Verordening van de raad van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk houdende regels met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad (Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2023)De raad van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 maart 2023; gelet op artikel 4, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014; besluit: vast te stellen de volgende verordening: Huisvestingsverordening Bodegraven-Reeuwijk 2023 HOOFDSTUK
(8)in de Huisvestingsverordening op te nemen met dit stelsel. Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. In de wet is bepaald dat schaarste aan woonruimte met onevenwichtige en onrechtvaardige effecten tot gevolg een dringende reden is. Net als situaties waarin de leefbaarheid in het geding is. Voor de Huisvestingsverordening zegt artikel 4 van de wet dat die voor maximaal vier jaren kan worden vastgesteld. Verlening of nieuwe vaststelling is echter mogelijk. Dat geldt ook voor het hoofdstuk over opkoopbescherming. Voor dit hoofdstuk geldt echter nog een specifieke bijzonderheid. Het betreffende hoofdstuk van de wet heet ‘7. Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’. Die tijdelijkheid is uitgewerkt in artikel 51 van de wet, vijfde tot en met achtste lid. Uiterlijk elke vijf jaar moet de praktijk van hoofdstuk 7 van de wet door de minister van Wonen en Ruimtelijke Ordening worden geëvalueerd. Die evaluatie kan leiden tot het vervallen van hoofdstuk 7. Dan geldende bepalingen over opkoopbescherming in gemeentelijke verordeningen blijven vervolgens nog twee jaar van kracht. ARTIKELSGEWIJS In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld. HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 1. Begripsbepalingen De definities in artikel 1 van de wet zijn ook bindend voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn deze wettelijke definities hieronder weergegeven: huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»; huisvestingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de wet; huisvestingsverordening: verordening als bedoeld in artikel 4 van de wet; Onze Minister: Onze Minister van Binnenlandse Zaken; taakstelling: aantal in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen verkerende vergunninghouders in wier huisvesting per gemeente per kalenderhalfjaar dient te worden voorzien; standplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen; toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet; vergunninghouder: vreemdeling die in Nederland een verblijfsvergunning asiel voor bepaalde tijd heeft aangevraagd en als gevolg daarvan een verblijfsvergunning heeft ontvangen als bedoeld in artikel 8, onderdeel a, b, c, of d, van de Vreemdelingenwet 2000; woningmarktregio: gebied dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd; woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden. Onder woonruimten vallen in beginsel ook woonschepen en woonwagens. Omdat deze in de regel in eigendom van de bewoners zijn, vallen ze veelal niet onder bereik van de huisvestingsvergunning; standplaats. Bij de definitie van economisch en maatschappelijke gebonden wordt verwezen naar artikel 14, derde lid van de wet. Volgens dit artikel is een woningzoekende: economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern. Bij de definitie van mantelzorg is in de verordening aangesloten bij de definitie in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, die luidt: mantelzorg: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep. Onder de definitie van starter valt ook een woningzoekende die inwoont en niet als medehuurder in het huurcontract staat vermeld. Deze woningzoekende laat door het verlaten van de huidige woonruimte geen woonruimte leeg achter. In Bodegraven-Reeuwijk valt onder de definitie van starter ook een woningzoekende die als huurder woonachtig is in een sociale huurwoning met één of twee kamers (maximaal één slaapkamer) welke gelabeld is voor jongeren en waarbij de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst jonger was dan 30 jaar. Een woningzoekende komt pas in aanmerking om te reageren als starter op het moment dat de eigen woning is verkocht. Om de kansen om sneller een woning te vinden te vergroten, kan een woningzoekende twee maanden voor de transportdatum van de woning reageren als starter in plaats van als doorstromer. Hiervoor moet worden aangetoond dat de woning is verkocht door middel van een getekend koopcontract of een verklaring van de passeerdatum bij de notaris. Als starter – en dus niet als doorstromer - geldt ook een woningzoekende die een woning bewoont met een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet of de genoemde artikelen van het Burgerlijk Wetboek. De genoemde artikelen uit het Burgerlijk Wetboek luiden: Artikel 7:271: 1. In afwijking van artikel 228 eerste lid, eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van: a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd, niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228, eerste lid, onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst. Artikel 7:274c 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2. Onder jongere wordt in dit artikel verstaan een persoon die de leeftijd van 18 jaren, maar nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren. 4. Sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst moeten vijf jaren zijn verstreken. Voor het verstrijken van deze termijn kan door partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaren. In dat geval moet tevens de termijn waarmee de verlenging plaatsvond, zijn verstreken. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin wordt met een jongere gelijkgesteld een student als bedoeld in artikel 274d, tweede lid, en een promovendus als bedoeld in artikel 274e, tweede lid. Artikel 7:274d 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2. Onder student wordt in dit artikel verstaan een deelnemer die is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1, onderdeel b, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een student die is ingeschreven aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b, van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor studenten. 4. De huurder, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een kopie van het bewijs van zijn inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool als bedoeld in lid 2 inzake het lopende studiejaar over te leggen. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een student gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c lid 2 en een promovendus als bedoeld in artikel 274e, tweede lid. Artikel 7:274e 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een promovendus, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2. Onder promovendus wordt in dit artikel verstaan degene die zich voorbereidt op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor promovendi. 4. De huurder, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een verklaring van de betreffende onderwijsinstelling waaruit de voorbereiding op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek blijkt, over te leggen. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin worden met een promovendus gelijkgesteld een jongere als bedoeld in artikel 274c, tweede lid, en een student als bedoeld in artikel 274d, tweede lid. Artikel 7:274f 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274, eerste lid, onder c, wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een groot gezin, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2. Onder een groot gezin wordt in dit artikel verstaan een huishouden van de huurder dat tenminste uit acht personen bestaat. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor grote gezinnen. 4. De huurder die deel uitmaakt van een groot gezin, tegen wie de in artikel 274, eerste lid, bedoelde vordering is ingesteld, moet hebben nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder, dat deze jaarlijks kan doen, om binnen drie maanden een afschrift van gegevens uit de basisregistratie personen waaruit blijkt dat ten minste vijf personen van dat gezin als zijnde woonachtig op het betreffende adres staan ingeschreven, over te leggen. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274, eerste lid bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een groot gezin zal worden verhuurd. Van zowel starters als doorstromers kan de BL-score worden bepaald, met behulp waarvan een rangorde kan worden bepaald. Indien het huishouden uit meer personen bestaat, is de hoogste BL-score van toepassing, mits de woningzoekende aan de geldende toelatingscriteria voldoet. Zorgwoningen vallen niet onder de huisvestingsverordening. Dergelijke woningen kunnen worden toegewezen door de zorgorganisatie op basis van een indicatie voor zorg of begeleiding. Zorgwoningen zijn bijvoorbeeld woningen in de onmiddellijke nabijheid van een zorgcomplex, die worden toegewezen op basis van een indicatie door het Centrum Indicatiestelling Zorg. Ook een complex voor begeleid wonen waar de zorg integraal onderdeel uitmaakt van het wonen in het complex, valt onder de definitie van zorgwoning. Een woning waar thuiszorg wordt geleverd valt niet onder de definitie omdat hier geen sprake is van de beschikbaarheid van zorg in de directe nabijheid van de woning. HOOFDSTUK 2. DE HUISVESTINGSVERGUNNING Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Lid 1: Onder a en b is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet. Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd. Lid 1: Onder b betreft de zogenoemde middenhuurwoningen als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j, van het Besluit ruimtelijke ordening (zie onder begrippen in artikel 1). Dit zijn woningen die zijn gebouwd op grond van bestemmingsplannen waarin op basis van het Besluit ruimtelijke ordening een minimumpercentage middenhuurwoningen is bepaald en waarop de gemeentelijke Verordening doelgroepen woningbouw betrekking heeft. In een doelgroepenverordening kunnen gemeenten vastleggen dat bepaalde categorieën nieuwbouwwoningen bedoeld zijn voor bewoning door bepaalde groepen woningzoekenden. Het is echter niet mogelijk om in de doelgroepenverordening ook regels vast te leggen over de daadwerkelijke toewijzing van deze woningen aan de specifieke doelgroepen. Dit kan alleen op basis van de Huisvestingswet 2014 via de Huisvestingsverordening. Het gaat om geliberaliseerde huurwoningen met een aanvangshuurprijs van tenminste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste een in de gemeentelijke (doelgroepen)verordening bepaalde, jaarlijks te indexeren aanvangshuurprijs, waarbij de instandhouding in de gemeentelijke (doelgroepen)verordening voor tenminste vijftien jaar na ingebruikname is verzekerd. Gedurende deze termijn is een huisvestingsvergunning vereist. (onder de Omgevingswet zal er geen doelgroepenverordening meer zijn, maar worden de mogelijkheden van gemeenten in dit kader (niet) als zodanig benoemd. De regels die eerst in de zogenaamde doelgroepenverordening konden worden opgenomen, zullen straks om het omgevingsplan kunnen worden opgenomen.) Lid 1: Onder c betreft de koopwoningen als bedoeld in de Verordening doelgroepen woningbouw Bodegraven-Reeuwijk 2021 en/of een anterieure overeenkomst. In een doelgroepenverordening kunnen gemeenten vastleggen dat bepaalde categorieën nieuwbouwwoningen bedoeld zijn voor bewoning door bepaalde doelgroepen woningzoekenden. Het is echter niet mogelijk om in de doelgroepenverordening ook regels vast te leggen over de daadwerkelijke toewijzing van deze woningen aan de specifieke doelgroepen. Dit kan alleen op basis van de Huisvestingswet 2014 via de Huisvestingsverordening. Het gaat om nieuwbouw koopwoningen met een aankoopprijs van ten hoogste de in de Verordening doelgroepen woningbouw Bodegraven-Reeuwijk 2021 bepaalde bedrag, waarbij de instandhouding in de Verordening doelgroepen woningbouw Bodegraven-Reeuwijk 2021 voor tenminste 5 jaar na ingebruikname is verzekerd. Gedurende deze termijn is een huisvestingsvergunning vereist. Door alleen deze woningen aan te wijzen, wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich voordoet. Woonruimten met een aankoopprijs boven deze prijsgrens kunnen zonder huisvestingsvergunning worden gekocht of verkocht. Lid 2: De toewijzing van deze middenhuurwoningen aan de inkomensdoelgroep is in artikel 13, lid 2 geborgd. Naast artikel 15 (voorrang bij lokale binding) zijn er geen verdere toewijzingsregels wenselijk bij deze categorie woningen. Lid 3: De toewijzing van betaalbare koopwoningen aan de inkomensdoelgroep is in artikel 13, lid 3 geborgd. Naast artikel 15 (voorrang bij lokale binding) zijn er geen verdere toewijzingsregels wenselijk bij deze categorie woningen. Lid 4: Hierin is een aantal categorieën woonruimte genoemd waarop de huisvestingsverordening niet van toepassing is. Dit zijn woonruimten waarvoor het woonruimteverdeelsysteem van de huisvestingsverordening minder passend is. Voor een omschrijving van de tijdelijke huurcontracten genoemd bij lid i wordt verwezen naar de toelichting op de begripsbepaling. Lid 5: De bijzondere doelgroepen zijn in een apart lid toegevoegd. De vergunningplicht geldt wel voor deze doelgroep, maar niet de artikelen 5, 7 tot en met 16. De toewijzing vindt via directe bemiddeling plaats. Corporaties moeten over de toewijzing van deze doelgroepen wel verantwoording afleggen. Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald, dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000. Woningzoekenden die niet aan de criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. Voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning geeft de wet geen termijn. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van toepassing. Uit artikel 4:13 Awb volgt dat het college (uiterlijk) binnen acht weken na ontvangst van een aanvraag behoort te beslissen. Artikel 4. Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning Deze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de wet. Daarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de woningzoekende worden verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. In artikel 18 van de wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door het college bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het derde lid, onder
- d)of als de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden gelden rechtstreeks op grond van de wet en zijn in de verordening niet herhaald. Artikel 5. Bekendmaking van en reacties op het aanbod van woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte. In dit artikel wordt geregeld hoe gepubliceerd moet worden welke vergunningplichtige woonruimte vrijgekomen is of vrijkomt. De begrippen ‘openbare publicatie’ en ‘medium’ zijn niet nader gedefinieerd. Artikel 6. Verantwoording toegewezen woonruimte De ‘verantwoording achteraf’ van toegewezen woningen is een belangrijk element binnen het woonruimteverdeelsysteem. Woningcorporaties verantwoorden alle toewijzingen van vergunningplichtige huurwoningen achteraf in hetzelfde medium als waarin zij de woonruimte hebben aangeboden, uiterlijk binnen een maand na de ingangsdatum van de huurovereenkomst van de woonruimte. Het hoofddoel van de publicatie is openheid naar de woningzoekenden. Woningzoekenden kunnen zo hun kansen op woningtoewijzing beter inschatten. Particuliere verhuurders (niet zijnde woningcorporaties) zijn verplicht op verzoek openheid te verschaffen inzake de toewijzing. HOOFDSTUK 3. URGENTIE Artikel 7. Voorrang bij urgentie Overeenkomstig artikel 12 van de wet is in de huisvestingsverordening bepaald dat bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. In dit artikel is vastgelegd hoe een woningzoekende een urgentieverklaring kan aanvragen. Lid 3: Op grond van dit lid wordt de aanvraag voor urgentieverklaring in behandeling genomen zodra de leges conform de Legesverordening zijn voldaan. Lid 4: In het vierde lid is aangegeven dat de urgentieverklaring alleen geldig is in de gemeente waarin deze is afgegeven. De achtergrond hiervan is de sterk verschillende woningvoorraad per gemeente. Het zoekprofiel van urgent woningzoekenden (zie artikel 11) verschilt als gevolg hiervan per gemeente. Bij een regionale geldigheid van een urgentietoekenning ontstaan daardoor ongerijmdheden: waar een urgent woningzoekende in de ene gemeente een zoekprofiel heeft met de nodige beperkingen, is dat in de andere gemeente minder het geval (zie ook de toelichting bij artikel 11). In het vierde lid is wel aangegeven dat in individuele gevallen waar daar een directe aanleiding is, het college een urgentieverklaring van een andere gemeente kan overnemen. Het verzoek tot het overnemen van een urgentieverklaring kan op verschillende manieren aangevraagd worden: vanuit de ambtelijke organisatie van een van de gemeenten; vanuit de urgent woningzoekende zelf; vanuit de hulpverlening betrokken bij de urgent woningzoekende. De bevoegdheid tot overnemen van de urgentieverklaring kan desgewenst door het college worden gemandateerd binnen de gemeente. Lid 5: Een urgentieverklaring is bedoeld om een huishouden in een noodsituatie zo snel mogelijk te helpen. Aangezien elke urgentieverklaring de kansen voor de overige woningzoekenden vermindert, wordt een urgentieverklaring niet afgegeven voor elk woningtype, maar voor een woningtype dat het woonprobleem oplost. Dit woningtype wordt vastgelegd in het zoekprofiel. Zie verder de toelichting op artikel 11. Lid 6: Voor een advies als bedoeld in dit lid, kan het college bijvoorbeeld bij een verzoek om een medische indicatie advies inwinnen bij een onafhankelijk medisch adviseur. Artikel 8. Randvoorwaarden voor urgentie Een urgentieverklaring wordt alleen toegekend in zeer uitzonderlijke gevallen. In artikel 8 is een aantal randvoorwaarden opgenomen. Een woningzoekende komt alleen voor een urgentieverklaring in aanmerking als hij aan de in dit artikel genoemde voorwaarden voldoet. Lid c, d en e: Er moet sprake zijn van een bijzondere (persoonlijke) noodsituatie waarin het noodzakelijk is binnen zes maanden te verhuizen, en die niet (binnen zes maanden) op eigen kracht is op te lossen. De woningcorporaties kunnen beoordelen of iemand een grote kans heeft om ook zonder urgentie binnen zes maanden passende en geschikte huisvesting te vinden (slagingskans). Aanvrager moet actief proberen op andere wijze in woonruimte te voorzien. Hij/zij moet actief reageren op vrijkomende woningen en actief proberen de oorzaak van het urgente woonprobleem op andere wijze op te lossen. De noodsituatie is ontstaan buiten verwijtbare schuld van de woningzoekende. Met de term “verwijtbare schuld” wordt bedoeld dat de noodsituatie buiten de schuld (of nalatigheid) van de betrokkene is ontstaan. Het gaat erom dat de betrokkene niet verwijtbaar verantwoordelijk is te stellen voor het ontstaan of voortbestaan van de problemen. In dat geval is voorrang niet te verantwoorden tegenover andere woningzoekenden die er alles aan doen om problemen te voorkomen of zelf op te lossen. De urgentieverklaring moet verdedigbaar zijn ten opzichte van andere woningzoekenden. De individuele situatie van de woningzoekende is uitgangspunt voor de beoordeling van de urgentieaanvraag. Er is geen sprake van een noodsituatie als er alleen een mogelijkheid is dat een noodsituatie zal ontstaan. Lid g: Voor het kunnen aanvragen van een urgentieverklaring geldt een maximum inkomensgrens. Uitgangspunt is dat een huishouden met een hoger inkomen niet is aangewezen op de sociale huursector en om die reden geen voorrangspositie nodig heeft. Als maximum inkomen is gekozen voor een belastbaar huishoudinkomen van maximaal 1,25 keer de inkomensgrens bedoeld in artikel 16 lid, eerste lid, onder a, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Voor 2023 bedraagt deze inkomensgrens € 44.035 voor eenpersoonshuishoudens en € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens. Om voor urgentie in aanmerking te komen mag een huishouden dus niet meer verdienen dan 1,25 keer deze grens ofwel € 55.043,75 (eenpersoonshuishouden) of € 60.781,25(meerpersoonshuishouden), zie artikel 16 BTIV. Overigens zijn de woningcorporaties wel gebonden aan de regels voor passend toewijzen (artikel 48 van de Woningwet, en de artikelen 16 en 59 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015). De differentiatie van inkomensgrenzen tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens is voor een periode van drie jaar vastgesteld (tot 2025). Na drie jaar wordt de maatregel geëvalueerd. De inkomensgrenzen zelf worden jaarlijks geïndexeerd. Woningcorporaties kunnen woningaanbieding weigeren bij het ontbreken van een verhuurdersverklaring, ook als er urgentie is verleend. Artikel 9. Urgentiecategorieën Deze bepaling is een uitwerking van artikel 12, tweede lid, van de wet, waarin is bepaald dat criteria worden vastgelegd volgens welke woningzoekenden worden ingedeeld in urgentiecategorieën. Per categorie dient aan alle genoemde en van toepassing zijnde voorwaarden voldaan te worden. Alleen met behulp van de hardheidsclausule kan hiervan afgeweken worden. Personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, behoren in ieder geval tot de urgente woningzoekenden volgens artikel 12, derde lid, van de wet. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën, in elke gemeente met urgentie moet worden behandeld. Daartoe zijn de urgentiecategorieën B (tijdelijke opvang huiselijk geweld) en C (mantelzorg) opgenomen in de verordening. Voor categorie A (taakstelling vergunninghouders) geldt dat de gemeente van het Rijk een taakstelling krijgt opgelegd en wettelijk verplicht is daaraan te voldoen. Indien de gemeente niet voldoet aan de taakstelling kan de provincie ingrijpen. Overigens houden vergunninghouders een plaats in een opvangvoorziening bezet die gefinancierd wordt met overheidsgeld. Snelle huisvesting is dus ook een algemeen belang. Urgentietoekenning aan vergunninghouders die voor de eerste keer een woning zoeken, is geen wettelijke verplichting meer. Om aan de taakstelling te kunnen voldoen is het handhaven van de urgentietoekenning aan vergunninghouders echter een belangrijk middel. Voor categorie C (mantelzorg) geldt dat factoren die bij de advisering worden betrokken, kunnen omvatten: de aard van de persoonlijke problematiek, de relatie van deze problematiek met de huidige woonsituatie en de argumentatie op grond waarvan verhuizing op korte termijn absoluut noodzakelijk is. Bij categorie D (medische problematiek) kan de beoordeling door een onafhankelijke medische instantie bijvoorbeeld plaatsvinden door de GGD-Midden-Holland. Dit kan echter ook een andere specialistische arts zijn. Een briefje van een huisarts is in het algemeen niet voldoende. Indien op grond van medische gegevens een verhuiskostenvergoeding op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 is toegewezen, is geen nader medisch advies nodig. Bij categorie G (woonkosten) vindt de beoordeling of een huishouden in aanmerking komt voor de woonkostentoeslag plaats aan de hand van de voor de gemeente geldende richtlijnen voor ‘bijzondere bijstand’. Een huishouden kan niet door verwijtbaar handelen voor een urgentieverklaring in aanmerking komen. Bij categorie H (relatiebeëindiging) moet het gaan om verbreking van een duurzame relatie, die tenminste twee jaar heeft geduurd en waarbij sprake is van de zorg voor minderjarige kinderen. Binnen één jaar na verbreking kan urgentie aangevraagd worden. Als datum van verbreking geldt het schriftelijke verzoek om echtscheiding of opheffing geregistreerd partnerschap of verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract of de verbreking van de feitelijke samenwoning. De woningzoekende moet de volledige zorg over de kinderen hebben of co-ouderschap. Van co-ouderschap is sprake als beide ouders 50% van de tijd de feitelijke zorg voor de kinderen hebben. Hiervan is in ieder geval sprake in de volgende gevallen (de begripsomschrijving in artikel 1): Het kind/de kinderen wonen ten minste 3 dagen per week bij de woningzoekende én ten minste 3 dagen per week bij de andere ouder, of Het kind/de kinderen wonen om en om 1 week bij de ene en 1 week bij andere ouder. Bij een co-ouderschap verdelen de ouders de zorg voor de kinderen, praktisch en financieel. De kinderen zijn afwisselend bij de ene en de andere ouder en de kosten worden door beide ouders betaald. Co-ouderschap wordt aangetoond met officiële documenten, zoals een door de rechter vastgesteld ouderschapsplan of een vonnis. In het geval van co-ouderschap, waarbij één van de ouders in de woning blijft wonen, kan aan de vertrekkende ouder een urgentieverklaring worden verleend. De vertrekkende ouder wordt aangemerkt als meerpersoonshuishouden. Als beide ouders vertrekken, kunnen beiden een urgentieverklaring krijgen. De achtergrond hiervan is dat de gemeente meer waarde hecht aan een goede omgangsregeling voor de kinderen dan aan het beperken van het aantal urgenties. Bij de aanvraag voor urgentieverklaring moeten de volgende documenten ingeleverd worden: Bij echtscheiding: de definitieve echtscheidingsbeschikking van de rechtbank met het door de rechter bekrachtigde ouderschapsplan, of het bij de rechter ingediende echtscheidingsverzoek met het daarbij behorende ouderschapsplan en de voorlopige voorziening die door de rechter is uitgesproken. Bij verbreking van een geregistreerd partnerschap met minderjarige kinderen: de definitieve ontbindingsbeschikking van de rechtbank met het door de rechter bekrachtigde ouderschapsplan, of het bij de rechter ingediende ontbindingsverzoek met het daarbij behorende ouderschapsplan en de voorlopige voorziening die door de rechter is uitgesproken. Bij verbreking van een notarieel vastgelegd samenlevingscontract: (indien van toepassing) een uittreksel uit het gezagsregister waaruit blijkt dat de woningzoekende het gezag heeft over de minderjarige kind(eren), en de schriftelijke verbreking van het samenlevingscontract en het daarbij behorende ouderschapsplan, dat voldoet aan de wettelijke eisen. Bij verbreking van de samenwoning zonder formele overeenkomst: een uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie waaruit blijkt dat de woningzoekende minimaal 2 jaar heeft samengewoond, en (indien van toepassing) een uittreksel uit het gezagsregister waaruit blijkt dat de woningzoekende het (gedeeld) gezag heeft over de minderjarige kind(eren) óf een bewijs dat er geen aantekening is in het gezagsregister, en het ouderschapsplan dat voldoet aan de wettelijke eisen. Nadere toelichting op de benodigde documenten bij een beroep op urgentiecategorie H (verbreking relatie met minderjarige kinderen). Zijn er minderjarige kinderen dan is een ouderschapsplan wettelijk verplicht voor: Ouders die getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben. Samenwonende ouders met gezamenlijk gezag. Ouders die gezamenlijk het ouderlijk gezag hebben over hun kind(eren) moeten in het ouderschapsplan onder andere afspraken maken over de omgang met de kinderen. Bij huwelijk of geregistreerd partnerschap hebben beide ouders automatisch het gezag over de kinderen. In andere relatievormen heeft alleen de moeder automatisch gezag, en kan de rechter dit ook aan de vader toekennen als hij het kind heeft erkend. Dit wordt vastgelegd met een aantekening in het gezagsregister. In individuele gevallen kan bij zwaarwegende redenen worden afgeweken van het overleggen van officiële documenten van de rechtbank. Een huwelijk of geregistreerd partnerschap met minderjarige kinderen moet altijd via de rechter beëindigd worden. Het ouderschapsplan moet samen met het echtscheidingsconvenant/ de beëindigingsovereenkomst worden ingediend bij de rechtbank. Zodra het ouderschapsplan door beide ouders is ondertekend en door de rechter is bekrachtigd (bij echtscheiding en ontbinding van een geregistreerd partnerschap), dan is de opgestelde overeenkomst/ ouderschapsplan bindend. Het is wel mogelijk om gezamenlijk afspraken te wijzigen bij veranderende omstandigheden. Bij een onderlinge wijziging van de afspraken kan gevraagd worden om de gewijzigde ouderschapsafspraken eerst opnieuw te laten bekrachtigen door de rechter. Dit om te voorkomen dat ouderschapsafspraken worden gewijzigd uitsluitend met als doel een urgentie te verkrijgen. Is er geen sprake van een huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan is ondertekening door beide ouders voldoende, mits er minimaal de wettelijk vereiste afspraken zijn opgenomen. In het ouderschapsplan moeten afspraken staan tussen ouders over de kind(eren) in het belang van de kind(eren). Volgens de wet moeten er tenminste afspraken komen over: De zorgregeling: hoe de zorg- en opvoedingstaken verdeeld en vormgegeven worden bij co-ouderschap; De omgangsregeling: hoe de verplichting tot omgang is verdeeld en vormgegeven (bij eenhoofdig gezag); Hoe de ouders elkaar informeren en raadplegen over belangrijke omstandigheden die betrekking hebben op de kind(eren); Afspraken over kinderalimentatie. De woningzoekende moet het recht om in de huidige woning te blijven wonen opgeëist hebben. Urgentieverklaring is alleen mogelijk als het niet mogelijk is daar te blijven wonen of als de rechter de woning niet heeft toegewezen. Ook bij een koophuis geldt dat altijd de woning opgeëist moet zijn. In geval van echtscheiding en ontbinding van een geregistreerd partnerschap is een echtscheidingsvonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat de rechter heeft afgeweken van het verzoek tot toewijzing van de woning aan de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. In geval van ontbinding van het notarieel vastgelegde samenlevingscontract en verbreking van de samenwoning is een vonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat het niet gelukt is om de woning op grond van het huurrecht op naam te krijgen van de partij die de zorg voor de kinderen op zich neemt. Deze eis wordt niet gesteld als redelijkerwijs niet gevergd kan worden dat de woonruimte wordt opgeëist. Zwaarwegende argumenten om dit niet te doen zijn te hoge woonlasten in verhouding tot het inkomen of levensbedreiging door de (
- ex)partner. Categorie I (gedwongen verkoop woning) is van toepassing als er sprake is van een executieverkoop van een woning en de woningzoekende minderjarige kinderen heeft. Bij categorie J (geweld of bedreiging) geldt dat het onderscheid met categorie B is dat woningzoekenden in categorie B reeds in een opvangvoorziening, zoals een blijf-van-mijn-lijf huis wonen. Bij categorie J gaat het om woningzoekenden die nog zelfstandig wonen en met geweld of bedreiging te maken krijgen. Categorie K (bijzondere problematiek) is een uitbreiding van een soortgelijke bepaling in de Huisvestingsverordening 2015. In die verordening beperkte de urgentieverklaring zich tot starters. In deze verordening kunnen ook anderen dan starters in aanmerking komen voor een urgentieverklaring op grond van deze bepaling. Voorwaarde is dat hulpverleningsinstanties menen dat zonder betere huisvesting er geen adequate hulpverlening aan het huishouden mogelijk is. De bij categorie M (economische binding en reisafstand) opgenomen postcodes houden in dat de afstand tussen de woonplaats van de woningzoekende en de regiogemeenten meer dan 70 km bedraagt. De postcode is bepalend voor de urgentievaststelling. Artikel 10. Woningzoekenden met urgentie en woningaanbieding Lid 1: Als hoofdregel is aangegeven dat woningzoekenden met een urgentieverklaring zelf reageren op het gepubliceerde woningaanbod. Lid 2: Voor een drietal categorieën woningzoekenden kan op grond van het tweede lid een uitzondering worden gemaakt. Deze woningzoekenden worden actief bemiddeld en krijgen maximaal tweemaal een binnen het zoekprofiel passende woning aangeboden. Onder categorie b vallen - onder meer - woningzoekenden die zijn aangewezen op een aangepaste woning, en woningzoekenden die na zes maanden voldoende reageren op het gepubliceerde woningaanbod nog steeds niet zijn geslaagd in het vinden van passende zelfstandige woonruimte. Het oordeel van woningcorporaties is bindend voor de vraag of een woningzoekende in deze categorie valt. Lid 3: Volgens artikel 12, tweede lid, is de geldigheidsduur van een urgentieverklaring 52 weken. Voor de categorieën woningzoekenden die op grond van artikel 10, tweede lid, voor bemiddeling in aanmerking komen, bepaalt artikel 10, derde lid, dat, indien binnen deze periode niet tweemaal een passende aanbieding gedaan kan worden, de urgentieverklaring automatisch wordt verlengd tot er een tweede aanbieding is gedaan. Als de woningzoekende deze tweede aanbieding niet accepteert, vervalt de urgentieverklaring op grond van artikel 12, tweede lid, onder b. Lid 4: Urgenten moeten soms snel verhuizen en voelen zich daardoor soms genoodzaakt om een woning te accepteren die weliswaar hun woonprobleem oplost, maar niet geheel naar hun wens is. Opnieuw verhuizen naar een betere woning is daarna moeilijk omdat de in het verleden opgebouwde Bewoningsduurscore vervalt bij verhuizing. Dit kan onredelijk zijn. Behoud van de Bewoningsduurscore bij verhuizing met urgentie kan ervoor zorgen dat urgenten sneller bereid zijn een (andere) woning te accepteren, omdat de mogelijkheden om door te stromen groter worden. Op grond van deze overwegingen is in artikel 10, vierde lid, bepaald dat bij verhuizing met urgentie een huishouden maximaal vijf jaar de opgebouwde bewoningsduurscore behoudt. Voorwaarde voor behoud woonduur bij doorstroming met een urgentieverklaring is dat de woningzoekende als (een) hoofdbewoner in een zelfstandige woning gewoond heeft. Dit is niet het geval bij inwonende kinderen (of andere inwonende personen). Behoud woonduur geldt ook bij een urgentieverklaring na echtscheiding/verbreken relatie. Een tijdelijk noodgedwongen verblijf elders na het verbreken van een relatie (in opvanginstelling of inwoning bij familie) wordt niet gezien als inwoning. Artikel 11. Beperking keuzemogelijkheden urgent woningzoekenden De urgentieverklaring vermeldt voor welke woningtypen de urgentie geldt, het zogenoemde zoekprofiel. Het zoekprofiel is zodanig dat met het geïndiceerde woningtype het urgentieprobleem wordt opgelost, maar dat het niet leidt tot een stap in de wooncarrière van de woningzoekende. De voorrang voor de urgent woningzoekende boven een niet-urgent woningzoekende (zie rangorde bepaling in artikel 16) is alleen van toepassing indien de urgent woningzoekende reageert op een woning die past bij zijn/haar zoekprofiel. Als een urgent woningzoekende reageert op een woning die buiten het zoekprofiel valt, geldt de urgentieverklaring niet. Omdat de woningvoorraad sterk verschilt per gemeente en daarmee de veel voorkomende woningtypen, verschilt ook het zoekprofiel per gemeente. Voor Bodegraven-Reeuwijk wordt hieronder het schema weergegeven: 1. 1- en 2-kamer appartement zonder lift 2. 3- en meer kamer appartement zonder lift 3. 1- en 2-kamer appartement met lift 4. 3- en meer kamer appartement met lift 5 3-kamer eengezinswoning 6. 4-kamer eengezinswoning 7. Levensloopbestendige woning Voor de urgentieverklaring op grond van volkshuisvestelijke indicatie als genoemd in artikel 9 onder N geldt het Sociaal Statuut. Hierin staat dat vergelijkbare woonruimte aangeboden moet worden. Artikel 12. Intrekken, verval van rechtswege of wijzigen indeling in een urgentiecategorie In dit artikel wordt aangegeven wanneer de urgentieverklaring ingetrokken wordt of vervalt. Een urgent woningzoekende moet zelf reageren op het woningaanbod. Als de woningzoekende niet binnen een jaar een woning accepteert, is er geen sprake van een noodsituatie. In dat geval vervalt de urgentieverklaring van rechtswege. HOOFDSTUK 4. VOORRANG EN SLAAGKANSEN Artikel 13. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. Hierbij gaat het in het algemeen om de vraag welke woning qua aard, grootte en prijs geschikt is voor welk huishouden. Lid 1: dit lid geldt voor alle verhuurders (niet alleen woningcorporaties) en is opgenomen om te voorkomen dat huishoudens met een hoger inkomen in goedkopere woningen terechtkomen. Het passend toewijzen van woningen is in het belang van de huurder zelf, als het gaat om de betaalbaarheid van het wonen. Hierbij wordt de inkomensgrens aangehouden waar corporaties voor de toewijzing van sociale huurwoningen in het kader van de staatssteunregeling rekening mee moeten houden: de DAEB inkomensgrens (artikel 48, eerste lid van de Woningwet, het bedrag is vastgelegd in artikel 16 Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De voorrangregel betekent dat goedkopere woningen vooral worden toegewezen aan de huishoudens die hier in het bijzonder op zijn aangewezen. Voor woningcorporaties is dit lid van beperkt belang omdat zij zijn gebonden aan de regels voor ‘passend toewijzen’, vastgelegd in artikel 46 van de Woningwet 2015. Lid 2 en 3: lid bevatten een voorrangsregeling voor de toewijzing van aangewezen nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen. Dit is nodig om de toewijzing aan de doelgroep, zoals is vastgelegd in de Verordening doelgroepen woningbouw Bodegraven-Reeuwijk 2021 en in anterieure overeenkomsten, te formaliseren. Uitsluitend via de huisvestingsverordening kan de toewijzing van middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen aan specifieke doelgroepen worden vastgelegd. Als doelgroep voor een middenhuurwoning worden aangemerkt huishoudens met een inkomen van 1,0 tot 1,8 keer de inkomensgrens als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet (DAEB-norm, zie artikel 48 eerste lid van de Woningwet en artikel 16 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Als doelgroep voor de betaalbare koopwoningen worden aangemerkt huishoudens met een inkomen van 1,0 tot 1,3 keer de inkomensgrens als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet. Onder inkomen zoals bedoeld in lid 2 en 3 wordt verstaan het rekeninkomen als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i van de Wet op de huurtoeslag. Behalve voorrang voor de inkomensdoelgroep en de toepassing van artikel 15 voorrang met lokale binding, worden geen andere rangordecriteria vastgelegd voor middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Lid 4: hier is een voorrangsregel opgenomen voor woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor mensen met een beperking. Dit geldt specifiek voor woningen waar de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning investeringen heeft gepleegd om die woning geschikt te maken voor iemand met een beperking. Lid 5: sommige woningen zijn vanuit hun aard of specifieke kenmerken zeer geschikt voor bepaalde groepen woningzoekenden. Gedacht kan worden aan kleine woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens of grote woningen die juist zeer geschikt zijn voor grote gezinnen. Op grond van dit lid kunnen verhuurders dergelijke woningen labelen voor de bijpassende groep woningzoekenden, los van de slaagkansen van deze groepen woningzoekenden. Lid 6: Sommige complexen zijn gezien hun aard bestemd voor een specifieke doelgroep. Gedacht kan worden aan bepaalde concepten voor ouderenhuisvesting waar bewoners met verschillende zorgbehoeften wonen. Bij dergelijke complexen kan het nodig zijn om aanvullende voorrangsregels te stellen om de juiste mix van bewoners te houden. Het college kan op grond van dit lid woningcorporaties toestemming geven bij dergelijke complexen voorrang te geven aan een specifieke doelgroep. Uit oogpunt van transparantie is het van belang dat bij de toestemming duidelijk wordt vastgelegd op welke complexen en welke doelgroepen het gaat. Artikel 14. Voorrang in verband met slaagkansen Lid 1: Dit geeft de woningcorporaties de mogelijkheid om indien blijkt dat bepaalde groepen woningzoekenden in onvoldoende mate voor woningtoewijzing in aanmerking komen, woningen voor die doelgroep te labelen. Het voordeel hiervan is dat corporaties woningen flexibeler kunnen toewijzen. Ander voordeel is dat er afspraken worden gemaakt over de uitkomst van het proces van woningtoewijzing in plaats van het aanbod aan woningen. Lid 2: In dit lid is vastgelegd welke groepen worden onderscheiden en wanneer een groep in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komt. Een procentpunt is een punt op een procentschaal en is daarmee een absolute grootheid. Bijvoorbeeld: een stijging van vier naar vijf is een stijging van één, of een stijging van 25 procent; een stijging van vier naar vijf procent is een stijging van 25 procent of van één procentpunt Artikel 15. Voorrang bij economische of maatschappelijke binding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet). Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de wet en de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Lid 1: Voorrang voor woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de gemeente, geldt niet meer alleen voor nieuwbouw sociale huurwoningen, maar is ook van toepassing op het aanbod uit de bestaande voorraad. 25% van het sociale huuraanbod dient met voorrang te worden toegewezen aan woningzoekenden met lokale binding. Lid 2: Voorrang voor woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de gemeente is ook van toepassing op nieuwbouw middeldure huurwoningen. Vanaf de dag dat de Wet tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Huisvestingswet 2014 in werking treedt, geldt voor deze woningen dat 50% van het aanbod met voorrang wordt toegewezen aan woningzoekenden met lokale binding. Bij deze woningen blijft de regeling daarmee binnen proporties omdat deze alleen wordt toegepast bij nieuwbouwwoningen. Indien de voorgestelde wetswijziging niet in werking treedt dan geldt voor deze woningen ook een percentage van 25%. Lid 1 en 2: Onder dorpskern wordt verstaan Bodegraven, Driebruggen, Nieuwerbrug, Reeuwijk-Dorp, Reeuwijk-Brug en Waarder. Lid 3: Indien de Wet tot wijziging van de Huisvestingswet 2014 naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Huisvestingswet 2014 in werking treedt, geldt voor nieuwbouw betaalbare koopwoningen vanaf de dag van inwerkingtreding van deze wet dat 50% van deze woningen met voorrang wordt toegewezen aan woningzoekenden met lokale binding. Bij deze woningen blijft de regeling binnen proporties omdat deze alleen wordt toegepast bij nieuwbouwwoningen met een verkoopprijs van maximaal 70% van de NHG-norm. Indien de voorgestelde wetswijziging niet van kracht wordt dan vervalt dit lid. Lid 4: De huisvestingsverordening biedt verhuurders de mogelijkheid om woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding voorrang te geven bij de toewijzing van woningen. Ook kunnen verhuurders bij specifieke wooncomplexen een verzoek doen aan het college om voorrang te mogen geven aan specifieke groepen woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding aan de gemeente. Bijvoorbeeld: Starters uit de gemeente Bodegraven-Reeuwijk; Doorstromers uit de gemeente Bodegraven-Reeuwijk; doorstromers uit de gemeente Bodegraven-Reeuwijk die een sociale huurwoning achterlaten; doorstromers; bepaalde leeftijdsgroepen. Artikel 16. Rangorde woningzoekenden In deze bepaling is in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte. Artikel 17. Passend huisvesten van bijzondere doelgroepen De woningen worden door directe bemiddeling toegewezen buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem om. Lid 1: De vijf regiogemeenten hebben in een regionaal convenant afspraken gemaakt over het aantal woningen in de gehele regio dat voor specifieke groepen beschikbaar wordt gesteld. Deze groepen zijn onder meer bewoners die uitstromen uit instellingen voor maatschappelijke opvang, tijdelijke verblijf en beschermd wonen en ex-gedetineerden. Deze regeling is bedoeld om de uitstroom uit instellingen te bevorderen vanuit een maatschappelijk belang van doorstroom en het voorkomen van dakloosheid. Het regionale totaal wordt volgens een vaste verdeelsleutel verdeeld over de gemeenten. Het aantal woningen dat in het eerste lid wordt bedoeld komt overeen met het aantal woningen per gemeente dat volgt uit dit convenant. Lid 3: In de praktijk kunnen onvoorziene situaties ontstaan, waarvoor direct en acuut een oplossing gevonden moet worden. Voor dit soort gevallen houdt het tweede lid een aantal woningen vrij, die buiten alle regels en criteria, kunnen worden toegewezen. Gekozen is voor ‘vrije’ toewijzing van maximaal 5% van de leegkomende woningen per woningcorporatie. Lid 4: Voor die situaties dat er sprake is van een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte, maar er geen beroep gedaan kan worden op de reguliere urgentiecriteria, houden de corporaties een aantal woningen vrij om met een tijdelijke huurcontract aan deze groep te verhuren. Gedurende deze tijdelijke huurperiode kan betrokkene als starter reageren op het woningaanbod, waardoor de slaagkans vergroot. Woningzoekenden die vallen in lid 1 t/m 4 van dit artikel komen niet in aanmerking voor een urgentieregeling op grond van artikel 9. HOOFDSTUK 5. WOONWAGENSTANDPLAATSEN Op dit moment heeft de gemeente Bodegraven-Reeuwijk geen toewijzingsregels vastgelegd voor standplaatsen. Om dit in de toekomst wel mogelijk te maken is dit hoofdstuk in de verordening gereserveerd voor het opnemen van bepalingen voor het toewijzen van woonwagenstandplaatsen. HOOFDSTUK 6. WIJZIGINGEN IN DE WONINGVOORRAAD Artikel 25. Werkingsgebied Op grond van de wet is het toegestaan om sturing te geven in de woonruimteverdeling. In Bodegraven-Reeuwijk is er voor gekozen om voor alle woonruimten in de gemeente een vergunning te verplichten voor omzetting, onttrekking, samenvoeging, woningvorming of kadastraal splitsing. De gemeente wenst de leefbaarheid te bevorderen en derhalve een vergunning verplicht te stellen voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad. Artikel 26. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte Lid 1: De gemeente heeft er daarom voor gekozen om een vergunning te verplichten voor de in artikel 21 van de wet genoemde gevallen: Het anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Het anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden. Het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte of omgezet te houden. Woningen te verbouwen tot twee of meer woonruimten of verbouwd te houden. Deze vergunningvereiste – gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad – is, zoals ook te lezen is in het rapport ‘Wonen in tijden van schaarste’, in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woningen (artikel 2, eerste lid van de wet). Bij de vergunningverlening wordt het belang van de aanvrager afgewogen tegen het belang van bescherming van de woningvoorraad en het belang van de leefbaarheid in de omgeving van het betreffen de pand. Afhankelijk van de belangenafweging wordt de vergunning geweigerd of (onder voorwaarden) verleend. De genoemde vergunningen kunnen gezamenlijk worden aangemerkt als de voorraadvergunningen. Lid 2: Corporaties die op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente zelfstandige woningen (tijdelijk) omzetten naar onzelfstandige woningen zijn vrijgesteld van de vergunningplicht om op deze manier specifieke doelgroepen snel tijdelijk te kunnen huisvesten. Bijvoorbeeld om aan de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders te kunnen voldoen. Artikel 27. Aanvraag vergunning Op grond van artikel 23 van de wet kan slechts een aanvraag tot vergunning worden gedaan door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw. Onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming van een pand heeft gevolgen voor de eigendom van de betrokken woonruimten en gebouwen. Daarom kan alleen de eigenaar van het desbetreffende pand een vergunning aanvragen. Artikel 28. Voorwaarden en voorschriften Deze bepaling is een uitwerking van artikel 24 van de wet, waarin is bepaald dat het college voorwaarden en voorschriften kan verbinden aan een vergunning zoals bedoeld in artikel 21 van de wet. Bij de voorwaarden en voorschriften als bedoeld onder c en d kan gedacht worden aan: Geordend leefmilieu De gebruiksoppervlakte van de onzelfstandige woonruimten gemiddeld is minimaal 12 m2 per bewoner. Het pand en de onzelfstandige woonruimten voldoen aan de bouwtechnische- en brandveiligheidseisen van het geldende Bouwbesluit. De woonruimten voldoen aan de luchtgeluidisolatienormen van het geldende Bouwbesluit. Het pand verkeert in goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden. In het kader van veiligheid en overlast wordt door de verhuurder en huurder in ieder geval voldaan aan de volgende huis- en leefregels: Afvoer en opslag van grofvuil vindt zodanig plaats dat geen overlast voor de buurt ontstaat. Fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen worden alleen neergezet op die plaatsen die blijkens aanwijzing hiervoor zijn bestemd. De huurder is verplicht om gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen. De huurder onthoudt zich van gedragingen die naar gangbare maatstaven overlast veroorzaken aan andere huurders in het complex of aan derden in de nabije omgeving. De huurder is verantwoordelijk en aansprakelijk voor de gedragingen van degenen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. In de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in, de door het bevoegd gezag vastgestelde, beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag. Er geen sprake is van structurele overlast, die aantoonbaar is op grond van meldingen/ klachten bij de politie of de gemeente Bodegraven-Reeuwijk. Goed verhuurderschap Alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan om de woonruimte(
- n)te verbouwen of in gebruik te nemen. De woonruimten worden verhuurd middels schriftelijke huurcontracten, waarbij de hoogte van de huur wordt berekend volgens de regels van het woonwaarderingsstelsel. Alle bewoners staan op het adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk of hebben zich aangemeld voor inschrijving op het adres in de BRP. De eigenaar/verhuurder heeft de huis- en leefregels in de taal van herkomst van de huurder(
- s)opgesteld én de huis- en leefregels voldoen aan het hiervoor onder ‘geordend leefmilieu’ onder e bepaalde én de huis- en leefregels maken onlosmakelijk onderdeel uit van de huurovereenkomst met de bewoner(s). Er is sprake van een geregeld beheer, waarbij de eigenaar/verhuurder zelf dan wel een derde, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld die: toeziet op hygiëne en veiligheid; aanspreekpunt is voor bewoners, omwonende en overheden bij klachten; 24 uur per dag bereikbaar is; een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand; zich kenbaar maakt in de directe omgeving van het pand als beheerder. Alle bewoners staan op het adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk of hebben zich aangemeld voor inschrijving op het adres in de BRP. f. De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente Bodegraven-Reeuwijk hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling. Artikel 29. Weigeringsgronden Deze bepaling is een uitwerking van artikel 24 van de wet. De gemeenteraad dient in de huisvestingsverordening de weigeringsgronden vast te leggen ten aanzien van het verlenen van de vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming. Op grond van artikel 25 van de Huisvestingswet 2014 kan de vergunning voorts worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Artikel 30. Vergunning voor kadastrale splitsing Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw dat behoort tot het werkingsgebied genoemd in artikel 25 is een vergunning van het college nodig. Dit is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen afzonderlijk te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de woonruimtevoorraad. Artikel 31. Aanvraag vergunning voor kadastrale splitsing Op grond van artikel 23 van de wet kan slechts een aanvraag tot vergunning worden gedaan door de eigen