 80 m2 7 of meer 7 of meer 8 kamers < 80 m2 7 of meer 7 of meer > 80 m2 8 of meer 8 of meer 2.Afwijking van deze tabel is mogelijk als dat in verband met de leefbaarheid nodig is. 3.Als er voor een woonruimte met vijf of meer kamers geen gegadigden zijn met de juiste huishoudensgrootte, wordt voorrang verleend op basis van aflopende huishoudensgrootte. 4.Voor woonruimten met maximaal drie kamers krijgen doorstromers die een woonruimte van minimaal 4 kamers achterlaten, waar zij minimaal een jaar gewoond hebben, voorrang (Van-groot-naar-beter-regel). Burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat de voorrang voor doorstromers niet geldt voor eengezinswoningen met drie kamers en een gebruiksoppervlakte van tenminste 75m2. Artikel24.Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte 1.Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt voorrang verleend aan huishoudens waarvan het huishoudinkomen past bij de huurprijs, volgens onderstaande tabel: Tabel 1 Leeftijd Huishoudensgrootte Huishoudinkomen Huurprijs tot Tot AOW-leeftijd Eén persoon Tot en met € 25.475 € 647,19 Twee personen Tot en met € 34.575 € 647,19 Drie of meer personen Tot en met € 34.575 € 693,60 Vanaf AOW-leeftijd Eén persoon Tot en met € 25.075 € 647,19 Twee personen Tot en met € 33.800 € 647,19 Drie of meer personen Tot en met € 33.800 € 693,60 2.Burgemeester en wethouders kunnen woonruimte aanwijzen waar tabel 1 niet geldt. Het niet toepassen van tabel 1 kan alleen wanneer de toewijzing aan de primaire doelgroep boven de te verwachten trend van zeventig procent ligt 3.Als dat nodig is om aan de eisen van de Woningwet te voldoen, kan een toegelaten instelling huishoudens met een huishoudinkomen tot de maximale inkomensgrenzen uitsluiten voor woonruimte vanaf de aftoppingsgrenzen. 4.Lid 1 geldt niet voor woonruimte waarvan de aanvangshuur wordt verlaagd om te voldoen aan hetgeen gesteld in artikel 46, tweede lid van de Woningwet. 5.Burgemeester en wethouders kunnen woonruimte aanwijzen waarbij voorrang wordt gegeven aan huishoudens met een middeninkomen, zoals aangegeven in tabel 2: Tabel 2 Huishoudinkomen vanaf Huishoudinkomen tot Huurprijs van Huurprijs tot € 44.035 (eenpersoonshuishoudens) € 48.625 (meerpersoonshuishoudens) € 56.513,- € 693,60 € 808,06 Artikel25.Voorrang in verband met economische of maatschappelijke binding 1.Woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een in het tweede lid aangewezen kern hebben voorrang bij het verlenen van een huisvestingsvestingvergunning voor alle woonruimte in die kern. 2.Als kern in de gemeente Utrecht wordt aangewezen de kern(en): Haarzuilens. 3.Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van artikel 14 van de wet, bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voor appartementen vanaf de eerste verdieping in de gemeente voorrang geven aan woningzoekenden met een economische binding aan de gemeente, die werkzaam zijn binnen de sectoren onderwijs, zorg, politie. 4.Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van artikel 14 van de wet, bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voor woonruimte in een bepaalde wijk of bepaald gebied voorrang verlenen aan een of meer van de volgende categorieën woningzoekenden: doorstromers, senioren, jongeren met een maatschappelijke binding aan die wijk of dat gebied. 5.Burgemeester en wethouders werken de voorwaarden voor de voorrang als bedoeld in lid drie en vier verder uit in een nadere regel Paragraaf2.6.Urgentverklaring Artikel26.Toepasselijkheid Deze paragraaf geldt voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen en voor sociale huurwoningen, in eigendom van particuliere verhuurders, waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is. Artikel27.Gronden voor een urgentverklaring Een urgentverklaring is een verklaring van burgemeester en wethouders dat een woningzoekende is ingedeeld in een urgentiecategorie, geeft voorrang voor sociale huurwoningen waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is en is uitsluitend mogelijk in de volgende gevallen: Bij dreigende dakloosheid; Bij relatiebeëindiging; Door financiële omstandigheden; Op medische gronden; Bij mantelzorg; Op volkshuisvestelijke gronden; Op maatschappelijke gronden; Voor statushouders; Voor gedupeerden van het aanbodsysteem. Artikel28.Algemene eisen voor een urgentverklaring 1.Urgentie wordt slechts verleend als voldaan wordt aan elk van de volgende voorwaarden: de woningzoekende is ingezetene; de woningzoekende beschikt over een zelfstandige woonruimte in de woningmarktregio; er is sprake van een bijzondere persoonlijke noodsituatie; de noodsituatie is ontstaan buiten eigen schuld en was door de woningzoekende niet te voorzien; de woningzoekende kan aantonen eerst zelf naar een oplossing te hebben gezocht; een verhuizing binnen zes maanden is noodzakelijk; de woningzoekende is aantoonbaar niet in staat om zelf binnen zes maanden voor passende huisvesting te zorgen; het huishoudinkomen is niet hoger dan het in artikel 3, lid 5 genoemde bedrag; en er wordt voldaan aan de bij de specifieke urgentiegrond genoemde voorwaarden. 2.De voorwaarden uit het eerste lid onder a. tot en met h. gelden niet bij een urgentie op maatschappelijke gronden, urgentie voor statushouders of gedupeerden van het aanbodsysteem. 3.De voorwaarden uit het eerste lid onder e. tot en met h. gelden niet bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden. 4.Voor urgentie bij mantelzorg geldt niet de voorwaarde uit het eerste lid onder a. en mag, in afwijking van het eerste lid onder b., de zelfstandige woonruimte buiten de woningmarktregio liggen. Artikel29.Urgentie bij dreigende dakloosheid Van urgentie bij dreigende dakloosheid is uitsluitend sprake bij het buiten eigen schuld of toedoen: onvoorzienbaar moeten verlaten van een dienstwoning, omdat de werkgever de werknemer tot vrije oplevering heeft gedwongen; moeten verlaten van een woonruimte door een gerechtelijk vonnis (geen echtscheidingsvonnis), voor zover betrokkene dit niet had kunnen voorkomen; of verliezen van een woonruimte door een calamiteit, zoals brand of overstroming. Artikel30.Urgentie bij relatiebeëindiging 1.Van urgentie bij relatiebeëindiging is uitsluitend sprake als: de partners blijkens de Basisregistratie Personen meer dan twee jaar aaneengesloten hebben samengewoond; de samenwoning niet langer dan drie maanden vóór de aanvraag is beëindigd; er minimaal één minderjarig kind in het geding is; en geen van de ouders of verzorgers in de woningbehoefte van het kind of de kinderen kan of had kunnen voorzien. 2.Onverminderd het eerste lid wordt er slechts één urgentverklaring per beëindigde relatie verstrekt en wel aan de partner die voor meer dan de helft de zorg voor een of meer minderjarige kinderen draagt en die naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet op enigerlei wijze in de woningbehoefte kan of had kunnen voorzien. Als de zorg gelijk verdeeld wordt, wordt de urgentie toegekend aan de partner met het laagste inkomen, tenzij de partners in overeenstemming met elkaar voor toekenning aan de andere partner kiezen. Artikel31.Urgentie door financiële omstandigheden Van urgentie door financiële omstandigheden is uitsluitend sprake als: de aanvrager de zorg heeft voor minimaal één bij aanvrager geregistreerd inwonend minderjarig kind; de aanvrager buiten zijn eigen schuld financieel in zodanige problemen is geraakt dat de woonlasten niet opgebracht kunnen worden; de aanvrager in aanmerking komt voor een uitkering uit een gemeentelijke regeling voor inkomensondersteuning en naar het oordeel van burgemeester en wethouders het feitelijk besteedbaar inkomen te laag is om de woonlasten op te brengen met daaraan verbonden de voorwaarde om te zien naar een goedkopere woonruimte; en de financiële problemen niet direct het gevolg zijn van relatiebeëindiging. Artikel32.Urgentie op medische gronden 1.Een urgentie op medische gronden wordt uitsluitend verleend aan een ingezetene: die in een om medische redenen onhoudbare woonsituatie verkeert; die te maken heeft met een als gevolg van de woonsituatie zeer progressief ziektebeeld; of waarvoor een verhuizing wordt aanbevolen in verband met ergonomische beperkingen door ernstige fysieke belemmeringen, mits verhuizen naar het oordeel van burgemeester en wethouders spoedeisend is en de goedkoopste adequate voorziening is zoals bedoeld in de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015. 2.Onder medische gronden worden zowel fysieke als psychische klachten verstaan. Artikel33.Urgentie bij mantelzorg 1.Een indicatie bij mantelzorg wordt uitsluitend verleend als: mantelzorg een oplossing is voor de zorgvraag van degene aan wie mantelzorg verleend zal worden; de aanvrager staat ingeschreven als woningzoekende; de reisafstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger meer dan vijf kilometer is en deze reisafstand na verhuizing minder dan vijf kilometer wordt; deze reisafstand wordt gemeten volgens de kortst mogelijke route; er sprake is van langdurige zorg, dat wil zeggen dat de mantelzorg voor minimaal acht uur per week is, verdeeld over minimaal vier dagen per week en naar verwachting nog enkele jaren wordt verstrekt; en een advies van een door burgemeester en wethouders aan te wijzen instantie is afgegeven over de noodzaak van mantelzorg. 2.Per mantelzorgsituatie wordt maar één keer urgentie verleend. Artikel34.Urgentie op volkshuisvestelijke gronden 1.Een urgentie op volkshuisvestelijke gronden kan worden verleend als de woningzoekende zijn woonruimte moet verlaten omdat die in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang, gesloopt of ingrijpend verbeterd moet worden. 2.De urgentverklaring kan op de volgende manieren worden gebruikt: om te verhuizen met gebruik van de woonduur, waarbij de woonduur wordt omgezet in inschrijftijd; regionale urgentie, voor woningzoekenden die willen verhuizen naar een regiogemeente; stadsurgentie, voor woningzoekenden die binnen de gemeente willen verhuizen; terugkeervoorrang, voor woningzoekenden die na hun gedwongen verhuizing, al dan niet met gebruik van de hiervoor genoemde urgentiemogelijkheden, willen terugkeren naar het nieuwbouw- of gerenoveerde complex. 3.Burgemeester en wethouders werken de verschillende mogelijkheden van de hiervoor genoemde volkshuisvestelijke urgentie uit in een nadere regel. Artikel35.Urgentie op maatschappelijke gronden Een indicatie op maatschappelijke gronden wordt uitsluitend verleend als er sprake is van: problemen van relationele aard of huiselijk geweld, waardoor de woningzoekende de woonruimte heeft verlaten en nu verblijft in een door burgemeester en wethouders erkende voorziening voor tijdelijke opvang van personen, of uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen, waar de woningzoekende verblijft na doorverwijzing door een gemeente uit de woningmarktregio, en de woningzoekende door de instelling is voorgedragen voor bemiddeling. Artikel36.Urgentie voor statushouders Een urgentie voor statushouders wordt verleend op grond van de landelijke taakstelling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en eveneens na tijdelijke huisvesting van de statushouder. Artikel37.Urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem Een urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem wordt uitsluitend verleend als de regionale klachtencommissie heeft geconstateerd dat de aanvrager daadwerkelijk door het aanbodsysteem is gedupeerd. Artikel38.Geldigheid van de urgentverklaring Een urgentverklaring geldt in de hele woningmarktregio, tenzij deze verordening expliciet aangeeft dat de urgentverklaring alleen in de gemeente geldt. Artikel39.Aanvraag urgentverklaring - waar indienen en door wie? 1.Een urgentverklaring wordt aangevraagd bij burgemeester en wethouders van de gemeente waar de urgente situatie is ontstaan, via een daartoe door hen vastgesteld formulier. 2.Een urgentverklaring wordt aangevraagd door de woningzoekende. 3.In afwijking van het eerste lid wordt een urgentverklaring voor mantelzorg aangevraagd in de gemeente waar de mantelzorg verleend zal worden. 4.In afwijking van het eerste en tweede lid wordt een urgentverklaring voor statushouders niet aangevraagd, maar ambtshalve toegekend door de gemeente waar de statushouder op grond van de taakstelling zal worden gehuisvest. 5.In afwijking van het tweede lid wordt een urgentie op maatschappelijke gronden wegens uitstroom uit een instelling die is aangesloten bij de Vereniging Beter Wonen, aangevraagd door die instelling. De aanvraag vindt plaats door de uitstromer te plaatsen op een voordracht voor bemiddeling, waarbij geldt dat het aantal voorgedragen woningzoekenden niet hoger is dan het vooraf met burgemeester en wethouders overeengekomen aantal. 6.In afwijking van het tweede lid wordt een urgentie op volkshuisvestelijke gronden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte. Artikel40.Indieningsvereisten en indieningstermijn 1.De aanvraag gaat vergezeld van de volgende gegevens: naam, adres, woonplaats, geboortedatum, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de woningzoekende; omvang van het huishouden van de woningzoekende; urgentiegrond waarop een beroep wordt gedaan; en motivering, waarin de persoonlijke problematiek wordt geschetst, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie, argumenten waarom verhuizing binnen een half jaar nodig is en waarom de woningzoekende niet in staat is zelf binnen zes maanden op andere wijze geschikte huisvesting te vinden. 2.Bij de beoordeling van de aanvraag kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een door hen aan te wijzen adviseur. 3.Een aanvraag kan slechts voor één indicatiegrond tegelijk worden ingediend. Een aanvraag waarover in het verleden al is beslist, wordt alleen in behandeling genomen bij gewijzigde feiten en omstandigheden. 4.Een aanvraag van een urgentverklaring wegens dreigende dakloosheid wordt uiterlijk één maand na het ontstaan van de dakloosheid gedaan. 5.Een aanvraag wegens relatiebeëindiging wordt gedaan binnen de volgende termijnen: bij echtscheiding: van het moment dat een verzoek tot echtscheiding of uitspraak voorlopige voorziening is ingediend bij de rechter, tot uiterlijk drie maanden nadat de rechter de echtscheiding uitsprak; bij beëindiging geregistreerd partnerschap: van het moment dat het partnerschap wordt beëindigd tot uiterlijk drie maanden daarna; bij samenleving zonder contract: van het moment dat de ene partij de ander door middel van een aangetekende brief kenbaar maakte de samenleving te willen beëindigen, tot uiterlijk drie maanden daarna; bij een samenlevingscontract: van het moment dat de ene partij het contract conform het daarin bepaalde opzegde, tot uiterlijk drie maanden daarna; of bij het ontbreken van documenten om de urgentie te beoordelen: van het moment dat de samenwoning blijkens een overgelegd uittreksel uit de Basisregistratie Personen daadwerkelijk heeft opgehouden te bestaan, tot uiterlijk drie maanden daarna. Artikel41.Inhoud van de urgentverklaring Een urgentverklaring vermeldt in ieder geval: naam, adres en woonplaats van de woningzoekende; datum van het verzoek om een urgentverklaring; urgentiecategorie waarin de woningzoekende is ingedeeld; en het zoekprofiel voor de woningmarktregio en het eventuele tweede zoekprofiel voor de gemeente waar de urgentverklaring is afgegeven. Artikel42.Zoekprofiel 1.Het zoekprofiel geeft aan voor welke woonruimte in welke gemeenten de urgentverklaring geldt. 2.Het standaard zoekprofiel is: appartementen vanaf de eerste verdieping, in de hele woningmarktregio. 3.Bij een urgentie op volkshuisvestelijke gronden wordt het standaard zoekprofiel uitgebreid met woonruimten die qua type woonruimte vergelijkbaar zijn met de huidige woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio. 4.Het zoekprofiel bij een urgentie wegens mantelzorg beperkt zich tot woonruimten binnen vijf kilometer van de woonruimte van de mantelzorgontvanger of mantelzorgverlener, gemeten volgens de kortst mogelijke route. 5.Het zoekprofiel bij een urgentie voor gedupeerden van het aanbodsysteem beperkt zich tot woonruimte in de gemeente waar de urgentie is afgegeven. 6.Het standaard zoekprofiel kan bij een urgentie wegens mantelzorg of op medische gronden op advies van de door burgemeester en wethouders aangewezen adviseur om medische redenen worden uitgebreid tot andere typen woonruimte. Dit zoekprofiel geldt binnen de hele woningmarktregio. 7.Burgemeester en wethouders kunnen daarnaast van het standaard zoekprofiel afwijken als zij van mening zijn dat: de leefbaarheid daar aanleiding toe geeft, of huisvesting in de woongemeente sociaal of maatschappelijk nodig is, maar de lokale woonruimtevoorraad geen in het zoekprofiel passende woonruimte biedt. 8.In het in het vorige lid bedoelde geval stellen burgemeester en wethouders een tweede zoekprofiel vast. Dit tweede zoekprofiel geldt uitsluitend voor woonruimten in de gemeente waar de urgentverklaring wordt afgegeven. Artikel43.Vervallen, verlengen, intrekken of wijzigen van de urgentverklaring 1.Een urgentverklaring vervalt na zes maanden. 2.In afwijking van het vorige lid vervalt een urgentverklaring op volkshuisvestelijke gronden na een jaar. 3.In afwijking van de vorige leden kunnen burgemeester en wethouders op verzoek van de aanvrager de urgentie met maximaal zes maanden verlengen, als er aantoonbaar geen aanbod is geweest dat overeenkwam met het zoekprofiel. 4.Burgemeester en wethouders kunnen de urgentverklaring intrekken als de woningzoekende: niet langer aan de eisen voor een urgentverklaring voldoet; bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren; of eenmaal een aanbod voor een passende woonruimte heeft geweigerd. 5.Na het intrekken of vervallen van een urgentverklaring kan niet op grond van dezelfde omstandigheden opnieuw een urgentie worden aangevraagd. Paragraaf2.7Rangorde bij sociale huurwoningen Artikel44.Toepasselijkheid Deze paragraaf is van toepassing op sociale huurwoningen in eigendom van toegelaten instellingen en voor sociale huurwoningen, in eigendom van particuliere verhuurders, waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is. Artikel45.Rangorde 1.De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning. Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende woningzoekenden op datum van inschrijving gerangschikt. De woonruimte wordt voor verhuring aangeboden aan de woningzoekende met de langste inschrijfduur. 2.Als er voorrangsregels als bedoeld in paragraaf 2.5 en 2.6 van toepassing zijn, wordt de woonruimte in afwijking van het eerste lid, aangeboden aan de gegadigde die op grond van die voorrangsregels als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt. 3.Als er meerdere voorrangsregels van toepassing zijn, geldt binnen de voorrangsregels de volgende onderlinge rangorde: Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het seniorenwoonruimte, aangepaste woonruimte, jongerenwoonruimte, of woonruimte voor bijzondere doelgroepen betreft; Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, met uitzondering van de voorrang in verband met de Van-groot-naar-beter-regel; Voorrang in verband met maatschappelijke binding aan de gemeente, kern of wijk, als bedoeld in artikel 25; Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het woonruimte met zorgvoorzieningen betreft; Voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het terugkeervoorrang betreft; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste woonduur; Voorrang in verband met een volkshuisvestelijke urgentie als bedoeld in artikel 34, voor zover het stadsurgentie betreft en de woning ligt in de wijk waar de urgentverklaarde voorafgaand aan de urgentie woonde; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgentverklaringen van dezelfde datum: degene met de langste woonduur; Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het een doorschuifcomplex betreft; Voorrang in verband met een urgentverklaring: overige urgenties als bedoeld in de artikelen 29 tot en met 37; degene met de oudste urgentverklaring eerst en bij meer urgenten van dezelfde datum: degene met de langste inschrijfduur; Voorrang in verband met de aard van de woonruimte als bedoeld in artikel 22, voor zover het iemand met een indicatie door fysieke beperking betreft; Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte als bedoeld in artikel 23, voor zover het de Van-groot-naar-beter-regel betreft; Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte als bedoeld in artikel 24, eerste en vijfde lid; Voorrang in verband met economische binding in verband met de sector waarin iemand werkzaam is. 4.Als op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor deze woonruimte, beslist het college aan wie van deze woningzoekenden een huisvestingsvergunning wordt verstrekt; 5.Jaarlijks mag bij maximaal vijf procent van de woonruimte die via het aanbodmodel wordt aangeboden, worden aangegeven dat hiervoor de urgentverklaring niet geldig is. Paragraaf2.8Voorrangsgronden en rangorde bij middenhuurwoningen Artikel46.Toepasselijkheid Deze paragraaf is van toepassing op middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd en waarvoor een inschrijfsysteem verplicht is. Artikel47.Voorrangsgronden 1.Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de in artikel 46 bedoelde woonruimte hebben doorstromers voorrang. 2.Naast of in plaats van de in de vorige leden genoemde voorrang kunnen burgemeester en wethouders in overleg met verhuurders ook andere categorieën woningzoekenden aanwijzen die voor aangewezen woonruimte voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning, in verband met: de aard van de woonruimte; de grootte van de woonruimte; de dringende behoefte aan een woonruimte voor een specifieke doelgroep; of een economische of maatschappelijke binding, zoals het behoren tot een bepaalde beroepsgroep. 3.Als burgemeester en wethouders het vorige lid toepassen, leggen zij dit vast in een nadere regel en geven hierbij eveneens de voorrangsvolgorde aan, die kan afwijken van de in het volgende artikel beschreven rangorde. 4.Burgemeester en wethouders rapporteren jaarlijks aan de raad over het verlenen van voorrang op grond van het derde lid. Artikel48.Rangorde 1.De woonruimte wordt aangeboden aan de gegadigde die voldoet aan de eisen voor een huisvestingsvergunning en die op grond van het volgende lid als eerste voor de woonruimte in aanmerking komt. 2.Bij het bepalen van de volgorde worden alle belangstellende doorstromers op datum van inschrijving gerangschikt, daarna volgen de overige gegadigden op datum van inschrijving. Hoofdstuk3.Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Paragraaf3.1Vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming Artikel49.Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling 1.Het verbod van artikel 21, eerste lid van de wet is van toepassing op alle woonruimte in de gemeente Utrecht. Deze woonruimte mag niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders: anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning worden onttrokken of onttrokken gehouden; anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte worden samengevoegd of samengevoegd gehouden; van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte worden omgezet of omgezet gehouden; tot twee of meer woonruimten worden verbouwd of in die verbouwde staat worden gehouden. 2.Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a. is vrijgesteld: woonruimte die wordt onttrokken door een toegelaten instelling, als aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt. 3.Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder c. is vrijgesteld: Woonruimte die is of wordt omgezet voor de huisvesting van maximaal drie personen; Woonruimte waar sprake is van hospitaverhuur. 4.Van het verbod als bedoeld in het eerste lid onder a, b, c en d. zijn vrijgesteld situaties waarbij de eigenaar van de woonruimte: naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen sinds het ontstaan onafgebroken heeft plaatsgehad, naar aard en omvang niet is geïntensiveerd en dat deze situatie: al vóór 1 mei 1975 bestond; of in de periode 1 januari 2016 tot en met 7 februari 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €305.000,-- of meer; of in de periode 8 februari 2019 tot en met 30 juni 2019 bestond of is ontstaan en de woonruimte in deze periode een WOZ-waarde had of kreeg van €376.803 of meer; of een schriftelijke toestemming (niet zijnde een omgevingsvergunning) van burgemeester en wethouders heeft die het gebruik van die woonruimte als onzelfstandige woonruimte toestaat en mits het gebruik sindsdien onafgebroken heeft plaatsgehad en naar aard en omvang niet is geïntensiveerd. 5.Een vergunning die is verleend voor het omzetten, samenvoegen, onttrekken of woningvormen, wordt geacht ook te zijn verleend voor het omgezet, samengevoegd, onttrokken of gevormd houden van die woonruimte. Artikel50.Aanvraag vergunning 1.De aanvraag wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier. 2.Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: naam en adres van de eigenaar; reden van de aanvraag; gegevens over de huidige situatie: adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; huur- of koopprijs; aantal kamers; gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud; gegevens over de beoogde situatie: bestemming; bouwtekening/omgevingsvergun-ning; geluidsisolatieplan of meetrapport, voorstel voor financiële compensatie; bij voorgenomen samenvoeging: verwachte huur- of koopprijs; naam van de toekomstige bewoner(

1. s)en omvang van het huishouden van de toekomstige bewoners. 3.Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen. Artikel51.Weigeringsgronden Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste en leefbaarheid groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; niet wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets, waardoor het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand; de aanvrager niet bereid is financiële compensatie te betalen; of: vergunningverlening zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, de beheersverordening, of met een omgevingsvergunning op grond waarvan afgeweken mag worden van het bestemmingsplan of de beheersverordening. Artikel52.Leefbaarheidstoets 1.De leefbaarheidstoets heeft betrekking op: fysieke leefbaarheidseisen aan onder andere de gebruiksoppervlakte van de woonruimte en normen voor geluidsisolatie; en de leefbaarheid in de omgeving van het pand in algemene zin. 2.Burgemeester en wethouders geven in een nadere regel verdere uitwerking aan de leefbaarheidstoets. Artikel53.Voorwaarden en voorschriften Aan het verlenen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: de geldigheidsduur van de vergunning; de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden; het betalen van financiële compensatie; de leefbaarheid; goed verhuurderschap; het voorkomen van overlast; de omgevingsvergunning; en het voorkomen of beperken van de aantasting van het woon- en leefklimaat (maatwerkvoorschriften). Artikel54.Financiële compensatie 1.De financiële compensatie als bedoeld in artikel 53 onder c. bestaat uit het betalen van onderstaande bedragen per vierkante meter gebruiksoppervlak: € 443 voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken aan de woonbestemming van zelfstandige woonruimte; € 344 voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken aan de woonbestemming van onzelfstandige woonruimte; € 241 voor het samenvoegen en; €120 voor het omzetten van woonruimte. 2.Als een vergunning wordt verleend die in geldigheidsduur is beperkt, wordt per jaar tien procent betaald van het bedrag genoemd in het eerste lid onder respectievelijk la, b, c of d. 3.Het fonds dat door deze compensatiegelden wordt gevormd, wordt uitsluitend aangewend in het kader van de volkshuisvesting. Burgemeesters en wethouders stellen over de aanwending hiervan een nadere regel vast. 4.Van de financiële compensatie kan worden afgeweken als naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van de aanvrager even zwaar weegt als of zwaarder weegt dan het belang van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Artikel55.Vervallen geldigheid vergunning De vergunning vervalt van rechtswege als geen gebruik is gemaakt van de vergunning in de door burgemeester en wethouders daarvoor bepaalde periode, als bedoeld in artikel 53 onder a. Artikel56.Intrekkingsgronden Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming ook worden ingetrokken als: de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming; de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd, of het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op de leefbaarheid in de omgeving van het desbetreffende pand. Paragraaf3.2Kadastrale splitsingsvergunning Artikel57.Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling 1.Het verbod van artikel 22, eerste lid van de wet is van toepassing op alle gebouwen in de gemeente Utrecht die woonruimte bevatten en die op 1 januari van het jaar waarin de vergunning wordt aangevraagd tenminste 25 jaar oud zijn. 2.Het recht op een in het eerste lid aangewezen gebouw mag niet zonder kadastrale splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders worden gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte. Het verbod geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon voor een in het eerste lid aangewezen gebouw. 3.Van het verbod als bedoeld in het eerste lid zijn vrijgesteld: gebouwen in eigendom van een toegelaten instelling, die gebouwd zijn na 1949 en voorzien zijn van een steenachtige woningscheidende vloer. Artikel58.Aanvraag vergunning 1.De aanvraag van een kadastrale splitsingsvergunning wordt door de eigenaar ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier. 2.Bij de aanvraag worden in elk geval de volgende gegevens verstrekt: een tekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; een verklaring van goede staat van onderhoud of een door een beëdigd taxateur opgemaakt taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, dat in ieder geval omvat een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud, en de reden van de aanvraag. 3.Als burgemeester en wethouders dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag, kunnen zij aanvullende gegevens vragen. Artikel59.Voorwaarden en voorschriften Aan het verlenen van kadastrale splitsingsvergunning kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere: de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden; de gebouwde onroerende zaak waarop de kadastrale splitsing betrekking heeft. Artikel60.Weigeringsgronden Behalve op grond van artikel 25 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden geweigerd als: naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste groter is dan het met de kadastrale splitsing gediende belang; het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad met het oog op schaarste niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet; of sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan of de beheersverordening, tenzij een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan of de beheersverordening is verleend. Er geen omgevingsvergunning is verleend voor een bouwkundige splitsing. Artikel61.Intrekkingsgronden Behalve op grond van artikel 26 van de wet (bibob-toets) kan een vergunning ook worden ingetrokken als: de vergunninghouder niet binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot kadastrale splitsing; de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren, en/of de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nageleefd. Paragraaf3.3Toeristische verhuur van woonruimte Artikel62.Aanwijzing van woonruimte met een registratieplicht 1.Het verbod van artikel 23a van de wet is van toepassing op elke vorm van toeristische verhuur en voor alle woonruimte in de gemeente Utrecht. 2.De in het eerste lid aangewezen woonruimte mag niet voor toeristische verhuur worden aangeboden of gepubliceerd zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. 3.Het registratienummer wordt aangevraagd door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur. Artikel63.Nachtencriterium en meldplicht voor particuliere vakantieverhuur 1.Het is verboden een in artikel 62 aangewezen woonruimte voor meer dan zestig nachten per kalenderjaar in gebruik te geven voor particuliere vakantieverhuur. 2.Het is verboden een in artikel 62 aangewezen woonruimte in gebruik te geven voor particuliere vakantieverhuur, zonder iedere verhuring en het aantal nachten van iedere verhuring vooraf te melden bij burgemeester en wethouders. 3.De melding wordt gedaan door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor particuliere vakantieverhuur. 4.Als burgemeester en wethouders een platform in kennis hebben gesteld dat een woonruimte al voor het toegestane aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur, is het dat platform voor de rest van het jaar verboden voor die woonruimte aanbiedingen voor toeristische verhuur te tonen. Artikel64.Tijdelijk verbod toeristische verhuur en aanwijzing blokkade aanbieding 1.Burgemeester en wethouders kunnen een aanbieder voor maximaal een jaar toeristische verhuur verbieden als aan de volgende voorwaarden is voldaan: de aanbieder heeft de eisen aan toeristische verhuur uit deze verordening overtreden; een toezichthouder heeft die overtreding vastgesteld; en in de vijf jaar voor deze vaststelling is ten minste tweemaal een bestuurlijke boete opgelegd voor overtreding van de eisen aan toeristische verhuur. 2.Burgemeester en wethouders kunnen in dat geval ook een aanwijzing geven aan een digitaal platform om een aanbieding voor toeristische verhuur door deze aanbieder te blokkeren voor de periode waarvoor het verbod van het eerste lid geldt. Paragraaf3.4Opkoopbescherming Artikel65.Aanwijzing beschermde woonruimte 1.Het verbod van artikel 41, eerste lid van de wet, geldt voor de in het tweede lid genoemde beschermde woonruimte. Deze beschermde woonruimte mag gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers niet in gebruik gegeven worden zonder verhuurvergunning opkoopbescherming van burgemeester en wethouders. 2.Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere bestaande woonruimte die elk van de vijf volgende kenmerken heeft: Ze ligt in één van de volgende wijken: Binnenstad; Zuid; Zuidwest; Leidsche Rijn; Vleuten-De Meern; West; Noordwest; Overvecht; Noordoost; Oost. De WOZ-waarde zoals die gold op de datum van inschrijving in de openbare registers ligt op die datum op of onder de dan geldende prijsgrens opkoopbescherming. Op de datum van inschrijving in de openbare registers was één van de volgende situaties van toepassing; de woonruimte was vrij van huur en gebruik; de woonruimte was in gebruik gegeven of verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden; of de woonruimte werd in gebruik gegeven of verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming; De datum van inschrijving in de openbare registers lag na 18 maart 2022; en De verkoper of de nieuwe eigenaar was niet de gemeente of een toegelaten instelling. Artikel66.Prijsgrens opkoopbescherming 1.De in artikel 65, tweede lid onder b genoemde prijsgrens opkoopbescherming wordt elk jaar per 1 juli geïndexeerd via de zestigprocentmethode. 2.Burgemeester en wethouders stellen jaarlijks de aldus geïndexeerde prijsgrens opkoopbescherming vast en publiceren deze in het digitale gemeenteblad. Artikel67.Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming 1.Als artikel 43, eerste lid van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, wordt de verhuurvergunning opkoopbescherming verleend in elk van de volgende situaties: De woonruimte wordt in gebruik gegeven aan iemand die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; De eigenaar heeft na de datum van inschrijving in de openbare registers van die woonruimte ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte en komt met de gebruiker schriftelijk overeen dat deze de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. 2.De verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend in een van de volgende situaties: Bij complexen, waarover eigenaar en gemeente in een anterieure overeenkomst, erfpachtovereenkomst of andere overeenkomst afspraken over de verhuur hebben vastgelegd; Bij hospitaverhuur; Als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt. 3.De vergunning vermeldt op welke grond het gebruik is toegestaan en bevat in de gevallen, genoemd in het eerste lid onder a en b en het tweede lid onder b de naam of namen en de hoedanigheid van degene(
2. n)aan wie de woonruimte in gebruik wordt gegeven. 4.De vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. De vergunning vervalt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving. Artikel68.Aanvraag vergunning 1.De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte. 2.De aanvraag wordt ingediend bij burgemeester en wethouders, via een daartoe door hen beschikbaar te stellen formulier. Artikel69.Te verstrekken gegevens 1.Bij een aanvraag van een vergunning opkoopbescherming worden in ieder geval de volgende gegevens en stukken verstrekt: de naam (of namen) van de eigenaar(s); het adres van de woonruimte; een recent en gewaarmerkt kadastraal uittreksel van de desbetreffende woonruimte. 2.Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 67, eerste lid, aanhef en onder a, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens waaruit de bedoelde bloed- of aanverwantschap blijkt. 3.Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 67, eerste lid, aanhef en onder b, verstrekt de aanvrager daarnaast een schriftelijke overeenkomst, waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven. 4.Als een aanvraag betrekking heeft op de verleningsgrond van artikel 67, eerste lid, aanhef en onder c, verstrekt de aanvrager daarnaast gegevens en stukken waaruit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. 5.Burgemeester en wethouders kunnen andere gegevens en stukken vragen, als zij dat nodig vinden voor de beoordeling van de aanvraag. Artikel70.Intrekkingsgronden Naast intrekking op grond van artikel 44, eerste lid van de wet (bibob-intrekking), kan een verhuurvergunning opkoopbescherming ook worden ingetrokken als blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens, en zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest. Hoofdstuk4.Slotbepalingen Artikel71.Experimenten 1.De raad kan in een experimentregeling afwijken van de bepalingen van de Huisvestingsverordening. 2.De experimentregeling voldoet aan de volgende voorwaarden: een experiment heeft een duidelijk omschreven en meetbaar beoogd effect; een experiment is tijdelijk en heeft een vooraf gesteld begin- en eindpunt; de uitvoering van het experiment is duidelijk en transparant voor de woningzoekenden; de communicatie en verantwoording over het experiment vindt plaats in het regionale advertentiemedium; het experiment is van toepassing op maximaal 10% van het aanbod; en het experiment wordt voor de start afgestemd met de gemeenten in de woningmarktregio. Artikel72.Hardheidsclausule 1.Burgemeester en wethouders kunnen, in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening. 2.Als een woningzoekende op basis van dit oordeel een urgentverklaring krijgt, dan geldt deze urgentverklaring alleen in de gemeente waar de urgentverklaring is verleend. Artikel73.Rapportageverplichting 1.De toegelaten instelling rapporteert jaarlijks achteraf over de wijze waarop zij (al dan niet op basis van mandaat) invulling heeft gegeven aan artikel 11, derde lid, artikel 16, derde lid onder f en vierde lid, artikel 17, artikel 22, artikel 23, tweede en vierde lid, artikel 24, vierde en vijfde lid en artikel 45. 2.Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nadere informatie vragen. Artikel74.Bestuurlijke boete 1.Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen voor de overtreding van de artikelen 8, eerste en tweede lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23a, eerste of derde lid, artikel 23b, eerste en tweede lid, artikel, 23d, 23e en 41, eerste lid van de wet, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 26 van de wet. 2.Burgemeester en wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete overeenkomstig de tabel in de bijlage. 3.Voor de eerste overtreding gelden de boetes overeenkomstig kolom A van de tabel. 4.Voor volgende overtredingen gelden de boetes overeenkomstig de kolommen B, C en D van de tabel. 5.Van een volgende overtreding is sprake als er binnen drie jaar na het constateren van de vorige overtreding, sprake is van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Artikel75.Intrekking De Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente UTRECHT wordt ingetrokken. Artikel76.Overgangsbepaling 1.Vergunningen die zijn verleend onder de Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019 en eerdere Huisvestingsverordeningen worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening. 2.Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. 3.Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor 1 juli 2023 worden afgehandeld volgens de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, Gemeente Utrecht. 4.Situaties van hospitaverhuur die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening worden gerespecteerd, mits toen voldaan werd aan de voorwaarden die golden direct voorafgaand aan deze datum, sindsdien onafgebroken hebben plaatsgehad en niet wezenlijk zijn gewijzigd. 5.Situaties van omzetting of omgezet houden ten behoeve van een woongroep die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening, worden gerespecteerd, mits toen voldaan werd aan de voorwaarden die golden direct voorafgaand aan deze datum, sindsdien onafgebroken hebben plaatsgehad en niet wezenlijk zijn gewijzigd. 6.Experimentregelingen die al bestonden vóór inwerkingtreding van deze verordening, blijven van kracht. Artikel77.Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht. Artikel78.Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2023. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 16 mei 2023, De griffier, Merel van Hal De burgemeester, Sharon A.M. Dijksma Bijlage: tabel bestuurlijke boete Tabel bestuurlijke boete, behorende bij artikel 74 van deze verordening Overtreding Artikel Huisvestings-wet (Hvw) en Huisvestings-verordening (Hvv) Kolom A Boete bij 1e overtreding Kolom B Boete bij 2e overtreding Kolom C Boete bij 3e overtreding Kolom D Boete bij 4e overtreding en verder Overtreding I In gebruik nemen van aangewezen woonruimte zonder vergunning artikel 8, eerste lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv € 340 € 340 € 340 € 340 Overtreding II In gebruik geven van aangewezen woonruimte zonder vergunning Artikel 8, tweede lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv - niet bedrijfsmatig - bedrijfsmatig € 5.000 € 7.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 Overtreding III Onttrekken, samenvoegen, woningvormen, onttrokken, samengevoegd of in verbouwde staat houden, kadastrale splitsing van woonruimte zonder vergunning Onttrekken, samenvoegen, woningvormen, onttrokken, samengevoegd of in verbouwde staat houden, kadastrale splitsing van woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning- voorwaarden of voorschriften Art 21, eerste lid, en 22, eerste lid Hvw; artikel 49 en 57 Hvv - niet bedrijfsmatig - bedrijfsmatig Artikel 26 Hvw; artikel 53 en 59 Hvv - niet bedrijfsmatig - bedrijfsmatig € 7.500 €12.500 € 1.500 € 6.250 € 18.500 € 18.500 € 3.000 € 7.500 € 18.500 € 18.500 € 6.000 € 15.000 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 Overtreding IV Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning. Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: Handelen in strijd met de vergunningvoorwaarden of – voorschriften. Artikel 21, 1e lid Hvw, artikel 49 Hvv - niet bedrijfsmatig - bedrijfsmatig - Bij een vervallen of verlopen omzettings vergunning. Artikel 26 Hvw, artikel 53 Hvv - niet bedrijfsmatig - bedrijfsmatig € 3.000 € 12.500 € 5.000 € 1.500 € 6.250 € 6.000 € 15.000 € 7.500 € 3.000 € 7.500 € 12.000 € 18.500 € 12.500 € 8.000 € 15.000 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 Overtreding Artikel Huisvestingsverordening Boete bij 1e overtreding Boete 2e overtreding Boete 3e overtreding Boete 4e overtreding en verder Overtreding V Aanbieden woonruimte voor toeristische verhuur zonder registratienummer Artikel 23a, eerste lid Hvw; artikel 62 Hvv € 150 € 8.700 € 8.700 € 8.700 Overtreding VI In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantieverhuur voor meer dan 60 dagen per jaar Artikel 23b eerste lid Hvw; artikel 63 eerste lid Hvv Bij overschrijding van 1 of 2 dagen € 150 per dag. Bij overschrijding van meer dagen, aantal dagen X € 350 € 21.750 € 21.750 € 21.750 Overtreding VII In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantiehuur zonder melding bij B&W Artikel 23b, tweede lid Hvw; artikel 63 tweede lid Hvv € 250 + € 150 X aantal dagen € 8.700 € 8.700 € 8.700 Overtreding VIII Publiceren advertentie door dienstverlener na in kennisstelling bereik maximumcriterium Artikel 23e Hvw; artikel 64 vierde lid Hvv € 8.700 € 8.700 € 8.700 € 8.700 Overtreding IX Publiceren advertentie door dienstverlener zonder registratienummer Artikel 23a, derde lid Hvw; artikel 62, tweede lid Hvv € 8.700 € 8.700 € 8.700 € 8.700 Overtreding X Niet informeren aanbieder van woonruimte door dienstverlener over geldende regels toeristische verhuur Artikel 23d Hvw € 8.700 € 8.700 € 8.700 € 8.700 Overtreding XI Het in gebruik geven van een beschermde woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming Artikel 41 Hvw; artikel 65 Hvv Niet bedrijfsmatig Bedrijfsmatig € 7.500 € 12.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 € 18.500 Bijlage Informatieve toelichting bij de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht Algemeen De wet bepaalt dat alleen beperkende regels in een huisvestingsverordening mogen worden gesteld aan woonruimte indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. Sinds 1 juli 2019 hoeft hierbij niet meer uitsluitend sprake te zijn van schaarste aan goedkope woonruimte. Mede met het oog op de veranderende woningmarkt, kunnen gemeenten hierdoor de mogelijkheden om het aanbod te vergroten ten volle te benutten. Iedere categorie van woonruimte waarbij door schaarste onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden kan dus worden aangewezen als vergunningplichtig in de Huisvestingsverordening.De gemeenteraad moet aantonen dat er schaarste is en dat de inzet van het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan (betaalbare) woningen voor de huidige inwoners van een gemeente. Schaarste In Utrecht is er sprake van groot woningtekort en zijn woningen schaars. Om huishoudens zoveel mogelijk kansen te bieden op de woningmarkt en verdringingseffecten als gevolg van schaarste tegen te gaan, kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten: sturing op woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer en de opkoopbescherming. Voor een goede onderbouwing van de inzet van de verschillende instrumenten en het aantonen van schaarste hebben we door Rigo onderzoek laten doen. Het rapport ‘Onderbouwing sturingsinstrumenten Utrecht – deel 1 Schaarste_RIGO’ is hier het resultaat van en is op te vragen via email. In deze rapportage worden schaarste en gerelateerde verdringingseffecten onderzocht. Met deze analyses onderbouwen we de inzet van de gebruikte instrumenten. Hieronder hebben we enkele conclusies uit het onderzoek ter onderbouwing van onze Huisvestingsverordening opgenomen. Voor de gedetailleerde onderbouwing verwijzen we naar het rapport zelf.Met een woningtekort van 5,5 procent heeft de regio Utrecht één van de grootste woningtekorten van alle Nederlandse regio’s. De verwachting is dat dit woningtekort de komende jaren nog oploopt naar 27.430 woningen, ofwel 6,5 procent van de woningvoorraad. Alleen de regio’s Den Haag en Nijmegen kennen een groter tekort, het tekort in de regio Amsterdam is grofweg even groot als in de regio Utrecht. Het woningtekort betekent schaarste aan woningen en zorgt voor grote concurrentie tussen huishoudens om een geschikte en betaalbare woning te bemachtigen. Dit leidt tot verdringing van huishoudens, die door de grote concurrentie geen passende betaalbare woning weten te vinden.Er is in Utrecht sprake van schaarste in alle drie de woningmarktsegmenten – in de sociale huur, particuliere huur en in het koopsegment. Lage realisatiekansen in het segment eengezinskoopwoningen leiden tot een substitutievraag in de particuliere huur. De krapte aan betaalbare koopwoningen zorgt ook voor substitutievraag, schaarste en verdringing in het particuliere huursegment. De schaarste en verdringing in de drie sub-markten onderstrepen het algemene woningtekort en schaarste aan woningen in Utrecht. In de analyses op het niveau van de woningmarktsegmenten gaan we nader in op de schaarste per segment. Sociale huur Sinds 2014 is er sprake van toenemende schaarste in de sociale huur in Utrecht. Tussen 2020 en 2022 is de schaarste niet sterker geworden, maar de gemiddelde wachttijd is nog steeds erg lang (11 jaar) en de gemiddelde slaagkans (4%) laag. Met name jongere leeftijdsgroepen hebben te maken met verdringing. Particuliere huur Sinds 2011 zijn particuliere huurprijzen in Utrecht gestegen. Van de vijf grootste steden in Nederland heeft Utrecht de op één na hoogste gemiddelde vierkantemeterprijzen. Daarnaast is er voor veel (midden)inkomensgroepen geen tot weinig betaalbaar particulier huuraanbod beschikbaar. Ook voor huishoudens die twee keer modaal verdienen is ruim de helft van het particulier aanbod in Utrecht niet betaalbaar. Het geringe aanbod aan betaalbare grotere huurwoningen suggereert dat gezinnen extra te lijden hebben onder de schaarste. Koopsector Nadat transactieprijzen in koop lange tijd sterk stegen, is er recent sprake van een daling. Ook is de omvang van het aanbod gegroeid en de gemiddelde verkooptijd gestegen. Desondanks is er nog steeds sprake van schaarste op de koopmarkt, wat bijvoorbeeld blijkt uit de lage score op de krapte-indicator van de NVM. Daarnaast is de betaalbaarheid van het actuele koopaanbod in Utrecht voor middeninkomens gering. Zelfs voor huishoudens die twee keer modaal verdienen en 12 procent eigen geld inbrengen is slechts grofweg een derde van het koopaanbod in de gemeente Utrecht betaalbaar. Het geringe aanbod aan betaalbare grotere koopwoningen suggereert dat gezinnen extra te lijden hebben onder de schaarste. Door de schaarste aan woningen in het algemeen en (betaalbare) koopwoningen in het bijzonder – dit blijkt ook uit het woningtekort en de krapte-analyse op basis van de WoON-enquête – vindt verdringing plaats. Huishoudens slagen er niet in een betaalbare koopwoning te vinden en een deel van de huishoudens wijkt in de praktijk uit naar een particuliere huurwoning.Utrecht heeft een ambitieus woningbouwprogramma (zie de Woonvisie en RSU) en heeft regionale en lokale woningbouwafspraken gemaakt. Teven hebben we Actieplannen voor Middenhuur, betaalbare koop en Wooncoöperaties om deze segmenten te helpen. De gemeente stuurt op versnelling van de woningbouwproductie om in brede zin het huidige en toekomstige woningtekort te verminderen. Omdat op schaarse grond binnen de stadsgrenzen moet worden gebouwd, ligt het accent in de nieuwbouw vooral op (kleinere) appartementen en meergezinswoningen. Tegelijkertijd zien we in de bestaande voorraad de ontwikkeling dat eengezinswoningen worden verbouwd naar appartementen of worden verkamerd. Vanuit de gewenste samenstelling van de voorraad is er aanleiding om deze voorraad te beschermen met een vergunningplicht voor woningvormen, onttrekken, samenvoegen en omzetten en te behouden voor gezinnen. Ook andere instrumenten die de wet biedt met betrekking tot het beheer van de bestaande woonruimtevoorraad worden ingezet om de bestaande woningvoorraad te beschermen en te behouden voor de doelgroep, denk aan reguleren toeristische vakantiehuur en de opkoopbescherming. Opkoopbescherming Op 1 januari 2022 is de ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ in werking getreden. Dit hoofdstuk maakt het mogelijk om in de Huisvestingsverordening een regeling op te nemen waarmee in aangewezen gebieden van de gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment worden beschermd tegen het opkopen door ondernemingen of particulieren die dergelijke woningen willen omzetten in (veelal dure) huurwoningen. Door zo’n omzetting gaan de woningen verloren voor de meeste starters en andere woningzoekenden die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning. Voor het verhuren van aangewezen koopwoningen wordt dan op grond van het nieuwe hoofdstuk 7 van de wet een vergunningstelsel ingevoerd, waarmee kan worden verzekerd dat de omzetting van een koopwoning in te verhuren woonruimte alleen wordt toegestaan in gevallen waarin dat redelijk is. Zo’n vergunningenstelsel wordt in de wet aangeduid als een stelsel van ‘opkoopbescherming’.De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen 24 jaar gemiddeld met 6,5% gestegen in Utrecht. Dat is fors hoger dan de gemiddelde inflatie van 1,9%. Hierdoor zijn woningen die vroeger betaalbaar waren voor middeninkomens nu uit het middensegment verdwenen. In ditzelfde middensegment zijn ook investeerders actief: kopers die niet zelf in de woning gaan wonen, maar deze verhuren voor (vaak hoge) marktprijzen (buy-to-let). Hierdoor zijn deze woningen niet meer beschikbaar als koopwoning voor woningzoekenden die zelf in de woning willen gaan wonen. Deze groep die achter het net vist op de koopmarkt, moet vervolgens een woning gaan huren. Door hoge huren op de particuliere huurmarkt, kunnen deze startende huishoudens vervolgens niet sparen om een koopwoning te financieren. Gezien het rendement dat behaald kan worden met verhuur, krijgen deze woningen een hogere beleggingswaarde. Hierdoor kunnen beleggers een hogere financiering krijgen, dan kopers die zelf in de woning willen gaan wonen. Dit leidt ook weer tot verdere prijsstijgingen, waardoor meer woningen uit het betaalbare en middensegment verdwijnen. Kortom, er is sprake van een dubbel effect: door de jaren heen is de groep potentiële kopers groter geworden, terwijl het aanbod in dit segment door prijsstijgingen is afgenomen. De opkoopbescherming is sinds maart 2022 van kracht in de gemeente Utrecht en geldt in alle wijken. Artikelsgewijs In deze artikelsgewijze toelichting worden alleen de bepalingen die nadere toelichting nodig hebben, behandeld. Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen Artikel 1. Definities Definities in de Huisvestingswet Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Deze definities worden in deze verordening niet herhaald. Definities in de verordening huishouden: in deze verordening is gekozen voor een vrij strikte definitie van het begrip “huishouden” omdat een ruimere definitie misbruik te veel in de hand werkt. Het gaat dan om misbruik met betrekking tot het aantal leden van een huishouden in relatie tot de bezettingsnormentabel bij toewijzingen. Een groter huishouden komt voor grotere woningen in aanmerking. Door een strakke definitie is het lastiger hier misbruik van te maken. Dit neemt uiteraard niet weg dat we ook diverse andere samenlevingsvormen zien en erkennen, maar waar het gaat om verdeling van woonruimte hanteren we deze definitie voor bepalen grootte woning en aantal kamers. Voor het meetellen van inwonende kinderen wordt een iets minder strenge definitie dan die van de belastingdienst gehanteerd, door uit te gaan van minimaal drie nachten als ondergrens. liberalisatiegrens: als de aanvangshuurprijs bij het ingaan van de huurovereenkomst zich op of onder deze grens bevindt, betreft het een sociale huurwoning. De liberalisatiegrens wordt jaarlijks gewijzigd. Tot 1 januari 2024 ligt de grens op € 808,06. middenhuurwoningen: de grens voor middenhuur ligt tot 1 januari 2024 op € 1026,90. mantelzorg: bij de definitie van mantelzorg in de verordening is aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: “mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.”; middenhuurgrens: middenhuurwoningen zijn een voorwaarde voor een goed functionerende woningmarkt. Deze woningen, zijn nodig voor huishoudens die op een woning in dit segment zijn aangewezen. Het gaat bijvoorbeeld om starters of gezinnen die niet in aanmerking komen voor een gereguleerde huurwoning van een toegelaten instelling en (nog) niet kunnen of willen kopen. Door toewijzing van deze woningen te regelen, komen deze woningen ook ten goede aan de juiste doelgroep. Als er namelijk geen inkomenseisen worden gesteld aan huurders van deze middenhuurwoningen, dan bestaat het risico dat verhuurders kiezen voor mensen met een (
3. te)hoog inkomen, zodat zij meer zekerheid krijgen over huurinkomsten. Dit betekent dat middenhuurwoningen met voorrang kunnen worden toegewezen aan de beoogde doelgroep van deze woningen. Ten aanzien van de bovengrens van de huurprijs sluiten wij aan bij de huurprijsgrens zoals deze is opgenomen in het Actieplan Middenhuur; toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte (voorheen: nultredenwoonruimte): deze woonruimten zijn niet per se vrij van “treden”. De woonruimte en de belangrijkste functies zijn bereikbaar zonder trap, maar zo’n woonruimte kan wel degelijk bijvoorbeeld een logeerkamer/hobbykamer één verdieping hoger hebben; particuliere vakantieverhuur is een vorm van toeristische verhuur, maar niet de enige. Alle verhuur van woonruimte aan personen die niet in de gemeentelijke basisregistratie zijn ingeschreven, valt onder dit begrip. Dus bijvoorbeeld ook bed&breakfast. Een belangrijk verschil tussen bed&breakfast en particuliere verhuur, is dat bij bed&breakfast de hoofdbewoner zelf aanwezig is in de woning en bij particuliere vakantieverhuur niet. Daarnaast is bed&breakfast gedurende het gehele jaar mogelijk, maar wel beperkt tot een deel van de woning (afhankelijk van het bestemmingsplan, max. 50%). Particuliere vakantieverhuur is maximaal 60 nachten per jaar toegestaan en daarbij wordt meestal wel de gehele woning verhuurd; woongroep: de verordening benoemt wooncoöperaties niet afzonderlijk. Vooralsnog worden wooncoöperaties gezien als een bijzondere vorm van een woongroep en zijn de regels voor woongroepen van toepassing. Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Dit artikel is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In het eerste lid worden onder a. allereerst de sociale huurwoningen aangewezen. Dat zijn de huurwoningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is dus altijd een huisvestingsvergunning nodig, of de verhuurder nu een toegelaten instelling is (woningcorporatie) of een particulier. Onder b. worden de middenhuurwoningen aangewezen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd. Vanaf deze datum voldoen de woningen aan de voorwaarden van het Actieplan Middenhuur. In het tweede lid wordt een aantal categorieën woonruimte uitgezonderd van de werking van hoofdstuk 2: woonruimte die wordt verhuurd onder de werking van de Leegstandwet, omdat dergelijke verhuringen tijdelijk zijn, met het doel na de tijdelijke verhuur alsnog te verkopen of te slopen; onzelfstandige woonruimte, omdat een groot deel daarvan verhuurd worden aan studenten, waarbij met name de systematiek van één toegelaten instelling (SSH) wordt gehanteerd; dienstwoningen, omdat deze direct verband houden met de aard van iemands werk, en verlaten moeten worden bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst; zelfstandige woonruimte met een vloeroppervlakte tot 30m2, verhuurd met een campuscontract of verhuurd door een toegelaten instelling, omdat het hier gaat om woonruimte die een rol vervult in de systematiek van onder meer SSH; woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen, omdat de verdeling van deze woonruimte buiten de reikwijdte van verordening plaatsheeft; wisselwoningen, omdat deze woningen bedoeld zijn voor zittende huurders, die tijdelijk – in verband met een renovatie – hun woning moeten verlaten; woonruimten die via intermediaire verhuur verhuurd zijn aan een zorginstelling omdat de zorginstelling, waarmee de toegelaten instelling een overeenkomst heeft afgesloten, hoofdhuurder is. Woonruimten die niet tot deze categorieën behoren, of zijn uitgezonderd in het tweede lid, kunnen zonder huisvestingsvergunning in gebruik gegeven of genomen, gehuurd of verhuurd worden. Artikel 3. Eisen voor verlening huisvestingsvergunning Eerste lid: Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de Huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. De inkomensvoorrangsgrenzen voor middenhuur zijn afgeleid van de groep die de maximale huurprijs voor een middenhuurwoning kan betalen, uitgebreid met een groep daarboven die anders tussen wal en schip valt.Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Derde lid Hiermee wordt het mogelijk dat ook bijvoorbeeld urgenten met een volkshuisvestelijke indicatie (zogeheten stadsvernieuwingsurgenten) gebruik kunnen maken van het aanbod, ongeacht het inkomen. Voor bepaalde huishoudens wordt een uitzondering gemaakt op de inkomenstoets die bepalend is voor toegang tot sociale huurwoningen. Dit wordt beschreven in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting, bijlage 1 onder A. Vierde lid: Het afwijken van de voorrangsregels bij woningruil en bij overlijden van de hoofdhuurder is een mogelijkheid, maar geen vanzelfsprekendheid. Er wordt hier dus van geval tot geval een afweging gemaakt. Vijfde lid: Met dit lid wordt de mogelijkheid gegeven af te wijken van de inkomensgrens voor de doelgroep. Het genoemde inkomen is in 2011 geïntroduceerd in de regio als de grens voor huishoudens met een te laag middeninkomen. Vanuit de rijksoverheid wordt inmiddels een lagere grens aangehouden voor deze doelgroep. De grens van de rijksoverheid wordt al geruime tijd niet geïndexeerd, terwijl de grens in de regio Utrecht met eenzelfde percentage wordt verhoogd als de inkomensgrens van de doelgroep. Artikel 4. Jaarlijkse aanpassing van huur- en inkomensgrenzen De huur en inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. Deze grens geldt ook voor de particuliere sociale huurvoorraad. Voor bepaalde categorieën, zoals urgente woningzoekenden, ligt de inkomensgrens iets hoger. Voor middenhuurwoningen is ook aansluiting gezocht bij de wettelijke indexering. Deze inkomensgrenzen worden namelijk ook gebruikt voor de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de sociale huur, zodat op gelijke wijze geïndexeerd kan worden. Voor de middenhuurgrens is CPI het uitgangspunt waarbij de methodiek van het Rijk wordt gebruikt zoals beschreven in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Artikel 5. Vruchteloze aanbieding Dit artikel is met name bedoeld om ook huurwoningen die niet participeren in het toewijzingssysteem van toegelaten instellingen, passend te bestemmen. Pas als aantoonbaar is dat er binnen de geëigende groep geen belangstelling is voor de woning, kunnen ook anderen voor de woning in aanmerking komen. Artikel 7. Intrekken van de huisvestingsvergunning. Artikel 18 van de wet geeft de volgende intrekkingsgronden: als de vergunninghouder de woonruimte niet binnen de in de vergunning gestelde termijn in gebruik heeft genomen; als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of kon weten dat zij onjuist of onvolledig waren; als zich een artikel 3 Wet bibob-situatie voordoet. Deze intrekkingsgronden hoeven dan niet in de verordening herhaald te worden. De mogelijkheid een vergunning in te trekken omdat er gehandeld wordt in strijd met de voorwaarden van de vergunning, staat niet expliciet in de wet genoemd, maar is in feite inherent aan de bevoegdheid tot vergunningverlening. Deze bevoegdheid hoeft in beginsel dan ook niet expliciet in de verordening te worden geregeld. Omdat zo'n intrekking echter als sanctie gezien kan worden, en een sanctie altijd een wettelijke basis moet hebben, raadt de VNG in de “100 ideeën voor de gemeentelijke regelgever” aan deze intrekkingsgrond toch op te nemen in de verordening. Artikel 8. Toepasselijkheid inschrijfsysteem Als op grond van deze verordening voorrangsregels van toepassing zijn voor een woonruimte, moet er ook een inschrijfsysteem zijn, want anders kunnen de voorrangsregels niet worden toegepast. De bepalingen die verplichten tot een inschrijfsysteem zijn gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de woningzoekende. Artikel 9. Inschrijfsysteem, algemene eisen De voorrangsregels gelden in elk geval voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen. Er zijn echter ook sociale huurwoningen in eigendom van particulieren voor wie deze voorrangsregels gelden, namelijk als deze sociale huurwoningen op grond van een aanwijzingsbesluit van burgemeester en wethouders onder de bepalingen van de Huisvestingsverordening vallen. Dit betreffen doorgaans nieuwbouwwoningen waarbij in de overeenkomsten afspraken over de wijze van verhuur en de hoogte van de huur zijn gemaakt. Ook voor middenhuurwoningen die na 1 januari 2020 zijn opgeleverd, geldt een – overigens beperkt - aantal voorrangsregels, en ook voor deze woningen moet er dus een inschrijfsysteem in het leven geroepen worden. In alle gevallen geldt dat de aanvrager verantwoordelijk is voor de juistheid van de gegevens. Artikel 9 stelt algemene eisen aan dit inschrijfsysteem. In dit artikel zijn onder meer de eisen uit artikel 11 en 11a van de wet opgenomen over het niet vervallen van de inschrijving als er sprake is van huurovereenkomsten zoals bedoeld in de artikelen 7:274c, tweede lid en 7:271, eerste lid, tweede volzin van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 10. Inschrijfsysteem van toegelaten instellingen Voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen verloopt de inschrijving via www.woningnetregioutrecht.nl. Naast de algemene regels van artikel 9, die ook voor particuliere verhuurders met een inschrijfsysteem gelden, geeft artikel 10 enkele specifieke regels voor het inschrijfsysteem van toegelaten instellingen. Op de hoofdregel dat de inschrijving eindigt na toewijzing van een woonruimte wordt in het vierde lid een uitzondering gemaakt voor tijdelijke huurcontracten, bij woningruil of bij urgentie op volkshuisvestelijke gronden: voor tijdelijke huurcontracten, omdat dit wettelijk zo is bepaald; voor woningruil omdat dit een eigen initiatief is van twee of meer huurders, buiten het systeem om, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van het inschrijfsysteem; voor urgentie op volkshuisvestelijke gronden omdat het geen directe keus is van het desbetreffende huishouden. Het huishouden was niet woningzoekend, de inschrijving als woningzoekende wordt daarom niet beëindigd. Dit is overigens anders voor de volkshuisvestelijk urgente met terugkeergarantie, die terugkeert naar het gerenoveerde of nieuwgebouwde complex: deze woningzoekende verliest wél zijn inschrijftijd, maar kan vervolgens op grond van het vijfde lid alsnog 75% van de inschrijftijd behouden. Het vijfde lid regelt dat als een woningzoekende zich binnen een jaar na het accepteren van een sociale huurwoning opnieuw inschrijft, deze 75% van de inschrijftijd behoudt. Op deze manier kan een woningzoekende sneller verhuizen als de woning bijvoorbeeld toch niet bevalt of de persoonlijke situatie verandert. Mensen zullen hierdoor eerder een woning accepteren omdat zij een substantieel deel van hun inschrijftijd behouden. Artikel 11. Bekendmaking van het aanbod Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. Toegelaten instellingen maken hun aanbod doorgaans bekend via www.woningnetregioutrecht.nl. Voor sommige woningen is dat echter niet nodig, omdat deze woningen op een andere wijze worden verdeeld. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over deze situaties, zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Artikel 12. Toepasselijkheid (van de regels over woonruimteverdelingssystemen) Woonruimte kan op verschillende manieren verdeeld worden. Artikelen 12 en verder regelen de verdeling van sociale huurwoningen, beschrijven de verschillende verdeelsystematieken en geven specifieke regels voor de verdeling van woonruimte voor woongroepen en voor woonwagenstandplaatsen. Artikel 13. Verdeling van sociale huurwoningen Artikel 13 geeft aan wanneer welke verdelingssystematiek wordt gebruikt. Artikel 15. Lotingmodel Er is gekozen voor een lotingmodel om ook woningzoekenden met weinig inschrijfduur een kans te geven. Er is wel voor gekozen dit te beperken tot een deel van het aanbod, aangezien het hanteren van een inschrijfduur als het meest rechtvaardig wordt beschouwd. Bij loting worden enkele voorrangsregels toegepast: als het een senioren- respectievelijk jongerenwoonruimte betreft, hebben senioren respectievelijk jongeren voorrang. Ook moet het huishoudinkomen niet te hoog of te laag zijn volgens tabel 1 van artikel 24, en het aantal kamers moet passen bij de huishoudensgrootte, volgens de tabel in artikel 23. Meer voorrangsregels gelden er echter niet. Het computersysteem bepaalt wie van de loters de woning aangeboden krijgt. Artikel 16. Bemiddeling Er wordt in beginsel maar één keer een woning aangeboden via bemiddeling. Dat is echter niet het geval als een woningzoekende eerst via bemiddeling een tijdelijke woonruimte heeft gekregen en dan – om naar een definitieve woonruimte te kunnen verhuizen – nogmaals bemiddeld moet worden. Bij bemiddeling zijn iemands inschrijfduur, datum van urgentverklaring en andere voorrangsregels niet van belang. Wel wordt er altijd gekeken of de woonruimte volgens de tabel in artikel 22 bedoeld is voor senioren of voor jongeren (artikel 22), of het aantal kamers past bij de grootte van het huishouden (tabel artikel 23) en of het huishoudinkomen bij de huurprijs past (tabel 1 van artikel 24). De toegelaten instelling kán hiervan afwijken bij uiterste noodzaak, maar zal daar uit het oogpunt van effectieve verdeling van de schaarse voorraad uiteraard slechts sporadisch gebruik van maken. De verordening noemt de gevallen waarin bemiddeling in elk geval is toegestaan. Het is echter denkbaar dat er zich nog andere situaties voordoen, waarin bemiddeling naar het oordeel van de toegelaten instelling nodig is. Denk aan situaties van beheerdersbelang of bij gedupeerden van het aanbodsysteem. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin is bemiddeld, met name de situaties als bedoeld in het derde lid onder g en het afwijken van de eis ten aanzien van de aard, grootte en prijs, als bedoeld in het vierde lid. Zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Artikel 17. Beheerdersbelang Bij situaties van beheerdersbelang wordt woonruimte via bemiddeling aangeboden. Voorbeelden van beheerdersbelang zijn: Overlast ervaren door huurder. Hierbij wordt gekozen voor verplaatsing van het slachtoffer van de overlast. Reden hiervoor kan zijn dat een groep overlastgevenden lastig aan te pakken is, bijvoorbeeld hangjongeren. Een andere reden kan zijn dat er onduidelijkheid is over de overlastsituatie. De toegelaten instelling stelt hierbij vast dat het oplossen van de overlast langer duurt dan draaglijk is voor het slachtoffer. Gerichte toewijzing van een woonruimte aan een woningzoekende om overlast te voorkómen. Hierbij kan er gedacht worden aan een woning die door overlast slecht te verhuren is, maar waar een buurtgenoot die goed kan omgaan met deze overlast graag zou willen wonen. Gerichte toewijzing aan woningzoekenden (dragende huurders) in complexen waar het concept van vragende en dragende bewoners centraal staat. Met het oog op transparantie rapporteren de toegelaten instellingen jaarlijks over de situaties waarin gebruik gemaakt is van de mogelijkheid van beheerdersbelang, zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Artikel 18. Verdeling van woonruimte voor woongroepen Niet elke woonruimte kan worden betrokken door een woongroep en niet elke groep woningzoekenden kan zichzelf een woongroep in de zin van deze verordening noemen. Zowel voor de woonruimte als voor de woongroep is een besluit van burgemeester en wethouders nodig, dat eventueel deel kan uitmaken van de in artikel 18, vierde lid genoemde nadere regels. Bij de toewijzing van een woongroepwoning zijn wél de eisen voor een huisvestingsvergunning van toepassing. Dat betekent dat als het een complex zelfstandige woonruimten betreft, voor elke zelfstandige woonruimte een huisvestingsvergunning verleend moet worden. Betreft het één woning, dan wordt het gebruik door een woongroep niet zozeer beheerst door de regels van hoofdstuk 2 van deze verordening, maar door die van hoofdstuk 3, nu het hier in feite een omzetting naar onzelfstandige woonruimte (waar geen huisvestingsvergunning voor nodig
4. is)betreft. Artikel 19. Verdeling van woonwagenstandplaatsen De woonwagenstandplaatsen in de gemeente Utrecht zijn in eigendom en beheer van de B.V. Woonwagenexploitatie (Woonin, Bo-Ex en Portaal) en de toegelaten instelling Cazas Wonen. Zij zijn verantwoordelijk voor exploitatie, beheer, onderhoud en toewijzing standplaatsen. Bij toewijzing van standplaatsen in Utrecht wordt rekening gehouden met familieverbanden, of iemand eerder in een woonwagen gewoond heeft en de plaats op de wachtlijst. Deze criteria zijn tot stand gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de woonwagenbewoners. Artikel 21. Voorrangsgronden De hier genoemde voorrangsgronden corresponderen met de in artikelen 11, 12 en 14 van de wet genoemde voorrangsgronden. Artikel 22. Voorrang in verband met de aard van de woonruimte Dit is, net als de artikelen 23 en 24, een uitwerking van artikel 11 van de wet. Specifieke categorieën woningzoekenden krijgen voorrang bij specifieke typen woonruimte. Andere woningzoekenden worden dus niet uitgesloten van het aanbod, maar de doelgroep heeft voorrang.Een jongere heeft bijvoorbeeld voorrang bij jongerenwoningen, een oudere heeft voorrang bij seniorenwoningen, iemand die doorschuift in hetzelfde complex heeft voorrang op iemand van buiten het complex. Zo’n woning moet dan wel specifiek gelabeld zijn als dat type woonruimte, want anders zouden bijvoorbeeld ouderen bij elke drempelloze, met lift bereikbare woonruimte (dat zijn er tegenwoordig heel veel) voorrang moeten krijgen. Het is dus zeker niet zo dat een niet gelabelde woning niet geschikt is voor ouderen, jongeren, doorschuivers enzovoorts; zij krijgen bij niet gelabelde woningen slechts geen voorrang. De toegelaten instelling labelt de woonruimte als woonruimte met zorgvoorzieningen, seniorenwoonruimte, toegankelijke woonruimte, aangepaste woonruimte, doorschuifwoonruimte en jongerenwoonruimte. Aan het label “toegankelijke woonruimte” kan de specifieke toevoeging “gelijkvloers”, “rollatortoegankelijk” of “rolstoeltoegankelijk” toegevoegd worden, aan het label “jongerenwoonruimte” kan een specifieke leeftijdscategorie worden toegevoegd. Zo wordt de kring van woningzoekenden met voorrang voor die woonruimte nog wat verder gepreciseerd. Om een woning aan te merken als woonruimte voor woongroepen is een aanwijzing door burgemeester en wethouders nodig, zie hiervoor de toelichting bij artikel 18. Ook het labelen van een woonruimte voor bijzondere doelgroepen loopt, samen met het aanwijzen van de doelgroep, via burgemeester en wethouders. De verordening kan eenvoudigweg niet elke bijzondere situatie op voorhand regelen. Met dit artikelonderdeel krijgen burgemeester en wethouders dus enige manoeuvreerruimte bij de verdeling van woonruimte. Omdat er een besluit van burgemeester en wethouders voor nodig is, dat gepubliceerd wordt op www.overheid.nl, is transparantie gewaarborgd. Met deze labeling kunnen bijvoorbeeld atelierwoningen in de sociale sector worden toegewezen aan kunstenaars uit de eigen gemeente. Het is uiteraard de bedoeling dat hier slechts spaarzaam gebruik van wordt gemaakt. Vijfde lid: Met deze regel wordt de mogelijkheid geboden om woonruimte waarin maatschappelijk is geïnvesteerd, nogmaals aan te bieden als er geen passende kandidaat reageert. Artikel 23. Voorrang in verband met de grootte van de woonruimte Ook dit artikel is een uitwerking van artikel 11 van de wet. De tabel in het eerste lid geeft aan wanneer een woning qua grootte past bij het huishouden. Het tweede lid bepaalt dat afwijking mogelijk is als dat in verband met de leefbaarheid nodig is. Er is soms maatwerk nodig. Het maatwerk is verbonden aan de kwetsbaarheid van de woonruimte of het wooncomplex, die kan leiden tot inbreuk op het woongenot. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de situatie dat een woning zich qua grootte leent voor een gezin van acht of meer personen, maar dermate gehorig is, dat zo’n gezinsgrootte hier niet wenselijk is. Aangezien gebruikmaking van deze bevoegdheid gemandateerd is aan de toegelaten instellingen, is met het oog op transparantie afgesproken dat de toegelaten instellingen jaarlijks rapporteren over de situaties waarin gebruik gemaakt is van deze mogelijkheid tot afwijking, zie hiervoor artikel 73, eerste lid. Het derde lid regelt dat als er voor een grote woning geen gegadigde is met de juiste huishoudensgrootte, bijvoorbeeld acht personen, eerst het huishouden van zeven personen in aanmerking komt, en als dat geen resultaat oplevert, het huishouden van zes personen enz., zodat zo’n grote woning niet naar (bijvoorbeeld) een eenpersoonshuishouden gaat. Dit zou uit het oogpunt van een doelmatige verdeling van schaarse woonruimte namelijk onwenselijk zijn. Het vierde lid regelt de “Van-groot-naar-beter-voorrang”. Deze voorrang geldt voor alle woonruimte met maximaal drie kamers, maar burgemeester en wethouders kunnen in een nadere regel bepalen dat de voorrang niet geldt voor grote driekamereengezinswoningen. In de praktijk bleken er namelijk woningzoekenden met behulp van de Van-groot-naar-beter-voorrang door te stromen van een relatief klein vierkamerappartement naar een veel grotere driekamereengezinswoning. Hiervoor is de regel niet bedoeld. Deze beperking is optioneel, omdat ze qua woningvoorraad niet in elke regiogemeente relevant is. Artikel 24. Voorrang in verband met de prijs van de woonruimte Dit is het derde artikel dat artikel 11 van de wet verder uitwerkt. Eerste lid: Op grond van tabel 1 krijgen woningzoekenden met een laag inkomen voorrang bij de toewijzing van de goedkopere woningen. Deze regel is in het leven geroepen toen door passend toewijzen (Woningwet) de huishoudens met een laag inkomen werden uitgesloten voor de duurdere woningen. De voorrangsregel is bedoeld om de slaagkans van huishoudens met een laag inkomen op peil te houden. Tweede lid: In sommige gemeenten ligt het percentage toewijzingen aan lage inkomens ver boven het in de regio afgesproken streven van 70%. Daarom hebben burgemeester en wethouders met dit lid de mogelijkheid de voorrang voor lage inkomens optioneel te maken. Zo kan er beter gestuurd worden op een evenwichtige verdeling. Het alternatief is het verhogen van huren bij mutatie. Dit is ongewenst. Derde lid: In artikel 46 van de Woningwet staat vermeld dat van alle woningen die een toegelaten instelling toewijst aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, 95% een huurprijs onder de aftoppingsgrens moet hebben. De maximale huurprijzen in de huur/inkomenstabel liggen boven deze aftoppingsgrens. Door dit artikellid toe te voegen, waarmee een toegelaten instelling een huishouden met een inkomen tot de inkomensgrens geen voorrang verleent, ontstaat er geen frictie tussen de eisen van de Woningwet en die van de Huisvestingsverordening. Vierde lid: Een enkele toegelaten instelling past een tweehurenbeleid toe. Daarbij wordt in de advertentie de streefhuur genoemd. Als blijkt dat de kandidaat-huurder die de woning accepteert, een laag inkomen heeft, wordt de huur verlaagd tot onder de aftoppingsgrens. De rangorde wordt in deze situatie dan niet bepaald door de huur/inkomensverhouding uit tabel 1. Dit artikellid maakt dit mogelijk. Vijfde lid: De Woningwet bepaalt in artikel 48, eerste lid, welk percentage een toegelaten instelling minimaal moet toewijzen aan de doelgroep; daarboven kan ook aan andere inkomenscategorieën worden toegewezen, als hierover afspraken gemaakt zijn met de gemeente. Dit artikellid maakt het mogelijk om lage middeninkomens voorrang te geven bij de duurdere sociale huurwoningen. Artikel 25. Voorrang in verband met economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Op grond van artikel 16 van de wet kan economische of maatschappelijke binding niet worden tegengeworpen aan statushouders en woningzoekenden die komen uit een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die wegens problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben moeten verlaten. In het eerste lid wordt aan woningzoekenden met een maatschappelijke binding aan een kern voorrang verleend voor alle woonruimte in die kern. In het tweede lid wordt Haarzuilens als zo'n kern aangewezen. Het gaat hier om een relatief kleine gemeenschap met slechts enkele vrijkomende woningen per jaar. Inwoners worden daardoor weggedrukt door andere woningzoekenden als er geen voorrang wordt gegeven. In de regio is woonruimte schaars, iedere aanbod heeft veel reacties tot gevolg. Het kleine aantal woningzoekenden in de kern heeft dan ook een klein aandeel in het totale aantal reacties. Met andere woorden: ze krijgen niet of nauwelijks de kans om in de eigen woonomgeving woonruimte te vinden. Het derde lid biedt de mogelijkheid bepaalde beroepsgroepen die van belang zijn voor de maatschappelijke sector in Utrecht en waarbij een werknemerstekort is aangetoond, voorrang te geven voor appartementen vanaf de eerste verdieping in Utrecht. Er is hier dus sprake van economische binding, met een maatschappelijk belang voor de stad. Vijfde lid: De in het derde en vierde lid bedoelde voorrang moet door burgemeester en wethouders worden uitgewerkt in een nadere regel. Artikel 27. Gronden voor een urgentverklaring. Op grond van artikel 12 van de Huisvestingswet mag de Huisvestingsverordening regelen dat woningzoekenden waarvoor huisvesting dringend noodzakelijk is, bij bepaalde woningen voorrang krijgen. De wet geeft in artikel 12, derde en vierde lid van de wet drie categorieën woningzoekenden die daar in elk geval onder vallen (personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen en statushouders). Op grond van artikel 13 van de Huisvestingswet beslissen burgemeester en wethouders over de i