Nota pachtbeleid 2023De raad van de gemeente Land van Cuijk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 13 december 2022; gelet op de Gemeentewet, Wet ruimtelijke ontwikkeling, toekomstige Omgevingswet, Boek 7, titel 5 BW, Didam-arrest, BBV en de Financiële verordening gemeente Land van Cuijk 2022; besluit: vast te stellen de Nota grondbeleid 2023 gemeente Land van Cuijk (inclusief bijlagen: Nota kostenverhaal 2023, Nota pachtbeleid 2023 en Nota groenstroken 2023) met inachtneming van het volgende: het in de Nota grondbeleid 2023 gemeente Land van Cuijk op pagina 22 onderaan genoemde maximum percentage van 10% verlaagde grondprijzen ten behoeve van starters te wijzigen in een percentage van 25% voor dit jaar; deze wijziging van het kortingspercentage zo spoedig mogelijke in een tussentijdse grondprijzenbrief op te nemen; het maximum percentage verlaagde grondprijzen ten behoeve van starters daarna op te nemen in de jaarlijkse grondprijzenbrief; de in de Nota grondbeleid 2023 gemeente Land van Cuijk op pagina 23 bovenaan opgenomen tekst “Om misbruik van de kortingsregeling tegen te gaan kan een anti-speculatiebeding worden opgenomen.” te wijzigen in “Om misbruik van de kortingsregeling tegen te gaan zal een anti-speculatiebeding worden opgenomen.”; de Uitwerking Fonds Ruimtelijke kwaliteit gemeente Sint Anthonis d.d. 25 oktober 2018 geldend te verklaren voor de gemeente Land van Cuijk voor zover betrekking hebbende op de berekening van de bijdrage voor de voorziening genoemd bij beslispunt 3; in te stellen van de voorziening “Verbetering Ruimtelijke kwaliteit”; de Financiële verordening gemeente Land van Cuijk 2022 te wijzigen door onderstaand lid toe te voegen aan artikel 8 over informatieplicht: aankopen van strategische gronden/onroerende zaken groter dan € 5.000.000 en/of wanneer wordt afgeweken van de gestelde voorwaarden in de Nota grondbeleid 2023 gemeente land van Cuijk.; de volgende regelingen/beleid vervallen te verklaren: Boxmeer: Notitie verpachting landbouwgronden; Herziene notitie verkoop landbouwgronden; Beleid inzake verhuur en verkoop groen- en reststroken; Cuijk: Grondbeleid; Grondprijsbeleid 2013; Groen- en reststrokenbeleid; Erfpachtvoorwaarden bedrijventerreinen gemeente Cuijk 2015; Bouwvolumebijdrage; Mill en Sint Hubert: Nota Grondbeleid 2010; Grondprijsdifferentiatie 2018; Beleidsnota verkoop/verhuur/ingebruikgeving gemeentegrond; Verkoop vaste pachtgronden; Sint Anthonis: Nota integraal Grondbeleid 2019-2023 (wetgeving, verwerving, uitgifte, strategie, pacht-, en groenstrokenbeleid); Grave: Nota Grondbeleid & Grondexploitatie 2013; Groen- en reststrokenbeleid. 1Inleiding 1.1Aanleiding Sinds 1 januari 2022 zijn de gemeenten Boxmeer, Cuijk, Grave, Mill en Sint Hubert en Sint Anthonis samengegaan naar één gemeente: Land van Cuijk. Vijf verschillende gemeenten met ieder eigen beleid op het gebied van grondbeleid, kostenverhaal, pacht en de uitgifte van groenstroken. Herindeling van de gemeenten vraagt om harmonisatie van het vigerende beleid. De benodigde harmonisatie biedt direct de gelegenheid voor actualisatie van het beleid. In de nieuwe nota grondbeleid wordt beschreven op welke wijze de gemeente uitvoering geeft aan haar grondbeleid. Het gaat in het bijzonder om de beleidskeuzes die de gemeente maakt. Grondbeleid is daarbij dienend aan de gemeentelijke ambities en doelstellingen. Deze nota moet gezien worden als instrument die de gemeente waar nodig kan inzetten indien regie of betrokkenheid gewenst is. De nota biedt voldoende flexibiliteit om als gemeente tijdig te kunnen acteren dan wel te kunnen schakelen om daadwerkelijk invulling te kunnen geven aan de gestelde ambities en doelstellingen. Een van de onderdelen van het grondbeleid is het onderdeel pacht. De vijf voormalige gemeenten kenden ieder een eigen karakter, wat logischerwijs ook invloed heeft gehad op de verschillen in het pachtbeleid. Zo beschikte de voormalige gemeente St. Anthonis over een areaal landbouw- en bosgronden welke in pacht werden uitgegeven, in totaal circa 769 hectare (de voormalige gemeente was daarmee de op een na grootste gemeentelijke overheid binnen de provincie Noord-Brabant met betrekking tot het in bezit hebben van pachtgronden). Andere voormalige gemeenten beschikten over minder gronden welke in pacht werden uitgegeven. Gemeente Land van Cuijk werkt toe naar een buitengebied met veel aandacht voor natuur, recreatie, natuur inclusieve landbouw en energieneutraliteit (zie ook het Koersdocument omgevingsvisie Land van Cuijk). De transitie van het agrarisch gebied wordt gekenmerkt als een grote opgave. Pachtbeleid is een instrument om bijdrage te leveren aan natuur inclusieve landbouw (NIL) en kan ook een bijdrage leveren aan sturing op grondgebruik, zoals grasland, toepassen van bestrijdingsmiddelen, mest en vernatting. De manier waarop de het instrument pacht wordt ingezet om deze doelstellingen te bereiken wordt in deze nota pachtbeleid besproken. Hierbij is aansluiting gezocht bij de handreiking ‘Aan de slag met duurzame gronduitgifte! - lessen uit Brabant’, die op initiatief van het Groen Ontwikkelfonds Brabant en de provincie Noord-Brabant in oktober 2020 is uitgebracht. In de volgende paragraaf (1.2) wordt de opgave zoals opgenomen in deze handreiking behandeld. In het pachtbeleid voor de nieuwe gemeente Land van Cuijk wordt ingegaan op de wijze waarop pachtvormen (hoofdstuk 3) kunnen worden ingezet om duurzame gronduitgifte te bereiken (hoofdstuk 4). Hierbij is rekening gehouden met de huidige wet- en regelgeving (hoofdstuk 2). Hoofdstuk 5 omschrijft het pachtbeheer en de wijze van handhaving. 1.2Handreiking ‘Aan de slag met duurzame gronduitgifte’ In 2017 spraken negen Brabantse organisaties (Groen Ontwikkelfonds Brabant, Provincie Noord-Brabant, Staatsbosbeheer, Brabants Landschap, Natuurmonumenten, waterschap Aa en Maas, waterschap Brabantse Delta, waterschap de Dommel en waterschap Rivierenland) af dat zij voortaan voorwaarden verbinden aan de verpachting of het gebruik van hun gronden. Het ging- en gaat nog steeds specifiek om percelen die zij tijdelijk dan wel voor meerdere jaren verpachten en die veelal voor agrarische doeleinden worden gebruikt. De ervaring van de afgelopen jaren heeft geleerd dat, door samen met agrarische ondernemers te werken aan duurzaam grondbeheer, snel en relatief eenvoudig oplossingen worden gevonden voor soms lastige maatschappelijke opgaven (biodiversiteit, waterkwaliteit, klimaat, stikstofproblematiek etc.) Op initiatief van het Groen Ontwikkelfonds Brabant en de provincie Noord-Brabant zijn de ideeën en ervaringen in oktober 2020 gebundeld in de handreiking ‘Aan de slag met duurzame gronduitgifte! – lessen uit Brabant’. In deze handreiking is opgenomen dat steeds meer grondeigenaren (waaronder ook veel gemeenten) in Noord-Brabant op zoek zijn naar mogelijkheden om de pachtvoorwaarden te verduurzamen. Het werken aan een gezonde vitale bodem is voor zowel de grondeigenaar als de pachter, vaak agrarische ondernemers, immers van levensbelang. Een vitale bodem is vruchtbaar, geeft ruimte aan biodiversiteit, weert ziektes, bergt water en houdt voedingsstoffen vast en geeft gedoseerd water af. Een vitale bodem is nodig om klimaatverandering het hoofd te kunnen bieden, de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater te verbeteren en wateroverlast en verdroging tegen te gaan. Voorwaarden stellen aan het gebruik van grond kan helpen om doelstellingen op het gebied van duurzaamheid te realiseren. Een grondeigenaar kan, uiteraard binnen de mogelijkheden van wet- en regelgeving, duidelijke kaders stellen: ‘dit willen wij wél en dit willen wij níet’. Wel dient in het achterhoofd te worden gehouden dat de mogelijkheid van het stellen van voorwaarden m.b.t. het gebruik beperkt zijn en feitelijk alleen beperkt toepasbaar zijn bij de geliberaliseerde pacht. 2Wet- en regelgeving Als gemeente ben je gebonden aan de landelijke wet- en regelgeving over pacht. Dat wil onder andere zeggen dat een gemeente geen of nauwelijks invloed kan uitoefening op reguliere pacht en erfpacht. De landelijke wet- en regelgeving over pacht wordt hierna in het kort beschreven. Pacht is wettelijk geregeld in boek 7, titel 5 BW. 2.1Voormalige Pachtwet De voormalige Pachtwet dateerde van 1958 en was van kracht tot september 2007. In 1995 is de Pachtwet aangevuld met nieuwe vormen zoals teeltpacht en eenmalige pacht (artikel 70f, lid 5 Pachtwet), hier wordt in de volgende paragraaf nader op in gegaan. Voorheen werden gronden verpacht op basis van de regelgeving in de Pachtwet. De Pachtwet definieerde een pachtovereenkomst als volgt: “Elke overeenkomst, in welke vorm en onder welke benaming dan ook aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt aan de andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie een hoeve of los land in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw.” Elke overeenkomst die aan deze vereisten voldoet is een pachtovereenkomst, waarop de bepalingen van de Pachtwet van toepassing zijn, ook al is de overeenkomst onder een andere naam aangegaan. Overeenkomsten die niet aan alle genoemde vereisten voldoen zijn geen pachtovereenkomsten in de zin van de Pachtwet, ook al zouden partijen de overeenkomst wel als pachtovereenkomst aanduiden. Voldoet een overeenkomst wel aan de vereisten en is er dus sprake van een pachtovereenkomst, dan zijn de bepalingen van de Pachtwet daarop van toepassing. De Pachtwet kent naast de reguliere pachtovereenkomst een aantal bijzondere pachtvormen, waarvoor in sommige gevallen afwijkende regels gelden. Vorm van de overeenkomst De pachtovereenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan. De overeenkomst dient na sluiting binnen twee maanden aan de Grondkamer ter goedkeuring te worden toegezonden. De Grondkamer heeft als taak te toetsen of de pachtovereenkomst conform de Pachtwet is opgesteld. Mocht dit noodzakelijk zijn dan kan de Grondkamer de strijdigheden in de pachtovereenkomst zelf aanpassen. Tevens is de Grondkamer bevoegd om aan de pachtovereenkomst goedkeuring te onthouden. Duur van de overeenkomst Pachtovereenkomsten van boerderijen gelden voor 12 jaar, voor los land of losse gebouwen 6 jaar, en worden beide van rechtswege telkens voor 6 jaar verlengd (continuatierecht), tenzij één van de partijen uiterlijk één jaar voor het einde van de lopende overeenkomst heeft opgezegd. Hiertegen is voor de pachter beroep mogelijk bij de pachtkamer (Rechtbank, sector Kanton). Pachtovereenkomsten kunnen ook voor een langere termijn dan de wettelijke termijn worden aangegaan, mits in de overeenkomst een datum van beëindiging wordt opgenomen. Na toestemming van de Grondkamer kan in uitzonderlijke gevallen ook voor kortere duur worden verpacht. Op het moment dat een pachtovereenkomst een kortere duur heeft dan de hiervoor genoemde wettelijke duur, wordt deze niet automatisch verlengd. Op het moment dat de pachter verlenging wenst, kan hij hiertoe een verzoek indienen bij de pachtkamer van het bevoegde kantongerecht. In beginsel zal de pachtkamer hier positief tegenover staan. Er zijn echter een aantal uitzonderingen, waarbij de pacht niet wordt verlengd, zoals: indien de pachter niet meer bedrijfsmatig in de landbouw bezig is; de bedrijfsvoering van de pachter niet is geweest zoals het een goed pachter betaamt; de verpachter of een van zijn bloed- of aanverwanten in de rechte lijn wil het gepachte zelf in gebruik nemen; en de verpachter wil het gepachte bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden. Indeplaatsstelling en medepacht De pachter heeft het recht om zich tot de pachtkamer van het kantongerecht te wenden met de vordering, dat zijn echtgenoot, één of meer van zijn bloed- of aanverwanten in de rechte lijn, één of meer van zijn pleegkinderen of één of meer van de medepachters in zijn plaats als pachter wordt gesteld. Voor zover een van deze personen geen medepachter is, kan de pachter ook verzoeken hem als medepachter aan te merken. Na overlijden van de pachter kunnen de erven eveneens vorderen dan één of meer van hen de pachtovereenkomst mag voortzetten en de anderen uit de pacht worden ontslagen, of dat de pachtovereenkomst wordt ontbonden. Ook de verpachter kan deze vordering instellen. Ook voor deze vorderingen geldt, dat de pachtkamer daarover naar redelijkheid beslist, tenzij zich een of meer omstandigheden voordoen, op grond waarvan de pachtkamer verplicht is de vordering af te wijzen. De belangrijkste daarvan is, dat de voorgestelde pachter niet voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De pachtprijs Zoals hiervoor al is opgemerkt, is het verschuldigd zijn van een tegenprestatie een voorwaarde voor het bestaan van een pachtovereenkomst. De pachtprijs is niet vrij: de grondslagen voor de hoogst toelaatbare pachtprijs werden geregeld in het Pachtnormenbesluit 1995, dat in beginsel uitging van een hoogst toelaatbare pachtprijs van 2% van de vrije agrarische waarde van het gepachte. De Grondkamer toetste de overeengekomen pachtprijs aan het Pachtnormenbesluit en verlaagde de pachtprijs bindend, wanneer deze de hoogst toelaatbare pachtprijs overschreed. In geval van wijziging van de in het Pachtnormenbesluit vastgelegde pachtnormen werd de pachtprijs van rechtswege, dus zonder tussenkomst van de Grondkamer, automatisch aan de gewijzigde normen aangepast. Daarnaast konden partijen zich elke drie jaar tot de Grondkamer wenden met het verzoek de pachtprijs te herzien. De Grondkamer herzag de pachtprijs wanneer de omstandigheden dit rechtvaardigde. Pacht en productierechten Per 1 april 2015 is het melkquotum komen te vervallen. Nu is voor de gronden alleen van belang dat er betalingsrechten bestaan. Dit is op basis van subsidies uit het verleden. De actieve agrariër krijgt dit bedrag op basis van de bij de Gecombineerde Opgave per uiterlijke 15 mei aan te geven beschikbare gronden uitbetaald. Het stelsel van betalingsrechten zat in een overgangsfase tot 2019. Sinds 2019 is het betalingsrecht voor iedere hectare gelijk. De uitkering van betalingsrechten is bedoeld als inkomenstoeslag voor de actieve agrariër. Het kan interessant zijn voor die agrariër om extra grond te pachten als hij meer betalingsrechten heeft dan hectares. Dan zal hij dan ook bereid zijn een hogere pachtprijs aan de verpachter te betalen. 2.2Huidige wet- en regelgeving Per 1 september 2007 is de Pachtwet komen te vervallen en is de pachtregelgeving verwoordt in de nieuwe titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In deze paragraaf worden kort de wijzigingen ten opzichte van de oude Pachtwet beschreven. Een groot deel van de oude Pachtwet is één op één overgenomen in de pachtregelgeving. Bij het wetsvoorstel is geen zogenoemd overgangsrecht van toepassing verklaard. Dit betekent dat het nieuwe recht direct van toepassing is op bestaande overeenkomsten. Wat betekent dit? Dit betekent in hoofdlijnen: dat de pacht nu onderdeel uitmaakt van het Burgerlijk Wetboek; dat er sprake moet zijn van bedrijfsmatige landbouw; dat cassatie mogelijk is bij een uitspraak van het Pachthof in Arnhem; dat onbeperkt eenmalig kan worden verpacht op basis van artikel 7:397 lid 1 BW en artikel 7:397 lid 2 BW; dat het voorkeursrecht van koop van de pachter, bij verkoop aan een veilige verpachter, kan worden gepasseerd (artikel 7:380 BW); dat pachtopzegging wegens het bereiken van de 65-jarige leeftijd van de pachter is komen te vervallen; en dat de verpachter, op straffe van nietigheid, bij opzegging de opzeggingsgronden dient te vermelden en dat de pachter binnen 6 weken bij exploot of aangetekende brief dient mee te delen of hij zich verzet tegen de opzegging en op welke grond. Conform artikel 7:311 BW is pacht een overeenkomst “waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie”. Artikel 7:312 BW omschrijft wat nader onder “uitoefening van de landbouw” moet worden verstaan, namelijk elke tak van bodemcultuur mits bedrijfsmatig uitgeoefend. Als er geen bedrijfsmatige activiteit is, is er sprake van een gewone huurovereenkomst van een perceel grond of een gebouw en geldt er dientengevolge ook een minder vergaande bescherming voor diegene die huurt. De wetgever heeft het begrip “bedrijfsmatig” niet uitgelegd. Dit betekent dat in de praktijk duidelijk zal moeten worden wanneer een bepaalde activiteit van een agrariër als bedrijfsmatig moet worden beschouwd en wanneer niet. Hieronder verstaat de gemeente Land van Cuijk in ieder geval: akkerbouw; weidebouw; pluimveehouderij; veehouderij; tuinbouw (inclusief fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen); de teelt van griendhout en riet; en elke andere vorm van bodemcultuur. Bosbouw valt hier niet onder. Het ontbreken van overgangsrecht kan ertoe leiden dat overeenkomsten die onder het oude recht nog als pachtovereenkomsten te boek stonden, onder het nieuwe recht opeens als huurovereenkomst worden gezien. Naast nieuwe pachtregels zijn er ook nieuwe pachtprijzen van kracht geworden vanaf 1 september 2007, welke zijn opgenomen in het Pachtprijzenbesluit 2007, ter vervanging van het Pachtnormenbesluit 1995. Een andere belangrijke wijziging is dat de pachtprijzen voor los land, voor boerderijen en voor bedrijfsgebouwen weer kunnen worden verhoogd. Per 1 september 2007 is ook de Uitvoeringsregeling pacht van kracht geworden. Deze regeling maakt het mogelijk om per 1 januari 2008 de pachtprijzen te verhogen met in de regeling opgenomen percentages tot nieuwe maxima. De percentages en maximale pachtprijzen voor los land zijn, zoals altijd al, gebiedsgebonden. Artikel 7:317 BW geeft aan dat de pachtovereenkomsten schriftelijk moeten worden vastgelegd. 2.3Wetsvoorstel nieuw pachtbeleid Volgens het kabinet Rutte III was een herziening van het huidige pachtstelsel nodig om de verhouding tussen verpachter en pachter te verbeteren en zo een goede toekomst van pacht te waarborgen. De huidige pachtregelgeving stimuleert dat vrijwel uitsluitend kortdurende contracten (zes jaar of korter) met pachters worden afgesloten en nauwelijks contracten met een langere looptijd. Deze trend is ingezet na de laatste aanpassing van de pachtregelgeving in 2007, aldus voormalig minister Schouten van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) in haar brief aan de Tweede Kamer van 22 maart 2019. Wetsvoorstel nieuw pachtbeleid Een nieuw pachtbeleid moet er volgens haar aan bijdragen dat pachtende boeren kunnen investeren in het bedrijf en de bodem, en dat (jonge) boeren meer mogelijkheden krijgen om via pacht een gezond bedrijf op te bouwen. Dit door een langjarige relatie tussen pachter en verpachter te bevorderen, en zo duurzaam bodembeheer te stimuleren en (jonge) boeren te helpen lang lopende toegang tot grond te krijgen. De Tweede Kamer heeft echter voornoemd wetsvoorstel medio 2021 controversieel verklaard vanwege de demissionaire status van het kabinet. Om deze reden kon het wetsvoorstel niet in consultatie worden gebracht. Naar verwacht zal dit de komende jaren weer worden opgepakt. 3Pachtvormen en mogelijkheden In dit hoofdstuk worden de mogelijkheden die de voornaamste pachtvormen bieden om met duurzame gronduitgifte aan de slag te gaan, besproken. De volgende pachtvormen zullen worden behandeld: Niet geliberaliseerde pacht (reguliere pacht). Geliberaliseerde pacht voor los land (< 6 jaar en > 6 jaar). Teeltpacht. Verpachting binnen reservaten. Pacht van geringe oppervlakte (< 1 ha). Verpachting door openbare lichamen. Erfpacht. Naast de reguliere pachtovereenkomsten, de geliberaliseerde pacht en de erfpacht zijn eind vorige eeuw een aantal bijzondere pachtvormen ingevoerd. Dat gaat daarbij onder andere om teeltpacht, verpachting binnen reservaten en pacht van geringe oppervlakte (< 1 ha). Dit betreffen zeer specifieke pachtvormen waarvan zeer weinig gebruik wordt gemaakt Hierna zullen de hiervoor genoemde pachtvormen achtereenvolgens worden beschreven. 3.1Niet geliberaliseerde pacht (reguliere pacht) Een reguliere pachtovereenkomst bestaat grotendeels uit dwingend-rechtelijke bepalingen, die meestal in het voordeel van de pachter zijn. De overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van zes jaar, waarna de overeenkomst steeds van rechtswege met zes jaar wordt verlengd. De pachter kan één of meer van zijn bloed- of aanverwanten in de rechte lijn, pleegkinderen of medepachters voor hem in de plaats laten stellen. Een reguliere pachtovereenkomst kan daardoor generaties lang voortduren. De pachter heeft een eerste recht van koop. Daar kan onder voorwaarden van worden afgeweken. Jaarlijks publiceert de verantwoordelijk minister de pachtnormen, waarin voor iedere regio een veranderpercentage en een regionorm wordt vastgesteld. De regionorm +10% is het maximale bedrag per hectare waarvoor een pachtovereenkomst mag worden aangegaan. Het veranderpercentage is het percentage waarmee de pachtsom over het betreffende jaar wijzigt. De regionorm (uitwerking Pachtprijzenbesluit), die jaarlijks wordt vastgesteld door de Rijksoverheid, ligt een stuk lager dan de pachtprijzen die worden geboden bij geliberaliseerde pacht. Bij toepassing van het Pachtprijzenbesluit bestaat verschil tussen contracten van voor 2007 en van na 2007. Het is mogelijk om gronden regulier te verpachten tegen een prijs die lager is dan de regionorm. Als er voorwaarden in de pachtovereenkomst zijn opgenomen die de agrarische gebruiksmogelijkheden van het verpachte beperken, kan de pachter zich tot de Grondkamer1De Grondkamers zijn instellingen onder verantwoordelijkheid en beheer van het Ministerie van Economische Zaken. De Grondkamers toetsen pachtovereenkomsten, onder meer wat betreft de prijs. De toets wordt vastgelegd in een beschikking. Tegen een beschikking staat beroep open bij de Centrale Grondkamer. De leden van de Centrale Grondkamer zijn tevens lid van de pachtkamer bij het gerechtshof. wenden om de pachtprijs te herzien, waarbij mogelijk een lagere pacht wordt vastgelegd. Nieuwe reguliere pachtovereenkomsten moeten ter goedkeuring worden ingediend bij de Grondkamer. De Grondkamer kan om diverse redenen de pachtovereenkomst niet goedkeuren, bijvoorbeeld als door de overeenkomst algemene belangen van de landbouw zouden worden geschaad, of als de verplichtingen voortvloeiende uit de pachtovereenkomst als ‘buitensporig’ worden beschouwd. Voorwaarden die het algemeen agrarisch gebruik van grond beperken worden door de Grondkamer aan goedkeuring onthouden. Reguliere pacht beëindigen kan bijvoorbeeld wanneer: de percelen kleiner zijn dan 1 hectare; er geen of onvoldoende sprake is van bedrijfsmatige exploitatie/eigen gebruik; indien afspraken niet nageleefd worden; duurzaam dringend eigen gebruik; redelijke afweging belangen verpachter/pachter; en bestemming niet-agrarische doeleinden (minder relevant voor duurzame gronduitgifte). In de praktijk blijkt het zeer lastig om reguliere pachtovereenkomsten te beëindigen (in principe kan je er haast niet vanaf). Uiteraard is het wel mogelijk als beide partijen akkoord gaan. Op het moment van schrijven van deze nota zijn binnen de gemeente Land van Cuijk in totaal 1.244,92 ha grond in reguliere pacht uitgegeven. Mogelijkheden voor duurzame gronduitgifte Reguliere pacht is in Nederland het meest voorkomend. Deze pachtvorm – die veel zekerheid biedt voor de pachter maar de verpachter beperkt in prijsstelling, contractduur en flexibiliteit – wordt door Land van Cuijk niet meer als een aantrekkelijke optie beschouwd. Tegenwoordig worden nauwelijks nieuwe reguliere pachtovereenkomsten gesloten en kan het worden beschouwd als een uitstervende constructie. De gemeente sluit hierbij aan bij de landelijke visie over deze pachtvorm. Bij lopende reguliere overeenkomsten kunnen de pachtvoorwaarden wel worden verduurzaamd, maar dat is alleen mogelijk na overeenstemming met de pachter én op voorwaarde dat de Grondkamer die verplichting niet als buitensporig aanmerkt. 3.2Geliberaliseerde pacht voor los land (< 6 jaar en > 6 jaar) Een geliberaliseerde pachtovereenkomst is een pachtovereenkomst, waarin een aantal dwingendrechtelijke bepalingen zijn uitgesloten. Wanneer de overeenkomst 6 jaar of korter duurt zijn indeplaatsstelling (de pachter kan familieleden in de plaats laten stellen als pachter) en het voorkeursrecht (eerste recht van koop door de pachter) uitgesloten. Deze overeenkomsten worden niet automatisch verlengd. Het bepalen van de hoogte van de pachtvergoeding is vrij. De eerste optie is om de overeenkomst aan te gaan voor maximaal 6 jaar. De prijs is vrij overeen te komen tussen pachter en verpachter. De pachtnormen (regionormen) zijn niet van toepassing op de overeenkomst. De pachter kan de Grondkamer niet verzoeken om de pachtprijs te herzien. Geliberaliseerde pacht kan ook voor een periode van langer dan 6 jaar (tweede optie). Voor pachtovereenkomsten langer dan 6 jaar geldt geen vrije pachtprijs, de pachtnormen zijn van toepassing. De gemeentelijke geliberaliseerde pachtgronden zijn over het algemeen strategische gronden die voor toekomstige ontwikkelingen ingezet gaan worden (bijvoorbeeld ten behoeve van Ruimte voor Ruimte kavels of ten behoeve van woningbouw). Grond wordt ook aangewend voor gebiedsprocessen in het kader van natuur en landschapsontwikkeling, zoals Raamvallei en Maasheggen. Op het moment van schrijven van deze nota zijn binnen de gemeente Land van Cuijk in totaal 335,60 ha grond in geliberaliseerde pacht uitgegeven. Mogelijkheden voor duurzame gronduitgifte Deze pachtvorm geeft de grondeigenaar veel vrijheid, maar biedt de pachter minder zekerheden. Belangrijk is dat de Grondkamer de pachtovereenkomst toetst. Het is soms lastig voorspelbaar of de Grondkamer bepalingen, waarin voorwaarden voor duurzame gronduitgifte zijn opgenomen, accepteert. Het beleid van de gemeente is op dit moment om zoveel mogelijk op basis van geliberaliseerde pacht te verpachten, in beginsel steeds voor 3 jaar waarbij afwijking mogelijk is. De keuze valt op kortstondige pacht zodat er flexibiliteit bestaat voor eventuele andere opgaven. Hierbij wordt zoveel mogelijk gestreefd het kalenderjaar aan te houden, daarom steeds eindigend op 31 december van het kalenderjaar. Afhankelijk van de mogelijke toekomstige bestemming werd de looptijd van de overeenkomst op een langere termijn bepaald tot maximaal 6 jaren. Agrarische ondernemers geven aan dat bij kortdurende contracten (bijvoorbeeld van 1 jaar) investeringen in bodemkwaliteit niet renderen. De kans is tenslotte dat er het volgende jaar een andere pachter het perceel gegund krijgt. Langjarige zekerheid biedt meer kansen om, ook ten bate van eigen bedrijfsvoering, de bodemkwaliteit duurzaam te verbeteren 3.3Teeltpacht De Grondkamer hoeft een overeenkomst voor teeltpacht niet goed te keuren. Wel moet de overeenkomst voor registratie naar de Grondkamer worden gestuurd. De Grondkamer toetst dan slechts of het ook werkelijk een teeltpachtovereenkomst betreft. De Grondkamer toetst de pachtprijs verder niet. Deze pachtvorm is alleen mogelijk voor los land en kan onder de navolgende voorwaarden worden aangenomen voor maximaal 1 of 2 jaar: De pachter gaat de grond gebruiken voor teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Bij éénjarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is, mag de overeenkomst hoogstens een duur hebben van 1 jaar en bij 2-jarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is 2 jaar. Binnen 2 maanden na het aangaan van de overeenkomst moet deze voor registratie naar de Grondkamer worden gestuurd. Teeltpacht is een pachtvorm waar in de overeenkomst is bepaald dat een groot deel van de dwingende wetsbepalingen niet van toepassing zijn, zoals: de regulering van de pachtprijs, de duur van de pachtovereenkomst en het voorkeursrecht. De teeltpacht maakt flexibel grondgebruik makkelijker en kan voor een pachter interessant zijn vanwege vruchtwisseling welke noodzakelijk is in de akkerbouw (bijvoorbeeld bij de teelt van rooivruchten zoals bieten en aardappelen), volle groenteteelt (zoals bij de teelt van sluitkool, spruitkool, prei en erwten) en bloembollenteelt (bij de teelt van bollen van tulpen, narcissen en hyacinten). Deze pachtvorm wordt binnen de gemeente (nog) niet toegepast. 3.4Verpachting binnen reservaten De wetgever heeft voor verpachting in ‘reservaten’ een aparte regeling gemaakt. De wetgever verstaat onder een reservaat: “Een gebied waar de eigendom dan wel de erfpacht van landbouwgronden door de staat, een publiekrechtelijke rechtspersoon of een bij koninklijk besluit aangewezen particulieren terrein beherende natuurbeschermingsorganisatie is verworven en waar een beheer gevoerd kan worden gericht op doeleinde van natuur- en landschapsbehoud anders dan door middel van een daartoe te sluiten overeenkomst betreffende het richten van de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven op doeleinde van natuur- en landschapsbehoud.” Het doel van deze regeling is het behoud van natuur en landschap en wordt bereikt door een regeling die erin voorziet dat de landbouw in deze verpachte gebieden ondergeschikt is aan natuur- en landschapsbeheer. Deze ondergeschiktheid wordt vormgegeven door het opnemen van ‘bedingen’ die gewenst zijn in verband met de instandhouding of ontwikkeling van de op het land aanwezige waarden van natuur en landschap. Een voorwaarde om deze verplichtingen overeen te mogen komen is echter wel, dat in de pachtovereenkomst ook een vergoeding voor de pachter is opgenomen. Deze vergoeding mag niet hoger zijn dan de pachtprijs. Voor het overige betreft het een reguliere pachtovereenkomst die ook moet worden getoetst aan de grondkamer. Deze pachtvorm is bij het vaststellen van deze nota niet op eigendommen van de gemeente van toepassing. 3.5Pacht van geringe oppervlakte (< 1
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.