Programma kostenverhaal en financiële bijdragenDe raad van de gemeente Zundert; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 13-02-2024; gehoord het advies van de Ronde d.d. 12-03-2024; gelet op de betreffende bepalingen in de Gemeentewet; besluit: het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen vast te stellen; het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen in werking te laten treden een dag na die van de bekendmaking en terug te laten werken tot en met 1 januari 2024 voor ruimtelijke plannen onder de Omgevingswet; per 1 januari 2024 het op 6 december 2011 vastgestelde beleidsdocument ‘Bijdragen bovenwijkse voorzieningen’ in te trekken voor nieuwe ruimtelijke plannen onder de Omgevingswet; een nieuwe reserve Financiële bijdragen in te stellen; het college te mandateren om het uitvoeringsbeleid voor plankosten van kleine plannen (tot en met vier woningen) jaarlijks vast te stellen. 1.Inleiding Waarvoor dient dit programma? Op grond van de Omgevingswet (Ow) is een gemeente verplicht om kosten in rekening te brengen die zij maakt voor nieuwe bouwplannen. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten ofwel het kostenverhaal. In afdeling 13.6 van de Ow is de wettelijke basis gelegd voor het kostenverhaal. Het kostenverhaal wordt verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or). In deze wet- en regelgeving zijn een aantal categorieën bouwplannen en functiewijzigingen bepaald waarvoor het kostenverhaal geldt. Denk hierbij aan bouwplannen voor woningbouw, bedrijvigheid en kassen of het veranderen van een functie bijvoorbeeld een kantoorgebouw naar woningen. Ook is bij wet bepaald welke kosten de gemeente verplicht is om te verhalen en welke investeringen zij mag verhalen. Kostenverhaal en financiële bijdragen In dit programma wordt toegelicht hoe Zundert haar kosten gaat verhalen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in de verschillende kosten die de gemeente op een initiatiefnemer gaat verhalen. Er zijn namelijk kosten die direct samenhangen met de nieuwe ontwikkeling en er zijn kosten die voor meerdere ontwikkellocaties gemaakt worden of waarvan ook bestaande gebieden profiteren. De eerste soort, specifiek voor de betreffende ontwikkeling, zijn de kosten voor het opstellen of het toetsen van de ruimtelijke kaders van de ontwikkeling en de aanpassingen die moeten worden verricht aan de openbare inrichting. De investeringen die niet alleen gemaakt worden voor de nieuwe ontwikkeling en waarvan dus meerdere gebieden profijt hebben, worden op een evenredige manier verdeeld. Dit programma geeft duidelijke kaders voor het bepalen van de bijdrage. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit1Artikel 8.13 Ob (bijlage I) binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van dit programma kan de gemeente op een transparante manier de bijdrage die zij verhaalt op initiatiefnemers bepalen. Dit programma vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties. Ook gemeentelijke grondexploitaties profiteren namelijk van de investeringsopgave van Zundert. Groeiopgave De gemeente Zundert heeft zich ontwikkeld tot een welvarende grensgemeente. Om te zorgen dat dit ook voor de toekomst blijft gelden zijn in de omgevingsvisie tal van ambities en kansen opgenomen. Een van de doelen is om in 2050 energieneutraal te zijn. Een ander doel is om het meest toonaangevende boomteeltgebied van Europa te worden. Naast deze ambities liggen er ook verschillende opgaven. Uitdagingen zijn bijvoorbeeld de huishoudenstoename tot 2030 en de actuele krapte op de woningmarkt. Met name het bouwen van betaalbare woningen voor jongeren kent een hoge prioriteit. Natuurlijk wel vanuit de gedachte om een gezonde woon- en leefomgeving te creëren. Investeren om een fijne leefomgeving te behouden Om een aantrekkelijk woon- en ondernemersklimaat te behouden is het belangrijk om te investeren in de fysieke leefomgeving. Dit vraagt zowel een investering in het vergroenen maar gelijktijdig ook het verstedelijken. De gemeente Zundert zoekt hierin een balans tussen de volgende thema’s: leefbaar, gezond en veilig; bereikbaar en toegankelijk; duurzaam, energieneutraal en klimaatadaptief; economisch vitaal; aantrekkelijk en waardevol. De ideekaarten die zijn opgenomen in de omgevingsvisie geven de hoofdlijnen en punten van aandacht voor de verdere ontwikkeling. Ook zijn de grootste opgaven per gebied, maar ook gebiedsbrede opgaven benoemd. De gemeente Zundert is bereid om in deze opgaven te investeren. Een voorbeeld van de investeringsopgave die bijdraagt aan de eerder genoemde balans is het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan. Investeren in vervoer zodat Zundert klaar is voor de toekomst. Hierdoor blijven de woonkernen aantrekkelijk en ontstaat een gunstig vestigingsklimaat voor bedrijven. Zowel met de groeiopgave als de investeringen die de gemeente Zundert voor ogen heeft, wordt concrete invulling gegeven aan de kernwaarden ‘groen, gedreven en gemeenschapszin’. Leeswijzer Hoofdstuk 2 Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden Uitleg over het verplichte kostenverhaal en de bevoegdheid om financiële bijdragen te vragen. Hoofdstuk 3 Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Zundert Hoe verhaalt Zundert kosten en hoe wordt het tarief voor de financiële bijdragen bepaald? Hoofdstuk 4 Uitvoering Governance; wat doet de raad en wat mag het college van B&W? Dit programma is compact en in de bijlagen wordt dieper op de materie ingegaan. In de navolgende routekaart is een samenvatting gegeven van de uitgangspunten die Zundert hanteert voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Routekaart kostenverhaal en financiële bijdragen 2De evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad (punt 3.5) is niet opgenomen in de figuur, maar tekstueel toegelicht in paragraaf 3.8.ZIE FIGUUR UIT PROGRAMMA 2.Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden Wettelijk kader Het programma is geschreven op basis van de Omgevingswet (Ow), het Omgevingsbesluit (Ob) en de Omgevingsregeling (Or). Kostenverhaalsplicht en verbod3afdeling 13.6 Ow (Bijlage I) Gemeenten zijn verplicht om bij aangewezen activiteiten4artikel 8.13 Ob (Bijlage I) kosten5artikel 8.15 Ob (Bijlage I) te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Aangewezen activiteitenDenk hierbij bijvoorbeeld aan de bouw van één of meer nieuwbouwwoningen, het transformeren van bestaand vastgoed naar tenminste 10 woningen of het uitbreiden van een gebouw met meer dan 1.000 m2 bvo. Naast deze voorbeelden zijn er nog meer kostenverhaalsplichtige activiteiten. In artikel 8.11 van het Omgevingsbesluit zijn alle activiteiten opgenomen. Verhaalbare kostensoortenIn het Ob ligt vast welke kostensoorten gemeenten moeten verhalen. In tabel A van bijlage IV van het Ob staan de kosten die altijd verhaald moeten worden, dus zowel bij kostenverhaalsgebieden waarvoor een tijdvak is opgenomen als bij kostenverhaalsgebieden waarvoor geen tijdvak is opgenomen. In tabel B staan kostensoorten die gemeenten moeten verhalen bij kostenverhaalsgebieden met een tijdvak. Het onderscheid dat wordt aangebracht in deze bijlage is met name van toepassing op het moment dat de gemeente haar kosten via de publiekrechtelijke weg gaat verhalen. Zundert heeft de voorkeur voor het verhalen van haar kosten via de privaatrechtelijke weg door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst. Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de aangewezen activiteit in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Als hiervan geen sprake is, is het kostenverhaal ook niet aan de orde. Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de aangewezen activiteit te verrichten; een bouwverbod. In een anterieure overeenkomst kunnen een gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Dit kan in de vorm van een bankgarantie. Financiële bijdragen6afdeling 13.7 Ow (Bijlage I) Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Gemeenten mogen een financiële bijdrage vragen en verhalen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden hiervan zijn landschappelijke verbetering, de aanleg en bescherming van natuur, de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad7paragraaf 3.8 en stedelijke herstructurering. In paragraaf 3.6 en de daarop volgende paragrafen wordt een nadere toelichting gegeven op deze financiële bijdragen. Het is verplicht om in de omgevingsvisie of een programma de financiële bijdragen te verankeren en hierbij de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt in de jaarstukken verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen. Financiële bijdragen zijn afdwingbaar voor aangewezen bouwactiviteiten. Maar ook voor andere activiteiten kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage. Deze aanvullende activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.20 b en c van het Ob. In bijlage III van dit programma is een overzicht gegeven van deze aanvullende activiteiten. Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen onder de Ow Hoe verhaalt een gemeente kosten? Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor. Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen) Privaatrechtelijk spoor Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over een aangewezen activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd en heeft de voorkeur van de gemeente Zundert. De afspraken betreffen de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de initiatiefnemer maatwerk kunnen toepassen. Grondslag en kaders De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. De financiële bijdragen kunnen op vrijwillige basis overeengekomen worden voor verruimde activiteiten8artikel 8.20 sub b en c Ob (Bijlage I). Hierbij gelden wel grenzen. In de eerste plaats kunnen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet doorberekend worden. Vervolgens moeten gemeenten altijd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur volgen en moet het kostenverhaal redelijk en billijk zijn. Als een gemeente een programma kostenverhaal en financiële bijdragen vaststelt, dan geeft dit de kaders voor het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen transparant weer. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen. Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit. Publiekrechtelijk spoor Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een aangewezen activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de Ow, Ob en Or. Bijvoorbeeld de onderbouwing dat de verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor aangewezen activiteiten9artikel 8.13 Ob (Bijlage I). 3.Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Zundert 3.1Contractering Het ruimtelijk proces begint met de ‘intake’. Hierbij legt een initiatiefnemer zijn initiatief om te bouwen of gebruiken dat in strijd is met het geldende bestemmings- of omgevingsplan voor aan de gemeente. Ambtelijk wordt dit bekeken en een eerste inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is. De gemeente geeft hierbij aan met welke aspecten de initiatiefnemer rekening moet houden bij het indienen van een principeverzoek. Voor het indienen van een principeverzoek zijn leges verschuldigd. Het college van B&W behandelt de principeverzoeken. Als het college van B&W wenst mee te werken dan neemt zij een positief principebesluit. In het principebesluit staan de ruimtelijke voorwaarden voor medewerking aan het initiatief en de te volgen planologische procedure. De gemeente heeft voor grotere plannen de mogelijkheid een intentieovereenkomst te sluiten voorafgaand aan de anterieure overeenkomst. Het principebesluit dient als basis voor een eventuele intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst. Indien de gemeente gebruik maakt van de mogelijkheid tot het sluiten van een intentie overeenkomst zal zij een voorschot in rekening brengen bij initiatiefnemer voor de gemeentelijke plan- en apparaatskosten tijdens de intentiefase. Als de intentiefase is doorlopen en/of wanneer er een in beginsel haalbaar initiatief beschikbaar is, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Hierin worden gemeentelijke plan- en apparaatskosten voor de uitvoeringsfase, eventuele nadeelcompensatie, uitvoeringskosten, andere relevante kosten en financiële bijdragen opgenomen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, start de gemeente de planologische procedure. Figuur 3 Relatie leges en kostenverhaal Het uitgangspunt is dat Zundert met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk. 3.2Financiële zekerheid Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In de basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen kan voldoen10artikel 13.13 lid 2 Ow (Bijlage I). Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een onherroepelijke bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. Een onherroepelijke bankgarantie dient ook te worden afgegeven voor de in paragraaf 3.5 genoemde nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod11artikel 13.12 Ow (Bijlage I). 3.3Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen. Het kostenverhaal en financiële bijdragen in Zundert ziet er schematisch als volgt uit: categorie omschrijving toelichting kostenverhaal gemeentelijke plan- en apparaatskosten plan specifieke urenraming met backtesting door de plankostenscan 12 bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or (Bijlage I) en voor kleine woningbouwplannen worden vaste bedragen gehanteerd bouw- en woonrijp maken de door de gemeente te maken kosten worden volledig doorbelast op de initiatiefnemer bovenwijkse voorzieningen op basis van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid wordt het bedrag bepaald en doorbelast onderzoeken onderdeel van de apparaatskosten zijn de gemaakte kosten voor het beoordelen van de door de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door nadeelcompensatie (planschade) o.b.v. uitgekeerde nadeelcompensatie inclusief de proceskosten voor de beoordeling en behandeling van de nadeelcompensatie overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing maatwerk financiële bijdragen verbetering van de fysieke leefomgeving Per woning: Sociale huur: € 925,= Goedkoop: € 1.850,= Middelduur: € 2.795,= Duur: € 4.905,= Niet-wonen per m² BVO: € 7,90 3.4Kostenverhaal Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. Een gemeente is bevoegd om in een aantal gevallen ervoor te kiezen om de kosten niet te verhalen13artikel 8.14 Ob (bijlage I) . Zundert maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal. Dus kostenverhaal wordt altijd toegepast. Gemeentelijke plan- en apparaatskosten De hoogte van de plan- en apparaatskosten worden per plan specifiek bepaald. De plankostenscan14bijlage XXXIV en bijlage XXXIVa bij de artikelen 13.2, 13.3, 13.5 lid 2 en 3, 13.8 lid 2 en 13.9 lid 1, Or (bijlage I) gebruikt Zundert vervolgens om de uitkomst te backtesten. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer. Voor kleine woningbouwplannen rekent de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met een vast bedrag. De grens voor deze kleine plannen wordt gesteld tot en met vier woningen. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze plannen de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan geldt een opslag op de vaste bedragen. De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht. Bouw- en woonrijp maken15bijlage IV (kostensoorten A8), Ob (bijlage II) Per gebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Het uitgangspunt is dat initiatiefnemer deze werkzaamheden verricht. Hierbij worden voor het woonrijp maken de inkoop- en aanbestedingsregels van de gemeente Zundert van toepassing verklaard in de anterieure overeenkomst. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken16bijlage IV (kostensoorten A5 t/m A9), Ob (bijlage II) in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een bestekraming. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten. Het kan ook nodig zijn om werkzaamheden te verrichten die buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook deze kosten inclusief de daarbij behorende plankosten, het voorbereiden en het toezicht op deze werkzaamheden wordt bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Bovenwijkse voorzieningen Het kan voorkomen dat meerdere exploitatiegebieden profijt hebben van de werken die zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van deze werken toerekenen aan de exploitatiegebieden en verhalen op de initiatiefnemer. Onderzoeken17bijlage IV (kostensoorten A1 en A10), Ob Bijlage II) Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming. Nadeelcompensatie18bijlage IV (kostensoorten A11), Ob. Dit programma gaat over het kostenverhaal van nadeelcompensatie op de initiatiefnemer en gaat niet over degene die verzoekt om nadeelcompensatie. (bijlage II) De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer op basis van de werkelijk gemaakte kosten en uitgekeerde nadeelcompensatie. Op basis van vooraf verricht onderzoek door een onafhankelijke deskundig naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt door initiatiefnemer voor dit bedrag, te vermeerderen met een inschatting van de procedurekosten een onherroepelijke bankgarantie afgegeven. Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Denk hierbij aan slopen van opstallen en bodemsanering. Het onderzoek naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt in opdracht en voor rekening van de initiatiefnemer verricht. 3.5Financiële bijdragen Bij aangewezen activiteiten19artikel 8.13 Ob (bijlage I) en verruimde activiteiten20artikel 8.20 sub b en c (bijlage I) vraagt de gemeente een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Dit gaat om investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. Het uitgangspunt is dat Zundert met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk. Figuur 4 Soorten gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen) Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Hierna volgt het stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen. Bijlage V geeft twee voorbeeldberekeningen van financiële bijdragen bij een aangewezen activiteit. Stap 1 investeringsopgave Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren kan de gemeente Zundert investeren in de verbetering van de fysieke leefomgeving door: Aanpassingen te verrichten aan de inrichting van het landelijk gebied door een verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Voorbeelden hiervan zijn het verwijderen van bebouwing of het herstellen van landschappelijke elementen. De aanleg en bescherming van natuur. De aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang. De aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur; ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. In paragraaf 3.8 wordt hier verder op ingegaan. Stedelijke herstructurering zoals het wijzigen van de functies of het moderniseren van een oude wijk. Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage IV verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk: groep omschrijving % meegenomen in investeringsopgave hard De investeringen zijn gerealiseerd in de periode 2018 tot en met 2023 of er is een bestuurlijk besluit genomen over de uitvoering en het investeringsbedrag is bekend. 100% zacht Er is een bestuurlijke uitspraak dat de investering wenselijk is, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is. 75% ambitie Er is een sterke bestuurlijke ambitie, waarbij het bedrag en/of de financiële dekking nog niet zeker is. 50% De afgelopen zes jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Zundert naar verwachting € 37,1 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering. In dit programma is € 34,6 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het beleidsakkoord 2022-2026, de netwerkbegroting en de omgevingsvisie. De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. Bijlage III geeft een nadere specificatie van investeringsopgave weer. Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een klein deel draagt het nieuw gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed21WOZ-waarden van woningbouw in Zundert. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 88% en het nieuw gebied 12% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave. Dit programma schetst de investerings- en ontwikkelopgave om de financiële bijdragen te bepalen. Het heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de in dit programma genoemde investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen. Daarnaast betreft het een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2023; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen, die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen. De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald en wordt op basis van de vastgoedwaarde toegerekend aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Ook komen de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma, de gemeentelijke grondexploitaties en eventuele vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente. In onderstaande tabel is de procentuele toerekening op basis van de vastgoedwaarde per onderdeel weergegeven. Stap 3 Berekenen van het gewogen programma en het aandeel in de investeringsopgave van het nieuw gebied voor wonen en niet-wonen De functies in het nieuw gebied verdeelt Zundert onder in twee hoofdcategorieën, wonen en niet-wonen. Om te bepalen welk aandeel van de investeringen moet worden toegerekend aan de betreffende categorie is een wegingsfactor van 0,4 voor niet-wonen ten opzichte van 1,0 voor de categorie wonen. De vastgoedwaarde van niet-wonen is lager dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats. categorie wegingsfactor wonen 1,0 niet-wonen 0,4 Het gewogen programma wordt bepaald door de ontwikkelopgave met de wegingsfactoren te vermenigvuldigen. Het gewogen programma van wonen en niet-wonen geeft daarmee ook het aandeel van wonen en niet-wonen in de investeringsopgave die toegerekend wordt aan het nieuw gebied. Stap 4 Berekenen van het tarief per eenheid gewogen programma In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave aan het nieuw gebied is toegekend. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied. Zo komen we tot het tarief voor de financiële bijdragen per eenheid gewogen programma. Stap 5 Bepalen van de gewichtsfactor per prijscategorie woning en het aantal woningen op basis van de gewichtsfactor Zundert hanteert een afslag voor sociale huurwoningen die verhuurd gaan worden door een toegelaten instelling. De categorie wonen is in 4 prijscategorieën onderverdeeld. Voor iedere categorie geldt een specifieke bandbreedte voor de huur- dan wel vrij-op-naam prijs. Deze prijsniveaus zijn in een afzonderlijk beleidsdocument vastgelegd. De financiële bijdragen wordt naar rato van draagkracht toegerekend. Ieder prijssegment krijgt een gewichtsfactor. Gelet op de aanwezige bandbreedte van de prijscategorieën wordt voor het bepalen van de gewichtsfactor aansluiting gezocht bij de gemiddelde vastgoedwaarde. De gewichtsfactor wordt vermenigvuldigd met het aantal woningen per prijscategorie. Hierna wordt een totaal verkregen van 1.
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.